Kerja pengubahsuaian di Vienna: harga, jenis dan kontraktor terbaik

Pasaran hartanah Vienna sedang berubah. Walaupun hampir 16,000 pangsapuri baharu telah siap dibina di bandar ini pada tahun 2023, angka ini telah menurun kepada 12,000 menjelang 2024, dan kepada kira-kira 7,500 pada tahun 2025. Penurunan selanjutnya dalam pembinaan diramalkan pada tahun 2026. Ini bermakna pengubahsuaian dan pengubahsuaian hartanah sedia ada menjadi semakin penting.

Pada masa yang sama, bandar ini sedang giat melabur dalam infrastruktur. Pada tahun 2024 sahaja, lebih €220 juta telah dibelanjakan untuk memperbaharui laluan trem dan memodenkan metro, dan program ini akan diteruskan pada tahun 2025–2026: berpuluh-puluh kilometer landasan kereta api akan diganti, jambatan dan jalan-jalan utama akan dibaiki.

Bagi bakal penduduk dan pelabur, ini merupakan isyarat penting: keadaan hartanah dan kualiti pengubahsuaian menjadi faktor utama apabila memilih hartanah di Vienna .

Dalam artikel ini, kita akan meneroka jenis pengubahsuaian yang paling popular di Vienna, siapa yang melaksanakannya, berapa kosnya, dan bagaimana pengubahsuaian memberi kesan langsung kepada daya tarikan pelaburan. Saya juga akan berkongsi pemerhatian peribadi dan nasihat praktikal saya.

Untuk memahami mengapa pengubahsuaian di Vienna menjadi begitu penting, adalah penting untuk melihat gambaran besar: keadaan perumahan, kadar pembinaan dan projek bandar.

Bilangan bangunan baharu di Vienna menurun setiap tahun, sementara permintaan untuk perumahan kekal tinggi. Ini menyebabkan ramai pelabur dan pemilik menumpukan pada pengubahsuaian dan penambahbaikan modal bangunan lama.

Di daerah bersejarah, pangsapuri di bangunan abad ke-19 dan ke-20 sangat memerlukan permintaan, tetapi hampir semuanya memerlukan pemodenan yang serius: daripada menggantikan utiliti hingga fasad penebat.

Bandar ini juga banyak melabur dalam penyelenggaraan jalan raya dan pengangkutan awam. Pada tahun 2024, Wiener Linien menggantikan lebih 8.5 kilometer landasan trem dan lebih 50 suis, dan beberapa lagi laluan utama dirancang untuk pengubahsuaian pada tahun 2025–2026.

Jabatan Jalan Raya Perbandaran (MA 28) telah memperuntukkan kira-kira €60 juta untuk pembaikan jalan, laluan pejalan kaki dan jambatan pada tahun 2025.

Vienna menggabungkan pasaran binaan baharu yang membangun secara dinamik dengan segmen pengubahsuaian yang aktif.

Pasar Vienna dicirikan oleh sejumlah besar bangunan bersejarah, stok perumahan perbandaran yang luas (bandar ini memiliki ratusan ribu pangsapuri), dan tradisi perkhidmatan komprehensif (daripada pengubahsuaian bangunan utama hingga projek infrastruktur bandar).

Ini mewujudkan pelbagai jenis kerja dan perkhidmatan, serta persaingan yang ketara dalam bidang perkhidmatan pembinaan dan pembaikan.

Di Austria, pengubahsuaian dan pembinaan terutamanya dijalankan oleh firma berlesen dan profesional yang diperakui. Terdapat beberapa jenis organisasi:

Kontraktor am (Generalunternehmer). Syarikat besar (cth., PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, dsb.) yang menjalankan pembinaan siap guna dan pengubahsuaian utama bangunan.

Syarikat-syarikat sedemikian mempunyai semua lesen yang diperlukan (Baufirma atau Baumeisterbetrieb – pereka binaan yang berkelayakan), jurutera dan pasukan pelbagai kepakaran.

Firma kraf dan artisan. Ini pakar dalam jenis kerja tertentu (elektrik, paip, pertukangan, mengecat, tingkap, dll.). Setiap firma tersebut mesti mempunyai "Meisterbrief" atau "Befähigungsnachweis" yang sepadan untuk bidang khusus mereka (cth., juruelektrik bertauliah, tukang paip bertauliah).

Kitaran penuh (All-round-Handwerker). Tukang persendirian atau firma kecil yang menawarkan perkhidmatan lengkap "dari A hingga Z" (selalunya ini adalah kontraktor kecil yang melakukan semua kerja pembaikan pangsapuri utama).

Pengubahsuaian di Vienna datang dalam pelbagai bentuk, daripada sentuhan kosmetik di sebuah pangsapuri kecil hinggalah pengubahsuaian keseluruhan bangunan atau penggantian landasan trem. Mari kita lihat dengan lebih dekat jenis-jenis utama.

