Pemeriksaan Pangsapuri Vienna: Cara Hartanah Vienna Berfungsi

Sebelum menandatangani Kaufanbot, kami akan menyemak sama ada apartmen yang dilihat oleh pembeli semasa tinjauan sepadan dengan hartanah yang diterangkan dalam dokumen. Adakah meter persegi yang dinyatakan termasuk dalam Nutzfläche? Adakah pengubahsuaian telah disahkan? Adakah ruang bawah tanah diberikan kepada apartmen? Apakah perbelanjaan bangunan yang telah dipersetujui tetapi belum dibayar?

Vienna Property membandingkan petikan, pelan, dokumen pemilikan pangsapuri dan laporan Hausverwaltung daripada Grundbuch. Sebarang percanggahan yang dikenal pasti memberi kesan kepada anggaran harga, bajet pembelian dan terma kontrak. Contohnya, rizab yang tidak mencukupi untuk pembaikan bumbung memerlukan pengiraan potensi bayaran pendahuluan, manakala pajakan semasa mungkin menghalang penghunian tepat pada masanya.

Kami akan menunjukkan pengesahan ini menggunakan contoh sebuah apartmen tiga bilik di Altbau, Vienna: dokumen apa yang kami semak, apa yang kami jelaskan dengan penjual, dan terma yang kami persetujui sebelum menandatangani. Spesifikasi dan jumlah dalam contoh ini adalah anggaran.

Dalam contoh kita, sebuah keluarga sedang mempertimbangkan sebuah apartmen berharga €420,000. Penyenaraian tersebut menyenaraikan apartmen tersebut sebagai 80 m², dengan balkoni dan ruang bawah tanah. Pengubahsuaian kosmetik telah selesai, dan bayaran bulanan ialah €360. Menurut penjual, apartmen tersebut tersedia.

Pembeli memerlukan dua bilik tidur berasingan, keupayaan untuk tinggal secara tetap, dan berpindah masuk dalam tempoh masa yang dipersetujui. Kami menggariskan keperluan ini sebelum menetapkan harga. Pangsapuri yang lebih murah tetapi tidak sesuai untuk keluarga tidak akan menyelesaikan masalah.

Kami juga menjelaskan status pembeli dan keperluan permit. Keupayaan warga asing untuk membeli bergantung pada kewarganegaraan mereka, negeri persekutuan dan keadaan transaksi. Mempunyai permit kediaman sahaja tidak secara automatik layak untuk pembelian. Sekatan yang terpakai ke atas warga asing yang membeli hartanah di Austria harus dijelaskan sebelum membuat komitmen.

Jika permit atau pembiayaan bank diperlukan, ini akan menjejaskan masa dan kandungan tawaran kepada penjual. Perjanjian lisan mengenai terma-terma ini tidak mencukupi.

Vienna Property meminta dokumen daripada penjual dan Hausverwaltung, membandingkan maklumat yang diterima dan mencatat sebarang pengesahan yang hilang. Akses kepada fail pembinaan dan dokumen individu diberikan dengan kebenaran yang diperlukan.

Untuk sebuah apartmen di bangunan sedia ada, kit biasanya termasuk:

✓ Ekstrak dan dokumen Grundbuch semasa mengenai entri penting

✓ Wohnungseigentumsvertrag — perjanjian pemilikan pangsapuri

✓ Nutzwertgutachten — kesimpulan tentang anggaran nilai objek dan saham

✓ Pelan pembinaan dan dokumen perubahan

✓ Energieausweis — pasport tenaga

✓ laporan tahunan dan notis pembayaran semasa

✓ Maklumat tentang rizab, kerja yang akan datang dan pinjaman di rumah

✓ Minit mesyuarat pemilik yang tersedia untuk beberapa tahun kebelakangan ini

Kami membezakan antara pelan daripada iklan dan pelan pembinaan. Kami menyemak baki rizab untuk tarikh tertentu, dan kami tidak menyamakan perbincangan pengubahsuaian dalam minit mesyuarat dengan keputusan muktamad atau bajet.

Jika maklumat penting tiada, ia masih menjadi persoalan terbuka. Janji untuk menyediakan dokumen selepas menandatangani tidak membenarkan usaha wajar dianggap lengkap. Skop usaha wajar asas juga tercermin dalam cadangan Arbeiterkammer untuk membeli sebuah apartmen.

