Investir no mercado imobiliário austríaco: o que você precisa saber

Em tempos de inflação alta e economia instável, investir em imóveis é uma das maneiras mais eficazes não só de preservar o capital, mas também de aumentá-lo.

Segundo dados abertos da Infina , a economia austríaca é conhecida pela sua estabilidade, e o mercado imobiliário vienense tem crescido há décadas sem crises repentinas ou especulação. Graças ao crescimento constante dos preços dos imóveis em Viena nos últimos 30 a 40 anos, este mercado tornou-se um dos mais confiáveis ​​e previsíveis para investimentos a longo prazo.

A inflação entre 8% e 10% (e em alguns lugares até 15% a 20%) está forçando cada vez mais investidores a buscarem refúgio não em dinheiro vivo, não em ativos que se desvalorizam quando o Estado imprime grandes quantidades de moeda, e não em ativos digitais "instáveis". Portanto, o mercado imobiliário em Viena não é apenas um "porto seguro", mas uma verdadeira proteção para as economias.

Isso funciona de forma mais confiável com imóveis, cuja renda é previsível — por exemplo, apartamentos para alugar ou centros médicos. Os lucros desses imóveis podem não apenas cobrir as perdas com a inflação, mas também gerar renda. Com uma abordagem competente e profissional, certos imóveis podem proteger até 80% do seu capital, mesmo em meio a crises e instabilidade global.

Viena oferece, deliberadamente, um potencial de investimento limitado , e isso é sensato: novas construções são rigorosamente controladas, os edifícios históricos são protegidos e o equilíbrio entre oferta e demanda no mercado é cuidadosamente mantido.

Por essa razão, a demanda aqui é sempre maior que a oferta, e esses imóveis não apenas permanecem em alta demanda (são fáceis de vender), mas também têm seus preços aumentados constantemente.

Neste artigo, vamos explorar por que investir em imóveis na Áustria continua sendo lucrativo, quais opções de investimento estão disponíveis para todos — tanto cidadãos da UE quanto aqueles que vivem fora da UE —, quais fatores considerar ao escolher um imóvel e como desenvolver um plano confiável que garanta estabilidade, total legalidade e um retorno claro.

Compartilharei minhas descobertas e experiência prática adquiridas ao longo de anos trabalhando com imóveis e auxiliando investidores. Meu objetivo é ajudá-lo a entender como investir na Áustria de forma inteligente e com o mínimo de risco.

Se você busca estabilidade em mercados voláteis, o mercado imobiliário vienense é o seu porto seguro. Comprovado pelo tempo, resistiu a crises. Há décadas, o mercado vienense é um dos mais confiáveis ​​da Europa , crescendo de forma constante mesmo durante turbulências globais. É por isso que cada vez mais investidores individuais e grandes fundos escolhem Viena para a preservação de capital a longo prazo.

A Áustria não é apenas um país estável, é uma máquina bem azeitada. Em 2023, a inflação (aumento de preços) estava mais bem controlada aqui do que em muitos de seus vizinhos da zona do euro. Viena é o coração de tudo isso.

Viena não é apenas a capital, mas também um poderoso polo de atração de investimentos. A cidade não se concentra exclusivamente no turismo ou nas finanças; saúde, TI e educação também estão em desenvolvimento. Esses fatores contribuem para o desejo de muitas pessoas de verem seu futuro em Viena, o que, por sua vez, inevitavelmente leva a reflexões sobre o mercado imobiliário, seja para aluguel ou compra.

Segundo o site oficial Statistik Austria , mais de 75% dos residentes em Viena alugam em vez de comprar suas casas. Essa longa tradição local é sustentada por leis de aluguel estáveis ​​e claras, o que, por sua vez, cria um ambiente favorável tanto para proprietários quanto para inquilinos. O mercado de aluguel é harmonioso. Para investidores, esse mercado oferece uma fonte de renda estável e previsível. O rendimento médio anual (antes dos impostos, bruto) varia de 2,5% a 4%. No entanto, para certos imóveis, principalmente aqueles com alta demanda no setor médico (por exemplo, clínicas, consultórios) ou por estudantes, o rendimento pode ser significativamente maior – chegando a 6-8% ao ano .

