На листи станова у Бечу можете да видите термине као што су „Нутзфлацхе“, „Руцклаге“, „Вохнунгсеигентум“ или „Баурецхт“. Уговор ће такође укључивати „Кауфанбот“, „Треухандконто“ и „Ауфсандунгсеркларунг“. Превод помаже да се разјасне речи, али не објашњава увек права, трошкове и обавезе које носе.
На пример, Kaufanbot може да ангажује купца чак и пре него што се потпише детаљан уговор. „Rücklage“ („нова зграда“) не значи да ће кућа имати довољно новца за будуће реновирање. А Neubau („нова зграда“) у огласу не значи нужно да је реч о новоизграђеној згради.
Овај Бечки речник некретнина објашњава термине који се користе при избору, куповини и поседовању некретнина у Аустрији. Сваки термин је дефинисан и садржи информације о томе на шта купци треба да обрате пажњу. Дефиниције помажу у припреми за разговоре о одређеној некретнини са агентом, адвокатом, нотаром или пореским саветником.
Како се користи речник
Термини су груписани према задацима купца:
1. Трансакција и регистрација власништва.
2. Облици власништва и инвестициони објекти.
3. Закуп и право закупа.
4. Зграда, распоред и површина.
5. Порези, таксе и трошкови.
6. Документа за стан и кућу.
7. Стране у трансакцији и државне агенције.
На крају смо саставили листу уобичајених грешака у преводу, одговоре на питања и кратку листу докумената које треба проверити. Терминологија је објашњена; детаљни прорачуни и поступци налазе се у посебним одељцима блога.
1. Трансакција и регистрација права својине
Приликом куповине некретнина у Аустрији, потписивање уговора и регистрација власништва су одвојене фазе. Власништво се утврђује уписом у књигу о непокретностима. Предаја кључева и плаћање могу се извршити и на друге датуме наведене у уговору.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Кауфанбот | Понуда за куповину под одређеним условима. Обично обавезује купца на одређени период. Ако продавац благовремено прихвати довољно конкретну понуду, може се створити правно обавезујући уговор. Ово није само захтев за преглед или резервација. |
| Биндунгсфрист | Период током којег понуда за куповину остаје обавезујућа за предлагача. Пре потписивања, важно је проверити датум истека и договорене услове раскида. |
| Анботсанахме | Прихватање понуде од стране продавца. Правне последице зависе од садржаја понуде, благовремености прихватања и наведених услова. |
| Куповни уговор | Купопродајни уговор. Утврђује некретнину, цену, плаћања, пренос, гаранције и друге услове. Регистрација власништва захтева документа у прописаном облику, укључујући одговарајућу оверу потписа. |
| Опојава испитивања | Изричита сагласност за унос одређеног записа у Основну евиденцију (Grundbuch). У купопродајној трансакцији, ово се обично односи на сагласност продавца за регистрацију власништва купца. Може бити садржана у уговору или посебном документу. |
| Тројханд / Тројхандасхафт | Поуздана подршка трансакцијама: овлашћени представник управља средствима и документима у оквиру договорених рокова. Обим поверења и поступак плаћања продавцу су важни. |
| Рачун за трошкове / Андеррачун | Поверенички рачун за чување и пренос средстава. Само име рачуна не објашњава услове заштите; потребно је да прегледате уговор о поверењу и основ за плаћање. |
| Грундбух | Земљишна књига је државни регистар права на непокретностима. У њој се евидентирају власници, регистрована права и терети. Извод се чита заједно са повезаним документима. |
| Улаз | Коначна регистрација права у Основном писму (Grundbuch), као што је власнички лист или хипотека. Код стандардне куповине, регистрација је та која купца чини власником. |
| Ајнлагецал (EZ) | Број регистрације непокретности унутар катастарске заједнице. Користи се за идентификацију заједно са ознаком Katastralgemeinde. |
| Катастрална заједница (KG) | Катастарска заједница је територијална регистрациона јединица. Њен назив и број помажу у правилној идентификацији некретнине у регистру. |
| Grundstücksnummer | Број земљишне парцеле у катастарској заједници. Један унос у Grundbuch може да садржи више парцела. |
| Пријава на рангирање | Ознака која обезбеђује приоритет за будућу регистрацију продаје или хипотеке. Обично важи годину дана од датума одобрења захтева. Не забрањује власнику да обавља накнадне трансакције. |
| Вормеркунг | Условна регистрација власништва, која захтева накнадну потврду (Rechtfertigung). Није еквивалентна коначној регистрацији власништва. |
| Ластенфриштелунг | Ослобађање имовине од уговорених терета. Конкретно, уклањање хипотеке продавца. Уговор мора да наведе који се уписи уклањају, од стране кога и на чији трошак. |
| Пфандрехт | Заложно право, обично обезбеђење зајма. Испитују се обезбеђена обавеза, износ регистрованог заложног права и поступак за његово уклањање или задржавање. |
| Службено ропство / Сервитут | Сервитут: право пролаза, путовања, коришћења или друго ограничено право на туђу имовину. Садржај и значење одређеног права одређени су документом на којем се заснива. |
| Беластунгс- унд Верауßерунгсвербот | Забрана оптерећења и отуђења. Може захтевати сагласност лица у чију корист је установљена. Њена валидност зависи од правног основа и регистрације. |
| Заштитни знак | Право прече куповине. Приликом продаје, од носиоца овог права може се захтевати да понуди имовину под одговарајућим условима. Поступак продаје се проверава пре него што се трансакција заврши. |
| Геодезија | Правна одговорност за недостатке имовине. Важно је проверити договорене спецификације и услове уговора: могућност ограничавања одговорности зависи, посебно, од статуса странака. |
| Убергабе | Стварни пренос имовине. Обично се евидентирају кључеви, стање просторија, очитавање бројила и пренети документи. Сам пренос не замењује регистрацију власништва. |
| Заштитне плоче за основне саобраћајне погоне | Орган који преиспитује стицање некретнина у складу са прописима релевантне савезне државе. Дозвола може бити потребна на основу статуса купца или карактеристика некретнине. |
| Самодовољност | Обрачун и пренос потребних плаћања од стране овлашћеног представника, обично адвоката или нотара. Купац треба да добије обрачун и потврду о извршеним радњама. |
Шта је важно разумети пре Кауфанбота
Пре потписивања понуде, неопходно је договорити купопродајну цену, рок и неопходне услове, укључујући важећа ограничења за стране држављане који купују некретнине у Аустрији. Уколико је трансакција условљена банкарским финансирањем или дозволом за куповину, то мора бити јасно одражено у документима. Усмено објашњење не замењује уговорни споразум.
