ஆஸ்திரியாவில் பணத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது எப்படி: அது சாத்தியமா, ஒப்பந்தம் எவ்வாறு செயல்படுகிறது?

ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஐரோப்பாவில் மிகவும் இறுக்கமாக கட்டுப்படுத்தப்படும் ஒன்றாகும். இதுபோன்ற போதிலும், சரியான அளவு பணம் இருந்தால், எந்த சொத்தையும் எளிதாக வாங்க முடியும் என்று பலர் தவறாக நம்புகிறார்கள். உண்மை மிகவும் சிக்கலானது.

ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை ரொக்கமாக வாங்குவதற்கு, பணத்தை முழுமையாகச் செலுத்த வேண்டிய அவசியமில்லை. இதன் பொருள், வாங்குபவரிடம் ஏற்கனவே தேவையான நிதி உள்ளது மற்றும் அவர் வங்கிக் கடனில் கட்டுப்பட்டிருக்கவில்லை என்பதாகும், இது செயல்முறையை விரைவுபடுத்துகிறது. KYC மற்றும் AML சரிபார்ப்புகள், சட்டப்பூர்வ மூலதனத்திற்கான ஆதாரம், மற்றும் அரசு அலுவலகத்திலிருந்து அனுமதி பெறுதல் உள்ளிட்ட அனைத்து கட்டாய நடைமுறைகளும் அப்படியே பின்பற்றப்படுகின்றன.

ஆம், ஆஸ்திரிய சட்டத்தின் கீழ் அசையாச் சொத்தை "பணமாகக் கொடுத்து" வாங்குவது அனுமதிக்கப்படுகிறது. இருப்பினும், இதன் பொருள் பணமாகச் செலுத்துவது அல்ல என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்—பணத்தாள்களைப் பரிமாறிக்கொள்வது இங்குப் பயன்படுத்தப்படுவதில்லை. "பணக் கொள்முதல்" என்ற சொல்லின் பொருள், வாங்குபவர் தனது சொந்த நிதியைக் கொண்டு செலுத்துகிறார், மேலும் அவர் எந்தவொரு அடமானக் கடனுக்கும் கட்டுப்பட்டவர் அல்ல என்பதாகும்.

இங்கு முக்கியமானது, பணம் எவ்வாறு செலுத்தப்படுகிறது என்பதல்ல, மாறாக அந்த நிதி முறையாக ஆவணப்படுத்தப்பட்டு, அதன் மூலம் தெளிவாக இருக்க வேண்டும் என்பதே ஆகும். ஆஸ்திரியாவில், வாடிக்கையாளரை அறிதல் (KYC) மற்றும் பணமோச தடுப்பு (AML) சோதனைகள் மிகவும் தீவிரமாக எடுத்துக்கொள்ளப்படுகின்றன: நோட்டரி, வங்கி, மற்றும் சில சமயங்களில் அரசு அலுவலகம் கூட, அந்த நிதி சட்டப்பூர்வமாகப் பெறப்பட்டது என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். எனவே, பரிவர்த்தனையின் போது, ​​வருமானம், பணப்புழக்கம் மற்றும் வரி இணக்கத்தை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள் பொதுவாகத் தேவைப்படுகின்றன.

கடன் இல்லாமல் கொள்முதல் செய்யப்பட்டாலும், ஒரு நோட்டரியும் வங்கியும் இன்றியமையாதவை. பரிவர்த்தனையின் சட்ட அம்சங்களுக்கு நோட்டரியே பொறுப்பாவார்; அவர் நிலப் பதிவகத்தில் ஆவணங்களைச் சமர்ப்பிப்பது மற்றும் அதன் சட்டப்பூர்வத்தன்மையைக் கண்காணிப்பது போன்ற பணிகளைச் செய்வார். வங்கியானது ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கையும் (Treuhandkonto) – இது ஆஸ்திரியாவில், தனிப்பட்ட நிதியிலிருந்து பணம் செலுத்தும்போது கூட, பரிவர்த்தனையின் ஒரு கட்டாயப் பகுதியாகும். நிதி முதலில் இந்தக் கணக்கிற்கு மாற்றப்பட்டு, அரசுப் பதிவு செய்யப்படும் வரை அங்கு முடக்கப்படுகிறது, அதன் பிறகுதான் அது விற்பனையாளருக்கு மாற்றப்படுகிறது.

எனவே, ஆஸ்திரியாவில் பணத்திற்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது சாத்தியமாகும், ஆனால் அனைத்து விதிமுறைகளும் பின்பற்றப்பட்டால் மட்டுமே, பரிவர்த்தனை முழுமையாக வெளிப்படையானது, மேலும் ஒரு நோட்டரி, வங்கி மற்றும் அரசு நிறுவனங்களின் பங்கேற்பும் இதில் அடங்கும்.

ஆஸ்திரியாவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது கண்டிப்பாக கட்டுப்படுத்தப்படுகிறது: பரிவர்த்தனைகள் பல்வேறு நிலைகளில் ஆய்வுக்கு உட்பட்டவை, மேலும் எளிமையான கொள்முதல் கூட அதிகாரப்பூர்வ ஆய்வுகள் மற்றும் அனுமதிகள் தேவை.

1. மூலதனத்தின் தோற்றம் (AML) சரிபார்ப்பு

ஆஸ்திரியாவில் பணமோசடி தடுப்புக்கு மிகவும் கடுமையான விதிமுறைகள் உள்ளன. வாங்குபவர்கள் தங்கள் நிதி சட்டப்பூர்வமாகப் பெறப்பட்டது என்பதை நிரூபிக்க வேண்டும்.

வழக்கமாக அவர்கள் வழங்கக் கேட்கிறார்கள்:

• வருமானத்தை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள் (சம்பளம், ஈவுத்தொகை, வணிக வருமானம்);
• பண நகர்வுகளைக் காட்டும் வங்கி அறிக்கைகள்;
• பிற சொத்து அல்லது சொத்துக்களின் விற்பனை குறித்த ஆவணங்கள்;
• வரி வருமானங்கள்.

AML காசோலையின் துல்லியம் மற்றும் முழுமைக்கு நோட்டரி பொறுப்பு. அது இல்லாமல், பரிவர்த்தனை நடைபெறாது.

2. Erwerbskommission இலிருந்து அனுமதி

ஆஸ்திரியாவின் பெரும்பாலான பகுதிகளில், வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் அசையாச் சொத்துக்களைத் தாராளமாக வாங்க முடியாது. வாங்குவதற்கு முன், அவர்கள் உள்ளூர் எர்வெர்ப்ஸ்கமிஷனிடம் (Erwerbskommission) அனுமதி பெற வேண்டும்; அந்த ஆணையமே வாங்குபவர் பரிவர்த்தனையைத் தொடரலாமா என்பதைத் தீர்மானிக்கும். மேலும் விவரங்களுக்கு, ஆஸ்திரியாவில் வெளிநாட்டினர் சொத்து வாங்குவதற்கான கட்டுப்பாடுகள்.

