Investovanie na rakúskom trhu s nehnuteľnosťami: Čo potrebujete vedieť

Keď je inflácia vysoká a ekonomika je v turbulenciách, investovanie do nehnuteľností je jedným z najúčinnejších spôsobov, ako nielen zachovať svoj kapitál, ale ho aj zhodnotiť.

Podľa otvorených dát spoločnosti Infina je rakúska ekonomika známa svojou stabilitou a viedenský trh s nehnuteľnosťami rastie už desaťročia bez náhlych prepadov alebo špekulácií. Vďaka stabilnému rastu cien bývania vo Viedni za posledných 30 – 40 rokov sa tento trh stal jedným z najspoľahlivejších a najpredvídateľnejších pre dlhodobé investície.

Inflácia na úrovni 8 – 10 % (a miestami až 15 – 20 %) núti čoraz viac investorov hľadať útočisko nie v hotovosti, nie v aktívach, ktoré klesajú, keď štát tlačí veľké množstvo meny, a nie v „nestabilných“ digitálnych aktívach. Preto nehnuteľnosti vo Viedni nie sú len „bezpečným prístavom“, ale skutočnou ochranou úspor.

Najspoľahlivejšie to funguje pri nehnuteľnostiach, z ktorých je príjem predvídateľný – napríklad nájomné byty alebo zdravotnícke centrá. Ich zisky dokážu nielen pokryť straty z inflácie, ale aj generovať príjem. S kompetentným a profesionálnym prístupom môžu určité nehnuteľnosti ochrániť až 80 % vášho kapitálu, a to aj napriek krízam a globálnej nestabilite.

Viedeň zámerne ponúka obmedzený investičný potenciál a to je múdre: nová výstavba je prísne kontrolovaná, historické budovy sú chránené a rovnováha medzi ponukou a dopytom na trhu je starostlivo udržiavaná.

Z tohto dôvodu je tu dopyt vždy vyšší ako ponuka a takéto nehnuteľnosti nielen zostávajú žiadané (ľahko sa predávajú), ale ich cena tiež neustále rastie.

V tomto článku preskúmame, prečo je investovanie do rakúskych nehnuteľností naďalej ziskové, aké investičné možnosti sú dostupné pre všetkých – občanov EÚ aj tých, ktorí žijú mimo EÚ – aké faktory treba zvážiť pri výbere nehnuteľnosti a ako si vytvoriť spoľahlivý plán, ktorý zabezpečí stabilitu, úplnú legalitu a jasný výnos.

Podelím sa s vami o svoje poznatky a praktické skúsenosti získané počas rokov práce s nehnuteľnosťami a pomoci investorom. Mojím cieľom je pomôcť vám pochopiť, ako investovať v Rakúsku rozumne a s minimálnym rizikom.

Ak hľadáte stabilitu na volatilných trhoch, investičné nehnuteľnosti vo Viedni sú vaším bezpečným útočiskom. Sú overené časom a odolali krízam. Viedenský trh patrí už desaťročia k najspoľahlivejším v Európe a stabilne rastie aj počas globálnych otrasov. Preto si čoraz viac jednotlivcov a veľkých fondov vyberá Viedeň na dlhodobé uloženie kapitálu.

Rakúsko nie je len stabilná krajina, je to dobre namazaný stroj. V roku 2023 bola inflácia (rast cien) tu lepšie kontrolovaná ako v mnohých jeho susedoch eurozóny. Viedeň je srdcom toho všetkého.

Nie je to len hlavné mesto, ale aj silný investičný magnet. Mesto sa nezameriava výlučne na cestovný ruch alebo financie; rozvíja sa aj zdravotníctvo, IT a vzdelávanie. Tieto faktory prispievajú k túžbe mnohých ľudí vidieť svoju budúcnosť vo Viedni, čo nevyhnutne vedie k úvahám o nehnuteľnostiach, či už prenajatých alebo vlastnených.

Podľa oficiálnej webovej stránky Statistik Austria viac ako 75 % obyvateľov Viedne prenajíma svoje domy, namiesto toho, aby ich vlastnili. Túto dlhoročnú miestnu tradíciu podporujú stabilné a jasné zákony o prenájme, ktoré zase vytvárajú priaznivé prostredie pre prenajímateľov aj nájomcov. Trh s prenájmom je harmonický. Pre investorov tento trh ponúka zdroj stabilného a predvídateľného príjmu. Priemerný ročný výnos (pred zdanením, hrubý) sa pohybuje od 2,5 % do 4 %. Pri určitých nehnuteľnostiach, najmä tých, ktoré sú žiadané v zdravotníctve (napr. kliniky, kancelárie) alebo študentmi, však môže byť výnos výrazne vyšší – až 6 – 8 % ročne .