Механизми поравнања и регистрације функционишу заједно. Rangordnung (регистрација) штити приоритет регистрације, Treuhand (трезор) регулише руковање новцем, а Lastenfreistellung (последње право власништва) одређује ослобађање од терета. Њихова примена и редослед се одређују за одређену трансакцију.
2. Облици власништва и инвестициони објекти
Уговор о закупу омогућава искључиво коришћење и располагање одређеним станом. Истовремено, власник поседује удео у заједничкој имовини. Стога су приликом куповине важни и документи за стан и за целу зграду.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Еигентум | Права власништва. Обим права власника зависи од закона, регистрованих терета и других важећих ограничења. |
| Митеигентум | Заједничко власништво над непокретностима. Једна акција без формалног власничког листа не представља искључиво власништво над одређеним станом. |
| Стамбени простор (WE) | Право искључивог коришћења и располагања одређеним станом, посебном собом или паркинг местом, повезано са уделом у заједничкој имовини. |
| Сопствена заједница | Заједница власника имовине која делује у питањима заједничког управљања имовином. Одлуке о одржавању зграде могу утицати на трошкове власника стана. |
| Миндестантеил | Удео у заједничкој имовини потребан за одговарајуће право на власништво над станом. Његова величина се упоређује са документима за стечену имовину. |
| Нуцверт | Процењена релативна вредност појединачне некретнине. Користи се за одређивање удела; узима у обзир површину и прилагођавања за карактеристике некретнине. То није тржишна цена. |
| Парификација | Термин који се користи у пракси за одређивање нужне вредности појединачних некретнина. Сам обрачун не завршава регистрацију власништва над станом; потребни су релевантни документи и регистрација. |
| Општи део | Заједничке области објекта: на пример, степенице, фасада, кров или комунални системи. Састав и поступци коришћења су наведени у документацији зграде. |
| Зубехор-стамбени простор | Припадни простори правно повезани са одређеним стамбеним објектом, као што је одређени подрум или баштенска парцела. Паркинг место може бити посебна некретнина; његов статус се проверава независно. |
| Баурехт | Право својине на зграду на туђем земљишту. Успоставља се на период од 10 до 100 година. Преостали рок, уговор, плаћања и последице раскида су важни. |
| Суперадификат | Објекат подигнут на туђем земљишту без намере сталног боравка. Ово је посебна правна структура која се разликује од баурехта. |
| Фрухтгенусрехт | Право коришћења туђе имовине и примања прихода од ње. Ово може ограничити способност власника да самостално користи или изнајмљује имовину. |
| Вонрехт | Право на становање или коришћење стана у одређеном обиму. Лица, просторије и трајање се одређују основом овог права. |
| Геносеншафтсвохнунг | Колоквијални термин за стамбени објекат у власништву непрофитне стамбене организације, често задруге. Типично, подразумева изнајмљивање или коришћење некретнине уз финансијски допринос. Накнадна куповина је могућа ако су испуњени услови; ово није загарантовано за сваки стан. |
| Општински стан / Општинска зграда | Општински стан/општинска стамбена зграда. Ова врста становања се обезбеђује по посебним правилима и није укључена у редовно тржиште приватних станова. |
| Претходни стан | Стан купљен за дугорочни закуп и остваривање прихода. Власништво не гарантује приход, одбитак ПДВ-а или друге пореске олакшице. |
| Стан за изнајмљивање | Инвестициони стан. Општа тржишна ознака за инвеститорску некретнину, без сопственог специфичног правног статуса. |
| Баухеренмодел | Инвестициони модел за учешће у изградњи или реновирању некретнина. Права, обавезе, ризици и пореске импликације зависе од конкретне структуре пројекта. |
| Цинсхаус | Стамбена зграда пројектована за генерисање прихода од закупнине. Термин се често примењује на старије стамбене зграде, али сама старост не одређује правни статус. |
| Имобилиен-ГмбХ | Друштво са ограниченом одговорношћу које поседује некретнине или обавља повезане трансакције. Куповина преко друштва са ограниченом одговорношћу не значи аутоматски одустајање од захтева за дозволу. |
| Понуда за дељење | Стицање акција или удела у компанији која поседује некретнине. Купац стиче власништво над компанијом уместо да директно купује некретнину. Потребан је преглед корпоративних обавеза и пореских импликација. |
Зашто је власнички капитал у кући важан
Два стана исте величине могу имати различиту корисну вредност и различите уделе у заједничкој имовини. Приликом процене текућих плаћања, важно је проверити не само удео већ и тренутну процедуру за расподелу трошкова: закон, уговори власника и посебни прописи могу предвидети различите основе за обрачун.
