V zozname apartmánov vo Viedni môžete vidieť výrazy ako „Nutzfläche“, „Rücklage“, „Wohnungseigentum“ alebo „Baurecht“. Zmluva bude zahŕňať aj „Kaufanbot“, „Treuhandkonto“ a „Aufsandungserklärung“. Preklad pomáha objasniť slová, ale nie vždy vysvetľuje práva, výdavky a povinnosti, ktoré z nich vyplývajú.
Napríklad Kaufanbot dokáže osloviť kupujúceho ešte pred podpísaním podrobnej zmluvy. Slovo „Rücklage“ („Rücklage“) neznamená, že dom bude mať dostatok peňazí na budúce rekonštrukcie. A Neubau („novostavba“) v inzeráte nemusí nevyhnutne znamenať novopostavenú budovu.
Tento viedenský slovník nehnuteľností vysvetľuje pojmy používané pri výbere, kúpe a vlastníctve nehnuteľností v Rakúsku. Každý pojem je definovaný a obsahuje informácie o tom, na čo by si mali kupujúci dať pozor. Definície pomáhajú pripraviť sa na diskusie o konkrétnej nehnuteľnosti s agentom, právnikom, notárom alebo daňovým poradcom.
Ako používať slovník
Pojmy sú zoskupené podľa úloh kupujúceho:
1. Transakcia a registrácia vlastníctva.
2. Formy vlastníctva a investičné objekty.
3. Nájom a nájomné práva.
4. Budova, dispozičné riešenie a výmera.
5. Dane, poplatky a výdavky.
6. Dokumenty k bytu a domu.
7. Zúčastnené strany transakcie a štátne orgány.
Na konci sme zostavili zoznam bežných prekladových chýb, odpovede na otázky a krátky zoznam dokumentov, ktoré je potrebné skontrolovať. Vysvetlená je terminológia; podrobné výpočty a postupy sa nachádzajú v príslušných sekciách blogu.
1. Transakcia a registrácia vlastníckych práv
Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku sú podpis zmluvy a registrácia vlastníctva samostatnými fázami. Vlastníctvo vzniká zápisom do knihy listov nehnuteľnosti. Odovzdanie kľúčov a platba sa môžu uskutočniť aj v iných termínoch uvedených v zmluve.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Kaufanbot | Ponuka na kúpu za konkrétnych podmienok. Zvyčajne zaväzuje kupujúceho na určité obdobie. Ak predávajúci včas prijme dostatočne konkrétnu ponuku, môže dôjsť k uzavretiu právne záväznej zmluvy. Nejde len o žiadosť o obhliadku alebo rezerváciu. |
| Bindungfrist | Obdobie, počas ktorého je ponuka na kúpu záväzná pre jej navrhovateľa. Pred podpisom je dôležité overiť dátum skončenia platnosti a dohodnuté podmienky ukončenia. |
| Anbotsannahme | Prijatie ponuky predávajúcim. Právne následky závisia od obsahu ponuky, včasnosti prijatia a stanovených podmienok. |
| Zmluva o kúpe | Kúpno-predajná zmluva. Stanovuje nehnuteľnosť, cenu, platby, prevod, záruky a ďalšie podmienky. Registrácia vlastníctva vyžaduje dokumenty v predpísanej forme vrátane riadneho overenia podpisov. |
| Ochranné klauzuly | Výslovný súhlas s vykonaním konkrétneho zápisu v Základnej knihe nehnuteľností. V kúpnej transakcii sa to zvyčajne vzťahuje na súhlas predávajúceho so zápisom vlastníctva kupujúceho. Môže byť uvedený v zmluve alebo v samostatnom dokumente. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Dôveryhodná podpora transakcií: oprávnený zástupca spravuje finančné prostriedky a dokumenty v rámci dohodnutých podmienok. Dôležitý je rozsah dôvery a postup platby predávajúcemu. |
| Treasury účet / Anderkonto | Zverenecký účet na úschovu a prevod finančných prostriedkov. Samotný názov účtu nevysvetľuje podmienky ochrany; je potrebné si preštudovať zmluvu o zverenectve a dôvody platby. |
| Základný výklad | Kataster nehnuteľností je štátny register práv k nehnuteľnostiam. Zaznamenáva vlastníkov, registrované práva a ťarchy. Výpis sa číta spolu so súvisiacimi dokumentmi. |
| Einverleibung | Konečná registrácia práva v Grundbuch, ako je napríklad titul alebo hypotéka. Pri štandardnom predaji a kúpe je to práve registrácia, ktorá robí z kupujúceho vlastníka. |
| Einlagezahl (EZ) | Číslo registrácie nehnuteľnosti v rámci katastrálneho spoločenstva. Používa sa na identifikáciu v spojení s označením Katastralgemeinde. |
| Katastrálna oblasť (KG) | Katastrálna obec je územná registračná jednotka. Jej názov a číslo pomáhajú správne identifikovať nehnuteľnosť v registri. |
| Číslo pozemku | Číslo pozemkovej parcely v katastrálnom území. Jeden zápis v Grundbuchu môže obsahovať viacero parciel. |
| Označenie rangordnungu | Značka, ktorá zabezpečuje prioritu pre budúcu registráciu predaja alebo hypotéky. Zvyčajne je platná jeden rok od dátumu schválenia žiadosti. Nezakazuje vlastníkovi vykonávať následné transakcie. |
| Wormerkung | Podmienečná registrácia vlastníctva, ktorá vyžaduje následné potvrdenie (Rechtfertigung). Nie je rovnocenná s konečnou registráciou vlastníctva. |
| Lastenfreistellung | Uvoľnenie nehnuteľnosti z dohodnutých ťarch. Konkrétne odstránenie hypotéky predávajúceho. Zmluva musí špecifikovať, ktoré záznamy sa odstraňujú, kým a na koho náklady. |
| Pfandrecht | Záložné právo, zvyčajne zabezpečujúce úver. Skúma sa zabezpečený záväzok, výška registrovaného záložného práva a postup jeho odstránenia alebo zachovania. |
| Poddanstvo / nevoľníctvo | Služobnosť: právo prechodu, cestovania, užívania alebo iné obmedzené právo k majetku iného. Obsah a význam konkrétneho práva je určený dokumentom, na ktorom je založené. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Zákaz ťarchy a scudzenia. Môže vyžadovať súhlas osoby, v prospech ktorej je zriadený. Jeho platnosť závisí od právneho základu a registrácie. |
| Vorkaufsrecht | Predkupné právo. Pri predaji môže byť držiteľ tohto práva povinný ponúknuť nehnuteľnosť za vhodných podmienok. Postup predaja sa overí pred dokončením transakcie. |
| Účinnosť merania | Právna zodpovednosť za vady nehnuteľnosti. Je dôležité skontrolovať dohodnuté špecifikácie a podmienky zmluvy: možnosť obmedziť zodpovednosť závisí najmä od postavenia strán. |
| Übergabe | Samotný prevod nehnuteľnosti. Zvyčajne sa zaznamenávajú kľúče, stav priestorov, stavy meračov a odovzdané dokumenty. Samotný prevod nenahrádza registráciu vlastníctva. |
| Základné dopravné prostriedky | Orgán, ktorý kontroluje nadobudnutie nehnuteľností v súlade s predpismi príslušnej spolkovej krajiny. Povolenie môže byť potrebné na základe statusu kupujúceho alebo charakteristík nehnuteľnosti. |
| Sebestačnosť | Výpočet a prevod požadovaných platieb oprávneným zástupcom, zvyčajne advokátom alebo notárom. Kupujúci by mal dostať výpočet a potvrdenie o vykonaných úkonoch. |
Čo je dôležité pochopiť pred Kaufanbotom
Pred podpísaním ponuky je potrebné dohodnúť sa na kúpnej cene, dobe a potrebných podmienkach vrátane platných obmedzení pre cudzincov kupujúcich nehnuteľnosti v Rakúsku. Ak je transakcia podmienená bankovým financovaním alebo povolením na kúpu, musí to byť jasne uvedené v dokumentoch. Ústne vysvetlenie nenahrádza zmluvnú dohodu.