Dalam Grundbuch, kami memadankan pemilik, bahagian dan penamaan pangsapuri dengan tawaran penjual. Untuk pengenalpastian, EZ (Einlagezahl)atau nombor pendaftaran tanah dan KG (Katastralgemeinde)atau komuniti kadaster adalah penting. Alamat sahaja tidak menggantikan butiran ini.

Petikan tersebut menunjukkan hak dan bebanan berdaftar. Bagi entri penting, dokumen sokongan diperlukan: entri ringkas dalam daftar tidak selalunya mendedahkan kandungan sekatan tersebut.

Jika lien bank didaftarkan pada saham penjual, kami akan menentukan sama ada ia boleh dikeluarkan. Amaun lien yang didaftarkan mungkin berbeza daripada hutang semasa. Transaksi mesti merangkumi maklumat pemiutang semasa dan dokumen yang diperlukan untuk mengeluarkan lien.

Kami mengenal pasti bebanan yang akan dihapuskan dan hak yang akan kekal selepas pembelian. Prosedur untuk penghapusan dan pembayaran ditetapkan semasa pelaksanaan transaksi yang sah.

Pendekatan yang sama terpakai untuk ruang bawah tanah. Kunci yang diberikan mengesahkan akses, tetapi tidak menjelaskan tujuan penggunaannya. Adalah perlu untuk menyemak sama ada ruang tersebut diberikan kepada apartmen dan di bawah syarat-syarat apa. Kontrak tersebut harus menerangkan skop hak yang disokong oleh dokumen tersebut.

Dalam contoh kami, 80 m² terdiri daripada 72 m² ruang dalaman dan balkoni terbuka 8 m². Penyenaraian ini menggabungkan angka-angka ini, jadi perbandingan harga awal memerlukan pelarasan.

Membahagi €420,000 dengan 80 m² menghasilkan €5,250/m². Menghubungkaitkan harga penuh dengan kawasan dalaman menghasilkan angka kira-kira €5,833/m².

Walau bagaimanapun, balkoni tersebut mengekalkan nilai pasarannya. Percanggahan dalam pengiraan tidak membuktikan harga yang melambung tinggi atau bermakna pembeli berhak mendapat diskaun untuk keseluruhan lapan meter. Apabila membandingkan tawaran, kawasan dalaman dan ruang tambahan mesti diambil kira secara berasingan.

Vienna Property membandingkan eksposur, pelan, pengiraan kawasan dan Nutzwertgutachten. Sekiranya timbul percanggahan yang ketara, pemeriksaan tambahan atau pengukuran profesional akan diatur. Nutzwert itu sendiri tidak mewakili keluasan apartmen.

Menurut peraturan pengiraan Nutzfläche, balkoni dan loggia terbuka dilayan secara berbeza. Perbezaan ini dibincangkan dalam Panduan Bandar Vienna untuk Nutzfläche. Oleh itu, adalah penting untuk menentukan jenis ruang dan metodologi yang berkenaan sebelum mengira meter persegi.

Semasa pemeriksaan, kami membandingkan susun atur sebenar premis dengan dokumentasi. Dapur yang dipindahkan, bilik gabungan atau bilik mandi yang diubah suai memerlukan penjelasan: apa yang telah dilakukan dan bagaimana kerja itu diluluskan.

Kelulusan pembinaan dan persetujuan yang diperlukan di bawah peraturan pemilikan pangsapuri disemak secara berasingan. Satu permit tidak selalunya meliputi kedua-dua isu.

Jika dokumen hilang, kami akan menjelaskan skop perubahan dan mengumpulkan maklumat untuk menilai kebolehlaksanaannya. Sehingga isu ini dijelaskan, apartmen tersebut tidak boleh digambarkan sebagai hartanah dengan semua pengubahsuaian disahkan sah.

Pemeriksaan teknikal merangkumi tanda-tanda kelembapan yang kelihatan, keadaan tingkap, pemanasan, sistem elektrik dan pengudaraan. Apabila membeli sebuah pangsapuri Altbau di Vienna, kami juga mempertimbangkan keadaan struktur umum dan sistem utiliti bangunan. Dinding yang baru dicat tidak menunjukkan baki jangka hayat bumbung.

