Berapakah kos hartanah di Jerman pada tahun 2025?

Pasaran hartanah Jerman menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan yang stabil pada 2025 selepas pelarasan menurun beberapa tahun kebelakangan ini. Menurut Europace, purata harga pembelian pangsapuri di negara ini adalah kira-kira €3,400 bagi setiap meter persegi, dengan harga di bandar utama seperti Munich melebihi €7,000 bagi setiap meter persegi, manakala di kawasan yang kurang dicari, harga boleh menjadi dua hingga tiga kali lebih rendah.

Menurut laporan oleh Institut Ekonomi Jerman (IW Consult), 82% wilayah Jerman akan menyaksikan kenaikan harga dari 2024 hingga 2025, purata 2.3%, mengesahkan pemulihan pasaran secara beransur-ansur.

Di bawah keadaan ini, Jerman kekal sebagai salah satu destinasi paling menarik bagi pelabur yang mencari perlindungan modal jangka panjang dan pendapatan yang stabil. Ia menggabungkan perlindungan undang-undang yang tinggi untuk pemilik hartanah, prosedur transaksi yang telus dan permintaan domestik yang kukuh untuk perumahan sewa, terutamanya di bandar terbesar—Berlin, Munich dan Frankfurt.

Tidak seperti negara-negara Eropah selatan dengan pasaran yang lebih tidak menentu, pasaran Jerman dicirikan oleh kestabilan dan kebolehramalan, menjadikannya "sauh" dalam portfolio pelabur antarabangsa.

Saya, Oksana Zhushman, adalah seorang peguam dengan pengalaman antarabangsa dalam hartanah dan pelaburan. Saya mengusahakan projek di seluruh Eropah, termasuk sokongan transaksi dan projek pembinaan. Dalam artikel ini, saya akan membincangkan perkara khusus untuk membeli hartanah di Jerman, daya tarikan pelaburannya, aspek undang-undang dan cukai, dan membandingkan pasaran dengan Austria.

Jerman dan Austria kedua-duanya dicirikan oleh kestabilan dan perlindungan pelaburan yang tinggi, tetapi berbeza dalam beban cukai dan dinamik pasaran. Jerman , terutamanya Berlin, menarik pelabur dengan skalanya, kepelbagaian hartanah dan permintaan sewa yang tinggi, tetapi pelabur mesti mempertimbangkan peraturan yang lebih kompleks, kos cukai dan turun naik harga berkala.

Austria, sebaliknya, menunjukkan model yang lebih seimbang: perundangan lebih telus, risiko lebih rendah, dan pasaran secara konsisten menunjukkan pertumbuhan nilai hartanah. Vienna mengatasi Berlin bukan sahaja dari segi kestabilan, tetapi juga dari segi unjuran pertumbuhan harga dan permintaan—pertanyaan hartanah di Austria kekal tinggi secara konsisten. Ini menjadikan negara ini menarik terutamanya kepada pelabur konservatif yang menghargai pemeliharaan modal dan perspektif jangka panjang.

Bagi pelabur yang mencari pasaran yang lebih boleh diramal dan stabil, membeli apartmen di Vienna selalunya datang secara semula jadi: bandar ini menggabungkan permintaan yang stabil untuk perumahan, peraturan yang jelas dan pertumbuhan harga hartanah yang sederhana tetapi stabil.

Jerman telah lama dianggap sebagai "sauh" pasaran hartanah EU. Ini bukan kebetulan: negara ini menggabungkan pasaran yang besar, ekonomi yang stabil dan peraturan yang jelas untuk pelabur. Perlindungan hak harta yang tinggi dan pulangan yang boleh diramal ialah dua faktor kritikal yang menjadikan hartanah Jerman sebagai aset berharga untuk pelaburan jangka panjang.

Dalam amalan, saya sering melihat pelanggan memilih Berlin atau Munich dengan tepat atas sebab-sebab ini: walaupun pangsapuri di Jerman lebih mahal daripada di banyak negara jiran, risiko kehilangan modal adalah minimum. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya membeli apartmen dua bilik tidur di Berlin dengan harga €4,300/m², dan dalam masa dua tahun, pendapatan sewa secara konsisten meliputi gadai janji dan cukai.

Menurut PWC, Bank Dunia, dan Numbeo, Jerman berada di kedudukan antara negara Eropah teratas untuk ketelusan transaksi dan perlindungan pelabur. Dalam Indeks Ketelusan Hartanah (PWC, 2024), Jerman mendapat markah 84/100, meletakkannya setanding dengan Belanda dan Austria, manakala Sepanyol dan Portugal memperoleh skor sekitar 65–70/100, dan Greece memperoleh skor sekitar 58/100.

Menurut Bank Dunia Menjalankan Perniagaan 2023, Jerman menduduki tempat pertama di EU untuk kemudahan mendaftarkan harta, dengan skor 97/100, mencerminkan kelajuan dan ketelusan transaksi.

Bagi pelabur, ini bermakna lebih sedikit risiko tersembunyi, beban cukai yang lebih boleh diramal dan prosedur yang jelas. Dalam amalan, saya mengesyorkan pelanggan saya menyemak Grundbuch dengan teliti dan menggunakan notari tempatan untuk mengelakkan isu undang-undang—terutamanya apabila membeli pangsapuri di Jerman di kawasan berprestij.

Saya sering melihat pelabur bermula dengan bandar Jerman yang lebih kecil (Leipzig, Dresden), di mana kos perumahan lebih rendah daripada di Berlin atau Munich, tetapi potensi pertumbuhan lebih tinggi. Ini membolehkan harga kemasukan yang lebih rendah sementara masih menjana pendapatan sewa yang stabil.

• Ekonomi dan perundangan yang stabil. Walaupun semasa tahun-tahun krisis, harga hartanah di bandar-bandar utama jatuh sederhana.
• Permintaan sewa adalah tinggi, terutamanya di bandar universiti dan hab perniagaan utama.
• Ketelusan dan perlindungan. Sistem perundangan meminimumkan risiko penipuan dan masalah tersembunyi.
• Prospek pelaburan jangka panjang. Walaupun dengan hasil sewa yang agak rendah, pelaburan dalam hartanah di Jerman bernilai pelaburan dalam perlindungan modal.

Nasihat saya: apabila memilih hartanah, sentiasa pertimbangkan bukan sahaja harga apartmen di Jerman tetapi juga potensi permintaan sewa, infrastruktur dan pembangunan terancang kawasan tersebut. Salah satu kes saya: membeli apartmen di Leipzig dengan harga €2,800/m² – tiga tahun kemudian, harga telah meningkat hampir 15%, manakala kadar sewa kekal stabil, mengesahkan keteguhan strategi saya.

Hartanah di Jerman secara tradisinya dianggap sebagai salah satu instrumen yang paling boleh dipercayai untuk memelihara dan meningkatkan modal di Eropah. Pasaran ini berdaya tahan walaupun semasa tempoh turun naik ekonomi, dan permintaan domestik yang stabil menjadikannya amat menarik kepada pelabur jangka panjang.

Pasaran hartanah Jerman telah melalui beberapa peringkat utama sejak 15 tahun yang lalu. Berikutan krisis 2008–2010, harga perumahan mula meningkat dengan stabil, memuncak pada 2021–2022. Dalam tempoh ini, harga pangsapuri di bandar popular Jerman boleh meningkat sebanyak 10–15% setahun.

