வியன்னா வாடகை குறியீடு: 2025க்கான விலை உயர்வுகள், சட்டங்கள் மற்றும் ஆலோசனைகள்

2024 ஆம் ஆண்டில் நாட்டில் பயன்பாட்டுச் சேவைகள் உட்பட சராசரி வாடகை , வியன்னா சராசரியை விட அதிகமாக இருந்தது.

பல குடும்பங்களுக்கு, வாடகை என்பது முக்கிய பட்ஜெட் பொருளாகும், இது அவர்களின் வாழ்க்கைத் தரத்தை நேரடியாக பாதிக்கிறது.

2025 வாக்கில், நிலைமை மோசமடைந்தது: விலைகள் ஊதியத்தை விட வேகமாக உயர்ந்து கொண்டிருந்தன, மேலும் அரசாங்கம் ஏப்ரல் 2026 வரை தானியங்கி வாடகை குறியீட்டுக்கு தற்காலிக தடை விதித்தது. இது வாடகைதாரர்களுக்கு ஒரு நிம்மதியைக் குறிக்கிறது, ஆனால் அடுக்குமாடி குடியிருப்பு உரிமையாளர்களுக்கு வருமான இழப்பைக் குறிக்கிறது.

இந்தக் கட்டுரையில், வியன்னாவில் வாடகைச் சந்தை எவ்வாறு செயல்படுகிறது, விலைகள் ஏன் உயர்கின்றன, குறியீட்டு முறை எவ்வாறு செயல்படுகிறது, எப்போது அதை சவால் செய்யலாம் என்பதை எளிமையான சொற்களில் விளக்குகிறேன். உண்மையான புள்ளிவிவரங்கள், கணக்கீட்டு எடுத்துக்காட்டுகள், நிஜ உலக வழக்குகள் மற்றும் புதிய சட்டங்களைப் பார்ப்போம். இந்தக் கட்டுரை ஆஸ்திரியாவுக்குச் செல்லத் திட்டமிடுபவர்களுக்கும், தங்கள் சொத்தை வாடகைக்கு விட விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்.

குறியீட்டு முறையைப் பற்றிப் பேசுவதற்கு முன், சந்தையில் தற்போது என்ன விலைகள் உள்ளன, அவை ஏன் தொடர்ந்து உயர்கின்றன என்பதைப் பார்ப்போம்.

வியன்னாவில் வாடகை என்பது சுற்றுப்புறம் மற்றும் சொத்தின் வகையைப் பொறுத்து பெரிதும் மாறுபடும். சராசரியாக , வாடகை சதுர மீட்டருக்கு €9 முதல் €13 வரை இருக்கும் (பயன்பாடுகள் தவிர்த்து). இருப்பினும், குறிப்பிட்ட சொத்தைப் பொறுத்து உண்மையான செலவு மாறுபடும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வகையின் அடிப்படையில் வியன்னாவில் சராசரி வாடகை (2025)

மாவட்டங்களை ஒப்பிடுகையில், வித்தியாசமும் குறிப்பிடத்தக்கதாக உள்ளது. மையத்தில் (முதல் மாவட்டம், உள் நகரம்), விலைகள் €27/m² வரை எட்டக்கூடும், அதே நேரத்தில் புறநகர்ப் பகுதிகளில், எடுத்துக்காட்டாக Floridsdorf அல்லது Liesing இல், €9–11/m²க்கான விருப்பங்களைக் காணலாம்.

மத்திய வியன்னாவில் விலைகள் எப்போதும் அதிகமாக இருப்பது அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் நிலை காரணமாக அல்ல, மாறாக முகவரி காரணமாக என்பதை நான் அடிக்கடி வாடிக்கையாளர்களுக்கு நினைவூட்டுகிறேன். கேள்வி என்னவென்றால், இடம் உங்களுக்கு எவ்வளவு முக்கியம் என்பதுதான்.

