Класификација становања у Аустрији: три осе уместо једне

Девет речи из бечких реклама — Алтбау, Грундерзеит, Neubau, Дацхгесцхоссаусбау, Зинсхаус, Геноссенсцхафтсвохнунг, Гемеиндебау, Ворсоргевохнунг, Реихенхаус — не чине јединствену класификацију. Они описују три различите карактеристике: старост зграде, њену врсту власништва и пореску намену.

Једна некретнина има једну вредност на свакој оси. Стан се може класификовати као Altbau (стамбена зграда) због своје старости, кондоминијум (стамбена некретнина) због свог власништва и Vorsorgewohnung (стамбена зграда) због своје пореске намене. Стога је немогуће упоређивати станове у Бечу на основу једне речи у огласу: Altbau (стамбена зграда) указује на њену старост и, индиректно, на њен статус издавања, али ништа о томе шта купац добија; Vorsorgewohnung (стамбена зграда) указује на пореску намену, али ништа о самој згради.

Само старост није битна. Датум грађевинске дозволе одређује режим закупа, а самим тим и максималну цену закупнине и обим заштите закупца. Закон не одређује само један датум, већ неколико, а они представљају различите ствари.

Тржишна ознака за старију зграду. Термин нема јединствени правни датум.

Правне последице су везане за датум грађевинске дозволе, а не за формулацију у огласу. Стопа пореза на имовину може се израчунати ако уговор потпада под пуну примену Закона о раду и раду (MRG), дозвола је издата пре 8. маја 1945. године, стан спада у категорију А или Б, а његова површина не прелази 130 м². Категорија Д и површине преко 130 м² су искључене из овог прорачуна.

Архитектонски период друге половине 19. - почетка 20. века.

Реч означава време и стил изградње, а не правни режим или стање објеката. Статус заштите споменика (Denkmalschutz) и његова локација унутар заштићеног подручја (Schutzzone) проверавају се одвојено: реч „Gründerzeit“ не имплицира ни једно ни друго.

Оглас се односи на послератну зграду, а не на недавно завршену кућу.

За потребе издавања у закуп, датум дозволе је важан. Некретнина у згради изграђеној без државних средстава и са дозволом након 30. јуна 1953. године подлеже делимичној примени MRG-а: ограничења основне стопе MRG-а се тамо генерално не примењују. Завршен стамбени објекат у згради са дозволом након 8. маја 1945. године такође подлеже делимичној примени. Зграда која је недавно завршена означена је као „Erstbezug“.

Поткровље или надградња је објекат са својим начином рада унутар исте куће.

Стан настао пренаменом поткровља са дозволом након 31. децембра 2001. године, са уговором о закупу закљученим након истог датума, подлеже делимичној примени MRG. За доградње и надградње, иста логика важи од 30. септембра 2006. године. Стога, поткровље у згради изграђеној 1890. године може имати другачији режим од станова на нижим спратовима исте зграде.

Ова оса одговара на питање шта тачно прелази на купца. Речи у огласу овде ништа не одређују: одлучују извод из грађевинског закона и документи о власништву стана.

Стамбена зграда у целини, која није подељена на стамбене јединице.

Зграда и њено земљиште се купују, заједно са постојећим уговорима о закупу. Промена власништва не раскида ове уговоре и спречава да закупнине порасту до тржишног нивоа: повећања су ограничена правилима индексације закупнина. Принос такве некретнине се обрачунава на основу стварних уговора о закупу, а не локалних стопа. Старост зграде није наведена у самом року, иако се на бечком тржишту овај термин чешће користи за старије зграде.

Право коришћења уз финансијски допринос, а не власништво.

Некретнина је у власништву непрофитне стамбене организације, а станар делује као закупац или корисник. Накнадни пренос власништва није увек могућ: потребно је учешће стамбеног органа (Wohnbauförderung) у уговору, минимална величина стана и одсуство права треће стране на градилишту. Захтеви се подносе најраније пет година од закључења уговора, у годинама од 6 до 10, од ​​11 до 15 и од 16 до 20; право власништва престаје након 30. године од првог усељења.

Општински фонд за закупнину града.

У Бечу, ово представља приближно 220.000 станова у више од 2.300 зграда којима управља Wiener Wohnen. Станови се издају у складу са градским прописима о расподели; за овај сегмент не постоји тржиште куповине. За инвеститоре, Gemeindebau је важан као контекст за суседне некретнине и фактор у структури потражње за закупнином, а не као трансакциона имовина.

Кућа у низу. Постоје два различита типа власништва.

