Numa listagem de apartamentos em Viena, poderá ver termos como “Nutzfläche”, “Rücklage”, “Wohnungseigentum” ou “Baurecht”. O contrato incluirá ainda “Kaufanbot”, “Treuhandkonto” e “Aufsandungserklärung”. A tradução ajuda a clarificar as palavras, mas nem sempre explica os direitos, as despesas e as obrigações que elas acarretam.
Por exemplo, o Kaufanbot pode atrair um comprador mesmo antes da assinatura de um contrato detalhado. Um "Rücklage" (um "Rücklage") não significa que a casa terá dinheiro suficiente para futuras renovações. E Neubau (um "edifício novo") num anúncio não indica necessariamente um edifício recém-construído.
Este dicionário de imóveis de Viena explica os termos utilizados na escolha, compra e posse de imóveis na Áustria. Cada termo é definido e inclui informação sobre os pontos que os compradores devem observar. As definições ajudam a preparar as conversas sobre um imóvel específico com um agente imobiliário, advogado, notário ou consultor fiscal.
Como utilizar um dicionário
Os termos estão agrupados de acordo com as tarefas do comprador:
1.º Transação e registo de propriedade.
2.º Formas de propriedade e objetos de investimento.
3.º Locação e direitos de arrendamento.
4.º Edifício, planta e área.
5.º Impostos, taxas e despesas.
6.º Documentação do apartamento e da casa.
7.º Partes envolvidas na transação e organismos governamentais.
No final, compilámos uma lista de erros de tradução comuns, respostas a perguntas frequentes e uma breve lista de documentos para consulta. A terminologia é explicada; cálculos e procedimentos detalhados encontram-se nas secções específicas do blogue.
1. Transação e registo de direitos de propriedade
Na compra de um imóvel na Áustria, a assinatura do contrato e o registo da propriedade são etapas distintas. A propriedade é formalizada com o averbamento no livro de escrituras. A entrega das chaves e o pagamento podem ocorrer noutras datas especificadas no contrato.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Kaufanbot | Uma oferta de compra sob condições específicas. Normalmente, vincula o comprador por um período determinado. Se o vendedor aceitar uma oferta suficientemente específica em tempo útil, poderá ser criado um contrato juridicamente vinculativo. Isto não é simplesmente um pedido de visita ou uma reserva. |
| Bindungsfrist | O período durante o qual uma oferta de compra permanece vinculativa para quem a propõe. Antes de assinar, é importante verificar a data de vencimento e os termos de rescisão acordados. |
| Anbotsannahme | Aceitação da oferta pelo vendedor. As consequências jurídicas dependem do conteúdo da oferta, do prazo de aceitação e dos termos e condições especificados. |
| Contrato de compra | Um contrato de compra e venda. Estabelece a propriedade, o preço, os pagamentos, a transferência, as garantias e outros termos. O registo da propriedade exige documentos no formato prescrito, incluindo a devida certificação das assinaturas. |
| Aufsandungserklärung | Consentimento expresso para efetuar um registo específico no Grundbuch (registo de propriedade). Numa transação de compra e venda, isto refere-se geralmente ao consentimento do vendedor para registar a propriedade do comprador. Pode estar contido no contrato ou num documento separado. |
| Mão fiel / Mão fiel | Suporte fiável para transações: um representante autorizado gere os fundos e documentos dentro dos termos acordados. O âmbito da confiança e o procedimento de pagamento ao vendedor são importantes. |
| Conta Treuhand / Conta Ander | Uma conta fiduciária para a guarda e transferência de fundos. O nome da conta em si não explica os termos de proteção; é necessário analisar o contrato fiduciário e os critérios para o pagamento. |
| Livro básico | O cadastro imobiliário é um registo estatal de direitos sobre imóveis. Regista proprietários, direitos registados e ônus. O extrato é lido em conjunto com os documentos relacionados. |
| Einverleibung | O registo final de um direito no Grundbuch, como um título de propriedade ou uma hipoteca. Numa transação comercial padrão, é o registo que faz do comprador o proprietário. |
| Einlagezahl (EZ) | O número de registo de um imóvel dentro de uma comunidade cadastral. É utilizado para identificação em conjunto com a designação Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Uma comunidade cadastral é uma unidade de registo territorial. O seu nome e número ajudam a identificar corretamente uma propriedade no registo. |
| Número de peça principal | Número da parcela de terreno na comunidade cadastral. Uma entrada no Grundbuch pode incluir várias parcelas. |
| Anmerkung der Rangordnung | Uma marca que garante prioridade para o futuro registo de uma venda ou hipoteca. Normalmente, é válida por um ano a partir da data de aprovação do pedido. Não impede o proprietário de realizar transações subsequentes. |
| Wormerkung | Registo condicional do título, que requer confirmação posterior (Rechtfertigung). Não é equivalente ao registo definitivo de propriedade. |
| Lastenfreistellung | Liberação do imóvel de quaisquer ónus acordados. Especificamente, a baixa da hipoteca do vendedor. O contrato deve especificar quais os encargos que serão removidos, por quem e à custa de quem. |
| Pfandrecht | Uma garantia real, geralmente ligada a um empréstimo. São examinadas a obrigação garantida, o montante da garantia registada e o procedimento para a sua remoção ou manutenção. |
| Dienstbarkeit / Servidão | Servidão: direito de passagem, de viagem, de utilização ou outro direito limitado sobre a propriedade de outrem. O conteúdo e o significado de um direito específico são determinados pelo documento em que se baseia. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Proibição de oneração e alienação. Pode exigir o consentimento da pessoa em favor de quem é estabelecida. A sua validade depende do fundamento jurídico e do registo. |
| Direito de compra | Direito de preferência. Ao vender, o titular desse direito pode ser obrigado a oferecer o imóvel em condições adequadas. O procedimento de venda é verificado antes da conclusão da transação. |
| Gewährleistung | Responsabilidade legal por defeitos no imóvel. É importante verificar as especificações e os termos acordados no contrato: a possibilidade de limitar a responsabilidade depende, nomeadamente, da situação das partes. |
| Übergabe | A transferência efetiva da propriedade. Normalmente, são registadas as chaves, o estado do imóvel, as leituras dos contadores e os documentos transferidos. A transferência em si não substitui o registo de propriedade. |
| Grundverkehrsbehörde | A autoridade que analisa as aquisições imobiliárias de acordo com as normas do respetivo estado federal. A autorização pode ser necessária dependendo da situação do comprador ou das características do imóvel. |
| Autossuficiência | Cálculo e transferência dos pagamentos necessários por um representante autorizado, geralmente um advogado ou notário. O comprador deverá receber o cálculo e a confirmação das ações concluídas. |
O que é importante compreender antes do Kaufanbot
Antes de assinar a proposta, é necessário acordar o preço de compra, o prazo e as condições necessárias, incluindo as restrições aplicáveis à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria. Se a transação estiver condicionada a financiamento bancário ou a uma autorização de aquisição, tal deverá estar claramente indicado nos documentos. Uma explicação verbal não substitui um contrato.