Jika tanda-tanda kecacatan dikesan yang memerlukan kesimpulan khas, pakar akan dipanggil. Pemeriksaan rutin tidak menggantikan pemeriksaan struktur tersembunyi.

Sebelum bersetuju dengan harga, adalah penting untuk menilai kerja-kerja pengubahsuaian yang diperlukan di Vienna: buat senarai tugasan dan dapatkan anggaran projek. Kadar purata bagi setiap meter persegi adalah terlalu anggaran untuk ini.

Dalam sijil prestasi tenaga, kami menyemak alamat, tarikh penyediaan dan bangunan atau kemudahan yang digunakan untuk pengiraan tersebut. Salah satu penunjuk, HWB, mencirikan anggaran permintaan haba untuk pemanasan. Ia membantu membandingkan kecekapan tenaga tetapi tidak menunjukkan bil masa depan pelanggan dalam euro.

Kos sebenar juga bergantung pada sistem pemanasan, tarif, lokasi pangsapuri dan corak penggunaan. Oleh itu, kami membandingkan angka helaian data dengan bil pemanasan yang ada dan keadaan tingkap dan peralatan.
Adalah mustahil untuk menentukan kelas berdasarkan istilah Altbau: rumah selepas pengubahsuaian menyeluruh dan bangunan tanpa pengubahsuaian boleh berbeza dengan ketara.

Sebagai peraturan umum, penjual mesti segera mengemukakan sijil prestasi tenaga yang berumur tidak lebih daripada sepuluh tahun sebelum pengisytiharan niat pembeli untuk membeli hartanah tersebut. Selepas kontrak dimuktamadkan, penjual mesti memberikan sijil prestasi tenaga atau salinan penuh dalam tempoh 14 hari. Kewajipan dan pengecualian diterangkan di portal kerajaan Austria.

Kami membandingkan laporan Hausverwaltung dengan minit mesyuarat dan pelan kerja. Kami berminat dengan rizab yang ada, komitmen yang telah dibuat dan perbelanjaan akan datang.

Contoh pengiraan membincangkan pembaikan bumbung yang menelan belanja €210,000, dan rizab yang tersedia ialah €75,000. Jika keseluruhan rizab digunakan untuk kerja ini, defisitnya ialah €135,000. Dengan kunci peruntukan yang disahkan sebanyak 3.2%, anggaran beban di apartmen ialah 4 320 €.

Amaun ini tidak boleh diisytiharkan serta-merta sebagai pembayaran mandatori oleh pembeli. Pertama, kami menentukan sama ada kerja telah diluluskan, bagaimana bajet tersebut ditakrifkan, sama ada terdapat obligasi lain dan bagaimana defisit dijangka akan dibiayai. Kunci peruntukan disahkan khusus untuk kategori perbelanjaan yang berkaitan.

Peruntukan dan pengagihan kos dikawal khususnya oleh §§ 31–32 WEG 2002. Perjanjian sedia ada dan pengecualian berkanun diambil kira secara berasingan.

Kemudian kami membincangkan pengagihan perbelanjaan dengan penjual. Pampasan yang dipersetujui dalam kontrak tidak semestinya mengubah kewajipan untuk membayar kepada persatuan pemilik rumah. Oleh itu, terma pembelian mesti merangkumi terma yang jelas dan mekanisme pembayaran antara pihak-pihak.

€360 bulanan dalam contoh ini terdiri daripada €245 dalam perbelanjaan operasi, €85 dalam caruman rizab dan €30 dalam caj lain. Kami menyemak kandungan setiap baris, termasuk sama ada VAT termasuk dan sama ada pemanasan termasuk. Memanggil keseluruhan pembayaran "Betriebskosten" adalah salah.

Kami membandingkan bayaran pendahuluan semasa dengan tempoh pelaporan yang telah lengkap. Kami juga menentukan sama ada pengiraan semula boleh dilakukan, sama ada peningkatan bayaran dirancang, dan sama ada bangunan sedang membayar balik pinjamannya.

Apabila membuat bajet untuk pembelian, kami mengambil kira yuran mandatori. Bagi pembelian standard dengan pertimbangan, kadar cukai 3.5% biasanya dikenakan. Dalam pengiraan kami, berdasarkan €420,000, ini berjumlah €14,700. Yuran pendaftaran hartanah biasanya 1.1% daripada nilai hak yang didaftarkan: berdasarkan asas yang sama, ini akan menjadi €4,620.