மக்கள்தொகை வளர்ச்சி. 2024 ஆம் ஆண்டில், வியன்னாவின் மக்கள்தொகை தோராயமாக 22,500 பேர் அதிகரித்தது. இந்த வளர்ச்சி முதன்மையாக இடம்பெயர்வு காரணமாகும்: 2024 ஆம் ஆண்டில் மட்டும், கிட்டத்தட்ட 180,000 பேர் ஆஸ்திரியாவிற்கு வந்தனர், அவர்களில் தோராயமாக 68,000 பேர் தலைநகரில் குடியேறினர்.

புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் பற்றாக்குறை. வியன்னாவிற்கு ஒவ்வொரு ஆண்டும் குறைந்தது 10,000–11,000 புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தேவைப்படுகின்றன. இருப்பினும், உண்மையில் 5,000–6,000 மட்டுமே கட்டப்படுகின்றன . இதற்கிடையில், இடிப்புகள் மற்றும் பெரிய புதுப்பித்தல்கள் காரணமாக தற்போதுள்ள வீட்டுவசதி பங்கு சுருங்கி வருகிறது.

புதிய உயரடுக்கு கட்டிடங்கள். அதிகளவில் பிரீமியம் வீடுகள் கட்டப்பட்டு வருகின்றன, வாடகை சராசரியை விட கணிசமாக அதிகமாக உள்ளது. இது ஒட்டுமொத்த புள்ளிவிவரங்களைப் பாதிக்கிறது.

பணவீக்கம் மற்றும் குறியீட்டு முறை. விலை முடக்கம் ஏற்பட்டாலும், சில ஒப்பந்தங்கள் (உதாரணமாக, காலியாக உள்ள புதிய கட்டிடங்கள்) தொடர்ந்து பணவீக்கத்திற்கு ஏற்ப குறியீட்டு முறையில் சேர்க்கப்படுகின்றன.

அதிகரித்து வரும் தேவை மற்றும் விநியோக பற்றாக்குறை ஆகியவை வாடகை விகிதங்களை தவிர்க்க முடியாமல் உயர்த்துகின்றன. புள்ளிவிவரங்களில் உள்ள இயக்கவியலை இங்கே பாருங்கள்: 2024 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில் , நாடு தழுவிய சராசரி வாடகை (அனைத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அளவுகள் உட்பட) 4.5% அதிகரித்துள்ளது (முந்தைய ஆண்டு 7.4% உடன் ஒப்பிடும்போது).

வியன்னாவிலும், வளர்ச்சி இரட்டை இலக்கத்தில் உள்ளது (ஆண்டுக்கு ஆண்டு பல சதவீதம்), இது தேசிய பணவீக்கத்தை கணிசமாக மீறுகிறது. காணக்கூடியது போல, கூர்மையான ஏற்ற இறக்கங்கள் இல்லாமல் கூட, போக்கு சீராக மேல்நோக்கி உள்ளது.

குறியீட்டைப் பற்றி ஆராய்வதற்கு முன், ஆஸ்திரியாவில் வாடகை விலைகள் தாங்களாகவே இயங்குவதில்லை என்பதைப் புரிந்துகொள்வது அவசியம்; அவை சட்டத்தால் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.

முக்கிய ஆவணம் வாடகைச் சட்டம் ( Mietrechtsgesetz , சுருக்கமாக MRG). இது கிட்டத்தட்ட அனைத்தையும் ஒழுங்குபடுத்துகிறது: வாடகைத் தொகைகள் முதல் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் நில உரிமையாளர்களின் உரிமைகள் வரை.

ஆஸ்திரியாவில் இரண்டு முக்கிய சந்தைப் பிரிவுகள் உள்ளன:

பழைய வீட்டுவசதிப் பங்கு (1945 க்கு முன்பும், அதற்குப் பிறகும் சில கட்டிடங்கள் கட்டப்பட்டது). இங்கு, சட்டம் முழுமையாகப் பொருந்தும். விலை "அடிப்படை விகிதம்" என்று அழைக்கப்படும் மாநிலத்தால் நிறுவப்பட்ட தரநிலைகளின்படி கணக்கிடப்படுகிறது. தற்போது, ​​வியன்னாவில், இது ஒரு சதுர மீட்டருக்கு €6.67 ஆகும் (தடைக்காலம் காரணமாக ஏப்ரல் 2026 வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது).

