Inspeção de Apartamentos em Viena: Como Funciona o Mercado Imobiliário em Viena

Antes de assinar o contrato de compra e venda, verificamos se o apartamento que o comprador viu na visita corresponde à descrição do imóvel nos documentos. A metragem quadrada indicada está incluída na área útil? A remodelação foi confirmada? O porão está incluído no apartamento? Que despesas de construção já foram acordadas, mas ainda não pagas?

A Vienna Property compara o extrato do Grundbuch (registo de propriedade), as plantas, os documentos de propriedade do apartamento e os relatórios da Hausverwaltung (administração de imóveis). Quaisquer discrepâncias identificadas impactam a estimativa de preço, o orçamento de compra e os termos do contrato. Por exemplo, uma reserva insuficiente para reparações no telhado exige o cálculo de um eventual pagamento inicial, enquanto o contrato de arrendamento atual pode impedir a ocupação no prazo previsto.

Vamos demonstrar esta verificação utilizando o exemplo de um apartamento de três quartos num edifício antigo de Viena: que documentos revimos, o que esclarecemos com o vendedor e que termos acordámos antes de assinar o contrato. As especificações e os valores neste exemplo são aproximados.

No nosso exemplo, uma família está a considerar um apartamento avaliado em 420.000 €. O anúncio descreve o apartamento como tendo 80 m², com varanda e cave. As remodelações estéticas foram concluídas e a renda mensal é de 360€. Segundo o vendedor, o apartamento está disponível.

O comprador necessita de dois quartos separados, possibilidade de residência permanente e mudança dentro do prazo acordado. Esclarecemos estes requisitos antes de definir o preço. Um apartamento mais barato que não seja adequado para a família não resolverá o problema.

Esclarecemos também a situação do comprador e a necessidade de autorizações. A possibilidade de um estrangeiro comprar um imóvel depende da sua cidadania, do seu estado de residência e das circunstâncias da transação. Possuir apenas uma autorização de residência não garante automaticamente a compra. É importante esclarecer as restrições aplicáveis ​​à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria antes de qualquer negociação

Caso sejam necessárias licenças ou financiamento bancário, tal afetará o calendário e o conteúdo da oferta ao vendedor. Os acordos verbais sobre estas condições são insuficientes.

A Vienna Property solicita documentos ao vendedor e à administração do condomínio, compara as informações recebidas e anota quaisquer confirmações em falta. O acesso ao processo de construção e aos documentos individuais é concedido mediante a devida autorização.

Para um apartamento num edifício já existente, o kit inclui normalmente:

✓ Extrato atual do Grundbuch e documentos sobre entradas essenciais

✓ Wohnungseigentumsvertrag — contrato de propriedade de apartamento

✓ Nutzwertgutachten — parecer sobre o valor estimado dos bens e das ações

✓ Planos de construção e documentos de alteração

✓ Energieausweis — passaporte energético

✓ relatórios anuais e avisos de pagamento atuais

✓ Informação sobre a reserva, trabalhos futuros e empréstimos em casa

✓ Disponíveis as atas das assembleias de condóminos dos últimos anos

Fazemos a distinção entre um plano de um anúncio e um plano de construção. Verificámos a reserva restante para uma data específica e não equiparamos uma discussão sobre a reforma registada em ata a uma decisão final ou orçamento.

Se faltarem informações essenciais, a questão fica em aberto. A promessa de fornecer documentos após a assinatura não permite que a due diligence seja considerada completa. O âmbito da due diligence básica está também refletido nas recomendações da Arbeiterkammer para a compra de um apartamento.

No Grundbuch, cruzamos o proprietário, a fração ideal e a designação do apartamento com a oferta do vendedor. Para identificação, o número EZ (Einlagezahl), ou número de registo de propriedade, e o KG (Katastralgemeinde), ou comarca cadastral. O endereço por si só não substitui estes dados.

O extrato mostra os direitos e ónus registados. Para registos significativos, são necessários documentos comprovativos: um registo sucinto nem sempre revela o conteúdo da restrição.

Caso exista um ónus bancário registado sobre a parte do vendedor, verificamos se pode ser removido. O valor registado do gravame pode ser diferente da dívida atual. A transação deve incluir informações atualizadas sobre os credores e os documentos necessários para a remoção do ónus.

Identificamos os encargos a remover e os direitos que permanecerão após a compra. O procedimento para a remoção e pagamento é estabelecido durante a formalização legal da transação.

A mesma abordagem se aplica ao porão. A chave fornecida confirma o acesso, mas não explica o propósito de utilização. É necessário verificar se o espaço está atribuído ao apartamento e em que condições. O contrato deve descrever o âmbito dos direitos, tal como estabelecido nos documentos.