Ako som už uviedol, dopyt na viedenskom trhu s nehnuteľnosťami je taký vysoký, že nehnuteľnosti sa často prenajímajú do 24 hodín. Toto je skutočná trhová realita, bez preháňania.

Ceny bývania vo Viedni stabilne rastú už 30 – 40 rokov. Ani v rokoch 2022 – 2023, keď úrokové sadzby z úverov prudko vzrástli, trh sa nezrútil, len mierne spomalil. Od roku 2024 sa rast opäť zrýchlil a všetko nasvedčuje tomu, že sa tak skoro neskončí. Do roku 2034 sa očakáva, že ceny vzrastú o 55 % v porovnaní so súčasnou úrovňou .

Prečo ceny tak stabilne rastú? Odpoveď je jednoduchá: je takmer nemožné postaviť nové bývanie v samom centre Viedne. Kvôli historickým budovám mesta, architektonickým predpisom a prísnym stavebným predpisom sa nové bývanie v centre prakticky nestavia. Ľudia tam však stále chcú bývať – dopyt je neochvejný! Porovnajte to s Dubajom: tam sa stavajú celé štvrte, zatiaľ čo vo Viedni je každá nová budova v centre prakticky jedinečnou udalosťou, nie bežným javom.

Rakúsky trh s investičnými nehnuteľnosťami je rozmanitý a siaha od rezidenčných až po komerčné. Každá možnosť má svoje jedinečné vlastnosti, prináša rôzne výnosy a so sebou nesie rôzne riziká. Ktorú si vybrať? Záleží na vašej stratégii: stabilné nájomné, zhodnocovanie aktív v priebehu času alebo diverzifikácia portfólia.

Investovanie do rezidenčných nehnuteľností vo Viedni vyzerá sľubne. spoločnosti Knight Frank zaraďuje toto mesto medzi desať najpríťažlivejších európskych miest pre investorov. Eurostat : ceny bývania vo Viedni rastú ročne o 4 – 6 %, pričom v rozvinutých oblastiach je rast ešte výraznejší. V porovnaní s inými hlavnými mestami dosahuje Viedeň veľmi stabilné výsledky.

Viedeň ponúka investorom priaznivé podmienky. Jej nehnuteľnosti sú atraktívne vďaka spoľahlivým reguláciám, vysokej kvalite života a stabilnému dopytu.

Trh sa zámerne odkláňa od špekulácií a kladie dôraz na dlhodobé prenájmy, energetickú účinnosť a otvorené transakcie. V konečnom dôsledku z toho vyhráva každý: obyvatelia si užívajú pohodlie a investori stabilný a predvídateľný trh.

Viedeň sa trvalo radí medzi najziskovejšie mestá v Európe pre dlhodobé investície do nehnuteľností. Existuje na to niekoľko dôvodov: vynikajúca kvalita života, pohodlný prístup ku všetkým službám a stabilné prostredie. Preto sú medzinárodní investori takí ochotní investovať do viedenských nehnuteľností.

Viedeň má oproti ostatným hlavným mestám EÚ výraznú výhodu: pravidlá trhu s nehnuteľnosťami sú jasné a stabilné. To znamená mierne dane a spoľahlivú ochranu vlastníckych práv. Tieto podmienky vytvárajú ideálne prostredie pre stabilný rast hodnoty vašej investície a stabilný príjem z prenájmu.

Osobitnú pozornosť si zaslúži regulácia krátkodobých prenájmov . Regulácie Airbnb v mnohých oblastiach obmedzujú prehrievanie trhu a špekulatívne zvyšovanie cien.

Napriek všetkým svojim výhodám je Viedeň stále lacnejšia ako iné európske hlavné mestá. Prečo? Existuje veľa trhových regulácií, neexistuje umelá inflácia cien a rast je pomalý a opatrný. Ale práve to je základ pre sebavedomý rast v budúcnosti. Analytici odhadujú, že do roku 2034 by ceny mohli vzrásť o 50 – 55 %. Platí to najmä v oblastiach, kde je nedostatok bytov a domov.

Pre úspešné investovanie do nehnuteľností vo Viedni si najprv musíte vybrať správny byt alebo dom. Trh je tu pokojný, ale existuje veľa pravidiel. Preto je obzvlášť potrebný skúsený človek: je to kúpa, ktorá vám môže zarobiť peniaze. Ako? Presným výpočtom nákladov, starostlivým plánovaním a kúpou za menej, ako je skutočná cena. Tu sa netreba ponáhľať, na rozdiel od horúcich, prehriatych trhov. Rozhodnutia sa robia po overení čísel a s plánom do budúcnosti.

Vo Viedni je v danom čase na predaj až 7 500 nehnuteľností . Podľa našich odhadov je však len približne 2 % z nich skutočne dobrých a predstavujú dobrú investíciu. Podstatné je, že kľúčový je múdry výber. Musíte skontrolovať veľa vecí: stav domu/bytu, legalitu dokumentov, potenciálny nárast ceny a jednoduchosť prenájmu.