Mechanizmy vyrovnania a registrácie fungujú spoločne. Rangordnung (registrácia) chráni prioritu registrácie, Treuhand (pokladnica) reguluje nakladanie s peniazmi a Lastenfreistellung (posledný majetok) určuje uvoľnenie ťarch. Ich uplatnenie a poradie sú určené pre konkrétnu transakciu.
2. Formy vlastníctva a investičné objekty
Nájomná zmluva umožňuje výhradné užívanie a nakladanie s konkrétnym bytom. Zároveň vlastník vlastní podiel na spoločnej nehnuteľnosti. Preto sú pri kúpe dôležité doklady k bytu aj k celej budove.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Eigentum | Vlastnícke práva. Rozsah práv vlastníka závisí od zákona, registrovaných ťarch a iných platných obmedzení. |
| Miteigentum | Spoločné vlastníctvo nehnuteľností. Jeden podiel bez formálneho listu vlastníctva nepredstavuje výlučné vlastníctvo konkrétneho bytu. |
| Obytný dom (WE) | Právo výlučného užívania a nakladania s konkrétnym bytom, samostatnou izbou alebo parkovacím miestom, spojené s podielom na spoločnej nehnuteľnosti. |
| Vlastnícka spoločnosť | Spoločenstvo vlastníkov nehnuteľností, ktoré koná v záležitostiach spoločnej správy nehnuteľností. Rozhodnutia o údržbe budovy môžu mať vplyv na výdavky vlastníka bytu. |
| Mindestanteil | Podiel na spoločnom majetku potrebný pre zodpovedajúce právo na vlastníctvo bytu. Jeho veľkosť sa porovnáva s dokladmi k nadobudnutej nehnuteľnosti. |
| Nutzwert | Odhadovaná relatívna hodnota jednotlivej nehnuteľnosti. Používa sa na určenie podielov; zohľadňuje plochu a úpravy o charakteristiky nehnuteľnosti. Nie je to trhová cena. |
| Parfizovanie | Termín používaný v praxi na určenie užitočnej hodnoty jednotlivých nehnuteľností. Samotný výpočet nedokončuje registráciu vlastníctva bytu; sú potrebné príslušné dokumenty a registrácia. |
| Všeobecné informácie | Spoločné priestory nehnuteľnosti: napríklad schody, fasáda, strecha alebo inžinierske siete. Zloženie a postupy užívania sú uvedené v dokumentácii budovy. |
| Zubehör-Obytný dom | Príslušenstvo právne spojené s konkrétnou bytovou nehnuteľnosťou, ako napríklad konkrétna pivnica alebo záhradný pozemok. Parkovacie miesto môže byť samostatnou nehnuteľnosťou; jeho stav sa overuje nezávisle. |
| Baurecht | Vlastnícke právo vlastniť budovu na pozemku niekoho iného. Zriaďuje sa na dobu 10 až 100 rokov. Dôležitá je zostávajúca doba, zmluva, platby a dôsledky ukončenia. |
| Superkvalifikovaný | Stavba postavená na pozemku niekoho iného bez úmyslu trvalého pobytu. Ide o špeciálnu právnu štruktúru odlišnú od stavebného pozemku (baurecht). |
| Ovocné právo | Právo užívať majetok niekoho iného a poberať z neho príjem. To môže obmedziť schopnosť vlastníka samostatne užívať alebo prenajímať majetok. |
| Obytný dom | Právo na bývanie alebo užívanie bývania v určenom rozsahu. Osoby, priestory a trvanie sú určené základom tohto práva. |
| Genossenschaftswohnung | Hovorový výraz pre bývanie vo vlastníctve neziskovej bytovej organizácie, často družstva. Zvyčajne ide o prenájom alebo užívanie nehnuteľnosti s finančným príspevkom. Následná kúpa je možná, ak sú splnené podmienky; to nie je zaručené pre každý byt. |
| Spoločenský byt / Spoločenská výstavba | Mestský byt/mestský bytový dom. Tento typ bývania sa poskytuje podľa osobitných pravidiel a nie je zahrnutý v bežnom trhu so súkromnými bytmi. |
| Výhodný byt | Byt kúpený na dlhodobý prenájom, ktorý generuje príjem. Vlastníctvo nezaručuje príjem, odpočet DPH ani iné daňové výhody. |
| Apartmán pre nájomcov | Investičný byt. Všeobecné trhové označenie pre investorskú nehnuteľnosť bez vlastného špecifického právneho statusu. |
| Stavebné modely | Investičný model pre účasť na výstavbe alebo rekonštrukcii nehnuteľností. Práva, povinnosti, riziká a daňové dôsledky závisia od konkrétnej štruktúry projektu. |
| Zinshaus | Nájomný dom určený na generovanie príjmu z prenájmu. Tento termín sa často používa pre staršie bytové domy, ale samotný vek neurčuje právny status. |
| Immobilien-GmbH | Spoločnosť s ručením obmedzeným, ktorá vlastní nehnuteľnosti alebo vykonáva súvisiace transakcie. Nákup prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným automaticky neznamená zrušenie požiadaviek na povolenie. |
| Zdieľať dohodu | Získanie akcií alebo podielov v spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosti. Kupujúci získa vlastníctvo spoločnosti, a nie priamo kúpi nehnuteľnosť. Vyžaduje sa preskúmanie záväzkov spoločnosti a daňových dôsledkov. |
Prečo je dôležitá hodnota vlastného kapitálu v dome
Dva byty rovnakej veľkosti môžu mať rôznu spotrebnú hodnotu a rôzne podiely na spoločnom vlastníctve. Pri posudzovaní bežných platieb je dôležité skontrolovať nielen podiel, ale aj aktuálny postup rozdeľovania výdavkov: zákon, zmluvy vlastníkov a osobitné predpisy môžu stanovovať rôzne základy pre výpočet.