За Баурехт, крајњи датум и услови се испитују одвојено. За уделе у акцијама, разматрају се обавезе компаније, структура учешћа и опорезивање. Ове структуре се не могу поредити са стандардном куповином стана искључиво на основу тражене цене.
Приликом улагања у аустријске некретнине, облик власништва утиче на трошкове, поступке управљања и могућности њеног коришћења.
3. Закуп и закон о закупу
Применљиви режим закупа је важан за стан планиран за изнајмљивање. Он одређује дозвољену закупнину, заштиту закупца и уговорне захтеве. Сама реч „Altbau“ или Neubau у огласу не може одредити овај режим.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| MRG — Закон о заштити права | Закон о закупу може се применити у потпуности, делимично или не на одређени уговор. Остала важећа правила, укључујући општа правила грађанског права, остају на снази. |
| Воланвендунг | Пуна примена MRG-а. Ово укључује, између осталог, правила о прихватљивој закупнини, оперативним трошковима и заштити од раскида закупа. Конкретан метод за одређивање закупнине зависи од некретнине и уговора. |
| Теиланвендунг | Делимична примена MRG-а. Одређене заштитне одредбе остају на снази, иако се ограничења основне закупнине према MRG-у генерално не примењују. Ово није недостатак регулативе. |
| Волауснаме | Искључење уговора из делокруга MRG. Права и обавезе су одређена другим важећим правилима и условима уговора. Основ за искључење мора бити потврђен. |
| Хауптмицинс | Основна закупнина. Ово је одвојено од додатних трошкова, као што су оперативни трошкови, накнаде за појединачне услуге и ПДВ, ако је применљиво. |
| Рихвертмицинс | Кирија обрачуната на основу Richtwert-а са дозвољеним доплатама и попустима. Примењује се у случајевима одређеним законом, али не за све старије станове. |
| Рихтверт | Основна вредност утврђена за савезну државу за израчунавање одређених регулисаних закупнина. То није просечна тржишна закупнина. |
| Лагезушлаг | Доплата за локацију се примењује приликом обрачуна регулисане закупнине. Њена допустивост и оправданост се проверавају за конкретну адресу и уговор. |
| Категорија | Кирија се заснива на категорији опремљености стана. Ово је везано за одређене уговорне и прелазне аранжмане. Не може се аутоматски применити на све станове исте категорије. |
| Ангемесенер Мицинс | Разумна закупнина у случајевима предвиђеним MRG-ом. Утврђује се на основу карактеристика и локације некретнине, а не само на основу преференција власника. |
| Бефристунг | Одређивање рока закупа. За стамбене уговоре у сектору MRG, према правилима која су на снази од 2026. године, минимални рок је генерално пет година за станодавце који су предузетници и три године за станодавце који нису предузетници према KSchG. Проверавају се датум уговора и прелазне одредбе. |
| Отвор за фрижидер | Попуст за краткорочни закуп када важе важећа ограничења закупа. Овај попуст није обавезан за све закупе у Аустрији. |
| Kündigungsverzicht | Договорено одустајање од стандардног раскида уговора за одређени период. Важно је проверити на кога се односи и који разлози за раскид остају. |
| Клаузула о осигурању вредности | Одредба за прилагођавање закупнине на основу индекса или другог договореног механизма. Примењује се у складу са важећим ограничењима и уговорним захтевима. |
| МиеВеГ - Миетен-Вертсицхерунгсгесетз | Закон који регулише услове индексирања закупнине. Конкретан обрачун зависи од обима примене, датума уговора и прелазних одредби. |
| Опрез | Закупнички депозит. Овај депозит се користи за покривање разумних потраживања и враћа се у целости по престанку закупа. Ово није куповна цена стана. |
| Аблосе | Плаћање, на пример, за пренети намештај или одређена побољшања. Да ли је дозвољено зависи од основа и сразмерности накнаде; неразумна накнада за добијање уговора може бити незаконита. |
| Инвестициона доступност | Накнада за одређена улагања закупца по престанку закупа. Право на надокнаду зависи од врсте извршених побољшања и поштовања законских услова. |
| Унтермијете | Подзакуп. Могућност подзакупа и границе ограничења зависе од уговора и важећих прописа. Није увек потребна посебна сагласност у истом облику. |
| Ајнтритсрехт | Право одређених лица да закључе постојећи уговор о закупу под одређеним околностима. Само сродство не гарантује такво право. |
| Ерхалтунгспфлихт | Одговорност за одржавање и поправку одређених кварова. Расподела одговорности између страна зависи од правног режима и природе посла. |
| Раумунгсклаге | Исељење или напуштање просторија. Присилно исељење захтева законски утврђену процедуру; самостална промена брава је не замењује. |
| Шљокице | Општински орган за одређене стамбене спорове. У Бечу, разматра случајеве дефинисане законом; није обавезан први корак у било ком спору око закупа. |
| Изјава о преузимању новца | Накнада за уговор о закупу. Ослобођена је накнаде за уговоре о закупу стамбених простора; применљивост за остале уговоре се одређује посебно. |
Зашто година изградње не даје потпун одговор
Приликом одређивања MRG , узимају се у обзир датум грађевинске дозволе, постојање власништва над становима, државно финансирање, стварање нових просторија и друге околности. На пример, касније изграђено поткровље у старој згради може имати другачији режим од станова на њеним нижим спратовима.
За инвеститора се прво успоставља правни режим, затим се проверава важећи уговор, па тек онда се обрачунава приход од закупнине. Стопа наведена на огласу или у суседном стану не потврђује прихватљиву стопу за некретнину која се купује.