Como já mencionei, a procura no mercado imobiliário vienense é tão alta que os imóveis são frequentemente alugados em 24 horas. Esta é uma realidade do mercado, sem exagero.

Os preços dos imóveis em Viena têm subido de forma constante nos últimos 30 a 40 anos. Mesmo em 2022-2023, quando as taxas de juros dispararam, o mercado não entrou em colapso, apenas desacelerou ligeiramente. Desde 2024, o crescimento retomou e tudo indica que não vai parar tão cedo. Até 2034, espera-se que os preços aumentem 55% em comparação com os níveis atuais .

Por que os preços estão subindo tão constantemente? A resposta é simples: é quase impossível construir novas moradias no centro de Viena. Devido aos edifícios históricos da cidade, às normas arquitetônicas e aos rígidos códigos de construção, novas moradias são praticamente inexistentes no centro. Mas as pessoas ainda querem morar lá — a demanda é inabalável! Compare isso com Dubai: lá, bairros inteiros são construídos, enquanto em Viena, cada novo edifício no centro é praticamente um evento único, não algo comum.

O mercado imobiliário de investimento na Áustria é diversificado, abrangendo desde imóveis residenciais até comerciais. Cada opção possui características únicas, oferece retornos diferentes e apresenta riscos distintos. Qual escolher? Depende da sua estratégia: aluguéis estáveis, valorização do ativo ao longo do tempo ou diversificação de portfólio.

Investir em imóveis residenciais em Viena parece promissor. Um da Knight Frank classifica a cidade entre as dez mais atraentes para investidores na Europa. O Eurostat : os preços dos imóveis em Viena crescem entre 4% e 6% ao ano, com um crescimento ainda mais significativo em áreas já desenvolvidas. Comparada a outras grandes capitais, Viena tem apresentado resultados bastante estáveis.

Viena oferece um equilíbrio favorável para investidores. Seu mercado imobiliário é atrativo devido à regulamentação confiável, à alta qualidade de vida e à demanda estável.

O mercado está deliberadamente se afastando da especulação , enfatizando contratos de longo prazo, eficiência energética e transações transparentes. No fim, todos saem ganhando: os moradores desfrutam de conforto e os investidores se beneficiam de um mercado estável e previsível.

Viena figura consistentemente entre as cidades mais rentáveis ​​da Europa para investimentos imobiliários a longo prazo. Existem várias razões para isso: uma excelente qualidade de vida, fácil acesso a todas as comodidades e um ambiente estável. É por isso que os investidores internacionais estão tão interessados ​​em investir no mercado imobiliário vienense.

Viena possui uma clara vantagem sobre outras capitais da UE: as regras do mercado imobiliário são claras e estáveis. Isso significa impostos moderados e proteção confiável dos direitos de propriedade. Essas condições criam o ambiente ideal para um crescimento estável do valor do seu investimento e uma renda fixa proveniente de aluguéis.

A regulamentação dos aluguéis de curta duração merece atenção especial . As regulamentações do Airbnb em muitas áreas visam conter o superaquecimento do mercado e os aumentos especulativos de preços.

Apesar de todas as suas vantagens, Viena ainda é mais barata do que outras capitais europeias. Por quê? Há muitas regulamentações de mercado, não há inflação artificial de preços e o crescimento é lento e cauteloso. Mas é justamente essa a base para um crescimento sólido no futuro. Analistas estimam que, até 2034, os preços poderão subir de 50% a 55%. Isso é especialmente verdadeiro em áreas onde há escassez de apartamentos e casas.

Para investir com sucesso no mercado imobiliário vienense , o primeiro passo é escolher o apartamento ou casa certa. O mercado aqui é tranquilo, mas existem muitas regras. Por isso, é fundamental contar com uma pessoa experiente: é a compra que pode gerar lucro. Como? Calculando os custos com precisão, planejando cuidadosamente e comprando por um preço abaixo do mercado. Aqui, não há pressa, ao contrário de mercados aquecidos e saturados. As decisões são tomadas após a análise dos números e com um plano para o futuro.

Em Viena, há até 7.500 imóveis à venda . Mas, segundo nossas estimativas, apenas cerca de 2% deles são realmente bons e representam um bom investimento. Resumindo: escolher com sabedoria é fundamental. É preciso verificar muitos aspectos: o estado do imóvel, a legalidade da documentação, o potencial de valorização e a facilidade de locação.