Aktívne využívame umelú inteligenciu a strojové učenie na spracovanie rozsiahlych databáz . Patria sem údaje o cenách, skutočných transakciách, rozvoji rôznych štvrtí, dopyte po prenájmoch a kúpach v rôznych lokalitách a ďalšie dôležité ukazovatele. V prvej fáze algoritmy identifikujú najsľubnejšie možnosti. V druhej fáze naši odborníci osobne obhliadnu každú takúto nehnuteľnosť.

Sekundárny trh ponúka najlikvidnejšie bývanie. Tieto nehnuteľnosti sa často nachádzajú v historických štvrtiach a sú trvalo žiadané medzi dlhodobými nájomníkmi. Je možné nájsť tu byt za nižšiu cenu, ako je trhová cena, berúc do úvahy rozvojové vyhliadky budovy a okolia, blízkosť dopravy a stav nehnuteľnosti. Kľúčové je však overiť právnu integritu transakcie, spoľahlivosť nájomníkov a riadne fungovanie všetkých inžinierskych sietí.

Viedenské novostavby ( Neubau ) sú atraktívne svojím štýlom a moderným dizajnom. Sú energeticky úsporné a vysoko kvalitné. Ich ceny sú však často o 30 – 40 % vyššie ako ceny bytov podobnej veľkosti na sekundárnom trhu.

Vysoká cena novostavieb nie je spôsobená len ich kvalitou. Je to aj kvôli vysokým nákladom na samotné projekty, ťažkostiam s dodávkou materiálu a značným rizikám, ktoré developer podstupuje. Kľúčom k úspechu investorov je realisticky posúdiť, či budúce zvýšenie ceny tohto bytu skutočne vyváži počiatočnú prémiu.

Malé byty sú lákavé kvôli nízkym príjmom, ale vo Viedni nie sú pre každého. Ich hlavnými nájomníkmi sú študenti, migrujúci pracovníci a migranti. To znamená viac starostí: neustále hľadáte nových nájomníkov a neustále sledujete nájomné. Takéto nehnuteľnosti odporúčame iba v dôveryhodných oblastiach a iba v prípade, že jasne viete, kto si ich bude prenajímať a ako ich budete spravovať.

Dlhodobé prenájmy sú najspoľahlivejšou možnosťou. Obyvatelia tu bývajú dlhodobo, 5 – 10 rokov, na rozdiel od tých, ktorí si prenajímajú byt na pár dní. Zvyčajne si byt prenajímajú prázdny, bez nábytku, a všetky podmienky sú jasne definované zákonom. To pomáha výrazne ušetriť na nákladoch na údržbu a zabezpečiť si presný príjem. Mestské úrady Viedne aktívne podporujú tento typ dlhodobého prenájmu.

Turistické prenájmy vo Viedni sú veľmi zložité, pretože úrady výrazne sprísnili predpisy. Od roku 2024 sú krátkodobé prenájmy povolené iba v určitých schválených oblastiach. Tento biznis si vyžaduje neustály dohľad: musíte byť dôkladne oboznámení so všetkými zákonmi a byť pripravení spravovať byt 24 hodín denne, 7 dní v týždni. Preto sa oň zaujímajú predovšetkým skúsení investori s viacerými nehnuteľnosťami a vlastným tímom pre upratovanie a správu hostí.

Komerčné nehnuteľnosti čelia bodu zlomu. Boom online nakupovania zanechal mnoho obchodov a skladov voľných. Dopyt však vzrástol po iných formátoch: súkromných kanceláriách, servisných prevádzkach a klinikách. Kľúčom k úspechu v tomto chaose je buď nájomca so zaručenou solventnosťou, alebo inteligentný plán na kompletnú prestavbu starých priestorov pre moderné potreby.

Na štvrtiach záleží. Viedeň sa skladá z 23 úplne odlišných obvodov. Každý z nich má svoje vlastné pravidlá: ceny kolíšu vlastným tempom, výstavba je všade obmedzená a ľudia, ktorí tam žijú, sú rôznorodí. Aj v rámci jedného obvodu sa vyhliadky na ulice môžu dramaticky líšiť! My sa ponoríme hlbšie do problematiky: analyzujeme obrovské množstvo údajov o predaji a nachádzame presne tie podhodnotené zákutia, kde ceny prudko stúpajú. Naši klienti tak nielen investujú do viedenských nehnuteľností , ale kupujú si nehnuteľnosti s rastovým potenciálom.

Existujú rôzne spôsoby, ako investovať do nehnuteľností vo Viedni. Všetko závisí od toho, kto ste (aké je vaše občianstvo), koľko chcete investovať, aké sú vaše ciele a ako aktívne ste ochotní sa zapojiť. Ponúkame rôzne možnosti: od jednoduchej kúpy bytu na vlastné meno až po zložitejšie možnosti prostredníctvom spoločností z EÚ alebo investície do veľkých realitných fondov.