கமிஷன் சரிபார்க்கிறது:

• வாங்குபவர் குடியிருப்பாளரா அல்லது குடியிருப்பாளர் அல்லாதவரா;
• சொத்து எந்த நோக்கங்களுக்காக கையகப்படுத்தப்படுகிறது;
• இப்பகுதியில் ஏதேனும் சிறப்பு கட்டுப்பாடுகள் உள்ளதா (எடுத்துக்காட்டாக, ரிசார்ட் பகுதிகளில்);
• பரிவர்த்தனை உள்ளூர் சட்டங்களுக்கும் குறிப்பிட்ட மாநிலத்தின் (பன்டெஸ்லேண்ட்) நலன்களுக்கும் இணங்குகிறதா.

அத்தகைய அனுமதி இல்லாமல், உரிமையைப் பதிவு செய்து நிலப் பதிவேட்டில் உள்ளிடுவது சாத்தியமில்லை.

3. குடியிருப்பாளர் அல்லாதவர்களுக்கான கூடுதல் காசோலைகள்

வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு, இன்னும் முழுமையான சோதனை மேற்கொள்ளப்படுகிறது:

• ஐரோப்பிய ஒன்றியத்தில் தங்குதல் மற்றும் அந்தஸ்தின் சட்டபூர்வமான தன்மையை சரிபார்க்கவும்;
• அவர்கள் ஆஸ்திரியாவுடன் தொடர்புகள் உள்ளதா என்று பார்க்கிறார்கள் (சில நேரங்களில் வாங்குதலின் நோக்கத்தை விளக்க வேண்டியது அவசியம்);
• வரி நிலையை பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள்;
• பணம் எங்கிருந்து வந்தது என்பதை விரிவாகச் சரிபார்க்கிறார்கள்.

சில பிராந்தியங்களில், குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதில் இருந்து கடுமையாகத் தடைசெய்யப்பட்டுள்ளனர், டைரோலில் உள்ளதைப் போல, சொத்து உண்மையிலேயே தேவை என்பதற்கான ஆதாரம் தேவைப்படுகிறது.

ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான முழுத் தொகையையும் வாங்குபவர் தன் சொந்தப் பணத்தில் செலுத்தினாலும், வாங்கும் செயல்முறையே மிகவும் முறைப்படியானதாகவும், கடுமையாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டதாகவும், மற்றும் நிறுவப்பட்ட படிநிலைகளைப் பின்பற்றுவதாகவும் இருக்கிறது. நான் எப்போதும் என் வாடிக்கையாளர்களுக்குச் சொல்வது இதுதான்: தேவையான நிதி இருப்பது இந்தச் செயல்முறையை எளிமையாகவும் வேகமாகவும் ஆக்குகிறது, ஆனால் அது அனைத்துக் கட்டாய சட்ட நடவடிக்கைகளையும் மேற்கொள்ள வேண்டிய தேவையை நீக்கிவிடாது. ஆஸ்திரியாவில் எந்தவொரு அசையாச் சொத்துப் பரிவர்த்தனையும் நோட்டரி செய்யப்பட வேண்டும்—அது ஒரு சட்டத் தேவை, அதைத் தவிர்க்க வழியில்லை.

வாங்குபவர் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பைத் தேர்ந்தெடுத்து, சுற்றுப்புறம், உள்கட்டமைப்பு, கட்டிட நிலை மற்றும் நிலை மற்றும் ஏதேனும் கட்டுப்பாடுகள் (உதாரணமாக, சொத்தை குறுகிய காலத்திற்கு வாடகைக்கு விட முடியுமா) ஆகியவற்றைச் சரிபார்க்கிறார். இந்த கட்டத்தில், பலருக்குத் தெரியாத முக்கியமான விவரங்கள் பெரும்பாலும் தெளிவாகின்றன: சில பிராந்தியங்களில், ரியல் எஸ்டேட் ஆரம்பத்தில் குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு மூடப்படலாம்.

இது சொத்து மற்றும் உரிமையாளரின் விரிவான சரிபார்ப்பு:

• ஆவணங்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளவற்றுடன் உண்மையான மீட்டர்கள் பொருந்துகின்றனவா?
• பயன்பாட்டு பில்களில் ஏதேனும் மறைக்கப்பட்ட சுமைகள் அல்லது கடன்கள் உள்ளதா;
• சொத்தை மறுவடிவமைப்பு செய்தல், புனரமைத்தல் அல்லது குத்தகைக்கு எடுப்பதில் ஏதேனும் கட்டுப்பாடுகள் உள்ளதா?.

சில சமயங்களில், ஒரு குடியிருப்பு பார்ப்பதற்கு மிகவும் உகந்ததாகத் தோன்றினாலும், ஆய்வின்போது பயன்பாட்டு அறைகளின் எல்லைகள் குறித்த தகராறு அல்லது சட்டவிரோத மறுகட்டுமானம் போன்ற சிக்கல்கள் வெளிப்பட்டிருக்கின்றன. அத்தகைய சொத்துக்களை வாங்காமல் இருப்பது நல்லது.

பரிவர்த்தனையின் விலை, விதிமுறைகள் மற்றும் நிபந்தனைகள் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளன. வழக்கமாக ஒரு சிறிய வைப்புத்தொகை செய்யப்படுகிறது, அது பின்னர் ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கு மாற்றப்படும். வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு, "எர்வெர்ப்ஸ்கமிஷன்" ஒப்புதல் அளித்த பின்னரே பரிவர்த்தனை நடைமுறைக்கு வரும் என்று கூறும் ஒரு பிரிவு பெரும்பாலும் சேர்க்கப்படுகிறது.

ஆஸ்திரியாவில், அசையாச் சொத்துக்களுக்கு நேரடியாகப் பணமாகச் செலுத்த இயலாது—வங்கிப் பரிமாற்றம் மற்றும் பொறுப்பு வைப்புக் கணக்கு மூலமாக மட்டுமே பணம் செலுத்தப்படுகிறது. பரிவர்த்தனையை மேற்பார்வையிடும் ஒரு நோட்டரி அல்லது வழக்கறிஞர் அதன் சட்டப்பூர்வத்தன்மையை உறுதி செய்கிறார்: நிதியானது வெளிப்படையானதாகவும், சரிபார்க்கக்கூடியதாகவும், சரிபார்க்கப்பட்ட மூலத்தைக் கொண்டதாகவும், வரிகள் மற்றும் கட்டணங்கள் செலுத்தப்பட்டதாகவும் இருக்க வேண்டும்; வெறுமனே பணமாகக் கையளிக்கப்படக்கூடாது.

