Berapakah kos hartanah di Jerman pada tahun 2026?

Pasaran hartanah Jerman menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan yang stabil pada tahun 2025 selepas pelarasan menurun beberapa tahun kebelakangan ini. Menurut Europace, purata harga pembelian pangsapuri di negara ini adalah kira-kira €3,400 setiap meter persegi, dengan harga di bandar-bandar utama seperti Munich melebihi €7,000 setiap meter persegi, manakala di kawasan yang kurang mendapat permintaan, ia boleh menjadi dua hingga tiga kali ganda lebih rendah.

Menurut laporan oleh Institut Ekonomi Jerman (IW Consult), 82% wilayah Jerman akan menyaksikan kenaikan harga dari tahun 2024 hingga 2025, dengan purata 2.3%, mengesahkan pemulihan pasaran secara beransur-ansur.

Dalam keadaan ini, Jerman kekal sebagai salah satu destinasi paling menarik bagi pelabur yang mencari perlindungan modal jangka panjang dan pendapatan yang stabil. Ia menggabungkan perlindungan undang-undang yang tinggi untuk pemilik hartanah, prosedur transaksi yang telus dan permintaan domestik yang kukuh untuk perumahan sewa, terutamanya di bandar-bandar terbesar—Berlin, Munich dan Frankfurt.

Tidak seperti negara-negara Eropah selatan dengan pasaran yang lebih tidak menentu, pasaran Jerman dicirikan oleh kestabilan dan kebolehramalan, menjadikannya "anchor" dalam portfolio pelabur antarabangsa.

Saya, Ksenia Levina, merupakan seorang peguam yang mempunyai pengalaman antarabangsa dalam hartanah dan pelaburan. Saya mengendalikan projek-projek di seluruh Eropah, termasuk sokongan transaksi dan projek pembinaan. Dalam artikel ini, saya akan membincangkan secara khusus pembelian hartanah di Jerman, daya tarikan pelaburannya, aspek perundangan dan cukai, serta membandingkan pasaran dengan Austria.

Jerman dan Austria kedua-duanya dicirikan oleh kestabilan dan perlindungan pelaburan yang tinggi, tetapi berbeza dari segi beban cukai dan dinamik pasaran. Jerman , terutamanya Berlin, menarik pelabur dengan skala, kepelbagaian hartanah dan permintaan sewa yang tinggi, tetapi pelabur mesti mempertimbangkan peraturan yang lebih kompleks, kos cukai dan turun naik harga berkala.

Austria, sebaliknya, menunjukkan model yang lebih seimbang: perundangan lebih telus, risiko lebih rendah, dan pasaran secara konsisten menunjukkan pertumbuhan nilai hartanah. Vienna mengatasi Berlin bukan sahaja dari segi kestabilan, tetapi juga dari segi unjuran pertumbuhan harga dan permintaan—pertanyaan hartanah di Austria kekal tinggi secara konsisten. Ini menjadikan negara ini sangat menarik bagi pelabur konservatif yang menghargai pemeliharaan modal dan perspektif jangka panjang.

Bagi pelabur yang mencari pasaran yang lebih boleh diramal dan stabil, membeli apartmen di Vienna selalunya datang secara semula jadi: bandar ini menggabungkan permintaan yang stabil untuk perumahan, peraturan yang jelas dan pertumbuhan harga hartanah yang sederhana tetapi stabil.

Jerman telah lama dianggap sebagai pasaran hartanah "anchor" EU. Ini bukanlah satu kebetulan: negara ini menggabungkan pasaran yang besar, ekonomi yang stabil dan peraturan yang jelas untuk pelabur. Perlindungan hak harta yang tinggi dan pulangan yang boleh diramal adalah dua faktor kritikal yang menjadikan hartanah Jerman aset berharga untuk pelaburan jangka panjang.

Dalam praktiknya, saya sering melihat pelanggan memilih Berlin atau Munich atas sebab-sebab berikut: walaupun pangsapuri di Jerman lebih mahal berbanding di banyak negara jiran, risiko kerugian modal adalah minimum. Contohnya, salah seorang pelanggan saya membeli sebuah pangsapuri dua bilik tidur di Berlin dengan harga €4,300/m², dan dalam masa dua tahun, pendapatan sewa secara konsisten meliputi gadai janji dan cukai.

Menurut PWC, Bank Dunia dan Numbeo, Jerman berada di antara negara Eropah teratas untuk ketelusan transaksi dan perlindungan pelabur. Dalam Indeks Ketelusan Hartanah (PWC, 2024), Jerman mendapat skor 84/100, setanding dengan Belanda dan Austria, manakala Sepanyol dan Portugal mendapat skor sekitar 65–70/100, dan Greece mendapat skor sekitar 58/100.

Menurut Bank Dunia Menjalankan Perniagaan 2023, Jerman menduduki tempat pertama di EU dari segi kemudahan pendaftaran harta, dengan skor 97/100, mencerminkan kelajuan dan ketelusan transaksi.

Bagi pelabur, ini bermakna risiko tersembunyi yang lebih sedikit, beban cukai yang lebih boleh diramal, dan prosedur yang jelas. Dalam praktiknya, saya mengesyorkan pelanggan saya menyemak Grundbuch dengan teliti dan menggunakan notari tempatan untuk mengelakkan masalah undang-undang—terutamanya apabila membeli pangsapuri di Jerman di kawasan berprestij.

Saya sering melihat pelabur bermula dengan bandar-bandar kecil di Jerman (Leipzig, Dresden), di mana kos perumahan lebih rendah berbanding di Berlin atau Munich, tetapi potensi pertumbuhannya lebih tinggi. Ini membolehkan harga permulaan yang lebih rendah sambil masih menjana pendapatan sewa yang stabil.

• Ekonomi dan perundangan yang stabil. Walaupun semasa tahun-tahun krisis, harga hartanah di bandar-bandar utama menurun secara sederhana.
• Permintaan sewa adalah tinggi, terutamanya di bandar-bandar universiti dan hab perniagaan utama.
• Ketelusan dan perlindungan. Sistem perundangan meminimumkan risiko penipuan dan masalah tersembunyi.
• Prospek pelaburan jangka panjang. Walaupun dengan hasil sewa yang agak rendah, pelaburan dalam hartanah di Jerman adalah berbaloi untuk pelaburan dalam perlindungan modal.

Nasihat saya: semasa memilih hartanah, sentiasa pertimbangkan bukan sahaja harga sebuah apartmen di Jerman tetapi juga potensi permintaan sewa, infrastruktur dan pembangunan yang dirancang di kawasan tersebut. Salah satu kes saya: membeli sebuah apartmen di Leipzig dengan harga €2,800/m² – tiga tahun kemudian, harganya telah meningkat hampir 15%, manakala kadar sewa kekal stabil, mengesahkan keberkesanan strategi saya.

Hartanah di Jerman secara tradisinya dianggap sebagai salah satu instrumen paling andal untuk memelihara dan meningkatkan modal di Eropah. Pasaran ini berdaya tahan walaupun semasa tempoh turun naik ekonomi, dan permintaan domestik yang stabil menjadikannya sangat menarik bagi pelabur jangka panjang.

Pasaran hartanah Jerman telah melalui beberapa peringkat penting sejak 15 tahun lalu. Berikutan krisis 2008–2010, harga perumahan mula meningkat dengan stabil, mencapai kemuncaknya pada 2021–2022. Dalam tempoh ini, harga pangsapuri di bandar-bandar popular di Jerman boleh meningkat sebanyak 10–15% setahun.