Utilizamos ativamente inteligência artificial e aprendizado de máquina para processar grandes bancos de dados . Isso inclui dados sobre preços, transações reais, desenvolvimento de diferentes bairros, demanda por aluguéis e compras em diferentes locais e outros indicadores importantes. Na primeira etapa, os algoritmos identificam as opções mais promissoras. Na segunda etapa, nossos especialistas inspecionam pessoalmente cada um desses imóveis.

O mercado secundário oferece a habitação mais líquida. Esses imóveis geralmente estão localizados em bairros históricos e são constantemente procurados por inquilinos de longa duração. É possível encontrar um apartamento aqui por um preço inferior ao de mercado, considerando as perspectivas de desenvolvimento do edifício e da vizinhança, a proximidade com o transporte público e o estado de conservação do imóvel. No entanto, o essencial é verificar a legalidade da transação, a confiabilidade dos inquilinos e o funcionamento adequado de todos os serviços públicos.

Os novos edifícios vienenses ( Neubau ) são atraentes pelo seu estilo e design moderno. São energeticamente eficientes e de alta qualidade. No entanto, os seus preços são frequentemente 30 a 40% mais elevados do que apartamentos de tamanho semelhante no mercado secundário.

O alto custo de novas construções não se deve apenas à sua qualidade. Deve-se também ao alto custo dos próprios projetos, às dificuldades com a entrega de materiais e aos riscos significativos assumidos pela construtora. A chave para os investidores é avaliar realisticamente se a futura valorização do imóvel compensará de fato o ágio inicial.

Apartamentos pequenos são tentadores devido ao baixo custo, mas não são para todos em Viena. Seus principais inquilinos são estudantes, trabalhadores migrantes e imigrantes. Isso significa mais trabalho: você precisa estar constantemente procurando novos inquilinos e monitorando o aluguel. Recomendamos esse tipo de imóvel apenas em áreas seguras e somente se você entender claramente quem serão os inquilinos e como gerenciá-los.

Os aluguéis de longa duração são a opção mais confiável. Os moradores aqui residem por um longo período, de 5 a 10 anos, diferentemente daqueles que alugam por alguns dias. Geralmente, alugam o apartamento vazio, sem mobília, e todos os termos e condições são claramente definidos por lei. Isso ajuda a economizar significativamente nos custos de manutenção e garante uma renda precisa. As autoridades municipais de Viena apoiam ativamente esse tipo de aluguel de longa duração.

O aluguel de imóveis para turistas em Viena é bastante complexo, visto que as autoridades endureceram significativamente as regulamentações. Desde 2024, o aluguel por temporada só é permitido em determinadas áreas aprovadas. Este negócio exige supervisão constante: é preciso conhecer a fundo todas as leis e estar preparado para administrar o imóvel 24 horas por dia, 7 dias por semana. Portanto, é uma atividade que atrai principalmente investidores experientes com vários imóveis e equipe própria de limpeza e gestão de hóspedes.

mercado imobiliário comercial está passando por uma fase de transição. O boom das compras online deixou muitas lojas e armazéns vazios. No entanto, a demanda por outros formatos cresceu: escritórios privativos, estabelecimentos de serviços e clínicas. A chave para o sucesso nesse cenário caótico é encontrar um inquilino com solvência garantida ou ter um plano inteligente para reformular completamente um espaço antigo e adaptá-lo às necessidades modernas.

Os bairros importam. Viena é composta por 23 distritos completamente diferentes. Cada um tem suas próprias regras: os preços flutuam em seu próprio ritmo, a construção é limitada em todos os lugares e as pessoas que ali vivem são diversas. Mesmo dentro de um único distrito, as perspectivas de valorização de uma rua podem variar drasticamente! Nós vamos além: analisamos grandes quantidades de dados de vendas e encontramos precisamente aqueles cantos subvalorizados onde os preços estão prestes a disparar. Dessa forma, nossos clientes não investem simplesmente em imóveis em Viena ; eles compram propriedades com potencial de valorização.

Existem diversas maneiras de investir em imóveis em Viena. Tudo depende de quem você é (sua cidadania), quanto deseja investir, seus objetivos e o quão ativamente você está disposto a participar. Oferecemos uma variedade de opções: desde a simples compra de um apartamento em seu nome até opções mais complexas por meio de empresas da UE ou investimentos em grandes fundos imobiliários.