Jumlah kos ialah €19,320, tidak termasuk perbelanjaan lain. Faedah berpotensi dan kriteria pengiraan disahkan berdasarkan transaksi demi transaksi; faedah sementara, yang sah sehingga 1 Julai 2026, tidak boleh digunakan secara automatik untuk pembelian baharu pada bulan Oktober.

Kami secara berasingan memasukkan sokongan undang-undang, komisen yang berkenaan, pembiayaan dan pengubahsuaian. Perkara selebihnya dibincangkan dalam artikel tentang yuran tambahan dan kos tersembunyi semasa membeli hartanah di Austria.

Bagi pembelian dengan dana pinjaman, kami bersetuju dengan terma keputusan dan pembayaran bank terlebih dahulu. Anggaran awal pinjaman yang tersedia untuk hartanah di Austria tidak menjamin kelulusan apartmen tertentu.

Kami meminta maklumat tentang pajakan semasa, hak penghunian dan hak penggunaan lain. Sebuah apartmen kosong semasa tinjauan tidak semestinya mengesahkan ketiadaan hak pihak ketiga.

Jika pajakan dilindungi oleh MRG ), pembelian hartanah tersebut tidak menjamin penamatannya. Bagi kontrak yang dilindungi oleh Akta Richtwert, sewa yang dibenarkan adalah terhad oleh peraturan yang terpakai. Kemungkinan penamatan disahkan secara berasingan: harga belian yang tinggi tidak semestinya melayakkan penyewa untuk kenaikan sewa atau permintaan untuk berpindah keluar.

Dengan pajakan bercagar kekal, mengosongkan apartmen menjelang tarikh yang dikehendaki oleh keluarga mungkin tidak dapat dicapai. Bagi pembeli yang ingin menduduki hartanah tersebut untuk kegunaan mereka sendiri, ini adalah alasan untuk dipertimbangkan semula. Kebolehgunaan sekatan bergantung pada hartanah dan kontrak, bukan hanya usia bangunan.

Tarikh pemindahan percuma, keadaan premis dan komposisi harta yang tinggal ditetapkan dalam terma transaksi.

Vienna Property mencipta senarai percanggahan dan soalan terbuka untuk pembeli dan semua pihak yang terlibat. Ia menghubungkan setiap risiko yang dikenal pasti dengan dokumen atau syarat yang diperlukan.

Kaufanbot boleh mengikat pembeli walaupun sebelum kontrak terperinci ditandatangani. Oleh itu, terma pembiayaan, permit dan pemeriksaan penting dipersetujui sebelum menandatangani, dengan tarikh akhir dan akibat khusus jika gagal mematuhinya.

Susunan kata dan prosedur perundangan untuk Treuhand digubal oleh pakar yang diberi kuasa. Laporan teknikal disediakan oleh pakar dalam bidang yang berkaitan. Tugas pasukan adalah untuk mengumpulkan alasan bagi keputusan tersebut, menyelaras tindakan peserta dan memastikan bahawa penemuan penting audit diambil kira dalam laporan akhir.

Dalam contoh yang dibincangkan, keputusan pembelian memerlukan pengesahan kebolehlaksanaan pembangunan semula, persetujuan untuk menghapuskan lien bank, penjelasan pengaturan pembiayaan untuk pembaikan bumbung, dan penentuan alasan untuk pemindahan percuma apartmen. Harga hendaklah dianggarkan berdasarkan ruang dalaman 72 m² dan balkoni berasingan.

Bagi setiap isu penting, dokumen yang menyokong jawapannya harus jelas, perbelanjaan yang mungkin, dan siapa yang akan menanggungnya. Jika jumlahnya belum ditentukan, ia masih menjadi ketidakpastian dalam bajet. Jika penjual berjanji untuk menyelesaikan masalah tersebut, terma perjanjian mesti merangkumi kewajipan khusus, tarikh akhir, dan akibat daripada pelanggaran.

Usaha wajar selesai apabila bukti yang dikumpul mencukupi untuk menyokong keputusan yang termaklum. Pembelian boleh disyorkan apabila status undang-undang apartmen, keadaan teknikal, perbelanjaan dan terma pemindahan membenarkan penggunaannya yang dimaksudkan. Jika ini tidak dipastikan, tandatangan harus ditangguhkan, walaupun harganya kelihatan menarik.