Sekatan ke atas pembelian hartanah oleh warga asing di Austria

Pembelian hartanah di Austria merupakan salah satu transaksi yang paling dikawal selia dengan ketat di Eropah, dan ini bukanlah satu kebetulan. Keistimewaan utama pasaran Austria ialah warga asing tidak boleh memperoleh hartanah secara bebas: akses kepada transaksi bagi kebanyakan bukan pemastautin adalah terhad oleh undang-undang dan hanya boleh dilakukan selepas mendapat kebenaran khas daripada pihak berkuasa tempatan.

Walau bagaimanapun, tiada peraturan seragam – setiap negeri persekutuan menetapkan syarat, prosedur dan sekatannya sendiri, yang mungkin berbeza dengan ketara antara satu sama lain.

Keistimewaan inilah yang menjadikan Austria unik berbanding kebanyakan negara Eropah. Walaupun pembeli asing boleh membeli hartanah di Sepanyol, Portugal atau Jerman dengan mudah, di Austria mereka akan menghadapi syarat, pemeriksaan tambahan atau larangan sepenuhnya.

Di negeri seperti Tyrol atau Carinthia, pembelian hartanah oleh warga asing tanpa kebenaran adalah hampir mustahil atau dilarang sama sekali, terutamanya apabila melibatkan "rumah kedua" atau hartanah yang terletak di kawasan pelancongan dan pusat peranginan.

Pendekatan ini bukanlah dasar sementara—ia merupakan bahagian asas dalam seni bina perundangan negara. Austria berusaha untuk melindungi pasaran domestiknya daripada terlalu panas, mengekalkan perumahan mampu milik untuk penduduk tempatan dan mengekalkan kawalan ke atas hartanah di kawasan di mana bahagian modal asing yang tinggi boleh mengubah struktur sosial atau ekonomi. Oleh itu, mempunyai dana yang diperlukan, permit kediaman atau bukti telus asal modal tidak menjamin permit.

Kesilapan utama yang dilakukan oleh ramai pelabur antarabangsa adalah melayan transaksi di Austria dengan cara yang sama seperti di negara-negara EU yang lain. Walau bagaimanapun, sistem Austria beroperasi secara berbeza—daripada pilihan negeri persekutuan dan jenis hartanah hinggalah kepada bentuk pemilikan dan proses permohonan.

Pendekatan perundangan dan strategik yang teliti diperlukan: memahami status anda, menyediakan dokumen dengan betul, menganalisis sekatan rantau tertentu, dan merancang keseluruhan prosedur dengan teliti.

Kerangka kerja perundangan untuk warga asing yang membeli hartanah di Austria merupakan salah satu sistem yang paling kompleks dan berstruktur ketat di Eropah. Tidak seperti kebanyakan negara EU, di mana transaksi untuk bukan pemastautin sama ada bebas sepenuhnya atau dihadkan oleh satu undang-undang negara, Austria menggunakan prinsip kecekapan serantau: setiap negeri persekutuan mempunyai undang-undangnya sendiri, pihak berkuasanya sendiri, dan kriterianya sendiri untuk menentukan sama ada warga asing boleh membeli hartanah dalam wilayahnya.

Sistem ini termaktub dalam amalan perundangan dan dicatatkan oleh sumber seperti GEUER Rechtsanwälte OG , yang menekankan bahawa tiada "undang-undang Austria" tunggal mengenai pembelian hartanah oleh warga asing - terdapat lapan rejim perundangan yang berbeza (sepadan dengan bilangan negeri, tidak termasuk Vienna sebagai negara kota yang berasingan).

Dari segi sejarah, Austria telah melaksanakan dasar melindungi pasaran domestiknya daripada modal spekulatif dan tekanan infrastruktur yang berlebihan. Tidak seperti negara-negara Eropah yang lebih besar, Austria menghadapi sumber tanah yang terhad, sebahagian besar kawasan perlindungan, dan kawasan pelancongan yang sensitif.

Oleh itu, perundangan pelbagai negeri persekutuan memperkenalkan halangan yang bertujuan untuk:

• melindungi kemampuan perumahan untuk penduduk tempatan, terutamanya di kawasan yang mempunyai persaingan yang tinggi;
• kawalan ke atas pemilikan asing di kawasan peranginan, kawasan pergunungan dan kawasan semula jadi;
• membendung spekulasi dalam pasaran perumahan sekunder;
• mengehadkan pertumbuhan "rumah kedua" (Zweitwohnsitz), yang boleh mewujudkan tekanan ke atas infrastruktur tempatan;
• mengekalkan keseimbangan budaya dan sosial, terutamanya di kawasan luar bandar dan pergunungan.

