ఆస్ట్రియాలోని అద్దె మార్కెట్ దేశ గృహ వ్యవస్థలో కీలక స్థానాన్ని ఆక్రమించింది: జనాభాలో 40% కంటే ఎక్కువ మంది అద్దెకు తీసుకోవడానికి ఇష్టపడతారు మరియు పెద్ద నగరాల్లో, ముఖ్యంగా వియన్నాలో, అద్దెదారుల వాటా ఇంకా ఎక్కువగా ఉంటుంది. అయితే, అద్దెదారులు మరియు ఇంటి యజమానులు ఇద్దరికీ అద్దె నిర్మాణం అత్యంత సవాలుతో కూడిన సమస్యలలో ఒకటిగా ఉంది.
కారణం ఏమిటంటే, ఆస్ట్రియాలో అద్దె ధరలు మార్కెట్ కారకాలపై మాత్రమే ఆధారపడి ఉంటాయి - స్థానం, అపార్ట్మెంట్ పరిస్థితి, నిర్మాణ సంవత్సరం మరియు మౌలిక సదుపాయాలు - కానీ చట్టపరమైన నిబంధనలపై కూడా ఆధారపడి ఉంటాయి. ఇక్కడ అతి ముఖ్యమైన అంశాలలో ఒకటి Mietrechtsgesetz (MRG) - అద్దె చట్టం - ఇది వేర్వేరు ఆస్తులకు భిన్నంగా వర్తిస్తుంది: కొన్ని సందర్భాల్లో, పూర్తిగా, మరికొన్నింటిలో, పాక్షికంగా మరియు కొన్నిసార్లు అస్సలు కాదు. ఇది స్వేచ్ఛా మార్కెట్ ధరను నిర్ణయించవచ్చా లేదా ఇంటి యజమాని నియంత్రణ రేట్లు మరియు పరిమితులకు కట్టుబడి ఉండాల్సిన బాధ్యత ఉందా అని నిర్ణయిస్తుంది.
ఈ వ్యాసంలో, ఆస్ట్రియన్ రియల్ ఎస్టేట్ నిపుణుడిగా, అద్దె అంటే ఏమిటి, దానిని ఏ అంశాలు ప్రభావితం చేస్తాయి మరియు ఆస్ట్రియాలో గృహాలకు సరసమైన అద్దె ధరను ఎలా సరిగ్గా నిర్ణయించాలో నేను వివరంగా పరిశీలిస్తాను.
ఆస్ట్రియాలో అద్దె దేనిని కలిగి ఉంటుంది?
ఆస్ట్రియాలో 2023-2025 అద్దె పోలిక
ఆస్ట్రియాలో అద్దె అపార్ట్మెంట్ "నికర" ధరకే పరిమితం కాదు. చాలా సందర్భాలలో, అద్దెదారు చెల్లించే అద్దె అనేక భాగాలను కలిగి ఉంటుంది.
ప్రాథమిక అద్దె (హాప్ట్మిట్జిన్స్). ఆస్తి వినియోగం కోసం అద్దెదారు చెల్లించే ప్రాథమిక మొత్తం ఇది. 2025 మొదటి త్రైమాసికంలో, సగటు హాప్ట్మిట్జిన్స్ నెలకు €502 లేదా €7.50/m², ఇది 2024లో ఇదే కాలంలో కంటే 2.7% ఎక్కువ (స్టాటిస్టిక్ ఆస్ట్రియా, 2025). ఈ అద్దె మొత్తం అపార్ట్మెంట్ రకం (కొత్త భవనం, పాత భవనం మొదలైనవి), దాని పరిస్థితి మరియు అది మియెట్రెచ్ట్స్గెసెట్జ్ (MRG) కి లోబడి ఉందా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
నిర్వహణ ఖర్చులు (బెట్రీబ్స్కోస్టెన్). వీటిలో చెత్త సేకరణ, నీటి సరఫరా, మురుగునీటి పారుదల, సాధారణ ప్రాంత లైటింగ్, హాలులో శుభ్రపరచడం, ఎలివేటర్ నిర్వహణ మరియు భవన బీమా వంటి యుటిలిటీలు మరియు భవన నిర్వహణ ఉన్నాయి. 2025 మొదటి త్రైమాసికంలో, సగటు బెట్రీబ్స్కోస్టెన్ నెలకు €165.20 లేదా €2.50/m², ఇది మొత్తం అద్దెలో దాదాపు 30% ప్రాతినిధ్యం వహిస్తుంది.
ప్రత్యేక ఖర్చులు (besondere Aufwendungen). ఇవి అదనపు ఖర్చులు, వీటిలో ఎలివేటర్ ఫీజులు, లాండ్రీ, మరమ్మతులు మరియు ఇతర నిర్దిష్ట సేవలు ఉండవచ్చు. ఈ ఖర్చులు సాధారణంగా లీజు ఒప్పందంలో విడిగా పేర్కొనబడతాయి.