Ibu negara Austria ini mempunyai sejumlah besar bangunan kediaman lama (yang dipanggil bangunan "Grinderstein" dari akhir abad ke-19 dan awal abad ke-20) dan bangunan baharu per kapita yang agak sedikit. Oleh itu, pengubahsuaian dan pengubahsuaian pangsapuri merupakan topik yang sangat relevan. Jenis-jenis utama pengubahsuaian adalah:

Pengubahsuaian kosmetik (Oberflächenrenovierung). Jenis yang paling mudah melibatkan pengecatan dinding, penggantian kertas dinding dan lantai, pengemaskinian soket dan suis, pembaikan pintu dan kerja-kerja paip yang mudah. ​​Pengubahsuaian ini biasanya dilakukan untuk menyegarkan bahagian luar.

Kos pembaikan kosmetik untuk sebuah pangsapuri kecil (30–50 m²) boleh berkisar antara 5,000 hingga 15,000 euro, dan tempohnya boleh berkisar dari beberapa minggu hingga sebulan (termasuk penyediaan dinding dan masa pengeringan cat).

Pengubahsuaian besar-besaran (Komplettrenovierung). Ini melibatkan penggantian sepenuhnya sistem utiliti (elektrik, paip, pemanasan), meratakan dinding, menggantikan tingkap dan mengubah suai sepenuhnya atau merobohkan sekatan bukan galas beban.

Di rumah lama, dandang gas lama sering digantikan dengan sistem gabungan moden atau sistem pemanasan ditukar daripada gas kepada elektrik. Pengubahsuaian besar-besaran boleh dikatakan seperti binaan baharu siap guna di ruang terhad. Ia biasanya mengambil masa 2-6 bulan dan memerlukan pematuhan ketat terhadap kod bangunan.

Kos purata pengubahsuaian lengkap sebuah pangsapuri lama di Vienna ialah €800–1,200 setiap meter persegi (atau kira-kira €80,000–120,000 untuk pangsapuri 100 meter persegi). Ini bergantung pada keadaan dinding dan lantai, kerumitan kerja, dan bahan yang dipilih.

Semasa mengubah suai sebuah apartmen Vienna, kesukaran tambahan sering timbul:

Sekatan cuaca dan seni bina. Contohnya, di pusat bandar, menukar warna bahagian hadapan bangunan, memasang penghawa dingin di lokasi yang mudah dilihat, dan sebagainya adalah dilarang. Tingkap di pusat bersejarah kadangkala memerlukan pemeliharaan bingkai vintajnya (spechtrat), yang mana lebih mahal.

Penyelarasan dan permit. Pengubahsuaian (cth., menggabungkan bilik, memindahkan dapur/bilik mandi) mesti diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan (DA27, MA 40). Di Vienna, pengubahsuaian ruang tamu mungkin memerlukan pembayaran "cukai hijau" atau mendapatkan permit pengezonan.

Utiliti lama. Banyak rumah lama masih mempunyai paip besi tuang atau asbestos. Menggantikannya boleh menjadi projek pengubahsuaian utama yang berasingan.

Harga dan jangka masa biasa. Menurut anggaran pakar terkini, pengubahsuaian pangsapuri di Vienna akan menelan belanja kira-kira seperti berikut (anggaran):

• Pembaikan kosmetik (mengecat, jubin, lantai) 30–50 m²: €5,000–10,000, 2–4 minggu.
• Pengubahsuaian besar-besaran (100 m², termasuk penggantian dapur/bilik mandi): €80,000–120,000, tempoh 3–6 bulan.
• Penggantian tingkap (unit 1 m²) – €200–400/m².
• Pemasangan pintu baharu (bahagian dalam) – dari €500 setiap satu.
• Penggantian lengkap paip bilik mandi (kompleks kerja): €8,000–15,000.

Rumah persendirian Vienna (biasanya di pinggir bandar dan di luar bandar, serta di pinggir bandar dan kawasan sekitar bandar) mengikuti jadual pengubahsuaian yang berbeza: Pengubahsuaian ini biasanya melibatkan kerja yang lebih meluas. Peringkat utama pengubahsuaian rumah utama ("Kapitalsanierung") ialah:

Reka bentuk dan permit. Ini amat penting terutamanya semasa mengubah suai bumbung, menambah struktur baharu atau menggantikan struktur sokongan. Di Austria, permit ( Baubewilligung ) diperlukan untuk kebanyakan projek utama. Seorang arkitek atau jurutera struktur sering diupah untuk melakukan pengiraan.

Perobohan dan pembaikan kasar (Rohbauarbeiten). Ini termasuk membongkar struktur lama (menanggalkan bumbung dan dinding lama, meratakan permukaan dan menuang asas atau asas untuk sambungan).

Bumbung dan Fasad (Dach und Fasad). Pembaikan atau penggantian bumbung (jubin, logam, sirap bitumen – pilihan mempengaruhi kos) dan penebat fasad untuk penjimatan tenaga. Contohnya, sirap bitumen berharga ~20–30 €/m², jubin seramik klasik – 10–25 €/m², kepingan tembaga – 80–100 €/m².