• இரண்டாம் நிலை சந்தையில் அல்லது ஒரு புதிய கட்டிடத்தில் வீடு வாங்கும் போது, ​​ஒரு நோட்டரி அல்லது வழக்கறிஞரிடம் (treuhandkonto / Notartreuhandbank) ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கு பொதுவாகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
• வாங்குபவர் முன்பணத்தையோ அல்லது முழுத் தொகையையோ இந்தக் கணக்கிற்கு மாற்றுகிறார். ஒப்பந்தத்தில் கையொப்பமிடுதல், உரிமைப் பத்திரத்தைப் பதிவு செய்தல், வரிகள் மற்றும் கட்டணங்களைச் செலுத்துதல் போன்ற அனைத்துப் பரிவர்த்தனை நிபந்தனைகளும் பூர்த்தி செய்யப்பட்ட பின்னரே, நிதி விற்பனையாளருக்கு மாற்றப்படுகிறது.
• இது வாங்குபவரைப் பாதுகாக்கிறது: பரிவர்த்தனை நடைபெறவில்லை என்றால் (உதாரணமாக, பதிவு மறுப்பு அல்லது அனுமதிகள் இல்லாததால்), நிதி திரும்பப் பெறப்படும்.

எஸ்க்ரோ மற்றும் வங்கிப் பரிமாற்ற முறை கட்டாயமானது – அது இல்லாமல், எந்த விற்பனையாளரும் சொத்தை மாற்றித் தரமாட்டார்.

இந்த கட்டத்தில், நோட்டரி AML விதிமுறைகளின்படி முழு சரிபார்ப்பை நடத்துகிறார். பொதுவாக, வாங்குபவர்கள் பின்வருமாறு கேட்கப்படுகிறார்கள்:

• கடந்த 6-12 மாதங்களுக்கான வங்கி அறிக்கைகள்;
• ஒரு வணிகம் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையை உறுதிப்படுத்தும் ஆவணங்கள்;
• வரி வருமானங்கள்.

நடைமுறையிலிருந்து: நிதி ஒரு வெளிநாட்டுக் கணக்கிலிருந்து வந்திருந்து, அது எங்கிருந்து வந்தது என்பது தெளிவாகத் தெரியவில்லை என்றால், நோட்டரி கூடுதல் உறுதிப்படுத்தலைக் கோரலாம் – அது வழங்கப்படும் வரை, பரிவர்த்தனை தொடராது.

அனைத்து காசோலைகளும் வெற்றிகரமாக முடிந்ததும், விற்பனையாளருக்கு நிதியை மாற்றுவதற்கான அனுமதியை Treuhänder பெறுகிறார். "ரொக்கமாக பணம் செலுத்துதல்" என்பது ஒரே ஒரு விஷயத்தைக் குறிக்கிறது: வாங்குபவரின் கணக்கில் ஏற்கனவே நிதி உள்ளது மற்றும் அடமான ஒப்புதலுக்காக காத்திருக்க வேண்டிய அவசியமில்லை. இது பரிவர்த்தனையை விரைவுபடுத்துகிறது, ஆனால் படிகளின் வரிசை (காசோலைகள், நோட்டரி, நிதி பரிமாற்றம்) அப்படியே உள்ளது.

நோட்டரி ஆவணங்களை நிலப் பதிவேட்டில் (Grundbuch) சமர்ப்பிக்கிறார். பதிவு முடிந்ததும், நீங்கள் அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் சட்டப்பூர்வ உரிமையாளராகிவிடுவீர்கள், மேலும் விற்பனையாளர் பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகையிலிருந்து பணத்தைப் பெறுவார்.

ஆஸ்திரியாவில் ரொக்கமாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது வாங்குபவருக்கு நன்மைகளை வழங்குகிறது. அனைத்து பரிவர்த்தனைகளும் கடுமையான விதிகளால் நிர்வகிக்கப்படும் ஆஸ்திரியாவில், அடமானம் இல்லாதது செயல்முறையை விரைவுபடுத்துகிறது மற்றும் விற்பனையாளருக்கு உங்களை மிகவும் விரும்பத்தக்க வாங்குபவராக ஆக்குகிறது.

1. செயல்பாட்டு பரிவர்த்தனை

வங்கி ஒப்புதலுக்காக நீங்கள் காத்திருக்கவில்லை என்றால், செயல்முறை வேகமாகச் செல்லும்:

• குறைவான ஆவணங்கள் தேவை,
• வங்கி சொத்து மதிப்பீட்டை நடத்துவதில்லை,
• கடன் விதிமுறைகளில் உடன்பட வேண்டிய அவசியமில்லை.

என்னுடைய அனுபவத்தில், இதுபோன்ற ஒப்பந்தங்கள் பொதுவாக 2-4 வாரங்கள் குறைவான நேரத்தை எடுக்கும்.

2. தள்ளுபடி பற்றி பேரம் பேசுதல்

ஆஸ்திரியாவில் விற்பனையாளர்கள் கணிக்கக்கூடிய விளைவுகளை விரும்புகிறார்கள். ரொக்கமாக வாங்குபவர் மிகவும் நம்பகமானவராகக் காணப்படுகிறார், இது பேச்சுவார்த்தைகளில் அவர்களின் சலுகையை வலுப்படுத்துகிறது.

சில நேரங்களில் நீங்கள் 1-5% சிறிய தள்ளுபடியைப் பெறலாம், குறிப்பாக விற்பனையாளர் ஒப்பந்தத்தை விரைவாக முடிப்பது முக்கியம் என்றால்.

3. அனைத்து தரப்பினராலும் பரிவர்த்தனைக்கு விரைவான ஒப்புதல்

வங்கிக் கடன் இல்லாமல், தங்கள் சொந்தப் பணத்தைக் கொண்டு நேரடியாகப் பணம் செலுத்தும் வாங்குபவர்கள் மீது நோட்டரி, விற்பனையாளர் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ஆகியோருக்கு அதிக நம்பிக்கை ஏற்படுகிறது. ஒருங்கிணைக்கப்பட வேண்டிய தரப்பினரின் எண்ணிக்கை குறைவாக இருப்பதால், தாமதங்களுக்கான அபாயமும் குறைகிறது.

முழுத் தொகையும் எங்கிருந்து வந்தது என்பதைக் காட்டும் அனைத்து ஆவணங்களையும் முன்கூட்டியே தயார் செய்து வைத்திருந்தால், கட்டாய பணமோசடி தடுப்பு (AML) சரிபார்ப்பு கூட வேகமாகச் செல்லும், மேலும் இந்தக் கதை தெளிவாகவும் சட்டப்பூர்வமாகவும் தெரிகிறது.