ఫర్నిచర్ రుసుము (ఎంట్జెల్ట్ ఫర్ ఐన్రిచ్టుంగ్స్గెగెన్స్టాండే). అద్దె అపార్ట్మెంట్లో ఫర్నిచర్ అందించినట్లయితే, ఇంటి యజమాని దాని ఉపయోగం కోసం అదనపు రుసుము వసూలు చేయవచ్చు. ఈ రుసుము మొత్తం ఫర్నిచర్ విలువ మరియు దాని జీవితకాలం ఆధారంగా నిర్ణయించబడుతుంది. ఉదాహరణకు, ఫర్నిచర్ ధర €7,000 మరియు అంచనా వేసిన జీవితకాలం 20 సంవత్సరాలు అయితే, నెలవారీ ఫర్నిచర్ రుసుము సుమారు €29.60, అదనంగా 12% ఇంటి యజమాని సర్ఛార్జ్, నెలకు మొత్తం €33.10 కావచ్చు.
VAT (Umsatzsteuer). ఆస్ట్రియాలో అద్దె ఆస్తులకు విలువ ఆధారిత పన్ను 10%. అయితే, ఫర్నిచర్, పార్కింగ్ మరియు తాపనానికి ప్రామాణిక VAT రేటు 20% వర్తిస్తుంది.
అందువల్ల, ఆస్ట్రియాలో అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవడంలో అనేక భాగాలు ఉంటాయి, ప్రతి దాని స్వంత ప్రత్యేకతలు ఉంటాయి మరియు సంబంధిత చట్టాలు మరియు నిబంధనల ద్వారా నిర్వహించబడతాయి. అద్దె సంబంధాలలో పారదర్శకత మరియు న్యాయాన్ని నిర్ధారించడానికి అద్దెదారులు మరియు ఇంటి యజమానులు ఇద్దరూ ఈ భాగాలను అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం.
మియెట్రెచ్ట్స్గెసెట్జ్ (MRG) పాత్ర మరియు దాని అనువర్తన పరిధి
నివాస అద్దె చట్టం (Mietrechtsgesetz, MRG) నవంబర్ 12, 1981న ఆమోదించబడింది మరియు ఆస్ట్రియాలో భూస్వాములు మరియు అద్దెదారుల మధ్య సంబంధాన్ని నియంత్రిస్తుంది, రెండు పార్టీల హక్కుల మధ్య సమతుల్యతను నిర్ధారిస్తుంది. అయితే, ఇది అన్ని రకాల రియల్ ఎస్టేట్లకు వర్తించదు. భవనం వయస్సు, దాని ఉద్దేశ్యం మరియు ఇతర అంశాలను బట్టి, MRG పూర్తిగా, పాక్షికంగా లేదా అస్సలు వర్తించకపోవచ్చు.
MRG యొక్క పూర్తి అప్లికేషన్
MRG కింది రకాల రియల్ ఎస్టేట్లకు పూర్తిగా వర్తిస్తుంది:
- 1945 కి ముందు నిర్మించిన ఇళ్ళు, 1953 కి ముందు ప్రభుత్వ సబ్సిడీలతో నిర్మించిన భవనాలు కూడా ఇందులో ఉన్నాయి.
- నిర్మాణ సంవత్సరంతో సంబంధం లేకుండా, రాష్ట్ర మద్దతుతో గృహనిర్మాణం.
అటువంటి సందర్భాలలో, అద్దె పరిమితం చేయబడింది, వీటిని పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు:
- గృహ వర్గాలు: ఆస్తి రకాన్ని నిర్వచిస్తుంది (ఉదా. సామాజిక గృహాలు, ప్రభుత్వ మద్దతు ఉన్న గృహాలు).
- రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్స్: కొన్ని వర్గాల గృహాలకు నిర్ణయించబడిన మార్గదర్శక అద్దె రేటు.
- అంజెమెస్సెనర్ మీట్జిన్స్: మార్కెట్ పరిస్థితులు మరియు నిర్దిష్ట ఆస్తి యొక్క నిర్దిష్ట లక్షణాలను పరిగణనలోకి తీసుకునే సహేతుకమైన అద్దె.
పెరిగిన అద్దెలు మరియు అన్యాయమైన తొలగింపుల నుండి అద్దెదారులను రక్షించడం ఈ చర్యలు లక్ష్యం. ఉదాహరణకు, గ్రాజ్లోని పాత భవనం (ఆల్ట్బౌ)లోని 80 చదరపు మీటర్ల అపార్ట్మెంట్, ఆధునిక పునరుద్ధరణలతో, పూర్తిగా MRG ద్వారా కవర్ చేయబడింది, నెలకు సుమారు €600కి అద్దెకు తీసుకోబడుతుంది, ఇది MRG పరిధిలోకి రాని సారూప్య గృహాల మార్కెట్ ధర కంటే 25-30% తక్కువ.
MRG యొక్క పాక్షిక అప్లికేషన్
MRG ఈ క్రింది రకాల ఆస్తికి పాక్షికంగా వర్తిస్తుంది:
- భవనం బహుళ యూనిట్లను కలిగి ఉండి, ప్రభుత్వ సహాయం పొందకపోతే 1953 తర్వాత నిర్మించిన కొత్త కండోమినియం యూనిట్లు
- 1953 తర్వాత ఉన్న భవనాలకు అటకపై మరియు పొడిగింపులను
అటువంటి సందర్భాలలో, అద్దెను "సహేతుకమైనది" (angemessen) గా నిర్వచించారు, అంటే ఇంటి యజమాని మరియు అద్దెదారు మార్కెట్ పరిస్థితులను పరిగణనలోకి తీసుకుని అద్దె మొత్తాన్ని స్వేచ్ఛగా అంగీకరించవచ్చు.