Se você for cidadão da UE ou do Espaço Econômico Europeu (por exemplo, Alemanha, França, Polônia), poderá comprar um apartamento em Viena livremente, sem quaisquer condições adicionais . No entanto, para cidadãos de outros países (como Ucrânia, EUA ou Reino Unido), as regras são mais rigorosas: a compra direta só é permitida após a aprovação de um pedido especial pela Magistratura de Viena.

Nem todos recebem essa autorização. Apenas aqueles com fortes laços com a Áustria — seja residindo, trabalhando, administrando um negócio ou pagando impostos — têm uma chance. A espera por uma decisão pode levar meses, e não há garantia de que será concedida.

Esta é a opção mais conveniente e popular para cidadãos de outros países. Existem duas rotas principais:

● Abra sua própria empresa austríaca (por exemplo, GmbH)

● Compre através de uma empresa já constituída de outro país da UE (por exemplo, Eslováquia, Chipre ou Irlanda)

Essa abordagem elimina a necessidade de obter autorização governamental especial para a compra, simplifica significativamente a venda ou transferência de imóveis, permite a redução legal da carga tributária e também possibilita o aluguel ou a venda imediata do imóvel.

É importante lembrar:

● Manutenção obrigatória de documentos financeiros (contabilidade) e apresentação de relatórios anuais.

● Despesas regulares para a manutenção da empresa

● Impostos na Áustria sobre lucros de empresas, rendimentos de aluguel e dividendos

Se estruturado corretamente, este é o método mais eficaz de investir em imóveis a longo prazo.

Não quer administrar seu imóvel? Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) cuidam de tudo para você. Você compra uma participação em um portfólio de imóveis já existente, e profissionais os administram. Sua renda depende do valor do seu investimento.

Uma opção ideal para quem não gosta de correr riscos e não quer perder tempo com transações e inquilinos.

Na Áustria, os compradores de imóveis são diferenciados por nacionalidade. Portanto, cidadãos da UE (como alemães, poloneses e franceses) podem comprar sem restrições – em Viena ou em qualquer outra cidade. Todos os demais (ucranianos, americanos, britânicos e outros) devem obter autorização do Magistrat, o órgão governamental da cidade de Viena.

Para obter essa autorização, você precisa ter algum vínculo com a Áustria: possuir uma autorização de residência, trabalhar ou ter negócios lá, ou pagar impostos naquele país. Sem esse vínculo, o processo pode se arrastar por meses e frequentemente termina em recusa.

Nessas situações, aconselhamos os clientes a considerarem outra opção: adquirir o imóvel por meio de uma empresa registrada na UE (por exemplo, uma GmbH austríaca ou uma empresa estoniana). Isso é totalmente legal. Você continuará sendo o proprietário integral e poderá dispor do imóvel como desejar.

1. Selecionar a forma de propriedade

Você pode registrar imóveis em seu nome ou em nome da sua empresa. Nós o ajudaremos a entender a melhor forma de registrar sua propriedade para minimizar impostos, proteger seu patrimônio e alcançar seus objetivos.

2. Verificação de objetos (Due Diligence)

Antes da compra, verificamos tanto os aspectos técnicos quanto os legais: desde a legalidade dos direitos até dívidas e restrições ocultas sobre a propriedade.

3. Kaufanbot – acordo preliminar

Um documento que confirma sua firme decisão de compra. Ele descreve os termos principais e a assinatura de um tabelião o torna vinculativo. Isso garante ao vendedor que você não mudará de ideia.

4. Contrato de Compra e Venda (Kaufvertrag)
Este documento é elaborado por um advogado, detalhando todos os termos da transação. Após a assinatura de ambas as partes, comprador e vendedor, inicia-se o processo burocrático e a transferência do dinheiro.

5. Inscrição no registo predial (Grundbuch)

Nosso advogado submete todos os documentos necessários ao banco de dados oficial (registro). Assim que tudo estiver registrado e confirmado, o comprador recebe oficialmente a escritura do imóvel.