4. பெரும்பாலும் அடமானங்களுடன் வாங்குபவர்களை வெல்லும்

வியன்னா, சால்ஸ்பர்க் மற்றும் இன்ஸ்ப்ரூக் போன்ற பிரபலமான நகரங்களில், ஒரே அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் பலர் இருப்பார்கள். கடன் இல்லாமல் வாங்குவது எப்போதும் வெற்றி பெறுகிறது:

• விற்பனையாளருக்கு வங்கி பரிவர்த்தனையை அங்கீகரிக்காத ஆபத்து இல்லை;
• பதிவு வேகமாக உள்ளது;
• ஒரு ஒப்பந்தம் தோல்வியடையக் கூடிய குறைவான நிபந்தனைகள்.

சில நேரங்களில் விற்பனையாளர்கள் தங்கள் விளம்பரங்களில் தங்கள் சொந்த நிதியைப் பயன்படுத்தி வாங்குபவர்களுக்கு முன்னுரிமை அளிப்பதாக நேரடியாகக் குறிப்பிடுவார்கள்.

வெளிநாட்டினரிடையே உள்ள ஒரு பொதுவான தவறான கருத்தை தெளிவுபடுத்துவது மதிப்புக்குரியது. ஆஸ்திரியாவில், நீங்கள் ஒரு பெரிய தொகையைக் கொண்டு வந்து நேரடியாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க முடியாது. இது சட்டவிரோதமானது, நடைமுறையில், அத்தகைய பரிவர்த்தனை ஒருபோதும் நடக்காது: நோட்டரி அல்லது வங்கி இந்த கட்டண முறையை ஏற்றுக்கொள்ளாது.

நீங்கள் ஆஸ்திரியாவில் பணத்துடன் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க முயற்சித்தால், பரிவர்த்தனை வெறுமனே நிறுத்தப்படும். ஒரு நோட்டரி அத்தகைய நிதியை ஏற்க முடியாது மற்றும் அத்தகைய மீறலைப் புகாரளிக்க சட்டப்பூர்வமாக கடமைப்பட்டிருக்கிறார்.

ஏன் இவ்வளவு கண்டிப்பு:

• சட்டம் – அனைத்துப் பரிவர்த்தனைகளும் ஆஸ்திரிய பணமோசடி தடுப்புச் சட்டத்திற்கு (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) இணங்குகின்றன. நோட்டரி ஒவ்வொரு பரிவர்த்தனையையும் சரிபார்க்கக் கடமைப்பட்டுள்ளார், மேலும் ஏதேனும் சந்தேகம் ஏற்பட்டால் அதை நிறுத்துவதற்கான உரிமையும் அவருக்கு உண்டு.
• ரொக்கப் பணம் செலுத்துதலில் கட்டுப்பாடுகள் – அசையாச் சொத்து வாங்கும் போது ரொக்கத்தைப் பயன்படுத்துவது அதிக ஆபத்து நிறைந்ததாகக் கருதப்படுவதால், அது நடைமுறையில் இல்லை. சட்டப்படி, வங்கிகள் மற்றும் சிறப்பு கட்டுப்பாட்டுக் கணக்குகள் மூலமாகவே பணம் செலுத்தப்பட வேண்டும்.

ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கு மிக முக்கியமான விஷயம் தேவையான நிதியை வைத்திருப்பது என்று பலர் நம்புகிறார்கள். ஆனால் உண்மையில், வெளிநாட்டினருக்கு, முக்கிய சவால் நிதி அல்ல, மாறாக தேவையான அனுமதிகளைப் பெறுவதுதான்.

• ஐரோப்பிய ஒன்றியக் குடிமக்களுக்குக் குறிப்பிடத்தக்க நன்மைகள் உள்ளன: பெரும்பாலான கூட்டாட்சி மாநிலங்களில், அவர்களுக்கான செயல்முறை எளிமையானது, மேலும் கட்டுப்பாடுகளும் கணிசமாகக் குறைவாக உள்ளன.
• ஐரோப்பிய ஒன்றியம் அல்லாத நாடுகளைச் சேர்ந்த வாங்குபவர்கள் கடுமையான விதிமுறைகளை எதிர்கொள்கின்றனர். காரிந்தியா மற்றும் டைரோல் போன்ற சில பிராந்தியங்களில், வலுவான காரணங்கள் இல்லாமல் அசையாச் சொத்து வாங்குவது கிட்டத்தட்ட சாத்தியமற்றது—நீங்கள் அந்தப் பிராந்தியத்துடனான தொடர்பையோ அல்லது வாங்குவதற்கான தெளிவான நோக்கத்தையோ (வேலை, வணிகம் அல்லது நிரந்தரக் குடியிருப்பு) நிரூபிக்க வேண்டும்.
• ஒரு வெளிநாட்டவர் வியன்னாவில் ஒரு குடியிருப்பை வாங்க முடியும், ஆனால் அதற்கு எர்வெர்ப்ஸ்கமிஷனிடமிருந்து (Erwerbskommission) தேவையான அனைத்து அனுமதிகளையும் பெற்றிருக்க வேண்டும்—இந்த ஒப்புதல் இல்லாமல், சொத்துரிமைகள் பதிவு செய்யப்படாது.

என் அவதானிப்பு: பல செல்வந்த வாடிக்கையாளர்கள் நிதி திரட்டுவதில் மாதக்கணக்கில் நேரத்தை வீணடிக்காமல், அனுமதிகளைப் பெறுவதிலேயே (குறிப்பாக நில அதிகாரிகளிடமிருந்து) மாதக்கணக்கில் நேரத்தை வீணடிக்கின்றனர். எனவே, ஒரு பொருளை வாங்கத் திட்டமிடும்போது, ​​முதலில் உங்கள் பிராந்தியத்தின் விதிமுறைகளைச் சரிபார்த்து, தேவையான அனைத்து ஆவணங்களையும் முன்கூட்டியே தயார் செய்துகொள்ளுங்கள்.

நீங்கள் ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை ரொக்கமாக வாங்க விரும்பினால், உங்கள் நிதி நேர்மையாகப் பெறப்பட்டதா என்பதைச் சரிபார்க்க நோட்டரி மற்றும் வங்கி சட்டப்பூர்வமாகக் கடமைப்பட்டுள்ளன. AML மற்றும் KYC நடைமுறைகளின் கீழ் இது ஒரு கட்டாயத் தேவையாகும். பரிவர்த்தனை சீராகவும் தாமதமின்றியும் நடைபெறுவதை உறுதிசெய்ய, உங்கள் நிதி எங்கிருந்து வருகிறது என்பதை நிரூபிக்கும் அனைத்து ஆவணங்களையும் முன்கூட்டியே தயாரிப்பது நல்லது.

