Membeli Tanah di Austria: Panduan Langkah demi Langkah dan Nasihat Pakar

Austria secara tradisinya merupakan antara negara yang paling menarik untuk pembelian hartanah kerana ekonominya yang stabil, kualiti hidup yang tinggi, dan persekitaran semula jadi yang indah. Hartanah di Austria sering dilihat sebagai aset yang mampan dan jangka panjang. Anda boleh membeli tanah di pergunungan atau di tepi tasik—atau, contohnya, di sebuah kampung yang tenang dengan udara bersih dan infrastruktur sosial yang maju.

Pelabur menghargai Austria sebagai tempat perlindungan yang boleh dipercayai untuk modal mereka dan sumber peningkatan nilai tanah jangka panjang. Walau bagaimanapun, membeli hartanah di luar negara memerlukan persediaan yang teliti: adalah penting untuk mempertimbangkan nuansa undang-undang dan spesifikasi tempatan sebelum menandatangani kontrak.

Dalam artikel ini, kami akan merangkumi segala-galanya daripada jenis tanah hinggalah pendaftaran hartanah, supaya anda tahu apa yang diharapkan apabila membeli tanah di Austria.

Membeli tanah di luar negara bukanlah tugas yang mudah, jadi saya mendekati setiap pelanggan secara individu, menentukan matlamat pembelian dan potensi risiko. Austria menawarkan pelbagai jenis plot tanah, jadi saya sentiasa mengesyorkan untuk menganalisisnya dengan teliti sebelum memutuskan plot mana yang hendak dibeli di Austria.

Tanah Austria agak pelbagai. Menurut Statistik Austria , jumlah keluasan negara ini adalah kira-kira 8.36 juta hektar, di mana lebih 3.50 juta hektar adalah berhutan dan kira-kira 2.57 juta hektar adalah tanah pertanian.

Ini bermakna hutan meliputi hampir 42% wilayah negara, dan tanah pertanian menyumbang kira-kira 31%. Selebihnya terdiri daripada gunung, badan air, bandar dan infrastruktur. Jika anda memutuskan untuk membeli tanah di Austria, perkara yang paling penting adalah menentukan tujuan penggunaannya.

Ini adalah tanah Austria yang diperuntukkan untuk pembinaan kediaman atau komersial. Sebelum membeli, ia mesti disemak dengan pelan pengezonan: setiap perbandaran mempunyai Flächenwidmungsplan dan Bebauungsplan, yang menunjukkan sama ada pembinaan dibenarkan di plot tertentu dan peraturan yang mengawalnya.

Jika sesebuah plot terletak di zon penggunaan bebas (Freiland), ia mesti dizonkan semula sebelum pembinaan boleh dimulakan, yang merupakan tanggungjawab pentadbiran tempatan. Oleh itu, langkah pertama apabila memilih plot di Austria adalah untuk mendapatkan maklumat tentang pelan pengezonan, yang biasanya boleh dilakukan terus daripada pihak perbandaran atau di laman webnya.

Ini termasuk tanah pertanian (Ackerland), padang rumput dan padang rumput (Grünland), dan ladang anggur/plot taman (Dauerkulturen). Pelaburan sedemikian dalam tanah Austria pada amnya lebih murah, tetapi plot ini hanya boleh digunakan semata-mata untuk tujuan yang dimaksudkan: tanpa permit khas, ia tidak boleh ditukar untuk pembinaan.

Harga tanah pertanian di Austria sangat rendah – pada tahun 2023, harga purata bagi setiap meter persegi tanah pertanian hanya €3.70, manakala tanah padang rumput berharga €3.20 setiap meter persegi. Sebagai perbandingan, harga purata tanah bangunan adalah kira-kira €406 setiap meter persegi.

Pembelian kayu balak dikawal selia dengan ketat. Di banyak negeri persekutuan, "hutan" hampir selalu ditetapkan secara eksklusif untuk perhutanan: pembalakan hanya boleh dijalankan di bawah syarat-syarat yang sangat ketat, dan pembelian kayu balak (terutamanya kuantiti yang banyak) mesti diluluskan.

Plot-plot sebegini sering diperoleh oleh syarikat perhutanan atau pemburuan. Pembeli biasa tidak berminat dengan hutan, kerana ia sangat sukar untuk ditukar kepada kegunaan lain.