6. Partes na transação

Uma transação austríaca normalmente envolve:

• Comprador e vendedor (ou seus representantes)
• Um advogado acompanha a transação e pode atuar como pessoa de confiança.
• Notário – certifica assinaturas, verifica documentos
• Um sistema de pagamento bancário ou fiduciário – como o Mclean Atalios ou o Banked Household.
• Corretor de imóveis – geralmente representa os interesses do vendedor.

A transação geralmente envolve:

• Comprador e vendedor (pessoalmente ou por meio de seus assistentes).
• Um advogado auxilia na condução de uma transação e pode agir mediante procuração.
• O tabelião verifica os documentos e certifica as assinaturas.
• Conta especial : banco ou sistema de pagamento (ex.: Mclean, Atalios, Conta Bancária Familiar).
• Um corretor de imóveis geralmente ajuda o vendedor a encontrar um comprador.

7. Controle de AML: transparência em primeiro lugar

A Áustria possui regulamentações muito rigorosas contra a lavagem de dinheiro (AML). É necessário fornecer documentos que comprovem a origem legal dos seus fundos. Essa exigência se aplica tanto a pessoas físicas quanto jurídicas. Nós o ajudaremos a reunir e preparar todos os documentos necessários para garantir que tudo ocorra sem problemas, erros ou complicações legais.

As leis austríacas tornam o investimento em imóveis em Viena transparente e seguro para todos. Uma peculiaridade local desse processo é a sua demora (os processos burocráticos austríacos, assim como as pessoas nessa área, são lentos) e a necessidade de envolver especialistas terceirizados pagos de diversas disciplinas (advogados, corretores de imóveis, notários e bancos).

Uma vantagem inegável é que todas as etapas são rigorosamente regulamentadas, resultando em um risco mínimo de erros ou fraudes. Como empresa com experiência internacional, consideramos o sistema austríaco perfeitamente equilibrado: é estruturado, confiável e proporciona segurança em cada etapa.

Para um investimento bem-sucedido, é importante não apenas escolher o imóvel certo, mas também calcular cuidadosamente o lucro futuro. Ao mesmo tempo, não se esqueça de quaisquer despesas adicionais. Abaixo, um exemplo de um negócio real, mostrando como funciona no mercado atual.

Exemplo de cálculo:

Objeto : Apartamento no mercado secundário

Preço de compra: €300 000

Valor total da transação: aproximadamente € 330.000

renda de aluguel

• Renda de aluguel: € 1.400 por mês (€ 16.800 por ano)

• Custos de manutenção (seguro, grandes reparos, etc.): € 300-320 por mês

• Renda líquida: aproximadamente € 1.100 por mês

• Rendimento anual: cerca de 4%

Custos de serviços públicos

No caso de um contrato de arrendamento de longa duração, o inquilino é responsável pelo pagamento de todas as contas de serviços públicos:

• Eletricidade (mediante acordo individual)

• Aquecimento e água (se não estiverem incluídos em Hausbetriebskosten)

• Internet e televisão

O contrato de locação é redigido em nome do inquilino. Isso significa que o proprietário tem menos despesas e sua renda é estável e garantida.

Tributação

O valor dos impostos depende de diversos fatores, como a forma de propriedade e a nacionalidade do investidor:

• Para pessoas físicas: o imposto sobre aluguel na Áustria pode chegar a 25%.

• Empresas: o imposto pode ser reduzido (por exemplo, levando em consideração a depreciação do imóvel, custos de gestão e reparos).

Para minimizar e otimizar a tributação, recomendamos consultar um especialista em todas as questões-chave. Podemos ajudá-lo a otimizar sua estrutura de investimento e construir um modelo de propriedade eficaz — basta entrar em contato conosco.

Seu lucro não vem apenas do aluguel, mas também da valorização do próprio imóvel. Especialistas, incluindo a Publikationen , estimam que o mercado imobiliário vienense poderá se valorizar em até 55% até 2034. Assim, um investimento de € 330.000 hoje poderá se transformar em € 510.000 em nove anos. Somando a renda do aluguel e a valorização do imóvel, você receberá aproximadamente 6-7% ao ano, com menor risco do que investir em ações.

Estratégias de investimento

• Aluguel de longo prazo – renda estável, o mínimo de burocracia, garantias legais.
• A especulação de curto prazo é lucrativa quando se compra abaixo do preço de mercado, mas requer experiência, rapidez e disposição para assumir riscos.
• Um modelo híbrido : alugar por 3 a 5 anos e vender pelo preço máximo. Uma abordagem flexível.

