2025 ஆம் ஆண்டில் ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் எவ்வளவு செலவாகும்?

சமீபத்திய ஆண்டுகளில் ஏற்பட்ட சரிசெய்தலுக்குப் பிறகு, 2025 ஆம் ஆண்டில் ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நிலையான வளர்ச்சிக்கான அறிகுறிகளைக் காட்டுகிறது. யூரோபேஸின் கூற்றுப்படி, நாட்டில் சராசரி அடுக்குமாடி குடியிருப்பு கொள்முதல் விலை சதுர மீட்டருக்கு தோராயமாக €3,400 ஆகும், மியூனிக் போன்ற முக்கிய நகரங்களில் விலைகள் சதுர மீட்டருக்கு €7,000 ஐ விட அதிகமாக உள்ளன, அதே நேரத்தில் குறைந்த தேவை உள்ள பகுதிகளில், அவை இரண்டு முதல் மூன்று மடங்கு குறைவாக இருக்கலாம்.

ஜெர்மன் பொருளாதார நிறுவனத்தின் (IW Consult) அறிக்கையின்படி, 2024 முதல் 2025 வரை 82% ஜெர்மன் பிராந்தியங்கள் விலை உயர்வைக் காணும், இது சராசரியாக 2.3% ஆகும், இது படிப்படியாக சந்தை மீட்சியை உறுதிப்படுத்துகிறது.

இந்த நிலைமைகளின் கீழ், நீண்ட கால மூலதனப் பாதுகாப்பு மற்றும் நிலையான வருமானத்தைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஜெர்மனி மிகவும் கவர்ச்சிகரமான இடங்களில் ஒன்றாக உள்ளது. இது சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு உயர் சட்டப் பாதுகாப்பு, வெளிப்படையான பரிவர்த்தனை நடைமுறைகள் மற்றும் வாடகை வீடுகளுக்கான வலுவான உள்நாட்டு தேவையை ஒருங்கிணைக்கிறது, குறிப்பாக பெரிய நகரங்களான பெர்லின், மியூனிக் மற்றும் பிராங்பேர்ட்டில்.

அதிக நிலையற்ற சந்தைகளைக் கொண்ட தெற்கு ஐரோப்பிய நாடுகளைப் போலல்லாமல், ஜெர்மன் சந்தை நிலைத்தன்மை மற்றும் கணிக்கக்கூடிய தன்மையால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, இது ஒரு சர்வதேச முதலீட்டாளரின் போர்ட்ஃபோலியோவில் ஒரு "நங்கூரமாக" அமைகிறது.

நான், ஒக்ஸானா ஜுஷ்மான், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் முதலீட்டில் சர்வதேச அனுபவமுள்ள ஒரு வழக்கறிஞர். பரிவர்த்தனை ஆதரவு மற்றும் கட்டுமானத் திட்டங்கள் உட்பட ஐரோப்பா முழுவதும் உள்ள திட்டங்களில் நான் பணியாற்றுகிறேன். இந்தக் கட்டுரையில், ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதன் பிரத்தியேகங்கள், அதன் முதலீட்டு ஈர்ப்பு, சட்ட மற்றும் வரி அம்சங்கள் மற்றும் ஆஸ்திரியாவுடன் சந்தையை ஒப்பிடுவது பற்றி விவாதிப்பேன்.

ஜெர்மனி மற்றும் ஆஸ்திரியா இரண்டும் நிலைத்தன்மை மற்றும் அதிக முதலீட்டு பாதுகாப்பு ஆகியவற்றால் வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, ஆனால் வரி சுமைகள் மற்றும் சந்தை இயக்கவியலில் வேறுபடுகின்றன. ஜெர்மனி , குறிப்பாக பெர்லின், அதன் அளவு, பல்வேறு சொத்துக்கள் மற்றும் அதிக வாடகை தேவை ஆகியவற்றால் முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கிறது, ஆனால் முதலீட்டாளர்கள் மிகவும் சிக்கலான விதிமுறைகள், வரி செலவுகள் மற்றும் அவ்வப்போது விலை ஏற்ற இறக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

ஆஸ்திரியா மிகவும் சமநிலையான மாதிரியை நிரூபிக்கிறது: சட்டம் மிகவும் வெளிப்படையானது, அபாயங்கள் குறைவாக உள்ளன, மேலும் சந்தை தொடர்ந்து சொத்து மதிப்பு வளர்ச்சியைக் காட்டுகிறது. வியன்னா நிலைத்தன்மையின் அடிப்படையில் மட்டுமல்லாமல், திட்டமிடப்பட்ட விலை வளர்ச்சி மற்றும் தேவையின் அடிப்படையில் பெர்லினை விட சிறப்பாக செயல்படுகிறது - ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட் விசாரணைகள் தொடர்ந்து அதிகமாகவே உள்ளன. இது மூலதனப் பாதுகாப்பு மற்றும் நீண்டகால முன்னோக்கை மதிக்கும் பழமைவாத முதலீட்டாளர்களுக்கு நாட்டை குறிப்பாக கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது.

மிகவும் கணிக்கக்கூடிய மற்றும் நிலையான சந்தையைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, வியன்னாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது பெரும்பாலும் இயற்கையாகவே வருகிறது: நகரம் வீட்டுவசதிக்கான நிலையான தேவை, தெளிவான விதிமுறைகள் மற்றும் சொத்து விலைகளில் மிதமான ஆனால் நிலையான வளர்ச்சியை ஒருங்கிணைக்கிறது.

ஜெர்மனி நீண்ட காலமாக ஐரோப்பிய ஒன்றியத்தின் "ஆங்கர்" ரியல் எஸ்டேட் சந்தையாகக் கருதப்படுகிறது. இது தற்செயல் நிகழ்வு அல்ல: நாடு ஒரு பெரிய சந்தை, நிலையான பொருளாதாரம் மற்றும் முதலீட்டாளர்களுக்கான தெளிவான விதிமுறைகளை ஒருங்கிணைக்கிறது. அதிக சொத்து உரிமைகள் பாதுகாப்பு மற்றும் கணிக்கக்கூடிய வருமானம் ஆகியவை ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட்டை நீண்ட கால முதலீட்டிற்கான மதிப்புமிக்க சொத்தாக மாற்றும் இரண்டு முக்கியமான காரணிகளாகும்.

நடைமுறையில், வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் பெர்லின் அல்லது முனிச்சை இந்த காரணங்களுக்காகத் தேர்ந்தெடுப்பதை நான் காண்கிறேன்: ஜெர்மனியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பல அண்டை நாடுகளை விட விலை அதிகம் என்றாலும், மூலதன இழப்பு ஏற்படும் அபாயம் மிகக் குறைவு. உதாரணமாக, எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் பெர்லினில் இரண்டு படுக்கையறைகள் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை €4,300/m²க்கு வாங்கினார், மேலும் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள், வாடகை வருமானம் அடமானம் மற்றும் வரிகளை தொடர்ந்து ஈடுகட்டியது.

PWC, உலக வங்கி மற்றும் நம்பியோவின் கூற்றுப்படி, பரிவர்த்தனை வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் முதலீட்டாளர் பாதுகாப்பிற்காக ஜெர்மனி முன்னணி ஐரோப்பிய நாடுகளில் ஒன்றாக உள்ளது. சொத்து வெளிப்படைத்தன்மை குறியீட்டில் (PWC, 2024), ஜெர்மனி 84/100 மதிப்பெண்களைப் பெற்று, நெதர்லாந்து மற்றும் ஆஸ்திரியாவுடன் இணையாக உள்ளது, அதே நேரத்தில் ஸ்பெயின் மற்றும் போர்ச்சுகல் 65–70/100 மதிப்பெண்களையும், கிரீஸ் 58/100 மதிப்பெண்களையும் பெற்றுள்ளது.

உலக வங்கியின் டூயிங் பிசினஸ் 2023 இன் படி, சொத்துக்களை எளிதாகப் பதிவு செய்வதில் ஜெர்மனி ஐரோப்பிய ஒன்றியத்தில் முதலிடத்தில் உள்ளது, 97/100 மதிப்பெண்ணுடன், பரிவர்த்தனைகளின் வேகம் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மையை பிரதிபலிக்கிறது.

முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது குறைவான மறைக்கப்பட்ட அபாயங்கள், அதிக கணிக்கக்கூடிய வரிச்சுமை மற்றும் தெளிவான நடைமுறைகளைக் குறிக்கிறது. நடைமுறையில், எனது வாடிக்கையாளர்கள் Grundbuch-ஐ முழுமையாகச் சரிபார்த்து, சட்டச் சிக்கல்களைத் தவிர்க்க உள்ளூர் நோட்டரியைப் பயன்படுத்த பரிந்துரைக்கிறேன் - குறிப்பாக ஜெர்மனியில் மதிப்புமிக்க பகுதிகளில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கும்போது.

நான் அடிக்கடி சிறிய ஜெர்மன் நகரங்களில் (லீப்ஜிக், டிரெஸ்டன்) முதலீட்டாளர்களைத் தொடங்குவதைப் பார்க்கிறேன், அங்கு வீட்டுச் செலவுகள் பெர்லின் அல்லது முனிச்சை விடக் குறைவாக இருக்கும், ஆனால் வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பு அதிகமாக இருக்கும். இது நிலையான வாடகை வருமானத்தை ஈட்டும்போது குறைந்த நுழைவு விலையை அனுமதிக்கிறது.

• நிலையான பொருளாதாரம் மற்றும் சட்டம். நெருக்கடியான ஆண்டுகளில் கூட, முக்கிய நகரங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் மிதமாகக் குறைந்தன.
• வாடகை தேவை அதிகமாக உள்ளது, குறிப்பாக பல்கலைக்கழக நகரங்கள் மற்றும் முக்கிய வணிக மையங்களில்.
• வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் பாதுகாப்பு. சட்ட அமைப்பு மோசடி மற்றும் மறைக்கப்பட்ட சிக்கல்களின் அபாயங்களைக் குறைக்கிறது.
• நீண்ட கால முதலீட்டு வாய்ப்புகள். ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த வாடகை வருமானம் இருந்தாலும், ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது மூலதனப் பாதுகாப்பில் முதலீடு செய்வதற்கு மதிப்புள்ளது.

எனது ஆலோசனை: ஒரு சொத்தைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, ​​ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மட்டுமல்ல, அந்தப் பகுதியின் சாத்தியமான வாடகை தேவை, உள்கட்டமைப்பு மற்றும் திட்டமிடப்பட்ட மேம்பாட்டையும் எப்போதும் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். எனது வழக்குகளில் ஒன்று: லீப்ஜிக்கில் €2,800/m²க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது - மூன்று ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, விலை கிட்டத்தட்ட 15% அதிகரித்துள்ளது, அதே நேரத்தில் வாடகை விகிதம் நிலையானதாக இருந்தது, இது எனது உத்தியின் சரியான தன்மையை உறுதிப்படுத்துகிறது.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் பாரம்பரியமாக ஐரோப்பாவில் மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதற்கும் அதிகரிப்பதற்கும் மிகவும் நம்பகமான கருவிகளில் ஒன்றாகக் கருதப்படுகிறது. பொருளாதார ஏற்ற இறக்கங்களின் காலகட்டங்களிலும் இந்த சந்தை மீள்தன்மை கொண்டது, மேலும் நிலையான உள்நாட்டு தேவை நீண்ட கால முதலீட்டாளர்களுக்கு குறிப்பாக கவர்ச்சிகரமானதாக அமைகிறது.

கடந்த 15 ஆண்டுகளில் ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பல முக்கிய கட்டங்களைக் கடந்து வந்துள்ளது. 2008–2010 நெருக்கடியைத் தொடர்ந்து, வீட்டு விலைகள் சீராக உயரத் தொடங்கி, 2021–2022 இல் உச்சத்தை எட்டின. இந்தக் காலகட்டத்தில், பிரபலமான ஜெர்மன் நகரங்களில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலைகள் ஆண்டுக்கு 10–15% அதிகரிக்கக்கூடும்.