ఉదాహరణ : 1960లలో నిర్మించబడిన లింజ్లోని ఒక కండోమినియంలో ఆధునిక 55 m² అపార్ట్మెంట్, MRG యొక్క పాక్షిక దరఖాస్తుకు లోబడి, నెలకు €650కి అద్దెకు తీసుకోవచ్చు, అయితే ప్రైవేట్ మార్కెట్లో MRG లేకుండా పోల్చదగిన గృహం నెలకు €750 ఖర్చవుతుంది.
MRG పరిధి వెలుపల ఉన్న వస్తువులు
కింది రకాల ఆస్తికి MRG వర్తించదు:
- నిర్మాణ సంవత్సరంతో సంబంధం లేకుండా ప్రైవేట్ ఇళ్ళు మరియు డ్యూప్లెక్స్లు
- 2006 తర్వాత రాష్ట్ర మద్దతు పొందని కొత్త భవనాలు.
- పర్యాటక అపార్ట్మెంట్లు మరియు స్వల్పకాలిక అద్దెలు.
ఈ సందర్భాలలో, అద్దె మొత్తంతో సహా లీజు నిబంధనలను నిర్ణయించడానికి ఇంటి యజమాని మరియు అద్దెదారు పూర్తి స్వేచ్ఛను కలిగి ఉంటారు.
ఉదాహరణ 1: 2010లో నిర్మించబడిన వియన్నా శివార్లలో 100 m² ప్రైవేట్ ఇంటిని, పార్టీల మధ్య పూర్తిగా ఒప్పందం ద్వారా నెలకు €1,200కి అద్దెకు తీసుకోవచ్చు.
ఉదాహరణ 2: 2020 నుండి ఇన్స్బ్రక్లోని కొత్త భవనంలో 70 m² అపార్ట్మెంట్ దీర్ఘకాలిక అద్దెకు నెలకు €1,050 అద్దె రేటును కలిగి ఉండవచ్చు, డిమాండ్ను బట్టి MRG పరిమితులు లేకుండా సెట్ చేయబడుతుంది.
వియన్నాలో దీర్ఘకాలికంగా అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలనుకునే వారికి లేదా సాధారణంగా ఆస్ట్రియాలో ఆస్తిని అద్దెకు తీసుకోవాలనుకునే వారికి ఈ తేడాలు చాలా ముఖ్యమైనవి.
| MRG వర్గం | రియల్ ఎస్టేట్ ఉదాహరణ | సగటు అద్దె రేటు (€/m²) | మార్కెట్ ధరకు సంబంధించి మూల్యాంకనం |
|---|---|---|---|
| MRG యొక్క పూర్తి అప్లికేషన్ | సెంట్రల్ వియన్నాలోని చారిత్రాత్మక ఆల్ట్బౌలో 65 చదరపు మీటర్ల అపార్ట్మెంట్ | €6.80 | మార్కెట్ ధర కంటే ≈30% తక్కువ |
| MRG యొక్క పాక్షిక అప్లికేషన్ | 1960ల నాటి కండోమినియంలో 55 చదరపు మీటర్ల అటకపై, గ్రాజ్ | €9.60 | మార్కెట్ కంటే ≈15% తక్కువ |
| MRG వాడకం లేకుండా | కొత్త భవనం 75 m², ఇన్స్బ్రక్, 2020 | €12.50 | ≈ మార్కెట్ స్థాయిలో |
ఆస్ట్రియాలో అద్దె గణన వ్యవస్థలు
ఆస్ట్రియాలో, అద్దెను అనేక వ్యవస్థలు నిర్ణయిస్తాయి, వీటిలో ప్రతి ఒక్కటి ఆస్తి యొక్క స్థితి, దాని స్థానం మరియు దానిని నిర్మించిన సంవత్సరం వంటి వివిధ అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది. ప్రధానమైన వాటిని పరిశీలిద్దాం:
అద్దెల వర్గం (వర్గీకరణలు)
అద్దె కేటగిరీ వ్యవస్థ అపార్ట్మెంట్లను లీజు ఒప్పందం సమయంలో వాటి పరిస్థితి మరియు పరికరాలను బట్టి నాలుగు వర్గాలుగా (A–D) వర్గీకరిస్తుంది:
- వర్గం A: ఆధునిక ప్రమాణం, ఆధునిక అలంకరణలు మరియు పరికరాలతో కూడిన అపార్ట్మెంట్.
- వర్గం B: మంచి ప్రమాణాలు, నాణ్యమైన ముగింపుతో కూడిన అపార్ట్మెంట్, కానీ తాజా మెరుగుదలలు లేకుండా.
- కేటగిరీ సి: సగటు ప్రమాణం, ప్రాథమిక అలంకరణలతో కూడిన అపార్ట్మెంట్, బహుశా కొన్ని మెరుగుదలలు అవసరం కావచ్చు.