புதிய வீட்டுவசதிப் பங்குகள் (நவீன கட்டிடங்கள், குறிப்பாக 2000களுக்குப் பிறகு கட்டப்பட்டவை). இங்கே, உரிமையாளர்கள் கடுமையான கட்டுப்பாடுகள் இல்லாமல், சுதந்திரமாக விலைகளை நிர்ணயிக்கலாம்.

பழைய வீட்டுப் பங்குகளை வழிநடத்த, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வகைகளின் அமைப்பு பயன்படுத்தப்படுகிறது:

A–C வகைகளுக்கு, ஒரு விலை வரம்பு உள்ளது. வகை D நடைமுறையில் அரிதாகவே பயன்படுத்தப்படுகிறது; இது ஒரு வரலாற்று விதிமுறை.

நான் அடிக்கடி என் வாடிக்கையாளர்களுக்கு அறிவுறுத்துவது: நீங்கள் நீண்ட கால ஸ்திரத்தன்மையை விரும்பினால், MRG சட்டத்தின் கீழ் வரும் பழைய கட்டிடங்களில் வீடுகளைத் தேடுங்கள். அங்கு விலை வளர்ச்சி எப்போதும் குறைவாகவே இருக்கும்.

வெளிநாட்டினருக்கான விதிகள் உள்ளூர்வாசிகளுக்கான விதிகளைப் போலவே இருக்கும். குடியுரிமை அடிப்படையில் பாகுபாடு காட்டுவதை சட்டம் வெளிப்படையாகத் தடைசெய்கிறது - நீங்கள் ஆஸ்திரியராக இல்லை என்பதற்காக உங்களுக்கு நுழைவு மறுக்கப்பட முடியாது.

ஆனால் நடைமுறையில் நுணுக்கங்கள் உள்ளன:

• பொதுவாக ஆஸ்திரியாவில் வருமானம் அல்லது வேலைவாய்ப்புக்கான சான்று தேவைப்படும்;
• அவர்கள் முந்தைய வீட்டு உரிமையாளரிடமிருந்து பரிந்துரை கடிதத்தைக் கேட்கலாம்;
• பெரும்பாலும் அவர்கள் 3 மாதாந்திர கொடுப்பனவுகளில் (சில நேரங்களில் 6 வரை) வைப்புத்தொகையை எடுத்துக்கொள்கிறார்கள்.

வெளிநாட்டினருக்கு முக்கிய சவால் போட்டி. வியன்னாவில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான தேவை விநியோகத்தை விட அதிகமாக உள்ளது, எனவே நல்ல விருப்பங்கள் விரைவாக விற்றுத் தீர்ந்துவிடும்.

இப்போது மிக முக்கியமான பிரச்சினைக்கு செல்லலாம்: குறியீட்டு முறை. இதுதான் குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களிடையே அதிக கேள்விகளை எழுப்புகிறது.

குறியீட்டு முறை என்பது பணவீக்கத்தின் அடிப்படையில் வாடகையை தானாக சரிசெய்தல் ஆகும். சரிசெய்தலுக்கான அடிப்படை எப்போதும் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

ஸ்டாடிஸ்டிக் ஆஸ்திரியாவால் வெளியிடப்பட்ட நுகர்வோர் விலைக் குறியீடு (CPI) . எடுத்துக்காட்டாக, ஜூலை 2025 இல், இந்தக் குறியீடு முந்தைய ஆண்டை விட 3.6% அதிகரிப்பைக் காட்டியது.

கணக்கீட்டு எடுத்துக்காட்டு:

• உங்கள் அடிப்படை வாடகை €1,000;
• குறியீட்டு எண் 3.6% உயர்ந்தது;
• புதிய வாடகை = 1,000 × 1,036 = €1,036.

வாடகை அதிகரிப்பு குறித்த அறிவிப்பை குத்தகைதாரருக்கு முன்கூட்டியே (முதல் புதிய கட்டணம் செலுத்தப்படுவதற்கு குறைந்தது 14 நாட்களுக்கு முன்பு) பெறப்படும். இந்த அதிகரிப்பு ஒருபோதும் பின்னோக்கிச் செல்லாது.