2023–2024 ஆம் ஆண்டில் மிதமான திருத்தம் காணப்பட்டது, நாடு முழுவதும் சராசரியாக 10–15% விலைகள் குறைந்துள்ளன. இருப்பினும், 2025 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில், சந்தை நிலைபெற்றது, மேலும் நிபுணர்களின் கூற்றுப்படி, பெரும்பாலான பிராந்தியங்களில் 1–3% சீரான வளர்ச்சி எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

நடைமுறையில், விலை திருத்தம் செய்யப்படும் காலங்களில்தான், குறிப்பாக நிரூபிக்கப்பட்ட உரிமை வரலாற்றைக் கொண்ட மறுவிற்பனை சொத்துக்களைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ​​ஜெர்மனியில் கவர்ச்சிகரமான விலையில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும் வாய்ப்பு எழுகிறது என்பதை நான் காண்கிறேன். உதாரணமாக, எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் விலை சரிவின் போது லீப்ஜிக்கில் இரண்டு படுக்கையறைகள் கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பை €2,800/m²க்கு வாங்கினார், ஒரு வருடம் கழித்து, விலை 8% அதிகரித்துள்ளது, மேலும் சொத்து ஏற்கனவே நிலையான வாடகை வருமானத்தை ஈட்டிக்கொண்டிருந்தது.

மிகப்பெரிய நகரங்களில் மிகப்பெரிய செயல்பாடு காணப்படுகிறது:

• பெர்லின் நகரம் பொருளாதார நடவடிக்கைகளின் தலைநகரமாகவும் மையமாகவும் உள்ளது, அதிக பணப்புழக்கம் மற்றும் நிலையான வாடகை தேவையுடன்.
• மியூனிக் ஒரு பிரீமியம் பிரிவு, விலையுயர்ந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், குறைந்த வாடகை வருவாய், ஆனால் நம்பகமான மூலதனமாக்கல்.
• பிராங்பேர்ட் மற்றும் ஹாம்பர்க் ஆகியவை நிறுவன முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆர்வமுள்ள நிதி மற்றும் தளவாட மையங்களாகும்.
• லீப்ஜிக், டிரெஸ்டன், டுசெல்டார்ஃப் ஆகியவை வளர்ந்து வரும் தேவை மற்றும் மலிவு விலைகளைக் கொண்ட நகரங்கள்.

முதலீட்டாளர்கள் சிறந்த நகரங்களுக்கு அப்பால் பார்க்க பரிந்துரைக்கிறேன். எடுத்துக்காட்டாக, ஜெர்மனியின் லீப்ஜிக் அல்லது டிரெஸ்டனில் ஒரு வீட்டை வாங்குவது குறைந்த நுழைவு விலை மற்றும் அதிக வளர்ச்சி திறனை வழங்குகிறது - இது அவர்களின் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்த விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் பொருத்தமான அணுகுமுறையாகும்.

ஜெர்மன் சந்தை வேறுபட்டது:

இரண்டாம் நிலை சந்தை முக்கியப் பிரிவாகும், இது மலிவு விலை விருப்பங்கள் மற்றும் கணிக்கக்கூடிய வாடகை மகசூலை வழங்குகிறது.
புதிய மேம்பாடுகள் குறைவாகவே உள்ளன, குறிப்பாக பெரிய நகரங்களில்; விலைகள் அதிகமாக உள்ளன, ஆனால் சொத்துக்கள் ஆற்றல் திறன் கொண்டவை மற்றும் நவீன தளவமைப்புகளைக் கொண்டுள்ளன.
பிரீமியம் பிரிவில் மியூனிக், பிராங்பேர்ட் மற்றும் பெர்லின் ஆகியவை அடங்கும்; அவை அதிக மூலதனத்தை வழங்குகின்றன, ஆனால் நீண்ட திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தை வழங்குகின்றன.
அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் (மெஹ்ர்ஃபாமிலியன்ஹாஸ்) நிறுவன மற்றும் தனியார் முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமானவை; அவை நிலையான வாடகை கொடுப்பனவுகளை வழங்குகின்றன.

வாடகை தேவையை அளவிடுவதற்கும், புதிய கட்டுமானங்கள் மற்றும் மெஹர்ஃபாமிலியன்ஹாஸ் மூலம் தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவை படிப்படியாக விரிவுபடுத்துவதற்கும், ஜெர்மனியில் இருக்கும் சொத்துக்களை வாங்குவதன் மூலம் முதலீட்டாளர்கள் தொடங்குவதை நான் அடிக்கடி பார்க்கிறேன்.

ஐரோப்பாவில் மிகவும் சமநிலையான சந்தைகளில் ஒன்றாக ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தொடர்ந்து உள்ளது. பன்டேஸ்பேங்கின் கூற்றுப்படி, 2024 ஆம் ஆண்டில், அனைத்து குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளிலும் தோராயமாக 82% ஜேர்மனியர்களால் முடிக்கப்படும், அதே நேரத்தில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் சந்தையில் தோராயமாக 18% பங்கைக் கொண்டுள்ளனர்.

• ஜேர்மனியர்கள் முதன்மையாக தங்கள் சொந்த குடியிருப்பு மற்றும் நீண்ட கால முதலீட்டிற்காக வாங்குகிறார்கள், பெரும்பாலும் ஜெர்மனியில் மறுவிற்பனை சொத்துக்கள் அல்லது வீடுகளைத் தேர்வு செய்கிறார்கள்.
• வாடகை மற்றும் பிரீமியம் சொத்து பிரிவுகளில் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் தீவிரமாக உள்ளனர். அவர்களில் முக்கியமானவர்கள் ஆஸ்திரியா, சுவிட்சர்லாந்து, நெதர்லாந்து, சீனா மற்றும் மத்திய கிழக்கு நாடுகளைச் சேர்ந்த வாங்குபவர்கள்.
• நிறுவன நிதிகள் (ஓய்வூதியம், காப்பீட்டு நிறுவனங்கள்) அடுக்குமாடி கட்டிடங்களின் சந்தையில் (மெஹர்ஃபாமிலியன்ஹாஸ்) முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றன.

வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் பெர்லின் மற்றும் பிராங்பேர்ட்டில் புதிய மேம்பாடுகளில் கவனம் செலுத்துகிறார்கள், அங்கு ஜெர்மனியில் பிரீமியம்-வகுப்பு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் €8,000–€10,000/m² இல் தொடங்கலாம், ஆனால் நிலையான வாடகை தேவைக்கான உத்தரவாதத்திற்காக அவர்கள் பிரீமியம் செலுத்தத் தயாராக உள்ளனர்.

சந்தையின் ஸ்திரத்தன்மைக்கு முக்கிய காரணி வலுவான உள்நாட்டு தேவை ஆகும். சர்வதேச செயல்பாடு குறைந்து வரும் காலங்களில் கூட, சந்தையை ஆதரிப்பது ஜேர்மனியர்கள்தான்.

• 2023–2024 ஆம் ஆண்டில், 10–15% விலை வீழ்ச்சி இருந்தபோதிலும், உள்நாட்டு பரிவர்த்தனைகளின் எண்ணிக்கை சுமார் 5% மட்டுமே குறைந்துள்ளது, இது தொடர்ச்சியான வாங்குபவர் செயல்பாட்டைக் குறிக்கிறது.
• முக்கிய நகரங்களில், வீட்டு விலைகளை விட வாடகைகள் வேகமாக உயர்ந்து வருகின்றன. உதாரணமாக, பெர்லின் மற்றும் முனிச்சில், வாடகைகள் ஆண்டுக்கு சராசரியாக 6-8% உயர்ந்துள்ளன, இது உள்ளூர் வாங்குபவர்களிடமிருந்து ஆர்வத்தை மேலும் தூண்டுகிறது.

2023 ஆம் ஆண்டில், பிராங்பேர்ட் வாடிக்கையாளர்கள் வாடகை வருமானத்தை எதிர்பார்த்து சதுர மீட்டருக்கு €6,200 க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினர். ஒரு வருடத்திற்குள், மகசூல் 3.8% ஆக இருந்தது, இது ஜெர்மனிக்கு மிகவும் நல்ல முடிவாகக் கருதப்படுகிறது, குறைந்த ஆபத்து காரணமாக.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது, ​​ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை மட்டுமல்லாமல், முதலீட்டாளரின் உரிமைகள் மற்றும் அபாயங்களை நேரடியாகப் பாதிக்கும் சட்டப்பூர்வ உரிமை அமைப்பையும் புரிந்துகொள்வது முக்கியம்.

இது மிகவும் பொதுவான விருப்பமாகும் - ஜெர்மனியில் வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு உரிமையின் உன்னதமான வடிவம். கட்டிடம் மற்றும் அதன் கீழ் உள்ள நிலம் இரண்டையும் உரிமையாளர் சொந்தமாக வைத்திருக்கிறார். சொத்தை சுதந்திரமாக அப்புறப்படுத்தலாம்: வாடகைக்கு விடலாம், விற்கலாம் அல்லது பரம்பரை பரம்பரையாக மாற்றலாம்.

நீண்ட கால முதலீட்டாளர்களுக்கு, இதுவே சிறந்த வழி - குறைந்தபட்ச கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் கணிக்கக்கூடிய மதிப்பு வளர்ச்சி. எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் 2018 ஆம் ஆண்டில் முனிச்சில் €1.2 மில்லியனுக்கு ஒரு வீட்டை வாங்கினார். இன்று, அதன் சந்தை மதிப்பு €1.8 மில்லியனைத் தாண்டியுள்ளது - மேலும் சொத்து எந்த மூன்றாம் தரப்பு உரிமைகளிலிருந்தும் இலவசம்.

அடிப்படையில், இது 99 ஆண்டுகள் வரை "நில குத்தகை" ஆகும், இது சொத்தை கட்டவும் பயன்படுத்தவும் உரிமை உண்டு. உரிமையாளர் எர்பாசின்களை (நில உரிமையாளருக்கு ஆண்டு வாடகை) செலுத்துகிறார். குத்தகையின் முடிவில், நிலம் உரிமையாளரிடம் திருப்பித் தரப்படுகிறது, மேலும் கட்டிடங்களின் தலைவிதி ஒப்பந்தத்தைப் பொறுத்தது.

நடைமுறையில், நிலம் மிகவும் விலை உயர்ந்த நகரங்களில் (உதாரணமாக, பிராங்பேர்ட் அல்லது ஹாம்பர்க்) இதுபோன்ற பரிவர்த்தனைகள் மிகவும் பொதுவானவை. வாடிக்கையாளர்கள் முதலீட்டின் மீதான வருவாயை கவனமாகக் கணக்கிட வேண்டும் என்று நான் வழக்கமாக பரிந்துரைக்கிறேன்: சில நேரங்களில் எர்பாரெக்ட்டின் கீழ் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் குறைந்த விலை அதிக வருடாந்திர கொடுப்பனவுகளால் ஈடுசெய்யப்படுகிறது.

• மைட்டீஜென்டம் என்பது ஒரு பொதுவான பகிரப்பட்ட சொத்து, இதில் ஒவ்வொரு உரிமையாளருக்கும் ஒரு சதவீத பங்கு உள்ளது.
• வோனுங்ஸெய்ஜென்டம் என்பது ஒரு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தில் உள்ள தனிப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உரிமையின் ஒரு வடிவமாகும், இது பொதுவான பகுதிகளில் (படிக்கட்டுகள், கூரை, அடித்தளம்) ஒரு பங்கைக் கொண்டுள்ளது.

பெர்லினில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும்போது, ​​எனது வாடிக்கையாளர்களுக்கு பொதுவான பகுதிகளைப் பராமரிப்பதற்கான செலவை நான் எப்போதும் சுட்டிக்காட்டுகிறேன். ஜெர்மனியில் வீட்டு விலைகள் கவர்ச்சிகரமானதாகத் தோன்றினாலும், பராமரிப்பு விலை அதிகமாக இருக்கலாம் (குறிப்பாக வரலாற்று கட்டிடங்களில்).