Sistem utiliti (Hausinstallation). Reka bentuk semula sistem yang lengkap: dandang gas atau pam haba baharu, penggantian paip dan pendawaian. Ini boleh menelan belanja puluhan ribu euro (memasang dandang Buderus atau Vaillant moden berharga €5,000–10,000, ditambah kos pemasangan).

Penebat dan kecekapan tenaga (Sanierung der Gebäudehülle). Ini termasuk penebat bumbung, bahagian hadapan dan lantai, serta menggantikan tingkap dengan tingkap yang cekap tenaga (tingkap berlapis tiga). Kerja sedemikian selalunya sebahagiannya disubsidi oleh kerajaan (saya akan membincangkannya dengan lebih terperinci di bawah).

Kerja-kerja kemasan (Innenausbau). Pembinaan partisi dalaman, pemasangan utiliti, lantai, mengecat dan melepa, pemasangan dapur dan perkakas.

Landskap dan pembinaan akhir (Fertigstellung). Rumah-rumah di wilayah Vienna selalunya mempunyai taman persendirian: landskap, laluan taman dan tempat letak kereta semuanya termasuk dalam peringkat akhir.

Pembinaan modal (Kapitalbau) lebih daripada sekadar pengubahsuaian; kadangkala ia dirujuk sebagai "renovation complète" atau pembinaan semula sepenuhnya. Walau bagaimanapun, dengan perancangan yang betul, teknologi moden boleh mengubah rumah lama menjadi rumah yang cekap tenaga: menggantikan sepenuhnya bahagian hadapan, memasang panel solar dan menebat lantai.

Nuansa khas untuk rumah desa:

Pengubahsuaian dan perluasan utama. Banyak bangunan mungkin memerlukan penambahan loteng atau garaj; dalam kes sedemikian, keputusan perancangan memerlukan kelulusan daripada pihak berkuasa perumahan tempatan (terutamanya jika hartanah tersebut dimiliki secara persendirian, bukan milik perbandaran).

Keperluan kebersihan dan utiliti. Di kawasan pondok, mungkin tiada sistem pembetungan pusat (tangki septik), jadi utiliti tempatan mesti diambil kira semasa merancang pengubahsuaian.

Pembiayaan. Pengubahsuaian rumah besar biasanya menelan belanja ratusan ribu. Kebanyakannya membiayai projek sedemikian dengan gadai janji yang dijamin oleh hartanah. Subsidi kecekapan tenaga membantu mengurangkan kos.

Contoh peringkat pengubahsuaian rumah:

*Bergantung pada kawasan dan tahap kemasan.

Seperti yang anda lihat, pengubahsuaian besar-besaran rumah persendirian merupakan satu usaha yang besar dan mahal. Walau bagaimanapun, pelaburan tersebut dipulihkan sepenuhnya dengan kerja yang berkualiti tinggi: rumah tersebut menjadi cekap tenaga dan selesa, mudah disewa atau dijual dengan menguntungkan.

Di samping itu, pemilik sering mengambil pinjaman untuk pengubahsuaian, memandangkan kadar faedah sedang menurun, menjadikan pelaburan sedemikian lebih berpatutan.

Vienna merupakan sebuah metropolis yang besar dengan rangkaian jalan raya, trem dan laluan pejalan kaki yang luas. Infrastruktur jalan raya dan jalan raya di bandar ini sentiasa dikemas kini:

Pembaikan jalan utama. Ini termasuk membuang turapan asfalt atau batu buntar lama, mengukuhkan tapak dan memasang lapisan asfalt atau batu turapan baharu. Lazimnya, bandar membaiki sepenuhnya jalan setiap 20–30 tahun.

Parameter projek boleh berbeza-beza: untuk jalan raya dengan trem (contohnya, Hauptstraße, Ring), penggantian landasan sepenuhnya juga dijalankan. Projek yang lebih besar (jambatan, jejantas) boleh menelan belanja berpuluh-puluh juta euro.

Laluan pejalan kaki dan laluan basikal. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Vienna telah giat mengembangkan rangkaian laluan basikalnya dan menambah baik kawasan pejalan kaki. Projek-projek ini termasuk menggantikan tepi jalan dan turapan, serta menambah sistem saliran.

Contohnya, projek " Raus aus dem Asphalt " melibatkan penghijauan dataran lama – ini juga merupakan sebahagian daripada pengubahsuaian jalan (lihat inisiatif penambahbaikan bandar).

Pengubahsuaian trem dan kereta api bawah tanah. Seperti yang dinyatakan, Wien er Linien menjalankan berpuluh-puluh projek kecil dan besar setiap tahun: pada tahun 2025, mereka merancang untuk menggantikan kira-kira 11 km rel dan 45 suis.

Setiap projek pembinaan sedemikian memberi kesan kepada trafik, dengan penutupan jalan dan lencongan berlaku semasa kerja-kerja dijalankan. Penduduk boleh memantau keadaan trafik semasa melalui laman web dan aplikasi bandar (seperti ARBÖ atau VerkehrsInfo ).