Ini adalah kategori istimewa yang selalunya sangat mahal. Ramai pelabur berminat untuk membeli tanah tepi tasik di Austria (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) atau di kawasan pergunungan (Tyrol, Salzburg), kerana ia sesuai untuk bangunan kediaman, hotel dan kompleks pondok.

Harga di sini jauh lebih tinggi, terutamanya yang lebih dekat dengan pusat peranginan atau perairan. Contohnya, sebidang tanah berhampiran Tasik Salzburg boleh berharga beberapa kali ganda lebih mahal daripada sebidang tanah yang serupa di kawasan luar bandar. Selain itu, sebidang tanah sedemikian mungkin termasuk dalam kawasan pemuliharaan di mana pembinaan dihadkan. Oleh itu, adalah penting untuk menyemak peraturan tempatan untuk menentukan tanah mana di Austria yang sesuai untuk pembinaan.

Setiap jenis tanah mempunyai peraturannya sendiri: contohnya, hanya tanah yang telah disenaraikan dalam daftar Bauland (tanah pembinaan) sahaja yang boleh ditukar untuk pembinaan. Jenis tanah lain mesti dikelaskan semula, yang boleh memakan masa yang sangat lama.

Tebing atau kawasan berhutan mungkin mempunyai sekatan alam sekitar tambahan. Oleh itu, sebelum membeli, pastikan anda menyelidik tujuan penggunaan tapak tertentu (atau rujuk pelan pengezonan).

Akhir sekali, adalah penting untuk difahami bahawa warga asing tidak boleh membeli mana-mana tanah yang mereka inginkan. Undang-undang pemerolehan tanah Austria memerlukan permit khas (Grundverkehrsgenehmigung) untuk bukan pemastautin membeli tanah.

Kawalan ini diperkenalkan untuk mencegah spekulasi dan memelihara tanah pertanian. Kebanyakan transaksi yang melibatkan warga asing mesti diluluskan oleh pihak berkuasa (Jabatan Sumber Tanah).

Walau bagaimanapun, warganegara "negara ketiga" (contohnya, dari Rusia atau Ukraine) perlu mengemukakan permohonan kepada suruhanjaya tempatan dan menunggu kelulusan. Contohnya, pemerolehan tanah pertanian atau plot di kawasan pergunungan selalunya memerlukan kebenaran sedemikian .

Semua butirannya ada dalam artikel “ Sekatan ke atas pembelian hartanah oleh warga asing di Austria .”

Jadi, anda telah memutuskan untuk membeli sebidang tanah di Austria. Ke mana anda harus pergi dahulu? Pilihan bergantung pada matlamat anda: adakah anda merancang untuk berpindah dan membina rumah, adakah anda sedang mencari pondok musim panas, atau adakah anda sedang mencari plot pelaburan untuk kegunaan rekreasi?.

Lokasi dan infrastruktur. Pertama sekali, pertimbangkan ketersediaan dan jarak ke:

• Jalan raya
• Ke kedai-kedai
• Sekolah
• Hospital
• Stesen kereta api
• Bas
• Utiliti (elektrik, bekalan air, pembetungan)

Sebidang tanah di sebuah kampung terpencil mungkin lebih murah, tetapi harga tanah terendah di Austria tidak mengambil kira kos sambungan dan jarak ke infrastruktur dan perkhidmatan sosial.

Saya sentiasa mengingatkan pelanggan: walaupun mengimpikan sebuah kampung yang tenang adalah sesuatu yang bagus, pastikan jalan terdekat boleh diakses sepanjang tahun dan elektrik serta air sentiasa tersedia. Jika tidak, anda mungkin menghadapi perbelanjaan tambahan dan kerumitan semasa urusan kertas kerja.

Topografi tapak juga penting di sini. Cerun gunung yang tidak rata mungkin memerlukan perataan (yang mana mahal), dan tapak yang berhampiran dengan air harus diperiksa untuk risiko banjir (pastikan tiada kawasan yang berair).

Sebelum membeli tanah di pergunungan Austria, sila buat penilaian geologi atau hidrogeologi. Laman web pendaftaran tanah dan perbandaran Austria sering memberikan maklumat ringkas tentang plot (saiz, topografi, kehadiran struktur).