V prípade spoločnosti Baurecht sa dátum ukončenia a podmienky posudzujú samostatne. V prípade obchodov s podielmi sa zohľadňujú záväzky spoločnosti, štruktúra účasti a zdaňovanie. Tieto štruktúry nemožno porovnávať so štandardnou kúpou bytu len na základe požadovanej ceny.
Pri investovaní do rakúskych nehnuteľností ovplyvňuje forma vlastníctva náklady, postupy správy a možnosti ich využitia.
3. Nájomná zmluva a právo nájomnej zmluvy
Pre byt plánovaný na prenájom je dôležitý platný režim nájmu. Určuje povolené nájomné, ochranu nájomcu a zmluvné požiadavky. Samotné slovo „Altbau“ alebo Neubau v inzeráte nemôže tento režim určiť.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| MRG — Zákon o ochrane osobných údajov | Zákon o nájme sa môže na konkrétnu zmluvu vzťahovať v plnom rozsahu, čiastočne alebo nie. Ostatné platné pravidlá vrátane všeobecných pravidiel občianskeho práva zostávajú v platnosti. |
| Vollanwendung | Úplné uplatňovanie MRG. To zahŕňa okrem iného pravidlá týkajúce sa prijateľného nájomného, prevádzkových nákladov a ochrany pred ukončením nájmu. Konkrétna metóda určenia nájomného závisí od nehnuteľnosti a zmluvy. |
| Teilanwendung | Čiastočné uplatňovanie MRG. Niektoré ochranné ustanovenia zostávajú v platnosti, hoci obmedzenia základného nájomného podľa MRG sa vo všeobecnosti neuplatňujú. Nejde o nedostatok regulácie. |
| Vollausnahme | Vylúčenie zmluvy z rozsahu pôsobnosti MRG. Práva a povinnosti sú určené inými platnými pravidlami a podmienkami zmluvy. Dôvod vylúčenia musí byť potvrdený. |
| Hlavné mestá | Základné nájomné. Toto je oddelené od dodatočných poplatkov, ako sú prevádzkové náklady, poplatky za jednotlivé služby a DPH, ak sa uplatňuje. |
| Richtwertmietzins | Nájomné vypočítané na základe Richtwertu s povolenými príplatkami a zľavami. Platí v prípadoch stanovených zákonom, ale nie pre všetky staršie byty. |
| Richtwert | Základná hodnota stanovená pre federálny štát na výpočet určitých regulovaných nájomných sadzieb. Nie je to priemerné trhové nájomné. |
| Lagezuschlag | Pri výpočte regulovaného nájomného sa uplatňuje príplatok za lokalitu. Jeho prípustnosť a opodstatnenosť sa overujú pre konkrétnu adresu a zmluvu. |
| Kategória | Výška nájomného sa odvíja od kategórie vybavenia bytu. Je viazaná na určité zmluvné a prechodné dojednania. Nemožno ju automaticky uplatniť na všetky byty rovnakej kategórie. |
| Angemessener Mietzins | Primerané nájomné v prípadoch stanovených v MRG. Určené na základe charakteristík a lokality nehnuteľnosti, nielen preferencií vlastníka. |
| Oslobodenie | Stanovenie doby trvania nájmu. V prípade rezidenčných zmlúv v sektore MRG je podľa pravidiel platných od roku 2026 minimálna doba trvania vo všeobecnosti päť rokov pre prenajímateľov, ktorí sú podnikateľmi, a tri roky pre prenajímateľov, ktorí nie sú podnikateľmi podľa KSchG. Kontroluje sa dátum uzavretia zmluvy a prechodné ustanovenia. |
| Ochranný odtok | Zľava na krátkodobý prenájom, ak platia príslušné obmedzenia prenájmu. Táto zľava nie je povinná pre všetky prenájmy v Rakúsku. |
| Zhrnutie vplyvu | Dohodnuté zrieknutie sa štandardného ukončenia pracovného pomeru na určité obdobie. Je dôležité overiť si, na koho sa vzťahuje a aké dôvody na ukončenie pretrvávajú. |
| Poistné klauzule | Rezerva na úpravu nájomného na základe indexu alebo iného dohodnutého mechanizmu. Uplatňuje sa v súlade s príslušnými obmedzeniami a zmluvnými požiadavkami. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Právne predpisy upravujúce podmienky indexácie nájomného. Konkrétny výpočet závisí od rozsahu pôsobnosti, dátumu uzavretia zmluvy a prechodných ustanovení. |
| Pozor | Kaucia nájomcu. Táto kaucia slúži na pokrytie primeraných pohľadávok a je v plnej výške vratná po ukončení nájmu. Nejde o kúpnu cenu bytu. |
| Ablöse | Platba, napríklad za prevedený nábytok alebo určité vylepšenia. Jej prípustnosť závisí od základu a primeranosti protihodnoty; neprimeraný poplatok za získanie zmluvy môže byť nezákonný. |
| Investičné povolenie | Kompenzácia za určité investície nájomcu po ukončení nájmu. Nárok na ňu závisí od typu vykonaných vylepšení a súladu s zákonnými podmienkami. |
| Untermiete | Podnájom. Možnosť podnájmu a limity obmedzení závisia od zmluvy a platných predpisov. Nie vždy sa vyžaduje samostatný súhlas v rovnakej forme. |
| Eintrittsrecht | Právo určitých osôb uzavrieť existujúcu nájomnú zmluvu za určitých okolností. Samotné príbuzenstvo takéto právo nezaručuje. |
| Erhaltungspflicht | Zodpovednosť za údržbu a opravu určitých porúch. Rozdelenie zodpovednosti medzi strany závisí od právneho režimu a povahy práce. |
| Räumungskale | Vysťahovanie alebo opustenie priestorov. Nútené vysťahovanie si vyžaduje zákonom stanovený postup; svojpomocná výmena zámkov ho nenahrádza. |
| Svetelná hviezda | Mestský orgán pre určité bytové spory. Vo Viedni prejednáva prípady vymedzené zákonom; nie je povinným prvým krokom v žiadnom spore o nájomné. |
| Zbierka zmluvy o predaji | Poplatok za nájomnú zmluvu. Oslobodené od poplatku v prípade nájomných zmlúv o nehnuteľnostiach; uplatniteľnosť na iné zmluvy sa určuje samostatne. |
Prečo rok výstavby nedáva úplnú odpoveď
Pri určovaní MRG sa zohľadňuje dátum stavebného povolenia, existencia vlastníctva bytu, štátne financovanie, vytvorenie nových priestorov a ďalšie okolnosti. Napríklad neskôr vybudované podkrovie v starej budove môže mať iný režim ako byty na jej nižších podlažiach.