நீங்கள் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடும்போது, ​​குறியீட்டு முறை பற்றிய ஒரு பிரிவைத் தேடுங்கள். அது இவ்வாறு கூற வேண்டும்:

• என்ன குறிப்பிட்ட குறியீடு பயன்படுத்தப்படுகிறது (பெரும்பாலும் CPI);
• மறு கணக்கெடுப்பு எத்தனை முறை மேற்கொள்ளப்படுகிறது (பொதுவாக வருடத்திற்கு ஒரு முறை);
• குறியீட்டுச் சீட்டு செல்லுபடியாகும் தேதி.

இந்தப் பிரிவு விடுபட்டிருந்தால், காரணமின்றி விலையை உயர்த்த வீட்டு உரிமையாளருக்கு உரிமை இல்லை. ஒரே வழி புதிய ஒப்பந்தத்தில் நுழைவதுதான்.

இல்லை. சட்டத்தின்படி, வீட்டு உரிமையாளர் குத்தகைதாரருக்குத் தெரிவித்து கணக்கீட்டை விளக்க வேண்டும். காற்றிலிருந்து புதிய தொகையை "பறிக்க" முடியாது. அதிகரிப்பு குறித்த அறிவிப்பைப் பெற்றால்:

• ஒப்பந்தத்தில் உள்ள சூத்திரத்துடன் அது இணங்குகிறதா என்று சரிபார்க்கவும்;
• வளர்ச்சி பணவீக்க விகிதத்தை விட அதிகமாக இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்;
• சந்தேகம் இருந்தால், வீட்டுவசதி நடுவர் மன்றத்தைத் தொடர்பு கொள்ளவும் (

அட்டவணைப்படுத்தல் தலைப்பு வறண்ட கோட்பாடாக இருக்கக்கூடாது என்பதற்காக, நடைமுறையில் அது எப்படி இருக்கிறது என்பதைப் பார்ப்போம்.

நிஜ வாழ்க்கையிலிருந்து இரண்டு உதாரணங்களை எடுத்துக் கொள்வோம்.

40 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அபார்ட்மெண்ட். ஆஸ்திரியாவில் இதுபோன்ற ஒரு அபார்ட்மெண்டிற்கான சராசரி நிகர வாடகை மாதத்திற்கு தோராயமாக €405 ஆகும். பயன்பாட்டுச் செலவுகளில் €100 ஐச் சேர்த்தால் மொத்தம் €505 கிடைக்கும். 4% பணவீக்கத்தில், அடிப்படை வாடகை €421 ஆகவும், பயன்பாட்டுச் செலவுகளுடன், தோராயமாக €521 ஆகவும் உயரும்.

இந்த அடுக்குமாடி குடியிருப்பு 80 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்டது. இந்த அளவிற்கு தேசிய சராசரி வாடகை €796.50 (பயன்பாடுகள் தவிர்த்து). செலவுகள் உட்பட வாடகை €880 என்று வைத்துக்கொள்வோம். 5% குறியீட்டுடன், வாடகை €924 ஆக அதிகரிக்கும்.

வளர்ச்சி எப்போதும் பணவீக்கத்திற்குச் சமமாக இருக்கும். கடைகளின் விலைகள் 5% உயர்ந்தால், வாடகையும் 5% உயரும்.

Erhaltungsbeitrag சேர்க்க அனுமதிக்கிறது . உதாரணமாக:

• 60 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்பிற்கான அடிப்படை வாடகை - €600;
• உரிமையாளர் சமையலறையில் ஒரு பெரிய புதுப்பித்தலைச் செய்து +30 €க்கு ஒப்புக்கொண்டார்;
• ஒரு வருடம் கழித்து, 4% குறியீடு மற்றொரு +24 € கொடுத்தது;
• இறுதி வாடகை €654.

ஆடம்பர அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில், குறியீட்டு முறை அதே வழியில் செயல்படுகிறது, ஆனால் தொடக்க விலை அதிகமாக உள்ளது. 5% பணவீக்கத்தில் €2,000 மதிப்புள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலை ஒரு வருடத்திற்குப் பிறகு €2,100 ஆகும்.