Wilayah Austria yang berbeza menawarkan peluang yang berbeza. Contohnya:

Vienna dan kawasan sekitarnya. Di Vienna, tanah "Bauland" hampir tidak pernah tersedia untuk dijual (bandar ini sudah dibina sepenuhnya). Walau bagaimanapun, di kawasan sekitarnya, di Lower Austria, anda boleh menemui tanah untuk pembinaan kediaman atau projek perniagaan.

Harga di sana lebih rendah berbanding di ibu negara. Walau bagaimanapun, sesiapa yang membeli tanah untuk pembinaan harus menyemak pelan pembangunan bandar (Flächenwidmungsplan) dan sebarang sekatan "zon hijau".

Tyrol dan Salzburg. Kawasan ski (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, dll.) terutamanya merupakan tanah yang mahal untuk hotel, pangsapuri dan kotej mewah.

Harga di sini tinggi: di Innsbruck (ibu kota Tyrol), plot bangunan sudah berharga purata €1,043 setiap meter persegi, dan di Kitzbühel, lebih tinggi lagi. Bukan kebetulan tawaran pemecah rekod muncul di lokasi sedemikian: rumah paling mahal di Austria biasanya disenaraikan di pusat peranginan Alpine premium, secara tidak langsung mendorong permintaan untuk tanah di rantau ini. Walau bagaimanapun, projek sedemikian sering memerlukan permit bangunan gunung dan pematuhan dengan peraturan seni bina tempatan.

Tanah tepi tasik. Tanah untuk sebuah rumah di Austria berhampiran tasik-tasik popular (Wörthersee, Seefeld, Achensee) dianggap premium. Contohnya, plot berhampiran Tasik Constance di Vorarlberg adalah antara yang paling mahal, terutamanya yang mempunyai pemandangan air.

Di perkampungan kecil di tepi tasik di Carinthia (Gröbel, Wapresch) atau Upper Austria (di Schlossgebirge), sebidang tanah di pesisir pantai merupakan lokasi yang sangat baik untuk rumah atau hotel. Tanah sedemikian sering dilindungi oleh kerajaan, jadi sekatan mungkin dikenakan.

Kawasan luar bandar (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Terdapat lebih sedikit pelancong di sini, tetapi terdapat banyak ladang terbuka dan ladang anggur. Tanah lebih murah (di Styria, purata €360/m²). Ini merupakan pilihan yang sangat baik bagi mereka yang ingin membeli tanah di kawasan luar bandar Austria untuk kehidupan yang tenang, atau untuk melabur dalam agropelancongan atau pembuatan wain.

Contohnya, di Burgenland dan negara jiran Niederösterreich, harga adalah rendah, menawarkan peluang unik untuk membeli tanah di Austria pada harga yang rendah, dengan potensi untuk pertumbuhan pada masa hadapan.

Harga tanah di pergunungan dan lembah Austria. Sebagai konteks, harga purata plot rumah di Innsbruck kini sekitar €1,043/m², manakala di bahagian luar bandar daerah jiran Reutte, ia hanya €188/m². Di Styria, Graz ialah €360/m², dan di daerah Klischeilen di Styria Selatan, ia sekitar €50–70/m². Ini membuktikan bahawa harga tanah sangat bergantung pada lokasi dan infrastruktur.

Perlu diingat tentang spesifikasi seni bina tempatan. Terutamanya di kawasan Alpine, sering terdapat keperluan untuk fasad, bumbung dan kecekapan tenaga (mematuhi piawaian OIB Austria dan Energoausweis).

Pihak berkuasa Austria sedang menggalakkan pembinaan rumah cekap tenaga: contohnya, program Umweltförderung (pembiayaan alam sekitar) mensubsidi bangunan baharu dengan kecekapan tenaga yang tinggi dan bahan "hijau".

Mari kita lihat aspek perundangan pembelian dan penjualan tanah di Austria. Austria mempunyai peraturan yang jelas yang mengatur siapa yang boleh menjadi pemilik tanah dan bagaimana caranya.

Status pembeli. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, warga EU/EEA dilayan sama seperti warga Austria: mereka tidak memerlukan kebenaran khas untuk membeli tanah. Warga negara lain dikehendaki mendapatkan kelulusan daripada pihak berkuasa tempatan (Grundverkehrsgenehmigung) sebelum transaksi.