Pembetulan sederhana telah diperhatikan pada tahun 2023–2024, dengan harga menurun sebanyak 10–15% secara purata di seluruh negara. Walau bagaimanapun, menjelang suku pertama tahun 2025, pasaran telah stabil, dan, menurut pakar, pertumbuhan yang lancar sebanyak 1–3% dijangkakan di kebanyakan rantau.

Dalam praktiknya, saya melihat bahawa tepat semasa tempoh pembetulan harga, peluang untuk membeli sebuah apartmen di Jerman pada harga yang menarik timbul, terutamanya apabila mempertimbangkan hartanah jualan semula dengan sejarah pemilikan yang terbukti. Contohnya, salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen dua bilik tidur di Leipzig semasa penurunan harga sebanyak €2,800/m², dan setahun kemudian, harga telah meningkat sebanyak 8%, dan hartanah tersebut telah menjana pendapatan sewa yang stabil.

Aktiviti terbesar diperhatikan di bandar-bandar terbesar:

• Berlin merupakan ibu kota dan pusat aktiviti ekonomi, dengan kecairan yang tinggi dan permintaan sewa yang stabil.
• Munich merupakan segmen premium, dengan pangsapuri mahal, hasil sewa yang rendah, tetapi permodalan yang boleh dipercayai.
• Frankfurt dan Hamburg merupakan hab kewangan dan logistik yang menarik minat pelabur institusi.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf adalah bandar-bandar dengan permintaan yang semakin meningkat dan harga yang lebih berpatutan.

Saya mengesyorkan pelabur melihat lebih jauh daripada bandar-bandar utama. Contohnya, membeli rumah di Leipzig atau Dresden, Jerman menawarkan harga permulaan yang rendah dan potensi pertumbuhan yang tinggi—pendekatan yang amat sesuai untuk pelabur yang ingin mempelbagaikan portfolio mereka.

Pasaran Jerman adalah pelbagai:

Pasaran sekunder merupakan segmen utama, menawarkan pilihan yang berpatutan dan hasil sewa yang boleh diramal.
Pembangunan baharu kurang memuaskan, terutamanya di bandar-bandar besar; harga lebih tinggi, tetapi hartanahnya cekap tenaga dan mempunyai susun atur moden.
Segmen premium termasuk Munich, Frankfurt dan Berlin; ia menawarkan permodalan yang tinggi tetapi tempoh bayaran balik yang panjang.
Bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus) menarik minat pelabur institusi dan swasta; ia menawarkan aliran pembayaran sewa yang stabil.

Saya sering melihat pelabur bermula dengan membeli hartanah sedia ada di Jerman untuk mengukur permintaan sewa dan secara beransur-ansur mengembangkan portfolio mereka dengan binaan baharu dan Mehrfamilienhaus.

Pasaran hartanah Jerman kekal sebagai salah satu yang paling seimbang di Eropah. Menurut Bundesbank, pada tahun 2024, kira-kira 82% daripada semua transaksi hartanah kediaman akan diselesaikan oleh rakyat Jerman sendiri, manakala pelabur asing menyumbang kira-kira 18% daripada pasaran.

• Orang Jerman membeli terutamanya untuk kediaman mereka sendiri dan pelaburan jangka panjang, selalunya memilih hartanah jualan semula atau rumah di Jerman.
• Pelabur asing aktif dalam segmen sewa dan hartanah premium. Antara yang terkemuka ialah pembeli dari Austria, Switzerland, Belanda, China dan Timur Tengah.
• Dana institusi (pencen, syarikat insurans) kekal sebagai pemain utama dalam pasaran bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus).

Pembeli asing sering menumpukan pada pembangunan baharu di Berlin dan Frankfurt, di mana pangsapuri kelas premium di Jerman boleh bermula pada harga €8,000–€10,000/m², tetapi mereka sanggup membayar premium untuk jaminan permintaan sewa yang stabil.

Faktor utama dalam kestabilan pasaran adalah permintaan domestik yang kukuh. Walaupun dalam tempoh aktiviti antarabangsa yang berkurangan, Jermanlah yang menyokong pasaran.

• Pada tahun 2023–2024, meskipun terdapat penurunan harga sebanyak 10–15%, bilangan transaksi domestik hanya menurun kira-kira 5%, menunjukkan aktiviti pembeli yang berterusan.
• Di bandar-bandar utama, sewa meningkat lebih cepat daripada harga perumahan. Sebagai contoh, di Berlin dan Munich, sewa telah meningkat secara purata 6-8% setahun, seterusnya merangsang minat pembeli tempatan.

Pada tahun 2023, pelanggan Frankfurt membeli sebuah apartmen dengan harga €6,200 setiap meter persegi, dengan menjangkakan pendapatan sewa. Dalam tempoh setahun, hasilnya ialah 3.8%, yang dianggap sebagai keputusan yang sangat baik untuk Jerman, memandangkan risiko yang rendah.

Apabila melibatkan pembelian hartanah di Jerman, adalah penting untuk memahami bukan sahaja harga sebuah apartmen di Jerman, tetapi juga struktur pemilikan sah, yang secara langsung mempengaruhi hak dan risiko pelabur.

Ini adalah pilihan yang paling biasa—bentuk klasik pemilikan rumah atau pangsapuri di Jerman. Pemilik memiliki kedua-dua bangunan itu sendiri dan tanah di bawahnya. Hartanah itu boleh dilupuskan secara bebas: disewakan, dijual atau diwarisi.

Bagi pelabur jangka panjang, ini adalah pilihan terbaik—sekatan minimum dan pertumbuhan nilai yang boleh diramal. Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah rumah di Munich dengan harga €1.2 juta pada tahun 2018. Hari ini, nilai pasarannya melebihi €1.8 juta—dan hartanah tersebut bebas daripada sebarang hak pihak ketiga.

Pada asasnya, ia adalah "pajakan tanah" sehingga 99 tahun dengan hak untuk membina dan menggunakan hartanah tersebut. Pemilik membayar Erbbauzins (sewa tahunan kepada pemilik tanah). Pada akhir pajakan, tanah tersebut dikembalikan kepada pemilik, dan nasib bangunan bergantung pada kontrak.

Dalam praktiknya, transaksi sedemikian lebih biasa berlaku di bandar-bandar di mana tanahnya sangat mahal (contohnya, Frankfurt atau Hamburg). Saya biasanya mengesyorkan agar pelanggan mengira pulangan pelaburan dengan teliti: kadangkala harga rendah sebuah apartmen di Jerman di bawah Erbbaurecht diimbangi oleh bayaran tahunan yang tinggi.

• Miteigentum ialah harta kongsi bersama di mana setiap pemilik mempunyai peratusan bahagian.
• Wohnungseigentum ialah satu bentuk pemilikan pangsapuri individu di bangunan pangsapuri dengan bahagian di kawasan umum (tangga, bumbung, ruang bawah tanah).

Apabila membeli sebuah apartmen di Berlin, saya sentiasa menunjukkan kos penyelenggaraan kawasan umum kepada pelanggan saya. Walaupun harga perumahan di Jerman mungkin kelihatan menarik, penyelenggaraan boleh jadi mahal (terutamanya di bangunan bersejarah).