Menurut portal industri, sekatan paling ketat adalah di kawasan pelancongan Tyrol, Vorarlberg dan Salzburg.

Oleh itu, sekatan tersebut bukanlah langkah sementara, tetapi merupakan bahagian asas dasar negeri yang bertujuan untuk kestabilan pasaran jangka panjang.

Memandangkan setiap negeri mengawal selia akses untuk warga asing secara bebas, rejim perundangan boleh berbeza dengan ketara walaupun antara wilayah jiran.

Yang penting, walaupun dalam satu negeri, sekatan berbeza antara majlis perbandaran. Apa yang sah untuk dibeli di satu daerah di Tyrol mungkin dilarang sepenuhnya di daerah jiran.

Kerangka kerja perundangan untuk pembelian hartanah di Austria bergantung secara langsung kepada kategori pembeli. Ini merupakan faktor utama yang menentukan kerumitan transaksi, keperluan permit, ketersediaan pelbagai jenis hartanah dan kemungkinan penolakan.

Austria secara sah membahagikan semua pembeli asing kepada dua kumpulan besar :

1. Warganegara EU, EEA dan Switzerland
2. Warganegara negara ketiga (bukan EU/EEA)

Kedua-dua kategori ini berada dalam keadaan perundangan yang berbeza secara asasnya.

Warganegara negara-negara EU, Kawasan Ekonomi Eropah dan Switzerland mempunyai hak harta yang sama di Austria seperti penduduk tempatan.

Ia bermaksud:

• mereka boleh membeli perumahan dan hartanah komersial dengan bebas;
• tiada kebenaran daripada pihak berkuasa diperlukan;
• transaksi berlaku mengikut prosedur notari biasa;
• tiada sekatan ke atas jenis hartanah (pangsapuri, rumah, tanah).

Secara sah, ini termaktub dalam prinsip Gleichbehandlung – layanan yang sama rata.

Pembeli sedemikian juga secara automatik mengelakkan prosedur "pengesahan warga asing" (Ausländergrundverkehr), yang wajib bagi bukan pemastautin negara ketiga.

Beberapa nuansa

Malah warga EU mungkin menghadapi sekatan rasmi, tetapi ini jarang berlaku dan wujud terutamanya di kawasan luar bandar Alpine:

• pihak perbandaran boleh meminta pengesahan bahawa harta tersebut akan digunakan sebagai kediaman utama dan bukan sebagai "rumah kedua" atau tarikan pelancong;
• Pembelian kawasan tanah yang luas di kawasan pemuliharaan mungkin memerlukan kelulusan.

Walau bagaimanapun, kes-kes ini adalah luar biasa dan tidak melibatkan status warganegara EU, tetapi sifat objek tertentu.

Pembeli yang bukan warganegara EU/EEA/Switzerland tertakluk kepada undang-undang negeri khas mengenai pembelian hartanah oleh warga asing.

Peraturan berikut terpakai kepada mereka: Tanpa kebenaran khas daripada pihak berkuasa tanah, transaksi itu adalah mustahil dari segi undang-undang.

Ia bermaksud:

• permohonan rasmi untuk pembelian dikemukakan;
• asal usul modal sedang diperiksa;
• pihak berkuasa menganalisis kesan pembelian terhadap pasaran tempatan;
• keputusan dibuat sama ada membenarkan atau menolak.

Dan yang paling penting:

Walaupun pakej dokumen yang disediakan dengan sempurna tidak menjamin kelulusan.

Bagaimanakah pihak berkuasa menilai permohonan?

Suruhanjaya (Grundverkehrsbehörde) boleh menolak jika:

• pembelian itu dianggap sebagai ancaman kepada kemampuan perumahan untuk penduduk tempatan;
• objek itu terletak di kawasan pelancongan;
• harta itu boleh diubah menjadi "rumah kedua";
• tanah itu mempunyai status pemuliharaan;
• pelabur tidak dapat membuktikan hubungan dengan Austria;
• tiada pengesahan tentang "faedah" ekonomi atau sosial daripada transaksi tersebut.

Setiap negeri merumuskan konsep "kepentingan awam" dengan caranya sendiri, yang menjadikan prosedur itu lebih individu.