Garis masa dan kos untuk pembinaan jalan raya di Vienna dipantau melalui kontrak dan tender awam. Semua peringkat, daripada reka bentuk hingga penerimaan, dikawal selia oleh Polis Trafik (MA 37) dan kesatuan pekerja jalan raya MA 28.

Projek-projek dibiayai daripada bajet bandar dan selalunya sebahagiannya daripada dana persekutuan dan Eropah (contohnya, untuk dinding perlindungan bunyi atau projek eko).

Mengapa pembaikan jalan raya diperlukan: Perkara yang paling penting ialah keselamatan dan kemampanan pengangkutan. Turapan baharu mengurangkan kemalangan dan memanjangkan jangka hayat jalan raya. Contohnya, Wien er Linien dapat meningkatkan ketepatan masa trem selepas menggantikan landasan lama (pelaburan itu diluluskan pada tahun 2024 dan membayarnya sendiri dengan peningkatan kebolehpercayaan perkhidmatan).

Bandar ini juga berusaha untuk kemampanan: usaha untuk mengembangkan rangkaian basikal dan menanam kehijauan dikaitkan dengan objektif iklim (kurang asfalt bermakna musim panas yang lebih sejuk).

Secara amnya, kerja-kerja jalan raya di Vienna merupakan proses berterusan, direka untuk kitaran tahunan: pada musim panas, kerja-kerja pengaspalan paling aktif (cuacanya baik), dan pada musim sejuk, projek-projek dalaman bandar dijalankan.

Untuk memahami pilihan yang tersedia untuk pemilik hartanah di Vienna, adalah penting untuk mempertimbangkan pelbagai perkhidmatan yang tersedia. Di sini, anda akan menemui pilihan untuk hampir semua keperluan.

Pasaran pengubahsuaian Vienna menawarkan pelbagai perkhidmatan, daripada pembaikan kecil hingga pengubahsuaian lengkap dan sentuhan akhir. Jenis kerja dan perkhidmatan utama termasuk:

• Pengubahsuaian am. Mengecat (mengecat, permadani), lantai (parket, lamina, bulu biri-biri), melepa dan papan gipsum, pembinaan dinding baharu.
• Tukang Paip (Pemasang). Pemasangan dan pengubahsuaian lekapan paip – ​​penggantian paip, pemasangan tab mandi dan pancuran mandian, tandas, sinki dan pemasangan pemanasan.
• Pemasangan elektrik. Memindahkan atau menambah soket, suis, lampu, memasang papan agihan, menyambungkan peralatan rumah.
• Pemanasan dan pengudaraan (Pemanasan/Luftung). Pemasangan dan pembaikan dandang, radiator dan pemanasan bawah lantai; pemasangan pam haba moden atau pengumpul solar.
• Pertukangan kayu dan pembuatan kabinet (Tischlerei/Schreiner). Kami mengeluarkan pintu, kabinet terbina dalam, dapur, tangga dan lantai parket tersuai.
• Perkhidmatan khusus. Pengedapan fasad, kalis bunyi, pemasangan sistem rumah pintar, landskap balkoni (grünanlage) dan banyak lagi.
• Kerja kemasan (Innenausbau). Kemasan hiasan dalaman – jubin mozek, hiasan dinding artistik, plaster berkualiti tinggi yang jarang ditemui (cth., bertekstur marmar).

Hampir setiap syarikat pengubahsuaian di Vienna menawarkan perkhidmatan ini sama ada secara bebas atau melalui subkontraktor. Bagi pengubahsuaian pangsapuri besar, kontraktor am paling kerap mengumpulkan pasukan buruh dan menyelia semua peringkat.

Perkhidmatan penambahbaikan hartanah kediaman dan komersial wajar diberi perhatian khusus Syarikat-syarikat besar mempunyai jabatan yang dikhaskan untuk pelanggan perniagaan, daripada pejabat hinggalah restoran.

Mereka mereka bentuk semula pejabat; undang-undang Switzerland sering memerlukan penyesuaian tempat kerja (contohnya, penghadang dan lif untuk orang kurang upaya). Di Vienna, pengubahsuaian penjenamaan semula untuk kafe dan butik—bahagian dalaman pereka—adalah popular.

Pasaran ini juga menawarkan perkhidmatan istimewa tambahan:

• Pemasangan tingkap dan pintu. Selalunya dilakukan secara siap guna, dengan ukuran yang diambil dan pemilihan kaca disertakan.
• Keselamatan. Pemasangan pengawasan video, penggera dan pintu peti besi.
• Perkhidmatan pembersihan. Selepas pengubahsuaian, banyak syarikat menawarkan perkhidmatan pembersihan tapak.
• Perkhidmatan pengangkutan. Pengangkutan bahan binaan dan peralatan perobohan tersedia untuk disewa.