No nosso exemplo, 80 m² consistem em 72 m² de área interior e uma varanda aberta de 8 m². O anúncio combina estes valores, pelo que a comparação inicial de preços precisa de ser ajustada.

Dividindo 420.000€ por 80 m², obtêm-se 5.250€/m². Correlacionando o preço total com a área interior, chega-se a um valor aproximado de 5.833€/m².

A varanda, no entanto, mantém o seu valor de mercado. Uma discrepância nos cálculos não comprova um preço inflacionado nem significa que o comprador tenha direito a um desconto sobre os oito metros quadrados. Ao comparar ofertas, a área interior e os espaços adicionais devem ser considerados separadamente.

A Vienna Property compara a exposição, a planta, o cálculo da área e os Nutzwertgutachten (avaliações do valor de mercado). Se surgirem discrepâncias significativas, será agendada uma inspeção adicional ou medição profissional. O Nutzwertgutachten em si não representa a área do apartamento.

De acordo com as regras de cálculo da Nutzfläche, as varandas abertas e as galerias são tratadas de forma diferente. Estas diferenças são discutidas no Guia da Cidade de Viena para Nutzfläche. Por conseguinte, é importante determinar o tipo de espaço e a metodologia aplicável antes de calcular os metros quadrados.

Durante a inspeção, comparamos a planta real do imóvel com a documentação. Uma cozinha realocada, divisões unidas ou casas de banho modificadas exigem uma explicação: o que foi feito e como a obra foi aprovada.

As aprovações de construção e as autorizações necessárias de acordo com as normas de propriedade de apartamentos são verificadas separadamente. Uma única licença nem sempre abrange ambas as questões.

Caso faltem documentos, esclarecemos o âmbito das alterações e reunimos informação para avaliar a sua viabilidade. Até que esta questão seja esclarecida, o apartamento não pode ser considerado um imóvel com todas as modificações legalizadas.

Uma inspeção técnica abrange os sinais visíveis de humidade, o estado das janelas, o sistema de aquecimento, o sistema elétrico e a ventilação. Ao comprar um apartamento num edifício antigo em Viena, considerámos também o estado da estrutura geral do edifício e dos sistemas de utilidades. As paredes recém-pintadas não indicam a vida útil restante do telhado.

Caso sejam detetados sinais de defeitos que exijam uma conclusão específica, é consultado um especialista. Uma inspeção de rotina não substitui a inspeção de estruturas ocultas.

Antes de acordar um preço, é importante avaliar a obra de renovação necessária em Viena: faça uma lista das tarefas e obtenha um orçamento para o projeto. O preço médio por metro quadrado é muito aproximado para isso.

No certificado de desempenho energético, verificamos a morada, a data de emissão e o edifício ou instalação a que se aplica o cálculo. Um dos indicadores, HWB, caracteriza a procura estimada de calor para aquecimento. Ajuda a comparar a eficiência energética, mas não mostra a fatura futura do cliente em euros.

Os custos reais dependem também do sistema de aquecimento, das tarifas, da localização do apartamento e dos padrões de consumo. Assim sendo, comparamos os valores da ficha técnica com as contas de aquecimento disponíveis e com o estado das janelas e dos equipamentos.
É impossível determinar a classe do imóvel com base no termo "Altbau" (edifício antigo): uma casa após uma renovação completa e um edifício sem renovação podem ser significativamente diferentes.

Regra geral, o vendedor deve apresentar prontamente um certificado de desempenho energético com menos de dez anos antes da declaração de intenção de compra do imóvel por parte do comprador. Após a celebração do contrato, o vendedor deve fornecer o certificado de desempenho energético ou uma cópia integral no prazo de 14 dias. As obrigações e exceções estão descritas no portal do governo austríaco.

Comparámos o relatório da administração do edifício com as atas das reuniões e o plano de trabalho. Estamos interessados ​​nas reservas disponíveis, nos compromissos já assumidos e nas despesas futuras.

O exemplo de cálculo aborda uma reparação no telhado que custa 210.000€, e a reserva disponível é de 75.000€. Se toda a reserva fosse utilizada para esta obra, o défice seria de 135.000€. Com uma taxa de alocação confirmada de 3,2%, a carga estimada no apartamento é de 4 320 €.

Este valor não pode ser declarado imediatamente como pagamento obrigatório pelo comprador. Em primeiro lugar, verificamos se o trabalho foi aprovado, qual a definição do orçamento, se existem outras obrigações e como será financiado o défice. A chave de alocação é verificada especificamente para a categoria de despesa correspondente.

A provisão e distribuição de custos são regidas, em particular, pelos §§ 31–32 da WEG 2002. Os acordos existentes e as exceções legais são considerados separadamente.