Ak ste občanom EÚ alebo Európskeho hospodárskeho priestoru (napr. Nemecko, Francúzsko, Poľsko), môžete si byt vo Viedni kúpiť voľne a bez akýchkoľvek ďalších podmienok . Pre občanov iných krajín (ako je Ukrajina, USA alebo Spojené kráľovstvo) sú však pravidlá prísnejšie: priama kúpa je povolená až po schválení osobitnej žiadosti úradom magistrátu vo Viedni.

Nie každý toto povolenie dostane. Šancu majú iba tí, ktorí majú silné väzby na Rakúsko – žijú tu, pracujú, podnikajú alebo platia dane. Čakanie na rozhodnutie môže trvať mesiace a neexistuje žiadna záruka, že bude udelené.

Toto je najpohodlnejšia a najobľúbenejšia možnosť pre občanov iných krajín. Existujú dve hlavné trasy:

● Založte si vlastnú rakúsku spoločnosť (napríklad GmbH)

● Nakupujte prostredníctvom ready-made spoločnosti z inej krajiny EÚ (napríklad Slovensko, Cyprus alebo Írsko)

Tento prístup eliminuje potrebu získania špeciálneho vládneho povolenia na kúpu, výrazne zjednodušuje predaj alebo prevod nehnuteľností, umožňuje legálne zníženie daňového zaťaženia a tiež umožňuje okamžitý prenájom alebo predaj nehnuteľnosti.

Je dôležité pamätať na:

● Povinné vedenie finančných dokladov (účtovníctva) a predkladanie výročných správ

● Pravidelné výdavky na údržbu spoločnosti

● Dane v Rakúsku zo zisku spoločností, príjmov z prenájmu a dividend

Ak je správne štruktúrovaný, je to najefektívnejší spôsob investovania do nehnuteľností z dlhodobého hľadiska.

Nechcete spravovať svoju nehnuteľnosť? Realitné investičné fondy (REIF) sa o všetko postarajú za vás. Kúpite si podiel v už existujúcom portfóliu nehnuteľností a tie spravujú profesionáli. Váš príjem závisí od výšky vašej investície.

Ideálna voľba pre tých, ktorí neradi riskujú a nechcú strácať čas transakciami a nájomníkmi.

Rakúsko rozlišuje kupujúcich nehnuteľností podľa štátneho občianstva. Občania EÚ (ako napríklad Nemci, Poliaci a Francúzi) si preto môžu kúpiť nehnuteľnosť bez obmedzení – vo Viedni alebo v ktoromkoľvek inom meste. Všetci ostatní (Ukrajinci, Američania, Briti a ďalší) musia získať povolenie od magistrátu, teda viedenskej mestskej správy.

Na získanie tohto povolenia musíte mať väzbu na Rakúsko: mať tam povolenie na pobyt, pracovať alebo podnikať, alebo tam platiť dane. Bez takejto väzby sa proces môže ťahať mesiace a často končí zamietnutím.

V takýchto situáciách klientom odporúčame zvážiť inú možnosť: kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti registrovanej v EÚ (napríklad rakúska GmbH alebo estónska spoločnosť). Toto je úplne legálne. Stále budete jej plným vlastníkom a môžete s nehnuteľnosťou nakladať podľa vlastného uváženia.

1. Výber formy vlastníctva

Nehnuteľnosti si môžete zaregistrovať na svoje meno alebo na meno svojej spoločnosti. Pomôžeme vám pochopiť, ako najlepšie zaregistrovať vlastníctvo, aby ste minimalizovali dane, ochránili svoj majetok a dosiahli svoje ciele.

2. Overenie objektu (due diligence)

Pred kúpou overujeme technické aj právne aspekty: od zákonnosti práv až po dlhy a skryté obmedzenia nehnuteľnosti.

3. Kaufanbot – predbežná dohoda

Dokument, ktorý potvrdzuje vaše pevné rozhodnutie o kúpe. Uvádza kľúčové podmienky a notársky podpis ho robí záväzným. To predávajúcemu zaručuje, že svoj názor nezmeníte.

4. Kúpno-predajná zmluva (Kaufvertrag)
Tento dokument vypracuje právnik a obsahuje všetky podmienky transakcie. Po jeho podpísaní kupujúcim aj predávajúcim sa začína s papierovaním a prevodom peňazí.

5. Zápis do katastra nehnuteľností (Grundbuch)

Náš právnik predloží všetky potrebné dokumenty do oficiálnej databázy (registra). Po zaznamenaní a potvrdení všetkého kupujúci oficiálne získa vlastníctvo nehnuteľnosti.