Pendaftaran hak (Grundbuch). Pembelian tanah di Austria diselesaikan dengan memasukkan maklumat pemilik baharu ke dalam daftar tanah (Grundbuch). Hanya dengan itu anda akan menjadi pemilik penuh . Adalah penting untuk difahami: walaupun perjanjian pembelian yang ditandatangani di bawah undang-undang Austria tidak memberikan pemilikan sehingga pendaftaran.

Oleh itu, sebelum memindahkan keseluruhan jumlah, pastikan tiada bebanan yang tidak dijangka (gadai janji, sekatan ke atas hak penggunaan, dll.) dalam daftar tanah dan permohonan pendaftaran anda (Grundbuchsantrag) dihantar secepat mungkin.

Perjanjian jual beli. Ia ditandatangani sebagai surat ikatan notari. Perjanjian tersebut menerangkan plot secara terperinci (biasanya nombor dan alamat kadaster), harga yang dipersetujui, terma dan syarat pembayaran, dan terma pemindahan hak dan obligasi pihak-pihak.

Kontrak selalunya merangkumi bahagian mengenai "deposit" atau bayaran pendahuluan (contohnya, 5-10% daripada jumlah keseluruhan), yang dibayar oleh pembeli sebagai jaminan. Deposit ini boleh dikekalkan jika pihak-pihak kemudiannya memutuskan untuk tidak meneruskan transaksi (biasanya jika pembeli menarik diri). Proses kelulusan merangkumi pemeriksaan pelepasan tanah: petikan daripada Grundbuch diperoleh, beban disahkan, dan pelan pembangunan disemak.

Notari dan peguam. Di Austria, transaksi hartanah memerlukan penyertaan notari atau peguam yang diberi kuasa (bilik notari tempatan). Notari mendraf/mengesahkan kontrak, mengesahkan identiti dan kuasa pihak-pihak, dan memastikan semua formaliti dipatuhi.

Yuran notari dikenakan untuk perkhidmatan mereka: secara purata, yuran notari berjumlah 1-3% daripada harga transaksi. Peguam sering membantu dengan usaha wajar dan mendapatkan semua permit yang diperlukan.

Pembelian tanah Austria melibatkan beberapa pembayaran yang ketara:

Cukai pemindahan (Grunderwerbsteuer). Cukai sebanyak 3.5% ke atas harga transaksi dikenakan ke atas hampir setiap pemindahan hartanah (di bawah syarat standard). Jadi, jika anda membeli sebidang tanah dengan harga €100,000, cukai tersebut akan menjadi lebih kurang €3,500. Dalam beberapa kes, pengecualian ditawarkan (untuk transaksi antara saudara terdekat, kadar progresif dikenakan), tetapi dalam keadaan biasa, kadar standard ialah 3.5%.

Yuran pendaftaran negeri. Selain cukai, 1.1% daripada harga belian dikenakan semasa memfailkan permohonan dengan mahkamah tanah.

Perlu diingatkan bahawa pengecualian cukai akan berkuat kuasa pada tahun 2024-2025. Bagi hartanah kediaman biasa, duti ini telah dikecualikan sehingga Julai 2026 (dengan syarat pembeli mendaftarkannya sebagai kediaman utama mereka).

Cukai atas jualan. Jika pemilik memutuskan untuk menjual hartanah tersebut dan membuat keuntungan, cukai keuntungan hartanah (Immobilienertragsteuer) akan dikenakan ke atas keuntungan ini.

Sejak 2016, kadarnya adalah 30% daripada perbezaan antara harga jualan dan perbelanjaan yang disertakan. Walau bagaimanapun, jika hartanah tersebut digunakan sebagai kediaman utama (rumah-flat) selama dua hingga lima tahun, pemiliknya mungkin layak mendapat pengecualian cukai penuh atau separa.

Perbelanjaan lain. Jika ejen hartanah (broker) mengendalikan transaksi tersebut, komisen mereka biasanya berjumlah tambahan 3-4% daripada jumlah harga ditambah VAT. Mungkin juga terdapat kos untuk insurans tanah mandatori atau akaun escrow (akaun di mana dana disimpan sementara sehingga transaksi ditutup) – ini tidak ketara, tetapi ia berbaloi untuk bersedia.

Untuk maklumat lanjut, sila lihat artikel kami “ Cukai Harta di Austria .”