நாம் வழக்கமாக விலை உயர்வு பற்றிப் பேசுகிறோம், ஆனால் வாடகையைக் குறைக்கக்கூடிய சூழ்நிலைகளும் உள்ளன.

ஒப்பந்தத்தின் விதிமுறைகளை அபார்ட்மெண்ட் பூர்த்தி செய்யாவிட்டால் அல்லது வசிக்கத் தகுதியற்றதாகிவிட்டால், ஆஸ்திரிய சட்டம் வாடகைக் குறைப்புகளை அனுமதிக்கிறது. வழக்கமான வழக்குகளில் பின்வருவன அடங்கும்:

• வெப்பமூட்டும் வசதியோ அல்லது சூடான நீரோ இல்லை. பாய்லர் அல்லது ரேடியேட்டர் உடைந்தால், அந்த வீடு ஓரளவுக்கு வாழத் தகுதியற்றதாகக் கருதப்படுகிறது.
• பூஞ்சை மற்றும் ஈரப்பதம் வெறும் அழகுசாதனப் பொருட்கள் மட்டுமல்ல, அவை ஆரோக்கியத்திற்கு உண்மையான அச்சுறுத்தலாகும்.
• நிலையான சத்தம். உதாரணமாக, பக்கத்து வீட்டுக்காரரின் இடத்தில் புதுப்பித்தல் அல்லது முற்றத்தில் கட்டுமானம், அது பல மாதங்களாக நீடித்தால்.
• கட்டமைப்பு குறைபாடுகள். கூரையில் கசிவு, லிஃப்ட் உடைதல், மின்சார பிரச்சனைகள்.

குறைப்பின் அளவு பிரச்சனையைப் பொறுத்தது. வெப்பமாக்கல் முழுமையாக இல்லாத நிலையில், நீதிமன்றங்கள் பெரும்பாலும் வாடகையை 30-50% குறைக்கும். இது ஒரு தற்காலிக சிரமமாக இருந்தால், குறைப்பு 10-20% ஆகும்.

1. சிக்கலை ஆவணப்படுத்தவும். புகைப்படங்களை எடுத்து பழுதுபார்ப்பு அறிக்கைகள் அல்லது ரசீதுகளை சேகரிக்கவும்.
2. வீட்டு உரிமையாளருக்குத் தெரிவிக்கவும். முன்னுரிமை எழுத்துப்பூர்வமாக (மின்னஞ்சல் அல்லது பதிவு செய்யப்பட்ட அஞ்சல்).
3. திருத்தம் செய்ய நேரம் ஒதுக்குங்கள். பொதுவாக 2-3 வாரங்கள் போதுமானது.
4. தற்காலிக கட்டணக் குறைப்பைக் கேளுங்கள். குறிப்பிட்ட சதவீதத்தைக் குறிப்பிடவும்.
5. நீங்கள் மறுக்கப்பட்டால் , வீட்டுவசதி நடுவர் நீதிமன்றம் அல்லது நீதிமன்றத்தைத் தொடர்பு கொள்ளவும்.

நான் எப்போதும் என் வாடிக்கையாளர்களிடம் கூறுவேன்: அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் கடுமையான குறைபாடுகள் இருந்தால், நீங்கள் முழு வாடகையையும் செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் இல்லை. முக்கிய விஷயம் சட்டப்பூர்வமாக செயல்பட்டு பிரச்சனையை ஆவணப்படுத்துவது.

குறியீட்டு முறை என்பது குத்தகைதாரர்களுக்கு மட்டுமல்ல, தங்கள் சொத்தை வாடகைக்கு விடுபவர்களுக்கும் முக்கியமானது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது அவர்களின் லாபத்தை நேரடியாக பாதிக்கிறது.

வாடகை உயர்வுகள், பணவீக்கத்தை எதிர்கொண்டாலும் உரிமையாளர்கள் லாபத்தைத் தக்க வைத்துக் கொள்ள உதவுகின்றன.