6. Zúčastnené strany transakcie

Rakúska transakcia zvyčajne zahŕňa:

• Kupujúci a predávajúci (alebo ich zástupcovia)
• Transakciu sprevádza právnik
• Notár – overuje podpisy, kontroluje dokumenty
• Bankový alebo trustový platobný systém – napríklad McLean Atalios alebo Banked Household
• Realitný maklér – zvyčajne zastupuje záujmy predávajúceho

Transakcia zvyčajne zahŕňa:

• Kupujúci a predávajúci (sami alebo prostredníctvom svojich asistentov).
• Právnik pomáha pri vykonávaní transakcie a môže konať na základe plnej moci.
• Notár skontroluje dokumenty a overí podpisy.
• Špeciálny účet : banka alebo platobný systém (napr. McLean, Atalios, Banked Household).
• Realitný maklér najčastejšie pomáha predávajúcemu nájsť kupca.

7. Kontrola proti praniu špinavých peňazí: transparentnosť na prvom mieste

Rakúsko má veľmi prísne predpisy proti praniu špinavých peňazí (AML). Musíte poskytnúť dokumenty potvrdzujúce legálny pôvod vašich finančných prostriedkov. Táto požiadavka sa vzťahuje na fyzické aj právnické osoby. Pomôžeme vám správne zhromaždiť a pripraviť všetky potrebné dokumenty, aby všetko prebehlo hladko, bez chýb alebo právnych problémov.

Rakúske zákony zabezpečujú transparentnosť a bezpečnosť investovania do nehnuteľností vo Viedni pre každého. Miestnou zvláštnosťou tohto procesu je jeho zdĺhavosť (rakúske byrokratické procesy, rovnako ako ľudia v tejto oblasti, sú pomalé) a potreba zapojiť platených externých špecialistov z rôznych odborov (právnikov, realitných maklérov, notárov a bánk).

Nepopierateľnou výhodou je, že všetky fázy sú prísne regulované, čo vedie k minimálnemu riziku chýb alebo podvodov. Ako spoločnosť s medzinárodnými skúsenosťami považujeme rakúsky systém za dokonale vyvážený: je štruktúrovaný, spoľahlivý a poskytuje dôveru v každom kroku.

Pre úspešnú investíciu je dôležité nielen vybrať si správnu nehnuteľnosť, ale aj starostlivo vypočítať budúci zisk. Zároveň nezabudnite na žiadne dodatočné výdavky. Nižšie je uvedený príklad reálnej transakcie, ktorý ukazuje, ako to funguje na dnešnom trhu.

Príklad výpočtu:

Objekt : Byt na sekundárnom trhu

Kúpna cena: €300 000

Celková suma transakcie: približne 330 000 €

Príjem z prenájmu

• Príjem z prenájmu: 1 400 € mesačne (16 800 € ročne)

• Náklady na údržbu (poistenie, väčšie opravy atď.): 300 – 320 € mesačne

• Čistý príjem: ~1 100 € mesačne

• Ročný výnos: približne 4%

Náklady na energie

V prípade dlhodobého nájmu je nájomca zodpovedný za úhradu všetkých účtov za energie:

• Elektrina (po individuálnej dohode)

• Kúrenie a voda (ak nie sú zahrnuté v nákladoch na domácnosť)

• Internet a televízia

Nájomná zmluva je vyhotovená na meno nájomcu. To znamená, že majiteľ má menej výdavkov a jeho príjem je stabilný a jasný.

Zdaňovanie

Výška daní závisí od viacerých faktorov, ako je forma vlastníctva a štátna príslušnosť investora:

• Súkromné ​​osoby: Daň z prenájmu v Rakúsku je až 25 %.

• Spoločnosti: daň sa môže znížiť (napríklad s prihliadnutím na odpisy majetku, náklady na správu a opravy).

Pre minimalizáciu a optimalizáciu zdanenia odporúčame konzultáciu so špecialistom o všetkých kľúčových otázkach. Pomôžeme vám optimalizovať vašu investičnú štruktúru a vybudovať efektívny model vlastníctva – stačí nás kontaktovať.

Váš zisk nepochádza len z prenájmu, ale aj zo zhodnotenia samotnej nehnuteľnosti. Odborníci vrátane Publikationen odhadujú, že viedenský trh s nehnuteľnosťami by sa do roku 2034 mohol zhodnotiť až o 55 %. Investícia vo výške 330 000 EUR dnes mohla potenciálne premeniť na 510 000 EUR za deväť rokov. Sčítaním príjmov z prenájmu a zhodnotenia ceny získate približne 6 – 7 % ročne s nižším rizikom ako pri investovaní do akcií.

Investičné stratégie

• Dlhodobý prenájom – stabilný príjem, minimálne starosti, právne záruky.
• Krátkodobá špekulácia je zisková pri nákupe pod trhovou cenou, ale vyžaduje si skúsenosti, rýchlosť a ochotu riskovať.
• Hybridný model – prenájom na 3 – 5 rokov a predaj za maximálnu cenu. Flexibilný prístup.