Langkah berjaga-jaga. Semasa rundingan dan penyediaan perjanjian, perjanjian awal (Kaufanbot) sering digunakan, bersama-sama dengan pembayaran deposit atau pembukaan akaun escrow khas.

Ini menjamin bahawa plot tersebut akan dikeluarkan daripada jualan (ia akan "dikhaskan" untuk anda), dan dana tersebut akan dipegang oleh pihak ketiga (contohnya, notari) sehingga kontrak dilaksanakan sepenuhnya. Mekanisme ini melindungi kepentingan pembeli dengan andal: mereka membayar wang tetapi tidak mengambil risiko kehilangannya jika perjanjian itu gagal atas sebab yang sah.

Mari kita teliti perjalanan pembeli dari awal hingga akhir, memastikan kita tidak terlepas satu perincian pun.

Mencari plot. Ini bermula dengan menghubungi ejen hartanah atau melayari penyenaraian di laman web hartanah tempatan, seperti:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• surat khabar tempatan

Apabila memilih, adalah penting untuk melawat beberapa pilihan secara peribadi, menilai kawasan, jiran, pintu masuk dan insolasi (pencahayaan solar).

Daftar kadaster dalam talian (Kataster) boleh membantu di sini – anda boleh melihat sempadan sebenar plot dan plot bersebelahan di sana. Jangan teragak-agak untuk meminta pemilik menunjukkan dokumen kepada anda: peta plot dan petikan daripada Grundbuch (dokumen yang diperlukan untuk setiap pembeli).

Tawaran dan perjanjian. Sebaik sahaja anda menemui hartanah yang sesuai, anda membuat tawaran (Anbot) kepada penjual. Di Austria, ini biasanya diformalkan secara bertulis—Kaufanbot, atau perjanjian awal. Ia menyatakan harga belian, tempoh pembayaran dan jumlah deposit.

Dalam terminologi Rusia, ini seperti perjanjian jual beli, tetapi tanpa pemindahan pemilikan muktamad. Ia hanya menetapkan komitmen untuk menyelesaikan transaksi. Sebagai cagaran, anda mendepositkan deposit (cth., 5-10% daripada harga belian) ke dalam akaun amanah (Treuhandkonto) yang dipegang oleh notari atau peguam.

Sebaik sahaja anda menandatangani Kaufanbot, plot tersebut dianggap "dikhaskan" untuk anda: jika penjual enggan tanpa sebab yang sah, mereka wajib memulangkan deposit berganda.

Pemeriksaan dan permit. Pemeriksaan pelepasan tapak juga sedang disediakan: anda mengupah pakar (contohnya, juruukur) atau peguam yang akan menganalisis:

• Grundbuch (daftar tanah) — cek untuk hutang, bebanan (gadai janji, easemen), dan sama ada pihak ketiga mempunyai tuntutan ke atas harta tersebut. Maklumat ini boleh didapati di laman web mahkamah serantau.
• Pelan pengezonan – sama ada tapak tersebut memenuhi pelan anda. Ketahui zonnya (Bauland, Wald, Alm, dll.) dan jenis pembinaan yang dibenarkan di atasnya.
• Pembiayaan - anda memohon pinjaman (jika perlu) dengan mengambil kira akaun escrow dan kelulusan mandatori bank.
• Mendapatkan permit negeri merupakan langkah yang paling memakan masa bagi bukan pemastautin. Bergantung pada lokasi dan jenis tanah, kelulusan daripada Pejabat Pendaftaran Tanah (Grundverkehrsbehörde) diperlukan. Contohnya, jika tanah tersebut berada di pergunungan atau ditetapkan untuk kegunaan pertanian, jabatan tanah atau pentadbiran daerah yang berkaitan mesti memberikan kebenaran kepada warga asing untuk membelinya. Ini biasanya dikendalikan oleh peguam atau notari: mereka mengumpulkan dokumen (pasport, bukti pemastautin, tujuan pembelian, dll.) dan mengemukakan permintaan tersebut.

Transaksi utama berlaku di hadapan notari. Setelah semua pemeriksaan selesai dan permit diperoleh, akta notari (Beurkundung) dijadualkan. Di Austria, ketiadaan akta notari untuk transaksi hartanah adalah menyalahi undang-undang.