Pembetulan sederhana telah diperhatikan pada 2023–2024, dengan harga menurun secara purata sebanyak 10–15% di seluruh negara. Walau bagaimanapun, menjelang suku pertama 2025, pasaran telah stabil, dan, menurut pakar, pertumbuhan lancar sebanyak 1–3% dijangka di kebanyakan wilayah.

Dalam amalan, saya melihat bahawa peluang untuk membeli apartmen di Jerman pada harga yang menarik adalah tepat semasa tempoh pembetulan harga, terutamanya apabila mempertimbangkan hartanah jualan semula dengan sejarah pemilikan yang terbukti. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya membeli apartmen dua bilik tidur di Leipzig semasa penurunan harga sebanyak €2,800/m², dan setahun kemudian, harga telah meningkat sebanyak 8%, dan harta itu telah menjana pendapatan sewa yang stabil.

Aktiviti terbesar diperhatikan di bandar-bandar terbesar:

• Berlin ialah ibu kota dan pusat aktiviti ekonomi, dengan kecairan yang tinggi dan permintaan sewa yang stabil.
• Munich ialah segmen premium, dengan pangsapuri mahal, hasil sewa yang rendah, tetapi permodalan yang boleh dipercayai.
• Frankfurt dan Hamburg ialah hab kewangan dan logistik yang menarik minat pelabur institusi.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf ialah bandar dengan permintaan yang semakin meningkat dan harga yang lebih berpatutan.

Saya mengesyorkan pelabur melihat melangkaui bandar-bandar teratas. Sebagai contoh, membeli rumah di Leipzig atau Dresden di Jerman menawarkan harga kemasukan yang rendah dan potensi pertumbuhan yang tinggi—pendekatan yang amat sesuai untuk pelabur yang ingin mempelbagaikan portfolio mereka.

Pasaran Jerman adalah pelbagai:

Pasaran sekunder adalah segmen utama, menawarkan pilihan berpatutan dan hasil sewa yang boleh diramal.
Perkembangan baru kurang bekalan, terutamanya di bandar-bandar besar; harga lebih tinggi, tetapi hartanahnya adalah cekap tenaga dan menampilkan reka letak moden.
Segmen premium termasuk Munich, Frankfurt dan Berlin; mereka menawarkan permodalan yang tinggi tetapi tempoh bayaran balik yang panjang.
Bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus) menarik kepada pelabur institusi dan swasta; mereka menawarkan aliran pembayaran sewa yang stabil.

Saya sering melihat pelabur bermula dengan membeli hartanah sedia ada di Jerman untuk mengukur permintaan sewa dan secara beransur-ansur mengembangkan portfolio mereka dengan binaan baharu dan Mehrfamilienhaus.

Pasaran hartanah Jerman kekal sebagai salah satu yang paling seimbang di Eropah. Menurut Bundesbank, pada tahun 2024, kira-kira 82% daripada semua transaksi hartanah kediaman akan diselesaikan oleh orang Jerman sendiri, manakala pelabur asing menyumbang kira-kira 18% daripada pasaran.

• Orang Jerman membeli terutamanya untuk kediaman mereka sendiri dan pelaburan jangka panjang, selalunya memilih hartanah atau rumah jualan semula di Jerman.
• Pelabur asing aktif dalam segmen sewaan dan hartanah premium. Yang terkenal di kalangan mereka ialah pembeli dari Austria, Switzerland, Belanda, China, dan Timur Tengah.
• Dana institusi (pencen, syarikat insurans) kekal sebagai pemain utama dalam pasaran bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus).

Pembeli asing sering menumpukan pada perkembangan baharu di Berlin dan Frankfurt, di mana pangsapuri kelas premium di Jerman boleh bermula pada €8,000–€10,000/m², tetapi mereka sanggup membayar premium untuk jaminan permintaan sewa yang stabil.

Faktor utama dalam kestabilan pasaran ialah permintaan domestik yang kukuh. Walaupun dalam tempoh aktiviti antarabangsa yang berkurangan, orang Jerman yang menyokong pasaran.

• Pada 2023–2024, walaupun penurunan harga 10–15%, bilangan urus niaga domestik jatuh hanya kira-kira 5%, menunjukkan aktiviti pembeli berterusan.
• Di bandar-bandar utama, sewa meningkat lebih cepat daripada harga perumahan. Sebagai contoh, di Berlin dan Munich, sewa telah meningkat secara purata 6-8% setahun, seterusnya merangsang minat pembeli tempatan.

Pada 2023, pelanggan Frankfurt membeli sebuah apartmen dengan harga €6,200 setiap meter persegi, menjangkakan pendapatan sewa. Dalam tempoh setahun, hasil adalah 3.8%, yang dianggap sebagai keputusan yang sangat baik untuk Jerman, memandangkan risiko yang rendah.

Apabila ia datang untuk membeli hartanah di Jerman, penting untuk memahami bukan sahaja harga apartmen di Jerman, tetapi juga struktur pemilikan undang-undang, yang secara langsung mempengaruhi hak dan risiko pelabur.

Ini adalah pilihan yang paling biasa—bentuk klasik pemilikan rumah atau pangsapuri di Jerman. Pemilik memiliki kedua-dua bangunan itu sendiri dan tanah di bawahnya. Harta itu boleh dilupuskan secara bebas: disewakan, dijual atau diwarisi.

Untuk pelabur jangka panjang, ini adalah pilihan terbaik—sekatan minimum dan pertumbuhan nilai yang boleh diramal. Salah seorang pelanggan saya membeli rumah di Munich dengan harga €1.2 juta pada tahun 2018. Hari ini, nilai pasarannya melebihi €1.8 juta—dan harta itu bebas daripada sebarang hak pihak ketiga.

Pada asasnya, ia adalah "pajakan tanah" sehingga 99 tahun dengan hak untuk membina dan menggunakan harta itu. Pemilik membayar Erbbauzins (sewa tahunan kepada pemilik tanah). Pada akhir pajakan, tanah itu dikembalikan kepada pemilik, dan nasib bangunan bergantung kepada kontrak.

Dalam praktiknya, urus niaga sedemikian adalah lebih biasa di bandar-bandar di mana tanah adalah sangat mahal (contohnya, Frankfurt atau Hamburg). Saya biasanya mengesyorkan agar pelanggan mengira pulangan pelaburan dengan teliti: kadangkala harga rendah sebuah apartmen di Jerman di bawah Erbbaurecht diimbangi oleh bayaran tahunan yang tinggi.

• Miteigentum ialah harta kongsi bersama di mana setiap pemilik mempunyai bahagian peratusan.
• Wohnungseigentum ialah satu bentuk pemilikan pangsapuri individu dalam bangunan pangsapuri dengan bahagian di kawasan umum (tangga, bumbung, ruang bawah tanah).

Apabila membeli apartmen di Berlin, saya sentiasa menunjukkan kos penyelenggaraan kawasan umum kepada pelanggan saya. Walaupun harga perumahan di Jerman kelihatan menarik, penyelenggaraan mungkin mahal (terutamanya di bangunan bersejarah).