• வோன்ரெக்ட் (வசிக்கும் உரிமை) - பெரும்பாலும் பரம்பரை உரிமையில் பயன்படுத்தப்படுகிறது: உதாரணமாக, பெற்றோர்கள் தங்கள் குழந்தைகளுக்கு ஒரு வீட்டைக் கடத்தினாலும், அதில் வசிக்கும் உரிமையைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறார்கள்.
• வீட்டுவசதி கூட்டுறவு சங்கங்கள் (Genossenschaften) - வீடு ஒரு தனிநபருக்கு அல்ல, கூட்டுறவுக்கு சொந்தமானது. உறுப்பினர்கள் அடுக்குமாடி குடியிருப்பைப் பயன்படுத்துவதற்கான உரிமையைப் பெறுகிறார்கள், ஆனால் அதை சுதந்திரமாக விற்க முடியாது.

கூட்டுறவு வீட்டுவசதி சில நேரங்களில் மாணவர்கள் அல்லது ஓய்வு பெற்றவர்களுக்கு ஏற்றது, ஆனால் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது அரிதாகவே ஆர்வமாக இருக்கும்: இந்த வடிவத்தில் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது என்பது குறைந்த கட்டுப்பாடு மற்றும் விற்பனை செய்யும் போது பூஜ்ஜிய பணப்புழக்கத்தைக் குறிக்கிறது.

நேரடி கொள்முதல் தவிர, பின்வருபவை பெருகிய முறையில் பிரபலமடைந்து வருகின்றன:

• நிர்வாகத்தில் தங்கள் ஈடுபாட்டைக் குறைக்க விரும்புவோருக்கு நிதிகள் (Immobilienfonds) மூலம் முதலீடு செய்வது வசதியானது.
• பகிரப்பட்ட கொள்முதல்கள் மற்றும் குடும்ப அறக்கட்டளைகள் குடும்ப மூலதனத்திற்கான தீர்வுகளாகும், அங்கு சொத்து எதிர்கால சந்ததியினருக்கு அனுப்பப்படுகிறது.

சமீபத்தில் நான் ஒரு நியூரம்பெர்க் குடும்பத்தின் பரிவர்த்தனையை ஆதரித்தேன், அதில் ஜெர்மனியில் உள்ள தங்கள் வீட்டை ஒரு குடும்ப அறக்கட்டளை மூலம் பதிவு செய்வது அடங்கும். இது அவர்களுக்கு உடனடியாக பரம்பரைச் சொத்துக்களை வழங்கவும், அவர்களின் குழந்தைகளுக்கு அடுத்தடுத்த பரிமாற்றங்களுக்கு அதிக வரிகளைத் தவிர்க்கவும் அனுமதித்தது.

ஆஸ்திரியா அல்லது சுவிட்சர்லாந்தைப் போலல்லாமல், வெளிநாட்டினர் கடுமையான ஒதுக்கீடுகள் மற்றும் அனுமதிகளுக்கு உட்பட்டவர்கள், ஜெர்மனியில் வசிக்காதவர்கள் சுதந்திரமாக ரியல் எஸ்டேட் வாங்கலாம். இருப்பினும், ஒரு சிக்கல் உள்ளது: குடியிருப்பு அனுமதி அல்லது வருமானம் இல்லாமல், வங்கிகள் ஜெர்மனியில் அடமானங்களை வழங்க தயங்குகின்றன, மேலும் வரிச்சுமை உள்ளூர் மக்களை விட அதிகமாக உள்ளது. மேலும், வங்கிகள் மற்றும் நோட்டரிகள் நிதிகளின் மூலத்தைச் சரிபார்க்கவும், சர்வதேச தடைகள் பட்டியல்களுக்கு எதிராக வாங்குபவர்களைச் சரிபார்க்கவும் தேவை.

எனக்கு உக்ரைனைச் சேர்ந்த ஒரு வாடிக்கையாளர் இருந்தார், அவர் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை (டஸ்ஸல்டார்ஃபில் €420,000 விலையில்) தனது சொந்த நிதியில் வாங்கினார், ஆனால் அவருக்கு ஜெர்மன் வதிவிட உரிமை இல்லாததால் அடமானம் பெற முடியவில்லை. இதுபோன்ற சூழ்நிலைகளில், கொள்முதல் கட்டமைப்பை முன்கூட்டியே திட்டமிட பரிந்துரைக்கிறேன் - எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு GmbH அல்லது ஒரு பெரிய போர்ட்ஃபோலியோவாக இருந்தால் ஒரு குடும்ப அறக்கட்டளையை உருவாக்குவதன் மூலம்.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது - அது பெர்லினில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பாக இருந்தாலும் சரி, பவேரியாவில் ஒரு வீடாக இருந்தாலும் சரி, அல்லது லீப்ஜிக்கில் ஒரு வாடகை சொத்தாக இருந்தாலும் சரி - எப்போதும் கடுமையான சட்ட நடைமுறைகளுடன் இருக்கும். முதல் பார்வையில் இது சிக்கலானதாகத் தோன்றினாலும், இந்த அமைப்பு வாங்குபவர் மற்றும் விற்பவர் இருவருக்கும் அதிக அளவிலான பாதுகாப்பை வழங்குகிறது.

செயல்முறை பல முக்கிய கட்டங்களை உள்ளடக்கியது:

• ஆரம்ப ஒப்பந்தம் - கட்சிகள் முக்கிய விதிமுறைகளில் உடன்படுகின்றன: ஜெர்மனியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை, விதிமுறைகள் மற்றும் நிதி ஆதாரங்கள்.
• ஒரு நோட்டரியுடன் ஒப்பந்தத்தைத் தயாரிக்கவும் - நோட்டரிசேஷன் இல்லாமல், பரிவர்த்தனை செல்லாது.
• நிதி உரிய விடாமுயற்சி - வங்கி அல்லது வழக்கறிஞர் மூலதனத்தின் தோற்றம் மற்றும் பரிவர்த்தனைக்கு வாங்குபவரின் தயார்நிலையை மதிப்பிடுகிறார்.
• நோட்டரி கையொப்பமிடுதல் - நோட்டரி ஒப்பந்தத்தை சான்றளித்து அதன் விளைவுகளை விளக்குகிறார்.
• கிரண்ட்பக் (சொத்து பதிவேட்டில்) நுழைவது என்பது வாங்குபவரை ஜெர்மனியில் சொத்தின் சட்டப்பூர்வ உரிமையாளராக மாற்றும் படியாகும்.

செக் குடியரசைச் சேர்ந்த ஒரு வாடிக்கையாளர் ஒருமுறை ஜெர்மனியில் தொலைதூரத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க விரும்பினார். சரியான வழக்கறிஞரின் அதிகாரத்திற்கு நன்றி, பரிவர்த்தனை விரைவாக முடிந்தது, ஆனால் வங்கி நிதியின் மூலத்தை நிரூபிக்கும் ஆவணங்களையும் கோரியது. அறிவுரை: நிதி ஆவணங்களின் தொகுப்பை முன்கூட்டியே தயார் செய்யவும்.

• முகவர் சொத்தைக் கண்டுபிடித்து பேச்சுவார்த்தைகளை நடத்த உதவுகிறார்.
• ஒரு வழக்கறிஞர் பரிவர்த்தனையின் சட்டப்பூர்வ தூய்மையை சரிபார்க்கிறார்: சுமைகளின் இருப்பு, உரிமையாளரின் நிலை மற்றும் அனைத்து நிபந்தனைகளின் வெளிப்படைத்தன்மை.

சட்ட ஆலோசனையை வாடிக்கையாளர்கள் தவறவிட வேண்டாம் என்று நான் எப்போதும் அறிவுறுத்துகிறேன்: ஒருமுறை, ஹாம்பர்க்கில் அவர்கள் பரிசீலித்து வந்த வீட்டில் ஒரு திறந்த வழக்கு தகராறு இருப்பது ஒரு ஆய்வில் தெரியவந்தது. இது குறிப்பிடத்தக்க அபாயங்களைத் தவிர்க்க உதவியது.

ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க, ஒரு முதலீட்டாளர் நிரூபிக்க வேண்டும்:

• நிதிகளின் சட்டப்பூர்வ தோற்றம்,
• போதுமான மூலதனம் (பொதுவாக அடமானம் பயன்படுத்தப்பட்டால் முன்பணம் செலுத்துவதற்கு சொத்து மதிப்பில் குறைந்தது 20-30%),
  தடைகள் அல்லது தடுப்புப்பட்டியலில் இல்லாதது.

வெளிநாட்டினர் நேரில் ஆஜராகாமலேயே பரிவர்த்தனையை முடிக்க முடியும் - ஒரு ப்ராக்ஸி மூலம். வழக்கறிஞரின் அதிகாரம் வாங்குபவரின் நாட்டில் நோட்டரி சான்றளிக்கப்பட்டு அப்போஸ்டில் செய்யப்பட வேண்டும்.

நடைமுறையில், இந்த விருப்பம் பெரும்பாலும் ஆசியாவைச் சேர்ந்த முதலீட்டாளர்களால் கையொப்பமிடும் இடத்திற்கு பயணிக்க முடியாது. இருப்பினும், ஜெர்மனியில் உள்ள நோட்டரிகள் மோசடி அபாயத்தைக் குறைக்க வீடியோ அடையாளத்தை அதிகளவில் கோருகின்றனர்.

முக்கிய ஆவணம் கிரண்ட்புச்சாஸ்ஸக் (நிலப் பதிவேட்டில் இருந்து எடுக்கப்பட்ட சாறு) ஆகும். இது பிரதிபலிக்கிறது:

• உரிமையாளர்,
• சுமைகள் (அடமானங்கள், Erbbaurecht இன் கீழ் குத்தகை, எளிதாக்குதல்),
• பயன்பாட்டிற்கான கட்டுப்பாடுகள்.

லீப்ஜிக்கில் உள்ள கிரண்ட்பச்சில் உள்ள ஒரு வாடிக்கையாளர், தங்கள் முற்றத்தின் ஒரு பகுதியில் ஒரு எளிய நிலத்தை கண்டுபிடித்தார் - இது அண்டை வீட்டார் பயன்படுத்துவதற்கான உரிமை. பேச்சுவார்த்தைகளின் போது இதை நாங்கள் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு விலையை 4% குறைத்தோம்.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும்போது, ​​வீட்டு விலைகளை மட்டுமல்ல, கூடுதல் செலவுகளையும் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். இவை சொத்தின் விலையில் 10-15% சேர்க்கலாம், குறிப்பாக பிரீமியம் சொத்துக்கள் அல்லது அடுக்குமாடி கட்டிடங்களுக்கு.

• வரித் தொகை கூட்டாட்சி மாநிலத்தைப் பொறுத்தது: அபார்ட்மெண்ட் அல்லது வீட்டின் மதிப்பில் 3.5% முதல் 6.5% வரை.
• பவேரியா மற்றும் சாக்சனியில் - 3.5%, பெர்லின், ஹாம்பர்க் மற்றும் ஹெஸ்ஸில் - 6.5% வரை.

என்னுடைய அனுபவத்தில், ஒரு வாடிக்கையாளர் பெர்லினில் €450,000க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கியபோது, ​​வரி தோராயமாக €29,000 ஆக இருந்தது. வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களால் பெரும்பாலும் குறைத்து மதிப்பிடப்படும் பொருட்களில் இதுவும் ஒன்று.

• கிரண்ட்பச்சில் நோட்டரி + பதிவு: சொத்து விலையில் ~1%.
• முகவர்: பொதுவாக பிராந்தியம் மற்றும் ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளைப் பொறுத்து 3–7% மற்றும் VAT.
• வழக்கறிஞர்: தனித்தனியாக, தணிக்கை மற்றும் பரிவர்த்தனை ஆதரவின் சிக்கலைப் பொறுத்து.

முகவரின் கமிஷன் சதவீதத்தை முன்கூட்டியே தெளிவுபடுத்தி, அதை உங்கள் கொள்முதல் பட்ஜெட்டில் சேர்க்க நான் எப்போதும் பரிந்துரைக்கிறேன். உதாரணமாக, முனிச்சில் €1.2 மில்லியனுக்கு ஒரு வீட்டை வாங்கும்போது, ​​கமிஷன்கள் மற்றும் நோட்டரி கட்டணங்கள் மொத்தத்தில் கிட்டத்தட்ட €60,000 ஐச் சேர்த்தன.