Sistem Austria untuk mengawal selia pembelian hartanah oleh warga asing adalah berdasarkan perbezaan asas antara dua kategori pembeli: warga EU/EEA dan warga negara yang dipanggil "negara ketiga." Perbezaan ini bukanlah formaliti teknikal, tetapi bahagian asas dasar negara yang bertujuan untuk melindungi pasaran negara, keseimbangan sosial dan kestabilan wilayah.

Austria memandang warga EU sebagai peserta dalam Kawasan Ekonomi Tunggal Eropah. Dari segi hartanah, ini bermakna kesaksamaan yang hampir sepenuhnya dengan warga Austria. Akses mereka kepada transaksi adalah berdasarkan hak EU untuk pergerakan modal yang bebas dan kewajipan negara untuk mengelakkan diskriminasi dalam Kesatuan.

Bagi Austria, pembeli sedemikian bukanlah kuasa luaran, tetapi lanjutan pasaran tunggal, yang disepadukan ke dalam norma ekonomi, perundangan dan sosial yang sama. Dari perspektif negara, aktiviti pasaran mereka tidak menimbulkan risiko sistemik, kerana mereka beroperasi dalam rangka kerja perundangan Eropah yang stabil.

Kerajaan memandang pembeli dari luar EU/EEA dengan agak berbeza. Kumpulan pelabur ini dilihat sebagai sumber tekanan pasaran yang meningkat: mereka mungkin mempunyai kuasa beli yang lebih besar, secara aktif mengambil bahagian dalam pelaburan jangka pendek dan meningkatkan tekanan ke atas bekalan yang terhad, terutamanya di kawasan di mana ruang pembinaan sangat terhad, seperti di Pergunungan Alps.

Sejarah pasaran Eropah menunjukkan bahawa modal asinglah yang sering membawa kepada kenaikan harga spekulatif, pembelian hartanah untuk rumah kedua, dan perpindahan penduduk tempatan secara beransur-ansur. Bagi majlis perbandaran kecil, kemasukan pelabur asing yang kecil pun boleh mengubah dinamik harga sepenuhnya.

Pendekatan ini membolehkan Austria melindungi kemampuan perumahan, terutamanya di bandar-bandar berkepadatan tinggi, memelihara kawasan pemuliharaan, mengurus kawasan peranginan dan menyokong kemampanan kawasan sensitif sosial. Wilayah Alpine melihat hartanah bukan sebagai komoditi, tetapi sebagai sebahagian daripada warisan budaya dan semula jadi yang kawasannya tidak boleh diperluaskan.

Oleh itu, sekatan ke atas warga asing merupakan salah satu alat yang digunakan untuk melindungi kawasan ini daripada pengabaian atau pengkomersialan yang berlebihan. Austria berusaha untuk mencegah senario di mana sebahagian besar hartanah dimiliki oleh bukan pemastautin dan hanya digunakan beberapa minggu setahun. Contoh serupa telah diperhatikan di beberapa negara Eropah, dan Austria secara sedar sedang membina model yang meminimumkan risiko sedemikian.

Inilah sebabnya mengapa pembezaan berdasarkan kewarganegaraan bukanlah langkah sementara atau pendirian politik. Ia adalah mekanisme yang disepadukan dengan teliti dalam rangka kerja perundangan yang mengawal selia kestabilan pasaran jangka panjang.

Bagi warganegara negara di luar EU/EEA dan Switzerland, pembelian hartanah di Austria hanya boleh dilakukan melalui proses permit khas. Ini merupakan peringkat utama transaksi, yang menentukan sama ada hartanah tersebut boleh dibeli.

Tidak seperti pembeli EU, yang prosedur pembeliannya hampir sama dengan warga Austria, bukan pemastautin menghadapi sistem kawalan yang dibina berdasarkan prinsip perlindungan pasaran tempatan dan kemampanan wilayah.

Badan utama yang menentukan kesahihan sesuatu transaksi ialah Grundverkehrsbehörde – suruhanjaya negeri untuk hal ehwal hartanah.

Peranannya bukan sekadar pemeriksaan dokumen pentadbiran, tetapi penilaian ke atas kebolehterimaan ekonomi dan sosio-wilayah pembelian oleh warga asing tertentu.

Apa yang dia periksa:

• adakah pembeli memenuhi kategori mereka yang berhak membeli hartanah jenis ini;
• sama ada pembelian itu menimbulkan ancaman kepada pasaran dan keseimbangan harga;
• sama ada hartanah tersebut termasuk dalam kategori “rumah kedua”, penginapan pelancong atau tanah yang dilindungi;
• adakah pembeli mempunyai hubungan yang sah dengan Austria (permit kediaman, aktiviti perniagaan, kepentingan peribadi);
• sama ada pembelian itu demi kepentingan awam rantau ini.