பொதுவாக, நிதி ஆதாரத்தை உறுதிப்படுத்த பின்வரும் ஆவணங்கள் பொருத்தமானவை:

• வணிக விற்பனை – விற்பனை ஒப்பந்தம், உரிமை மாற்ற ஆவணங்கள் மற்றும் வரி செலுத்தியதற்கான உறுதிப்படுத்தல்.
• சொத்து விற்பனை – நிதி கிடைத்த பிறகு எடுக்கப்படும் பரிவர்த்தனை ஆவணங்கள் மற்றும் வங்கி அறிக்கைகள்.
• வைப்புத் திட்டங்கள் மற்றும் முதலீடுகள் - வங்கி அறிக்கைகள் மற்றும் முறையான முதலீட்டு வருமானத்திற்கான ஆதாரம்.
• சமீபத்திய ஆண்டுகளுக்கான வருமானம் – வருமான வரி அறிக்கைகள், சம்பளச் சான்றிதழ்கள் மற்றும் ஈவுத்தொகை ஆவணங்கள்.
• கிரிப்டோகரன்சி – இதில், நிதி முதலில் ஒரு வங்கிக் கணக்கிற்கும், பின்னர் பரிவர்த்தனைக்காக ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கிற்கும் மாற்றப்படுகிறது; முழுமையான பரிவர்த்தனை வரலாறு மற்றும் நிதியின் சட்டப்பூர்வ மூலம் ஆகியவை சரிபார்க்கப்பட வேண்டும்.

என் அறிவுரை: உங்கள் நிதியின் மூலம் வங்கிக்கும் நோட்டரிக்கும் எவ்வளவு எளிமையாகவும் பரிச்சயமாகவும் இருக்கிறதோ, அந்த அளவிற்கு அவர்கள் சரிபார்ப்பை விரைவாக முடிப்பார்கள். வழக்கத்திற்கு மாறான மூலங்களுக்கு (உதாரணமாக, அதன் தோற்றம் குறித்த தெளிவான ஆவணங்கள் இல்லாமல் ஒரு கிரிப்டோகரன்சி கணக்கிலிருந்து பெரிய தொகையை எடுப்பது) ஒப்புதல் அளிக்க அதிக நேரம் தேவைப்படும், மேலும் அவை சந்தேகங்களையும் எழுப்பக்கூடும்.

முழு கொள்முதல் தொகையுடன் கூட, ஆஸ்திரியாவில் ஒரு வெளிநாட்டு வாங்குபவர் ஆபத்துகளிலிருந்து விடுபடுவதில்லை. முழுத் தொகையையும் வைத்திருப்பது அனைத்து உள்ளூர் சட்டங்கள் மற்றும் ஒழுங்குமுறை தேவைகளுக்கும் இணங்குவதிலிருந்து அவர்களை விலக்கு அளிக்காது.

முக்கிய அபாயங்கள்:

• கொள்முதல் அனுமதி மறுப்பு. காரிந்தியா மற்றும் டைரோல் போன்ற சில பிராந்தியங்களில், அங்கு வசிக்காத ஒருவருக்கு எந்த விளக்கமும் இன்றி அனுமதி மறுக்கப்படலாம். வியன்னாவில் கூட, ஆவணங்கள் எர்வெர்ப்ஸ்கோமிஷனின் (Erwerbskommission) தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்யவில்லை என்றால், அனுமதி மறுக்கப்பட வாய்ப்புள்ளது.
• நீண்ட சரிபார்ப்புகள். நிதி ஆதாரங்களைச் சரிபார்த்தல், அத்துடன் வாடிக்கையாளரை அறிதல் (KYC) மற்றும் பணமோச தடுப்பு (AML) நடைமுறைகள் ஆகியவற்றுக்கு பெரும்பாலும் பல வாரங்கள் ஆகும். ஏதேனும் பிழைகள் அல்லது விடுபட்ட ஆவணங்கள் பரிவர்த்தனையை கணிசமாக தாமதப்படுத்துகின்றன.
• ஆவணங்களின் துல்லியத்தன்மையைச் சார்ந்திருத்தல். அனைத்துப் பரிவர்த்தனைகளும் வங்கிகள் மற்றும் நோட்டரிகளால் கண்காணிக்கப்படுவதால், ஆவணங்களில் ஏற்படும் எந்தவொரு பிழையும் செயல்முறையை நிறுத்தி, கூடுதல் உறுதிப்படுத்தலைக் கோரக்கூடும்.
• சந்தேகம் ஏற்பட்டால் நிதியை முடக்குதல். வங்கிக்கோ அல்லது நோட்டரிக்கோ நிதியின் நம்பகத்தன்மை குறித்து சந்தேகம் ஏற்பட்டால், விசாரணை முடியும் வரை அந்த நிதி ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கில் முடக்கப்படலாம். தீவிரமான சந்தர்ப்பங்களில், பரிவர்த்தனை ரத்து செய்யப்படலாம்.

நிதியின் ஆதாரம் தெளிவாகவும் அதிகாரப்பூர்வமாகவும் இருந்தால், வங்கியும் நோட்டரியும் விரைவாக சரிபார்ப்பை மேற்கொள்வார்கள். இருப்பினும், கிரிப்டோ கணக்கிலிருந்து துணை ஆவணங்கள் இல்லாமல் பெரிய பரிமாற்றங்கள் போன்ற அசாதாரண பரிவர்த்தனைகள் சரிபார்க்க அதிக நேரம் எடுக்கும் மற்றும் பெரும்பாலும் கூடுதல் கேள்விகளை எழுப்புகின்றன.

ஆஸ்திரியாவில் ரொக்கமாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும்போது, ​​நீங்கள் சொத்தின் விலையை மட்டும் கருத்தில் கொள்ளக்கூடாது. ஒட்டுமொத்த பட்ஜெட்டை கணிசமாக அதிகரிக்கும் கூடுதல் செலவுகள் உள்ளன – இவை பொதுவாக சொத்தின் விலையில் சுமார் 7-10% வரை இருக்கும்.

சில நேரங்களில் வாங்குபவர்களுக்கு ரொக்கமாக வாங்கும்போது கூடுதல் செலவுகள் ஏன் எழுகின்றன என்பது புரியவில்லை. இது ஆஸ்திரியாவில் இயல்பானது: அடமானம் இல்லாவிட்டாலும், நோட்டரி, வங்கி மற்றும் பரிவர்த்தனையில் உள்ள பிற தரப்பினர் முழுமையான சட்ட மற்றும் நிதி பாதுகாப்பை உறுதி செய்ய வேண்டும்.

ஆம், ஆஸ்திரியாவில் ஒரு நிறுவனத்தின் பெயரைப் பயன்படுத்தி ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது சாத்தியமாகும். இது சில நேரங்களில் வெளிநாட்டினருக்கு மிகவும் வசதியானது, ஆனால் இது அதன் சொந்த விதிகள் மற்றும் சம்பிரதாயங்களுடன் வருகிறது, அவை கவனிக்கப்பட வேண்டும்.

சாத்தியமான வடிவமைப்பு விருப்பங்கள்:

• GmbH (ஆஸ்திரியா) என்பது ஆஸ்திரிய சட்டத்தின் கீழ் நிறுவப்பட்ட ஒரு உள்ளூர் வரையறுக்கப்பட்ட பொறுப்பு நிறுவனம் ஆகும்.
• ஒரு வெளிநாட்டு நிறுவனத்தை உலகின் எந்த நாட்டிலும் நிறுவலாம், ஆனால் அது ஆஸ்திரியாவின் அனைத்து சட்டங்கள் மற்றும் விதிமுறைகளுக்குக் கண்டிப்பாக இணங்க வேண்டும்.