• ஜெர்மனியில், சொத்து உரிமையாளர்கள் கிரண்ட்ஸ்டியூயருக்கு செலுத்த வேண்டும், பொதுவாக சொத்தின் காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பில் 0.26–0.35%.
• வாடகை வருமானம் அல்லது மூலதன ஆதாயங்கள் மீதான வரிகளுடன் ஒப்பிடும்போது இது ஒரு சிறிய செலவாகும், ஆனால் உங்கள் முதலீட்டின் மீதான வருவாயைக் கணக்கிடும்போது இதைக் கருத்தில் கொள்வது அவசியம்.

டுசெல்டார்ஃபில் உள்ள பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் ஒரு போர்ட்ஃபோலியோ முதலீட்டிற்கு, மொத்த வருடாந்திர சொத்து வரிகள் தோராயமாக €4,500 ஆகும், இது வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களுக்கான பட்ஜெட்டில் எளிதில் பொருந்துகிறது.

• நீங்கள் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாடகைக்கு எடுத்தால், வாடகை வருமானம் 45% வரை முற்போக்கான விகிதத்தில் வருமான வரிக்கு உட்பட்டது.
• ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட்டில் இருந்து கிடைக்கும் வருமானத்திற்கு மட்டுமே வெளிநாட்டினருக்கு வரி விதிக்கப்படுகிறது.

வரிகளுக்குப் பிறகு நிகர வருமானத்தை எப்போதும் கணக்கிடுங்கள். உதாரணமாக, பெர்லினில் 30% வரி விகிதத்தில் €2,000/மாதம் வருமானம் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் €1,400/மாதம் உண்மையான வருமானம் கிடைக்கும்.

• நீங்கள் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கிய 10 ஆண்டுகளுக்குள் விற்றால் இது பொருந்தும். வரி விகிதம் உரிமையாளரின் வருமான வரம்பிற்கு ஒத்திருக்கிறது - அதிக வருமானம் உள்ளவர்களுக்கு 45% வரை.
• சொத்து 10 ஆண்டுகளுக்கு மேல் வைத்திருந்தால், அதற்கு வரி விதிக்கப்படாது.

சொத்தை வாங்குவதற்கும் மேம்படுத்துவதற்கும் ஆகும் செலவுகளைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டு, விற்பனை விலைக்கும் கொள்முதல் விலைக்கும் இடையிலான வேறுபாட்டின் அடிப்படையில் வரி கணக்கிடப்படுகிறது. ஒரு வாடிக்கையாளர் லீப்ஜிக்கில் €300,000க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார், அதை €30,000க்கு புதுப்பித்தார், எட்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு அதை €400,000க்கு விற்றார். மூலதன ஆதாய வரி €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000)க்கு கணக்கிடப்பட்டது, இதன் விளைவாக தோராயமாக €50,000 நிகர லாபம் கிடைத்தது.

நடைமுறையில், வியன்னாவை அதன் நிலைத்தன்மை, திட்டமிடப்பட்ட விலை வளர்ச்சி மற்றும் தேவை நிலை காரணமாக வெற்றியாளராக நான் பார்க்கிறேன், குறிப்பாக 5-7 ஆண்டுகளில் மறுவிற்பனை செய்யத் திட்டமிடுபவர்களுக்கு. நீண்ட கால வாடகை மற்றும் மூலதனப் பாதுகாப்பைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஜெர்மனி மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கிறது, ஆனால் குறுகிய கால ஊகங்களுக்கு, ஆஸ்திரியா பெரும்பாலும் மிகவும் சாதகமாகத் தெரிகிறது.

கிரீஸ் அல்லது போர்ச்சுகலைப் போலல்லாமல், ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது தானாகவே வதிவிடத்தை வழங்காது. நீங்கள் €500,000 க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பையோ அல்லது ஒரு மில்லியனுக்கு ஒரு வீட்டையோ வாங்கினாலும், இது தானாகவே விசா அல்லது வதிவிட அந்தஸ்துக்கு உங்களைத் தகுதிப்படுத்தாது.

ஜெர்மன் சட்டம் வீட்டு உரிமையை வசிக்கும் உரிமையுடன் இணைக்கவில்லை. வசிப்பதற்கு ஒரு சட்ட அடிப்படை தேவை: வேலைவாய்ப்பு, படிப்பு, வணிக முதலீடு, குடும்ப மறு ஒருங்கிணைப்பு அல்லது நிதி சுதந்திரத்திற்கான சான்று.

நீங்கள் பொருளாதாரத்தில் முதலீடு செய்துள்ளீர்கள் என்பதையும், நாட்டில் தங்க திட்டமிட்டுள்ளீர்கள் என்பதையும் காட்டுவதன் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருப்பது உங்கள் விண்ணப்பத்தை ஆதரிக்கலாம், ஆனால் அது தானாகவே எந்த நன்மைகளையும் வழங்காது.

• வணிக முதலீடு: வெளிநாட்டினர் ஒரு ஜெர்மன் நிறுவனத்தில் முதலீடு செய்து வேலைவாய்ப்புகளை உருவாக்கினால் குடியிருப்பு அனுமதி பெறலாம்.
• சுயதொழில் செய்பவர்கள் / ஃப்ரீலான்ஸ் / டிஜிட்டல் நாடோடிகள்: சுயதொழில் செய்பவர் விசாக்கள் உங்களை ஜெர்மனியில் வாழவும் வேலை செய்யவும் அனுமதிக்கின்றன, ஆனால் வருமானம் மற்றும் நாட்டிற்கு பொருளாதார நன்மைக்கான சான்று தேவை.

2025 ஆம் ஆண்டில், திறமையான நிபுணர்கள் மற்றும் அவர்களது குடும்பங்களுக்கு குடியிருப்பு அனுமதி மற்றும் குடியுரிமை பெறும் செயல்முறையை ஜெர்மனி எளிதாக்கும். நிரந்தர வதிவிடத்திற்கான விரைவான பாதைகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டுள்ளன, EU நீல அட்டைகளுக்கான சம்பளத் தேவைகள் புதுப்பிக்கப்பட்டுள்ளன, மேலும் நடைமுறை அனுபவம் உள்ள நிபுணர்களுக்கான புதிய விதிகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டுள்ளன.

ஆசியாவைச் சேர்ந்த எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் பெர்லினில் ஒரு ஐடி நிறுவனத்தைத் திறந்து, அதே நேரத்தில் பிரென்ஸ்லாவர் பெர்க் மாவட்டத்தில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார். அந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அவரது தீவிரத்தை நிரூபிக்க உதவியது, ஆனால் அவர் வணிகப் பதிவு மூலம் குடியிருப்பு அனுமதியைப் பெற்றார்.

ஆஸ்திரியா பிரிவு D (தன்னிறைவு) வழங்குகிறது - நிதி ரீதியாக சுதந்திரமான தனிநபர்களுக்கான குடியிருப்பு அனுமதி, அங்கு ரியல் எஸ்டேட்டை நிதி கடன் தீர்க்கும் திறனுக்கான சான்றாகப் பயன்படுத்தலாம். ஜெர்மனியில் அத்தகைய நேரடி திட்டம் இல்லை. இங்கே, அனைத்தும் உண்மையான பொருளாதார அல்லது தொழில்முறை தகுதிகளை அடிப்படையாகக் கொண்டவை, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை அடிப்படையாகக் கொண்டவை அல்ல.

ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும் போது, ​​வாடகை சந்தை கண்டிப்பாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டுள்ளது என்பதையும், வாடகை வகை, பகுதி மற்றும் சட்டக் கட்டுப்பாடுகளைப் பொறுத்து வருமானம் மாறுபடும் என்பதையும் புரிந்துகொள்வது அவசியம்.

• Airbnb, முன்பதிவு: முக்கிய நகரங்களில், குறிப்பாக பெர்லின் மற்றும் முனிச்சில், குறுகிய கால வாடகைகள் உள்ளூர் நகராட்சி சட்டங்களால் கண்டிப்பாக கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.
• தனியார் முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் அனுமதி கோருகிறார்கள் அல்லது அபராதம் விதிக்கப்படுகிறார்கள்.

பெர்லினில் உள்ள Airbnb-இல் அனுமதியின்றி அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு எடுக்க முயன்ற வாடிக்கையாளர்களுக்கு €10,000 வரை அபராதம் விதிக்கப்பட்டுள்ளது. எனவே, உள்ளூர் விதிமுறைகளை முன்கூட்டியே சரிபார்க்க நான் எப்போதும் பரிந்துரைக்கிறேன்.

குறுகிய கால வாடகைகள் சிறிய நகரங்கள் அல்லது அதிகாரப்பூர்வமாக பதிவுசெய்யப்பட்ட சுற்றுலாப் பகுதிகளில் மட்டுமே அர்த்தமுள்ளதாக இருக்கும்.

• முக்கிய சந்தைப் பிரிவு நீண்ட கால ஒப்பந்தங்கள் ஆகும்.
• சராசரி மகசூல் ஆண்டுக்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மதிப்பில் 2–4% ஆகும்.
• Mietspiegel மற்றும் Mietendeckel மூலம் வலுவான குத்தகைதாரர் பாதுகாப்பு, குறிப்பாக பெருநகரப் பகுதிகளில் வாடகை அதிகரிப்பைக் கட்டுப்படுத்துகிறது.

பெர்லினில் €400,000 மதிப்புள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு மாதம் €1,500க்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது. வரிகள் மற்றும் கட்டணங்களுக்குப் பிறகு நிகர வருமானம் ~3%.

கிழக்கு ஜெர்மனி (லீப்ஜிக், டிரெஸ்டன்) அதிக மகசூலை வழங்குகிறது - ஆண்டுக்கு 4% வரை - ஆனால் அங்குள்ள சொத்துக்கள் குறைவான பணப்புழக்கத்தைக் கொண்டுள்ளன, மேலும் குத்தகைதாரர்களைக் கண்டுபிடிப்பது மிகவும் கடினம். பெர்லின், மியூனிக், பிராங்பேர்ட் மற்றும் ஹாம்பர்க் போன்ற பெரிய நகரங்கள் நிலையான தேவை மற்றும் அதிக பணப்புழக்கத்தை வழங்குகின்றன, ஆனால் மகசூல் 2–3% வரை மட்டுமே. நீண்ட கால முதலீடுகளுக்கு, பெரிய நகரங்களில் கவனம் செலுத்துவது நல்லது, அதே நேரத்தில் அதிக வருமானத்திற்கு, கிழக்குப் பகுதிகளைக் கவனியுங்கள்.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது, ​​சரியான சொத்து மேலாண்மை மிகவும் முக்கியமானது. பெர்லினில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது லீப்ஜிக்கில் ஒரு வீடு நல்ல நிலையில் இருந்தாலும், தொழில்முறை மேற்பார்வை இல்லாமல், தாமதமான வாடகை கொடுப்பனவுகள், திட்டமிடப்படாத பழுதுபார்ப்பு மற்றும் குத்தகைதாரர்களுடனான தகராறுகள் உள்ளிட்ட சிக்கல்கள் ஏற்படலாம்.

ஹவுஸ்வர்வால்டுங் என்பது அனைத்து நிர்வாக மற்றும் தொழில்நுட்ப பணிகளையும் கவனித்துக்கொள்ளும் ஒரு தொழில்முறை மேலாண்மை நிறுவனமாகும்:

• வாடகை வசூல் மற்றும் கட்டணக் கட்டுப்பாடு;
• பழுது மற்றும் பராமரிப்பு அமைப்பு;
• ஆவணங்களைப் பராமரித்தல் மற்றும் குத்தகைதாரர்களுடன் தொடர்புகொள்வது;
• அனைத்து சட்ட மற்றும் வரி தேவைகளுக்கும் இணங்குதல்.

பல சொத்துக்கள் உள்ள முதலீட்டாளர்களுக்கு அல்லது வெளிநாட்டில் வசிப்பவர்களுக்கு, தொழில்முறை ரியல் எஸ்டேட் மேலாண்மை நடைமுறையில் அவசியம், ஏனெனில் இது தொலைதூர நிர்வாகத்தை உறுதிசெய்து அபாயங்களைக் குறைக்கிறது. இந்த சேவைகளின் விலை பொதுவாக ஆண்டு வாடகை வருமானத்தில் 0.8% முதல் 1.5% வரை இருக்கும், இது பெரும்பாலும் நிலைத்தன்மை மற்றும் இடர் குறைப்பு மூலம் தன்னை ஈடுகட்டுகிறது.