உதாரணமாக:

• அபார்ட்மெண்ட் €1,200 வாடகைக்கு உள்ளது;
• பணவீக்கம் 4%;
• ஒரு வருடத்தில் வாடகை 1,248 € ஆக அதிகரிக்கும்.

இது ஒரு சிறிய மாற்றமாகத் தெரிகிறது - மாதத்திற்கு வெறும் €48. ஆனால் ஒரு வருட காலப்பகுதியில், அது கிட்டத்தட்ட €600, மற்றும் 10 ஆண்டுகளுக்கு மேல், €6,000 க்கும் அதிகமாகும்.

அதனால்தான் முறையான குறியீட்டு முறை என்பது மூலதனப் பாதுகாப்பு கருவியாகும். பழுதுபார்ப்பு, பயன்பாடுகள் மற்றும் வரிகளுக்கான அதிகரித்து வரும் செலவுகளை ஈடுசெய்ய இது உதவுகிறது.

எப்போதும் சட்டப்பூர்வமாகச் செயல்படுங்கள். ஒப்பந்தத்தில் குறியீட்டு முறை குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்பதையும், ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட தொகையை விட அதிகமாக இல்லை என்பதையும் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள். குத்தகைதாரருக்கு போதுமான அறிவிப்பை வழங்கவும் (தேவைப்படுவதை விட ஒன்று அல்லது இரண்டு நாட்கள் கூடுதலாகக் கொடுப்பது நல்லது). இது நம்பிக்கையை வளர்க்கிறது மற்றும் மோதல் அபாயத்தைக் குறைக்கிறது.

பழுதுபார்ப்பு மற்றும் மேம்பாடுகளைக் கருத்தில் கொள்ளுங்கள். வாடகைக்கு விடுவதற்கு முன்பு புதுப்பிக்கத் திட்டமிட்டால், இதை ஒப்பந்தத்திலோ அல்லது ஒரு முறை வாடகைக் கட்டணத்திலோ சேர்க்கவும். குத்தகைதாரர் அவர்கள் எதற்காகச் செலுத்துகிறார்கள் என்பதைச் சரியாக அறிந்திருக்க வேண்டும். புதுப்பித்தலுக்குப் பிறகு, செலவுகளுக்கான இழப்பீட்டைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துங்கள் - ஆனால் நினைவில் கொள்ளுங்கள், எல்லாம் சட்டப்பூர்வமாக முறைப்படுத்தப்பட வேண்டும்.

நல்ல தகவல்தொடர்பைப் பேணுங்கள். எந்தவொரு அதிகரிப்புகளையும் தெளிவாக விளக்குங்கள், மேலும் குத்தகைதாரர் கணக்கீடுகளைப் பார்க்கட்டும். திடீரென்று ஒரு புதிய பில்லை வெளியிடுவதற்குப் பதிலாக வாடகை ஏன் அதிகரிக்கிறது என்பதை விளக்குவதே சிறந்த உத்தி. வெளிப்படைத்தன்மை பெரும்பாலும் குத்தகைதாரர்களைத் தக்க வைத்துக் கொள்கிறது மற்றும் "பிஸியான" அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வருவாயைக் குறைக்கிறது.

கடன் தீர்க்கும் திறனை சரிபார்க்கவும். ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன், ஒரு உத்தரவாதம் அல்லது வைப்புத்தொகையை (மூன்று மாதாந்திர கொடுப்பனவுகள் வரை) பரிசீலிக்கவும் - இது குறைவான கொடுப்பனவு அபாயத்தைக் குறைக்கும். இருப்பினும், ஒரு வெளிநாட்டு குத்தகைதாரருக்கு பயந்து அதிகப்படியான உத்தரவாதங்களைக் கோர வேண்டாம்: ஏற்கனவே கூறியது போல், சட்டம் பாகுபாட்டைத் தடை செய்கிறது.