Hipoteca: É possível obter financiamento?

• Para residentes da UE : Obter um empréstimo é possível: você só precisa de renda e um bom histórico de crédito. O procedimento é padrão.
• Para não residentes : Possível através de instituições especializadas. Selecionaremos um banco e o guiaremos passo a passo, desde a solicitação até a assinatura do contrato.

Uma das etapas fundamentais é encontrar bons inquilinos. Isso fica a cargo de uma empresa de gestão imobiliária que:

• Procurar inquilinos através de sites confiáveis;
• Mostra o apartamento e negocia com os candidatos;
• verifica se eles podem pagar;
• Elabora corretamente um contrato de arrendamento em conformidade com as leis locais.

Como resultado, é menos provável que você se depare com imóveis inadimplentes ou desocupados, e o dinheiro entra regularmente.

Caso o imóvel seja adquirido com acabamento "básico" ou necessite de reformas, a administradora pode providenciar integralmente os reparos e um projeto de design:

• Desenvolvimento e aprovação do layout com seleção do estilo;
• Compra de móveis, equipamentos e materiais;
• Controle de contratados e processos de trabalho;
• Se necessário, obter uma licença para aluguel de curta duração.

O objetivo é criar algo atraente.

A empresa administradora oferece uma gama completa de serviços de manutenção, incluindo ocupação e reparos:

• Manter a comunicação com os inquilinos;
• Organização da manutenção técnica de sistemas de engenharia;
• Pagamento de contas de serviços públicos (se necessário);
• Elaboração e envio de relatórios ao proprietário (mensal, trimestral).

O investidor tem acesso a relatórios transparentes sobre receitas e despesas e toma decisões remotamente.

A principal vantagem do nosso serviço completo é a economia de tempo. Você não precisará se preocupar com os detalhes locais. Poderá morar em outro país e esquecer a burocracia — nós cuidaremos de tudo.

Trabalhamos com empresas de gestão imobiliária confiáveis ​​em Viena e em toda a Áustria. Isso oferece uma solução completa e segura: tudo é transparente e claro.

O risco cambial afeta quem recebe rendimentos em outras moedas, como o dólar. Como todos os pagamentos na Áustria são feitos em euros, as flutuações cambiais podem reduzir os lucros. Para evitar isso, você pode se proteger contra as flutuações cambiais ou investir apenas em projetos dentro da zona do euro.

Os riscos legais surgem se a transação for executada incorretamente, se os documentos estiverem em ordem ou se o contrato de locação for abusivo. Proteger-se é simples: basta contratar um advogado competente. Ele analisará o apartamento, o vendedor e todos os termos e condições, e elaborará um contrato adequado.

Os riscos associados ao aluguel incluem situações em que um apartamento fica vazio sem inquilino, o inquilino deixa de pagar as prestações ou há dificuldades com o despejo. A seleção criteriosa de inquilinos, a negociação do contrato de locação com um corretor experiente e um seguro para cobrir a perda de renda podem ajudar a mitigar esses riscos.

Na Áustria, você pode adquirir diferentes tipos de seguro para proteger seu imóvel:

• seguro do apartamento ou da casa em si (contra incêndio, inundação, danos e outros problemas);
• seguro em caso de você causar danos ou prejuízos acidentais a alguém (por exemplo, inundando a casa dos vizinhos de baixo);
• Seguro contra perda de renda de aluguel (caso o apartamento não possa ser alugado por qualquer motivo).

Essas apólices de seguro ajudam você a evitar gastos com despesas inesperadas devido a imprevistos, além de manter uma renda estável com o aluguel do seu imóvel.

Se você estiver comprando um apartamento que ainda está em construção, certifique-se de verificar se a construtora é confiável. Recomendamos prestar atenção aos seguintes pontos:

• Que tipo de casas ele já construiu?
• O que dizem sobre ele?
• Ele tem uma situação financeira sólida?
• Está tudo em ordem com relação ao terreno e à documentação?

Certifique-se de contratar um advogado e um corretor de imóveis para verificar todas as informações antes de fechar qualquer negócio.