Прогноза прихода такође мора узети у обзир услове индексације закупнине у Бечу: годишња повећања се не могу аутоматски урачунати.
-
Студија случаја:
Купац је планирао да се усели у стан након истека закупа. Прегледао сам уговор и идентификовао околности које су захтевале правну процену валидности овог рока. Заједно са адвокатом, утврдили смо да је немогуће очекивати да ће стан бити исељен до наведеног датума. Прегледао сам критеријуме за избор: за куповину за личну употребу, била је потребна некретнина са потврђеним бесплатним преносом. Ово је елиминисало опцију која није одговарала плановима купца.
4. Зграда, распоред и површина
Услови у огласу вам помажу да визуализујете стан, али не замењују проверу распореда просторија, дозвола и стварног стања. Ово је посебно важно приликом упоређивања величина и куповине стана у Алтбауу у Бечу, где је потребно да проверите документацију за евентуалне реновације и преуређења.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Алтбау | Стара зграда; на бечком тржишту, ово се често користи за описивање историјске зграде. Не постоји јединствени датум којим овај термин одређује све правне последице. За закуп и изградњу се примењују посебни критеријуми. |
| Пролеће | Историјска ера интензивног урбаног развоја од 19. до почетка 20. века. Означава архитектонски период, а не потврду техничког стања или статуса заштите. |
| Neubau | Нова или релативно нова зграда у тржишној класификацији. Може се односити на кућу изграђену пре неколико деценија. Не указује на скорашњи завршетак. |
| Ерстбезуг | Прво усељење. Ово се може односити на нову некретнину или прву употребу након реновирања. Важно је разјаснити шта је тачно изграђено или реновирано. |
| Кровна конструкција (DG) | Претварање стамбених простора у таванске или поткровне просторе. Проверавају дозволе, регистровану површину и независан правни статус резултујућег објекта. |
| Родахбоден | Неразвијено поткровље. Могућност изградње стамбеног простора зависи од власништва над некретнином, одобрења, грађевинских захтева и техничких спецификација. |
| Сутерен | Простор испод или делимично испод нивоа тла. Стамбена намена је одређена дозвољеном наменом и грађевинским прописима. |
| Високи партер | Подигнуто приземље. Висина прозора, приступачност и стварна локација захтевају проверу на лицу места. |
| Мезанин | Међуспрат, типичан за неке историјске зграде. Његов положај и висина не могу се поуздано утврдити само на основу имена. |
| Штиге | Степениште, улаз или део зграде. Стиге број може бити део адресе и потребан је за тачну идентификацију стана. |
| Врх | Ознака посебног стана или просторије, на пример Топ 14. Број се проверава између огласа, плана, уговора и докумената о власништву. |
| Кабинет | Мала соба. Сам термин не указује на одвојено грејање, усклађеност са стамбеним захтевима или могућност коришћења као спаваће собе. |
| Лођа | Простор уграђен у волумен зграде и отворен са једне стране. Ако су испуњени утврђени критеријуми, његова површина се укључује у површину балкона (Nutzfläche); лођа се не сматра аутоматски балконом. |
| Еркерски прозор | Еркер је истурени део собе. Важно је проверити план, стварне димензије и стање конструкције. |
| Иненхоф | Унутрашње двориште. Прозори који гледају на двориште не гарантују тихо или добро осветљење: његова величина, намена и суседни простори су важни фактори. |
| Површина стамбене зграде | Корисна површина стамбеног објекта. Поступак обрачуна је разјашњен на основу докумената и важеће основе; саме ознаке рекламне површине нису довољне. |
| Нутцфлахе | Корисна површина која се користи у прорачунима које захтева закон. Према MRG и WEG, отворени балкони и терасе нису укључени, али лође могу бити. За подруме и поткровља, важна је погодност за стамбену или комерцијалну употребу. |
| Категорија А, Б, Ц, Д | Категорије опреме станова према MRG. Оне узимају у обзир законски утврђене карактеристике и стање некретнине у правно релевантном тренутку. Слово категорије не замењује опис опреме. |
| Видмунг | Намена територије или појединачне некретнине зависи од контекста. Важно је разликовати урбанистичку намену локације, дозвољену употребу просторија и намену како је наведено у документима о власништву над станом. |
| План за површинско проширење | Зонски план за дозвољену употребу локације и суседних подручја. Помаже у процени дозвољене употребе локације и суседних подручја. |
| План за живот | План развоја. Садржи параметре за дозвољену градњу, као што су висина, грађевинске линије и друга ограничења. |
| Цвајтвохнзиц | Друга резиденција. Регистрација не даје дозволу за коришћење некретнине као туристичке или куће за одмор. Ограничења и могуће накнаде варирају у зависности од региона. |
| Денкмалшуц | Заштита споменика. Захтеви зависе од конкретног статуса и планираних радова. Одобрење заштите споменика и грађевинске дозволе су различите ствари. |
| Шутзона | Заштићена зона развоја, посебно у Бечу, може ограничити промене изгледа зграде и друге радове, али јој не даје аутоматски статус споменика. |
| Термичка санација | Побољшање термичких перформанси зграде: на пример, изолација или надоградња појединачних елемената. Обим и резултати морају бити документовани. |
| Генералштаб | Свеобухватна реновација или велика реновација. Ознака тржишта без свеобухватног списка радова: распитајте се шта је завршено и када. |
| Санитарно заштићено | Потребна је поправка или реконструкција. Формулација не указује на буџет: процена зависи од стања објекта, инжењерских потреба, дозвола и обима радова. |
Како избећи грешке приликом упоређивања подручја
Приликом поређења два стана, важно је разумети како се израчунава површина сваког од њих. Балкон, лођа, тераса и употребљив подрум могу имати различите статусе. Сабирање свих вредности површина наведених у огласу не даје нужно правно валидну површину.