Pre investora sa najprv zistí právny režim, potom sa overí aktuálna zmluva a až potom sa vypočíta príjem z prenájmu. Sadzba uvedená v inzeráte alebo v susednom byte nepotvrdzuje prijateľnú sadzbu pre kupovanú nehnuteľnosť.
Prognóza príjmov musí tiež zohľadniť podmienky indexácie nájomného vo Viedni: ročné zvyšovanie nemožno zahrnúť automaticky.
-
Prípadová štúdia:
Kupujúci plánoval nasťahovať sa do bytu po skončení nájomnej zmluvy. Preskúmal som zmluvu a identifikoval okolnosti, ktoré si vyžadovali právne posúdenie platnosti tejto podmienky. Spolu s právnikom sme dospeli k záveru, že nie je možné očakávať, že byt bude do stanoveného dátumu vyprataný. Preskúmal som kritériá výberu: pri kúpe na osobné použitie bola vyžadovaná nehnuteľnosť s potvrdeným bezplatným prevodom. Tým sa vylúčila možnosť, ktorá nevyhovovala plánom kupujúceho.
4. Budova, dispozičné riešenie a plocha
Podmienky v ponuke vám pomôžu vizualizovať si byt, ale nenahrádzajú kontrolu pôdorysu, povolení a skutočného stavu. Toto je obzvlášť dôležité pri porovnávaní veľkostí a kúpe bytu v Altbau vo Viedni, kde je potrebné skontrolovať dokumentáciu pre prípadné rekonštrukcie a prestavby.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Altbau | Stará budova; na viedenskom trhu sa tento výraz často používa na označenie historickej budovy. Neexistuje jednotný dátum, do ktorého by tento pojem určoval všetky právne dôsledky. Pre prenájom a výstavbu sa uplatňujú samostatné kritériá. |
| Jarný čas | Historická éra intenzívneho rozvoja miest od 19. do začiatku 20. storočia. Označuje architektonické obdobie, nie potvrdenie technického stavu alebo stavu ochrany pamiatok. |
| Neubau | Nová alebo relatívne nová budova v trhovej klasifikácii. Môže sa vzťahovať na dom postavený pred desiatkami rokov. Neznamená to nedávne dokončenie. |
| Prvý bezzug | Prvé nasťahovanie. Môže sa to vzťahovať na novú nehnuteľnosť alebo na prvé použitie po rekonštrukcii. Je dôležité objasniť, čo presne bolo postavené alebo zrekonštruované. |
| Strešná konštrukcia (DG) | Prestavba obytných priestorov na podkrovie alebo lofty. Kontrolujú povolenia, registrovanú plochu a nezávislý právny status výslednej stavby. |
| Rohdachboden | Nevybudované podkrovie. Možnosť vytvorenia bývania závisí od vlastníctva nehnuteľnosti, jej schválení, stavebných požiadaviek a technických špecifikácií. |
| Suterén | Priestor pod úrovňou terénu alebo čiastočne pod ním. Využitie na bývanie je určené povoleným účelom a stavebnými predpismi. |
| Horný parter | Zvýšené prízemie. Výška okien, prístupnosť a skutočné umiestnenie si vyžadujú overenie na mieste. |
| Medziposchodie | Medzipodlažie, typické pre niektoré historické budovy. Jeho polohu a výšku nemožno spoľahlivo určiť len na základe názvu. |
| Stiege | Schodisko, vchod alebo časť budovy. Číslo Stiege môže byť súčasťou adresy a je potrebné na presnú identifikáciu bytu. |
| Hore | Označenie samostatného bytu alebo priestorov, napríklad Top 14. Číslo sa overuje medzi inzerátom, plánom, zmluvou a dokladmi o vlastníctve. |
| Kabinet | Malá miestnosť. Samotný termín neznamená samostatné kúrenie, súlad s požiadavkami na bývanie ani možnosť používať ju ako spálňu. |
| Lodžia | Priestor zabudovaný do objemu budovy a otvorený na jednej strane. Ak sú splnené stanovené kritériá, jeho plocha sa započítava do Nutzfläche (plochy balkóna); lodžia sa automaticky nepovažuje za balkón. |
| Arkierové okno | Arkierové okno je vyčnievajúca časť miestnosti. Je dôležité skontrolovať plán, skutočné rozmery a stav konštrukcie. |
| Innenhof | Vnútorný dvor. Okná s výhľadom do dvora nezaručujú tiché alebo dobré osvetlenie: dôležitými faktormi sú jeho veľkosť, využitie a priľahlé priestory. |
| Obytná plocha | Úžitková plocha obytnej nehnuteľnosti. Postup výpočtu sa objasňuje na základe dokumentov a príslušného podkladu; samotné označenie reklamnej plochy nestačí. |
| Nutzfläche | Úžitková plocha použitá vo výpočtoch požadovaných zákonom. Podľa MRG a WEG nie sú zahrnuté otvorené balkóny a terasy, ale lodžie môžu byť. V prípade suterénov a podkrovia je dôležitá vhodnosť na obytné alebo komerčné využitie. |
| Kategória A, B, C, D | Kategórie vybavenia bytov podľa MRG. Tieto zohľadňujú zákonom stanovené charakteristiky a stav nehnuteľnosti v právne relevantnom čase. Písmeno kategórie nenahrádza popis vybavenia. |
| Widmung | Účel územia alebo jednotlivej nehnuteľnosti závisí od kontextu. Je dôležité rozlišovať medzi urbanistickým účelom lokality, povoleným využitím priestorov a účelom uvedeným v dokumentoch o vlastníctve bytu. |
| Plán šírky plochy | Územný plán pre povolené využitie lokality a priľahlých oblastí. Pomáha posúdiť povolené využitie lokality a priľahlých oblastí. |
| Plánovanie behu | Plán rozvoja. Obsahuje parametre pre povolenú výstavbu, ako je výška, stavebné čiary a ďalšie obmedzenia. |
| Dvojlôžková izba | Druhé bydlisko. Jeho registrácia neudeľuje povolenie na používanie nehnuteľnosti ako turistického alebo rekreačného domu. Obmedzenia a prípadné poplatky sa líšia v závislosti od regiónu. |
| Denkmalschutz | Ochrana pamiatok. Požiadavky závisia od konkrétneho stavu a plánovaných prác. Schválenie ochrany pamiatok a stavebné povolenia sú odlišné záležitosti. |
| Schutzzone | Chránená rozvojová zóna, najmä vo Viedni, môže obmedziť zmeny vzhľadu budovy a ďalšie práce, ale automaticky jej neudeľuje štatút pamiatky. |
| Tepelná sanitária | Zlepšenie tepelno-technických vlastností budovy: napríklad izolácia alebo modernizácia jednotlivých prvkov. Rozsah a výsledky musia byť zdokumentované. |
| Generálna údržba | Komplexná rekonštrukcia alebo rozsiahla rekonštrukcia. Označenie trhu bez komplexného zoznamu prác: informujte sa, prosím, čo bolo dokončené a kedy. |
| Sanačný povlak | Vyžaduje si opravu alebo rekonštrukciu. Znenie neuvádza rozpočet: odhad závisí od stavu stavby, inžinierskeho vybavenia, povolení a rozsahu prác. |
Ako sa vyhnúť chybám pri porovnávaní oblastí
Pri porovnávaní dvoch bytov je dôležité pochopiť, ako sa vypočítava plocha každého z nich. Balkón, lodžia, terasa a úžitková pivnica môžu mať rôzne statusy. Sčítanie všetkých hodnôt plochy uvedených v inzeráte nemusí nevyhnutne viesť k právne platnej ploche.