Quando os preços sobem (inflação), investir em imóveis na Áustria continua sendo uma das formas mais seguras de investir. Apartamentos e casas em Viena historicamente se valorizam, e o aluguel desses imóveis proporciona uma renda que compensa a alta dos preços em geral. Além disso, o simples fato de possuir um ativo "real" oferece aos investidores confiança e tranquilidade a longo prazo.

De 2023 a 2025, os preços de apartamentos e casas em Viena permaneceram praticamente inalterados. Isso ocorreu apesar do aumento do custo de vida (inflação) e do aumento das taxas de juros na zona do euro devido ao Banco Central Europeu. Essa calmaria no mercado não é coincidência: regulamentações rigorosas, um número reduzido de novos imóveis listados e a falta de volatilidade criam um ambiente estável e previsível.

Mas as mudanças já são visíveis. O corte nas taxas de juros do BCE está abrindo um novo capítulo: os financiamentos imobiliários estão ficando mais baratos novamente, facilitando a compra de imóveis. A demanda está crescendo – não apenas por parte de estrangeiros, mas também dos próprios austríacos. E, com a oferta de imóveis ainda limitada, o mercado está lenta, mas seguramente, caminhando para preços mais altos.

Viena não é como Berlim ou Praga, onde os preços podem disparar. Aqui, tudo muda de forma gradual e tranquila. Vemos cada vez mais pessoas procurando comprar casas em bairros consolidados — aqueles que têm tudo o que precisam: parques, lojas, escolas e bom transporte público.

Viena está se transformando graças ao Smart City Vienna , um dos melhores do mundo. A cidade está crescendo não por meio de novos subúrbios, mas sim pela revitalização de bairros antigos. O desenvolvimento não se dá em extensão, mas em profundidade: por meio de renovação, empreendimentos de uso misto, melhorias na eficiência energética e digitalização. Essa abordagem cria um ambiente urbano de alta qualidade, atraente para morar e investir.

Viena é uma cidade estável e confortável para se viver, atraindo pessoas de toda a Áustria e do exterior. Prevê-se que, até 2030, a população da cidade cresça em 200.000 habitantes . No entanto, o ritmo da construção de moradias deixa muito a desejar, o que, sem dúvida, manterá uma significativa escassez de imóveis residenciais a longo prazo.

É importante destacar que as pessoas vêm para Viena para ficar: bons trabalhadores, famílias com filhos e pessoas com salários decentes. Esses residentes pagam aluguéis estáveis, tornando os investimentos imobiliários mais confiáveis ​​e rentáveis.

Por fim, Viena continua sendo uma das melhores cidades do mundo para se viver. Sim, Copenhague surpreendeu ao conquistar o primeiro lugar em 2025, mas Viena ainda se destaca em muitas áreas importantes: excelente transporte, bons hospitais, ruas seguras, belos edifícios, educação de alta qualidade e um clima agradável.

O que isso significa para os investidores? Investir em imóveis em Viena não é para ganhar dinheiro rápido. É um investimento a longo prazo, de 5 a 10 anos: bem planejado, compreensível e com risco mínimo. E agora, é especialmente lucrativo: os empréstimos estão ficando mais baratos, a cidade está se tornando mais populosa e se desenvolvendo. Esta é uma grande oportunidade, e ela já está surgindo.

Para ilustrar como isso funciona na prática, compartilharei algumas transações reais que concluímos para clientes em 2024. Buscamos cada apartamento especificamente com base nos objetivos e capacidades do investidor, levando em consideração seu orçamento, sua disposição para investir, o retorno desejado e sua expectativa de vida.

Caso 1: Segundo Distrito – 64 m², rendimento de 4,5%

Para um investidor que não tinha receio de comprar um apartamento com potencial de valorização, encontramos uma opção em Leopoldstadt (2º distrito). O apartamento de 64 metros quadrados fica em um prédio da década de 1960. Estava em mau estado de conservação — precisava de algumas reformas, mas isso ajudou a reduzir significativamente o preço de compra.

Fizemos algumas reformas para o imóvel alugado, e o apartamento rapidamente começou a render 4,5% ao ano — acima da média do mercado. Este exemplo ilustra perfeitamente a regra: compre a um bom preço, obtenha um bom lucro.