Oleh itu, pengubahsuaian di Vienna hari ini merupakan proses yang kompleks yang memerlukan penyertaan pelbagai pakar dan syarikat. Kelebihan utamanya ialah kualiti dan tanggungjawab: di Austria, kontraktor dan insurans mereka bertanggungjawab untuk sebarang kerja utama.

Mencari syarikat pembinaan atau kontraktor yang boleh dipercayai adalah tugas penting bagi pemilik rumah. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, adalah lebih baik untuk memberi tumpuan kepada pengalaman dan reputasi. Penilaian rasmi adalah sedikit, tetapi terdapat beberapa garis panduan:

Syarikat Teratas. Kontraktor am terbesar di Vienna ialah PORR Bau, Strabag (sebuah pegangan antarabangsa dengan bahagian di Austria), König & Heinrich, Wien erberger (terutamanya pembina bata, tetapi juga dengan bahagian pembinaan), dan beberapa firma yang lebih kecil (seperti LeBe Bau, Obenauf dan Rudolf Hödl).

Mereka paling kerap bekerja dengan projek besar (bangunan tinggi, pejabat), tetapi ada juga yang bekerja dengan pengubahsuaian mewah.

Syarikat khusus. Sesetengah firma memberi tumpuan khusus kepada pengubahsuaian utama bangunan lama—contohnya, Wohnfonds Wien bekerjasama dengan kontraktor yang dipercayai untuk projek sosial.

Terdapat juga banyak syarikat tempatan yang dikendalikan oleh keluarga (dengan "Baugeschäft" dalam nama mereka) dengan sejarah dan pengetahuan yang panjang tentang spesifikasi pasaran Vienna.

Daripada amalan, langkah-langkah berikut boleh disyorkan:

Semak lesen dan keahlian dalam persatuan profesional. Semua syarikat pembinaan dan firma besar mesti berdaftar dengan Wirtschaftskammer (Dewan Perniagaan dan Industri) dan memegang lesen untuk aktiviti khusus mereka. Satu lagi tanda kualiti ialah keahlian dalam Baumeisterinnung (Kesatuan Sarjana Pembinaan).

Gunakan saluran yang dipercayai. Contohnya, Wirtschaftskammer Wien menyimpan senarai syarikat pembinaan berdaftar. Laman web dan direktori profesional (persaingan sukar dicari dalam direktori bebas; contohnya, syarikat aktif biasanya disenaraikan di portal rasmi zurzbauen.at)

Baca ulasan dan ajukan soalan. Di forum berbahasa Jerman, seperti Houzz orang ramai menyiarkan contoh pengubahsuaian mereka. Cadangan dari mulut ke mulut merupakan sumber yang berharga. Contohnya, penduduk mengesyorkan kontraktor yang cepat memberi respons terhadap komen dan memenuhi tarikh akhir.

Semak portfolio mereka. Melawat projek kontraktor yang telah siap (dengan persetujuan mereka) akan memberi anda gambaran yang lebih baik tentang kualitinya. Sesetengah syarikat menghasilkan laporan video tentang kerja mereka.

Bandingkan anggaran. Susun 2-3 anggaran bebas. Jika percanggahan itu ketara, ketahui sebabnya. Kadangkala kontraktor yang lebih murah menjimatkan kos bahan atau garis masa. Adalah lebih baik apabila beberapa syarikat berkaitan (epoksi, jubin, pelukis) bekerjasama secara terselaras.

Kontrak ini merangkumi risiko. Sertakan terma yang jelas dalam kontrak: jadual pembayaran untuk peristiwa penting projek, penalti bagi tarikh akhir yang terlepas dan klausa jaminan (di Austria, kerja pembinaan dijamin sehingga tiga tahun, dengan pemeriksaan selepas satu tahun).

Pertimbangan tempatan. Banyak pengubahsuaian di bangunan pangsapuri memerlukan permit bangunan (Hausverwaltung) dan kelulusan daripada pihak berkuasa yang berkaitan (contohnya, apabila menukar bahagian hadapan bangunan, "Begutachtung positif" diperlukan). Kontraktor yang bereputasi akan membantu anda melengkapkan semua dokumen yang diperlukan.

Vienna tidak mengalu-alukan "pekerja tetamu" haram: kebanyakan pemilik pangsapuri dan rumah yang bereputasi memerlukan pendaftaran rasmi. Tambahan pula, projek di bangunan lama sering memerlukan perundingan dengan arkitek dan pengezonan (contohnya, untuk mengelakkan kerosakan pada bahagian hadapan bangunan bersejarah).

Sijil kualiti adalah penting : juruelektrik harus mempunyai Elektromeister, pemasang gas harus mempunyai Installateurbefähigung, dan pembina harus mempunyai Baumeisterprüfung atau Gewerbeschein. Pastikan kontraktor biasa dengan peraturan tempatan (pihak berkuasa bandar MA37 memerlukan pematuhan yang ketat).