வாடகை வருமானம் 45% வரை படிப்படியாக வருமான வரி விகிதத்திற்கு உட்பட்டது. ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட்டில் இருந்து கிடைக்கும் வருமானத்திற்கு மட்டுமே வெளிநாட்டினர் வரி செலுத்துகிறார்கள். பழுதுபார்ப்பு, தேய்மானம் மற்றும் மேலாண்மை செலவுகளுக்கான விலக்குகள் சாத்தியமாகும்.

வாடகை மற்றும் நீண்ட கால வருமானத்திற்காக ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதே உங்கள் இலக்காக இருந்தால், நிலையான நீண்ட கால வாடகைப் பிரிவில் கவனம் செலுத்துவது சிறந்தது. குறுகிய கால வாடகைகள் மற்றும் சுற்றுலாப் பிரிவுக்கு ஆஸ்திரியா சில நேரங்களில் மிகவும் சாதகமாக இருக்கும்.

ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை, வாடகை மகசூல் மற்றும் பணப்புழக்கம் ஆகியவற்றில் பிராந்தியத்தின் தேர்வு நேரடியாகப் பாதிப்பை ஏற்படுத்துகிறது. முக்கிய நகரங்கள் மற்றும் பிராந்தியங்களின் கண்ணோட்டம் கீழே உள்ளது.

பெர்லின்: ஒரு வளர்ச்சி இயக்கி மற்றும் கடுமையான விதிகள்

• வீட்டு விலைகள்: அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு €5,000–7,000/சதுர மீட்டர், வீடுகள் விலை அதிகம்.
• மாவட்டங்கள்: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg - அதிக தேவை, Friedrichshain, Neukölln - வாடகைக்கு உறுதியளிக்கிறது.
• தேவை: தொடர்ந்து அதிகமாக உள்ளது, குறிப்பாக நீண்ட கால வாடகைக்கு.
• அம்சங்கள்: குறுகிய கால வாடகைகளில் கடுமையான கட்டுப்பாடுகள், Mietspiegel வாடகை அதிகரிப்பை ஒழுங்குபடுத்துகிறது.

மிட்டேயில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் விரைவாக குத்தகைதாரர்களைக் கண்டுபிடிக்கின்றன, ஆனால் அனுமதியின்றி Airbnb இல் அவற்றை வாடகைக்கு எடுப்பது சாத்தியமற்றது.

மியூனிக் - பிரீமியம் மற்றும் நிலைத்தன்மை

• வீட்டு விலைகள்: €7,000–10,000/சதுர மீட்டர், வீடுகள் €12,000/சதுர மீட்டர் அளவை விட அதிகமாக இருக்கலாம்.
• மாவட்டங்கள்: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - பிரீமியத்திற்கு மேல்.
• தேவை: அதிகம், குறிப்பாக வசதியான வாடகைதாரர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டினர் மத்தியில்.
• அம்சங்கள்: நிலையான சந்தை, நுழைவு விலையுடன் ஒப்பிடும்போது குறைந்த வருமானம்.

நீண்ட கால வாடகைகளில் கவனம் செலுத்துவது நல்லது; நகர விதிமுறைகள் காரணமாக குறுகிய கால வாடகைகள் கிட்டத்தட்ட சாத்தியமற்றது.

ஹாம்பர்க் - ஒரு துறைமுக மையம் மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்

• வீட்டு விலைகள்: €5,500–7,500/சதுரம்.
• மாவட்டங்கள்: ஹாஃபென்சிட்டி, ஆல்டோனா, எப்பென்டார்ஃப் - முதலீட்டில் அதிகரித்து வரும் ஆர்வம்.
• தேவை: மையத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு அதிகம், வெளிப்புறப் பகுதிகளில் மிதமானது.
• அம்சங்கள்: வலுவான கார்ப்பரேட் பிரிவு, வணிக வாடகைக்கு நல்லது.

பிராங்பேர்ட் ஒரு நிதி மையம்.

• வீட்டு விலைகள்: €6,000–8,000/சதுர மீட்டர்.
• மாவட்டங்கள்: Westend, Nordend, Sachsenhausen - மதிப்புமிக்க, வங்கி ஊழியர்களிடமிருந்து அதிக தேவை.
• தேவை: தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டினருக்கான நீண்ட கால வாடகைக்கு தொடர்ந்து அதிகமாக உள்ளது.
• அம்சங்கள்: நிதி நிறுவனங்களின் ஊழியர்களுக்கான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் முதலீடுகள் விரைவாக பலனளிக்கின்றன.

வாடிக்கையாளர் வெஸ்டெண்டில் €650,000க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார், நீண்ட கால வாடகை ஆண்டுக்கு ~3% வருமானம் ஈட்டியது.

லீப்ஜிக் மற்றும் டிரெஸ்டன் - இயக்கவியல் மற்றும் குறைந்த நுழைவு விலை

• வீட்டு விலைகள்: €2,500–4,500/சதுரம்.
• மாவட்டங்கள்: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• தேவை: குறிப்பாக மாணவர்கள் மற்றும் இளம் தொழில் வல்லுநர்கள் மத்தியில் அதிகரித்து வருகிறது.
• அம்சங்கள்: அதிக மகசூல் 3–4%, ஆனால் பணப்புழக்கம் பெர்லின் அல்லது முனிச்சை விட குறைவாக உள்ளது.

லீப்ஜிக்கில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்குவது சராசரி வருமானத்தை விட அதிகமாக சம்பாதிக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது, ஆனால் விற்பனை செய்வதற்கு அதிக நேரம் எடுக்கும்.

வடக்கு ரைன்-வெஸ்ட்பாலியா - தொழில் மற்றும் பல்கலைக்கழகங்கள்

• வீட்டு விலைகள்: €3,500–6,000/சதுர மீட்டர், நகரங்கள்: டுசெல்டார்ஃப், கொலோன்.
• மாவட்டங்கள்: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (கொலோன்).
• தேவை: பல்கலைக்கழகம் மற்றும் வணிக மாவட்டங்களில் அதிகம்.
• அம்சங்கள்: நிலையான வாடகை மற்றும் விலை வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்புகளின் கலவை.

நம்பகமானவை : முனிச், பிராங்பேர்ட், பெர்லின் - அதிக பணப்புழக்கம், நிலையான தேவை, ஆனால் அதிக நுழைவு விலை.

நம்பிக்கைக்குரியது : லீப்ஜிக், டிரெஸ்டன், ஹாம்பர்க்கின் சில பகுதிகள் - குறைந்த நுழைவு விலை, அதிக லாபம், ஆனால் நீண்ட விற்பனை காலம்.

முதலீடுகளைப் பொறுத்தவரை, பணப்புழக்கம் மற்றும் லாபத்தை சமநிலைப்படுத்த, நிலைத்தன்மைக்காக பெரிய நகரங்களையும், லாபத்திற்காக மாறும் பகுதிகளையும் இணைப்பது நல்லது.

ஜெர்மனியில், புதிய கட்டிடங்களுக்கும் ஏற்கனவே உள்ள வீடுகளுக்கும் இடையே தேர்வு செய்வது ஒரு மூலோபாய முடிவாகும். கட்டுமானத் துறை சரிவைச் சந்தித்து வருகிறது: புதிய அனுமதிகளின் எண்ணிக்கை குறைந்து வருகிறது, மேலும் வீட்டு விலைகள் அதிகரித்து வருகின்றன. நடைமுறையில், புதிய கட்டிடங்கள் அரிதானவை, விலை உயர்ந்தவை மற்றும் நீண்ட காத்திருப்பு தேவைப்படுவதால் முதலீட்டாளர்கள் ஏற்கனவே உள்ள வீடுகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம் என்பதை நான் காண்கிறேன். இதற்கிடையில், பழைய வீடுகள் (ஆல்ட்பாவ்) அவற்றின் தனித்துவமான கட்டிடக்கலை மற்றும் இருப்பிடங்கள் காரணமாக தேவையில் உள்ளன.

ஜெர்மனியில் 70% க்கும் மேற்பட்ட பரிவர்த்தனைகள் ஏற்கனவே உள்ள சந்தையில் நடைபெறுகின்றன. காரணம் எளிது: புதிய கட்டிடங்கள் அரிதானவை, மேலும் அதிகாரத்துவம் அனுமதிகளை வழங்குவதை மெதுவாக்குகிறது. உதாரணமாக, பெர்லினில், ஒப்புதல் செயல்முறைகள் பல ஆண்டுகளாக இழுக்கப்படலாம்.

பெர்லினில், பிரென்ஸ்லாவர் பெர்க் மாவட்டத்தில் ஒரு வாடிக்கையாளர் €550,000க்கு மூன்று அறைகள் கொண்ட ஆல்ட்பாவ் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார். இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, விலை 18% அதிகரித்துள்ளது, மேலும் அந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு இன்னும் வாடகைக்கு விடப்பட்டுள்ளது.

ஆல்ட்பாவ் (பழைய வீட்டுவசதி எஸ்டேட்) என்பது உயர்ந்த கூரைகள் மற்றும் பெரிய ஜன்னல்களைக் கொண்ட வரலாற்றுச் சிறப்புமிக்க கட்டிடங்கள். பெர்லின் மற்றும் லீப்ஜிக்கில் அவற்றுக்கான தேவை தொடர்ந்து அதிகமாக உள்ளது. ஒரு வாடிக்கையாளர் சமீபத்தில் மத்திய லீப்ஜிக்கில் உள்ள ஆல்ட்பாவில் மூன்று அறைகள் கொண்ட ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை €280,000க்கு வாங்கி, ஆறு மாதங்களுக்குப் பிறகு அதை மாதத்திற்கு €1,200க்கு நீண்ட காலத்திற்கு வாடகைக்கு விட்டார்.

2022 ஆம் ஆண்டு முதல் ஜெர்மனியில் புதிய வீடு கட்டுமானம் 30% குறைந்துள்ளது. அதிகரித்து வரும் பொருள் செலவுகள், விலையுயர்ந்த கடன்கள் மற்றும் கடுமையான ESG தரநிலைகள் ஆகியவை இதற்குக் காரணங்களாகும். புதிய கட்டிடங்கள் அவற்றின் நவீன தளவமைப்புகள் மற்றும் ஆற்றல் திறன் (ESG தரநிலைகள்) காரணமாக கவர்ச்சிகரமானவை, ஆனால் விலைகள் மறுவிற்பனை விலையை விட 20-30% அதிகம். முனிச்சில், ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு €10,000-11,000 செலவாகும், அதே நேரத்தில் பெர்லினில், இது €6,500-8,000 ஆகும்.

2024 ஆம் ஆண்டு தொடங்கி, கட்டிட ஆற்றல் செயல்திறன் தரநிலைகள் (EnEV) மிகவும் கடுமையானதாக மாறும். நடைமுறையில், இதன் பொருள் பழைய கட்டிடங்களை நவீனமயமாக்க வேண்டும், இதில் காப்பிடப்பட்ட முகப்புகள், புதிய ஜன்னல்கள் மற்றும் நவீன வெப்ப அமைப்புகள் ஆகியவை அடங்கும். பல முதலீட்டாளர்கள் இந்த செலவுகளை குறைத்து மதிப்பிடுகிறார்கள். எப்போதும் சொத்தின் ஆற்றல் செயல்திறன் சான்றிதழை (Energieausweis) சரிபார்க்கவும்.

நீண்ட கால விலை வளர்ச்சியின் அடிப்படையில் ஜெர்மனி வெற்றி பெறுகிறது, குறிப்பாக பெர்லின், முனிச் மற்றும் லீப்ஜிக் ஆகிய இடங்களில். இருப்பினும், அதிகாரத்துவ அபாயங்கள் இல்லாமல் புதிய கட்டுமானத்தைத் தேடுபவர்களுக்கு ஆஸ்திரியா மிகவும் வசதியானது - வியன்னா மிகவும் கணிக்கக்கூடிய செயல்முறை மற்றும் உயர்தர ஆயத்த திட்டங்களை வழங்குகிறது.