Malah, komisenlah yang menentukan sama ada transaksi itu akan berlaku atau tidak, dan perjanjian jual beli hanya berkuat kuasa dengan kebenaran.

Undang-undang Austria mentakrifkan istilah "orang asing" secara meluas. Ini penting, kerana sekatan kadangkala bukan sahaja terpakai kepada individu tetapi juga kepada entiti yang mereka cuba gunakan untuk membeli hartanah.

Kategori orang yang tertakluk kepada peraturan Grundverkehr:

Oleh itu, penubuhan syarikat secara rasmi tidak selalunya membenarkan seseorang memintas sekatan – adalah penting untuk menentukan siapa yang mengawal struktur dan di mana pusat kawalan sebenar terletak.

Walaupun Austria mempunyai salah satu peraturan paling ketat di Eropah untuk pembelian hartanah asing, terdapat mekanisme perundangan yang boleh memudahkan proses atau memungkinkan transaksi tersebut.

Ini bukanlah cara untuk memintas undang-undang, tetapi sebaliknya cara untuk mengintegrasikan pelabur dengan betul ke dalam sistem perundangan negara. Setiap pilihan memerlukan bukti dokumentari dan bergantung pada negeri persekutuan tertentu.

Salah satu cara yang paling biasa dan pada masa yang sama paling sukar ialah memperoleh hartanah melalui entiti undang-undang yang berdaftar di Austria atau negara EU yang lain.

Idea di sebalik pendekatan ini adalah bahawa syarikat-syarikat Eropah tidak tertakluk kepada sekatan yang sama seperti warganegara negara ketiga. Sesetengah negeri persekutuan membenarkan pengambilalihan jika strukturnya:

• berdaftar di Austria atau EU,
• menjalankan aktiviti komersial sebenar,
• mempunyai pusat kepentingan ekonomi yang disahkan di Eropah.

Walau bagaimanapun, pendekatan ini hanya berkesan jika beberapa syarat dipenuhi. Pembeli mesti membuktikan bahawa syarikat itu bukan syarikat cangkerang yang diwujudkan semata-mata untuk tujuan transaksi. Pihak berkuasa tanah memerlukan pengesahan struktur pemilikan yang telus, pelaporan cukai dan kehadiran pekerja atau pejabat.

Setiap transaksi di Austria adalah unik: banyak bergantung pada perundangan tanah dan status pelabur. Kami membantu pelanggan memilih strategi pemilikan yang betul, mengelakkan kesilapan dan menavigasi proses permit tanpa risiko yang tidak perlu. Jika anda sedang mempertimbangkan pembelian, kita boleh membincangkan pilihan yang mungkin dan mencari yang sesuai.

Mendapatkan permit kediaman adalah satu lagi cara untuk memudahkan akses kepada pasaran hartanah. Di sesetengah negeri persekutuan, memiliki permit kediaman tidak sepenuhnya menghapuskan keperluan untuk permit, tetapi ia menjadikan prosesnya lebih mudah dan, dalam beberapa kes, secara praktikalnya menjamin keputusan yang positif.

Status-status berikut amat penting:

• permit kediaman jangka panjang,
• Permit kediaman untuk kerja atau perniagaan,
• penyatuan semula keluarga,
• permit kediaman pelajar digabungkan dengan kediaman jangka panjang.

Status pemastautin secara efektif menunjukkan hubungan seseorang dengan Austria: mereka tinggal di sini, membayar cukai, dan disepadukan ke dalam sistem. Oleh itu, suruhanjaya tanah melayan pembeli sedemikian dengan lebih lembut berbanding mereka yang merancang untuk menggunakan hartanah tersebut semata-mata sebagai aset pelaburan.

Kadangkala keputusan suruhanjaya bergantung pada sejauh mana pemohon dapat menjelaskan keperluan pembelian dengan meyakinkan.

Kita bercakap tentang situasi apabila:

• seseorang berpindah ke Austria atas sebab kerja atau perniagaan;
• membeli rumah untuk kediaman tetap keluarga;
• menjalankan aktiviti yang bermanfaat kepada tanah tertentu (contohnya, mewujudkan pekerjaan);
• sudah tinggal di rantau ini dan berintegrasi dengan masyarakat setempat.