• Wohnrecht (hak kediaman) – sering digunakan dalam pewarisan: contohnya, ibu bapa mengekalkan hak untuk tinggal di rumah walaupun mereka mewariskan hak tersebut kepada anak-anak mereka.
• Koperasi perumahan (Genossenschaften) – perumahan dimiliki oleh koperasi, bukan oleh individu. Ahli menerima hak untuk menggunakan pangsapuri tetapi tidak boleh menjualnya secara bebas.

Perumahan koperasi kadangkala sesuai untuk pelajar atau pesara, tetapi ia jarang menarik minat pelabur: membeli apartmen di Jerman dalam format ini bermakna kurang kawalan dan sifar kecairan semasa menjual.

Selain pembelian langsung, perkara berikut semakin popular:

• Pelaburan melalui dana (Immobilienfonds) adalah mudah bagi mereka yang ingin meminimumkan penglibatan mereka dalam pengurusan.
• Pembelian bersama dan amanah keluarga adalah penyelesaian untuk modal keluarga, di mana harta tersebut diwarisi kepada generasi akan datang.

Baru-baru ini saya menyokong transaksi sebuah keluarga Nuremberg, yang melibatkan pendaftaran rumah mereka di Jerman melalui amanah keluarga. Ini membolehkan mereka menyediakan harta pusaka dengan segera dan mengelakkan cukai yang tinggi ke atas pemindahan seterusnya kepada anak-anak mereka.

Tidak seperti Austria atau Switzerland, di mana warga asing tertakluk kepada kuota dan permit yang ketat, bukan pemastautin di Jerman boleh membeli hartanah dengan bebas. Walau bagaimanapun, terdapat satu kekurangan: tanpa permit kediaman atau pendapatan, bank enggan mengeluarkan gadai janji di Jerman, dan beban cukai adalah lebih tinggi berbanding penduduk tempatan. Tambahan pula, bank dan notari dikehendaki mengesahkan asal usul dana dan menyemak pembeli terhadap senarai sekatan antarabangsa.

Saya mempunyai seorang pelanggan dari Ukraine yang membeli sebuah apartmen di Jerman (berharga €420,000 di Düsseldorf) dengan dana sendiri, tetapi tidak dapat mendapatkan gadai janji kerana kekurangan pemastautin Jerman. Dalam situasi sedemikian, saya mengesyorkan merancang struktur pembelian terlebih dahulu—contohnya, melalui penubuhan GmbH atau yayasan keluarga jika portfolionya besar.

Pembelian hartanah di Jerman—sama ada sebuah apartmen di Berlin, rumah di Bavaria atau hartanah sewa di Leipzig—sentiasa disertai dengan proses perundangan yang ketat. Walaupun ia mungkin kelihatan rumit pada pandangan pertama, sistem ini menyediakan perlindungan yang tinggi untuk pembeli dan penjual.

Proses ini merangkumi beberapa peringkat utama:

• Perjanjian awal – pihak-pihak bersetuju dengan terma utama: harga apartmen di Jerman, terma dan sumber pembiayaan.
• Sediakan perjanjian dengan notari - tanpa pengesahan notari, transaksi tersebut tidak sah.
• Usaha wajar kewangan – bank atau peguam menilai asal usul modal dan kesediaan pembeli untuk transaksi tersebut.
• Penandatanganan notari - notari mengesahkan perjanjian dan menjelaskan akibatnya.
• Kemasukan ke dalam Grundbuch (daftar hartanah) adalah langkah yang menjadikan pembeli pemilik sah hartanah tersebut di Jerman.

Seorang pelanggan dari Republik Czech pernah ingin membeli sebuah apartmen di Jerman dari jauh. Terima kasih kepada surat kuasa wakil yang betul, transaksi itu berjalan dengan cepat, tetapi bank juga meminta dokumen yang membuktikan sumber dana tersebut. Nasihat: sediakan pakej dokumen kewangan terlebih dahulu.

• Ejen membantu mencari hartanah dan menjalankan rundingan.
• Seorang peguam memeriksa ketulenan undang-undang transaksi tersebut: kehadiran bebanan, status pemilik, dan ketelusan semua syarat.

Saya sentiasa menasihati pelanggan supaya tidak berjimat cermat dalam mendapatkan nasihat undang-undang: pernah satu pemeriksaan mendedahkan bahawa rumah yang mereka pertimbangkan di Hamburg mempunyai pertikaian litigasi terbuka. Ini membantu mengelakkan risiko yang ketara.

Untuk membeli sebuah apartmen di Jerman, pelabur mesti membuktikan:

• asal usul dana yang sah,
• modal yang mencukupi (biasanya sekurang-kurangnya 20-30% daripada nilai hartanah untuk bayaran pendahuluan jika gadai janji digunakan),
  ketiadaan sekatan atau senarai hitam.

Warga asing boleh menyelesaikan transaksi walaupun tanpa kehadiran secara langsung—melalui proksi. Surat kuasa wakil mesti disahkan oleh notari dan diisytiharkan sebagai rasul di negara pembeli.

Dalam praktiknya, pilihan ini sering dipilih oleh pelabur dari Asia yang tidak dapat pergi ke majlis menandatangani perjanjian. Walau bagaimanapun, notari di Jerman semakin memerlukan pengenalan video untuk mengurangkan risiko penipuan.

Dokumen utama ialah Grundbuchauszug (petikan daripada daftar tanah). Ia mencerminkan:

• pemilik,
• bebanan (gadai janji, pajakan di bawah Erbbaurecht, kemudahan),
• sekatan penggunaan.

Seorang pelanggan di Leipzig di Grundbuch menemui sebuah easement di sebahagian halaman mereka—hak laluan untuk jiran-jiran menggunakannya. Kami mengambil kira perkara ini semasa rundingan dan mengurangkan harga sebanyak 4%.

Apabila membeli hartanah di Jerman, adalah penting untuk mempertimbangkan bukan sahaja harga perumahan tetapi juga kos tambahan. Ini boleh menambah 10-15% kepada harga hartanah, terutamanya untuk hartanah premium atau bangunan pangsapuri.

• Amaun cukai bergantung kepada negeri persekutuan: dari 3.5% hingga 6.5% daripada nilai apartmen atau rumah.
• Di Bavaria dan Saxony – 3.5%, di Berlin, Hamburg dan Hesse – sehingga 6.5%.

Berdasarkan pengalaman saya, apabila seorang pelanggan membeli sebuah apartmen di Berlin dengan harga €450,000, cukainya adalah lebih kurang €29,000. Ini adalah salah satu perkara yang sering dipandang remeh oleh pelabur asing.

• Notari + pendaftaran di Grundbuch: ~1% daripada harga hartanah.
• Ejen: biasanya 3–7% ditambah VAT, bergantung pada rantau dan terma perjanjian.
• Peguam: secara individu, bergantung pada kerumitan audit dan sokongan transaksi.

Saya sentiasa mengesyorkan untuk menjelaskan peratusan komisen ejen terlebih dahulu dan memasukkannya ke dalam bajet pembelian anda. Contohnya, apabila membeli rumah di Munich dengan harga €1.2 juta, komisen dan yuran notari menambah hampir €60,000 kepada jumlah keseluruhan.

• Di Jerman, pemilik hartanah dikehendaki membayar Grundsteuer, biasanya 0.26–0.35% daripada nilai kadaster hartanah tersebut.
• Ini merupakan perbelanjaan yang kecil berbanding cukai ke atas pendapatan sewa atau keuntungan modal, tetapi adalah penting untuk dipertimbangkan semasa mengira pulangan pelaburan anda.