• Wohnrecht (hak kediaman) – sering digunakan dalam pewarisan: contohnya, ibu bapa mengekalkan hak untuk tinggal di rumah walaupun mereka mewariskannya kepada anak-anak mereka.
• Koperasi perumahan (Genossenschaften) – perumahan itu dimiliki oleh koperasi, bukan oleh individu. Ahli menerima hak untuk menggunakan apartmen tetapi tidak boleh menjualnya secara bebas.

Perumahan koperasi kadangkala sesuai untuk pelajar atau pesara, tetapi ia jarang menarik minat pelabur: membeli apartmen di Jerman dalam format ini bermakna kurang kawalan dan kecairan sifar apabila menjual.

Selain pembelian terus, perkara berikut menjadi semakin popular:

• Pelaburan melalui dana (Immobilienfonds) adalah mudah bagi mereka yang ingin meminimumkan penglibatan mereka dalam pengurusan.
• Pembelian bersama dan amanah keluarga adalah penyelesaian untuk modal keluarga, di mana harta itu diwariskan kepada generasi akan datang.

Saya baru-baru ini menyokong transaksi keluarga Nuremberg, yang melibatkan pendaftaran rumah mereka di Jerman melalui amanah keluarga. Ini membolehkan mereka segera menyediakan harta pusaka dan mengelakkan cukai yang tinggi ke atas pemindahan berikutnya kepada anak-anak mereka.

Tidak seperti Austria atau Switzerland, di mana warga asing tertakluk kepada kuota dan permit yang ketat, bukan pemastautin di Jerman boleh membeli hartanah secara bebas. Walau bagaimanapun, terdapat masalah: tanpa permit kediaman atau pendapatan, bank enggan mengeluarkan gadai janji di Jerman, dan beban cukai lebih tinggi daripada penduduk tempatan. Tambahan pula, bank dan notari dikehendaki mengesahkan asal usul dana dan menyemak pembeli terhadap senarai sekatan antarabangsa.

Saya mempunyai pelanggan dari Ukraine yang membeli sebuah apartmen di Jerman (harga €420,000 di Düsseldorf) dengan dananya sendiri, tetapi tidak dapat mendapatkan gadai janji kerana kekurangan pemastautin Jerman. Dalam situasi sedemikian, saya mengesyorkan agar anda merancang struktur pembelian lebih awal—contohnya, melalui penciptaan GmbH atau yayasan keluarga jika portfolio itu besar.

Membeli hartanah di Jerman—sama ada apartmen di Berlin, rumah di Bavaria atau hartanah sewa di Leipzig—sentiasa disertakan dengan proses undang-undang yang ketat. Walaupun ia mungkin kelihatan rumit pada pandangan pertama, sistem ini menyediakan tahap perlindungan yang tinggi untuk kedua-dua pembeli dan penjual.

Proses ini merangkumi beberapa peringkat utama:

• Perjanjian awal – pihak bersetuju dengan syarat utama: harga apartmen di Jerman, syarat dan sumber pembiayaan.
• Sediakan perjanjian dengan notari - tanpa notari, transaksi itu tidak sah.
• Usaha wajar kewangan – bank atau peguam menilai asal usul modal dan kesediaan pembeli untuk urus niaga.
• Penandatanganan notari - notari memperakui perjanjian dan menerangkan akibatnya.
• Kemasukan ke dalam Grundbuch (daftar harta tanah) ialah langkah yang menjadikan pembeli pemilik sah hartanah di Jerman.

Seorang pelanggan dari Republik Czech pernah ingin membeli sebuah apartmen di Jerman dari jauh. Terima kasih kepada kuasa wakil yang betul, transaksi berjalan dengan cepat, tetapi bank juga meminta dokumen yang membuktikan sumber dana. Nasihat: sediakan pakej dokumen kewangan terlebih dahulu.

• Ejen membantu mencari harta dan menjalankan rundingan.
• Seorang peguam menyemak ketulenan undang-undang transaksi: kehadiran bebanan, status pemilik, dan ketelusan semua syarat.

Saya sentiasa menasihati pelanggan supaya tidak kedekut mendapatkan nasihat undang-undang: sekali, pemeriksaan mendedahkan bahawa rumah yang mereka pertimbangkan di Hamburg mempunyai pertikaian litigasi terbuka. Ini membantu mengelakkan risiko yang ketara.

Untuk membeli sebuah apartmen di Jerman, pelabur mesti membuktikan:

• asal undang-undang dana,
• modal yang mencukupi (biasanya sekurang-kurangnya 20-30% daripada nilai hartanah untuk bayaran muka jika gadai janji digunakan),
  ketiadaan sekatan atau senarai hitam.

Warga asing boleh melengkapkan urus niaga walaupun tanpa hadir sendiri—melalui proksi. Surat kuasa mestilah disahkan dan dimurtadkan di negara pembeli.

Pada praktiknya, pilihan ini sering dipilih oleh pelabur dari Asia yang tidak dapat pergi ke tempat menandatangani. Walau bagaimanapun, notari di Jerman semakin memerlukan pengenalan video untuk mengurangkan risiko penipuan.

Dokumen utama ialah Grundbuchauszug (ekstrak daripada pendaftaran tanah). Ia mencerminkan:

• pemilik,
• bebanan (gadai janji, pajakan di bawah Erbbaurecht, kemudahan),
• sekatan penggunaan.

Seorang pelanggan di Leipzig di Grundbuch menemui jalan mudah di bahagian halaman mereka—hak laluan untuk digunakan oleh jiran. Kami mengambil kira perkara ini semasa rundingan dan mengurangkan harga sebanyak 4%.

Apabila membeli hartanah di Jerman, penting untuk mempertimbangkan bukan sahaja harga perumahan tetapi juga kos tambahan. Ini boleh menambah 10-15% kepada harga hartanah, terutamanya untuk hartanah premium atau bangunan pangsapuri.

• Amaun cukai bergantung kepada negeri persekutuan: daripada 3.5% hingga 6.5% daripada nilai apartmen atau rumah.
• Di Bavaria dan Saxony – 3.5%, di Berlin, Hamburg dan Hesse – sehingga 6.5%.

Mengikut pengalaman saya, apabila pelanggan membeli sebuah apartmen di Berlin dengan harga €450,000, cukainya adalah lebih kurang €29,000. Ini antara perkara yang sering dipandang remeh oleh pelabur asing.

• Notari + pendaftaran di Grundbuch: ~1% daripada harga hartanah.
• Ejen: biasanya 3–7% ditambah VAT, bergantung pada wilayah dan syarat perjanjian.
• Peguam: secara individu, bergantung pada kerumitan audit dan sokongan transaksi.

Saya sentiasa mengesyorkan untuk menjelaskan peratusan komisen ejen terlebih dahulu dan memasukkannya dalam belanjawan pembelian anda. Sebagai contoh, apabila membeli rumah di Munich dengan harga €1.2 juta, komisen dan yuran notari menambah hampir €60,000 kepada jumlah keseluruhan.

• Di Jerman, pemilik hartanah dikehendaki membayar Grundsteuer, biasanya 0.26–0.35% daripada nilai kadaster harta tersebut.
• Ini adalah perbelanjaan yang kecil berbanding cukai ke atas pendapatan sewa atau keuntungan modal, tetapi penting untuk dipertimbangkan semasa mengira pulangan pelaburan anda.