Dalam kes sedemikian, kebenaran mungkin dikeluarkan lebih cepat daripada biasa. Suruhanjaya bukan sahaja menilai kriteria formal tetapi juga potensi manfaat kehadiran pelabur di rantau ini.

Penting! Semua mekanisme di atas tidak menjamin kelulusan automatik, tetapi ia meningkatkan peluang dengan ketara. Transaksi yang berjaya dicapai bukan dengan mencari kelemahan, tetapi dengan pendekatan perundangan dan strategik yang betul—dengan mengambil kira semua nuansa serantau, status pembeli dan motif pembeli untuk kediaman atau pelaburan.

Mendapatkan permit untuk membeli hartanah sebagai bukan pemastautin bukanlah satu formaliti yang mudah. ​​Ia melibatkan semakan pentadbiran yang komprehensif, selalunya mengambil masa beberapa bulan dan termasuk penilaian rantau ini, status pembeli, ciri-ciri hartanah, dan juga potensi kesan transaksi tersebut terhadap komuniti setempat.

Bukan pemastautin paling kerap menghadapi masalah berikut.

Ketidakpastian keputusan suruhanjaya. Pihak berkuasa tanah mempunyai autonomi yang besar dan boleh menolak permohonan atas sebab-sebab yang tidak selalu didedahkan secara terperinci. Suruhanjaya ini bukan sahaja dipandu oleh undang-undang tetapi juga oleh kepentingan rantau ini: sosial, ekonomi, demografi dan alam sekitar.

Masa pemprosesan yang panjang. Permohonan yang dilengkapkan dengan betul pun jarang diproses dengan cepat. Masa pemprosesan biasa adalah dua hingga enam bulan, tetapi di kawasan yang mempunyai permintaan tinggi, seperti Tyrol atau Salzburg, prosesnya boleh mengambil masa sehingga setahun.

Ini berkaitan dengan:

• pengesahan berbilang peringkat,
• keperluan untuk permintaan tambahan,
• dengan persetujuan pihak perbandaran.

Kawasan pelancongan mempunyai peraturan yang sangat ketat. Wilayah Alpine menganggap sebarang pembelian oleh warga asing sebagai potensi risiko kepada pasaran tempatan. Transaksi dengan:

• pangsapuri di kompleks pelancongan,
• objek rumah kedua,
• rumah-rumah di kampung peranginan,
• objek berhampiran tasik dan kawasan ski.

Di kawasan-kawasan inilah kadar penolakan dalam kalangan bukan pemastautin adalah yang tertinggi.

Penolakan disebabkan oleh kekurangan hubungan yang mencukupi dengan Austria. Negeri-negeri persekutuan memerlukan bukti bahawa pembeli tidak berhasrat untuk menggunakan hartanah tersebut semata-mata sebagai pelaburan.

Penolakan adalah mungkin jika:

• pembeli tidak tinggal di Austria;
• tidak menjalankan aktiviti ekonomi di sini;
• tidak dapat mewajarkan keperluan peribadi untuk pembelian tersebut.

Peraturan berbeza-beza di setiap negeri persekutuan. Peraturan di Vienna boleh menjadi jauh lebih longgar berbanding di Tyrol, Carinthia atau Vorarlberg. Bukan pemastautin yang berjaya membeli rumah di satu wilayah mungkin secara tidak dijangka akan ditolak secara mutlak di wilayah lain.

Semua faktor ini menjadikan proses pembelian tidak dapat diramalkan dan memerlukan perancangan perundangan yang teliti walaupun sebelum memilih hartanah.

Sebab-sebab mengapa pendekatan terhadap orang asing berbeza-beza daripada lembut hingga sangat ketat sangat berkaitan dengan keunikan rantau tersebut.

Tekanan ekonomi dan saiz pasaran. Vienna mempunyai pasaran perumahan yang besar, fleksibel dan pelbagai. Kawasan perbandaran pergunungan Tyrol yang lebih kecil mempunyai pasaran yang lebih terhad, di mana setiap jualan boleh memberi kesan kepada harga.

Oleh itu, bukan pemastautin yang sama, yang tidak menimbulkan risiko di ibu negara, boleh dianggap sebagai ancaman kepada kestabilan di rantau Alpine yang kecil.

Bahagian kawasan pelancongan. Tyrol, Salzburg, dan sebahagian Carinthia merupakan pusat peranginan bertaraf dunia. Permintaan untuk perumahan di sana tidak seimbang dengan penduduk tempatan, dan negeri-negeri persekutuan sedang berusaha untuk mengelakkan senario di mana "rumah kedua" menggantikan penduduk tempatan sepenuhnya.