Os mecanismos de liquidação e registo funcionam em conjunto. O Rangordnung (registo) protege a prioridade do registo, o Treuhand (tesouraria) regula a movimentação de dinheiro e o Lastenfreistellung (última propriedade plena) determina a libertação de ónus. A sua aplicação e sequência são determinadas para cada transação específica.
2. Formas de propriedade e objetos de investimento
Um contrato de arrendamento permite o uso e a disposição exclusivos de um apartamento específico. Ao mesmo tempo, o proprietário detém uma parte da propriedade comum. Por isso, na compra de um imóvel, são importantes tanto a documentação do apartamento como a de todo o prédio.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Eigentum | Direitos de propriedade. O âmbito dos direitos de um proprietário depende da lei, de ónus registados e de outras restrições aplicáveis. |
| Miteigentum | Propriedade partilhada de imóveis. Uma única fração sem escritura formal não constitui propriedade exclusiva de um apartamento específico. |
| Wohnungseigentum (WE) | O direito de uso e disposição exclusivos de um apartamento específico, quarto individual ou lugar de estacionamento, associado a uma fração ideal de um imóvel comum. |
| Eigentümergemeinschaft | Uma comunidade de proprietários que atua em questões de gestão imobiliária partilhada. As decisões sobre a manutenção do edifício podem ter impacto nas despesas do proprietário do apartamento. |
| Mindestanteil | A quota-parte do imóvel comum exigida para o direito correspondente de Wohnungseigentum. A sua dimensão é comparada com os documentos relativos ao imóvel adquirido. |
| Valor útil | O valor relativo estimado de uma propriedade individual. Utilizado para determinar quotas; tem em conta a área e os ajustes de acordo com as características da propriedade. Não se trata de um preço de mercado. |
| Parifizierung | Termo utilizado na prática para determinar o Nutzwert de imóveis individuais. O cálculo em si não completa o registo predial do apartamento; os documentos pertinentes e o registo são necessários. |
| Allgemeinteile | Áreas comuns do imóvel: por exemplo, escadas, fachada, telhado ou sistemas de utilidades. A composição e os procedimentos de utilização estão especificados na documentação do edifício. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Benfeitorias legalmente associadas a um apartamento específico, como uma cave ou um terreno ajardinado. Um lugar de estacionamento pode ser uma propriedade separada; o seu estado é verificado independentemente. |
| Baurecht | Direito de propriedade sobre um edifício construído em terreno alheio. Este direito é estabelecido por um prazo de 10 a 100 anos. O prazo restante, o contrato, os pagamentos e as consequências da rescisão são aspetos importantes. |
| Superadifikat | Uma estrutura erguida em terreno alheio sem a intenção de servir de residência permanente. Trata-se de uma estrutura jurídica especial, distinta de um baurecht. |
| Direito de prazer em frutos | O direito de utilizar a propriedade de outra pessoa e de receber rendimentos da mesma. Isto pode limitar a capacidade do proprietário de utilizar ou arrendar a propriedade de forma independente. |
| Direito de habitação | O direito de residir ou utilizar uma habitação dentro de um âmbito específico. As pessoas, as instalações e a duração são determinadas pela base deste direito. |
| Genossenschaftswohnung | Termo coloquial para habitação pertencente a uma organização de habitação sem fins lucrativos, geralmente uma cooperativa. Normalmente, envolve o arrendamento ou utilização do imóvel mediante uma contribuição financeira. Uma compra posterior é possível se as condições forem cumpridas; isto não é garantido para todos os apartamentos. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Apartamento municipal/edifício residencial municipal. Este tipo de habitação é disponibilizado ao abrigo de regras especiais e não está incluído no mercado regular de apartamentos privados. |
| Vorsorgewohnung | Apartamento adquirido para geração de rendimento com arrendamento a longo prazo. A escritura não garante rendimentos, dedução de IVA ou outras vantagens fiscais. |
| Anlegerwohnung | Apartamento para investimento. Uma designação genérica de mercado para um imóvel de investimento, sem estatuto jurídico específico. |
| Bauherrenmodell | Um modelo de investimento para a participação na construção ou renovação de imóveis. Os direitos, obrigações, riscos e implicações fiscais dependem da estrutura específica do projeto. |
| Zinshaus | Um prédio de apartamentos construído para gerar rendimentos com rendas. O termo é frequentemente aplicado a edifícios de apartamentos mais antigos, mas a idade por si só não determina o seu estatuto legal. |
| Imobiliária-GmbH | Uma sociedade de responsabilidade limitada que detém bens imóveis ou realiza transações relacionadas. A compra através de uma sociedade de responsabilidade limitada não dispensa automaticamente a necessidade de licenças. |
| Acordo de partilha | Aquisição de ações ou participações numa empresa proprietária de imóveis. O comprador adquire uma participação na empresa em vez de comprar o imóvel diretamente. É necessária uma análise das obrigações da empresa e das implicações fiscais. |
Por que razão o património imobiliário é importante
Dois apartamentos do mesmo tamanho podem ter valores de propriedade (Nutzwert) diferentes e quotas diferentes na propriedade comum. Ao avaliar os pagamentos atuais, é importante verificar não só a quota, mas também o procedimento em vigor para a distribuição das despesas: a lei, os acordos de condóminos e regulamentos específicos podem prever diferentes bases de incidência.