Pada peringkat ini, anda dan penjual datang ke pejabat notari (mesyuarat biasanya dibuka dan kontrak dibacakan dengan kuat). Notari akan mengesahkan identiti dan tandatangan anda serta mengesahkan transaksi tersebut. Selepas menandatangani, anda akan memindahkan baki jumlah melalui escrow atau secara langsung, seperti yang dipersetujui sebelum ini.

Pendaftaran dan pemerolehan hak. Notari atau peguam anda mengemukakan dokumen kepada mahkamah serantau. Di sana, permohonan pendaftaran (Einverleibung) diselesaikan—pemasukan hak pemilikan anda ke dalam daftar.

Selepas menerima dokumen-dokumen tersebut, mahkamah akan mendaftarkan anda sebagai pemilik baharu. Mulai saat ini, plot tersebut secara rasminya menjadi milik anda—anda boleh mengambil kunci (atau hanya memulakan pembinaan, jika itu telah ditetapkan dalam kontrak).

Cukai dan Penyelesaian. Pada peringkat ini, tiba masanya untuk menyelesaikan semua pembayaran yang tinggal: memindahkan dana kepada penjual (biasanya selepas atau serentak dengan pemfailan tuntutan mahkamah), membayar cukai dan yuran notari.

Sebaik sahaja mahkamah mendaftarkan pertukaran pemilikan, anda hanya perlu membayar yuran pendaftaran (1.1% daripada nilai hartanah), melainkan ia telah ditahan daripada akaun escrow. Pada asasnya, kunci hartanah "dipindahkan" sebaik sahaja kontrak utama disahkan dan deposit dikutip.

Tambahan pula, pada pelbagai peringkat (pemindahan kewangan, insurans, dll.), pakar boleh menjawab banyak soalan untuk anda. Mereka boleh membantu anda berasa lebih yakin, terutamanya jika anda tidak bertutur dalam bahasa Jerman.

Jika anda mengikuti langkah-langkah yang digariskan di atas, pembelian tanah di Austria sepatutnya berjalan lancar. Adalah penting untuk meluangkan masa anda, menyemak dokumen dengan teliti dan mematuhi prosedur pendaftaran Austria.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pasaran tanah Austria semakin menjadi lebih hijau. Ini bukan sekadar trend: Eropah telah menjadi lebih ketat dalam mewajibkan pembinaan dan penggunaan tanah yang lebih mesra alam. Apabila memilih tapak, ramai pelabur kini mempertimbangkan potensi impak rancangan pembinaan mereka terhadap iklim dan alam sekitar.

Mengapa ini penting: Menurut laporan alam sekitar , kira-kira 27% daripada jumlah penggunaan tenaga Austria datangnya daripada sektor kediaman (pemanasan dan air panas), dengan bangunan menjana kira-kira 10% daripada pelepasan CO₂ kebangsaan. Dalam beberapa dekad kebelakangan ini, pelepasan berbahaya telah dikurangkan lebih daripada satu pertiga.

Pada masa yang sama, rakyat Austria mesti berusaha lebih gigih untuk memenuhi komitmen Perjanjian Paris mereka. Sehubungan itu, pihak berkuasa menggalakkan kecekapan tenaga: contohnya, bangunan baharu sering memerlukan pensijilan tenaga, dan cukai serta subsidi hanya diberikan kepada projek yang mempunyai piawaian kecekapan tenaga yang tinggi.

Undang-undang dan sekatan. Peraturan penggunaan tanah alam sekitar termaktub dalam kod bangunan. Semasa merancang pembinaan, penilaian impak alam sekitar (Umweltverträglichkeitsprüfung) dijalankan.

Di kawasan pemuliharaan khas (seperti taman negara), pembinaan mungkin diharamkan sepenuhnya. Di tapak bangunan biasa, piawaian telah diperkenalkan mengenai penebat haba minimum yang boleh diterima dan pertimbangan mandatori terhadap penguatan solar.

Piawaian ini diperketatkan secara berkala: menjelang 2025, hampir semua rumah baharu mesti mencapai penggunaan tenaga hampir sifar (memerlukan sumber haba mereka sendiri atau "hijau").

Program kerajaan. Bagi menarik pemaju, Austria menawarkan geran untuk projek hijau. Contohnya, Dana Iklim dan Tenaga (Klima-und Energiefonds) membiayai inisiatif untuk pemuliharaan tenaga dan penggunaan sumber tenaga boleh diperbaharui dalam pembinaan bangunan.