• 5-10 ஆண்டுகளில் மூலதனமாக்கல் மற்றும் பணப்புழக்கம் இலக்கு என்றால், ஜெர்மனி மிகவும் சுவாரஸ்யமானது (குறிப்பாக பெரிய நகரங்களில் இரண்டாம் நிலை வீடுகள்).
• குறைந்த அபாயங்களும் ஆற்றல் திறனும் உடனடியாக முக்கியமானதாக இருந்தால், நான் ஆஸ்திரியாவை நோக்கிப் பார்ப்பேன்.

ஜெர்மனியில் ஒரு தனி அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது மிகவும் வெளிப்படையான ஒரு உத்தியாகத் தோன்றும்போது, ​​முதலீட்டாளர்கள் மிகவும் நெகிழ்வான மற்றும் லாபகரமான அணுகுமுறைகளைக் கருத்தில் கொள்கிறார்கள். நடைமுறையில் நான் காணும் முக்கிய போக்குகள் இங்கே.

ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்குப் பதிலாக, 4-10 அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைக் கொண்ட முழு அடுக்குமாடி கட்டிடத்திலும் முதலீடு செய்வது அதிக லாபம் தரும். லீப்ஜிக்கில், இதுபோன்ற சொத்துக்களை €600,000 முதல், பெர்லினில் €1.5 மில்லியன் முதல் காணலாம். இது வேலையில்லா நேர அபாயத்தைக் குறைத்து, அளவிடக்கூடிய வருமானத்தை அனுமதிக்கிறது. €500,000 முதல் மூலதனம் கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு இது பொருத்தமானது. டிரெஸ்டனில் ஒரு பரிவர்த்தனையை நான் ஆதரித்தேன்: வாடிக்கையாளர் €720,000க்கு ஆறு அடுக்குமாடி கட்டிடத்தை வாங்கினார், இது 5.2% மகசூலைக் கொடுத்தது.

பெர்லின், லீப்ஜிக் மற்றும் டிரெஸ்டனில் பழைய கட்டிடங்கள் (ஆல்ட்பாவ்) பிரபலமாக உள்ளன. அவற்றை சந்தை விலைக்குக் குறைவாக வாங்கலாம், புதுப்பிக்கலாம் மற்றும் அதிக விலைக்கு விற்கலாம். உதாரணமாக, பெர்லினில் €3,000/சதுர மீட்டர் விலையில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு புதுப்பித்தலுக்குப் பிறகு €4,500/சதுர மீட்டர் விலையில் விற்கப்படுகிறது. இந்த அணுகுமுறை 18–24 மாதங்களில் அதன் விலையை செலுத்தும், நீங்கள் புத்திசாலித்தனமாக பட்ஜெட் செய்து நம்பகமான ஒப்பந்ததாரரைத் தேர்வுசெய்தால்.

மின் வணிகம் காரணமாக கிடங்கு வளாகங்கள் மற்றும் தளவாடங்கள் வளர்ந்து வருகின்றன, அதே நேரத்தில் சிறந்த இடங்களில் சில்லறை விற்பனை நிலையானது. லாபம் பொதுவாக 4–6%, குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட்டை விட அதிகமாகும். இந்த விருப்பம் அனுபவம் வாய்ந்த முதலீட்டாளர்களுக்கானது: அபாயங்கள் அதிகம், ஆனால் வருமானம் வேகமாக இருக்கும்.

தங்கள் சொத்தை தாங்களாகவே நிர்வகிக்க விரும்பாதவர்களுக்கு ஏற்றது. நுழைவு வரம்பு €50,000 இல் தொடங்குகிறது, மேலும் போர்ட்ஃபோலியோவில் பல்வேறு சொத்துக்கள் இருக்கலாம். குறைவான கட்டுப்பாடு மற்றும் மேலாண்மை நிறுவனத்தைச் சார்ந்திருத்தல் ஆகியவை இதன் குறைபாடுகளாகும். இந்த விருப்பம் பெரும்பாலும் ஜெர்மனியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்காமல் முதலீடு செய்ய விரும்பும் வாடிக்கையாளர்களால் தேர்ந்தெடுக்கப்படுகிறது.

முக்கிய நகரங்களில் மேம்பாட்டு நிலம் பற்றாக்குறையாகவே உள்ளது, ஆனால் புறநகர்ப் பகுதிகளில் விருப்பங்கள் உள்ளன. பெர்லின் பகுதியில், விலைகள் சதுர மீட்டருக்கு €200–€400 இல் தொடங்குகின்றன. இது வளர்ச்சிக்கான சாத்தியக்கூறுகளைக் கொண்ட ஒரு நீண்டகால உத்தியாகும்.

வியன்னா மிகவும் சிறியதாகவும், கணிக்கக்கூடியதாகவும் உள்ளது, தேவை நிலையானது, விலைகள் சீராக உயர்கின்றன. ஜெர்மனி அளவிடுதலுக்கு அதிக வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது, ஆனால் சந்தை மிகவும் சிக்கலானது: அதிகாரத்துவம் மற்றும் வாடகை விதிமுறைகள். வாடிக்கையாளர்கள் அதன் அளவு மற்றும் ஆற்றலுக்காக ஜெர்மனியையும், மன அமைதிக்காக ஆஸ்திரியாவையும் தேர்வு செய்கிறார்கள்.

ஐரோப்பிய ஒன்றியத்திலேயே ஜெர்மனி மிகப்பெரிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையாகும், அதிக விருப்பங்கள் மற்றும் அதிக உத்திகளைக் கொண்டுள்ளது (அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் முதல் அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் மற்றும் கிடங்குகள் வரை). வியன்னா அதிக பூட்டிக்: குறைவான விருப்பங்கள், ஆனால் ஒவ்வொரு சொத்தும் விலை மற்றும் தேவையில் அதிகமாக கணிக்கக்கூடியது.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது நம்பகமான கருவியாகத் தோன்றினாலும், உண்மை மிகவும் சிக்கலானது. Statistisches Bundesamt இன் படி, விலைகள் வீழ்ச்சி மற்றும் உயரும் விகிதங்கள் காரணமாக 2023 ஆம் ஆண்டில் பரிவர்த்தனை அளவு கிட்டத்தட்ட 30% குறைந்துள்ளது. இது பல முதலீட்டாளர்களை தங்கள் உத்திகளை மறுபரிசீலனை செய்ய கட்டாயப்படுத்தியுள்ளது. ஜெர்மனி அதன் வலுவான பொருளாதாரம் மற்றும் வீட்டுவசதிக்கான தேவை காரணமாக கவர்ச்சிகரமானதாக உள்ளது, ஆனால் பல காரணிகள் வருமானத்தையும் பணப்புழக்கத்தையும் நேரடியாக பாதிக்கின்றன.

ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும்போது, ​​முதலீட்டாளர்கள் கொள்முதல் வரி (Grunderwerbsteuer, மாநிலத்தைப் பொறுத்து 3.5–6.5%), வருடாந்திர சொத்து வரி மற்றும் வாடகை வருமான வரியை எதிர்கொள்கின்றனர். இது நிகர வருமானத்தை கணிசமாகக் குறைக்கிறது. பலர் வரிகளின் தாக்கத்தை குறைத்து மதிப்பிடுகிறார்கள் மற்றும் மொத்த வருமானத்தைக் கணக்கிடுகிறார்கள். எனது ஆலோசனை: தொடக்கத்திலிருந்தே வரிகள் மற்றும் பராமரிப்பு செலவுகளுக்கு குறைந்தபட்சம் 30% பட்ஜெட் செய்யுங்கள்.

வாடகை செலுத்தாத அல்லது ஒருதலைப்பட்சமாக குத்தகையை நிறுத்தும் குத்தகைதாரரை வெளியேற்றுவது கிட்டத்தட்ட சாத்தியமற்றது. ஜெர்மனியில் ஒரு குத்தகைதாரர் இன்னும் இருக்கும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை விற்பது கூட புதிய உரிமையாளரை குத்தகையிலிருந்து விடுவிக்காது.

பெர்லினில் எனக்கு ஒரு வழக்கு இருந்தது: ஒரு வாடிக்கையாளர் நீண்ட கால குத்தகைக்கு ஒரு சொத்தை வாங்கினார், அதை சந்தை விலையில் மீண்டும் வாடகைக்கு எடுக்க முடியவில்லை. நீங்கள் மறுவிற்பனை செய்ய திட்டமிட்டால், குத்தகைதாரரைச் சரிபார்த்து தற்காலிக ஒப்பந்தங்களை வரைவதே தீர்வாக இருந்தது.

Grundbuch மூலம் வாங்குதலைப் பதிவு செய்ய 3-6 மாதங்கள் ஆகலாம். இது ஜெர்மனியில் வழக்கமானது. ஆஸ்திரியா சற்று வேகமானது, ஆனால் உடனடியாக இல்லை. ஜெர்மனியில் விரைவாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதே உங்கள் இலக்காக இருந்தால், அதற்கேற்ப திட்டமிடுவது முக்கியம்.

பெர்லின் மற்றும் முனிச்சில், Airbnb வாடகைகள் கிட்டத்தட்ட முற்றிலுமாக தடைசெய்யப்பட்டுள்ளன. எனது அனுபவம்: தினசரி வாடகை மூலம் பணம் சம்பாதிக்க எதிர்பார்த்த வாடிக்கையாளர்கள் ஏமாற்றமடைந்தனர். லாபத்திற்காக, நீண்ட கால ஒப்பந்தங்களை நம்புவது நல்லது.

2023–2024 ஆம் ஆண்டில், ஜெர்மனியில் பல பிராந்தியங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் 10–15% குறைந்தன. வளர்ச்சி என்பது தீராதது அல்ல என்பதை இது நிரூபித்தது. சந்தை தற்போது நிலையாக உள்ளது, ஆனால் இருப்பிடம் மற்றும் மீட்சிக்கான வாய்ப்புகளை பகுப்பாய்வு செய்வது முக்கியம்.

ஆஸ்திரியா மிகவும் நிலையானது என்பதை நிரூபித்தது: விலை சரிவுகள் மிகக் குறைவாக இருந்தன, மேலும் வாடகைதாரர்கள் இன்னும் அதிகப் பாதுகாப்பைப் பெற்றனர். இருப்பினும், வியன்னாவில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலைகள் அதிகமாகவும், மகசூல் குறைவாகவும் உள்ளன. ஜெர்மனி மூலதன வளர்ச்சிக்கு அதிக வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது, ஆனால் அதிக சுறுசுறுப்பான மேலாண்மை மற்றும் இடர் சகிப்புத்தன்மையைக் கோருகிறது.

ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது உங்கள் மூலதனத்தைப் பாதுகாத்து வளர்ப்பதற்கான ஒரு வழி மட்டுமல்ல, உயர்ந்த அளவிலான வசதியுடன் கூடிய நாட்டில் வாழ்வதற்கான வாய்ப்பாகும். சுகாதாரம், கல்வி, போக்குவரத்து மற்றும் பாதுகாப்பு இங்கு வாழ்க்கையை வசதியாகவும் கணிக்கக்கூடியதாகவும் ஆக்குகின்றன. ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது முதலீட்டு இலக்குகளை வாழ்க்கைத் தரத்துடன் இணைக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.

அரசு மற்றும் தனியார் மருத்துவமனைகள் நவீன உபகரணங்களுடன் பொருத்தப்பட்டுள்ளன, மேலும் காப்பீடு பெரும்பாலான செலவுகளை ஈடுகட்டுகிறது. காப்பீடு இல்லாத வெளிநாட்டினருக்கு, பொது மருத்துவரைப் பார்ப்பதற்கு சராசரியாக €50–€80 செலவாகும், நிபுணர் ஆலோசனைக்கு €100–€150, பல் மருத்துவ சேவைகளுக்கு €70–€250, மற்றும் மருத்துவமனையில் ஒரு இரவுக்கு €350 இல் தொடங்குகிறது. எனது அனுபவத்தில், குடும்பங்கள் மற்றும் முதியவர்களுக்கு முக்கியமான, நம்பகமான முறையில் சுகாதாரப் பராமரிப்பை அணுகும் திறனை வாடிக்கையாளர்கள் குறிப்பாக மதிக்கிறார்கள் என்பதை நான் கவனித்தேன்.