Објашњења града Беча у вези са MA 25 посебно се односе на лође, балконе, терасе и друге елементе. За одређени стан, корисно је упоредити оглас, распоред спратова и документа која одређују површину и заједнички простор.
-
Студија случаја:
Купац је разматрао стан по цени од 320.000 евра, са наведеном површином од 80 м². Упоредио сам оглас са распоредом просторија и прорачуном површине: наведена цифра је укључивала отворени балкон од 8 м². Унутрашња површина је била 72 м², тако да је цена испала на око 4.444 евра/м² уместо 4.000 евра/м². Поново сам израчунао упоредиве понуде, посебно узимајући у обзир вредност балкона. Купац је добио разумну процену вредности некретнине пре него што је поднео понуду.
5. Порези, таксе и трошкови
Важно је да купац раздвоји једнократне трансакционе трошкове, текуће уплате власнику и порезе који се плаћају по пријему прихода или продаји. Ови износи настају из различитих разлога и не треба их комбиновати у једну цифру „трошкова одржавања“.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Кауфнебенкостен | Додатни трошкови повезани са куповином укључују порезе, таксе за регистрацију, правну подршку, провизије и друге трошкове специфичне за трансакцију. Они се обрачунавају одвојено од цене стана. |
| Грундервербстеуер (GrESt) | Порез на стицање непокретности. За типичну куповину уз накнаду, стандардна стопа је 3,5%; пореска основица и изузеци зависе од врсте преноса. |
| Улазница | Накнада за унос власништва у Основни рачун. Стандардна стопа за регистрацију имовине је 1,1% од вредности власништва; могућа изузећа су проверена важећим условима и одредбама. |
| Заштитни знак за заштиту права | Накнада за регистрацију колатерала. Накнада се заснива на колатералу који се региструје и може се разликовати од стварног износа кредита. |
| Трошкови издатка | Трошкови припреме и управљања уговором. Важно је утврдити обим услуга, ПДВ, додатне трошкове и да ли је укључена фидуцијарна подршка. |
| Маклерпровизија | Провизија за посредовање. За типичну куповину стана преко 48.448,51 евра, максимална стопа за сваку страну је 3% плус ПДВ. За мање износе важе различита ограничења; стварна обавеза се потврђује уговором. |
| Принцип бестселера | Принцип „први клијент“ примењује се на посредовање у изнајмљивању. Ово одређује ко може бити дужан да плати провизију. Ово се не примењује аутоматски на куповину и продају некретнина. |
| Грундштеуер | Периодични порез на имовину. Износ се одређује на основу релевантних критеријума и општинских прописа; то није порез на куповину. |
| Потрошачке трошкове | Трошкови пословања. У складу са пуном применом MRG-а, њихова листа је регулисана законом; у другим режимима, важни су додатни законски и уговорни фактори. Нису сви месечни трошкови власника сматрани трошковима пословања. |
| Претпоставка трошкова рада | Пријавите и поново израчунајте оперативне трошкове за период. Омогућава вам да проверите обрачунате трошкове и упоредите их са авансним плаћањима. |
| Риклаге | Резерва удружења власника кућа за будуће трошкове, посебно за одржавање зграде. Стварно стање, планирани трошкови и износи доприноса се проверавају. Присуство резерве не гарантује одсуство додатних трошкова. |
| Трошкови издржавања | Трошкови одржавања имовине. Важно је разликовати радове изведене унутар стана од трошкова за заједничке просторије зграде. |
| Почасни трошкови кућне заштите | Накнада менаџерске компаније. Поступак за обрачун и доделу власницима или закупцима зависи од важећег режима. |
| Приход од трошкова грејања | Израчунајте трошкове грејања, а ако је систем одговарајући, и трошкове топле воде. Проверава се период, начин дистрибуције и стварна потрошња. |
| Раухфангкерер | Димничар или стручњак који обавља релевантне инспекције. То је пружалац услуга, а фактура ће идентификовати повезане услуге ако су потребне за објекат. |
| Двокреветна кућа | Накнада за други дом, где је то утврђено важећим регионалним или општинским прописима. Ово није јединствени савезни порез; присуство накнаде се проверава на локацији некретнине. |
| Умзацдеуер (USt) | ПДВ. За опорезиву стамбену закупнину се генерално примењује стопа од 10%, али могу се применити изузећа и посебна правила; паркинг и одређене услуге могу имати другачију стопу. |
| Форштеуерабцуг | Одбитак улазног ПДВ-а под условом да су испуњени законски услови. Куповина инвестиционог стана сама по себи не ствара безусловно право на одбитак. |
| АфА - Абсетзунг фур Абнутзунг | Пореска амортизација. За зграде са приходима од закупнине, стандардна законска стопа амортизације је обично 1,5% годишње. Земљиште се не амортизује; посебни порески режими и основица амортизације захтевају одвојене прорачуне. |
| Либхабереј | Пореска класификација активности које нису усмерене на остваривање свеобухватног профита у устаљеном смислу. Може утицати на признавање губитка и третман ПДВ-а. Присуство негативног резултата у одређеној години није довољно за доношење закључка. |
| ИммоЕСт - Иммобилиенертрагстеуер | Посебан облик опорезивања прихода од продаје некретнина. Стандардна стопа на одговарајући приход је 30%, али се пореска основица, изузеци и посебни случајеви обрачунавају одвојено. |
| Нојвермоген | Означавање некретнина за које се стварни порески приходи и расходи обично обрачунавају приликом продаје. Прикладније је доделити категорију на основу историјског пореског статуса некретнине, а не само на основу датума куповине. |
| Алтвермоген | Означавање одређених „старих“ некретнина за које је приликом продаје доступан посебан обрачун пореза на доходак. Применљивост зависи од претходног пореског статуса и других околности, укључујући промену намене земљишта. |
| Ослобађање од главне заједнице | Приход од продаје главног пребивалишта је ослобођен пореза на имовину (ImmoESt), под одређеним условима. Регистрација као власнички боравишни власник није довољна; стварна употреба и потребни временски оквир су неопходни. |
| Ослобађање од производње | Ослобођење се односи на продају самоизграђене зграде, под условом да су испуњени одређени услови. Ово ослобођење се не примењује аутоматски на земљиште или купљене и реновиране некретнине. |
Који износи се не могу комбиновати?