Vysvetlenia mesta Viedeň k zákonu MA 25 sa konkrétne týkajú lodžií, balkónov, terás a iných prvkov. Pre konkrétny byt je užitočné porovnať ponuku, pôdorys a dokumenty, ktoré určujú plochu a podiel.
-
Prípadová štúdia:
Kupujúci zvažoval byt za cenu 320 000 € s ponukovou rozlohou 80 m². Porovnal som ponuku s pôdorysom a výpočtom plochy: ponuka zahŕňala otvorený balkón s rozlohou 8 m². Vnútorná plocha bola 72 m², takže cena vyšla na približne 4 444 €/m² namiesto 4 000 €/m². Prepočítal som porovnateľné ponuky, pričom som samostatne zohľadnil hodnotu balkóna. Kupujúci dostal pred predložením ponuky primerané ocenenie nehnuteľnosti.
5. Dane, poplatky a výdavky
Pre kupujúceho je dôležité oddeliť jednorazové transakčné náklady, priebežné platby vlastníkovi a dane splatné pri prijatí príjmu alebo predaji. Tieto sumy vznikajú z rôznych dôvodov a nemali by sa spájať do jednej sumy „nákladov na údržbu“.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Náklady na nákup | Vedľajšie výdavky spojené s kúpou zahŕňajú dane, registračné poplatky, právnu podporu, provízie a ďalšie náklady špecifické pre transakciu. Tieto sa počítajú oddelene od ceny bytu. |
| Hlavný daňový poplatok (GrESt) | Daň z nadobudnutia nehnuteľností. Pri typickej kúpe za protihodnotu je štandardná sadzba 3,5 %; základ dane a výnimky závisia od typu prevodu. |
| Vstupný priestor | Poplatok za zápis vlastníctva do Základného registra nehnuteľností. Štandardná sadzba za zápis vlastníctva je 1,1 % z hodnoty vlastníctva; prípadné oslobodenia overujú aktuálne obchodné podmienky. |
| Údržba pozemku | Registračný poplatok za zabezpečenie. Poplatok sa odvíja od registrovaného zabezpečenia a môže sa líšiť od skutočnej výšky úveru. |
| Zmluvné náklady | Náklady na prípravu a správu zmluvy. Je dôležité určiť rozsah služieb, DPH, dodatočné náklady a či je zahrnutá fiduciárna podpora. |
| Maklerprovision | Provízia za sprostredkovanie. Pri typickej kúpe bytu nad 48 448,51 € je maximálna sadzba pre každú stranu 3 % plus DPH. Pri menších sumách platia iné limity; skutočná zodpovednosť sa overuje zmluvou. |
| Princíp predaja | Pri sprostredkovaní prenájmu sa uplatňuje zásada „kto prv kontaktuje klienta“. Táto zásada určuje, kto môže byť povinný zaplatiť províziu. Toto sa automaticky nevzťahuje na kúpu a predaj nehnuteľností. |
| Pozemkový poplatok | Pravidelná daň z nehnuteľností. Výška sa určuje na základe príslušných kritérií a obecných predpisov; nejde o daň z kúpy. |
| Prevádzkové náklady | Prevádzkové náklady. Pri plnom uplatňovaní MRG je ich zoznam upravený zákonom; v iných režimoch sú dôležité ďalšie právne a zmluvné faktory. Nie všetky mesačné platby vlastníka sa považujú za prevádzkové náklady. |
| Prevádzkové náklady | Vykazujte a prepočítavajte prevádzkové náklady za dané obdobie. Umožňuje vám overiť časové rozlíšenie a porovnať ho so zálohovými platbami. |
| Rücklage | Rezerva združenia vlastníkov domov na budúce výdavky, najmä na údržbu budovy. Overuje sa skutočný zostatok, plánované výdavky a výška príspevkov. Existencia rezervy nezaručuje absenciu dodatočných poplatkov. |
| Náklady na bývanie | Náklady na údržbu nehnuteľnosti. Je dôležité rozlišovať medzi prácami vykonávanými vo vnútri bytu a výdavkami na spoločné priestory budovy. |
| Honorárne plnenie domov | Odmena správcovskej spoločnosti. Postup jej výpočtu a pridelenia vlastníkom alebo nájomcom závisí od príslušného režimu. |
| Poistenie nákladov na vykurovanie | Vypočítajte náklady na vykurovanie a ak je systém vhodný, aj náklady na teplú vodu. Overte si obdobie, spôsob distribúcie a skutočnú spotrebu. |
| Rauchfangkehrer | Kominár alebo špecialista, ktorý vykonáva príslušné kontroly. Toto je poskytovateľ služieb a faktúra bude identifikovať súvisiace služby, ak sú pre zariadenie potrebné. |
| Dvojlôžková izba | Poplatok za druhý domov, ak je stanovený príslušnými regionálnymi alebo obecnými predpismi. Nejde o jednorazovú federálnu daň; existencia poplatku sa overuje v mieste nehnuteľnosti. |
| Daňový poplatok (USt) | DPH. Pre zdaniteľné nájomné na bývanie sa vo všeobecnosti uplatňuje sadzba 10 %, ale môžu sa uplatňovať výnimky a osobitné pravidlá; parkovanie a určité služby môžu mať inú sadzbu. |
| Predzásobovací systém | Odpočet DPH na vstupe podlieha splneniu zákonných podmienok. Kúpa investičného bytu sama o sebe nezakladá bezpodmienečný nárok na odpočet. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Daňové odpisy. Pre budovy s príjmami z prenájmu je štandardná zákonná sadzba odpisov zvyčajne 1,5 % ročne. Pozemky sa neodpisujú; osobitné daňové režimy a odpisová základňa si vyžadujú samostatné výpočty. |
| Liebhaberei | Daňová klasifikácia činností, ktoré nie sú zamerané na dosiahnutie komplexného zisku v zavedenom zmysle. Môže ovplyvniť vykazovanie strát a zaobchádzanie s DPH. Existencia negatívneho výsledku v konkrétnom roku nie je postačujúca na vyvodenie záveru. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | Špeciálna forma dane z príjmu pri predaji nehnuteľností. Štandardná sadzba z príslušného príjmu je 30 %, ale základ dane, výnimky a osobitné prípady sa vypočítavajú samostatne. |
| Neuvermögen | Označenie nehnuteľností, pri ktorých sa skutočné daňové príjmy a výdavky zvyčajne vypočítavajú pri predaji. Je vhodnejšie priradiť kategóriu na základe historického daňového stavu nehnuteľnosti, nielen na základe dátumu kúpy. |
| Altvermögen | Označenie určitých „starých“ nehnuteľností, pre ktoré je pri predaji k dispozícii osobitný výpočet dane z príjmu. Uplatniteľnosť závisí od predchádzajúceho daňového statusu a ďalších okolností vrátane zmeny zamýšľaného využitia pozemku. |
| Oslobodenie od hlavného bytu | Príjem z predaja hlavného bývania je oslobodený od dane ImmoESt za určitých podmienok. Registrácia ako Hauptwohnsitz nestačí; nevyhnutné je skutočné užívanie a požadované časové rámce. |
| Výrobné oslobodenie | Oslobodenie od dane týkajúce sa predaja svojpomocne postavenej budovy, za predpokladu splnenia určitých podmienok. Toto oslobodenie sa automaticky nevzťahuje na pozemky alebo kúpené a zrekonštruované nehnuteľnosti. |
Aké sumy sa nedajú kombinovať?