- వర్గం D: తక్కువ ప్రమాణాలు, లోపల టాయిలెట్ లేని అపార్ట్మెంట్, బహుశా పాత ముగింపుతో ఉండవచ్చు.
ఈ వర్గాలు అద్దె మొత్తాన్ని ప్రభావితం చేస్తాయి, అధిక ప్రామాణిక అపార్ట్మెంట్లు అధిక అద్దెలను కలిగి ఉంటాయి.
Richtwertmietzins (అంచనా అద్దె)
రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్లు అనేవి ఆస్ట్రియాలోని ప్రతి సమాఖ్య రాష్ట్రానికి ఏర్పాటు చేయబడిన రిఫరెన్స్ అద్దె రేట్లు. అవి ప్రతి రెండు సంవత్సరాలకు ఒకసారి సమీక్షించబడతాయి.
ఆస్ట్రియాలో రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్లు మరియు కేటగిరీ రేట్లకు వార్షిక సర్దుబాట్ల కొత్త వ్యవస్థ ఏప్రిల్ 1, 2025 నుండి అమల్లోకి వచ్చింది. అద్దెదారులపై అధిక ద్రవ్యోల్బణం ప్రభావాన్ని తగ్గించడానికి 4వ మియెట్రెచ్ట్లిచెన్ ఇన్ఫ్లేషన్స్లిండర్ంగ్స్గెసెట్జ్ (4. MILG)లో భాగంగా ఈ మార్పులు ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి.
| పరామితి | పాత వ్యవస్థ | కొత్త వ్యవస్థ (ఏప్రిల్ 1, 2025 నుండి) |
|---|---|---|
| సర్దుబాటు ఫ్రీక్వెన్సీ | ప్రతి 2 సంవత్సరాలకు ఒకసారి | ప్రతి సంవత్సరం, ఏప్రిల్ 1వ తేదీ |
| గణన పద్ధతి | రెండు సంవత్సరాలలో వినియోగదారుల ధరల సూచిక (VPI)లో వచ్చిన మార్పు ఆధారంగా | గత సంవత్సరం కంటే VPI లో వచ్చిన మార్పు ఆధారంగా, 5% పెరుగుదల పరిమితితో |
| అప్లికేషన్ | రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్స్ మరియు కేటగోరీమిట్జిన్స్లకు | Gemeindewohnungen మరియు Genossenschaftswohnungen సహా Richtwertmietzins మరియు Kategoriemietzins కు |
| పెరుగుదలను పరిమితం చేయడం | హాజరు కాలేదు | 2025 మరియు 2026లో గరిష్టంగా 5%; 2027 నుండి ప్రారంభించి, గత 3 సంవత్సరాలలో సగటు ద్రవ్యోల్బణం 5%కి పరిమితం చేయబడింది. |
రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్స్ సర్దుబాటు యొక్క గణన ఉదాహరణ:
| సమాఖ్య రాష్ట్రం | రిచ్ట్వెర్ట్మిట్జిన్స్ (€/m²) | 2024 కోసం VPI మార్పు | 2025 సర్దుబాటు |
|---|---|---|---|
| వియన్నా | 6,67 | 2,9% | +0.19 €/మీ² |
| స్టైరియా | 9,21 | 2,9% | +0.27 €/మీ² |
| టైరోల్ | 8,14 | 2,9% | +0.24 €/మీ² |
అద్దెదారులకు ముఖ్యమైన అంశాలు:
- రేటు స్తంభన: 2025 ఏప్రిల్ 1 కి ముందు ముగిసిన అద్దె ఒప్పందాలకు, రేట్లు 2023 స్థాయిలోనే ఉంటాయి. దీని అర్థం 2025 లో అద్దెలు పెరగవు.
- రేటు పెంపు పరిమితి: 2026లో, రేటు పెంపుదల మునుపటి రేటులో 5%కి పరిమితం చేయబడుతుంది. 2027లో, గత మూడు సంవత్సరాల సగటు ద్రవ్యోల్బణ రేటు వర్తిస్తుంది, ఇది 5%కి పరిమితం చేయబడింది.
- మినహాయింపులు: ఈ పరిమితులు కొత్త భవనాలు లేదా ప్రైవేట్ ఇళ్ళు వంటి ఖాళీగా ఉన్న Mietverträge లకు వర్తించవు.
ఏంజెమెసెనర్ మిట్జిన్స్ (సహేతుకమైన అద్దె)
అంజెమెస్సెనర్ మీట్జిన్స్ అనేది మార్కెట్ పరిస్థితుల ఆధారంగా అద్దె గణన వ్యవస్థ మరియు ఇది కొన్ని రకాల రియల్ ఎస్టేట్లకు వర్తిస్తుంది:
- పెద్ద అపార్ట్మెంట్లు: సాధారణంగా 130 m² కంటే ఎక్కువ, 1వ జిల్లాలోని వియన్నా పాత భవనం (ఆల్ట్బౌ)లోని విశాలమైన అపార్ట్మెంట్ వంటివి.
- జాబితా చేయబడిన భవనాల్లోని ఆస్తులు: సాంస్కృతిక వారసత్వ రిజిస్టర్లో చేర్చబడిన చారిత్రాత్మక భవనాలు, ఇక్కడ అద్దె నిర్వహణ మరియు పునర్నిర్మాణ ఖర్చును పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి.