Bagi pelaburan portfolio dalam beberapa pangsapuri di Düsseldorf, jumlah cukai harta tahunan berjumlah kira-kira €4,500, yang mudah dimuatkan ke dalam bajet untuk hartanah yang menjana pendapatan.

• Jika anda menyewakan sebuah apartmen di Jerman, pendapatan sewa tertakluk kepada cukai pendapatan pada kadar progresif sehingga 45%.
• Bukan pemastautin hanya dikenakan cukai ke atas pendapatan daripada hartanah Jerman.

Sentiasa kira pendapatan bersih selepas cukai. Contohnya, sebuah apartmen di Berlin dengan pendapatan €2,000/bulan pada kadar cukai 30% menghasilkan pendapatan sebenar sebanyak €1,400/bulan.

• Terpakai jika anda menjual sebuah apartmen di Jerman dalam tempoh 10 tahun dari tarikh pembelian. Kadar cukai sepadan dengan kurungan pendapatan pemilik—sehingga 45% untuk pendapatan tinggi.
• Jika harta itu dipegang selama lebih daripada 10 tahun, tiada cukai dikenakan.

Cukai dikira berdasarkan perbezaan antara harga jualan dan harga belian, dengan mengambil kira kos pemerolehan dan penambahbaikan hartanah tersebut. Seorang pelanggan membeli sebuah apartmen di Leipzig dengan harga €300,000, mengubah suainya dengan harga €30,000, dan menjualnya lapan tahun kemudian dengan harga €400,000. Cukai keuntungan modal dikira berdasarkan €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000), menghasilkan keuntungan bersih kira-kira €50,000.

Dalam praktiknya, saya melihat Vienna sebagai pemenang kerana kestabilannya, unjuran pertumbuhan harga dan tahap permintaan, terutamanya bagi mereka yang merancang untuk menjual semula dalam 5-7 tahun. Jerman lebih menarik kepada pelabur yang mencari sewa jangka panjang dan perlindungan modal, tetapi untuk spekulasi jangka pendek, Austria sering kelihatan lebih berfaedah.

Tidak seperti Greece atau Portugal, pembelian hartanah di Jerman tidak secara automatik memberikan status kediaman. Walaupun anda membeli sebuah apartmen dengan harga €500,000 atau sebuah rumah dengan harga sejuta, ini tidak secara automatik melayakkan anda untuk mendapatkan visa atau status kediaman.

Undang-undang Jerman tidak mengaitkan pemilikan rumah dengan hak kediaman. Pendudukan memerlukan asas perundangan: pekerjaan, pengajian, pelaburan perniagaan, penyatuan semula keluarga atau bukti kebebasan kewangan.

Memiliki hartanah boleh menyokong permohonan anda dengan menunjukkan bahawa anda melabur dalam ekonomi dan merancang untuk tinggal di negara ini, tetapi ia tidak memberikan sebarang faedah dengan sendirinya.

• Pelaburan perniagaan: Bukan pemastautin boleh mendapatkan permit kediaman dengan melabur dalam syarikat Jerman dan mewujudkan peluang pekerjaan.
• Bekerja sendiri / bebas / nomad digital: Visa bekerja sendiri membolehkan anda tinggal dan bekerja di Jerman, tetapi memerlukan bukti pendapatan dan manfaat ekonomi kepada negara.

Pada tahun 2025, Jerman akan memudahkan proses mendapatkan permit kediaman dan kewarganegaraan untuk profesional mahir dan keluarga mereka. Laluan yang lebih pantas untuk mendapatkan pemastautin tetap telah diperkenalkan, keperluan gaji untuk Kad Biru EU telah dikemas kini, dan peraturan baharu untuk profesional yang mempunyai pengalaman praktikal telah diperkenalkan.

Salah seorang pelanggan saya dari Asia telah membuka sebuah syarikat IT di Berlin dan pada masa yang sama membeli sebuah apartmen di daerah Prenzlauer Berg. Apartmen itu telah menunjukkan kesungguhannya, tetapi dia telah memperoleh permit kediaman melalui pendaftaran perniagaan.

Austria menawarkan Kategori D (Sara Diri)—permit kediaman untuk individu yang bebas dari segi kewangan, di mana hartanah boleh digunakan sebagai bukti kesolvenan kewangan. Jerman tidak mempunyai program langsung sedemikian. Di sini, semuanya berdasarkan kelayakan ekonomi atau profesional yang tulen, bukan kos apartmen.

Apabila membeli sebuah apartmen di Jerman, adalah penting untuk memahami bahawa pasaran sewa dikawal ketat, dan pulangan berbeza-beza bergantung pada jenis sewa, rantau dan sekatan undang-undang.

• Airbnb, Tempahan: Di bandar-bandar utama, terutamanya Berlin dan Munich, sewaan jangka pendek dihadkan sepenuhnya oleh undang-undang perbandaran tempatan.
• Pelabur swasta sering memerlukan kebenaran atau dikenakan denda.

Pelanggan yang cuba menyewakan pangsapuri di Berlin melalui Airbnb tanpa kebenaran telah menerima denda sehingga €10,000. Oleh itu, saya sentiasa mengesyorkan untuk menyemak peraturan tempatan terlebih dahulu.

Sewaan jangka pendek hanya masuk akal di bandar-bandar kecil atau kawasan pelancongan berdaftar secara rasmi.

• Segmen pasaran utama adalah kontrak jangka panjang.
• Purata hasil ialah 2–4% setahun daripada nilai apartmen.
• Perlindungan penyewa yang kukuh melalui had Mietspiegel dan Mietendeckel, kenaikan sewa, terutamanya di kawasan metropolitan.

Sebuah pangsapuri bernilai €400,000 di Berlin disewa dengan harga €1,500/bulan. Hasil bersih selepas cukai dan yuran ialah ~3%.

Jerman Timur (Leipzig, Dresden) menawarkan hasil yang lebih tinggi—sehingga 4% setahun—tetapi hartanah di sana kurang cair dan mencari penyewa adalah lebih sukar. Bandar besar seperti Berlin, Munich, Frankfurt dan Hamburg menawarkan permintaan yang stabil dan kecairan yang tinggi, tetapi hasil adalah terhad kepada 2–3%. Untuk pelaburan jangka panjang, adalah lebih baik untuk memberi tumpuan kepada bandar-bandar besar, manakala untuk pulangan yang lebih tinggi, pertimbangkan wilayah timur.

Apabila membeli hartanah di Jerman, pengurusan hartanah yang betul amat penting. Walaupun sebuah apartmen di Berlin atau rumah di Leipzig berada dalam keadaan baik, tanpa pengawasan profesional, masalah boleh timbul, termasuk pembayaran sewa lewat, pembaikan yang tidak dijadualkan dan pertikaian dengan penyewa.

Hausverwaltung ialah sebuah syarikat pengurusan profesional yang menguruskan semua tugas pentadbiran dan teknikal:

• kawalan kutipan dan pembayaran sewa;
• organisasi pembaikan dan penyelenggaraan;
• menyelenggara dokumentasi dan berinteraksi dengan penyewa;
• pematuhan dengan semua keperluan perundangan dan cukai.