Cadangan utama: jangan mengejar harga terendah, tetapi sebaliknya cari keseimbangan antara harga, tarikh akhir dan kebolehpercayaan kontraktor.

Secara amnya, syarikat profesional lebih mahal tetapi lebih boleh dipercayai. Kontraktor swasta tempatan biasanya mengenakan bayaran yang lebih rendah tetapi tidak menawarkan jaminan. Mereka mungkin mempunyai "tingkap kayu" yang dibuat "dengan mata kasar", manakala syarikat yang lebih besar bekerjasama dengan pembekal yang dipercayai (pintu euro, paip yang diperakui).

Apabila saya mengesyorkan agar pelanggan mengupah syarikat pembinaan profesional di Vienna, saya menjelaskan bahawa ini menjamin bahawa pengubahsuaian akan memenuhi semua piawaian. Contohnya, hanya juruelektrik berlesen yang tahu cara memasang pendawaian dengan selamat di rumah lama.

Akhir sekali, syarikat yang disyorkan: walaupun tiada penarafan "rasmi" yang ditetapkan, pengalaman menunjukkan bahawa adalah perkara biasa untuk mempercayai syarikat yang mempunyai reputasi yang baik. Ini termasuk:

• PORR Bau GmbH merupakan salah satu peneraju dalam pasaran pembinaan Austria (projek-projek daripada infrastruktur hinggalah kawasan kediaman).
• König & Heinrich ialah sebuah syarikat besar di Vienna yang membina dan mengubah suai rumah, pejabat dan mempunyai pengalaman dalam pembinaan berbilang pangsapuri.
• Wohnfonds Wien (yang membiayai projek melalui perolehan) bukanlah kontraktor itu sendiri, tetapi bekerjasama rapat dengan syarikat-syarikat terkemuka untuk memodenkan asrama Vienna.

Untuk pembaikan kecil, anda boleh mendapatkan khidmat tukang-tukang Vienna yang terkenal: contohnya, firma "Allround Handwerker Wien" (semua jenis kerja) atau "Malermeister Wien" (kerja mengecat) - mereka sering memberikan jaminan untuk kerja sehingga 3 tahun.

Kos pengubahsuaian di Austria sentiasa menjadi perhatian bagi projek-projek perancangan. Walaupun kosnya lebih tinggi di Vienna berbanding di negara-negara jiran, kualiti perkhidmatan secara tradisinya sangat tinggi.

Kos pembaikan di Vienna bergantung kepada banyak faktor:

Skop dan kerumitan kerja. Lebih banyak meter persegi dan lebih banyak peringkat (pembongkaran, pengubahsuaian, kerja utiliti), lebih mahal kosnya. Membaiki "mentol lampu suam" di dalam bilik adalah jauh lebih murah daripada mengubah suai seluruh apartmen.

Kualiti bahan. Harga berbeza-beza bergantung pada jenama dan jenis bahan. Contohnya, jubin seramik bajet berharga €15–30/m², manakala jubin pereka berharga €60–100/m². Parket oak Austria klasik boleh berharga €80–150/m². Lebih mahal bahan (tingkap, radiator, paip), lebih tinggi anggaran akhir.

Lokasi hartanah. Kerja di kawasan pusat ( Innere Stadt , Josefstadt ) mungkin lebih mahal disebabkan oleh peningkatan risiko kerosakan pada teras bersejarah, keperluan luaran dan keperluan permit. Di pinggir bandar atau pinggir bandar ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), harga untuk kerja yang sama selalunya 10-20% lebih rendah.

Memilih kontraktor. Syarikat besar mengenakan bayaran yang lebih tinggi kerana kebolehpercayaan dan jaminan mereka, tetapi kadangkala mengenakan harga yang lebih rendah untuk bahan (pembelian pukal). Kontraktor swasta mungkin menawarkan harga yang lebih rendah untuk kerja, tetapi tanpa kontrak atau jaminan formal.

Keadaan pasaran semasa. Kos pembinaan pada tahun 2025 adalah lebih tinggi berbanding tahun 2020–2021 disebabkan oleh inflasi dan kenaikan harga tenaga dan bahan. Bahan binaan di Austria telah meningkat harganya sebanyak 5–10% sejak tiga tahun lalu. Kenaikan harga keluli dan kayu amat ketara (disebabkan oleh keadaan ekonomi global).

Secara purata, kos buruh untuk pakar di Vienna agak tinggi: kadar purata untuk pekerja mahir (tidak termasuk bahan) adalah antara €30 hingga €60 sejam (bergantung pada profesion: juruelektrik boleh mengenakan bayaran lebih daripada seorang pelukis). Ini bermakna pemasangan satu pintu (dua jam kerja) menelan belanja sekurang-kurangnya €100–150 sejam, tidak termasuk pintu itu sendiri.

Berikut adalah harga indikatif purata untuk membantu anda menganggarkan kos pengubahsuaian di Vienna:

Pengubahsuaian kosmetik sebuah apartmen (30–50 m²):

• Mengecat dinding: €8–15/m² (termasuk primer dan dua lapisan cat).
• Laminat atau parket: €30–50/m² (bahan + pemasangan).
• Jubin (dapur/bilik mandi): €25–40/m² (tambah grout).