Или посебна парцела земљишта са искључивим власништвом или стамбена некретнина унутар заједничке парцеле. У овом другом случају, примењује се WEG: удео у заједничкој некретнини, заједница власника, резерва за поправке и одлуке састанка о заједничким просторијама. Које од ове две примене одређује извод из основног закона и уговор о власништву над станом, а не реч „Reihenhaus“.

Не врста куће или облик власништва, већ пореска структура око дугорочног изнајмљивања.

Овај термин нема сопствени правни статус: односи се на стандардни стан у стамбеној некретнини, купљен у сврху издавања у закуп са очекивањем одбитка улазног ПДВ-а и амортизације. Ово је једна од стратегија за улагање у аустријске некретнине, а не посебна врста имовине: сам термин не потврђује ни профитабилност нити порески резултат.

Признавање зависи од пројектованог свеобухватног прихода. За изнајмљивање једнопородичних кућа (kleine Vermietung), пројектовани период прихода је 25 година од почетка изнајмљивања и не више од 28 година од првог трошка. Ови периоди се примењују на прогнозиране периоде који почињу након 31. децембра 2023. године: раније је било на снази 20 и 23 године; овај период је продужен за пет година Савезним законом бр. II 89/2024.

Ако се делатност призна као закупнина (Liebhaberei), закуп постаје ослобођен ПДВ-а, право на одбитак улазног ПДВ-а престаје, а губици се не пребијају са другим приходима. Негативан резултат у одређеној години сам по себи не доводи до овог закључка.

Прогноза се израчунава са пореским консултантом пре куповине: заснива се на дозвољеној стопи закупнине за ову конкретну некретнину, коју одређује прва осовина - MRG режим.

Оглас даје ознаку тржишта. Правни и технички статус се утврђују документима, следећим редоследом:

1. Извод из основног писма. Показује шта је предмет права: удео у стану, посебној парцели или целој згради. Овим се употпуњује оса облика власништва.
2. Датум грађевинске дозволе. Преузето из грађевинске документације, а не година изградње наведена у огласу. Ово обухвата старост и могуће опције изнајмљивања.
3. Документи о власништву над станом. Нутзвертгутацхтен и Вохнунгсеигентумсвертраг: удео, прибор и намена имовине.
4. Таван, доградња и анекс су одвојени. Имају своју дозволу и датум, а њихови прописи се можда не подударају са прописима остатка зграде.
5. Важећи уговор о закупу је потребан ако је стан усељен. Услови закупа и цена се одређују овим уговором, а не категоријом зграде.
6. Прорачун прогнозе – у инвестиционе сврхе. Пре куповине, на основу расположиве цене, а не жељене цене.

Прве две ставке означавају категорију објекта дуж све три осе. Преостале четири означавају новчану вредност ове категорије.

Шта је „Altbau“ у Аустрији? То је тржишна ознака за старију зграду, често из периода пре рата. Не постоји јединствени датум којим овај термин одређује све правне последице. За изнајмљивање је релевантан датум грађевинске дозволе.

Да ли Neubauје кућа недавно изграђена? Не. Тржишна употреба се односи на зграде изграђене после рата, укључујући и оне из 1960-их и 1970-их. Недавно завршене куће се називају „Erstbezug“.

По чему се Цинсхаус разликује од Алтбауа? То су карактеристике на различитим осама. Алтбау описује старост зграде, док Цинсхаус описује тип власништва: цела зграда, без поделе на стамбене јединице. Кућа може бити и једно и друго.

Да ли је могуће купити Genossenschaftswohnung (општи власнички лист)? Право коришћења се стиче финансијским доприносом, а не власништво. Пренос власништва подлеже одређеним условима и роковима и не важи за сваки стан.

Да ли се станови продају у Гемајндебауу? Такво тржиште не постоји: општински станови се издају у закуп према градским правилима расподеле.

Зашто је стан у поткровљу скупљи од стана на другом спрату у истој згради? Један од разлога је правне природе. Стан настао пренаменом поткровља након 31. децембра 2001. године делимично подлеже Закону о одржавању и раду (MRG) када се испоручи, док станови испод могу остати у потпуности обухваћени законом.

Да ли одбитак ПДВ-а гарантује одбитак ПДВ-а? Не. Одбитак зависи од тога да ли ће закуп генерисати кумулативни профит у пројектованом периоду - 25 година од почетка закупа, до 28 година од првог трошка. Ако се призна заложно право, одбитак се одустаје.

Шта се купује уз Реихенхаус? Или посебна парцела или удео у заједничкој парцели са правима на одређену зграду. Друга опција укључује заједницу власника, резерву за одржавање и заједничке одлуке у вези са заједничким просторијама.