சொத்து மேலாளர்களைப் பயன்படுத்துங்கள். உங்களிடம் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அல்லது குறைந்த ஓய்வு நேரம் இருந்தால், ஒரு தொழில்முறை சொத்து மேலாண்மை சேவையை (Hausverwaltung) நியமிக்கவும். அவர்கள் உள்ளூர் நுணுக்கங்களைப் புரிந்துகொள்கிறார்கள், சட்டப்பூர்வ புதுப்பிப்புகளைக் கண்காணிக்கிறார்கள் (குறியீட்டு மீதான தடையில் மாற்றங்கள் போன்றவை), மற்றும் அபராதங்களைத் தவிர்க்க உதவுகிறார்கள்.

நான் எப்போதும் வீட்டு உரிமையாளர்களிடம் சொல்வேன்: ஒரு நிலையான குத்தகைதாரர் பாதி வெற்றியைப் பெறுவார். ஒரு குத்தகைதாரரை இழந்து, மாதக்கணக்கில் குத்தகைதாரர் காலியாக இருப்பதை விட, சட்டத்தின்படி வாடகையை 3% உயர்த்தி, குத்தகைதாரரை வைத்திருப்பது நல்லது.

படத்தை முடிக்க, சமீபத்திய மாற்றங்களைக் குறிப்பிடுவது அவசியம்: அவை இன்று சந்தையில் ஏற்கனவே செல்வாக்கு செலுத்துகின்றன.

வாடகை தடை. பெரும்பாலான ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான தானியங்கி வாடகை அதிகரிப்பை ஏப்ரல் 2026 வரை முடக்கும் ஒரு சட்டத்தை ஆஸ்திரிய பாராளுமன்றம் நிறைவேற்றியது.

• வியன்னாவில் அடிப்படை விகிதம் ("குறிப்பு கட்டணம்" என்று அழைக்கப்படுகிறது) 6.67 €/m² ஆக நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது;
• ஏப்ரல் 2025 இல் வழக்கமான அதிகரிப்பு ஏற்படவில்லை;
• ஏப்ரல் 2026 முதல், வளர்ச்சி குறைவாக இருக்கும்: பணவீக்கத்தில் 5% வரை மட்டுமே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ள முடியும், மேலும் அதற்கு மேல் உள்ள எதுவும் பாதியாகக் குறைக்கப்படும்.

குத்தகைதாரர்களுக்கு இது ஒரு நிவாரணம். முதலீட்டாளர்களுக்கு, வரும் ஆண்டில் குறைந்த லாபம் என்று பொருள்.

ஆஸ்திரியா மற்றும் ஐரோப்பா: வாடகைகள் மிகவும் விலை உயர்ந்தவை. வாடகை அடிப்படையில் வியன்னா மிகவும் விலையுயர்ந்த ஐரோப்பிய தலைநகரங்களில் ஒன்றாகும். யூரோஸ்டாட்டின் கூற்றுப்படி , 2023 ஆம் ஆண்டில் வெளிநாட்டினருக்கான சராசரி இரண்டு படுக்கையறை அடுக்குமாடி குடியிருப்பு மாதத்திற்கு சுமார் €2,050 செலவாகும் (பயன்பாடுகள் தவிர). இது பிரஸ்ஸல்ஸ் அல்லது பிராகை விட விலை அதிகம், மேலும் பெர்லினுடன் ஒப்பிடத்தக்கது.

2010 முதல், ஆஸ்திரியாவில் வாடகைகள் சுமார் 70% அதிகரித்துள்ளன, அதே நேரத்தில் EU சராசரி மிகவும் குறைவாகவே அதிகரித்துள்ளது.

சந்தைக்கு அடுத்து என்ன? நிபுணர்கள் கணித்துள்ளனர். அவர்கள் ஒப்புக்கொள்கிறார்கள்: வியன்னாவின் வீட்டுவசதி பற்றாக்குறை மேலும் மோசமடையும். நகரத்திற்கு ஒவ்வொரு ஆண்டும் குறைந்தது 4,000–5,000 புதிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் தேவைப்படுகின்றன.

இதன் பொருள் வாடகைகள் அதிகமாகவே இருக்கும். தடைக்காலம் இருந்தாலும், நீண்டகால போக்கு தெளிவாக உள்ளது: தேவை விநியோகத்தை விட அதிகமாக இருக்கும்.