Faktor perlindungan alam sekitar. Wilayah Alpine merupakan kawasan yang kekurangan sumber. Ia mustahil untuk dikembangkan, dan pembangunan yang berlebihan menimbulkan risiko alam sekitar. Oleh itu, banyak tanah termasuk kawasan perlindungan khas, di mana transaksi asing hampir mustahil.

Kemampanan sosial majlis perbandaran kecil. Di kampung-kampung kecil dan bandar peranginan, adalah penting untuk memelihara populasi tetap, pekerjaan dan infrastruktur. Pengambilalihan hartanah secara besar-besaran oleh bukan pemastautin membawa kepada "kampung kosong," sesuatu yang telah berlaku di Itali dan Switzerland—situasi yang dicegah oleh Austria secara proaktif.

Setiap negeri persekutuan membangunkan model kawal selia sendiri berdasarkan kepentingan wilayah, ekonomi dan sosialnya. Oleh itu, pelabur harus memulakan analisis mereka bukan sahaja dengan status peribadi mereka tetapi juga dengan peta serantau—memahami bahawa peraturan di Vienna dan Tyrol tergolong dalam dua realiti undang-undang yang berbeza.

Jadual ini menunjukkan bahawa memilih kawasan merupakan langkah strategik yang penting. Bagi pembeli dari negara ketiga, membeli apartmen di Vienna atau Graz mungkin boleh dilaksanakan sepenuhnya, manakala membeli di Kitzbühel atau Seefeld hampir mustahil, tanpa mengira bajet.

Di Austria, aksesibiliti pembeli asing ke sesuatu hartanah ditentukan bukan sahaja oleh kewarganegaraan dan wilayah, tetapi juga oleh jenis hartanah tertentu yang ingin mereka beli. Undang-undang melayan kategori hartanah yang berbeza secara berbeza, kerana setiap jenis membawa tahap risikonya sendiri kepada pasaran, kestabilan sosial atau kawasan pelancongan.

Oleh itu, pelabur yang sama boleh membeli sebuah apartmen bandar di Vienna dengan mudah, tetapi menghadapi halangan yang hampir tidak dapat diatasi apabila cuba membeli sebuah apartmen di Tyrol untuk kehidupan bermusim.

Kediaman utama (Hauptwohnsitz). Hartanah yang bertujuan untuk kediaman tetap biasanya tertakluk kepada peraturan yang lebih ringan. Jika pembeli asing menjelaskan bahawa mereka memerlukan perumahan untuk kerja, pengajian atau perniagaan jangka panjang di Austria, peluang mereka untuk mendapatkan kelulusan akan meningkat dengan ketara.

Hartanah sedemikian dianggap sebagai keperluan sosial dan bukannya spekulasi pelaburan, jadi walaupun di kawasan sensitif, pihak berkuasa bersedia untuk melihat pembelian sedemikian dengan lebih baik.

Perumahan sekunder, pondok musim panas dan rumah percutian. Keadaan di sini jauh lebih ketat. Austria secara konsisten menyekat penukaran kawasan pelancongan menjadi kampung bermusim, di mana hartanah kekal kosong sepanjang tahun. Oleh itu, pembelian "rumah kedua" oleh bukan pemastautin selalunya dilarang sama sekali atau hanya dibenarkan di bawah syarat-syarat tertentu.

Di kawasan Alpine (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg), terdapat rejim yang ketat, bermakna hanya sebilangan kecil hartanah yang diluluskan secara rasmi untuk digunakan sebagai rumah kedua (Nebenwohnsitz). Hampir mustahil bagi warga asing untuk membeli hartanah sedemikian.

Hartanah pelancong dan pangsapuri servis. Ini adalah segmen yang paling sensitif. Pangsapuri pelancong (touristische Nutzung) sentiasa di bawah pengawasan khas. Länder bimbang pengkomersialan yang tidak terkawal, yang boleh menyebabkan kenaikan harga dan pengurangan perumahan mampu milik untuk penduduk tempatan.

Oleh itu, pembelian hartanah yang ditetapkan untuk pelancongan oleh warga asing bukan sahaja memerlukan kelulusan suruhanjaya tetapi sering dinafikan. Walaupun hartanah tersebut dijual secara rasmi, pembeli dari "negara ketiga" mungkin dikehendaki membuktikan hubungan ekonomi dengan rantau ini atau menyediakan pelan perniagaan.