Bagi pelabur yang mempunyai pelbagai hartanah atau mereka yang tinggal di luar negara, pengurusan hartanah profesional adalah penting secara praktikal, kerana ia memastikan pengurusan jarak jauh dan meminimumkan risiko. Kos perkhidmatan ini biasanya antara 0.8% hingga 1.5% daripada pendapatan sewa tahunan, yang selalunya terbayar dengan sendirinya melalui kestabilan dan pengurangan risiko.

Pendapatan sewa tertakluk kepada kadar cukai pendapatan progresif sehingga 45%; bukan pemastautin hanya dikenakan cukai ke atas pendapatan daripada hartanah Jerman. Potongan untuk pembaikan, susut nilai dan perbelanjaan pengurusan adalah mungkin.

Jika matlamat anda adalah untuk membeli sebuah apartmen di Jerman untuk disewa dan pendapatan jangka panjang, adalah lebih baik untuk memberi tumpuan kepada segmen sewaan jangka panjang yang stabil. Austria kadangkala lebih berfaedah untuk sewaan jangka pendek dan segmen pelancong.

Pemilihan kawasan memberi kesan langsung kepada harga sebuah apartmen di Jerman, hasil sewa dan kecairan. Berikut ialah gambaran keseluruhan bandar dan kawasan utama.

Berlin: Pemacu Pertumbuhan dan Peraturan Ketat

• Harga perumahan: €5,000–7,000/m² untuk pangsapuri, rumah lebih mahal.
• Daerah: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – permintaan tinggi, Friedrichshain, Neukölln – menjanjikan untuk disewa.
• Permintaan: sentiasa tinggi, terutamanya untuk sewaan jangka panjang.
• Ciri-ciri: sekatan ketat ke atas sewaan jangka pendek, Mietspiegel mengawal selia kenaikan sewa.

Pangsapuri di Mitte cepat menemui penyewa, tetapi menyewakan mereka di Airbnb tanpa kebenaran adalah mustahil.

Munich – premium dan kestabilan

• Harga rumah: €7,000–10,000/m², rumah boleh melebihi €12,000/m².
• Daerah: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - teratas untuk premium.
• Permintaan: Tinggi, terutamanya dalam kalangan penyewa dan ekspatriat yang kaya.
• Ciri-ciri: pasaran yang stabil, pulangan yang rendah berbanding harga permulaan.

Lebih baik fokus pada sewaan jangka panjang; sewaan jangka pendek hampir mustahil disebabkan oleh peraturan bandar.

Hamburg – hab pelabuhan dan hartanah komersial

• Harga perumahan: €5,500–7,500/m².
• Daerah: HafenCity, Altona, Eppendorf – minat yang semakin meningkat dalam pelaburan.
• Permintaan: tinggi untuk pangsapuri di pusat bandar, sederhana di kawasan terpencil.
• Ciri-ciri: segmen korporat yang kukuh, sesuai untuk sewaan perniagaan.

Frankfurt merupakan pusat kewangan

• Harga perumahan: €6,000–8,000/m².
• Daerah: Westend, Nordend, Sachsenhausen - berprestij, permintaan tinggi daripada pekerja bank.
• Permintaan: Sewaan jangka panjang untuk golongan profesional dan ekspatriat sentiasa tinggi.
• Ciri-ciri: Pelaburan dalam pangsapuri untuk pekerja syarikat kewangan membuahkan hasil yang lebih cepat.

Pelanggan membeli sebuah apartmen di Westend dengan harga €650,000, dengan hasil sewa jangka panjang ~3% setahun.

Leipzig dan Dresden – Dinamik dan Harga Kemasukan Rendah

• Harga perumahan: €2,500–4,500/m².
• Daerah: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Permintaan: semakin meningkat, terutamanya dalam kalangan pelajar dan profesional muda.
• Ciri-ciri: hasil yang tinggi sebanyak 3–4%, tetapi kecairan adalah lebih rendah berbanding di Berlin atau Munich.

Membeli pangsapuri di Leipzig membolehkan anda memperoleh pendapatan melebihi purata, tetapi penjualannya mengambil masa yang lebih lama.

Rhine Utara-Westphalia – Industri dan Universiti

• Harga perumahan: €3,500–6,000/m², bandar: Düsseldorf, Cologne.
• Daerah: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Permintaan: Tinggi di universiti dan daerah perniagaan.
• Ciri-ciri: gabungan sewa yang stabil dan prospek pertumbuhan harga.

Boleh dipercayai : Munich, Frankfurt, Berlin – kecairan tinggi, permintaan stabil, tetapi harga permulaan yang tinggi.

Menjanjikan : Leipzig, Dresden, beberapa kawasan di Hamburg – harga permulaan yang rendah, keuntungan yang lebih tinggi, tetapi tempoh jualan yang lebih lama.

Untuk pelaburan, adalah lebih baik untuk menggabungkan bandar-bandar besar untuk kestabilan dan wilayah dinamik untuk keuntungan bagi mengimbangi kecairan dan keuntungan.

Di Jerman, memilih antara binaan baharu dan rumah sedia ada merupakan keputusan strategik. Sektor pembinaan mengalami kemerosotan: bilangan permit baharu berkurangan, dan harga perumahan meningkat. Dalam amalan, saya melihat bahawa pelabur lebih cenderung untuk memilih rumah sedia ada kerana binaan baharu adalah terhad, mahal dan memerlukan menunggu lama. Sementara itu, rumah lama (Altbau) kekal dalam permintaan kerana seni bina dan lokasinya yang unik.

Lebih 70% transaksi di Jerman berlaku di pasaran sedia ada. Sebabnya mudah: bangunan baharu terhad, dan birokrasi memperlahankan pengeluaran permit. Di Berlin, sebagai contoh, proses kelulusan boleh berlarutan selama bertahun-tahun.

Di Berlin, seorang pelanggan membeli sebuah apartmen tiga bilik di Altbau dengan harga €550,000 di daerah Prenzlauer Berg. Selepas dua tahun, harganya telah meningkat sebanyak 18%, dan apartmen itu masih disewakan.

Altbau (Estet Perumahan Lama) merupakan bangunan bersejarah dengan siling tinggi dan tingkap besar. Permintaan untuknya di Berlin dan Leipzig sentiasa tinggi. Seorang pelanggan baru-baru ini membeli sebuah apartmen tiga bilik di Altbau di pusat Leipzig dengan harga €280,000 dan menyewakannya untuk jangka masa panjang enam bulan kemudian dengan harga €1,200 sebulan.

Pembinaan rumah baharu di Jerman telah menurun sebanyak 30% sejak 2022. Sebab-sebabnya termasuk peningkatan kos bahan, pinjaman yang mahal dan piawaian ESG yang ketat. Bangunan baharu menarik kerana susun atur moden dan kecekapan tenaga (piawaian ESG), tetapi harganya 20-30% lebih tinggi daripada harga jualan semula. Di Munich, satu meter persegi di bangunan baharu berharga €10,000-11,000, manakala di Berlin, ia berharga €6,500-8,000.

Bermula pada tahun 2024, piawaian prestasi tenaga bangunan (EnEV) akan menjadi lebih ketat. Dalam praktiknya, ini bermakna bangunan lama perlu dimodenkan, termasuk bahagian hadapan bertebat, tingkap baharu dan sistem pemanasan moden. Ramai pelabur memandang rendah kos ini. Sentiasa semak sijil prestasi tenaga hartanah (Energieausweis).