Untuk pelaburan portfolio di beberapa pangsapuri di Düsseldorf, jumlah cukai hartanah tahunan berjumlah kira-kira €4,500, yang mudah sesuai dengan bajet untuk hartanah yang menjana pendapatan.

• Jika anda menyewa sebuah apartmen di Jerman, pendapatan sewa adalah tertakluk kepada cukai pendapatan pada kadar progresif sehingga 45%.
• Bukan pemastautin hanya dikenakan cukai ke atas pendapatan daripada hartanah Jerman.

Sentiasa mengira pendapatan bersih selepas cukai. Sebagai contoh, sebuah apartmen di Berlin dengan pendapatan €2,000/bulan pada kadar cukai 30% menghasilkan pendapatan sebenar €1,400/bulan.

• Terpakai jika anda menjual apartmen di Jerman dalam tempoh 10 tahun selepas pembelian. Kadar cukai sepadan dengan kurungan pendapatan pemilik—sehingga 45% untuk pendapatan tinggi.
• Jika harta itu dipegang selama lebih daripada 10 tahun, tiada cukai dikenakan.

Cukai dikira berdasarkan perbezaan antara harga jualan dan harga belian, dengan mengambil kira kos untuk memperoleh dan menambah baik hartanah. Seorang pelanggan membeli sebuah apartmen di Leipzig dengan harga €300,000, mengubahsuainya dengan harga €30,000, dan menjualnya lapan tahun kemudian dengan harga €400,000. Cukai keuntungan modal dikira pada €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000), menghasilkan keuntungan bersih kira-kira €50,000.

Dalam amalan, saya melihat Vienna sebagai pemenang kerana kestabilan, unjuran pertumbuhan harga dan tahap permintaan, terutamanya bagi mereka yang merancang untuk menjual semula dalam 5-7 tahun. Jerman lebih menarik kepada pelabur yang mencari sewa jangka panjang dan perlindungan modal, tetapi untuk spekulasi jangka pendek, Austria sering kelihatan lebih berfaedah.

Tidak seperti Greece atau Portugal, pembelian hartanah di Jerman tidak memberikan pemastautin secara automatik. Walaupun anda membeli sebuah apartmen dengan harga €500,000 atau sebuah rumah dengan harga sejuta, ini tidak melayakkan anda untuk mendapatkan visa atau status pemastautin secara automatik.

Undang-undang Jerman tidak mengaitkan pemilikan rumah dengan hak kediaman. Residensi memerlukan asas undang-undang: pekerjaan, pengajian, pelaburan perniagaan, penyatuan semula keluarga atau bukti kebebasan kewangan.

Memiliki hartanah boleh menyokong permohonan anda dengan menunjukkan bahawa anda melabur dalam ekonomi dan merancang untuk tinggal di negara ini, tetapi ia tidak memberikan apa-apa faedah dengan sendirinya.

• Pelaburan perniagaan: Bukan pemastautin boleh mendapatkan permit kediaman jika mereka melabur dalam syarikat Jerman dan mencipta pekerjaan.
• Bekerja sendiri / bebas / nomad digital: Visa bekerja sendiri membolehkan anda tinggal dan bekerja di Jerman, tetapi memerlukan bukti pendapatan dan faedah ekonomi kepada negara.

Pada 2025, Jerman akan memudahkan proses mendapatkan permit kediaman dan kewarganegaraan untuk profesional mahir dan keluarga mereka. Laluan yang lebih pantas ke pemastautin tetap telah diperkenalkan, keperluan gaji untuk Kad Biru EU telah dikemas kini dan peraturan baharu untuk profesional yang mempunyai pengalaman praktikal telah diperkenalkan.

Salah seorang pelanggan saya dari Asia membuka syarikat IT di Berlin dan pada masa yang sama membeli sebuah apartmen di daerah Prenzlauer Berg. Apartmen itu membantu menunjukkan kesungguhannya, tetapi dia memperoleh permit kediaman melalui pendaftaran perniagaan.

Austria menawarkan Kategori D (Sara Diri)—permit kediaman untuk individu bebas kewangan, di mana hartanah boleh digunakan sebagai bukti kesolvenan kewangan. Jerman tidak mempunyai program langsung seperti itu. Di sini, semuanya berdasarkan kelayakan ekonomi atau profesional yang tulen, bukan kos apartmen.

Apabila membeli apartmen di Jerman, adalah penting untuk memahami bahawa pasaran sewa dikawal ketat dan pulangan berbeza-beza bergantung pada jenis sewaan, wilayah dan sekatan undang-undang.

• Airbnb, Tempahan: Di bandar utama, terutamanya Berlin dan Munich, sewaan jangka pendek dihadkan dengan ketat oleh undang-undang perbandaran tempatan.
• Pelabur swasta selalunya memerlukan kebenaran atau berdepan denda.

Pelanggan yang cuba menyewa apartmen di Berlin melalui Airbnb tanpa kebenaran telah menerima denda sehingga €10,000. Oleh itu, saya sentiasa mengesyorkan menyemak peraturan tempatan terlebih dahulu.

Sewaan jangka pendek hanya masuk akal di bandar kecil atau kawasan pelancongan yang didaftarkan secara rasmi.

• Segmen pasaran utama ialah kontrak jangka panjang.
• Purata hasil ialah 2–4% setahun daripada nilai apartmen.
• Perlindungan penyewa yang kukuh melalui Mietspiegel dan Mietendeckel mengehadkan kenaikan sewa, terutamanya di kawasan metropolitan.

Pangsapuri €400,000 di Berlin disewa dengan harga €1,500/bulan. Hasil bersih selepas cukai dan yuran ialah ~3%.

Jerman Timur (Leipzig, Dresden) menawarkan hasil yang lebih tinggi—sehingga 4% setahun—tetapi hartanah di sana kurang cair dan mencari penyewa lebih sukar. Bandar besar seperti Berlin, Munich, Frankfurt dan Hamburg menawarkan permintaan yang stabil dan kecairan yang tinggi, tetapi hasil terhad kepada 2–3%. Untuk pelaburan jangka panjang, lebih baik fokus pada bandar besar, manakala untuk pulangan lebih tinggi, pertimbangkan kawasan timur.

Apabila membeli hartanah di Jerman, pengurusan hartanah yang betul amat penting. Walaupun apartmen di Berlin atau rumah di Leipzig berada dalam keadaan baik, tanpa pengawasan profesional, masalah boleh timbul, termasuk pembayaran sewa lewat, pembaikan tidak berjadual dan pertikaian dengan penyewa.

Hausverwaltung ialah syarikat pengurusan profesional yang menjaga semua tugas pentadbiran dan teknikal:

• kutipan sewa dan kawalan pembayaran;
• organisasi pembaikan dan penyelenggaraan;
• menyelenggara dokumentasi dan berinteraksi dengan penyewa;
• pematuhan semua keperluan undang-undang dan cukai.