Para a Baurecht, a data de término e as condições são analisadas separadamente. Para as Share Deals são consideradas as obrigações da empresa, a estrutura de participação e a tributação. Estas estruturas não podem ser comparadas à compra de um apartamento padrão com base apenas no preço de venda.
Ao investir em imóveis na Áustria, a forma de propriedade afecta os custos, os procedimentos de gestão e as possibilidades de utilização.
3. Contrato de locação e legislação de locação
O regime de arrendamento aplicável é importante para um apartamento destinado a arrendamento. Determina o valor da renda permitida, a proteção do inquilino e os requisitos contratuais. A simples menção das palavras "Altbau" ou Neubau num anúncio não é suficiente para determinar este regime.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| MRG — Lei do Arrendamento | A Lei do Arrendamento pode ser aplicada na íntegra, parcialmente ou não ser aplicada a um contrato específico. Outras normas aplicáveis, incluindo as normas gerais de direito civil, mantêm-se em vigor. |
| Vollanwendung | Aplicação integral do MRG. Isto inclui, entre outras coisas, regras sobre rendas aceitáveis, custos operacionais e proteção contra a rescisão do contrato de arrendamento. O método específico para determinar o arrendamento depende do imóvel e do contrato. |
| Teilanwendung | Aplicação parcial do MRG. Determinadas disposições de proteção permanecem em vigor, embora as restrições de rendimento básico previstas no MRG não se apliquem geralmente. Isto não significa falta de regulamentação. |
| Vollausnahme | Exclusão do contrato do âmbito de aplicação do MRG. Os direitos e obrigações são determinados por outras regras e condições aplicáveis ao contrato. O fundamento da exclusão deve ser comprovado. |
| Hauptmietzins | Aluguer básico. Este valor é separado de encargos adicionais, tais como despesas operacionais, taxas por serviços individuais e IVA, se aplicável. |
| Richtwertmietzins | O valor da renda é calculado com base na tabela de Richtwert, incluindo os acréscimos e descontos permitidos. Aplica-se nos casos previstos na lei, mas não a todos os apartamentos mais antigos. |
| Richtwert | Um valor base estabelecido para o estado federal para o cálculo de determinadas rendas regulamentadas. Não se trata do valor médio de mercado do arrendamento. |
| Lagezuschlag | Ao calcular o aluguer regulamentado, aplica-se uma sobretaxa de localização. A sua admissibilidade e justificação são verificadas para o endereço e contrato específicos. |
| Categoria | O valor da renda é calculado com base na categoria de equipamento do apartamento. Esta categoria está ligada a determinados acordos contratuais e transitórios, não podendo ser aplicada automaticamente a todos os apartamentos da mesma categoria. |
| Angemessener Mietzins | Uma renda razoável nos casos estipulados pelo MRG. Determinado com base nas características e localização do imóvel, e não apenas nas preferências do proprietário. |
| Befristung | Definição do prazo do contrato de arrendamento. Para os contratos residenciais no setor MRG, de acordo com as regras em vigor desde 2026, o prazo mínimo é geralmente de cinco anos para os senhorios que sejam empresários e de três anos para os senhorios que não sejam empresários ao abrigo da Lei de Arrendamento de Singapura (KSchG). A data do contrato e as disposições transitórias devem ser verificadas. |
| Befristungsabschlag | Desconto para contratos de curta duração quando aplicáveis restrições de aluguer. Este desconto não é obrigatório para todos os contratos de arrendamento na Áustria. |
| Kündigungsverzicht | Uma renúncia acordada à rescisão contratual padrão por um período específico. É importante verificar a quem se aplica e quais os motivos de rescisão que se mantêm válidos. |
| Cláusula de seguro de valor | Cláusula de ajustamento da renda com base num índice ou outro mecanismo previamente acordado. Aplica-se sujeita às restrições e exigências contratuais em vigor. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | A legislação que rege os termos da indexação das rendas. O cálculo específico depende do âmbito de aplicação, da data do contrato e das disposições transitórias. |
| Cuidado | Depósito de segurança do inquilino. Este montante destina-se a cobrir eventuais despesas razoáveis e é totalmente reembolsável no termo do contrato de arrendamento. Não se trata de um pagamento pelo imóvel. |
| Ablöse | Um pagamento, por exemplo, pela transferência de mobiliário ou por determinadas melhorias. A sua legalidade depende da natureza e da proporcionalidade da contraprestação; uma taxa excessiva para a obtenção de um contrato pode ser ilegal. |
| Investiçõesablöse | Compensação por determinados investimentos do inquilino no termo do contrato de arrendamento. A elegibilidade depende do tipo de benfeitorias realizadas e do cumprimento dos termos e condições legais. |
| Untermiete | Sublocação. A possibilidade de subarrendamento e os limites das restrições dependem do contrato e da legislação aplicável. Nem sempre é necessário um consentimento separado no mesmo formulário. |
| Eintrittsrecht | O direito de certas pessoas aderirem a um contrato de arrendamento existente em determinadas circunstâncias. O parentesco, por si só, não garante este direito. |
| Erhaltungspflicht | A responsabilidade pela manutenção e reparação de determinadas avarias. A repartição da responsabilidade entre as partes depende do regime jurídico e da natureza do trabalho. |
| Räumungsklage | Despejo ou desocupação do imóvel. Uma desocupação forçada exige o procedimento legalmente estabelecido; trocar as fechaduras por conta própria não o substitui. |
| Schlichtungsstelle | Uma autoridade municipal para determinados litígios imobiliários. Em Viena, ela analisa casos definidos por lei; não é um primeiro passo obrigatório em qualquer disputa de aluguer. |
| Taxa de contrato de arrendamento | Taxa de Contrato de Arrendamento. Isenta para contratos de arrendamento residencial; a aplicabilidade para outros tipos de contrato será determinada separadamente. |
Porque é que o ano de construção não fornece uma resposta completa?
Na determinação do MRG , são tidas em conta a data da licença de construção, a existência de propriedade do apartamento, o financiamento estatal, a criação de novas instalações e outras circunstâncias. Por exemplo, um sótão construído posteriormente num edifício antigo pode ter um regime diferente dos apartamentos dos pisos inferiores.