Subsidi disediakan untuk pemasangan panel solar, pam haba, tingkap cekap tenaga dan sebagainya. Terdapat juga insentif untuk pelaburan hijau, termasuk pembayaran balik faedah gadai janji separa untuk pembinaan hijau dan potongan cukai untuk teknologi hijau.

Semua ini menjadikan projek yang berfokus pada alam sekitar lebih menguntungkan.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, saya semakin mengesyorkan agar pelanggan merancang projek dengan mengambil kira aspek alam sekitar dari awal.

Di peringkat global, di Jerman dan Austria, bangunan hijau mendapat permintaan yang tinggi: kerajaan mensubsidi rumah pasif dan panel solar, dan pembeli menghargai penjimatan pemanasan. Contohnya, rumah kelas Passivhaus menggunakan tenaga 5-10 kali ganda kurang daripada bangunan konvensional—satu pertimbangan penting apabila memilih tapak dan reka bentuk.

Contoh projek yang berjaya. Di Austria, terdapat banyak kes di mana tanah telah dibeli untuk projek "hijau"—contohnya, kilang wain yang menggunakan panel solar atau hotel dengan pemanasan geoterma.

Satu lagi trend ialah pembangunan agritourisme. Pelabur membeli tanah di pergunungan Austria, membina rumah eko dan menganjurkan lawatan berbasikal. Hartanah ini sangat popular: contohnya, rumah ladang di Tyrol sering dijual dengan harga yang lebih tinggi daripada yang standard jika ia mempunyai sijil hijau (seperti Bangunan Hijau).

Sekarang mari kita lihat pilihan khusus dengan lebih terperinci.

Tanah kediaman (Bauland-Wohngebiet). Ini adalah pilihan standard untuk keluarga: plot yang sesuai untuk rumah satu atau dua tingkat. Plot sedemikian biasanya termasuk utiliti (sekurang-kurangnya elektrik dan air) dan direka bentuk untuk satu keluarga.

Seni bina rumah ini diselaraskan dengan peraturan tempatan (dengan mengambil kira bangunan bersebelahan dan penampilan visual keseluruhan kawasan kejiranan). Harga tanah purata di Austria untuk rumah adalah antara ~€240 (Klagenfurt) hingga >€1,250 (Salzburg) setiap meter persegi.

Harga berbeza-beza di sini: di Carinthia, plot tepi tasik (Wörthersee) boleh menelan belanja ratusan euro setiap meter persegi, manakala di Austria Atas berharga sekitar €200-300/m².

Tanah di pergunungan. Hartanah pergunungan (seperti chalet atau pondok gunung) mempunyai peraturan khusus mereka sendiri. Banyak kawasan telah menetapkan "Bauzone" (tahap ketinggian) berdasarkan altitudnya. Bangunan kediaman biasanya dibina hanya dalam sempadan Siedlungsgebieten (penempatan) atau kampung.

Di "pergunungan terbuka" (Hochgebirge), pembinaan dilarang hampir di mana-mana. Jika anda mencari tapak di altitud tinggi, pastikan anda mengetahui sama ada pembinaan kediaman dibenarkan di sana sama sekali.

Adalah juga penting untuk mempertimbangkan kekangan landskap: di cerun curam, pemeriksaan tambahan terhadap tembok penahan adalah perlu.

Kelebihan membeli tanah di pergunungan Austria termasuk pemandangan yang sangat baik dan potensi pusat peranginan: sebidang tanah berhampiran lif ski atau cerun ski boleh menjadi pelaburan yang sangat menguntungkan untuk membina hotel atau kediaman.

Sekatan seni bina. Wilayah Austria sering mempunyai peraturan yang memerlukan pemeliharaan rupa bangunan tradisional. Bumbung logam dan jerami dilarang secara tidak rasmi. Kayu atau sirap disyorkan sebaliknya. Ketinggian bangunan di kawasan luar bandar selalunya dihadkan dengan ketat (maksimum 1-2 tingkat dari atas tanah, kadangkala ditetapkan pada 7 meter).

Di Vienna Woods atau penempatan bersejarah, kelulusan reka bentuk fasad mungkin diperlukan. Peraturan-peraturan ini mesti dipatuhi dengan ketat agar projek anda diluluskan.