Bagi pelabur yang mempunyai pelbagai hartanah atau mereka yang tinggal di luar negara, pengurusan hartanah profesional secara praktikalnya penting, kerana ia memastikan pengurusan jauh dan meminimumkan risiko. Kos perkhidmatan ini biasanya berkisar antara 0.8% hingga 1.5% daripada pendapatan sewa tahunan, yang sering membayar sendiri melalui kestabilan dan pengurangan risiko.

Pendapatan sewa tertakluk kepada kadar cukai pendapatan progresif sehingga 45%. Bukan pemastautin membayar cukai hanya ke atas pendapatan daripada hartanah Jerman. Potongan untuk pembaikan, susut nilai dan perbelanjaan pengurusan adalah mungkin.

Jika matlamat anda adalah untuk membeli apartmen di Jerman untuk sewaan dan pendapatan jangka panjang, sebaiknya fokus pada segmen sewaan jangka panjang yang stabil. Austria kadangkala lebih berfaedah untuk penyewaan jangka pendek dan segmen pelancongan.

Pilihan wilayah secara langsung memberi kesan kepada harga apartmen di Jerman, hasil sewa dan kecairan. Di bawah ialah gambaran keseluruhan bandar dan wilayah utama.

Berlin: Pemacu Pertumbuhan dan Peraturan Ketat

• Harga perumahan: €5,000–7,000/m² untuk pangsapuri, rumah lebih mahal.
• Daerah: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – permintaan tinggi, Friedrichshain, Neukölln – menjanjikan untuk disewa.
• Permintaan: tinggi secara konsisten, terutamanya untuk sewaan jangka panjang.
• Ciri-ciri: sekatan ketat ke atas penyewaan jangka pendek, Mietspiegel mengawal kenaikan sewa.

Pangsapuri di Mitte cepat mencari penyewa, tetapi menyewa mereka di Airbnb tanpa kebenaran adalah mustahil.

Munich – premium dan kestabilan

• Harga rumah: €7,000–10,000/m², rumah boleh melebihi €12,000/m².
• Daerah: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - teratas untuk premium.
• Permintaan: Tinggi, terutamanya dalam kalangan penyewa dan ekspatriat yang mewah.
• Ciri-ciri: pasaran stabil, pulangan rendah berbanding harga kemasukan.

Adalah lebih baik untuk memberi tumpuan kepada penyewaan jangka panjang; penyewaan jangka pendek hampir mustahil kerana peraturan bandar.

Hamburg – hab pelabuhan dan hartanah komersial

• Harga perumahan: €5,500–7,500/m².
• Daerah: HafenCity, Altona, Eppendorf – minat yang semakin meningkat dalam pelaburan.
• Permintaan: tinggi untuk pangsapuri di tengah, sederhana di kawasan terpencil.
• Ciri-ciri: segmen korporat yang kukuh, bagus untuk penyewaan perniagaan.

Frankfurt ialah pusat kewangan

• Harga perumahan: €6,000–8,000/m².
• Daerah: Westend, Nordend, Sachsenhausen - berprestij, permintaan tinggi daripada pekerja bank.
• Permintaan: Tinggi secara konsisten untuk sewaan jangka panjang untuk profesional dan ekspatriat.
• Ciri-ciri: Pelaburan dalam pangsapuri untuk pekerja syarikat kewangan membayar lebih cepat.

Pelanggan membeli sebuah apartmen di Westend dengan harga €650,000, dengan sewa jangka panjang menghasilkan ~3% setahun.

Leipzig dan Dresden – Dinamik dan Harga Kemasukan yang Rendah

• Harga perumahan: €2,500–4,500/m².
• Daerah: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Permintaan: berkembang, terutamanya di kalangan pelajar dan profesional muda.
• Ciri-ciri: hasil tinggi 3–4%, tetapi kecairan lebih rendah daripada di Berlin atau Munich.

Membeli pangsapuri di Leipzig membolehkan anda memperoleh pendapatan melebihi purata, tetapi penjualan mengambil masa yang lebih lama.

North Rhine-Westphalia – Industri dan Universiti

• Harga perumahan: €3,500–6,000/m², bandar: Düsseldorf, Cologne.
• Daerah: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Permintaan: Tinggi di universiti dan daerah perniagaan.
• Ciri-ciri: gabungan sewa yang stabil dan prospek pertumbuhan harga.

Dipercayai : Munich, Frankfurt, Berlin – kecairan yang tinggi, permintaan yang stabil, tetapi harga kemasukan yang tinggi.

Menjanjikan : Leipzig, Dresden, beberapa kawasan di Hamburg – harga kemasukan yang rendah, keuntungan yang lebih tinggi, tetapi tempoh jualan yang lebih lama.

Untuk pelaburan, adalah lebih baik untuk menggabungkan bandar besar untuk kestabilan dan wilayah dinamik untuk keuntungan bagi mengimbangi kecairan dan keuntungan.

Di Jerman, memilih antara binaan baharu dan rumah sedia ada merupakan keputusan strategik. Sektor pembinaan mengalami kemerosotan: bilangan permit baharu berkurangan, dan harga perumahan meningkat. Dalam amalan, saya melihat bahawa pelabur lebih cenderung untuk memilih rumah sedia ada kerana binaan baharu adalah terhad, mahal dan memerlukan menunggu lama. Sementara itu, rumah lama (Altbau) kekal dalam permintaan kerana seni bina dan lokasinya yang unik.

Lebih 70% daripada transaksi di Jerman berlaku di pasaran sedia ada. Alasannya mudah: bangunan baharu adalah terhad, dan birokrasi memperlahankan pengeluaran permit. Di Berlin, sebagai contoh, proses kelulusan boleh berlarutan selama bertahun-tahun.

Di Berlin, seorang pelanggan membeli apartmen Altbau tiga bilik dengan harga €550,000 di daerah Prenzlauer Berg. Selepas dua tahun, harga telah meningkat sebanyak 18%, dan apartmen masih disewakan.

Altbau (Taman Perumahan Lama) ialah bangunan bersejarah dengan siling tinggi dan tingkap besar. Permintaan untuk mereka di Berlin dan Leipzig secara konsisten tinggi. Seorang pelanggan baru-baru ini membeli sebuah apartmen tiga bilik di Altbau di tengah Leipzig dengan harga €280,000 dan menyewakannya untuk jangka panjang enam bulan kemudian dengan harga €1,200 sebulan.

Pembinaan rumah baharu di Jerman telah jatuh sebanyak 30% sejak 2022. Sebabnya termasuk kos bahan yang meningkat, pinjaman mahal dan piawaian ESG yang ketat. Bangunan baharu menarik kerana susun atur moden dan kecekapan tenaga (standard ESG), tetapi harga adalah 20-30% lebih tinggi daripada harga jualan semula. Di Munich, satu meter persegi di bangunan baharu berharga €10,000-11,000, manakala di Berlin, ia berharga €6,500-8,000.

Mulai 2024, membina piawaian prestasi tenaga (EnEV) akan menjadi lebih ketat. Dalam amalan, ini bermakna bangunan lama perlu dimodenkan, termasuk fasad bertebat, tingkap baharu dan sistem pemanasan moden. Ramai pelabur memandang rendah kos ini. Sentiasa semak sijil prestasi tenaga hartanah (Energieausweis).