Para um investidor, estabelece-se primeiro o regime legal, depois verifica-se o contrato em vigor e só depois se calcula a renda do arrendamento. O valor anunciado no imóvel ou num apartamento vizinho não confirma o valor aceitável para o imóvel que está a ser adquirido.
A previsão de rendimentos também precisa de ter em conta as condições de indexação das rendas em Viena: os aumentos anuais não podem ser incorporados automaticamente.
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Estudo de caso:
O comprador planeava mudar-se para o apartamento após o término do contrato de arrendamento. Analisei o contrato e identifiquei circunstâncias que exigiam uma avaliação jurídica da validade desta cláusula. Juntamente com um advogado, determinámos que era impossível esperar que o apartamento fosse desocupado na data estipulada. Revi os critérios de seleção: para uma compra para uso próprio, era necessário um imóvel com escritura definitiva. Isto eliminou uma opção que não correspondia aos planos do comprador.
4. Edifício, layout e área
As informações contidas no anúncio ajudam a visualizar o apartamento, mas não substituem a verificação da planta, das licenças e do estado real do imóvel. Isto é especialmente importante quando se comparam tamanhos e se compram um apartamento num edifício antigo de Viena, onde é necessário verificar a documentação de eventuais renovações e remodelações.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Altbau | Um edifício antigo; no mercado vienense, este termo é frequentemente utilizado para descrever um edifício histórico. Não existe uma data única que determine todas as consequências legais. São aplicados critérios distintos para arrendamento e construção. |
| Primavera | Uma era histórica de intenso desenvolvimento urbano que se estendeu do século XIX ao início do século XX. Designa um período arquitetónico, não uma confirmação do estado técnico ou de conservação. |
| Neubau | Um edifício novo ou relativamente novo na classificação de mercado. Pode referir-se a uma casa construída há décadas. Não indica conclusão recente. |
| Primeiro beijo | Primeira ocupação. Isto pode referir-se a um imóvel novo ou ao primeiro uso após uma remodelação. É importante esclarecer exatamente o que foi construído ou renovado. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Transformação de espaços habitáveis em sótãos ou mezaninos. Verificam-se as licenças, a área registada e o estatuto jurídico independentemente da estrutura resultante. |
| Rohdachboden | Um sótão sem uso. A possibilidade de criar uma habitação depende da titularidade do imóvel, das aprovações, dos requisitos de construção e das especificações técnicas. |
| Subterrâneo | Um espaço abaixo ou parcialmente abaixo do nível do solo. O uso residencial é determinado pela finalidade permitida e pelas normas de construção. |
| Hochparterre | Piso térreo elevado. A altura das janelas, a acessibilidade e a localização exata requerem verificação no local. |
| Mezanino | Um piso intermédio, típico de alguns edifícios históricos. A sua posição e altura não podem ser determinadas com precisão apenas pelo nome. |
| Stiege | Uma escada, entrada ou secção do edifício. O número Stiege pode fazer parte do endereço e é necessário para identificar o apartamento com precisão. |
| Principal | Designação de um apartamento ou imóvel separado, por exemplo, Top 14. O número é verificado entre o anúncio, a planta, o contrato e os documentos de propriedade. |
| Gabinete | Um quarto pequeno. O termo em si não indica aquecimento independente, conformidade com os requisitos residenciais ou a possibilidade de o utilizar como quarto. |
| Loggia | Um espaço construído dentro do volume do edifício e aberto num dos lados. Se os critérios estabelecidos forem cumpridos, a sua área é incluída na Nutzfläche (área da varanda); uma loggia não é automaticamente considerada uma varanda. |
| janela saliente | Uma janela de sacada é uma parte que se projeta de uma divisão. É importante verificar a planta, as dimensões reais e o estado da estrutura. |
| Innenhof | Pátio interior. As janelas com vista para o pátio não garantem silêncio nem boa iluminação: o seu tamanho, utilização e espaços adjacentes são fatores importantes. |
| Wohnnutzfläche | Área útil de um imóvel habitacional. O procedimento de cálculo é clarificado com base nos documentos e na legislação aplicável; as designações de área publicitadas, por si só, são insuficientes. |
| Nutzfläche | Área útil utilizada nos cálculos exigidos por lei. De acordo com o MRG e o WEG, as varandas e terraços abertos não estão incluídos, mas as galerias podem estar. Para caves e sótãos, é importante a adequação para uso residencial ou comercial. |
| Categoria A, B, C, D | Classificações de equipamentos de apartamentos de acordo com o MRG. Estas têm em conta as características legalmente estabelecidas e o estado do imóvel no momento legalmente relevante. A letra da categoria não substitui a descrição dos equipamentos. |
| Widmung | A finalidade de um território ou de uma propriedade individual depende do contexto. É importante distinguir entre a finalidade urbanística do local, o uso permitido do imóvel e a finalidade especificada nos documentos de propriedade do apartamento. |
| Plano de Flächenwidmungsplan | Um plano de zonamento para o uso permitido do terreno e das áreas adjacentes. Auxilia na avaliação dos usos permitidos para o terreno e áreas adjacentes. |
| Plano de construção | Plano de desenvolvimento. Contém parâmetros para a construção permitida, como a altura, as linhas de edifício e outras restrições. |
| Zweitwohnsitz | Uma segunda residência. O registo não autoriza a utilização do imóvel como casa de férias ou para turistas. As restrições e possíveis taxas variam consoante a região. |
| Proteção de Denkmalschutz | Proteção de monumentos. Os requisitos dependem do estado específico e da obra planeada. A aprovação para a proteção dos monumentos e as licenças de construção são assuntos distintos. |
| Zona de proteção | Uma zona de desenvolvimento protegida, particularmente em Viena, pode restringir as alterações na aparência do edifício e de outras obras, mas não lhe confere automaticamente o estatuto de monumento. |
| Saneamento térmico | Melhorar o desempenho térmico do edifício: por exemplo, isolando ou modernizando elementos individuais. O âmbito e os resultados devem ser documentados. |
| Generalsanierung | Uma renovação completa ou uma grande renovação. Uma designação de mercado sem uma lista completa das obras: por favor, informe-se sobre o que foi concluído e quando. |
| Sanierungsbedürftig | Necessita de reparações ou reconstrução. A descrição não indica um orçamento: a estimativa depende do estado da estrutura, da engenharia, das licenças e do âmbito do trabalho. |
Como evitar erros ao comparar áreas
Quando se comparam dois apartamentos, é importante perceber como é calculada a área de cada um. Uma varanda, sacada, terraço e cave utilizável podem ter diferentes estatutos. Somar todos os valores de área listados no anúncio não resulta necessariamente numa área legalmente válida.