Nájomné, nájomné a kúrenie sa môžu objaviť v tej istej mesačnej výpovednej lehote, ale sú zaradené pod rôzne položky. Pri investičnom modeli je potrebné určiť, ktoré náklady znáša prenajímateľ a ktoré možno preniesť na nájomcu.
Pri posudzovaní kúpy dodatočné platby a skryté náklady pri kúpe nehnuteľností v Rakúsku, vrátane právnych služieb, príslušnej DPH a registračných poplatkov.
-
Prípadová štúdia:
Predávajúci ponúkol zľavu 5 000 €, ale pri kontrole dokumentov Hausverwaltung som zistil nadchádzajúce opravy fasády a nedostatočnú rezervu. Po porovnaní rozpočtu projektu s kľúčom na rozdelenie nákladov som vypočítal potenciálnu dodatočnú zálohu za byt vo výške 7 200 €. Následne som si ujasnil spôsoby financovania a platobné podmienky. Pred podpisom zmluvy sme sa s predávajúcim dohodli na rozdelení týchto výdavkov, aby kupujúci mohol odhadnúť celkový rozpočet transakcie.
6. Dokumenty k bytu a domu
Jeden dokument neposkytuje úplný obraz o nehnuteľnosti. Výpis zobrazuje registrované práva, plán zobrazuje konfiguráciu a dokumenty správcovskej spoločnosti zobrazujú finančný stav budovy a nadchádzajúce práce.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Základný buchauszug | Výpis z katastra nehnuteľností. List A obsahuje informácie o nehnuteľnosti a súvisiace záznamy, list B obsahuje informácie o vlastníctve a list C obsahuje ťarchy. Dôležitá je relevantnosť a obsah podporných dokumentov. |
| Odhalenie | Informačný popis nehnuteľnosti. Jeho údaje musia byť overené, ale nemožno predpokladať, že nikdy nemajú právny význam: konkrétne vyhlásenia môžu ovplyvniť dohodnuté charakteristiky a zodpovednosti. |
| Energetická energia | Energetický certifikát. Pri predaji alebo prenájme nehnuteľnosti, pokiaľ nie je uvedené inak, je potrebné predložiť dokument nie starší ako desať rokov. Odhady uvedené v tomto dokumente nie sú ekvivalentom skutočného účtu za kúrenie. |
| Výživové údaje | Odborné posudky o spotrebe jednotlivých nehnuteľností. Pomáha porovnať byty, príslušenstvo a podiely v spoločnej nehnuteľnosti. |
| Zmluva o vlastníctve bytu | Zmluva o vlastníctve bytu. Upravuje príslušné práva, účel nehnuteľnosti a vzťahy medzi vlastníkmi. Číta sa v spojení s registráciou a inými dokumentmi. |
| Domová starostlivosť | Domový poriadok, ako napríklad pravidlá týkajúce sa používania spoločných priestorov a dodržiavania ticha, automaticky neprevyšuje zákonom udelené práva. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Zápisnica zo schôdze vlastníkov. Obsahuje diskusie a rozhodnutia. Pre budúce výdavky je dôležité určiť, o čom presne sa rozhodlo, v akom poradí a ako to bude financované. |
| Ročné poistenie | Výročná správa o správe nehnuteľností. Zahŕňa príjmy, výdavky, zostatky a rozdelenie časového rozlíšenia. |
| Vorausschau | Predbežné informácie od správcovskej spoločnosti o navrhovaných prácach a výdavkoch. Pomáha identifikovať plány, ktoré ešte nie sú zohľadnené v bežných platbách. |
| Stavebné povolenie | Vydáva sa stavebné povolenie alebo určité úpravy. Overujú, či skutočná stavba zodpovedá schválenému projektu. |
| Nariadenie o používaní | Povolenie na používanie dokončenej stavby tam, kde je to potrebné. V závislosti od pozemku a postupu môže byť relevantný aj iný dokument, napríklad oznámenie o dokončení. |
| Zmluva o výstavbe | Zmluva s developerom. Ak sú podmienky splnené, uplatňuje sa osobitný režim ochrany kupujúcich podľa BTVG. Nie každá zmluva s developerom automaticky prináša rovnaké záruky. |
| Zmluva o zamestnaní | Zmluva o zvereneckej správe. Stanovuje, kto prijíma finančné prostriedky, aké podmienky kontroluje a kedy je oprávnený finančné prostriedky previesť. |
| Finančné zručnosti | Potvrdenie o financovaní. Môže byť podmienené, časovo obmedzené alebo závislé od ocenenia nehnuteľnosti. Je dôležité overiť, či predstavuje konečný záväzok banky. |
| Grundriss | Samotný plán bytu nepotvrdzuje zákonnosť prestavby ani presnosť vyznačenej plochy, dôležitý je pôvod, dátum a súlad so skutočným stavom. |
| Meldezettel | Formulár na registráciu pobytu. Tento formulár nepredstavuje list vlastníctva ani povolenie na kúpu nehnuteľnosti. Na potvrdenie registrácie sa používajú príslušné informácie o registrácii. |
Čo si okrem reklamy vyžiadať
Predbežná inšpekcia zvyčajne vyžaduje aktuálny výpis, plán, doklady o vlastníctve bytu a energetický certifikát. Na posúdenie budovy sú užitočné najnovšie výročné správy, informácie o Rücklage (stavebnom predpise) budovy, Vorausschau (stavebnom predpise) a zápisnice zo zasadnutí za niekoľko rokov. Ide o praktický súbor dokumentov, nie o povinný zoznam pre každú transakciu.