Кирија, закупнина и грејање могу се појавити у истом месечном обавештењу, али су класификовани под различитим насловима. За инвестициони модел, потребно је утврдити које трошкове сноси станодавац, а које се могу пребацити на закупца.
Приликом процене куповине, додатна плаћања и скривени трошкови при куповини некретнина у Аустрији, укључујући правне услуге, применљиви ПДВ и таксе за регистрацију.
-
Студија случаја:
Продавац је понудио попуст од 5.000 евра, али сам приликом прегледа докумената о провери стамбених објеката открио предстојеће поправке фасаде и недовољну резерву. Након упоређивања буџета пројекта са кључем расподеле трошкова, израчунао сам потенцијалну додатну капару за стан од 7.200 евра. Затим сам разјаснио аранжмане финансирања и услове плаћања. Пре потписивања уговора, договорили смо се са продавцем о расподели ових трошкова како би купац могао да процени пуни буџет трансакције.
6. Документи за стан и кућу
Један документ не пружа потпуну слику некретнине. Извод приказује регистрована права, план приказује конфигурацију, а документи компаније за управљање показују финансијско стање зграде и предстојеће радове.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Грундбухаузуг | Извод из земљишних књига. Лист А садржи информације о некретнини и повезане евиденције, Лист Б садржи информације о власништву, а Лист Ц садржи терете. Релевантност и садржај пратеће документације су важни. |
| Разоткривање | Информативни опис имовине. Његови подаци морају бити проверени, али се не може претпоставити да никада немају правни значај: конкретне изјаве могу утицати на договорене карактеристике и одговорности. |
| Енергетски рачун | Енергетски сертификат. Приликом продаје или изнајмљивања некретнине, осим ако није другачије назначено, мора се представити документ не старији од десет година. Процене садржане у овом документу нису еквивалентне стварном рачуну за грејање. |
| Нутритивне вредности | Стручна мишљења о корисној вредности појединачних некретнина. Помаже у поређењу станова, додатне опреме и удела у заједничкој некретнини. |
| Уговор о изнајмљивању стамбеног простора | Уговор о власништву стана. Регулише релевантна права, намену некретнине и односе између власника. Чита се заједно са регистрацијом и другим документима. |
| Кућни приход | Кућни ред, као што су правила о коришћењу заједничких просторија и одржавању тишине, не надјачавају аутоматски законски додељена права. |
| Протоколл дер Еигентумерверсаммлунг | Записник са састанка власника. Садржи дискусије и одлуке. За будуће трошкове, важно је утврдити шта је тачно одлучено, којим редоследом и како ће се финансирати. |
| Годишњи приход | Годишњи извештај о управљању имовином. Покрива приходе, расходе, стање и расподелу обрачунатих трошкова. |
| Вораушау | Прелиминарне информације од компаније за управљање о предложеним радовима и трошковима. Помаже у идентификацији планова који још нису одражени у текућим плаћањима. |
| Баубевилигунг | Издаје се грађевинска дозвола или одређене измене. Оне потврђују да је стварна градња у складу са одобреним пројектом. |
| Услови коришћења | Дозвола за коришћење завршеног објекта тамо где је то потребно. У зависности од земљишта и поступка, може бити релевантан и други документ, као што је обавештење о завршетку. |
| Баутрегертраг | Уговор са инвеститором. Ако су услови испуњени, примењује се посебан режим заштите купаца према BTVG-у. Не долази аутоматски сваки уговор са инвеститором са истим гаранцијама. |
| Уговор о продаји | Споразум о поверењу. Њиме се утврђује ко прихвата средства, које услове проверавају и када су овлашћени да пребаце средства. |
| Финансијска спремност | Потврда финансирања. Ово може бити условно, временски ограничено или зависно од процене вредности некретнине. Важно је проверити да ли представља коначну обавезу банке. |
| Грундрис | Сам план стана не потврђује законитост реконструкције или тачност назначене површине; важни су порекло, датум и подударност са стварним стањем. |
| Мелдезеттел | Образац за пријаву пребивалишта. Овај образац не представља власнички лист нити дозволу за куповину некретнина. Релевантне информације о регистрацији се користе за потврду регистрације. |
Шта захтевати поред огласа
За прелиминарни преглед обично су потребни актуелни извод, план, документи о власништву стана и сертификат о енергетским перформансама. За процену зграде, корисни су најновији годишњи извештаји, информације о грађевинском пропису (Rücklage), грађевинском пропису (Vorausschau) и записници са састанака за неколико година. Ово је практичан скуп докумената, а не обавезна листа за сваку трансакцију.