As explicações da MA 25 da cidade de Viena abordam especificamente as varandas, sacadas, terraços e outros elementos. Para um apartamento específico, é útil comparar o anúncio, a planta e os documentos que determinam a área e a metragem quadrada.
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Estudo de caso:
O comprador estava a considerar um apartamento avaliado em 320.000 euros com uma área anunciada de 80 m². Comparei o anúncio com a planta e o cálculo da área: o valor anunciado incluía uma varanda aberta de 8 m². A área interior era de 72 m², pelo que o preço rondava os 4.444 €/m² em vez de 4.000 €/m². Recalculei ofertas comparáveis, tendo em conta separadamente o valor da varanda. O comprador recebeu uma avaliação justa do imóvel antes de apresentar uma proposta.
5.º Impostos, taxas e despesas
É importante que o comprador distinga os custos de transação únicos, os pagamentos contínuos ao proprietário e os impostos a pagar após o recebimento da renda ou da venda. Estes valores surgem por motivos diferentes e não devem ser combinados numa única cifra de "custo de manutenção".
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | As despesas adicionais associadas à compra incluem impostos, taxas de registo, aconselhamento jurídico, comissões e outros custos específicos da transação. Estes valores são calculados separadamente do preço do apartamento. |
| Imposto sobre as vendas agrícolas (GrESt) | Imposto sobre a aquisição de imóveis. Para uma compra típica a título oneroso, a taxa padrão é de 3,5%; a base tributável e as isenções dependem do tipo de transação. |
| Taxa de inscrição | Taxa para inscrição de título no Grundbuch. A taxa padrão de registo de imóveis é de 1,1% do valor do título; eventuais isenções são verificadas nos termos e condições em vigor. |
| Taxa de inscrição de Pfandrechtseintragungsgebühr | Taxa de registo da garantia. A taxa é calculada com base na garantia registada e pode ser diferente do valor real do empréstimo. |
| Vertragserrichtungskosten | Custos de preparação e gestão de contratos. É importante determinar o âmbito dos serviços, o IVA, os custos adicionais e se o apoio fiduciário está incluído. |
| Provisão Makler | Comissão de corretagem. Para a compra de um apartamento tipo acima de 48.448,51€, a taxa máxima para cada parte é de 3% mais IVA. Para valores inferiores, aplicam-se limites diferentes; a responsabilidade real verifica-se no contrato. |
| Princípio do besteller | O princípio do "primeiro a chegar ao cliente" aplica-se à mediação de imóveis para arrendamento. Isto determina quem pode ser obrigado a pagar uma comissão. Esta regra não se aplica automaticamente à compra e venda de imóveis. |
| Imposto fundamental | Imposto imobiliário periódico. O valor é determinado com base nos critérios e normas municipais pertinentes; não se trata de um imposto sobre a compra. |
| Custos operacionais | Custos operacionais. Ao abrigo da aplicação integral do MRG (Regulamento de Gestão de Riscos), a sua lista é regulada por lei; noutros regimes, são importantes factores legais e contratuais adicionais. Nem todo o pagamento mensal do proprietário é considerado custo operacional. |
| Betriebskostenabregnung | Gere relatórios e recalcule as despesas operacionais do período. Permite verificar as provisões e compará-las com os pagamentos antecipados. |
| Rücklage | Uma reserva da associação de moradores destina-se a despesas futuras, principalmente para a manutenção do edifício. O saldo atual, as despesas planeadas e os valores das contribuições são verificados. A existência de uma reserva não garante a ausência de taxas adicionais. |
| Custos de manutenção | Custos de manutenção do imóvel. É importante distinguir entre os trabalhos realizados no interior do apartamento e as despesas com as áreas comuns do edifício. |
| Homenagem da administração da casa | Remuneração da empresa gestora. O procedimento para calcular e atribuir esta remuneração aos proprietários ou inquilinos depende do regime aplicável. |
| Calor de aquecimento custo | Calcular os custos de aquecimento e, se o sistema for adequado, também os custos de água quente. Verificar o período, o método de distribuição e o consumo real. |
| Rauchfangkehrer | Um limpa-chaminés ou um especialista que realiza as inspeções necessárias. Este é o prestador de serviços, sendo que a fatura especificará os serviços adicionais, caso sejam necessários para o imóvel. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Uma taxa para segunda residência, quando estabelecida por regulamentos regionais ou municipais aplicáveis. Não se trata de um imposto único federal; a existência da taxa é verificada no local do imóvel. |
| Umsatzsteuer (USt) | IVA. Para rendimentos residenciais tributáveis, aplica-se geralmente uma taxa de 10%, mas podem existir isenções e regras especiais; o estacionamento e determinados serviços podem ter uma taxa diferente. |
| Vorsteuerabzug | A dedução do IVA suportado está sujeita ao cumprimento de condições legais. A compra de um apartamento para investimento não cria, por si só, um direito incondicional à dedução. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Depreciação fiscal. Para edifícios com rendimentos de arrendamento, a taxa de depreciação legal padrão é normalmente de 1,5% por ano. Os terrenos não são depreciados; regimes fiscais especiais e a base de depreciação exigem cálculos separados. |
| Liebhaberei | Classificação fiscal das atividades que não visam gerar lucro líquido no sentido estabelecido. Pode afetar o reconhecimento de prejuízos e o tratamento do IVA. A existência de um resultado negativo num determinado ano não é suficiente para estabelecer uma conclusão. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | Uma forma especial de tributação sobre o rendimento proveniente da venda de imóveis. A taxa padrão sobre o rendimento correspondente é de 30%, mas a base tributável, as exceções e os casos especiais são calculados separadamente. |
| Neuvermögen | Classificação dos imóveis cujas receitas e despesas fiscais reais são normalmente calculadas no momento da venda. É mais adequado atribuir uma categoria com base no histórico fiscal do imóvel, e não apenas na data da compra. |
| Altvermögen | Designação de determinados imóveis "antigos" para os quais é possível realizar um cálculo especial do imposto sobre o rendimento na venda. A aplicabilidade depende da situação fiscal anterior e de outras circunstâncias, incluindo a alteração do destino do imóvel. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | O rendimento proveniente da venda da residência principal está isento do ImmoESt, sujeito a determinadas condições. O registo como Hauptwohnsitz não é suficiente; a utilização eficaz e os prazos exigidos são essenciais. |
| Herstellerbefreiung | Uma isenção relacionada com a venda de um imóvel construído pelo próprio proprietário, sujeita ao cumprimento de determinadas condições. Esta isenção não se aplica automaticamente a terrenos ou imóveis comprados e renovados. |
Que valores não podem ser combinados?