- కొత్త భవనాలు: MRG వినియోగం పరిమితంగా లేదా లేనప్పుడు కొత్తగా నిర్మించిన భవనాలలో అపార్ట్మెంట్లు.
ఉదాహరణకు, వియన్నాలోని గేటెడ్ కమ్యూనిటీలో 140 m² అపార్ట్మెంట్: గైడ్ ధర €6.70/m², కానీ పరిస్థితి, స్థానం మరియు మార్కెట్ డిమాండ్ను బట్టి చూస్తే, Angemessener Mietzins €9.50/m² కావచ్చు, ఇది Richtwertmietzins కంటే ఎక్కువ.
ముఖ్యమైనది: ఆంజెమెస్సెనర్ మీట్జిన్స్ ఇంటి యజమానులకు పెద్ద మరియు ప్రత్యేకమైన ఆస్తులకు మార్కెట్ అద్దెను పొందే అవకాశాన్ని ఇస్తుంది, కానీ అదే సమయంలో, అద్దెదారులు పెంచిన అద్దెల నుండి రక్షించబడతారు - అద్దె మార్కెట్ పరిస్థితి ద్వారా సమర్థించబడాలి.
Erhöhter Mietzins (పెరిగిన అద్దె)
ఒక ఇంటి యజమాని అపార్ట్మెంట్కు పెద్ద మరమ్మతులు లేదా మెరుగుదలలు చేసినప్పుడు ఎర్హోహ్టర్ మీట్జిన్స్ ఉపయోగించబడుతుంది. ఇందులో ఇవి ఉండవచ్చు:
- వంటగది లేదా బాత్రూమ్ పూర్తి పునరుద్ధరణ
- భవనం యొక్క ఉష్ణ ఆధునీకరణ (శక్తి ఆదా)
- ఎలివేటర్ ఇన్స్టాలేషన్, సాధారణ ప్రాంత మెరుగుదలలు, ముఖభాగం ఆధునీకరణ
ఎలా ఇన్స్టాల్ చేయాలి:
- పెరిగిన అద్దె మొత్తాన్ని మధ్యవర్తిత్వ కమిషన్ లేదా కోర్టు నిర్ణయిస్తుంది.
- ఈ పెరుగుదల ఒక నిర్దిష్ట కాలానికి పరిమితం చేయబడింది, చాలా తరచుగా ప్రామాణిక గృహాలకు 10 సంవత్సరాలు మరియు సామాజిక గృహాలకు 20 సంవత్సరాల వరకు.
- ఈ చర్యలు అద్దెదారులను అన్యాయమైన పెరుగుదల నుండి రక్షిస్తాయి, అయితే ఇంటి యజమాని తన పెట్టుబడిని తిరిగి పొందుతాడు.
ఆచరణాత్మక సలహా: మీరు ఆస్ట్రియాలో దీర్ఘకాలికంగా అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలనుకుంటే, వాస్తవ అద్దె ధరను అర్థం చేసుకోవడానికి ఆస్తికి ఎర్హోహ్టర్ మియెట్జిన్స్ పన్ను వర్తింపజేయబడిందో లేదో తనిఖీ చేయడం విలువైనది. ఉదాహరణకు, థర్మల్ ఆధునీకరణ తర్వాత వియన్నాలోని చారిత్రాత్మక భవనంలోని అపార్ట్మెంట్: బేస్ రేటు €6.80/m² → €8.20/m²కి పెరుగుదల, ఆర్బిట్రేషన్ కమిటీ ఆమోదించింది.
చట్టపరమైన అంశాలు మరియు ఇటీవలి మార్పులు
ఆస్ట్రియాలో అద్దె గృహాలకు సంబంధించిన చట్టపరమైన చట్రం ఖచ్చితంగా నియంత్రించబడుతుంది మరియు అద్దెదారులు మరియు ఇంటి యజమానులు ప్రస్తుత చట్టాలను మరియు ఇటీవలి ఏవైనా మార్పులను అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. Mietrechtsgesetz (MRG) మరియు Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ఆమోదయోగ్యమైన అద్దెల పరిమితులు, అద్దెదారుల రక్షణలు మరియు చట్టపరమైన అద్దె పెరుగుదల అవకాశాలను నిర్వచించాయి.
ముఖ్యంగా వియన్నా వంటి పెద్ద నగరాల్లో అద్దె పెరుగుదలను అరికట్టడానికి, పారదర్శకతను పెంచడానికి మరియు అద్దెదారులను రక్షించడానికి 2024–25లో కీలక మార్పులు ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి.
అద్దె సూచిక (వెర్ట్సిచెరుంగ్స్క్లాసెల్)
అద్దె సర్దుబాటు నిబంధన అనేది లీజు ఒప్పందంలోని ఒక నిబంధన, ఇది వినియోగదారు ధరల సూచిక (CPI)లో మార్పుల ఆధారంగా ఇంటి యజమాని అద్దెను సర్దుబాటు చేయడానికి అనుమతిస్తుంది. 2024 వరకు, ఇటువంటి సర్దుబాట్లు 10% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ అద్దె పెరుగుదలకు దారితీయవచ్చు.