Ak ide o rekonštrukciu, podkrovie, samostatnú záhradu alebo parkovacie miesto, sú potrebné dokumenty potvrdzujúce ich stav. Ak je byt obývaný nájomníkom, je potrebná aktuálna zmluva a ďalšie dohody.
7. Zúčastnené strany transakcie a vládne agentúry
Pred kúpou je užitočné zistiť si, kto vyberá nehnuteľnosť, kto pripravuje zmluvu, kto kontroluje technický stav a kto je zodpovedný za zverenecké účty. Jeden špecialista môže vykonávať viacero funkcií, ale rozsah jeho práce musí byť definovaný.
| Termín | Význam a čo by si mal kupujúci skontrolovať |
|---|---|
| Právny zástupca | Advokát. Môže poskytovať konzultácie o transakciách, navrhovať zmluvy a pomáhať s vyrovnaniami a registráciou. Je potrebné objasniť zastúpené strany a rozsah úlohy. |
| Notár | Notár. Overuje podpisy a dokumenty a môže tiež pripravovať zmluvy a vybavovať fiduciárne transakcie. Jeho úloha sa neobmedzuje len na overovanie podpisov. |
| Zverejňovateľ strán | Zástupca strany alebo strán; v daňových a registračných kontextoch často právnik alebo notár. Význam závisí od konkrétneho postupu. |
| Treuhänder | Osoba vykonávajúca fiduciárnu povinnosť prijíma a prevádza finančné prostriedky podľa dohodnutých podmienok. Ochrana je zabezpečená podmienkami a riadnym plnením povinnosti, nie prísľubom doslovnej súčasnosti. |
| Realitný maklér | Realitný maklér. Môže pôsobiť ako druhý zástupca oboch strán počas predaja. Jeho informačné povinnosti nenahrádzajú nezávislé právne zastúpenie kupujúceho. |
| Predajca nehnuteľností | Regulovaná profesionálna kategória, ktorá zahŕňa nasledujúce profesie: Immobilienmakler, Immobilienverwalter a Bauträger. Samotný pojem nezaručuje, že konkrétna osoba je kvalifikovaná na vykonávanie všetkých týchto prác. |
| Domová údržba | Správcovská spoločnosť alebo správca. Organizuje správu budovy v rámci mandátu a zákona, vedie záznamy a komunikuje s vlastníkmi. |
| Bauträger | Developer alebo organizátor stavebného projektu. Kontroluje právnickú osobu, projekt, povolenia a zmluvné záväzky. |
| Sachverständiger | Znalec v príslušnej oblasti. Vie posúdiť hodnotu, technický stav alebo užitočnú hodnotu. Certifikovaný súdny znalec si vyžaduje samostatné potvrdenie. |
| Bezirksgericht | Okresný súd. V závislosti od svojej jurisdikcie prejednáva určité bytové spory a vedie základný súdny spis. |
| Základný výkladový súd | Súd príslušný pre záležitosti registrácie v Základnom súdnom registri. Ide o označenie funkcie, nie samostatného povolania. |
| Sudca | Správa mesta so špeciálnym postavením vrátane Viedne. Konkrétne žiadosti sa zasielajú príslušnému oddeleniu. |
| Magistrátny zbor (MA) | Oddelenie mestskej správy vo Viedni, označené číslom. Príslušné oddelenie sa vyberá na základe predmetu žiadosti, nielen na základe všeobecného pojmu „nehnuteľnosti“. |
| Finančný úrad | Daňový úrad. Zodpovedný za daňové záležitosti v rámci svojej jurisdikcie. |
| Zmluva o nájme | Organizácia, ktorá radí a zastupuje nájomníkov v konkrétnych otázkach. Podmienky pomoci a členstva sú špecifikované samostatne. |
| Hospodárska komora (WKO) | Rakúska hospodárska komora. Poskytuje odborné informácie a služby vyhľadávania spoločností. Rozsah povolenej obchodnej činnosti sa overuje aj pomocou osvedčenia o skutočnej právnickej osobe (Gewerbeberechtigung) a registra GISA. |
Čie záujmy agent zohľadňuje?
V Rakúsku je bežné, že realitný maklér koná ako „Doppelmakler“ („sprostredkovateľ pochybností“). V tomto prípade musí maklér zohľadniť záujmy oboch strán. To sa líši od poverenia právnika, aby zastupoval záujmy jednej strany samostatne.
Preto je dôležité, aby si kupujúci položil dve otázky: v akej funkcii koná sprostredkovateľ a kto konkrétne overuje právne podmienky transakcie za kupujúceho. Podobne je dôležité objasniť funkcie notára, advokáta a notára, ak sú všetci kombinovaní.
Pojmy, ktoré sa často nesprávne chápu
| Termín | Všeobecné chápanie | Čo to znamená v praxi? |
|---|---|---|
| Neubau | Len novopostavený byt | Trhová kategória môže zahŕňať domy z predchádzajúcich desaťročí. Rok a stav sa overujú samostatne. |
| Prvý bezzug | Nová budova je nevyhnutnosť | Môže naznačovať prvé nasťahovanie po rekonštrukcii. |
| Nutzfläche | Súčet plochy bytu, balkóna, terasy a suterénu | Zloženie je určené platnými predpismi. Lodžie a otvorené balkóny sa počítajú odlišne. |
| Prevádzkové náklady | Všetky mesačné výdavky majiteľa | Rezerva, kúrenie, elektrina a opravy môžu byť samostatné položky. |
| Rücklage | Záruka, že opravy už boli zaplatené | Toto je rezerva budovy. Nemusí byť dostatočná na už vykonané alebo plánované práce. |
| Kaufanbot | Voliteľná objednávka | Ponuka môže byť pre kupujúceho záväzná a v prípade jej prijatia môže vytvoriť záväznú zmluvu. |
| bytový dom | Byt bez prepojenia so zvyškom budovy | Výhradné právo na predmet je spojené s podielom na spoločnom majetku a zodpovednosťou za dom. |
| Genossenschaftswohnung | Lacný byt, ktorý už patrí nájomníkovi | Zvyčajne ide o nájom alebo užívanie; možnosť kúpy si vyžaduje nezávislé overenie. |
| Výhodný byt | Investícia s garantovaným vrátením DPH | Výsledok dane závisí od podmienok nákupu, použitia a zdanenia. |
| Baurecht | Spoločné vlastníctvo bytu a pozemku | S objektom je spojené časovo obmedzené právo na cudzom pozemku. |
| Pozor | Záloha za nákup | Kaucia v nájomných vzťahoch. |
| Odhalenie | Dokument potvrdzujúci všetky charakteristiky | Opis vyžaduje overenie; jednotlivé vyhlásenia môžu mať právny význam. |
Často kladené otázky
Kedy sa kupujúci stáva vlastníkom bytu v Rakúsku?