Jerman menang dari segi pertumbuhan harga jangka panjang, terutamanya di Berlin, Munich dan Leipzig. Walau bagaimanapun, Austria lebih mudah bagi mereka yang mencari binaan baharu tanpa risiko birokrasi – Vienna menawarkan proses yang lebih mudah diramal dan projek siap sedia yang berkualiti tinggi.

• Jika matlamatnya adalah permodalan dan kecairan dalam tempoh 5-10 tahun, Jerman lebih menarik (terutamanya perumahan sekunder di bandar-bandar besar).
• Jika risiko rendah dan kecekapan tenaga penting dengan segera, saya akan melihat ke arah Austria.

Apabila membeli sebuah apartmen tunggal di Jerman kelihatan terlalu jelas sebagai strategi, pelabur sedang mempertimbangkan pendekatan yang lebih fleksibel dan menguntungkan. Berikut adalah trend utama yang saya lihat dalam praktiknya.

Daripada membeli sebuah apartmen, adalah lebih menguntungkan untuk melabur dalam keseluruhan bangunan apartmen dengan 4-10 pangsapuri. Di Leipzig, hartanah sedemikian boleh didapati bermula dari €600,000, dan di Berlin dari €1.5 juta. Ini mengurangkan risiko downtime dan membolehkan pulangan yang boleh diskala. Ia sesuai untuk pelabur dengan modal bermula dari €500,000. Saya menyokong transaksi di Dresden: pelanggan membeli sebuah bangunan enam pangsapuri dengan harga €720,000, menghasilkan 5.2%.

Bangunan lama (Altbau) popular di Berlin, Leipzig dan Dresden. Ia boleh dibeli di bawah harga pasaran, diubah suai dan dijual pada harga premium. Contohnya, sebuah apartmen di Berlin berharga €3,000/m² dijual pada harga €4,500/m² selepas pengubahsuaian. Pendekatan ini akan membuahkan hasil dalam masa 18–24 bulan, dengan syarat anda membuat bajet dengan bijak dan memilih kontraktor yang boleh dipercayai.

Kompleks gudang dan logistik berkembang hasil daripada e-dagang, manakala runcit di lokasi teratas stabil. Keuntungan biasanya 4–6%, lebih tinggi daripada hartanah kediaman. Pilihan ini adalah untuk pelabur berpengalaman: risikonya lebih tinggi, tetapi pulangannya lebih cepat.

Sesuai untuk mereka yang tidak mahu menguruskan hartanah mereka sendiri. Had masuk bermula pada €50,000, dan portfolio boleh merangkumi pelbagai aset. Kelemahannya ialah kurang kawalan dan kebergantungan pada syarikat pengurusan. Pilihan ini sering dipilih oleh pelanggan yang ingin melabur di Jerman tanpa membeli apartmen.

Tanah pembangunan masih terhad di bandar-bandar utama, tetapi terdapat pilihan di pinggir bandar. Di kawasan Berlin, harga bermula dari €200–€400 setiap meter persegi. Ini adalah strategi jangka panjang dengan potensi untuk pertumbuhan.

Vienna lebih padat dan boleh diramal, permintaan stabil, dan harga meningkat dengan stabil. Jerman menawarkan peluang yang lebih besar untuk penskalaan, tetapi pasaran lebih kompleks: birokrasi dan peraturan sewa. Pelanggan memilih Jerman kerana jumlah dan potensinya, dan Austria kerana ketenangan fikiran.

Jerman merupakan pasaran hartanah terbesar di EU, dengan lebih banyak pilihan dan strategi (daripada pangsapuri hinggalah bangunan pangsapuri dan gudang). Vienna lebih bersifat butik: lebih sedikit pilihan, tetapi setiap hartanah lebih mudah diramal dari segi harga dan permintaan.

Melabur dalam hartanah di Jerman nampaknya merupakan instrumen yang boleh dipercayai, tetapi realitinya lebih kompleks. Menurut Statistisches Bundesamt, jumlah transaksi menurun hampir 30% pada tahun 2023 disebabkan oleh kejatuhan harga dan kenaikan kadar. Ini telah memaksa ramai pelabur untuk mempertimbangkan semula strategi mereka. Jerman kekal menarik kerana ekonominya yang kukuh dan permintaan untuk perumahan, tetapi beberapa faktor memberi kesan langsung kepada pulangan dan kecairan.

Apabila membeli sebuah apartmen di Jerman, pelabur berhadapan dengan cukai pembelian (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5% bergantung pada negeri), cukai harta tahunan dan cukai pendapatan sewa. Ini mengurangkan pulangan bersih dengan ketara. Ramai yang memandang rendah impak cukai dan mengira pendapatan kasar. Nasihat saya: bajetkan sekurang-kurangnya 30% untuk cukai dan kos penyelenggaraan dari awal.

Mengusir penyewa yang tidak membayar sewa atau menamatkan pajakan secara sepihak adalah mustahil. Malah menjual sebuah apartmen di Jerman dengan penyewa masih tinggal tidak melepaskan pemilik baharu daripada pajakan.

Saya mempunyai kes di Berlin: seorang pelanggan membeli hartanah dengan pajakan jangka panjang dan tidak dapat menyewanya semula pada harga pasaran. Penyelesaiannya adalah dengan menyemak penyewa dan membuat kontrak sementara jika anda bercadang untuk menjual semula.

Mendaftar pembelian melalui Grundbuch boleh mengambil masa 3-6 bulan. Ini adalah perkara biasa di Jerman. Austria sedikit lebih pantas, tetapi masih tidak serta-merta. Jika matlamat anda adalah untuk membeli sebuah apartmen di Jerman dengan cepat, adalah penting untuk merancang dengan sewajarnya.

Di Berlin dan Munich, penyewaan Airbnb hampir diharamkan sepenuhnya. Pengalaman saya: pelanggan yang berharap dapat mengaut keuntungan daripada penyewaan harian kecewa. Untuk keuntungan, adalah lebih baik bergantung pada kontrak jangka panjang.

Pada tahun 2023–2024, harga hartanah di Jerman jatuh sebanyak 10–15% di beberapa wilayah. Ini menunjukkan bahawa pertumbuhan tidaklah tidak berkesudahan. Pasaran kini sedang stabil, tetapi adalah penting untuk menganalisis lokasi dan prospek pemulihan.

Austria terbukti lebih stabil: penurunan harga adalah minimum, dan penyewa lebih dilindungi. Walau bagaimanapun, harga pangsapuri di Vienna lebih tinggi dan hasil lebih rendah. Jerman menawarkan peluang yang lebih besar untuk pertumbuhan modal, tetapi memerlukan pengurusan yang lebih aktif dan toleransi risiko.

Melabur dalam hartanah Jerman bukan sahaja merupakan cara untuk memelihara dan mengembangkan modal anda, tetapi juga peluang untuk tinggal di negara yang mempunyai tahap keselesaan yang tinggi. Penjagaan kesihatan, pendidikan, pengangkutan dan keselamatan menjadikan kehidupan di sini mudah dan boleh diramalkan. Membeli sebuah apartmen di Jerman membolehkan anda menggabungkan matlamat pelaburan dengan kualiti hidup.

Klinik awam dan swasta dilengkapi dengan peralatan moden, dan insurans menanggung kebanyakan perbelanjaan. Bagi warga asing yang tidak mempunyai insurans, lawatan ke doktor am akan menelan belanja purata €50–€80, konsultasi pakar €100–€150, perkhidmatan pergigian berharga €70–€250, dan penginapan semalam di hospital bermula pada harga €350. Berdasarkan pengalaman saya, saya perhatikan bahawa pelanggan amat menghargai keupayaan untuk mengakses penjagaan kesihatan dengan andal, yang penting untuk keluarga dan warga emas.