Anggaran harga (2025). Mari kita ringkaskan:

• Harga purata sebidang tanah luar bandar untuk sebuah rumah di Austria ialah ~€400/m².
• Di pergunungan (Tyrol, Salzburg) di kawasan peranginan popular, harga boleh menjadi beberapa kali lebih tinggi - Innsbruck €1,043/m², Salzburg €1,256.
• Sebidang tanah di tepi tasik merupakan aset yang jarang ditemui dan mahal: di Burgenland on Neusiedler See ia boleh menelan belanja €250-400/m², dan di Wörthersee (Carinthia) – lebih €600/m².

Mencari tanah mampu milik untuk dibeli di Austria hampir mustahil. Semakin dekat dengan tasik, semakin mahal harganya. Untuk menjimatkan wang, pelabur sering memilih plot yang sedikit lebih jauh dari pusat peranginan (2-5 km), tetapi ini mengakibatkan kehilangan akses kepada air.

Pembelian tanah pertanian (tanah pertanian, padang rumput) pada asasnya berbeza daripada pelaburan dalam tanah kediaman.

Siapa yang boleh membeli? Seperti yang telah disebutkan, walaupun warga Austria secara rasmi memerlukan kebenaran. Warga asing mempunyai peluang yang lebih kecil: hanya mereka yang akan terlibat secara langsung dalam kerja pertanian akan dibenarkan membeli tanah pertanian. Ini bermakna pelabur tulen tanpa rancangan untuk bertani kemungkinan besar tidak akan dibenarkan membeli tanah pertanian.

Tujuan undang-undang ini adalah untuk memastikan tanah terus beredar dan memastikan ia menghasilkan makanan dan bukannya terbiar di tangan spekulator. Pengecualiannya ialah "dusun pertanian" dan ladang anggur: ini lebih mudah ditukar kepada kegunaan komersial dan kadangkala dibeli sebagai projek pelaburan (contohnya, untuk ladang pelancongan).

Kelebihan dan risiko. Tanah ladang merupakan aset yang agak stabil. Tanah pertanian boleh dipajak kepada perniagaan pertanian atau menerima subsidi tahunan daripada EU (program pertanian). Harga untuk tanah tersebut adalah lebih rendah: di Austria, harga sehektar tanah pertanian adalah beberapa euro semeter persegi.

Trend. Harga dalam pasaran pertanian Austria berkembang dengan perlahan. Menurut statistik, harga purata bagi setiap meter persegi tanah pertanian meningkat daripada €3.50 kepada €3.70 pada tahun 2023. Ini bermakna tiada pertumbuhan spekulatif yang ketara.

Tanah penanaman wain di Styria boleh menjadi jauh lebih mahal disebabkan oleh permintaan yang lebih tinggi untuk ladang anggur.

Membeli tanah di Austria adalah proses yang dikawal selia dengan teliti, tetapi dengan persediaan yang betul, ia agak mudah diurus.

Adalah penting bagi warga asing untuk ingat bahawa, meskipun Austria mempunyai daya tarikan pelaburan, ia mempunyai sistem permit dan perlindungan yang ketat untuk penduduk tempatan. Inilah sebabnya mengapa sangat penting untuk merancang lebih awal dan berunding dengan pakar seperti peguam, notari dan arkitek.

Sebaliknya, kelebihan melabur di Austria juga banyak: pasaran yang stabil, keselamatan pelaburan dan kemudahan penyelenggaraan dokumen yang bersih (terima kasih kepada pangkalan data mahkamah serantau yang bersatu). Memuktamadkan transaksi dengan notari di Austria adalah telus dan biasanya berjalan tanpa kejutan, terutamanya jika anda telah memeriksa harta tersebut dengan teliti dan mematuhi semua formaliti.

Pendek kata, lakukan usaha wajar anda terhadap pelan dan perundangan tanah, dan gunakan nasihat pakar, dan pembelian tanah anda akan membawa anda faedah yang anda harapkan tanpa tekanan atau kerumitan yang tidak perlu.

Sekaranglah masa yang tepat untuk memanfaatkan hartanah Austria, yang menawarkan segalanya daripada lereng gunung yang indah hinggalah ke kawasan desa yang tenang.