ஜெர்மனியில் கல்வி உயர் மட்டத்தில் உள்ளது. அரசுப் பள்ளிகள் குடியிருப்பாளர்களுக்கு இலவசம், அதே நேரத்தில் சர்வதேசப் பள்ளிகள் ஆண்டுக்கு சராசரியாக €15,000–€25,000 கட்டணம் வசூலிக்கின்றன. தனியார் உடற்பயிற்சி கூடங்களுக்கு €10,000–€18,000 செலவாகும், மேலும் பல்கலைக்கழகங்கள் கிட்டத்தட்ட இலவசம் - ஒரு செமஸ்டருக்கு €250–€500.

சர்வதேச மாணவர்களுக்கு, குறிப்பாக பெரிய நகரங்கள் மற்றும் தொழில்நுட்ப பல்கலைக்கழகங்களில் பல ஆங்கில மொழி திட்டங்கள் கிடைக்கின்றன. சர்வதேச பள்ளிகள் மற்றும் பல்கலைக்கழகங்கள் பெரும்பாலும் வெளிநாடுகளில் இருந்து வரும் குழந்தைகள் மற்றும் மாணவர்களுக்கு ஏற்றவாறு வடிவமைக்கப்பட்ட படிப்புகள் மற்றும் ஆதரவை வழங்குகின்றன.

ஐரோப்பாவின் பாதுகாப்பான நாடுகளில் ஜெர்மனியும் ஒன்று, சில சவாலான சுற்றுப்புறங்கள் பெரிய நகரங்களில் மட்டுமே காணப்படுகின்றன. தங்கள் சொத்தை வாடகைக்கு விடத் திட்டமிடும் முதலீட்டாளர்கள், அபாயங்களைக் குறைப்பதற்கும் நிலையான வாடகை வருமானத்தை உறுதி செய்வதற்கும் நல்ல நற்பெயரைக் கொண்ட சுற்றுப்புறங்களைத் தேர்ந்தெடுப்பது முக்கியம்.

ஜெர்மனியில் வாழ்க்கைச் செலவு கிழக்கு ஐரோப்பாவை விட அதிகமாக உள்ளது, ஆனால் சுவிட்சர்லாந்தை விடக் குறைவு. பெர்லினில் ஒரு நடுத்தர வர்க்க அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் வாடகை மாதத்திற்கு தோராயமாக €1,200–€1,800 ஆகும், அதே நேரத்தில் முனிச்சில் இது €2,000–€3,000 ஆகும். நான்கு பேர் கொண்ட ஒரு குடும்பத்திற்கான மளிகைச் சாமான்கள் மாதத்திற்கு €400–€600, ஒரு ஓட்டலில் மதிய உணவு சுமார் €12–€25, மற்றும் காபி €3–€4. ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் பெரிதும் வேறுபடுகின்றன: பெர்லினில் €4,500–€6,000/m², லீப்ஜிக்கில் €2,500–€3,500/m², மற்றும் முனிச்சில் €7,000–€8,500/m².

ஜெர்மனியில் போக்குவரத்து மற்றும் தகவல் தொடர்பு மிகவும் வளர்ச்சியடைந்துள்ளது. பெருநகரங்கள், ஆட்டோபான்கள் மற்றும் ரயில்வேக்கள் நகரங்களுக்கு இடையே பயணிப்பதை எளிதாக்குகின்றன, மேலும் வங்கி மற்றும் இணைய சேவைகள் குடியிருப்பாளர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டினர் இருவருக்கும் வசதியாக உள்ளன. முதலீட்டாளர்கள் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது உள்கட்டமைப்பின் கிடைக்கும் தன்மையைக் கருத்தில் கொள்ளுமாறு நான் அறிவுறுத்துகிறேன், குறிப்பாக அவர்கள் அதை வாடகைக்கு விட திட்டமிட்டால்.

ஜெர்மனி மிகவும் சுறுசுறுப்பானது: தொழில் முன்னேற்றம் மற்றும் முதலீட்டிற்கான வாய்ப்புகள் அதிகம், சந்தை மிகவும் வேறுபட்டது, மேலும் சொத்துக்கள் வகை மற்றும் விலையில் வேறுபடுகின்றன. ஆஸ்திரியா அமைதி மற்றும் கணிக்கக்கூடிய தன்மையில் வெற்றி பெறுகிறது - குறிப்பாக வியன்னாவில், விலைகள் மெதுவாக உயர்ந்து வாடகைகள் மிகவும் நிலையானவை. மூலதன வளர்ச்சி மற்றும் நெகிழ்வுத்தன்மையைத் தேடும் முதலீட்டாளர்கள் பெரும்பாலும் ஜெர்மனியைத் தேர்வு செய்கிறார்கள், அதே நேரத்தில் நிலைத்தன்மை மற்றும் அளவிடப்பட்ட வாழ்க்கை முறையை மதிக்கிறவர்கள் ஆஸ்திரியாவை விரும்புகிறார்கள்.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது ஒரு முதலீடு மட்டுமல்ல, மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதற்கும் ஐரோப்பாவில் ஸ்திரத்தன்மை மற்றும் பாதுகாப்பைப் பெறுவதற்கும் ஒரு வழியாகும். சொத்து உரிமைகள் பாதுகாப்பு மற்றும் நீண்டகால பாதுகாப்பைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, ஜெர்மனி ஒரு சிறந்த தேர்வாக உள்ளது. முக்கிய நகரங்களில் பணப்புழக்கம் மிக அதிகமாக உள்ளது, மேலும் சொத்துக்கள் அவற்றின் மதிப்பை நன்கு தக்கவைத்துக்கொள்கின்றன.

நிலையற்ற நாடுகளின் குடிமக்களுக்கு, ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது அவர்களின் சேமிப்பைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு வழியாக மாறி வருகிறது. வெளிப்படையான பரிவர்த்தனை விதிகள் மற்றும் வலுவான சட்ட அமைப்பு மூலதனப் பாதுகாப்பை உறுதி செய்கிறது. நடைமுறையில், பொருளாதார ஏற்ற இறக்கங்களின் காலகட்டங்களிலும் கூட பெர்லின் மற்றும் முனிச்சில் உள்ள சொத்துக்கள் அவற்றின் மதிப்பைத் தக்கவைத்துக்கொள்வதை நான் காண்கிறேன்.

ஓய்வு பெற்றவர்களுக்கு சந்தை : முக்கிய நகரங்களில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு €4,500 முதல் €8,500 வரை செலவாகும். இருப்பினும், நீண்ட கால உரிமை வரிச் சலுகைகளை வழங்குகிறது, மேலும் 10 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு விற்பனையானது மூலதன ஆதாய வரியிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படுகிறது.

டிஜிட்டல் நாடோடிகள் மற்றும் ஃப்ரீலான்ஸர்களை , ஆனால் வரி விதிமுறைகளுக்கு கவனம் தேவை. எனது வாடிக்கையாளர்கள் தங்கள் வேலைவாய்ப்பு மற்றும் வாடகை வருமானத்தை முறையாகப் புகாரளிக்க வரி நிபுணர்களுடன் அடிக்கடி கலந்தாலோசிக்கிறார்கள்.

ஜெர்மனி மிகவும் ஆற்றல்மிக்க சந்தை மற்றும் பல்வேறு சொத்துக்களை வழங்குகிறது, அதே நேரத்தில் வியன்னா நிலைத்தன்மை மற்றும் கணிக்கக்கூடிய தன்மையை வழங்குகிறது. செயலில் முதலீடு மற்றும் மூலதன வளர்ச்சிக்கு, ஜெர்மனி சிறந்தது; மிகவும் தளர்வான நீண்ட கால உத்திக்கு, வியன்னா சிறந்தது.

முதலீட்டிலிருந்து வெளியேறுவது என்பது ஒரு சொத்தை வாங்குவதை விட குறைவான முக்கியத்துவம் வாய்ந்தது அல்ல. வெற்றிகரமான விற்பனை, பரம்பரை அல்லது பரிசுக்கு உள்ளூர் சந்தை, வரி விதிமுறைகள் மற்றும் சொத்தின் பணப்புழக்கம் ஆகியவற்றைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். முன்கூட்டியே திட்டமிடுவது மூலதனத்தைப் பாதுகாக்கவும், வருமானத்தை அதிகரிக்கவும் உதவுகிறது, அத்துடன் எதிர்பாராத செலவுகள் மற்றும் உரிமையை மாற்றுவதில் உள்ள சிக்கல்களைத் தவிர்க்கவும் உதவுகிறது.

நிலையான தேவை மற்றும் வெளிப்படையான பரிவர்த்தனைகள் காரணமாக ஜெர்மனியில், குறிப்பாக பெர்லின், மியூனிக் மற்றும் பிராங்பேர்ட்டில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் ஒப்பீட்டளவில் விரைவாக விற்பனையாகின்றன. இம்மோபிலியன்ஸ்கவுட்24 இன் படி, 2025 ஆம் ஆண்டில் பெர்லினில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை விற்க சராசரி நேரம் தோராயமாக 4-5 மாதங்கள் ஆகும், அதே நேரத்தில் மியூனிச்சில் இது 3-4 மாதங்கள் ஆகும், மேலும் சராசரி விற்பனை விலை கடந்த ஆண்டை விட 2-3% அதிகரித்துள்ளது.

நடைமுறையில், பிரபலமான பகுதிகளில் உள்ள சொத்துக்கள் பெரும்பாலும் 3-6 மாதங்களுக்குள் வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிப்பதை நான் காண்கிறேன். கிழக்கு ஜெர்மனியில் உள்ள சிறிய நகரங்கள் மற்றும் பிராந்தியங்கள் அதிக நேரம் எடுக்கும், ஆனால் இங்கே கூட, சரியான சந்தைப்படுத்தல் மூலம் சொத்தை விற்க முடியும்.

நீங்கள் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கிய 10 ஆண்டுகளுக்குள் விற்றால், மூலதன ஆதாய வரி (Speculationssteuer) பொருந்தும். உங்கள் வெளியேறலைத் திட்டமிடும்போது இதைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம், குறிப்பாக மறுவிற்பனை நோக்கத்துடன் சொத்து ஒரு முதலீடாக வாங்கப்பட்டிருந்தால்.

ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை பரம்பரை அல்லது பரிசாக மாற்றுவதும் வரிகளுக்கு உட்பட்டது, இது உறவின் அளவு மற்றும் சொத்தின் மதிப்பைப் பொறுத்தது. வரிச்சுமையைக் குறைக்கவும், வாரிசுகளின் உரிமைகளில் உள்ள சிக்கல்களைத் தவிர்க்கவும் இதுபோன்ற பரிவர்த்தனைகளை முன்கூட்டியே திட்டமிட பரிந்துரைக்கிறேன்.

முக்கிய நகரங்களை விட ஜெர்மனிக்கு பணப்புழக்கத்தின் நன்மை உண்டு: சொத்துக்கள் விரைவாக விற்பனையாகின்றன, மேலும் தேவை நிலையானதாகவே உள்ளது. ஆஸ்திரியாவில், குறிப்பாக வியன்னாவில், சந்தை அதிகமாக அளவிடப்படுகிறது மற்றும் கணிக்கக்கூடியது, ஆனால் குறைந்த எண்ணிக்கையிலான வாங்குபவர்கள் காரணமாக விற்பனை சில நேரங்களில் அதிக நேரம் ஆகலாம்.

வாடிக்கையாளர்களுக்கு எனது அறிவுரை: வெளியேறும் வேகமும் மதிப்புப் பாதுகாப்பும் முக்கியம் என்றால், பெரிய ஜெர்மன் நகரங்கள் விரும்பத்தக்கதாக இருக்கும், அதே நேரத்தில் ஆஸ்திரியா அமைதியான நீண்டகால உத்திக்கு ஏற்றது.