V prípade štandardného nákupu je to po registrácii vlastníctva v Grundbuchu. Podpísanie zmluvy, platba a prevzatie kľúčov samy osebe túto registráciu nenahrádzajú.
Dá sa Kaufanbot považovať za bežnú rezerváciu?
Nie. Toto je ponuka s potenciálne záväznými dôsledkami. Pred podpisom by ste si mali skontrolovať jej obsah, dobu platnosti a zmluvné podmienky transakcie.
Je lodžia zahrnutá v nutzfläche?
Ak sú splnené stanovené kritériá, je zahrnutý. Otvorený balkón alebo terasa, ako napríklad lodžia, sa podľa pravidiel MRG a WEG nepočíta. Plán a základ pre výpočet sa kontrolujú pre konkrétny byt.
Je možné určiť spôsob prenájmu pomocou slov Altbau alebo Neubau?
Nie. Stavebná dokumentácia, vlastníctvo bytu, financovanie, história budovy a akékoľvek výnimky sú všetko relevantné. Vek fasády alebo znenie záznamu v zozname nehnuteľností nie sú postačujúce.
Kto vyhotovuje kúpnu zmluvu: právnik alebo notár?
Zmluvu môže vypracovať právnik alebo notár. Obaja môžu vykonávať súvisiace funkcie vrátane fiduciárnej podpory. Konkrétne rozdelenie zodpovedností sa určuje počas procesu schvaľovania transakcie.
Zastupuje agent nevyhnutne iba predávajúceho?
Nie. Počas predaja môžu konať ako dvojníci a zohľadniť záujmy oboch strán. To však nevylučuje potrebu pochopiť rozsah ich mandátu a samostatne overiť právne podmienky kúpy.
Znamená Vorsorgewohnung garantovaný výnos?
Nie. Ziskovosť závisí od ceny, povoleného nájomného, prevádzkových nákladov, prestojov, opráv, financovania a daní. Vlastnícky list k nehnuteľnosti nepotvrdzuje nárok na odpočet príjmu ani DPH.
Umožňuje spoločnosť cudzincom kupovať nehnuteľnosti bez povolenia?
Nie automaticky. Uplatniteľnosť pravidiel povoľovania závisí od pozemku, nehnuteľnosti a vlastníckej štruktúry spoločnosti. Daňové dôsledky a povolenia na akvizíciu sú samostatné záležitosti.
Kde môžem získať výpis z Grundbuchu?
Prostredníctvom oficiálnych justičných služieb, autorizovaných služieb, právnika alebo notára. Podmienky prístupu a náklady závisia od spôsobu žiadosti. Od 1. októbra 2026 môžu majitelia nehnuteľností získať bezplatné elektronické výpisy zo svojej nehnuteľnosti prostredníctvom JustizOnline, a to až do požadovanej výšky.
Odborný názor: Ksenia Levina
Počas môjho pôsobenia na rakúskom trhu som si všimol vzorec: chyby kupujúcich sú zriedkavo spôsobené nedostatočnými znalosťami trhu. Takmer vždy sú spôsobené nesprávnou interpretáciou známeho pojmu. Výnos vypočítavajú na základe plochy, ktorá sa v skutočnosti meria inak. Rozpočet plánujú bez vedľajších výdavkov, pretože v ich krajine predstavujú zlomky percenta. Plánujú zvýšiť nájomné bez toho, aby vedeli, že budova je plne krytá zákonom o monitorovaní a hlásení (MRG).
Preto prvý dokument, ktorý posielam novému klientovi, nie je zbierka objektov, ale slovník. Odvtedy konverzácia plynie v rovnakom jazyku.
Stručný kontrolný zoznam pred nákupom
Tento zoznam vám pomôže pripraviť dokumenty a otázky. Rozsah due diligence závisí od nehnuteľnosti a podmienok transakcie.
Predmet a práva
- Aktuálny výpis z Grundbuchu bol prijatý; vlastník, podiel a predmet boli porovnané s ponukou.
- Boli preskúmané ťarchy vrátane podporných dokumentov.
- Je jasné, ktoré ťarchy zostávajú a ktoré sa odstraňujú.
- Stav suterénu, parkovacieho miesta, záhrady alebo terasy je potvrdený dokumentmi.
- Plocha a plán sa porovnávajú so skutočným stavom a povolenými zmenami.
Domov a budúce výdavky
- Doklady o vlastníctve bytu boli prijaté.
- Študovali sa najnovšie výročné správy, informácie o Rücklage a Vorausschau.
- Boli preskúmané dostupné zápisnice zo schôdzí a rozhodnutia týkajúce sa práce.
- Bežné platby vlastníka a prípadné dodatočné príspevky sa stanovujú samostatne.
- Energetický pas a dostupné technické dokumenty boli overené.
Používanie a prenájom
- Zamýšľaný účel objektu bol stanovený.
- Ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať, overte si príslušný režim prenájmu.
- V prípade obývaného bytu bola preskúmaná nájomná zmluva a dodatočné zmluvy.
- Použitie ako druhého alebo turistického bývania sa kontroluje samostatne, ak je to v súlade s účelom kúpy.
Transakcie a vyrovnania
- Pred podpísaním Kaufanbotu boli dohodnuté potrebné podmienky financovania a povolenia.
- Požiadavky na povolenie sú definované pre kupujúceho a zvolenú vlastnícku štruktúru.
- Vypočítajú sa výdavky presahujúce cenu nehnuteľnosti.
- Funkcie účastníkov a rozsah ich úloh sú známe.
- Podmienky vysporiadania trustu, odstránenie ťarch a registrácia sú uvedené v dokumentoch.
- Bol dohodnutý dátum prevodu, stav bytu a postup pri vyhotovení protokolu.
Čo sa oplatí pamätať
Terminológia v rakúskej transakcii nie je formalitou, ale spôsobom, ako pochopiť skutočné parametre nehnuteľnosti. Tri veci sa oplatí pamätať na seba, aj keď nemáte čas prečítať si celý slovník:
Vlastnícke práva vznikajú okamihom zápisu do Grundbuchu, nie podpisom zmluvy alebo platbou. Všetko, čo sa deje medzi týmito udalosťami, je chránené prioritným záznamom a zvereneckým účtom – ich existencia sa overuje pred prevodom peňazí.
Kupuje sa podiel na budove, nie na byte. Zahŕňa to užitočnú hodnotu, výdavky na spoločné priestory, rozhodnutia schôdze vlastníkov a rezervu na opravy. Zápisnica zo schôdze poskytuje presnejší obraz o budúcich výdavkoch ako akýkoľvek popis nehnuteľnosti.
Výnos určuje režim prenájmu nehnuteľnosti. Pred výpočtom modelu je dôležité vedieť, či je budova úplne, čiastočne alebo exekuovaná. V roku 2026 boli pridané nové pravidlá pre indexáciu a dobu trvania zmluvy.
Oficiálne zdroje: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