A renda, o rendimento e o aquecimento podem aparecer no mesmo aviso mensal, mas estão classificados em categorias diferentes. Para o modelo de investimento, é necessário determinar quais os custos suportados pelo proprietário e quais podem ser repercutidos no inquilino.
Ao avaliar a compra, os pagamentos adicionais e os custos ocultos na aquisição de imóveis na Áustria, incluindo serviços jurídicos, IVA aplicável e taxas de registo.
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Estudo de caso:
O vendedor ofereceu um desconto de 5.000€, mas ao analisar os documentos da administração do condomínio, descobri futuras reparações na fachada e uma reserva insuficiente. Depois de comparar o orçamento do projeto com a tabela de custos, calculei o possível pagamento adicional de 7.200€ para o apartamento. De seguida, esclareci as condições de financiamento e de pagamento. Antes de assinar o contrato, definimos a distribuição destas despesas com o vendedor para que o comprador pudesse estimar o orçamento total da transação.
6. Documentos do apartamento e da casa
Um único documento não fornece um panorama completo de um imóvel. Uma certidão de matrícula mostra os direitos registados, uma planta mostra a configuração e os documentos da administradora mostram a situação financeira do edifício e as obras futuras.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Extrato do registo predial. A Folha A contém informação sobre o imóvel e registos relacionados, a Folha B contém informação sobre a titularidade e a Folha C contém os ónus reais. A relevância e o conteúdo dos documentos comprovativos são importantes. |
| Expor | Descrição informativa do imóvel. Os dados devem ser verificados, mas não se pode presumir que não tenham relevância jurídica: declarações específicas podem afetar as características e responsabilidades acordadas. |
| Energieausweis | Certificado de Desempenho Energético. Quando vender ou arrendar um imóvel, salvo indicação em contrário, deve ser apresentado um documento com menos de dez anos. As estimativas contidas neste documento não correspondem à fatura real de aquecimento. |
| Guia de valor de serviço | Opiniões dos especialistas sobre o valor de cada imóvel. Ajuda a comparar apartamentos, acessórios e quotas em imóveis partilhados. |
| Contrato de prestação de serviços de habitação | Contrato de propriedade de apartamento. Regula os direitos pertinentes, a finalidade do imóvel e as relações entre os proprietários. Deve ser lido em conjunto com o registo e outros documentos. |
| Hausordnung | As regras da casa, como as que regem a utilização das áreas comuns e o silêncio, não se sobrepõem automaticamente aos direitos legalmente garantidos. |
| Protocolo de Eigentümerversammlung | Ata da reunião dos proprietários. Contém discussões e decisões. Para despesas futuras, é importante estabelecer exatamente o que foi decidido, por que ordem e como será financiado. |
| Contagem de anos | Um relatório anual de gestão imobiliária. Abrange receitas, despesas, saldos e a distribuição dos lucros retidos. |
| Vorausschau | Informação preliminar da empresa gestora sobre os trabalhos e despesas propostos. Auxilia na identificação de planos ainda não contemplados nos pagamentos em vigor. |
| Baubewilligung | É emitida uma licença de construção ou autoriza determinadas modificações. Verificam se a construção em si está de acordo com o projeto aprovado. |
| Benützungsbewilligung | Autorização para utilização da estrutura concluída onde for necessário. Dependendo do terreno e do procedimento, outro documento, como um aviso de conclusão, pode ser relevante. |
| Contrato de empreitada | Contrato com a construtora. Se os termos forem cumpridos, aplica-se um regime especial de proteção do comprador ao abrigo da Lei de Proteção do Consumidor de Imóveis (BTVG). Nem todos os contratos com empresas de construção incluem automaticamente as mesmas garantias. |
| Contrato de prestação de contas | Um contrato fiduciário. Estabelece quem aceita os fundos, quais as condições que devem ser verificadas e quando é que essa pessoa está autorizada a transferir os fundos. |
| Finanzierungszusage | Confirmação do financiamento. Esta pode ser condicional, ter um prazo determinado ou depender da avaliação do imóvel. É importante verificar se representa o compromisso final do banco. |
| Grundriss | A planta de um apartamento, por si só, não confirma a legalidade da reconstrução nem a exatidão da área indicada; a origem, a data e a correspondência com a situação real são fatores importantes. |
| Meldezettel | Formulário de registo de residência. Este formulário não constitui escritura nem autorização para compra de imóvel. As informações de registo são utilizadas apenas para confirmar o registo. |
O que pedir para além do anúncio?
Uma inspeção preliminar exige geralmente uma certidão de ónus reais, uma planta, os documentos de propriedade do apartamento e um certificado de desempenho energético. Para uma avaliação do edifício, são úteis os relatórios anuais mais recentes, informações sobre o Rücklage (código de construção) do edifício, o Vorausschau (vistoria de edifícios) e as atas das reuniões dos últimos anos. Este é um conjunto prático de documentos, não uma lista obrigatória para todas as transações.
Caso exista alguma remodelação, sótão, jardim privado ou lugar de estacionamento, é necessário apresentar documentos que comprovem a existência destes imóveis. Se o apartamento estiver ocupado por um inquilino, é necessário apresentar um contrato de arrendamento em vigor e quaisquer outros documentos adicionais.