2024 నుండి, ఇండెక్సేషన్ ఆధారంగా వార్షిక అద్దె పెంపుపై పరిమితిని ప్రవేశపెట్టారు: గరిష్ట పెరుగుదల సంవత్సరానికి 5%. అధిక ద్రవ్యోల్బణం నేపథ్యంలో అద్దెదారులను అధిక అద్దె పెరుగుదల నుండి రక్షించడం ఈ మార్పు లక్ష్యం.
అద్దె పెరిగే అవకాశాలు
ఇంటి యజమాని చట్టబద్ధంగా అద్దెను పెంచగల కొన్ని పరిస్థితులు ఉన్నాయి:
- మరమ్మతులు మరియు ఆధునీకరణ: ఇంటి యజమాని అపార్ట్మెంట్కు పెద్ద మరమ్మతులు లేదా మెరుగుదలలు చేస్తే, వారు అద్దెను పెంచవచ్చు. పెంపు మొత్తాన్ని పరిమిత కాలానికి ఆర్బిట్రేషన్ కమిటీ లేదా కోర్టు నిర్ణయిస్తుంది.
- ఒప్పందాన్ని బంధువులకు బదిలీ చేయడం: లీజును బంధువులకు బదిలీ చేసేటప్పుడు, మార్కెట్ పరిస్థితులకు అనుగుణంగా ఇంటి యజమాని కొత్త అద్దెను నిర్ణయించవచ్చు.
- చాలా తక్కువ ప్రారంభ అద్దె: ప్రారంభ అద్దె మార్కెట్ రేటు కంటే గణనీయంగా తక్కువగా ఉంటే, ఇంటి యజమాని §45 Mietrechtsgesetz (MRG) ప్రకారం సహేతుకమైన స్థాయికి పెంపును డిమాండ్ చేయవచ్చు.
సబ్సిడీ మరియు సహకార గృహాలు
గృహ సహకార సంఘాలు అందించే గృహాలు వంటి లాభాపేక్షలేని గృహాలలో అద్దెను Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) నియంత్రిస్తుంది. అద్దె పరిమితులు ఉన్నాయి మరియు దీర్ఘకాలిక పెరుగుదలలను 20 సంవత్సరాల వరకు వర్తింపజేయవచ్చు, ఉదాహరణకు, మరమ్మతులు మరియు ఆధునీకరణ ఖర్చులను కవర్ చేయడానికి. ఈ చర్యలు అద్దెదారులు మరియు భూస్వాముల ప్రయోజనాలను సమతుల్యం చేస్తాయి.
అనేక గృహ సహకార సంస్థలు మరియు మునిసిపల్ కార్యక్రమాలు ఉక్రేనియన్లు మరియు శరణార్థులు సబ్సిడీ గృహాల కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవడానికి అనుమతిస్తాయి. మీరు శరణార్థుల కోసం వియన్నాలో అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలనుకుంటే, రిజిస్ట్రేషన్ మరియు నివాస స్థితి యొక్క రుజువును పరిగణనలోకి తీసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. ఇది తాత్కాలిక లేదా శాశ్వత నివాసం కోసం సహకార గృహాలకు ప్రాప్యతను మరింత వాస్తవిక మరియు సురక్షితమైన ఎంపికగా చేస్తుంది.
అద్దె ధరలను ప్రభావితం చేసే అంశాలు
ఆస్ట్రియాలో ఇంటిని అద్దెకు తీసుకోవడం ఖర్చును గణనీయంగా ప్రభావితం చేసే అనేక అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ప్రధానమైన వాటిని చూద్దాం:
1. స్థానం
వియన్నా సాంప్రదాయకంగా ఆస్ట్రియాలో అద్దెకు అత్యంత ఖరీదైన నగరం. నగరంలోపు, ధర వ్యత్యాసాలు కూడా గణనీయంగా ఉంటాయి:
- సిటీ సెంటర్ (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): ప్రతిష్ట మరియు అభివృద్ధి చెందిన మౌలిక సదుపాయాల కారణంగా అధిక అద్దె ధరలు.
- ఔట్స్కర్ట్స్ (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): మరింత సరసమైన ధరలు, కానీ తక్కువ రవాణా సౌలభ్యం మరియు మౌలిక సదుపాయాలతో.
CBRE ప్రకారం, సెంట్రల్ వియన్నాలో అద్దెలు 2025 నాటికి €16.5/m²కి చేరుకోవచ్చు, శివార్లలో అవి దాదాపు €12.2/m²గా ఉంటాయి.
2. ప్రాంతం మరియు లేఅవుట్
చిన్న అపార్ట్మెంట్లు (40 చదరపు మీటర్ల కంటే తక్కువ) విద్యార్థులు మరియు యువ నిపుణులలో అధిక డిమాండ్లో ఉన్నాయి. పెద్ద ఎంపికల కంటే చదరపు మీటరుకు వీటి ధర తరచుగా ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, వియన్నాలోని స్టూడియో అపార్ట్మెంట్లు నెలకు €630 మరియు €890 మధ్య అద్దెకు తీసుకోవచ్చు.