Jerman menang dari segi pertumbuhan harga jangka panjang, terutamanya di Berlin, Munich dan Leipzig. Walau bagaimanapun, Austria lebih mudah untuk mereka yang mencari binaan baharu tanpa risiko birokrasi – Vienna menawarkan proses yang lebih mudah diramal dan projek siap sedia berkualiti tinggi.

• Jika matlamatnya adalah permodalan dan kecairan dalam 5-10 tahun, Jerman lebih menarik (terutamanya perumahan menengah di bandar-bandar besar).
• Jika risiko rendah dan kecekapan tenaga penting serta-merta, saya akan melihat ke arah Austria.

Apabila membeli sebuah apartmen tunggal di Jerman nampaknya strategi yang terlalu jelas, pelabur sedang mempertimbangkan pendekatan yang lebih fleksibel dan menguntungkan. Berikut adalah trend utama yang saya lihat dalam amalan.

Daripada membeli sebuah apartmen tunggal, adalah lebih menguntungkan untuk melabur dalam keseluruhan bangunan pangsapuri dengan 4-10 pangsapuri. Di Leipzig, hartanah sedemikian boleh didapati bermula dari €600,000, dan di Berlin dari €1.5 juta. Ini mengurangkan risiko masa henti dan membolehkan pulangan berskala. Ia sesuai untuk pelabur dengan modal bermula dari €500,000. Saya menyokong transaksi di Dresden: pelanggan membeli bangunan enam apartmen dengan harga €720,000, menghasilkan 5.2%.

Bangunan lama (Altbau) terkenal di Berlin, Leipzig dan Dresden. Ia boleh dibeli di bawah harga pasaran, diubah suai dan dijual pada harga premium. Sebagai contoh, sebuah apartmen di Berlin berharga €3,000/m² dijual pada harga €4,500/m² selepas pengubahsuaian. Pendekatan ini membayar sendiri dalam 18–24 bulan, dengan syarat anda bijak berbelanja dan memilih kontraktor yang boleh dipercayai.

Kompleks gudang dan logistik berkembang berkat e-dagang, manakala runcit di lokasi teratas adalah stabil. Keuntungan biasanya 4–6%, lebih tinggi daripada hartanah kediaman. Pilihan ini adalah untuk pelabur berpengalaman: risiko lebih tinggi, tetapi pulangan lebih cepat.

Sesuai untuk mereka yang tidak mahu menguruskan harta mereka sendiri. Ambang kemasukan bermula pada €50,000 dan portfolio boleh termasuk pelbagai aset. Kelemahannya ialah kurang kawalan dan pergantungan kepada syarikat pengurusan. Pilihan ini sering dipilih oleh pelanggan yang ingin melabur di Jerman tanpa membeli apartmen.

Tanah pembangunan masih terhad di bandar utama, tetapi terdapat pilihan di pinggir bandar. Di kawasan Berlin, harga bermula pada €200–€400 setiap meter persegi. Ini adalah strategi jangka panjang yang berpotensi untuk berkembang.

Vienna lebih padat dan boleh diramal, permintaan stabil, dan harga meningkat secara berterusan. Jerman menawarkan peluang yang lebih besar untuk skala, tetapi pasaran adalah lebih kompleks: birokrasi dan peraturan sewa. Pelanggan memilih Jerman untuk jumlah dan potensinya, dan Austria untuk ketenangan fikiran.

Jerman ialah pasaran hartanah terbesar di EU, dengan lebih banyak pilihan dan lebih banyak strategi (dari pangsapuri ke bangunan pangsapuri dan gudang). Vienna lebih banyak butik: lebih sedikit pilihan, tetapi setiap hartanah lebih boleh diramal dari segi harga dan permintaan.

Melabur dalam hartanah di Jerman nampaknya merupakan instrumen yang boleh dipercayai, tetapi realitinya lebih kompleks. Menurut Statistisches Bundesamt, volum urus niaga jatuh hampir 30% pada 2023 disebabkan oleh kejatuhan harga dan kenaikan kadar. Ini telah memaksa ramai pelabur untuk mempertimbangkan semula strategi mereka. Jerman kekal menarik kerana ekonominya yang kukuh dan permintaan untuk perumahan, tetapi beberapa faktor secara langsung memberi kesan kepada pulangan dan kecairan.

Apabila membeli apartmen di Jerman, pelabur berhadapan dengan cukai pembelian (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5% bergantung pada negeri), cukai harta tahunan dan cukai pendapatan sewa. Ini dengan ketara mengurangkan pulangan bersih. Ramai yang memandang rendah kesan cukai dan mengira pendapatan kasar. Nasihat saya: belanjakan sekurang-kurangnya 30% untuk cukai dan kos penyelenggaraan dari awal.

Mengusir penyewa yang tidak membayar sewa atau menamatkan pajakan secara unilateral hampir mustahil. Malah menjual sebuah apartmen di Jerman dengan penyewa masih di tempat tidak melepaskan pemilik baru daripada pajakan.

Saya mempunyai kes di Berlin: pelanggan membeli hartanah dengan pajakan jangka panjang dan tidak dapat menyewa semula pada harga pasaran. Penyelesaiannya adalah untuk memeriksa penyewa dan membuat kontrak sementara jika anda bercadang untuk menjual semula.

Mendaftar pembelian melalui Grundbuch boleh mengambil masa 3-6 bulan. Ini adalah standard di Jerman. Austria sedikit lebih pantas, tetapi masih tidak serta-merta. Jika matlamat anda adalah untuk membeli apartmen di Jerman dengan cepat, adalah penting untuk merancang dengan sewajarnya.

Di Berlin dan Munich, penyewaan Airbnb hampir diharamkan sepenuhnya. Pengalaman saya: pelanggan yang berharap dapat menjana wang daripada sewa harian berasa kecewa. Untuk keuntungan, sebaiknya bergantung pada kontrak jangka panjang.

Pada 2023–2024, harga hartanah di Jerman jatuh sebanyak 10–15% di beberapa wilayah. Ini menunjukkan bahawa pertumbuhan tidak boleh habis. Pasaran kini stabil, tetapi penting untuk menganalisis lokasi dan prospek pemulihan.

Austria terbukti lebih stabil: penurunan harga adalah minimum, dan penyewa lebih dilindungi. Walau bagaimanapun, harga pangsapuri di Vienna lebih tinggi dan hasil lebih rendah. Jerman menawarkan peluang yang lebih besar untuk pertumbuhan modal, tetapi memerlukan pengurusan yang lebih aktif dan toleransi risiko.

Melabur dalam hartanah Jerman bukan sahaja cara untuk memelihara dan mengembangkan modal anda, tetapi juga peluang untuk tinggal di negara yang mempunyai tahap keselesaan yang tinggi. Penjagaan kesihatan, pendidikan, pengangkutan dan keselamatan menjadikan kehidupan di sini mudah dan boleh diramal. Membeli apartmen di Jerman membolehkan anda menggabungkan matlamat pelaburan dengan kualiti hidup.

Klinik awam dan swasta dilengkapi dengan peralatan moden, dan insurans menanggung kebanyakan perbelanjaan. Bagi warga asing tanpa insurans, lawatan ke pengamal am akan menelan kos purata €50–€80, perundingan pakar €100–€150, perkhidmatan pergigian berharga €70–€250, dan satu malam di hospital bermula pada €350. Dalam pengalaman saya, saya mendapati bahawa pelanggan amat menghargai keupayaan untuk mengakses penjagaan kesihatan dengan pasti, yang penting untuk keluarga dan orang tua.