Caso 2: Quarto Distrito – Apartamento de 2 quartos, rendimento de 3,8%

Um apartamento em Wieden , um bairro nobre do centro da cidade. Compramos um apartamento em um prédio construído em 1973. A área é muito prestigiada, o apartamento fica em um pátio tranquilo e arborizado, e o metrô é muito perto. O investidor não era da União Europeia, então tivemos que obter uma autorização especial para fechar o negócio.

Embora o preço seja mais alto devido à localização privilegiada, o aluguel do apartamento proporciona um 3,8% . É importante ressaltar que o preço deste apartamento se valorizará mais rapidamente do que a média da cidade. Esta opção é ideal para quem busca um investimento seguro com potencial de retorno rápido.

Caso 3: Décimo Distrito – 71 m², rendimento de 4,2%

Compramos um apartamento grande bem ao lado do metrô em Favoriten . O bairro não é exatamente nobre, mas está se valorizando rapidamente e os preços ainda são acessíveis. Fica a apenas 15 minutos de carro do centro da cidade. Escolhemos essa localização pela facilidade de acesso ao transporte público e pela expectativa de que a área se torne mais popular e valorizada. Como resultado, o apartamento já está rendendo 4,2% ao ano, e há boas chances de seu valor aumentar com o tempo, conforme a infraestrutura ao redor se desenvolve.

Caso 4: Novo edifício no Distrito 22 – 54 m², rendimento de 3,2%

Para um cliente que queria simplesmente investir e esquecer o assunto, encontramos um apartamento novo, pronto para morar, de 54 metros quadrados em Donaustadt . Este imóvel moderno não precisa de reformas e foi alugado imediatamente. O rendimento aqui é um pouco menor – 3,2% ao ano. No entanto, esta é uma opção ideal: o mínimo de esforço e complicação. Uma excelente escolha para quem valoriza tranquilidade e segurança no investimento.

Caso 5: Distrito 15 – Apartamento de 3 quartos, rendimento de 4,4%

Encontramos um apartamento para um investidor dos Emirados Árabes Unidos no Rudolfsheim-Fünfhaus . A região é conveniente para deslocamentos (bom transporte público) e tem muitas pessoas procurando imóveis para alugar. O apartamento tem três cômodos, 70 m², fica em um prédio da década de 1980, perto da estação de trem Westbahnhof.

O apartamento estava em boas condições, precisando apenas de algumas reformas estéticas. Organizamos tudo remotamente, incluindo a reforma e a compra dos móveis. Isso custou cerca de € 15.000 . Graças à reforma, encontramos inquilinos rapidamente.

O apartamento gera atualmente um 4,4% . O proprietário praticamente não precisa se envolver. A empresa administradora cuida de toda a gestão rotineira do apartamento e dos inquilinos. Esta é uma excelente opção para quem busca uma renda estável e espera que o imóvel se valorize, gerenciando seu investimento remotamente e sem complicações.

Investir em imóveis em Viena não se resume apenas a admirar a beleza dos edifícios. É uma forma de proteger seu dinheiro em um país onde tudo é transparente, seguro e honesto. Faço isso porque acredito que há um valor real aqui: os preços sobem de forma constante, as regras são claras e praticamente não há surpresas.

Nos últimos anos, ajudamos muitos clientes da Europa e de outros países. Auxiliamos recém-chegados a evitar erros, encontrar imóveis com real potencial de valorização, concretizar compras com sucesso e calcular a renda futura. E o mais importante: trabalhamos sempre para você, não para o vendedor.

Meu objetivo não é vender um apartamento a qualquer preço, mas sim ajudá-lo a tomar uma decisão de investimento inteligente. Não somos corretores de imóveis, incorporadores ou intermediários. Somos seus consultores. E sabemos onde em Viena você pode encontrar um apartamento que se valorizará, onde você pode encontrar um apartamento fácil de alugar e onde é melhor não investir.

trabalhamos com compras de imóveis à vista . Não atuamos com propriedades divididas entre vários proprietários. O valor mínimo para começarmos a trabalhar é de 250.000 . Se você deseja comprar um apartamento ou casa em Viena para investimento em aluguel de longo prazo, para economizar dinheiro ou simplesmente para entender o mercado imobiliário local, entre em contato conosco. Teremos prazer em compartilhar todo o nosso conhecimento e ajudá-lo a tomar a decisão certa.