3. పరిస్థితి మరియు మరమ్మత్తు
కొత్త భవనాల్లో లేదా ఆధునిక పునర్నిర్మాణాలతో (ఉదాహరణకు, ఆల్ట్బౌ శైలిలో) అపార్ట్మెంట్లు ఖరీదైనవి. 2025లో, కొత్త అపార్ట్మెంట్ల సగటు అద్దె సుమారుగా €14.87/m² కాగా, పాత అపార్ట్మెంట్లకు ఇది సుమారుగా €10.00/m².
4. భవనం యొక్క శక్తి సామర్థ్యం
అధిక శక్తి సామర్థ్య రేటింగ్ కలిగిన అపార్ట్మెంట్లు (ఉదా., క్లాస్ A) తక్కువ యుటిలిటీ ఖర్చులను కలిగి ఉంటాయి, ఇది అద్దెదారులకు మరింత ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది. తక్కువ శక్తి సామర్థ్య రేటింగ్ కలిగిన ఇలాంటి అపార్ట్మెంట్లతో పోలిస్తే ఇది అద్దె ధరలను 5-10% పెంచుతుంది.
5. ఫర్నిచర్ మరియు మౌలిక సదుపాయాలు
ఫర్నిచర్, లిఫ్ట్, బాల్కనీ, గ్యారేజ్ లేదా పార్కింగ్ అద్దెను గణనీయంగా పెంచుతాయి. అదనపు సౌకర్యాలతో కూడిన పూర్తిగా అమర్చిన అపార్ట్మెంట్ల ధర 10–20% ఎక్కువ కావచ్చు.
6. డిమాండ్ మరియు కాలానుగుణత
ఆస్ట్రియాలో అద్దె గృహాలకు డిమాండ్ సాంప్రదాయకంగా శరదృతువులో పెరుగుతుంది, విద్యార్థులు మరియు ప్రవాసులు నగరానికి తిరిగి వచ్చినప్పుడు. దీని ఫలితంగా ఈ కాలంలో అద్దె ధరలు పెరుగుతాయి. 2024లో, వియన్నాలో అద్దెలు సగటున 6.2–7.7% పెరిగాయి.
| ప్రాంతం / నగరం | సిటీ సెంటర్ / ప్రధాన ప్రదేశాలు (€/m²) | శివార్లు / మధ్య జిల్లా (€ / m²) | గమనికలు |
|---|---|---|---|
| వియన్నా | 16,5 | 12,2 | అధిక జనాభా సాంద్రత మరియు మౌలిక సదుపాయాల కారణంగా ధరలు ఎక్కువగా ఉన్నాయి. |
| గ్రాజ్ | 13,2 | 10,1 | విశ్వవిద్యాలయ పట్టణం, విద్యార్థుల అపార్ట్మెంట్లకు డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంది. |
| సాల్జ్బర్గ్ | 15,0 | 11,5 | ప్రసిద్ధ పర్యాటక కేంద్రం, పరిమిత వసతి |
| లింజ్ | 12,8 | 9,8 | పారిశ్రామిక కేంద్రం, మధ్యస్థ ధరలు |
| ఇన్స్బ్రక్ | 14,5 | 11,0 | విద్యార్థుల పట్టణం, శరదృతువులో డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంటుంది |
| క్లాజెన్ఫర్ట్ | 11,5 | 8,7 | మరింత సరసమైన ఎంపికలు, తక్కువ ఉన్నత స్థాయి ప్రాంతాలు |
| బర్గెన్ల్యాండ్ | 9,0 | 7,5 | అత్యంత ప్రాప్యత ప్రాంతం, తక్కువ జనసాంద్రత |
| టైరోల్ (ఇన్స్బ్రక్ వెలుపల) | 12,0 | 9,5 | పర్వత ప్రాంతాలు, రుతువు డిమాండ్ను ప్రభావితం చేస్తుంది |
| స్టైరియా | 14,0 | 9,2 | గ్రాజ్ నగరం ఖరీదైనది, గ్రామీణ ప్రాంతం చౌకైనది |
| అప్పర్ ఆస్ట్రియా | 13,0 | 10,0 | లింజ్ మరియు పరిసర ప్రాంతాలు ఉన్నాయి |
పెరిగిన అద్దె: ఎక్కడికి వెళ్లాలి మరియు ఏమి చేయాలి
మీరు ఆస్ట్రియాలో ఎక్కువ అద్దె చెల్లిస్తున్నారని మీరు భావిస్తే, దానిని సవాలు చేసే అవకాశం మీకు ఉంది. పూర్తి Mietrechtsgesetz (MRG) పరిధిలోకి వచ్చే భవనాలలో, అద్దెదారులు అద్దెను ధృవీకరించడానికి మధ్యవర్తిత్వ బోర్డు లేదా కోర్టుకు అప్పీల్ చేసుకోవచ్చు. అద్దె అనుమతించదగిన స్థాయిని మించి ఉంటే, దానిని చట్టపరమైన పరిమితికి తగ్గించవచ్చు మరియు ఏవైనా అధిక చెల్లింపులను తిరిగి చెల్లించవచ్చు.