Pendidikan di Jerman berada pada tahap yang tinggi. Sekolah negeri adalah percuma untuk penduduk, manakala sekolah antarabangsa mengenakan bayaran, dengan purata €15,000–€25,000 setahun. Gimnasium swasta berharga €10,000–€18,000, dan universiti hampir percuma—€250–€500 setiap semester.

Banyak program bahasa Inggeris tersedia untuk pelajar antarabangsa, terutamanya di bandar besar dan di universiti teknikal. Sekolah dan universiti antarabangsa sering menawarkan kursus dan sokongan yang disesuaikan untuk kanak-kanak dan pelajar dari luar negara.

Jerman adalah antara negara paling selamat di Eropah, dengan beberapa kawasan kejiranan yang mencabar hanya terdapat di bandar besar. Bagi pelabur yang merancang untuk menyewakan harta mereka, adalah penting untuk memilih kawasan kejiranan dengan reputasi yang baik untuk meminimumkan risiko dan memastikan pendapatan sewa yang stabil.

Kos sara hidup di Jerman lebih tinggi daripada di Eropah Timur, tetapi lebih rendah daripada di Switzerland. Sewa untuk apartmen kelas pertengahan di Berlin adalah kira-kira €1,200–€1,800 sebulan, manakala di Munich ia adalah €2,000–€3,000. Barangan runcit untuk empat keluarga berharga €400–€600 sebulan, makan tengah hari di kafe berharga sekitar €12–€25, dan kopi berharga €3–€4. Harga hartanah sangat berbeza: €4,500–€6,000/m² di Berlin, €2,500–€3,500/m² di Leipzig, dan €7,000–€8,500/m² di Munich.

Pengangkutan dan komunikasi di Jerman sangat maju. Metro, autobahn dan kereta api memudahkan perjalanan antara bandar, dan perkhidmatan perbankan serta internet memudahkan penduduk mahupun warga asing. Saya menasihati pelabur untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur apabila memilih apartmen, terutamanya jika mereka merancang untuk menyewakannya.

Jerman lebih dinamik: terdapat lebih banyak peluang untuk kemajuan kerjaya dan pelaburan, pasaran lebih pelbagai, dan hartanah berbeza dari segi jenis dan harga. Austria menang kerana ketenangan dan kebolehramalan—terutamanya di Vienna, di mana harga naik lebih perlahan dan sewa lebih stabil. Pelabur yang mencari pertumbuhan modal dan fleksibiliti sering memilih Jerman, manakala mereka yang mementingkan kestabilan dan gaya hidup yang lebih terukur memihak kepada Austria.

Membeli hartanah di Jerman bukan sahaja pelaburan tetapi juga cara untuk melindungi modal dan mendapatkan kestabilan dan keselamatan di Eropah. Bagi pelabur yang mencari perlindungan hak harta dan keselamatan jangka panjang, Jerman kekal sebagai pilihan terbaik. Kecairan adalah tertinggi di bandar utama, dan hartanah mengekalkan nilainya dengan baik.

Bagi warga negara yang tidak stabil, membeli apartmen di Jerman menjadi satu cara untuk melindungi simpanan mereka. Peraturan transaksi yang telus dan sistem perundangan yang kukuh menjamin perlindungan modal. Dalam amalan, saya melihat hartanah di Berlin dan Munich mengekalkan nilainya walaupun semasa tempoh turun naik ekonomi.

untuk pesara : pangsapuri di bandar utama berharga antara €4,500 dan €8,500 setiap meter persegi. Walau bagaimanapun, pemilikan jangka panjang menawarkan faedah cukai, dan jualan selepas 10 tahun dikecualikan daripada cukai keuntungan modal.

nomad digital dan pekerja bebas dengan infrastruktur yang dibangunkan dan internet yang stabil, tetapi peraturan cukai memerlukan perhatian. Pelanggan saya sering berunding dengan pakar cukai untuk melaporkan pekerjaan dan pendapatan sewa mereka dengan betul.

Jerman menawarkan pasaran yang lebih dinamik dan pelbagai hartanah, manakala Vienna menawarkan kestabilan dan kebolehramalan. Untuk pelaburan aktif dan pertumbuhan modal, Jerman adalah lebih baik; untuk strategi jangka panjang yang lebih santai, Vienna adalah lebih baik.

Keluar daripada pelaburan tidak kurang pentingnya daripada membeli hartanah. Penjualan, pewarisan atau hadiah yang berjaya memerlukan pemahaman pasaran tempatan, peraturan cukai dan kecairan harta itu. Perancangan lebih awal membantu mengekalkan modal dan memaksimumkan pulangan, serta mengelakkan perbelanjaan yang tidak dijangka dan komplikasi dengan pemindahan pemilikan.

Pangsapuri di Jerman, terutamanya di Berlin, Munich, dan Frankfurt, dijual dengan cepat hasil permintaan yang stabil dan transaksi yang telus. Menurut ImmobilienScout24, purata masa untuk menjual sebuah apartmen di Berlin pada tahun 2025 adalah kira-kira 4-5 bulan, manakala di Munich adalah 3-4 bulan, dan purata harga jualan telah meningkat sebanyak 2-3% berbanding tahun lepas.

Dalam praktiknya, saya melihat bahawa hartanah di kawasan popular sering menemui pembeli dalam masa 3-6 bulan. Bandar dan wilayah yang lebih kecil di timur Jerman mengambil masa yang lebih lama, tetapi di sini, hartanah boleh dijual dengan pemasaran yang betul.

Jika anda menjual apartmen di Jerman kurang daripada 10 tahun selepas pembelian, cukai keuntungan modal (Speculationssteuer) dikenakan. Perkara ini penting untuk dipertimbangkan semasa merancang keluar anda, terutamanya jika hartanah itu dibeli sebagai pelaburan dengan tujuan untuk dijual semula.

Pemindahan apartmen melalui warisan atau hadiah juga tertakluk kepada cukai, yang bergantung pada tahap persaudaraan dan nilai harta itu. Saya mengesyorkan agar anda merancang transaksi sedemikian lebih awal untuk meminimumkan beban cukai dan mengelakkan masalah dengan hak waris.

Jerman mempunyai kelebihan mudah tunai berbanding bandar utama: hartanah dijual dengan cepat, dan permintaan kekal stabil. Di Austria, terutamanya Vienna, pasaran lebih diukur dan boleh diramal, tetapi jualan kadangkala boleh mengambil masa yang lebih lama disebabkan bilangan pembeli yang terhad.

Nasihat saya kepada pelanggan: jika kelajuan keluar dan pemeliharaan nilai adalah penting, bandar-bandar besar di Jerman adalah lebih baik, manakala Austria sesuai untuk strategi jangka panjang yang lebih senyap.