Hartanah komersial dan pembelian melalui syarikat. Pendekatan yang sama sekali berbeza digunakan untuk hartanah perniagaan. Hartanah komersial—pejabat, ruang runcit, gudang dan premis perindustrian—sering berada di bawah rejim perundangan yang lebih fleksibel. Logiknya mudah: hartanah sedemikian merangsang ekonomi, mewujudkan pekerjaan dan tidak memberi kesan kepada pasaran perumahan.

Entiti sah yang berdaftar di Austria atau EU boleh memperoleh hartanah komersial dengan lebih mudah berbanding warga asing persendirian, walaupun pemilik muktamad syarikat itu bukan pemastautin. Walau bagaimanapun, bukti kesahihan perniagaan dan pematuhan dengan peraturan korporat diperlukan.

Ketersediaan jenis hartanah untuk bukan pemastautin

Di Austria, hanya mendapatkan permit untuk membeli hartanah tidak menjamin akses kepada pembiayaan gadai janji. Sistem perbankan negara beroperasi di bawah peraturan dan piawaian penilaian risiko yang ketat, yang mempengaruhi terma pinjaman lebih daripada sekadar harga belian atau keadaan kewangan pembeli.

Status undang-undang pelabur—sama ada mereka pemastautin atau bukan pemastautin, warganegara EU atau warganegara negara ketiga—menjadi faktor utama yang menentukan kemungkinan mendapatkan pinjaman dan parameternya.

Bank-bank Austria menilai peminjam bukan sahaja berdasarkan pendapatan tetapi juga betapa mudahnya mereka dapat mengutip hutang sekiranya berlaku masalah. Residensi membayangkan tahap hubungan yang lebih tinggi dengan negara: pekerjaan, cukai, sejarah perbankan, kediaman berdaftar dan ketersediaan data rasmi. Walau bagaimanapun, bagi bukan pemastautin, kebanyakan parameter ini tidak wujud atau lebih sukar untuk disahkan, dan mekanisme perundangan untuk pengutipan hutang di luar negara adalah jauh kurang berkesan.

Inilah sebabnya mengapa pelabur asing yang berpendapatan tinggi, pekerjaan berprestij dan aset yang besar sering menerima syarat yang kurang menguntungkan berbanding penduduk Austria purata yang berpendapatan sederhana. Bank mengutamakan kebolehurusan pelanggan, bukan sekadar kesolvenan mereka.

Salah satu akibat yang paling ketara daripada status bukan pemastautin ialah peningkatan bayaran pendahuluan yang diperlukan. Walaupun penduduk tempatan dan warga EU boleh menjangkakan untuk membiayai 80-90% daripada nilai hartanah, bukan pemastautin mesti menyumbang lebih banyak daripada dana mereka sendiri.

Tempoh standard untuk bukan pemastautin ialah 40–50%, kadangkala 60%. Hanya pelanggan terpilih dengan pendapatan EU yang disahkan, aset Eropah dan sejarah kredit yang sempurna boleh menjangkakan kadar faedah 70%. Apabila membeli hartanah pelancongan atau rumah sedia ada, bank mengambil pendekatan yang lebih ketat, kerana hartanah ini menimbulkan risiko kecairan yang lebih tinggi.

Pendekatan ini sebahagiannya dijelaskan oleh fakta bahawa bagi bukan pemastautin, hartanah secara efektifnya menjadi satu-satunya cagaran untuk pinjaman tersebut. Bank berusaha untuk meminimumkan risikonya sendiri dengan meningkatkan bahagian dana "sendiri" pembeli.

Institusi kredit menjalankan usaha wajar yang lebih teliti terhadap bukan pemastautin. Ini bukan sahaja disebabkan oleh peraturan perbankan dalaman tetapi juga piawaian AML dan KYC pan-Eropah, yang memerlukan pengesahan terperinci tentang asal usul dana dan kestabilan kewangan pelanggan.

Pembeli asing dikehendaki menyediakan satu set dokumen yang diperluas: bukti pendapatan selama beberapa tahun, terjemahan penyata kewangan yang diperakui, penyata bank dari negara asal, dokumen mengenai pemastautin cukai dan struktur aset.

Bagi mereka yang tidak mempunyai permit kediaman di Austria, pengesahan selalunya melibatkan langkah dan pertanyaan tambahan, kerana bank tidak mempunyai akses kepada daftar dalaman biasa.