కింది గడువులకు కట్టుబడి ఉండటం ముఖ్యం:
- ఓపెన్-ఎండ్ కాంట్రాక్టుల కోసం, ఒప్పందం ముగిసిన తేదీ నుండి 3 సంవత్సరాలలోపు దరఖాస్తును సమర్పించవచ్చు;
- స్థిర-కాలిక ఒప్పందాల కోసం - వాటి గడువు ముగిసిన తర్వాత లేదా ఓపెన్-ఎండ్ ఒప్పందాలుగా మార్చబడిన తర్వాత 6 నెలల కంటే తక్కువ సమయంలోపు.
ఈ గడువులు ముగిసిన తర్వాత, అద్దెను సవాలు చేయడం ఇకపై సాధ్యం కాదు, కానీ ఇండెక్సేషన్ (వెర్ట్సిచెరుంగ్) ద్వారా అద్దెలో అన్యాయమైన పెరుగుదలను అభ్యంతరం చెప్పడం సాధ్యమే.
MRG అధికార పరిధి వెలుపల ఉన్న కొత్త భవనాలు మరియు ఆస్తులలో, పరిస్థితి మరింత క్లిష్టంగా ఉంటుంది: అక్కడ, ధర స్వేచ్ఛగా నిర్ణయించబడుతుంది మరియు కోర్టు తీర్పులు అరుదుగా అద్దెదారు పక్షాన ఉంటాయి.
నా ఆచరణలో, అద్దెదారులు అధిక అద్దె గురించి ఫిర్యాదు చేసిన సందర్భాలను నేను ఎదుర్కొన్నాను. ఉదాహరణకు, వియన్నాలో దీర్ఘకాలికంగా అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలని నిర్ణయించుకున్న ఒక శరణార్థి కుటుంబం పాత అపార్ట్మెంట్లకు చట్టబద్ధంగా ఏర్పాటు చేయబడిన అద్దె కంటే దాదాపు 20% ఎక్కువ చెల్లిస్తోంది. మేము ఆర్బిట్రేషన్ కమిషన్కు ఫిర్యాదు చేసాము మరియు అద్దె తగ్గించబడింది మరియు అధిక చెల్లింపులు తిరిగి చెల్లించబడ్డాయి.
ముగింపు: ఆస్ట్రియన్ అద్దెలను ఎలా నావిగేట్ చేయాలి
నా అభిప్రాయం ప్రకారం, ఆస్ట్రియాలో అద్దె ధరలు కేవలం ఒప్పందంలోని సంఖ్య కాదు, మార్కెట్ పరిస్థితులు, చట్టపరమైన నిబంధనలు మరియు నిర్దిష్ట ఆస్తి పరిస్థితి యొక్క సంక్లిష్ట కలయిక ఫలితంగా ఉంటాయి. అపార్ట్మెంట్ Mietrechtsgesetz (MRG)కి లోబడి ఉందా లేదా మరియు ఒప్పందంలో ఏ అదనపు నిబంధనలు చేర్చబడ్డాయో అద్దెదారులు అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం - ఇండెక్సేషన్ నుండి పునరుద్ధరణల కారణంగా అద్దె పెరుగుదల వరకు.
2025 లో ఒక ఆసక్తికరమైన ధోరణి గమనించవచ్చు: కొత్త భవనాలలో అద్దెలు పెరుగుతూనే ఉన్నాయి, ముఖ్యంగా వియన్నాలోని ప్రతిష్టాత్మక జిల్లాల్లో, చట్టం పాత భవనాలు మరియు నియంత్రిత భవనాలలో అద్దెదారుల రక్షణలను బలోపేతం చేస్తుంది. ఇది భూస్వాములు మరియు అద్దెదారుల ప్రయోజనాల మధ్య సమతుల్యతను సృష్టిస్తుంది. శరణార్థుల కోసం వియన్నాలో అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలనుకునే వారికి ఇది చాలా సందర్భోచితంగా ఉంటుంది: నియంత్రిత అద్దెలు మార్కెట్ రేట్ల కంటే గణనీయంగా తక్కువగా ఉంటాయి, అటువంటి ఎంపికలను మరింత సరసమైనవిగా చేస్తాయి.
అపార్ట్మెంట్ను ఎంచుకునేటప్పుడు, ధరను మాత్రమే కాకుండా గృహ వర్గం, ఇంధన సామర్థ్యం, మౌలిక సదుపాయాలు మరియు కాంట్రాక్ట్ నిబంధనలను కూడా పరిగణించండి. కొన్నిసార్లు కొనసాగుతున్న మరమ్మత్తు ఖర్చులు లేదా అధిక యుటిలిటీ బిల్లులను ఎదుర్కోవడం కంటే ఆధునిక పునరుద్ధరణలు మరియు అనుకూలమైన ప్రదేశానికి కొంచెం అదనంగా చెల్లించడం తెలివైనది.
ఆస్ట్రియాలో దీర్ఘకాలికంగా అపార్ట్మెంట్ అద్దెకు తీసుకోవాలనుకునే వారు, ఒప్పందాన్ని జాగ్రత్తగా సమీక్షించడం మరియు మీ హక్కులను అర్థం చేసుకోవడం ముఖ్యం—ఇది డబ్బు ఆదా చేస్తుంది మరియు అసహ్యకరమైన ఆశ్చర్యాలను నివారించవచ్చు.