7. Partes na transação e agências governamentais
Antes de comprar, é útil descobrir quem seleciona o imóvel, quem prepara o contrato, quem inspeciona as condições técnicas e quem é responsável pelas contas fiduciárias. Um especialista pode desempenhar várias funções, mas o âmbito do seu trabalho deve ser definido.
| Prazo | Significado e o que um comprador deve verificar |
|---|---|
| Advogado | Advogado. Pode prestar consultoria em transações, elaborar contratos e auxiliar em liquidações e registos. As partes representadas e o âmbito do trabalho devem ser clarificados. |
| Notário | Notário. Certifica assinaturas e documentos, podendo também elaborar contratos e tratar de transações fiduciárias. A sua função não se limita à certificação de assinaturas. |
| Parteienvertreter | Um representante de uma ou mais partes; em contextos fiscais e de registo, geralmente um advogado ou notário. O significado depende do procedimento específico. |
| Treuhänder | A pessoa que exerce o dever fiduciário aceita e transfere os fundos de acordo com os termos acordados. A proteção é assegurada pelos termos e pela correta execução do dever, e não por uma promessa de simultaneidade literal. |
| Immobilienmakler | Mediador de imóveis. Pode atuar como segundo agente para ambas as partes durante a venda. As suas funções informativas não substituem a representação jurídica independente do comprador. |
| Immobilientreuhänder | Uma categoria profissional regulamentada que inclui as seguintes profissões: agente imobiliário (Immobilienmakler), administrador imobiliário (Immobilienverwalter) e construtor (Bauträger). O termo em si não garante que uma pessoa específica esteja qualificada para exercer todas estas funções. |
| Administração de imóveis | Empresa ou administradora de condomínio. Organiza a gestão do edifício dentro dos limites da lei e do mandato, mantém registos e interage com os proprietários. |
| Bauträger | O responsável pelo desenvolvimento ou organização do projeto de construção. Verifica a personalidade jurídica, o projeto, as licenças e as obrigações contratuais. |
| Sachverständiger | Um especialista na área relevante. Pode avaliar o valor, o estado técnico ou o Nutzwert. Ser um perito forense certificado requer uma confirmação separada. |
| Tribunal Distrital | Tribunal distrital. Dependendo da sua jurisdição, julga certos casos relacionados com a habitação e mantém o Registo Predial (Grundbuch). |
| Tribunal de Grundbuchsgericht | O tribunal competente para os assuntos de registo no Grundbuch. Trata-se da designação de uma função, não de uma profissão separada. |
| Magistrado | A administração de uma cidade com estatuto especial, incluindo Viena. Os pedidos específicos devem ser enviados para o departamento competente. |
| Magistratsabteilung (MA) | Um departamento da administração municipal de Viena, identificado por um número. O departamento adequado é selecionado com base no assunto do pedido, e não apenas no termo genérico "imobiliário". |
| Finanzamt | Autoridade tributária. Responsável pelos assuntos fiscais dentro da sua jurisdição. |
| Associação de Aluguer | Uma organização que oferece consultoria e representa inquilinos em questões específicas. Os termos de assistência e a filiação são especificados separadamente. |
| Câmara de Comércio e Indústria (WKO) | Câmara Económica Austríaca. Oferece informações profissionais e serviços de pesquisa de empresas. O âmbito da atividade comercial permitida é também verificado através do Certificado de Pessoa Coletiva (Gewerbeberechtigung) e do registo GISA. |
De quem são os interesses que o agente tem em conta?
Na Áustria, é comum um agente imobiliário atuar como um "Doppelmakler" (um "intermediário de dúvidas"). Neste caso, o mediador deve considerar os interesses de ambas as partes. Isto difere de contratar um advogado para representar os interesses de apenas uma das partes de forma independente.
Assim, é importante que o comprador coloque duas questões: em que qualidade atua o intermediário e quem verifica especificamente os termos legais da transação para o comprador. Da mesma forma, importa esclarecer as funções do notário, do advogado e do fiduciário, caso atuem em conjunto.
Termos que são frequentemente mal compreendidos
| Prazo | entendimento comum | O que significa na prática? |
|---|---|---|
| Neubau | Apartamento recém-construído | A categoria de mercado pode incluir imóveis de décadas anteriores. O ano e o estado de conservação são verificados separadamente. |
| Primeiro beijo | Um novo edifício é imprescindível | Pode indicar a primeira ocupação após a reconstrução. |
| Nutzfläche | A soma da área do apartamento, varanda, terraço e cave | A composição é determinada pelas normas aplicáveis. As varandas e as sacadas abertas são contabilizadas de forma diferente. |
| Custos operacionais | Todas as despesas mensais do proprietário | Reserva, aquecimento, eletricidade e reparações podem ser itens separados. |
| Rücklage | Garantir que as reparações já foram pagas | Esta é a reserva do edifício. Pode não ser suficiente para as obras já realizadas ou planeadas. |
| Kaufanbot | Ordem de compra opcional | Uma oferta pode ser vinculativa para o comprador e, se for aceite, criar um contrato vinculativo. |
| Wohnungseigentum | Um apartamento sem ligação com o resto do edifício | O direito exclusivo sobre um objeto está associado a uma participação na propriedade comum e às responsabilidades pela casa. |
| Genossenschaftswohnung | Um apartamento barato que já pertence a um inquilino | Normalmente, trata-se de um contrato de locação ou de utilização; a opção de compra requer verificação independente. |
| Vorsorgewohnung | Investimento com reembolso de IVA garantido | O valor do imposto depende das condições de compra, utilização e tributação. |
| Baurecht | Propriedade conjunta de um apartamento e terreno | O objeto está associado a um direito temporário sobre o terreno de outra pessoa. |
| Cuidado | Depósito para compra | Caução em contratos de arrendamento. |
| Expor | Um documento que confirme todas as características | A descrição requer verificação; declarações individuais podem ter implicações legais. |
Perguntas frequentes
Em que momento é que um comprador se torna proprietário de um apartamento na Áustria?
Para uma compra padrão, isto ocorre após o registo da propriedade no Grundbuch (registo de escritura). A assinatura do contrato, o pagamento e a receção das chaves não substituem, por si só, este registo.