Pendidikan di Jerman berada pada tahap yang tinggi. Sekolah negeri adalah percuma untuk penduduk, manakala sekolah antarabangsa mengenakan bayaran, dengan purata €15,000–€25,000 setahun. Gimnasium swasta berharga €10,000–€18,000, dan universiti hampir percuma—€250–€500 setiap semester.

Banyak program bahasa Inggeris disediakan untuk pelajar antarabangsa, terutamanya di bandar-bandar besar dan di universiti teknikal. Sekolah dan universiti antarabangsa sering menawarkan kursus dan sokongan yang disesuaikan untuk kanak-kanak dan pelajar dari luar negara.

Jerman merupakan antara negara paling selamat di Eropah, dengan beberapa kawasan kejiranan yang mencabar hanya terdapat di bandar-bandar besar. Bagi pelabur yang merancang untuk menyewakan hartanah mereka, adalah penting untuk memilih kawasan kejiranan yang mempunyai reputasi yang baik bagi meminimumkan risiko dan memastikan pendapatan sewa yang stabil.

Kos sara hidup di Jerman adalah lebih tinggi berbanding di Eropah Timur, tetapi lebih rendah berbanding di Switzerland. Sewa untuk sebuah pangsapuri kelas menengah di Berlin adalah kira-kira €1,200–€1,800 sebulan, manakala di Munich adalah €2,000–€3,000. Barangan runcit untuk keluarga empat orang berharga €400–€600 sebulan, makan tengah hari di kafe berharga sekitar €12–€25, dan kopi berharga €3–€4. Harga hartanah sangat berbeza: €4,500–€6,000/m² di Berlin, €2,500–€3,500/m² di Leipzig, dan €7,000–€8,500/m² di Munich.

Pengangkutan dan komunikasi di Jerman sangat maju. Metro, autobahn dan landasan kereta api memudahkan perjalanan antara bandar, dan perkhidmatan perbankan dan internet mudah untuk penduduk dan warga asing. Saya menasihati pelabur untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur semasa memilih apartmen, terutamanya jika mereka merancang untuk menyewakannya.

Jerman lebih dinamik: terdapat lebih banyak peluang untuk kemajuan kerjaya dan pelaburan, pasaran lebih pelbagai, dan hartanah berbeza-beza dari segi jenis dan harga. Austria menang kerana ketenangan dan kebolehramalan—terutamanya di Vienna, di mana harga meningkat dengan lebih perlahan dan sewa lebih stabil. Pelabur yang mencari pertumbuhan modal dan fleksibiliti sering memilih Jerman, manakala mereka yang menghargai kestabilan dan gaya hidup yang lebih terukur lebih menyukai Austria.

Membeli hartanah di Jerman bukan sahaja satu pelaburan tetapi juga satu cara untuk melindungi modal dan mendapatkan kestabilan dan keselamatan di Eropah. Bagi pelabur yang mencari perlindungan hak harta dan keselamatan jangka panjang, Jerman kekal sebagai pilihan yang sangat baik. Kecairan tertinggi adalah di bandar-bandar utama, dan hartanah mengekalkan nilainya dengan baik.

Bagi warganegara negara yang tidak stabil, membeli apartmen di Jerman menjadi cara untuk melindungi simpanan mereka. Peraturan transaksi yang telus dan sistem perundangan yang kukuh menjamin perlindungan modal. Dalam praktiknya, saya melihat hartanah di Berlin dan Munich mengekalkan nilainya walaupun semasa tempoh turun naik ekonomi.

untuk pesara : pangsapuri di bandar-bandar utama berharga antara €4,500 dan €8,500 setiap meter persegi. Walau bagaimanapun, pemilikan jangka panjang menawarkan faedah cukai, dan jualan selepas 10 tahun dikecualikan daripada cukai keuntungan modal.

nomad digital dan pekerja bebas dengan infrastrukturnya yang maju dan internet yang stabil, tetapi peraturan cukai memerlukan perhatian. Pelanggan saya sering berunding dengan pakar cukai untuk melaporkan pendapatan pekerjaan dan sewa mereka dengan betul.

Jerman menawarkan pasaran yang lebih dinamik dan pelbagai hartanah, manakala Vienna menawarkan kestabilan dan kebolehramalan. Untuk pelaburan aktif dan pertumbuhan modal, Jerman adalah lebih baik; untuk strategi jangka panjang yang lebih santai, Vienna adalah lebih baik.

Keluar daripada pelaburan tidak kurang pentingnya daripada membeli hartanah. Jualan, pewarisan atau pemberian yang berjaya memerlukan pemahaman tentang pasaran tempatan, peraturan cukai dan kecairan hartanah. Merancang lebih awal membantu memelihara modal dan memaksimumkan pulangan, serta mengelakkan perbelanjaan dan komplikasi yang tidak dijangka dengan pemindahan pemilikan.

Pangsapuri di Jerman, terutamanya di Berlin, Munich dan Frankfurt, terjual dengan agak cepat hasil daripada permintaan yang stabil dan transaksi yang telus. Menurut ImmobilienScout24, purata masa untuk menjual sebuah apartmen di Berlin pada tahun 2025 adalah kira-kira 4-5 bulan, manakala di Munich pula 3-4 bulan, dan purata harga jualan telah meningkat sebanyak 2-3% berbanding tahun lepas.

Dalam praktiknya, saya melihat bahawa hartanah di kawasan popular sering menemui pembeli dalam tempoh 3-6 bulan. Bandar dan wilayah yang lebih kecil di timur Jerman mengambil masa yang lebih lama, tetapi di sini pun, hartanah boleh dijual dengan pemasaran yang betul.

Jika anda menjual sebuah apartmen di Jerman kurang daripada 10 tahun selepas pembelian, cukai keuntungan modal (Speculationssteuer) akan dikenakan. Ini penting untuk dipertimbangkan semasa merancang pengeluaran anda, terutamanya jika hartanah tersebut dibeli sebagai pelaburan dengan niat untuk dijual semula.

Pemindahan pangsapuri melalui warisan atau hadiah juga tertakluk kepada cukai, yang bergantung pada tahap persaudaraan dan nilai harta tersebut. Saya mengesyorkan agar anda merancang transaksi sedemikian terlebih dahulu untuk meminimumkan beban cukai dan mengelakkan masalah dengan hak waris.

Jerman mempunyai kelebihan kecairan berbanding bandar-bandar utama: hartanah terjual dengan cepat, dan permintaan kekal stabil. Di Austria, terutamanya Vienna, pasaran lebih terukur dan boleh diramal, tetapi jualan kadangkala boleh mengambil masa yang lebih lama disebabkan oleh bilangan pembeli yang terhad.

Nasihat saya kepada pelanggan: jika kelajuan keluar dan pemeliharaan nilai adalah penting, bandar-bandar besar Jerman akan menjadi lebih baik, manakala Austria sesuai untuk strategi jangka panjang yang lebih senyap.