Jumlah: kira-kira €5,000–10,000 untuk keseluruhan pengubahsuaian (buruh ditambah bahan). Contoh: mengecat dua bilik dan menggantikan lantai di sebuah pangsapuri kecil – ​​€6,000; melepa dan memasang kertas dinding – €3,000.

Pengubahsuaian pangsapuri besar (80–100 m²):

• Elektrik: €100–150 setiap titik (soket/lampu), tambah €150–300 untuk papan agihan dan automasi.
• Kerja paip: menggantikan paip pada riser 7–12 m – sehingga €3,000, memasang tab mandi/pancuran mandian baharu – €1,500–3,000, tandas – €500–1,000.
• Dapur: badan dan bahagian hadapan – €3,000–8,000 (gaya IKEA atau pesanan daripada Schreiner).
• Perobohan dan kerja tersembunyi: ~€10–15k (kos untuk sisa pembinaan, kontraktor jangka pendek).

Secara keseluruhan, pengubahsuaian siap guna lengkap sebuah pangsapuri kelas pertengahan seluas 100 m² boleh menelan belanja €80,000–120,000. Ini termasuk kos buruh, bahan dan perabot. Menyertakan projek reka bentuk boleh menambah lagi €2,000–5,000.

Pengubahsuaian utama rumah persendirian (150–200 m²). Kos berbeza-beza bergantung pada tahap pengubahsuaian, tetapi biasanya antara €150,000 hingga €300,000 (siap guna). Contohnya, pengubahsuaian utama rumah seluas 150 m², termasuk penggantian bumbung, penebat fasad dan penggantian sistem utiliti lengkap, selalunya menelan belanja sekitar €200,000–250,000. Tanpa elemen "mewah" (panel canggih, kemasan pereka), kosnya bermula pada €150,000.

Pembaikan jalan dan jalan raya:

• Kerja-kerja mengaspal sepanjang 1 km jalan bandar (dua lorong dengan pembaharuan lengkap tapak) - kira-kira €1–2 juta.
• Meletakkan laluan pejalan kaki (1,000 m²) – €50–100 ribu (bergantung pada jenis jubin).
• Penggantian landasan trem (1 km) – kira-kira €3–5 juta (termasuk penyediaan asas dan kerja-kerja elektrik).
• Membaiki bahagian kecil jalan (sehingga 100 m panjang) menelan belanja puluhan ribu euro.

Angka-angka ini adalah garis panduan. Harga projek akhir mungkin berbeza dalam semua kes. Semasa mengira anggaran, adalah penting untuk mendapatkan pecahan terperinci daripada kontraktor: anggaran berasingan untuk kerja kasar, kemasan, kos penyingkiran sisa dan yuran komisen (contohnya, untuk kerja-kerja kecil, pengubahsuaian sering menyimpan bahan yang tinggal untuk diri mereka sendiri).

Bagi pelabur, pengubahsuaian bukan sekadar tentang keselesaan, tetapi juga tentang wang. Pengubahsuaian yang dilaksanakan dengan betul boleh meningkatkan nilai hartanah dengan ketara dan mempercepatkan potensi sewaannya.

Apabila melibatkan pelaburan dalam hartanah Vienna , pengubahsuaian adalah salah satu faktor utama: ia mempengaruhi harga jualan, kelajuan sewa dan kadar sewa. Inilah sebabnya:

Nilai hartanah yang meningkat. Selepas pengubahsuaian yang berkualiti, harga rumah biasanya meningkat dengan ketara.

Berdasarkan pengalaman saya, sebuah apartmen yang telah diubah suai di Vienna (dengan dapur dan bilik mandi baharu) boleh bernilai 10-20% lebih tinggi daripada harga asal. Contohnya, dengan melabur €20,000 dalam pengubahsuaian besar-besaran, pemiliknya boleh meningkatkan nilai pasaran apartmen tersebut sebanyak €30-40,000.

Daya tarikan sewa yang semakin meningkat. Penyewa muda dan keluarga sanggup membayar lebih untuk perumahan moden tanpa kerumitan seperti elektrik, pemanasan dan paip. Pangsapuri yang diubah suai dengan tingkap cekap tenaga menarik minat penyewa jangka panjang.

Di Austria, kecekapan tenaga juga penting: pangsapuri dengan "pasport hijau" (Ecopassport) boleh disewa dengan harga 5–10% lebih tinggi.

Bayaran balik dipercepatkan. Jika matlamatnya adalah untuk sewa, pengubahsuaian mengurangkan masa henti (hartanah tersebut dibiarkan kosong untuk mengurangkan masa menunggu penyewa) dan meningkatkan kadar sewa bulanan. Tambahan pula, pengubahsuaian mengurangkan kos operasi (pemanasan yang cekap), yang memberi manfaat kepada pemilik.