நுணுக்கங்கள் மற்றும் கட்டாய சரிபார்ப்புகள்:

• WiEReG – ஆஸ்திரியாவின் பயனாளி உரிமை வெளிப்படைத்தன்மைச் சட்டம் – ஒரு நிறுவனத்தின் உண்மையான உரிமையாளர்களை வெளிப்படுத்தக் கோருகிறது. அனைத்து பயனாளி உரிமையாளர்களும் அதிகாரப்பூர்வமாக வெளிப்படுத்தப்பட வேண்டும்.
• உரிமையாளர்களின் பதிவு – அசையாச் சொத்தைப் பதிவு செய்யும்போது, ​​நிலப் பதிவேட்டில் நிறுவனம் மற்றும் அதன் உண்மையான உரிமையாளர்கள் பற்றிய தகவல்கள் குறிப்பிடப்படுகின்றன.
• இணக்கம்/பணப்புழக்கத் தடுப்பு/வாடிக்கையாளரை அறிதல் – அனைத்துப் பணப்பரிவர்த்தனைகளும் கடுமையான வங்கி மற்றும் நோட்டரி கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்படுத்தப்படுகின்றன. ஆவணங்களில் ஏதேனும் தவறுகள் இருந்தால், பரிவர்த்தனை தற்காலிகமாக நிறுத்தி வைக்கப்படலாம்.

ஒரு நிறுவனத்தின் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவது செயல்முறையை விரைவுபடுத்துகிறது மற்றும் வரி சலுகைகளை வழங்குகிறது. இருப்பினும், எந்த தாமதங்களையும் தவிர்க்க, நிறுவனம் உண்மையில் யாருடையது மற்றும் அதன் நிதி எங்கிருந்து வருகிறது என்பதை நிரூபிக்க முன்கூட்டியே ஆவணங்களைத் தயாரிக்கவும்.

ஆம், வாங்குவது சாத்தியம், ஆனால் மிகவும் கடுமையான விதிகள் பொருந்தும். நீங்கள் கிரிப்டோகரன்சியை நேரடியாக விற்பனையாளருக்கு மாற்ற முடியாது. ஆஸ்திரிய AML மற்றும் KYC சட்டங்களுக்கு இணங்க அனைத்து நிதிகளும் அதிகாரப்பூர்வ வங்கிச் சேனல்கள் வழியாகச் செல்ல வேண்டும்.

வழக்கமான பரிவர்த்தனை திட்டம்:

• கிரிப்டோ → வங்கி / வங்கி சாரா. கிரிப்டோகரன்சி முதலில் உரிமம் பெற்ற பரிமாற்றகம் அல்லது வங்கி மூலம் ஃபியட் பணமாக (யூரோக்கள் அல்லது டாலர்கள்) மாற்றப்படுகிறது.
• → பொறுப்பு வைப்புக் கணக்கு. நிதியானது ஒரு நோட்டரி அல்லது வங்கிப் பொறுப்பு வைப்புக் கணக்கில் (Treuhandkonto) செலுத்தப்பட்டு, பரிவர்த்தனை பதிவு செய்யப்படும் வரை அங்கேயே இருக்கும்.
• → பரிவர்த்தனை. நிதி உண்மையானது என உறுதி செய்யப்பட்டு, அனைத்து ஆவணங்களும் சரிபார்க்கப்பட்ட பிறகு, பணம் விற்பனையாளருக்கு மாற்றப்படும்.

என்ன தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது:

• ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கு USDT அல்லது வேறு எந்த கிரிப்டோகரன்சியையும் நேரடியாக "ரொக்கமாக" பயன்படுத்த முடியாது.
• கிரிப்டோகரன்சியை யூரோக்களுக்கு ரொக்கமாக மாற்றி வாடகை செலுத்த முயற்சிப்பது சட்டம் மற்றும் AML விதிமுறைகளை மீறுவதாகும்.

கிரிப்டோகரன்சி மூலம் ரியல் எஸ்டேட் வாங்க முடியும், ஆனால் முழுமையான வெளிப்படைத்தன்மையுடன் மட்டுமே: நீங்கள் நிதியின் தோற்றத்தை உறுதிப்படுத்த வேண்டும் மற்றும் அனைத்து வங்கி மற்றும் நோட்டரி காசோலைகளிலும் தேர்ச்சி பெற வேண்டும். இந்த விதிகளை மீறும் முயற்சிகள் எப்போதும் பரிவர்த்தனை தடுக்கப்படுவதற்கு வழிவகுக்கும்.

ஆஸ்திரியாவில் ரொக்கமாக ஒரு குடியிருப்பை வாங்குவது என்பது வெறும் வசதிக்காக மட்டுமல்ல; அது நன்கு சிந்தித்து எடுக்கப்பட்ட ஒரு அணுகுமுறை. இடர்களைக் குறைக்கவும், சொத்தை ஆய்வு செய்யவும், உங்கள் பணம் பாதுகாப்பாகச் சேமிக்கப்பட்டு வளரக்கூடிய ஒரு நாட்டைத் தேர்வு செய்யவும் நான் உங்களுக்கு உதவுவேன்.

முக்கிய பிரிவுகள்:

• புதிய மேம்பாடுகள். பல முதலீட்டாளர்கள், குறிப்பாக வியன்னா மற்றும் சுற்றுலாப் பகுதிகளில், புதிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளைத் தேர்ந்தெடுக்கின்றனர். கடன் இல்லாமல் பணம் செலுத்துவது, ஒப்பந்தத்தை விரைவாக முடிக்கவும், சில சமயங்களில் கட்டுமான நிறுவனத்திடமிருந்து தள்ளுபடி பெறவும் வழிவகுக்கிறது.
• இரண்டாம் நிலைச் சந்தை. ஏற்கனவே உள்ள ஒரு வீட்டை வாங்கும் போது, ​​பணமாகக் கொண்டு வாங்கும் வாங்குபவர்கள் விற்பவர்களுக்கு உடனடியாக மிகவும் கவர்ச்சிகரமானவர்களாகத் தெரிகிறார்கள் — குறிப்பாகப் பிரபலமான பகுதிகளில், இத்தகைய பரிவர்த்தனைகள் விரைவாக முடிவடைகின்றன.
• முதலீடுகளாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள். வாடகை சொத்துக்களை வாங்குபவர்கள், வங்கி ஒப்புதலுக்காகக் காத்திருப்பதைத் தவிர்க்கவும், ஒப்பந்தத்தை விரைவாக முடிக்கவும் பெரும்பாலும் முன்பணமாகச் செலுத்துகிறார்கள்.
• வணிகச் சொத்துக்கள். அலுவலகங்கள், கடைகள் அல்லது சிறிய தங்கும் விடுதிகளை ரொக்கமாக வாங்குவது குறைவாகவே காணப்படுகிறது, ஆனால் அதன் நன்மைகள் ஒரே மாதிரியானவை: வேகமான பரிவர்த்தனைகள், சாதகமான விதிமுறைகளுக்கான வாய்ப்பு மற்றும் குறைந்தபட்ச நிர்வாக அபாயங்கள்.