Hypotéka: Je financovanie možné?

• Pre obyvateľov EÚ : Získanie pôžičky je možné: potrebujete len príjem a dobrú úverovú históriu. Postup je štandardný.
• Pre nerezidentov : Možné prostredníctvom špecializovaných inštitúcií. Vyberieme banku a krok za krokom vás prevedieme od žiadosti až po podpis.

Jednou z kľúčových fáz je nájdenie dobrých nájomníkov. O to sa stará správcovská spoločnosť, ktorá:

• hľadanie nájomníkov prostredníctvom dôveryhodných webových stránok;
• ukazuje byt a rokuje s kandidátmi;
• kontroluje, či môžu platiť;
• správne vypracuje nájomnú zmluvu v súlade s miestnymi zákonmi.

Vďaka tomu je menej pravdepodobné, že sa stretnete s neplatením alebo voľnými nehnuteľnosťami a peniaze prichádzajú pravidelne.

Ak je nehnuteľnosť zakúpená so „základnou“ povrchovou úpravou alebo vyžaduje modernizáciu, správcovská spoločnosť môže kompletne zabezpečiť opravy a projektový projekt:

• vývoj a schválenie rozloženia s výberom štýlu;
• nákup nábytku, vybavenia a materiálov;
• kontrola dodávateľov a pracovných procesov;
• v prípade potreby získanie licencie na krátkodobý prenájom.

Cieľom je vytvoriť atraktívny

Správcovská spoločnosť poskytuje kompletný sortiment údržbárskych služieb vrátane ubytovania a opráv:

• udržiavanie komunikácie s nájomníkmi;
• organizácia technickej údržby inžinierskych systémov;
• platba účtov za energie (ak je to potrebné);
• príprava a predkladanie správ vlastníkovi (mesačne, štvrťročne).

Investor má prístup k transparentnému reportovaniu o príjmoch a výdavkoch a rozhoduje na diaľku.

Hlavnou výhodou našej komplexnej služby je úspora času. Nebudete sa musieť sami orientovať v miestnych detailoch. Môžete žiť v inej krajine a zabudnúť na papierovačky – my sa o všetko postaráme.

Spolupracujeme so spoľahlivými spoločnosťami spravujúcimi nehnuteľnosti vo Viedni a po celom Rakúsku. Vďaka tomu máte k dispozícii riešenie na kľúč, ktorému môžete dôverovať: všetko je transparentné a transparentné.

Menové riziko postihuje tých, ktorí poberajú príjem v iných menách, napríklad v dolároch. Keďže všetky platby v Rakúsku sa uskutočňujú v eurách, výkyvy výmenných kurzov môžu znížiť zisky. Aby ste sa tomu vyhli, môžete sa zaistiť proti výkyvom výmenných kurzov alebo investovať iba do projektov v rámci eurozóny.

Právne riziká vznikajú, ak je transakcia vykonaná nesprávne, dokumenty sú v poriadku alebo je nájomná zmluva nekalých podmienok. Chrániť sa je jednoduché: jednoducho si najmite kompetentného právnika. Preskúma byt, predávajúceho a všetky zmluvné podmienky a vypracuje riadnu zmluvu.

riziká spojené s prenájmom patrí situácia, keď je byt prázdny bez nájomníka, nájomník prestane platiť alebo sa vyskytnú problémy s vysťahovaním. Starostlivý výber nájomníkov, vyjednávanie nájomnej zmluvy so skúseným agentom a poistenie na krytie straty príjmu môžu pomôcť zmierniť tieto riziká.

V Rakúsku si môžete zaobstarať rôzne druhy poistenia na ochranu svojho majetku:

• poistenie samotného bytu alebo domu (proti požiaru, povodni, poškodeniu a iným problémom);
• poistenie pre prípad, že by ste niekomu náhodou spôsobili ujmu alebo škodu (napríklad zaplavením susedov zdola);
• poistenie proti strate príjmu z prenájmu (ak byt nie je možné z akéhokoľvek dôvodu prenajať).

Tieto poistné zmluvy vám pomôžu vyhnúť sa neočakávaným výdavkom spôsobeným problémami a zároveň si udržať stabilný príjem z prenájmu vašej nehnuteľnosti.

Ak kupujete byt, ktorý je ešte vo výstavbe, nezabudnite si overiť dôveryhodnosť developera. Odporúčame venovať pozornosť nasledujúcim bodom:

• Aké domy už postavil?
• Čo o ňom hovoria?
• Má silné financie?
• Je s pozemkom a dokumentmi všetko v poriadku?

Pred uzavretím transakcie si nezabudnite najať profesionálneho právnika a realitného makléra, aby overili všetky informácie.