De seguida, discutimos a divisão das despesas com o vendedor. A compensação acordada no contrato não altera necessariamente a obrigação de pagamento à associação de moradores. Por conseguinte, as condições de compra devem incluir termos claros e um mecanismo de pagamento entre as partes.

O valor mensal de 360€ no exemplo é constituído por 245€ de despesas operacionais, 85€ de contribuições para a reserva e 30€ de outros encargos. Verificamos o conteúdo de cada item, incluindo se o IVA está incluído e se o aquecimento está incluído. Chamar ao pagamento total "Betriebskosten" é incorreto.

Comparámos os pagamentos antecipados atuais com o período de reporte concluído. Verificamos também se é possível realizar novos cálculos, se há previsão de aumento dos pagamentos e se o edifício está em dia com o pagamento do empréstimo.

Ao elaborar o orçamento para uma compra, consideramos as taxas obrigatórias. Para uma compra padrão com contrapartida, aplica-se geralmente uma taxa de imposto de 3,5%. No nosso cálculo, com base em 420.000 €, isto equivale a 14.700 €. A taxa de registo do imóvel é normalmente de 1,1% do valor do direito registado: com base nos mesmos critérios, esta seria de 4.620 €.

O custo total é de 19.320€, excluindo outras despesas. Os potenciais benefícios e critérios de cálculo são verificados caso a caso; o benefício temporário, válido até 1 de julho de 2026, não pode ser aplicado automaticamente a uma nova compra em outubro.

Incluímos separadamente o apoio jurídico, as comissões aplicáveis, o financiamento e as renovações. Os restantes itens são abordados no artigo sobre taxas adicionais e custos ocultos na compra de imóveis na Áustria.

Para compras com financiamento, acordámos previamente os termos da decisão do banco e o desembolso do crédito. Uma estimativa preliminar do empréstimo à habitação disponível na Áustria não garante a aprovação de um apartamento específico.

Solicitamos informações sobre o contrato de arrendamento em vigor, direitos de ocupação e outros direitos de utilização. Um apartamento vazio durante a visita não confirma necessariamente a ausência de direitos de terceiros.

Se um contrato de arrendamento estiver protegido pela MRG ), a compra do imóvel não garante a sua rescisão. Para os contratos abrangidos pela Lei Richtwert, o valor do aluguer permitido é limitado pela legislação aplicável. A possibilidade de rescisão verifica-se separadamente: um preço de compra elevado não confere automaticamente ao inquilino o direito a um aumento da renda ou à exigência de desocupação.

Com um contrato de arrendamento permanente e seguro, desocupar o apartamento na data desejada pela família pode ser inviável. Para um comprador que pretenda ocupar o imóvel para uso próprio, este é motivo de reconsideração. A aplicabilidade das restrições depende do imóvel e do contrato, e não apenas da idade do edifício.

A data da transmissão definitiva, o estado do imóvel e a composição dos bens remanescentes são definidos nos termos da transação.

A Vienna Property cria uma lista de discrepâncias e questões em aberto para o comprador e todas as partes envolvidas. Liga cada risco identificado ao documento ou condição exigida.

A Kaufanbot pode vincular o comprador mesmo antes da assinatura de um contrato detalhado. Assim sendo, as condições de financiamento, licenças e inspeções importantes são acordadas antes da assinatura, com prazos específicos e consequências para o incumprimento.

A redação e os procedimentos legais da Treuhand são elaborados por um especialista autorizado. Os relatórios técnicos são elaborados por especialistas nas respetivas áreas. A tarefa da equipa é reunir os fundamentos para a decisão, coordenar as ações dos participantes e garantir que as principais conclusões da auditoria são consideradas no relatório final.

No exemplo abordado, a decisão de compra exige a confirmação da permissibilidade da remodelação, a concordância em libertar a hipoteca bancária, o esclarecimento das condições de financiamento para as reparações do telhado e a determinação dos fundamentos para a transferência definitiva do apartamento. O preço deve ser estimado com base nos 72 m² de área interior e numa varanda privada.

Para cada questão importante, deve ficar claro qual o documento que comprova a resposta, quais as despesas possíveis e quem as suportará. Se o valor ainda não foi determinado, permanece uma incerteza no orçamento. Se o vendedor prometer resolver o problema, os termos do acordo deverão incluir uma obrigação específica, um prazo e as consequências de um incumprimento.

A due diligence está concluída quando as provas recolhidas são suficientes para fundamentar uma decisão informada. A compra pode ser recomendada quando a situação jurídica do imóvel, as suas condições técnicas, os custos e as condições de transmissão permitam a utilização pretendida. Caso contrário, a assinatura do contrato deve ser adiada, mesmo que o preço pareça atrativo.