எனது நடைமுறையில், நான் பல்வேறு ஐரோப்பிய சந்தைகளைச் சந்தித்திருக்கிறேன்: துடிப்பான ஜெர்மன் நகரங்கள் முதல் நிலையான வியன்னா வரை. உதாரணமாக, ஜெர்மனி, பெர்லின், மியூனிக் மற்றும் பிராங்பேர்ட் போன்ற முக்கிய நகரங்கள் நிலையான தேவை மற்றும் வெளிப்படையான பரிவர்த்தனைகளை வழங்குகின்றன என்பதைக் காட்டுகிறது. வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கவும், அதை உடனடியாக வாடகைக்கு விடவும் என்னை அணுகுகிறார்கள் - இது உரிமையின் முதல் நாளிலிருந்தே கிட்டத்தட்ட வருமானத்தை ஈட்ட அனுமதிக்கிறது.

ஜெர்மனியில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது, ​​சொத்தின் சட்டப்பூர்வ நிலையை முழுமையாகச் சரிபார்க்க வேண்டியது அவசியம்: கிரண்ட்புச்சாஸ்ஸக் (தரை வரிச் சான்றிதழ்), பெலாஸ்டுங்கன் (பெலாஸ்டுங்கன்), மற்றும் ஆற்றல் திறன் தரநிலைகளுடன் அதன் இணக்கம். முறையாக செயல்படுத்தப்பட்ட ஆவணங்களைக் கொண்ட சொத்துக்கள் வேகமாக விற்பனையாகின்றன, மேலும் வரி அல்லது காப்பீட்டு அதிகாரிகளுடன் தகராறுகளை ஏற்படுத்தும் வாய்ப்பு குறைவு.

மூலதன ஒதுக்கீட்டிற்கான எனது அணுகுமுறை நிலையான மற்றும் வளரும் சந்தைகளின் கலவையை அடிப்படையாகக் கொண்டது. எடுத்துக்காட்டாக, நீண்ட கால நிலைத்தன்மைக்காக சில நிதிகளை பெர்லின் அல்லது முனிச்சில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் முதலீடு செய்யலாம், மீதமுள்ளவை அதிக வருமானம் மற்றும் வளர்ச்சி திறனுக்காக லீப்ஜிக் அல்லது டிரெஸ்டனில் முதலீடு செய்யலாம். இந்த அணுகுமுறை ஆபத்தை குறைத்து லாபத்திற்கும் பாதுகாப்பிற்கும் இடையில் சமநிலையை ஏற்படுத்துகிறது.

மூலதன வளர்ச்சி மற்றும் செயலில் முதலீடு செய்வது இலக்கு என்றால், நான் ஜெர்மனியைத் : பெரிய நகரங்கள், பணப்புழக்கம் மற்றும் பல்வேறு சொத்துக்கள். இலக்கு குறைந்தபட்ச ஆபத்து மற்றும் நிலையான வருமானத்துடன் மிகவும் தளர்வான நீண்ட கால உத்தியாக இருந்தால், ஆஸ்திரியா வெற்றி பெறுகிறது: சந்தை அதிகமாக அளவிடப்படுகிறது, வாடகைகள் நிலையானவை, மற்றும் அதிகாரத்துவம் எளிமையானது.

நிலைத்தன்மை, சொத்து உரிமைகள் பாதுகாப்பு மற்றும் பணப்புழக்கத்தை மதிக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஜெர்மனி

ஆஸ்திரியா நீண்டகால ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு மிகவும் பொருத்தமானது, கணிக்கக்கூடிய வருமானம் மற்றும் நிலையான சந்தையுடன், குறிப்பாக வியன்னாவில், விலைகள் படிப்படியாக உயர்ந்து வாடகைகள் நிலையானதாக இருக்கும். மேலும், அதிகாரத்துவ எளிமை மற்றும் குறைந்த சந்தை ஏற்ற இறக்கத்தால் ஆஸ்திரியா பயனடைகிறது, இது பழமைவாத முதலீட்டாளர்களுக்கு வசதியான தேர்வாக அமைகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கு முன், சொத்தின் சட்டப்பூர்வ நிலையை முழுமையாகச் சரிபார்ப்பது, வரிகள், மேலாண்மைச் செலவுகள் மற்றும் சாத்தியமான வருமானங்களைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். ஆபத்தைக் குறைக்க நிலையான மற்றும் வளர்ந்து வரும் சந்தைகளுக்கு இடையே மூலதனத்தைப் விநியோகிக்கவும். நடைமுறையில், நல்ல திட்டமிடல் மற்றும் தொழில்முறை சட்ட ஆதரவு பரிவர்த்தனைகளை கணிசமாக எளிதாக்குவதையும் முதலீட்டாளர்களைப் பாதுகாப்பதையும் நான் கண்டிருக்கிறேன்.

2030 ஆம் ஆண்டுக்குள், ஜெர்மன் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நகரமயமாக்கல், இடம்பெயர்வு மற்றும் கடுமையான ESG தரநிலைகளின் செல்வாக்கின் கீழ் வளர்ச்சியடையும். வரிகள் மற்றும் வாடகை வீட்டு விதிமுறைகளில் சீர்திருத்தங்கள் மகசூலைப் பாதிக்கலாம், எனவே ஜெர்மனியில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது பிற சொத்து வாங்கத் திட்டமிடும்போது இந்தப் போக்குகளைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். புதிய விதிமுறைகள் மற்றும் நிலையான தரநிலைகளுக்கு ஏற்ப தங்கள் உத்தியை முன்கூட்டியே மாற்றியமைக்கும் முதலீட்டாளர்கள் வருமானத்தைத் தக்க வைத்துக் கொள்ளவும், அபாயங்களைக் குறைக்கவும் முடியும்.

1. உங்கள் முதலீட்டு நோக்கத்தைத் தீர்மானிக்கவும். நீங்கள் எதற்காக சொத்தை வாங்குகிறீர்கள் என்பதைத் தீர்மானிக்கவும்: நீண்ட கால வாடகை, வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்கள், மூலதனமாக்கல், குடியிருப்பு பயன்பாடு அல்லது இந்த நோக்கங்களின் கலவை.

2. ஒரு பிராந்தியத்தையும் நகரத்தையும் தேர்ந்தெடுக்கவும். ஜெர்மனியில் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு விலைகள், வாடகை மகசூல் மற்றும் பணப்புழக்கத்தை ஆராயுங்கள். முக்கிய நகரங்களை (பெர்லின், மியூனிக், பிராங்பேர்ட்) நம்பிக்கைக்குரிய சந்தைகளுடன் (லீப்ஜிக், டிரெஸ்டன்) ஒப்பிடுக.

3. உரிமை வடிவம். உரிமையின் வகையைத் தீர்மானிக்கவும்: முழுமையான உரிமை (ஃப்ரீஸ் ஐஜென்டம்), பரம்பரை கட்டிட உரிமை (எர்பாரெக்ட்), பகிரப்பட்ட உரிமை அல்லது கூட்டுறவு.

4. சட்ட ரீதியான உரிய விடாமுயற்சி. எந்தவொரு சுமைகளோ அல்லது கடன்களோ இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்த சட்ட ரீதியான உரிய விடாமுயற்சி சரிபார்ப்பு மற்றும் சொத்து வரி தணிக்கைக்கு உத்தரவிடவும்.

5. பட்ஜெட் மற்றும் வரிகள். அனைத்து செலவுகளையும் கணக்கிடுங்கள்: நில வரி, நோட்டரி, முகவர், பதிவு, வருடாந்திர நில வரி, வாடகை வருமான வரி மற்றும் 10 ஆண்டுகளுக்குள் விற்பனை செய்தால் ஊக வரி.

6. நிதி மற்றும் கடன் சரிபார்ப்பு. குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கான அடமானத் தகுதியைச் சரிபார்க்கவும், வாடகை மகசூலை மதிப்பிடவும், உங்கள் நிதித் திறன்களை மதிப்பிடவும்.

7. சொத்து தேர்வு. மறுவிற்பனை அல்லது புதிய கட்டுமானம், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அல்லது அடுக்குமாடி கட்டிடங்கள் (மெஹர்ஃபாமிலியன்ஹாஸ்), கட்டிட நிலை மதிப்பீடு, ஆற்றல் திறன், ESG தரநிலைகள்.

8. சொத்து மேலாண்மை. சொத்தை நீங்களே நிர்வகிப்பதா அல்லது ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தை நியமிப்பதா என்பதை முடிவு செய்யுங்கள், குறிப்பாக நீங்கள் வெளிநாட்டில் வசிக்கிறீர்கள் அல்லது பல சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கிறீர்கள் என்றால்.

9. வெளியேறும் உத்தி. விற்பனை சூழ்நிலைகளைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்: உங்கள் பகுதியில் பணப்புழக்கம், விற்பனை மீதான வரிகள் மற்றும் பரம்பரை அல்லது பரிசளிப்பு சாத்தியம்.

10. பிற சந்தைகளுடன் ஒப்பீடு. முடிந்தால், ஆஸ்திரியாவை மாற்றாக மதிப்பிடுங்கள்: வியன்னாவின் ஸ்திரத்தன்மை, வரிகள், வாடகை மகசூல்.

11. நிபுணர்களுடன் கலந்தாலோசிக்கவும். அபாயங்களைக் குறைக்கவும் பரிவர்த்தனையின் சட்டப்பூர்வ நேர்மையை உறுதிப்படுத்தவும் ஒரு வழக்கறிஞர் மற்றும் வரி ஆலோசகருடன் கலந்தாலோசிக்க மறக்காதீர்கள்.

1. €300,000 உள்ள முதலீட்டாளர்

நோக்கம்: ஆண்டுக்கு 4–5% வருமானத்துடன் வாடகைக்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது.

லீப்ஜிக்கில் €295,000 (65 m²) விலையில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைக் கண்டுபிடித்தேன். வாடிக்கையாளர் மீதமுள்ள நிதியை சிறிய புதுப்பித்தல் மற்றும் அலங்காரப் பணிகளுக்குப் பயன்படுத்தினார். ஒரு வருடம் கழித்து, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு முழுமையாக வாடகைக்கு விடப்பட்டது, வாடகை வருமானம் அனைத்து செலவுகளையும் ஈடுகட்டியது, மேலும் சொத்தின் மதிப்பு தோராயமாக 5-6% அதிகரித்துள்ளது.

2. €500,000 உடன் ஓய்வூதியம் பெறுபவர்

குறிக்கோள்: குறைந்தபட்ச அபாயங்கள் மற்றும் நீண்ட கால வாடகைக்கு வாய்ப்புள்ள பாதுகாப்பான முதலீடு.

மியூனிக் புறநகர்ப் பகுதியில் €500,000 (80 m²) விலையில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைக் கண்டுபிடித்தேன். வாடிக்கையாளர் பட்ஜெட்டின் ஒரு பகுதியை தளபாடங்கள் மற்றும் வெப்ப அமைப்பை மேம்படுத்துவதற்குப் பயன்படுத்தினார். இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு நீண்ட காலத்திற்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது, சுமார் 2.5% மகசூல் தருகிறது, மேலும் சொத்து அதிக பணப்புழக்கத்தையும் நிலையான மதிப்பையும் பராமரிக்கிறது.

3. குழந்தைகளுடன் குடும்பம்

நோக்கம்: சொத்தின் ஒரு பகுதியை வாடகைக்கு எடுக்கும் வாய்ப்புள்ள ஒரு குடும்பத்திற்கு வசதியான வீடு.

பிராங்பேர்ட் புறநகர்ப் பகுதியில் €550,000 (120 m²) விலையில் ஒரு வீட்டைக் கண்டுபிடித்தேன். பட்ஜெட்டின் ஒரு பகுதி தோட்டத்தை அழகுபடுத்துவதற்கும் உட்புற அலங்காரத்திற்கும் செலவிடப்பட்டது. குடும்பம் குடிபெயர்ந்தது, வீட்டின் ஒரு பகுதி வாடகைக்கு விடப்பட்டது, வருமானம் சில செலவுகளை ஈடுகட்டியது, கடந்த ஆண்டில் வீட்டின் மதிப்பு 4-5% அதிகரித்துள்ளது.