Уколико се ради о реновирању, тавану, посебној башти или паркинг месту, потребна су документа која потврђују њихов статус. Ако стан користи закупац, потребан је важећи уговор и додатни споразуми.
7. Стране у трансакцији и владине агенције
Пре куповине, корисно је сазнати ко бира некретнину, ко припрема уговор, ко прегледа техничко стање и ко је одговоран за повереничке рачуне. Један стручњак може обављати неколико функција, али обим његовог рада мора бити дефинисан.
| Термин | Значење и шта купац треба да провери |
|---|---|
| Правни вештак | Адвокат. Може да пружи консултације о трансакцијама, састави уговоре и помогне у поравнањима и регистрацији. Морају се разјаснити стране које заступате и обим задатка. |
| Нотар | Нотар. Оверава потписе и документа, а може и да припрема уговоре и обавља фидуцијарне трансакције. Њихова улога није ограничена само на оверу потписа. |
| Партијски преступници | Представник једне или више странки; у пореском и регистрационом контексту, често адвокат или нотар. Значење зависи од конкретног поступка. |
| Троухандер | Лице које врши фидуцијарну дужност прихвата и преноси средства у складу са договореним условима. Заштита је обезбеђена условима и правилним извршењем дужности, а не обећањем буквалне истовремености. |
| Произвођач некретнина | Агент за некретнине. Може деловати као други агент за обе стране током продаје. Њихове информативне дужности не замењују независно правно заступање купца. |
| Продавци некретнина | Регулисана професионална категорија која обухвата следећа занимања: стручњак за некретнине (Immobilienmakler), стручњак за некретнине (Immobilienverwalter) и грађевински радник (Bauträger). Сам термин не гарантује да је одређена особа квалификована за обављање свих ових послова. |
| Управљање кућом | Управљачка компанија или управник. Организује управљање зградом у оквиру овлашћења и закона, води евиденцију и комуницира са власницима. |
| Баутрегер | Инвеститор или организатор грађевинског пројекта. Они проверавају правни субјект, пројекат, дозволе и уговорне обавезе. |
| Сачверстендигер | Вештак у релевантној области. Може да процени вредност, техничко стање или употребну вредност. За стручно стручно лице потребна је посебна потврда. |
| Безирксгерихт | Окружни суд. У зависности од своје надлежности, он саслушава одређене стамбене спорове и води Основни суд (Grundbuch). |
| Грундбухсгерихт | Суд надлежан за питања регистрације у Основном законику. Ово је ознака функције, а не посебне професије. |
| Судија | Администрација града са посебним статусом, укључујући Беч. Конкретни захтеви се шаљу надлежном одељењу. |
| Магистратска комисија (MA) | Одељење градске управе Беча, означено бројем. Одговарајуће одељење се бира на основу предмета захтева, а не само општег термина „некретнине“. |
| Финансијски завод | Пореска управа. Одговорна за пореска питања у оквиру своје надлежности. |
| Уговарање сарадње | Организација која саветује и заступа станаре по одређеним питањима. Услови помоћи и чланства се одређују посебно. |
| Привредна комисија (WKO) | Аустријска привредна комора. Пружа стручне информације и услуге претраживања предузећа. Обим дозвољене комерцијалне активности се такође проверава коришћењем Gewerbeberechtigung (сертификата о правом правном лицу) и GISA регистра. |
Чије интересе агент узима у обзир?
У Аустрији је уобичајено да агент за некретнине делује као „Doppelmakler“ („брокер за сумње“). У овом случају, агент мора да узме у обзир интересе обе стране. Ово се разликује од ангажовања адвоката да самостално заступа интересе једне стране.
Стога је важно да купац постави два питања: у ком својству делује посредник и ко конкретно проверава правне услове трансакције за купца. Слично томе, важно је разјаснити функције нотара, адвоката и посредника, ако су сви заједно.
Термини који се често погрешно схватају
| Термин | Опште разумевање | Шта ово значи у пракси? |
|---|---|---|
| Neubau | Само новоизграђени стан | Тржишна категорија може да укључује куће из претходних деценија. Година и стање се проверавају одвојено. |
| Ерстбезуг | Нова зграда је неопходна | Може указивати на прво усељење након реконструкције. |
| Нутцфлахе | Збир површине стана, балкона, терасе и подрума | Састав је одређен важећим прописима. Лође и отворени балкони се рачунају другачије. |
| Потрошачке трошкове | Сви месечни трошкови власника | Резерва, грејање, струја и поправке могу бити одвојене ставке. |
| Риклаге | Гарантујем да су поправке већ плаћене | Ово је резерва зграде. Можда неће бити довољна за већ завршене или планиране радове. |
| Кауфанбот | Опционална поруџбеница | Понуда може бити обавезујућа за купца и, ако буде прихваћена, створити обавезујући уговор. |
| Стамбени простор | Стан без везе са остатком зграде | Искључиво право на објекат повезано је са уделом у заједничкој имовини и одговорностима за кућу. |
| Геносеншафтсвохнунг | Јефтин стан који већ припада закупцу | Обично је то закуп или коришћење; опција куповине захтева независну верификацију. |
| Претходни стан | Инвестиција са гарантованим повраћајем ПДВ-а | Порески резултат зависи од услова куповине, употребе и опорезивања. |
| Баурехт | Заједничко власништво над станом и земљиштем | Објекат је повезан са временски ограниченим правом на туђем земљишту. |
| Опрез | Депозит за куповину | Депозит за сигурност у закупнинским односима. |
| Разоткривање | Документ који потврђује све карактеристике | Опис захтева проверу; појединачне изјаве могу имати правни значај. |
Често постављана питања
У ком тренутку купац постаје власник стана у Аустрији?