அலுவலகங்கள், கடைகள் அல்லது சிறிய ஹோட்டல்களை ரொக்கமாக வாங்குவது குறைவாகவே காணப்படுகிறது, ஆனால் இது அதே நன்மைகளை வழங்குகிறது: பரிவர்த்தனை வேகமானது, சாதகமான விதிமுறைகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துவது எளிது, மேலும் குறைவான காகித வேலைகள் மற்றும் ஆபத்து உள்ளது.

ஆஸ்திரியாவில் ரொக்கமாக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது முதலீட்டாளர்களுக்கு குறிப்பிடத்தக்க நன்மைகளை வழங்குகிறது. சந்தை போட்டித்தன்மை வாய்ந்தது மற்றும் பரிவர்த்தனைகள் வேகமாக இருக்கும் ஆஸ்திரியாவில் இது மிகவும் மதிப்புமிக்கது.

முக்கிய நன்மைகள்:

• 2% முதல் 7% வரை தள்ளுபடி. பரிவர்த்தனை சுமுகமாக நடைபெறுவதை விற்பனையாளர்கள் உறுதி செய்வது முக்கியம். வாங்குபவர் முன்பணமாகப் பணத்தைச் செலுத்தும்போது, ​​குறிப்பாக அந்தச் சொத்திற்குப் பல ஏலதாரர்கள் இருக்கும்பட்சத்தில், அவர்களால் பெரும்பாலும் கூடுதல் தள்ளுபடியைப் பெற முடியும்.
• ஏலங்கள் அதிக லாபம் தருபவை. ஏலங்களில், கடன் அட்டை வைத்திருக்கும் ஏலதாரர்கள் வங்கியின் ஒப்புதல் செயல்முறையைச் சார்ந்திருக்கிறார்கள். ரொக்கமாக வாங்குபவருக்கு ஒரு சாதகம் உண்டு: அவர்களால் விரைவாகப் பணம் செலுத்தி, உடனடியாக ஒப்பந்தத்தை முடிக்க முடியும்.
• வேகமானது மற்றும் குறைந்த அதிகாரத்துவ நடைமுறைகள் கொண்டது. வீட்டுக் கடன் இல்லாததால், வங்கி ஒப்புதல்கள், மதிப்பீடுகள் அல்லது ஆய்வுகளுக்காகக் காத்திருக்க வேண்டிய அவசியமில்லை. இந்தப் பரிவர்த்தனை நேரடியாக ஒரு நோட்டரி மற்றும் ஒரு எஸ்க்ரோ கணக்கு மூலம் நடைபெறுவதால், கணிசமான நேரம்—சில சமயங்களில் வாரங்கள் அல்லது மாதங்கள் கூட—சேமிக்கப்படுகிறது.

வாங்குபவர்களிடையே போட்டி நிலவும் தற்போதைய சந்தையிலோ அல்லது புதிய கட்டிடங்களிலோ, உங்கள் சொந்தப் பணத்தைக் கொண்டு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்குவது குறிப்பாக லாபகரமானது. இதுபோன்ற சூழ்நிலைகளில், உடனடியாகவும் விரைவாகவும் பணம் செலுத்துபவரே பெரும்பாலும் வெற்றி பெறுகிறார்—வேகமும், முழுத் தொகையையும் கையில் வைத்திருப்பதுமே அந்தப் பரிவர்த்தனையின் முடிவைத் தீர்மானிக்கின்றன.

சமீபத்திய ஆண்டுகளில், ஐரோப்பிய ஒன்றியத்தில் ஒரு பொதுவான போக்கு உருவாகியுள்ளது: குறிப்பாக ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள், பெரிய கொள்முதல்கள் அல்லது எல்லை தாண்டிய பரிவர்த்தனைகள் என்று வரும்போது, ​​பணப்புழக்கத்தில் கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் கட்டுப்பாடுகள். இதற்கு பல காரணங்கள் உள்ளன:

• பணமோசடி தடுப்பு (AML). பணத்தை எளிதாகக் கண்டறியும் வகையில் ஐரோப்பிய ஒன்றியம் கடுமையான விதிகளை அறிமுகப்படுத்துகிறது. பெரிய அளவிலான ரொக்கப் பரிவர்த்தனைகள் அபாயகரமானவையாகக் கருதப்படுகின்றன, ஏனெனில் அவை பணமோசடி அல்லது சட்டவிரோத நடவடிக்கைகளுடன் தொடர்புடையதாக இருக்கலாம். ஒவ்வொரு நாட்டிலும் ஒரு வரம்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது, அந்த வரம்பைத் தாண்டும்போது நிதியின் மூலத்தைச் சரிபார்க்க வேண்டும்.
• வரி ஏய்ப்பைத் தடுத்தல். வரி அதிகாரிகளுக்குப் பணத்தைக் கட்டுப்படுத்துவது மிகவும் கடினம். வங்கிப் பரிமாற்றங்களைக் கண்காணிப்பது எளிது, இது பரிவர்த்தனைகளின் அதிகாரப்பூர்வப் பதிவுகளை உருவாக்கவும் வரி வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்கவும் வழிவகுக்கிறது.
• டிஜிட்டல் பரிவர்த்தனைகளின் எழுச்சி. தற்போது கிட்டத்தட்ட அனைத்துப் பரிவர்த்தனைகளும் வங்கிகள் மற்றும் மின்னணு அமைப்புகள் வழியாகவே நடைபெறுவதால், பெருமளவிலான ரொக்கம் சந்தேகத்தை ஏற்படுத்துகிறது. ஐரோப்பிய ஒன்றிய நாடுகள், ரொக்கத்தை முக்கியமாகச் சிறு செலவுகளுக்கு மட்டும் ஒதுக்கி, பணமில்லாப் பரிவர்த்தனைகளை ஊக்குவிக்கின்றன.
• சட்டரீதியான புதுப்பிப்பு. ஆஸ்திரியா மற்றும் பிற ஐரோப்பிய ஒன்றிய நாடுகளில், பெரும் அளவிலான அசையாச் சொத்துக்களை வாங்கும் போது நிதி ஆதாரத்திற்கான தெளிவான சான்றைக் கோரும் Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) போன்ற சட்டங்கள் உள்ளன. இந்த விதிகளை மீறினால், பரிவர்த்தனை நிறுத்தப்படலாம் மற்றும் அபராதங்களும் விதிக்கப்படலாம்.