நான் எப்போதும் என் வாடிக்கையாளர்களிடம் சொல்வேன்: வியன்னாவில் மோசமான சுற்றுப்புறங்கள் இல்லை. அதிக வளர்ச்சி திறன் கொண்ட சுற்றுப்புறங்கள் உள்ளன. சில நேரங்களில் மதிப்புமிக்க மையத்தை விட புறநகர்ப் பகுதிகளில் முதலீடு செய்வது அதிக லாபம் தரும்.

வியன்னாவில் வாடகைக்கு எடுப்பது எப்போதும் விதிமுறைகள், விலைகள் மற்றும் தனிப்பட்ட சூழ்நிலைகளுக்கு இடையில் சமநிலைப்படுத்தும் செயலாகும். ஒருபுறம், சட்டம் குத்தகைதாரர்களைப் பாதுகாக்கிறது: வாடகைகளை திடீரென அதிகரிக்க முடியாது, மேலும் குறைபாடுகள் கண்டறியப்பட்டால் வாடகைகளைக் குறைக்கலாம். மறுபுறம், குறியீட்டு முறை தவிர்க்க முடியாதது, மேலும் பணவீக்கத்திற்கு ஏற்ப விலைகள் உயரும்.

அதிக பணம் செலுத்துவதைத் தவிர்க்கவும், நம்பிக்கையுடன் உணரவும், சில விதிகளை மனதில் கொள்ளுங்கள்:

• சுற்றுப்புறங்களை ஒப்பிட்டுப் பாருங்கள். 10-15 நிமிட மெட்ரோ பயணம் மாதத்திற்கு நூற்றுக்கணக்கான யூரோக்களை மிச்சப்படுத்தும்.
• ஒப்பந்தத்தைப் படியுங்கள். குறியீட்டு விதி தெளிவாக இருக்க வேண்டும்: எந்த குறியீட்டு எண், எவ்வளவு அடிக்கடி, எந்த தேதியிலிருந்து.
• பிரச்சனைகளைப் புகாரளிக்கவும். ஏதாவது உடைந்தால், உடனடியாக உரிமையாளரைத் தொடர்பு கொள்ளவும். சட்டம் உங்கள் பக்கம் உள்ளது.
• ஆதரவை நாடுங்கள். வியன்னாவில் Wohnbeihilfe என்ற வீட்டுவசதி உதவித் திட்டம் உள்ளது. நீங்கள் ஒரு குறிப்பிட்ட வருமான வரம்பை எட்டினால், நகரத்திலிருந்து இழப்பீடு பெறலாம்.
• முதலீட்டாளர்களுக்கு. விரைவான லாபத்தை விட வெளிப்படைத்தன்மையும் நேர்மையும் மிக முக்கியம். காலியான அடுக்குமாடி குடியிருப்பை பணயம் வைப்பதை விட, பல ஆண்டுகளாக ஒரு குத்தகைதாரரை வைத்திருப்பது நல்லது.
• புகழ்பெற்ற முகவர்களைப் பயன்படுத்துங்கள். அனுபவம் வாய்ந்த முகவர்கள் நுணுக்கங்களை அறிந்திருக்கிறார்கள், மேலும் அவர்கள் பெரும்பாலும் வாழ்க்கை ஹேக்குகளை வழங்க முடியும் - எடுத்துக்காட்டாக, விலையை பேரம் பேசக்கூடிய சிறிய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் உரிமையாளர்களிடமிருந்து வாடகைகளைத் தேடுவது அல்லது சமீபத்திய மாதங்களில் புதிய கட்டிடங்களைச் சரிபார்ப்பது - அவர்களிடம் பெரும்பாலும் சிறப்புச் சலுகைகள் உள்ளன (முதல் மாதம் இலவசம் அல்லது குறைக்கப்பட்ட வைப்புத்தொகை போன்றவை).

மேலும் முக்கிய ஆலோசனை: வாடகையை ஒரு நீண்டகால உத்தியாகக் கருதுங்கள். பின்னர், விலைகள் உயர்ந்தாலும், ஓட்டத்துடன் அலைந்து திரிவதற்குப் பதிலாக நிலைமையை நீங்கள் நிர்வகிக்க முடியும்.