Memenuhi keperluan perumahan. Vienna sedang giat mengemas kini kod bangunan (contohnya, penebat dinding mandatori dan pemasangan meter). Pelabur yang mengubah suai mengikut piawaian baharu mengelakkan keperluan pengubahsuaian segera dan menerima perumahan "dengan ruang untuk berkembang".

Pelanggan sering bertanya kepada saya: adakah berbaloi untuk membeli apartmen yang "baru dicat" atau yang masih perlu dibaik pulih?

Bagi mereka yang merancang untuk berpindah ke Vienna dan mencari perumahan, pengubahsuaian merupakan isu penting:

Rancang lebih awal. Jika anda berpindah dari negara lain, adalah lebih baik untuk mempertimbangkan terlebih dahulu sama ada anda akan mengubah suai selepas membeli atau menyewa. Saya cadangkan anda menetapkan masa perpindahan anda sekurang-kurangnya sebulan sebelum anda bersedia untuk berpindah ke apartmen terakhir anda.

Contohnya, jika anda menyewa sebuah apartmen yang "sedang diubah suai", bersetuju dengan tuan tanah bahawa anda akan berpindah ke apartmen yang telah diubah suai itu dalam masa X bulan.

Aspek perundangan. Tidak seperti sesetengah negara CIS, di Austria, perjanjian sewa biasanya dimuktamadkan tanpa perabot ("unmöbliert"). Tuan tanah jarang membayar untuk pembaikan; dalam pajakan jangka panjang, ini lebih merupakan tanggungjawab penyewa (dan klausa mengenai "koenergie"—insurans kemalangan tahunan—sering dimasukkan dalam kontrak).

Gadai janji dan pinjaman. Apabila membeli apartmen untuk pengubahsuaian, ingatlah bahawa bank akan mengeluarkan pinjaman yang dijamin oleh "rumah yang telah siap".

Oleh itu, membeli apartmen satu bilik dengan dinding kosong mungkin memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih besar atau memaksa anda menggunakan pinjaman gadai janji untuk pembelian dan pengubahsuaian (di Austria, bank agak longgar dari segi pinjaman untuk pengubahsuaian, melihat peningkatan kos perumahan selepas kerja).

Ramai pelanggan saya yang berpindah ke Vienna telah menyatakan: “Adalah penting untuk mempunyai tempat letak kereta dan mengetahui dengan tepat di mana dan bagaimana bahan binaan disimpan – kami telah menemui beberapa contoh peralatan yang lewat tiba kerana kekurangan tempat letak kereta berhampiran bangunan.”

Butiran kecil harian, seperti pengendalian lif semasa perpindahan atau penghuni pangsapuri lain, juga harus diambil kira.

Pasaran Vienna dikawal ketat, tetapi dengan pendekatan yang betul, pengubahsuaian dapat diselesaikan dengan cepat: berdasarkan pengalaman saya, perancangan yang betul (proses langkah demi langkah, pembelian bahan terlebih dahulu) membolehkan sebuah apartmen seluas 50 m² disiapkan dalam masa 2-3 bulan selepas pengubahsuaian besar-besaran.

Kuncinya adalah untuk bekerjasama dengan penyelaras projek yang berpengalaman (ini mungkin seorang arkitek atau pengurus kontraktor). Kemudian, apabila anda berpindah masuk, anda akan mempunyai rumah yang sedia ada dan selesa, bukan rumah yang "separuh diubah suai".

Kesimpulannya: pengubahsuaian di Vienna merupakan tugas yang mencabar, tetapi boleh dilaksanakan sepenuhnya. Walaupun kosnya tinggi dan rumit dari segi birokrasi, semua yang anda perlukan tersedia di sini: tukang yang berkelayakan, bahan moden dan sokongan kerajaan.

Pembaikan selalunya perlu bermula dan berakhir pada tahun tersebut, dengan mengambil kira faktor bermusim (kerja kosmetik mudah pada musim sejuk, penurapan asfalt dan bumbung pada musim panas).

Nasihat untuk pembaca: pertimbangkan pengubahsuaian yang telah disediakan. Apabila membeli atau menyewa rumah, tanyakan tentang keadaan dinding, tingkap dan utiliti. Bajetkan sekurang-kurangnya 10-20% untuk "perbelanjaan yang tidak dijangka" (kayu lama atau kulat sering muncul semasa pengubahsuaian rumah yang besar).

Dari awal lagi, pilih kontraktor yang bereputasi baik (sebaik-baiknya melalui cadangan dan bukannya secara spontan) dan tandatangani kontrak. Jika perlu, manfaatkan subsidi—negeri dan bandar membantu mengurangkan kos kecekapan tenaga.

Dengan cara ini, anda bukan sahaja akan memastikan kebolehpercayaan dan kemudahan, tetapi juga membuat pelaburan yang menguntungkan untuk modal masa depan anda. Dan ingat: pengubahsuaian adalah pelaburan dalam kualiti hidup anda di negara baharu.