За стандардну куповину, ово је након што је власништво регистровано у Grundbuch-у. Потписивање уговора, плаћање и пријем кључева сами по себи не замењују ову регистрацију.
Да ли се Kaufanbot може сматрати редовном резервацијом?
Не. Ово је понуда са потенцијално обавезујућим последицама. Пре потписивања, требало би да проверите њен садржај, период важења и услове трансакције.
Да ли је лођа укључена у нужну површину?
Ако су испуњени утврђени критеријуми, то се укључује. Отворени балкон или тераса, као и лођа, не рачуна се према MRG и WEG правилима. План и основа за обрачун се проверавају за конкретни стан.
Да ли је могуће одредити начин изнајмљивања користећи речи Altbau или Neubau?
Не. Грађевинска документација, власништво над становима, финансирање, историја зграде и сви изузеци су релевантни. Старост фасаде или текст на листи нису довољни.
Ко саставља уговор о куповини: адвокат или нотар?
Споразум може да припреми адвокат или нотар. Обоје могу да обављају сродне функције, укључујући фидуцијарну подршку. Конкретна подела одговорности се утврђује током процеса одобравања трансакције.
Да ли агент нужно заступа само продавца?
Не. Током продаје, они могу деловати као двојници и узети у обзир интересе обе стране. То не елиминише потребу да се разуме обим њиховог мандата и посебно провере правни услови куповине.
Да ли Ворсоргевохнунг значи загарантован повратак?
Не. Профитабилност зависи од цене, дозвољене закупнине, оперативних трошкова, застоја, поправки, финансирања и пореза. Власнички лист не потврђује ни приход ни право на одбитак ПДВ-а.
Да ли компанија дозвољава странцима да купују некретнине без дозволе?
Не аутоматски. Применљивост правила о дозволама зависи од земљишта, имовине и власничке структуре компаније. Пореске импликације и дозволе за стицање су одвојена питања.
Где могу добити извод из Основног писма (Grundbuch)?
Преко званичних правосудних служби, овлашћених служби, адвоката или нотара. Услови приступа и трошкови зависе од начина захтева. Почев од 1. октобра 2026. године, власници некретнина могу добити бесплатне електронске изводе за своју некретнину путем JustizOnline-а, до потребног износа.
Мишљење стручњака: Ксенија Левина
Током мог рада на аустријском тржишту, приметио сам један образац: грешке купаца ретко су последица недостатка познавања тржишта. Готово увек су последица погрешног тумачења познатог термина. Они израчунавају принос на основу површине, која се заправо мери другачије. Планирају свој буџет без додатних трошкова, јер у њиховој земљи они износе делове процента. Планирају да повећају закупнину, несвесни да је зграда у потпуности покривена MRG-ом.
Зато први документ који шаљем новом клијенту није колекција објеката, већ речник. Од тада, разговор тече истим језиком.
Кратка контролна листа пре куповине
Ова листа вам помаже да припремите документа и питања. Обим дужне пажње зависи од некретнине и услова трансакције.
Предмет и права
- Примљен је актуелни извод из Grundbucha; власник, удео и предмет су упоређени са понудом.
- Терети су испитани, укључујући и пратећу документацију.
- Јасно је која терета остају, а која се уклањају.
- Статус подрума, паркинг места, баште или терасе потврђује се документима.
- Површина и план се упоређују са стварним стањем и дозвољеним изменама.
Трошкови куће и будући трошкови
- Примљена документа о власништву стана.
- Проучени су најновији годишњи извештаји, информације о Риклагеу и Вораусшауу.
- Прегледани су доступни записници са састанака и одлуке у вези са радом.
- Текућа плаћања власника и евентуални додатни доприноси се одређују посебно.
- Енергетски пасош и расположива техничка документација су проверени.
Коришћење и изнајмљивање
- Утврђена је намена објекта.
- Ако планирате да изнајмите некретнину, проверите важећи режим закупа.
- За усељени стан, прегледани су уговор о закупу и додатни уговори.
- Употреба као други или туристички дом се проверава посебно ако је то у складу са сврхом куповине.
Трансакције и поравнања
- Пре потписивања Kaufanbot-а, договорени су неопходни услови финансирања и дозволе.
- Захтеви за добијање дозвола су дефинисани за купца и изабрану структуру власништва.
- Трошкови који прелазе цену некретнине се обрачунавају.
- Функције учесника и обим њихових задатака су познати.
- Услови поравнања поверења, уклањање терета и регистрација се одражавају у документима.
- Договорен је датум примопредаје, стање стана и поступак састављања протокола.
Шта вреди запамтити
Терминологија у аустријској трансакцији није формалност, већ начин да се разумеју стварни параметри некретнине. Три ствари вреди запамтити, чак и ако немате времена да прочитате цео речник:
Право власништва настаје у тренутку уноса у Grundbuch, а не потписивањем уговора или плаћањем. Све што се дешава између ових догађаја заштићено је приоритетним записом и повереничким рачуном — њихово постојање се проверава пре него што се новац пребаци.
Купује се удео у згради, а не стан. То укључује трошкове коришћења употребне моћи, трошкове заједничких просторија, одлуке састанка власника и резерву за поправке. Записник са састанка пружа тачнију слику будућих трошкова него било који опис некретнине.
Режим издавања некретнине у закуп одређује принос. Пре израчунавања модела, важно је знати да ли је зграда потпуно, делимично или је под запленом. 2026. године додата су нова правила за индексацију и рок трајања уговора.
Званични извори: РИС, БМФ, Ооестерреицх ГВ, Стадт Wien.