Keď ceny rastú (inflácia), investičné nehnuteľnosti v Rakúsku zostávajú jedným z najspoľahlivejších spôsobov investovania. Byty a domy vo Viedni historicky rastú na hodnote a ich prenájom poskytuje príjem, ktorý kompenzuje rastúce ceny všetkého ostatného. Navyše, samotná skutočnosť, že vlastnia „skutočné“ aktívum, dáva investorom dlhodobú istotu a pokoj.

Od roku 2023 do roku 2025 zostali ceny bytov a domov vo Viedni prakticky nezmenené. A to aj napriek rastúcim životným nákladom (inflácii) a nákladom na pôžičky v eurozóne, ktoré sa zvýšili v dôsledku Európskej centrálnej banky. Tento pokoj na trhu nie je náhodný: prísne regulácie, malý počet nových ponúk a nedostatok vzrušenia vytvárajú stabilné a predvídateľné prostredie.

Zmeny sú však už viditeľné. Zníženie úrokových sadzieb ECB otvára novú kapitolu: hypotéky opäť zlacňujú, čo uľahčuje ich kúpu. Dopyt rastie – nielen zo strany cudzincov, ale aj zo strany samotných Rakúšanov. A keďže ponuka bývania je stále obmedzená, trh sa pomaly, ale isto presúva k vyšším cenám.

Viedeň nie je ako Berlín alebo Praha, kde ceny môžu prudko stúpať. Tu sa všetko mení postupne a plynulo. Vidíme čoraz viac ľudí, ktorí si chcú kúpiť bývanie v zavedených štvrtiach – v tých, ktoré majú všetko, čo potrebujú: parky, obchody, školy a dobrú dopravu.

Viedeň sa mení vďaka Smart City Vienna , jednému z najlepších na svete. Mesto nerastie prostredníctvom nových predmestí, ale prostredníctvom obnovy starších štvrtí. Rozvoj nejde do šírky, ale do hĺbky: prostredníctvom rekonštrukcií, viacúčelového rozvoja, zlepšovania energetickej účinnosti a digitalizácie. Tento prístup vytvára kvalitné mestské prostredie, ktoré je atraktívne pre bývanie a investície.

Viedeň je stabilné a pohodlné mesto na život, ktoré priťahuje ľudí z celého Rakúska aj zo zahraničia. Do roku 2030 sa očakáva, že populácia mesta vzrastie o 200 000. Tempo bytovej výstavby však necháva veľa priestoru na zlepšenie, čo nepochybne z dlhodobého hľadiska spôsobí značný nedostatok rezidenčných nehnuteľností.

Dôležité je, že do Viedne prichádzajú ľudia na dlhé trate: dobrí pracovníci, rodiny s deťmi a ľudia so slušnými platmi. Títo obyvatelia platia stabilné nájomné, vďaka čomu sú investície do nehnuteľností spoľahlivejšie a ziskovejšie.

Viedeň napokon zostáva jedným z najlepších miest na život na svete. Áno, Kodaň sa v roku 2025 nečakane umiestnila na prvom mieste, ale Viedeň stále vyniká v mnohých dôležitých oblastiach: vynikajúca doprava, dobré nemocnice, bezpečné ulice, krásne budovy, kvalitné vzdelávanie a príjemná klíma.

Čo to znamená pre investorov? Investovanie do nehnuteľností vo Viedni nie je o rýchlom zárobku. Je to dlhodobá investícia, ktorá trvá 5 – 10 rokov: premyslená, zrozumiteľná a s minimálnym rizikom. A práve teraz je to obzvlášť lukratívna investícia: úvery sú lacnejšie, mesto sa stáva ľudnatejším a rozvíja sa. Je to skvelá príležitosť a už sa objavuje.

Aby som ilustroval, ako to funguje v reálnom živote, podelím sa o niekoľko reálnych transakcií, ktoré sme pre klientov dokončili v roku 2024. Každý byt sme hľadali konkrétne na základe cieľov a možností investora – s ohľadom na jeho rozpočet, ochotu investovať, požadovaný výnos a predpokladanú životnosť.

Prípad 1: Druhý obvod – 64 m², výnos 4,5 %

Pre investora, ktorý sa nebál kúpiť byt, ktorého cena by mohla rásť, sme našli možnosť v Leopoldstadt (2. obvod). Byt s rozlohou 64 metrov štvorcových sa nachádza v budove zo 60. rokov 20. storočia. Bol v zlom stave – potreboval rekonštrukciu, ale to pomohlo výrazne znížiť kúpnu cenu.

Prenájom bytu sme zrekonštruovali a rýchlo začal prinášať 4,5 % ročne – viac ako je priemer na trhu. Tento príklad dokonale ilustruje pravidlo: kúpte za dobrú cenu, získajte dobrý zisk.