A reserva em Kaufanbot pode ser considerada uma reserva normal?
Não. Esta é uma oferta com consequências potencialmente vinculativas. Antes de assinar, deve verificar o conteúdo, o prazo de validade e os termos e condições da transação.
A galeria está incluída na área útil?
Se os critérios estabelecidos forem cumpridos, o imóvel será incluído. Uma varanda ou um terraço aberto, como uma galeria, não é contabilizado de acordo com as normas da MRG e da WEG. A planta e a base de cálculo são verificadas para cada apartamento específico.
É possível determinar o tipo de aluguer utilizando as palavras Altbau ou Neubau?
Não. Os documentos de construção, a propriedade do apartamento, o financiamento, o histórico do edifício e quaisquer isenções são todos relevantes. A idade da fachada ou a redação do anúncio não são suficientes.
Quem elabora o contrato de compra e venda: um advogado ou um notário?
O contrato pode ser elaborado por um advogado ou por um notário. Ambos podem desempenhar funções afins, incluindo o apoio fiduciário. A divisão específica de responsabilidades é definida durante o processo de aprovação da transação.
O agente representa necessariamente apenas o vendedor?
Não. Durante uma venda, podem atuar como representantes e ter em conta os interesses de ambas as partes. Isto não elimina a necessidade de compreender o âmbito do seu mandato e verificar separadamente os termos legais da compra.
Vorsorgewohnung significa retorno garantido?
Não. A rentabilidade depende do preço, do aluguer permitido, das despesas operacionais, do tempo de inatividade, das reparações, do financiamento e dos impostos. A escritura do imóvel não confirma os rendimentos nem a elegibilidade para dedução do IVA.
A empresa permite que os estrangeiros comprem imóveis sem autorização?
Não automaticamente. A aplicabilidade das normas de licenciamento depende do terreno, da propriedade e da estrutura societária da empresa. As implicações fiscais e as licenças de aquisição são questões distintas.
Onde posso obter um extrato do Grundbuch?
Através dos serviços judiciais oficiais, serviços autorizados, um advogado ou um notário. As condições de acesso e o custo dependem do método de pedido. A partir de 1 de outubro de 2026, os proprietários poderão receber gratuitamente as certidões eletrónicas dos seus imóveis através do JustizOnline, até ao montante necessário.
Opinião da especialista: Ksenia Levina
Durante o tempo em que trabalhei no mercado austríaco, notei um padrão: os erros dos compradores raramente se devem à falta de conhecimento do mercado. Quase sempre, decorrem da má interpretação de um termo familiar. Calculam o rendimento com base na área, que na realidade é medida de forma diferente. Planeiam o orçamento sem considerar as despesas adicionais, porque no país delas representam frações de um por cento. Planeiam aumentar a renda, sem saber que o edifício está totalmente coberto pelo MRG (Imposto sobre o Rendimento da Propriedade).
Por esta razão, o primeiro documento que envio a um novo cliente não é uma coleção de objetos, mas sim um dicionário. A partir daí, a comunicação flui na mesma linguagem.
Uma lista de verificação rápida antes da compra
Esta lista ajuda-o a preparar documentos e perguntas. O âmbito da due diligence depende do imóvel e dos termos da transação.
Objecto e direitos
- O extrato atual do Grundbuch foi recebido; o proprietário, a participação e o objeto foram comparados com a oferta.
- Os ónus foram examinados, incluindo os documentos comprovativos.
- É claro quais os entraves que permanecem e quais foram removidos.
- O estado da cave, do lugar de estacionamento, do jardim ou do terraço é comprovado por documentos.
- A área e o plano são comparados com a condição real e as alterações permitidas.
Despesas domésticas e futuras
- Documentos de propriedade do apartamento recebidos.
- Foram estudados os últimos relatórios anuais e informações sobre Rücklage e Vorausschau.
- Foram analisadas as atas das reuniões disponíveis e as decisões relativas ao trabalho.
- Os pagamentos atuais do proprietário e as possíveis contribuições adicionais são definidos separadamente.
- O passaporte energético e os documentos técnicos disponíveis foram verificados.
Uso e aluguer
- O propósito pretendido do objeto foi estabelecido.
- Se pretende arrendar o imóvel, verifique o regime de arrendamento aplicável.
- Em relação ao apartamento ocupado, o contrato de arrendamento e os contratos adicionais foram revistos.
- A utilização como segunda residência ou casa de férias é verificada separadamente para confirmar se é compatível com o objetivo da compra.
Transações e liquidações
- Antes da assinatura do Kaufanbot, foram acordadas as condições necessárias de financiamento e autorização.
- Os requisitos de licenciamento são definidos para o comprador e para a estrutura de propriedade escolhida.
- São calculadas as despesas que excedem o preço do imóvel.
- As funções dos participantes e o âmbito das suas atribuições são conhecidos.
- Os termos dos acordos fiduciários, da remoção de ónus e do registo estão refletidos nos documentos.
- A data da transferência, o estado do apartamento e o procedimento para a elaboração do protocolo foram acordados.
O que vale a pena recordar
A terminologia utilizada nas transações imobiliárias austríacas não é uma mera formalidade, mas sim uma forma de compreender os parâmetros reais de um imóvel. Três pontos importantes a reter, mesmo que não tenha tempo para ler o dicionário todo:
Os direitos de propriedade surgem no momento da entrada no Livro de Registo de Títulos (Grundbuch), e não na assinatura do contrato ou no pagamento. Tudo o que ocorre entre estes eventos está protegido por um registo prioritário e por uma conta fiduciária — cuja existência é verificada antes da transferência do dinheiro.
Está a ser adquirida uma participação num edifício, não num apartamento. Isto inclui o valor do condomínio, as despesas das áreas comuns, as decisões da assembleia de condóminos e uma reserva para reparações. As atas das assembleias fornecem uma visão mais precisa das despesas futuras do que qualquer descrição do imóvel.
O regime de arrendamento de imóveis determina o rendimento. Antes de calcular o modelo, é importante saber se o imóvel está totalmente, parcialmente ou retomado por falta de pagamento. Em 2026, foram acrescentadas novas regras para a indexação e o prazo contratual.
Fontes oficiais: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