Dalam amalan saya, saya telah menemui pelbagai pasaran Eropah: daripada bandar Jerman dinamik hingga Vienna yang stabil. Jerman, sebagai contoh, menunjukkan bahawa bandar utama seperti Berlin, Munich dan Frankfurt menyediakan permintaan yang stabil dan transaksi yang telus. Pelanggan sering mendekati saya untuk membeli sebuah apartmen di Jerman dan segera menyewakannya—ini membolehkan mereka menjana pendapatan hampir dari hari pertama pemilikan.

Apabila membeli hartanah di Jerman, adalah penting untuk menyemak status undang-undang hartanah dengan teliti: Grundbuchauszug (Sijil Cukai Tanah), Belastungen (Belastungen) dan pematuhannya dengan piawaian kecekapan tenaga. Hartanah dengan dokumen yang dilaksanakan dengan betul menjual lebih cepat dan kurang berkemungkinan menyebabkan pertikaian dengan pihak berkuasa cukai atau insurans.

Pendekatan saya terhadap peruntukan modal adalah berdasarkan gabungan pasaran yang stabil dan berkembang. Sebagai contoh, sesetengah dana boleh dilaburkan di pangsapuri di Berlin atau Munich untuk kestabilan jangka panjang, dan selebihnya di Leipzig atau Dresden untuk pulangan yang lebih tinggi dan potensi pertumbuhan. Pendekatan ini mengurangkan risiko dan mencapai keseimbangan antara keuntungan dan keselamatan.

Jika matlamatnya ialah pertumbuhan modal dan pelaburan aktif, saya akan memilih Jerman : bandar besar, kecairan dan pelbagai hartanah. Jika matlamatnya ialah strategi jangka panjang yang lebih santai dengan risiko minimum dan pulangan yang stabil, Austria menang: pasaran lebih diukur, sewa stabil dan birokrasi lebih mudah.

Jerman ialah pilihan terbaik untuk pelabur yang mementingkan kestabilan, perlindungan hak harta dan kecairan. Bandar utama seperti Berlin dan Munich memastikan permintaan tinggi dan transaksi telus, menjadikan pembelian apartmen di Jerman sebagai pelaburan yang boleh dipercayai.

Austria lebih sesuai untuk pelaburan hartanah jangka panjang dengan pendapatan boleh diramal dan pasaran yang stabil, terutamanya di Vienna, di mana harga meningkat secara beransur-ansur dan sewa kekal stabil. Tambahan pula, Austria mendapat manfaat daripada kesederhanaan birokrasi dan turun naik pasaran yang lebih rendah, menjadikannya pilihan yang mudah untuk pelabur konservatif.

Sebelum membeli hartanah, adalah penting untuk menyemak status undang-undang harta itu dengan teliti, mempertimbangkan cukai, kos pengurusan dan potensi pulangan. Mengagihkan modal antara pasaran stabil dan baru muncul untuk mengurangkan risiko. Dalam amalan, saya telah melihat bahawa perancangan yang baik dan sokongan undang-undang profesional memudahkan transaksi dan melindungi pelabur dengan ketara.

Menjelang 2030, pasaran hartanah Jerman akan berkembang di bawah pengaruh urbanisasi, migrasi dan piawaian ESG yang ketat. Pembaharuan kepada cukai dan peraturan perumahan sewa boleh memberi kesan kepada hasil, jadi adalah penting untuk mempertimbangkan arah aliran ini semasa merancang pembelian apartmen atau hartanah lain di Jerman. Pelabur yang secara proaktif menyesuaikan strategi mereka kepada peraturan baharu dan piawaian yang mampan akan dapat mengekalkan pulangan dan meminimumkan risiko.

1. Tentukan tujuan pelaburan anda. Tentukan untuk tujuan anda membeli hartanah: sewa jangka panjang, hartanah menjana pendapatan, permodalan, kegunaan kediaman atau gabungan tujuan ini.

2. Pilih wilayah dan bandar. Selidik harga pangsapuri di Jerman, hasil sewa dan kecairan. Bandingkan bandar utama (Berlin, Munich, Frankfurt) dengan pasaran yang menjanjikan (Leipzig, Dresden).

3. Format pemilikan. Tentukan jenis pemilikan: hak mutlak (Freies Eigentum), hak bangunan keturunan (Erbbaurecht), pemilikan bersama atau koperasi.

4. Usaha wajar undang-undang. Perintahkan semakan usaha wajar undang-undang dan audit cukai harta untuk memastikan tiada bebanan atau hutang.

5. Bajet dan cukai. Kira semua perbelanjaan: cukai tanah, notari, ejen, pendaftaran, cukai tanah tahunan, cukai pendapatan sewa dan cukai spekulasi jika menjual dalam tempoh 10 tahun.

6. Pembiayaan dan semakan kredit. Semak kelayakan gadai janji untuk bukan pemastautin, menilai hasil sewa dan menilai keupayaan kewangan anda.

7. Pemilihan harta. Jualan semula atau pembinaan baharu, pangsapuri atau bangunan pangsapuri (Mehrfamilienhaus), penilaian keadaan bangunan, kecekapan tenaga, piawaian ESG.

8. Pengurusan Harta. Tentukan sama ada untuk menguruskan harta itu sendiri atau mengupah agensi hartanah, terutamanya jika anda tinggal di luar negara atau melabur dalam berbilang hartanah.

9. Strategi keluar. Pertimbangkan senario jualan: kecairan di rantau anda, cukai ke atas jualan dan kemungkinan pewarisan atau pemberian hadiah.

10. Perbandingan dengan pasaran lain. Jika boleh, nilai Austria sebagai alternatif: kestabilan Vienna, cukai, hasil sewa.

11. Berunding dengan pakar. Pastikan anda berunding dengan peguam dan penasihat cukai untuk meminimumkan risiko dan memastikan integriti undang-undang transaksi.

1. Pelabur dengan €300,000

Objektif: pembelian apartmen untuk disewa dengan pendapatan 4-5% setahun.

Saya menemui sebuah apartmen di Leipzig dengan harga €295,000 (65 m²). Pelanggan menggunakan baki dana untuk pengubahsuaian kecil dan perabot. Setahun kemudian, apartmen itu telah disewakan sepenuhnya, pendapatan sewa meliputi semua perbelanjaan, dan nilai hartanah telah meningkat kira-kira 5-6%.

2. Pesara dengan €500,000

Objektif: pelaburan yang selamat dengan risiko minimum dan kemungkinan sewa jangka panjang.

Saya menemui sebuah apartmen di pinggir bandar Munich dengan harga €500,000 (80 m²). Pelanggan menggunakan sebahagian daripada belanjawan untuk perabot dan menaik taraf sistem pemanasan. Pangsapuri ini disewa untuk jangka panjang, menghasilkan sekitar 2.5%, dan harta itu mengekalkan kecairan yang tinggi dan nilai yang stabil.

3. Keluarga dengan anak

Objektif: perumahan yang selesa untuk keluarga dengan kemungkinan menyewakan sebahagian daripada harta itu.

Saya menemui sebuah rumah di pinggir bandar Frankfurt dengan harga €550,000 (120 m²). Sebahagian daripada belanjawan pergi ke landskap taman dan kemasan dalaman. Keluarga telah berpindah, sebahagian daripada rumah disewakan, pendapatan menampung sebahagian daripada perbelanjaan, dan nilai rumah telah meningkat sebanyak 4-5% sepanjang tahun lalu.