வாங்குபவரிடம் முழுத் தொகையும் ரொக்கமாக இருந்தாலும், ரூபாய் நோட்டுகளைப் பயன்படுத்தி பணம் செலுத்துவது சாத்தியமில்லை. சட்டப்படி, பெரிய கொள்முதல்கள் ஒரு வங்கி மூலம் செயல்படுத்தப்பட வேண்டும்: நிதி அட்டையிலிருந்து அட்டைக்கு அல்லது ஒரு சிறப்பு பாதுகாப்பான கணக்கு மூலம் மாற்றப்படும். இது பரிவர்த்தனை இரு தரப்பினருக்கும் நியாயமாகவும் பாதுகாப்பாகவும் இருப்பதை உறுதி செய்கிறது.

• ஐரோப்பிய ஒன்றியம் (EU) அதன் பணமோசடி தடுப்பு விதிமுறைகளின் ஒரு பகுதியாக ரொக்க பரிவர்த்தனைகளுக்கு ஒரு பொதுவான வரம்பை அறிமுகப்படுத்துகிறது, அதாவது பெரிய ரொக்க பரிவர்த்தனைகள் தடை செய்யப்படும் அல்லது கண்டிப்பாக கட்டுப்படுத்தப்படும்.
• வரம்பு விவாதிக்கப்படுகிறது: ரொக்க பரிவர்த்தனை ~€3,000–€3,000+ ஐ விட அதிகமாக இருந்தால், விற்பனையாளர் (நிறுவனம் அல்லது வணிகம்) வாங்குபவரின் விவரங்களைப் பதிவுசெய்து அவர்களின் அடையாளத்தை செயல்படுத்த கடமைப்பட்டிருக்கிறார்.
• நெதர்லாந்து போன்ற சில நாடுகள், ஒரு தொழில்முறை விற்பனையாளர் பரிவர்த்தனையில் ஈடுபட்டிருந்தால், ஜனவரி 1, 2026 முதல் €3,000க்கு மேல் ரொக்கப் பரிவர்த்தனைகளைத் தடை செய்யத் திட்டமிட்டுள்ளன.
• சில பிரிவுகளில் (வணிகம், ரியல் எஸ்டேட், ஆடம்பர பொருட்கள் மற்றும் சேவைகள்) ரொக்கமாக செலுத்துவதற்கான பொதுவான அதிகபட்ச தொகையை சுமார் €10,000 ஆக நிர்ணயிக்க பிற ஐரோப்பிய ஒன்றிய நாடுகள் முன்மொழிகின்றன. இந்த வரம்பு கட்டாயமாக இருக்கும், ஆனால் நாடுகள் இன்னும் கடுமையான கட்டுப்பாடுகளை விதிக்க முடியும்.

இது ரியல் எஸ்டேட் சந்தையையும் முக்கிய பரிவர்த்தனைகளையும் எவ்வாறு பாதிக்கிறது?

• ஒரு முதலீட்டாளர் ஒரு பெரிய தொகையை நேரடியாக ரொக்கமாக செலுத்த முயற்சித்தால், அது பெரும்பாலும் சாத்தியமில்லை: நிறுவனங்கள், தரகர்கள், நோட்டரிகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் விற்பனையாளர்கள் நிறுவப்பட்ட வரம்புகளுக்கு மேல் பணத்தை ஏற்றுக்கொள்வதில்லை.
• கடன் இல்லாத வாங்குபவர் கூட, பணமோசடி தடுப்பு விதிமுறைகளுக்கு இணங்க, வங்கிக் கணக்கு அல்லது எஸ்க்ரோ மூலம் நிதியை மாற்ற வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளார்.
• பரிவர்த்தனை முறைப்படுத்தப்பட்டு சட்டப்பூர்வ நிறுவனங்கள் (ஒரு நிறுவனம், நிறுவனம், விற்பனையாளர் ஒரு வணிகமாக) சம்பந்தப்பட்டிருந்தால், எந்தவொரு சந்தர்ப்பத்திலும் பணக் கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் கட்டாய அடையாளம் காணல் பொருந்தும்.
• வெளிநாட்டினரைப் பொறுத்தவரை, குறிப்பாக வழக்கத்திற்கு மாறான நிதி ஆதாரங்களைப் பயன்படுத்தும்போது (உதாரணமாக, கிரிப்டோகரன்சியை ஃபியட் நாணயமாக மாற்றுவது), சரிபார்ப்பு மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மைக்கான தேவைகள் இன்னும் கடுமையாக இருக்கும் – நிதியின் ஆதாரம் தெளிவாக இல்லாத பரிவர்த்தனைகளுக்கு ஒப்புதல் அளிக்கப்படாமல் போகலாம்.

ஆஸ்திரியாவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும்போது, ​​உங்களிடம் எவ்வளவு பணம் இருக்கிறது என்பது மிக முக்கியமான விஷயமல்ல. நீங்கள் எல்லாவற்றையும் சரியாகச் செய்யாவிட்டால், கோடிக்கணக்கான பணம் கூட உதவாது.

முக்கிய புள்ளிகள்:

• ஒரு பரிவர்த்தனையை முறையாக முறைப்படுத்த , நோட்டரியுடன் இணைந்து பணியாற்றுவதும் சட்ட நடைமுறைகளைப் பின்பற்றுவதும் அவசியமாகும்.
• சோதனைகளில் தேர்ச்சி பெறுதல் – பணமோச தடுப்பு (AML), வாடிக்கையாளரை அறிதல் (KYC) மற்றும் நிதி ஆதாரத்தைச் சரிபார்த்தல் ஆகியவை முக்கியமானவை.
• இடத்தையும் நிலத்தையும் தேர்ந்தெடுக்கும்போது , ​​பிராந்தியக் கட்டுப்பாடுகளையும் ஒப்பந்த ஆணையத்தின் (Erwerbskommission) தேவைகளையும் கருத்தில் கொள்ளுங்கள்.
• கொள்முதலைச் சரியாக அமைத்துக் கொள்ளுங்கள் சட்ட மற்றும் நிதித் திட்டங்களை முன்கூட்டியே நன்கு சிந்தித்து, ஒரு தனிநபர் மூலமாகவோ அல்லது ஒரு நிறுவனம் மூலமாகவோ

தேவையான அனைத்து ஆவணங்களையும் முன்கூட்டியே சேகரித்து, சரியான பிராந்தியத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து, கொள்முதல் திட்டத்தை நன்கு சிந்தித்துள்ள முதலீட்டாளர்கள், தங்கள் சொந்த நிதியைக் கொண்டு வாங்குவதன் மூலம் அதிகப் பலன்களைப் பெறுகிறார்கள் – ஏனெனில் அந்தப் பரிவர்த்தனை வேகமானது, பாதுகாப்பானது மற்றும் குறைந்தபட்ச அபாயங்களைக் கொண்டது.