Dalam amalan saya, saya telah menemui pelbagai pasaran Eropah: daripada bandar-bandar Jerman yang dinamik hinggalah Vienna yang stabil. Jerman, sebagai contoh, menunjukkan bahawa bandar-bandar utama seperti Berlin, Munich dan Frankfurt menyediakan permintaan yang stabil dan transaksi yang telus. Pelanggan sering menghubungi saya untuk membeli sebuah apartmen di Jerman dan segera menyewakannya—ini membolehkan mereka menjana pendapatan hampir dari hari pertama pemilikan.

Apabila membeli hartanah di Jerman, adalah penting untuk menyemak status sah hartanah tersebut dengan teliti: Grundbuchauszug (Sijil Cukai Tanah), Belastungen (Belastungen), dan pematuhannya dengan piawaian kecekapan tenaga. Hartanah dengan dokumen yang dilaksanakan dengan betul akan terjual lebih cepat dan kurang berkemungkinan menyebabkan pertikaian dengan pihak berkuasa cukai atau insurans.

Pendekatan saya terhadap peruntukan modal adalah berdasarkan gabungan pasaran yang stabil dan berkembang. Contohnya, sesetengah dana boleh dilaburkan dalam pangsapuri di Berlin atau Munich untuk kestabilan jangka panjang, dan selebihnya di Leipzig atau Dresden untuk pulangan dan potensi pertumbuhan yang lebih tinggi. Pendekatan ini mengurangkan risiko dan mencapai keseimbangan antara keuntungan dan keselamatan.

Jika matlamatnya adalah pertumbuhan modal dan pelaburan aktif, saya akan memilih Jerman : bandar-bandar besar, kecairan dan pelbagai hartanah. Jika matlamatnya adalah strategi jangka panjang yang lebih santai dengan risiko minimum dan pulangan yang stabil, Austria menang: pasaran lebih terukur, sewa stabil dan birokrasi lebih mudah.

Jerman merupakan pilihan terbaik bagi pelabur yang mementingkan kestabilan, perlindungan hak harta dan kecairan. Bandar-bandar utama seperti Berlin dan Munich memastikan permintaan yang tinggi dan transaksi yang telus, menjadikan membeli apartmen di Jerman satu pelaburan yang boleh dipercayai.

Austria lebih sesuai untuk pelaburan hartanah jangka panjang dengan pendapatan boleh diramal dan pasaran yang stabil, terutamanya di Vienna, di mana harga meningkat secara beransur-ansur dan sewa kekal stabil. Tambahan pula, Austria mendapat manfaat daripada kesederhanaan birokrasi dan turun naik pasaran yang lebih rendah, menjadikannya pilihan yang mudah untuk pelabur konservatif.

Sebelum membeli hartanah, adalah penting untuk menyemak status undang-undang hartanah tersebut dengan teliti, mempertimbangkan cukai, kos pengurusan dan potensi pulangan. Mengagihkan modal antara pasaran yang stabil dan pasaran baru muncul untuk mengurangkan risiko. Dalam praktiknya, saya telah melihat bahawa perancangan yang baik dan sokongan undang-undang profesional memudahkan transaksi dan melindungi pelabur dengan ketara.

Menjelang 2030, pasaran hartanah Jerman akan berkembang di bawah pengaruh pembandaran, migrasi dan piawaian ESG yang ketat. Pembaharuan terhadap cukai dan peraturan perumahan sewa boleh memberi kesan kepada hasil, jadi adalah penting untuk mempertimbangkan trend ini semasa merancang pembelian apartmen atau hartanah lain di Jerman. Pelabur yang secara proaktif menyesuaikan strategi mereka dengan peraturan baharu dan piawaian yang mampan akan dapat mengekalkan pulangan dan meminimumkan risiko.

1. Tentukan tujuan pelaburan anda. Tentukan untuk apa anda membeli hartanah tersebut: sewa jangka panjang, hartanah yang menjana pendapatan, permodalan, kegunaan kediaman atau gabungan tujuan-tujuan ini.

2. Pilih wilayah dan bandar. Kaji harga pangsapuri di Jerman, hasil sewa dan kecairan. Bandingkan bandar-bandar utama (Berlin, Munich, Frankfurt) dengan pasaran yang berpotensi (Leipzig, Dresden).

3. Format pemilikan. Tentukan jenis pemilikan: hak mutlak (Freies Eigentum), hak bangunan turun-temurun (Erbbaurecht), pemilikan bersama, atau koperasi.

4. Usaha wajar perundangan. Perintahkan pemeriksaan usaha wajar perundangan dan audit cukai harta untuk memastikan tiada bebanan atau hutang.

5. Belanjawan dan cukai. Kira semua perbelanjaan: cukai tanah, notari, ejen, pendaftaran, cukai tanah tahunan, cukai pendapatan sewa dan cukai spekulasi jika menjual dalam tempoh 10 tahun.

6. Pembiayaan dan pemeriksaan kredit. Semak kelayakan gadai janji untuk bukan pemastautin, nilaikan hasil sewa dan nilaikan kemampuan kewangan anda.

7. Pemilihan hartanah. Jualan semula atau pembinaan baharu, pangsapuri atau bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus), penilaian keadaan bangunan, kecekapan tenaga, piawaian ESG.

8. Pengurusan Hartanah. Tentukan sama ada untuk menguruskan hartanah sendiri atau mengupah agensi hartanah, terutamanya jika anda tinggal di luar negara atau melabur dalam pelbagai hartanah.

9. Strategi keluar. Pertimbangkan senario jualan: kecairan di rantau anda, cukai ke atas jualan dan kemungkinan pewarisan atau pemberian.

10. Perbandingan dengan pasaran lain. Jika boleh, nilaikan Austria sebagai alternatif: kestabilan Vienna, cukai, hasil sewa.

11. Berunding dengan pakar. Pastikan anda berunding dengan peguam dan penasihat cukai untuk meminimumkan risiko dan memastikan integriti undang-undang transaksi tersebut.

1. Pelabur dengan €300,000

Objektif: pembelian sebuah apartmen untuk disewa dengan pendapatan 4–5% setahun.

Saya menemui sebuah apartmen di Leipzig dengan harga €295,000 (65 m²). Pelanggan menggunakan baki dana untuk pengubahsuaian kecil dan perabot. Setahun kemudian, apartmen itu disewakan sepenuhnya, pendapatan sewa meliputi semua perbelanjaan, dan nilai hartanah telah meningkat kira-kira 5-6%.

2. Pesara dengan €500,000

Objektif: pelaburan yang selamat dengan risiko minimum dan kemungkinan sewa jangka panjang.

Saya menemui sebuah apartmen di pinggir bandar Munich dengan harga €500,000 (80 m²). Pelanggan menggunakan sebahagian daripada bajet untuk perabot dan menaik taraf sistem pemanasan. Apartmen ini disewa untuk jangka masa panjang, dengan hasil sekitar 2.5%, dan hartanah ini mengekalkan kecairan yang tinggi dan nilai yang stabil.

3. Keluarga dengan anak-anak

Objektif: perumahan yang selesa untuk keluarga dengan kemungkinan menyewakan sebahagian daripada harta tanah.

Saya menemui sebuah rumah di pinggir bandar Frankfurt dengan harga €550,000 (120 m²). Sebahagian daripada bajet itu digunakan untuk landskap taman dan kemasan dalaman. Keluarga itu berpindah masuk, sebahagian daripada rumah itu disewakan, pendapatan menampung sebahagian daripada perbelanjaan, dan nilai rumah itu telah meningkat sebanyak 4-5% sepanjang tahun lalu.