Prípad 2: Štvrtý obvod – 2-izbový byt, výnos 3,8 %

Byt vo Wieden , prestížnom centre mesta. Kúpili sme byt v budove postavenej v roku 1973. Oblasť je veľmi prestížna, byt sa nachádza v tichom, zelenom dvore a metro je veľmi blízko. Investor nebol z Európskej únie, takže sme museli na uzavretie obchodu získať špeciálne povolenie.

Hoci bola cena vyššia vďaka výbornej lokalite, prenájom bytu prináša 3,8 % . Dôležité je, že cena tohto bytu porastie rýchlejšie ako priemer v meste. Táto možnosť je ideálna pre tých, ktorí hľadajú bezpečnú investíciu s potenciálom rýchleho výnosu.

Prípad 3: Desiaty obvod – 71 m², výnos 4,2 %

Kúpili sme si veľký byt hneď vedľa metra vo Favoriten . Štvrť nie je práve najluxusnejšia, ale rýchlo sa zlepšuje a ceny sú stále dostupné. Do centra mesta je to len 15 minút jazdy autom. Túto lokalitu sme si vybrali kvôli pohodlnému dopravnému spojeniu a nádeji, že oblasť sa stane populárnejšou a drahšou. Vďaka tomu byt už teraz prináša 4,2 % a je veľká šanca, že jeho cena sa časom s rozvojom okolitej infraštruktúry zvýši.

Prípad 4: Novostavba v okrese 22 – 54 m², výnos 3,2 %

Pre klienta, ktorý chcel jednoducho investovať a zabudnúť na to, sme našli nový, hotový byt s rozlohou 54 metrov štvorcových v Donaustadt . Táto moderná nehnuteľnosť si nevyžaduje žiadne rekonštrukcie a okamžite sme ju prenajali. Výnos je tu o niečo nižší – 3,2 % ročne. Je to však ideálna možnosť na kľúč: minimálna námaha a starosti. Vynikajúca voľba pre tých, ktorí si cenia pokoj a investičnú bezpečnosť.

Prípad 5: Okres 15 – 3-izbový byt, výnos 4,4 %

Našli sme byt pre investora zo Spojených arabských emirátov v Rudolfsheim-Fünfhaus . Oblasť je výhodná na cestovanie (dobrá verejná doprava) a veľa ľudí si chce prenajať byt. Ide o trojizbový byt s rozlohou 70 m² v budove z 80. rokov 20. storočia, neďaleko železničnej stanice Westbahnhof.

Byt bol v dobrom stave, potreboval len kozmetické rekonštrukcie. Všetko sme zariadili na diaľku, vrátane rekonštrukcie a kúpy nábytku. Stálo to približne 15 000 eur . Vďaka rekonštrukcii sme rýchlo našli nájomníkov.

Byt teraz generuje 4,4 % . Majiteľ nevyžaduje prakticky žiadnu účasť. Správcovská spoločnosť sa stará o všetku bežnú správu bytu a správu nájomníkov. Je to vynikajúca voľba pre tých, ktorí chcú stabilný príjem a očakávajú, že hodnota bytu sa zvýši, pričom svoju investíciu spravujú na diaľku a bez akýchkoľvek problémov.

Investovanie do nehnuteľností vo Viedni nie je len o krásnych budovách. Je to spôsob, ako ochrániť svoje peniaze v krajine, kde je všetko jasné, bezpečné a čestné. Robím to preto, lebo tu je skutočná hodnota: ceny stabilne rastú, pravidlá sú jasné a takmer žiadne prekvapenia.

Za posledných niekoľko rokov sme pomohli mnohým klientom z Európy a ďalších krajín. Pomohli sme nováčikom vyhnúť sa chybám, nájsť nehnuteľnosti s reálnym potenciálom zhodnotenia, správne zrealizovať nákupy a vypočítať budúce príjmy. A čo je najdôležitejšie, vždy pracujeme pre vás, nie pre predávajúceho.

Mojím cieľom nie je predať vám byt za každú cenu, ale pomôcť vám urobiť inteligentné investičné rozhodnutie. Nie sme realitní makléri, developeri ani sprostredkovatelia. Sme vaši konzultanti. A vieme, kde vo Viedni nájdete byt, ktorého cena sa zvýši, kde nájdete byt, ktorý sa dá ľahko prenajať, a kde je najlepšie vôbec neinvestovať.

Pomáhame iba s priamymi kúpami nehnuteľností . Nepracujeme s nehnuteľnosťami, ktoré sú rozdelené medzi viacerých vlastníkov. Minimálna suma, s ktorou začíname pracovať, je 250 000 . Ak hľadáte byt alebo dom vo Viedni na dlhodobý prenájom, chcete ušetriť peniaze alebo jednoducho chcete porozumieť miestnemu trhu s nehnuteľnosťami, kontaktujte nás. Radi sa s vami podelíme o všetko, čo vieme, a pomôžeme vám urobiť správne rozhodnutie.