Dalam sesetengah kes, institusi kewangan boleh meminta penjelasan tentang aktiviti perniagaan atau sumber modal, yang akan meningkatkan tempoh semakan permohonan dengan ketara.

Status hartanah tersebut secara langsung mempengaruhi keputusan bank. Apabila melibatkan pembelian kediaman utama, bank biasanya bersedia untuk menyediakannya: hartanah sedemikian dianggap lebih stabil dan kurang berisiko.

Walau bagaimanapun, perumahan sekunder, pondok musim panas dan hartanah bermusim termasuk dalam zon berisiko tinggi, kerana ia sering digunakan secara sporadis dan mengekalkan nilai yang lebih rendah apabila dijual semula.

Pendekatan yang lebih berhati-hati diambil dengan hartanah pelancongan dan pangsapuri servis. Hartanah sedemikian tertakluk kepada musim, sekatan pajakan dan perubahan dalam dasar pelancongan serantau. Bank mungkin menawarkan pinjaman sedemikian hanya di bawah terma yang ketat atau enggan membiayainya sama sekali.

Hartanah komersial sangat berbeza: ia dinilai berdasarkan keuntungan perniagaan, dan bagi pelabur bukan pemastautin, ia selalunya lebih berpatutan dari segi pembiayaan berbanding hartanah kediaman.

Situasi di mana kebenaran sah untuk membeli telah diperolehi, tetapi pembiayaan tiba-tiba menjadi tidak tersedia, adalah sangat biasa. Bagi bukan pemastautin, ini adalah antara senario yang paling tidak menyenangkan dan berisiko.

Jika pembeli telah menandatangani kontrak awal dan membuat bayaran pendahuluan, penolakan bank mungkin bermakna pembeli perlu membeli hartanah tersebut tanpa pinjaman atau kehilangan deposit. Oleh itu, aspek kewangan transaksi tersebut harus dipertimbangkan bersama-sama dengan usaha wajar undang-undang hartanah tersebut dan analisis awal keperluan permit di negeri persekutuan tertentu.

Bagi pelabur asing, penyusunan proses dengan betul adalah penting. Pertama, adalah penting untuk menentukan status undang-undang anda dan sekatan tanah tempat hartanah tersebut terletak.

Seterusnya, dapatkan pendapat awal daripada bank mengenai terma pinjaman khusus untuk situasi anda. Hanya selepas itu anda perlu meneruskan pemilihan hartanah tertentu, dengan mengambil kira ketersediaan pembiayaan sebenar.

Strategi ini membantu mengelakkan kesilapan yang boleh menyebabkan kos yang tidak perlu, penolakan atau ketidakupayaan untuk menyelesaikan transaksi mengikut terma yang boleh diterima.

Perundangan Austria adalah ketat tetapi fleksibel, membolehkan proses pembelian secara sah memudahkan proses pembelian jika pelabur sanggup memastikan ketelusan dan pematuhan.

Adalah penting untuk difahami bahawa kita tidak bercakap tentang "kelemahan" di sini, tetapi tentang strategi perundangan yang sesuai dengan kerangka sistem perundangan Austria.

Jika pelabur mendaftarkan syarikat di Austria atau negara EU yang lain, maka, dengan syarat ia mempunyai operasi sebenar, entiti ini dianggap sebagai subjek pasaran domestik. Di sesetengah negeri persekutuan, transaksi dalam kes ini diproses dengan lebih cepat, dan kadangkala tanpa penglibatan suruhanjaya negeri.

Walau bagaimanapun, keperluan utama adalah realiti perniagaan. Syarikat mesti menjalankan aktiviti ekonomi, mempunyai akaun, laporan dan operasi sebenar.

Ini adalah salah satu strategi yang paling difahami dan boleh dipercayai.

Dengan mendapatkan permit kediaman (contohnya, melalui program "Permit Kediaman tanpa Hak untuk Bekerja", melalui kontrak pekerjaan, atau melalui perniagaan), pembeli meningkatkan peluang transaksi yang berjaya dengan ketara.

Di sesetengah negeri, mempunyai permit kediaman menjadikan pembeli secara sah setaraf dengan warganegara EU dari segi akses kepada hartanah.

Austria bukanlah pasaran tunggal – di sesetengah negeri, sekatan adalah sangat ketat, manakala di negeri lain, perundangan bertujuan untuk menarik modal.

Contohnya, di Vienna atau Lower Austria, pembelian apartmen sebagai bukan pemastautin selalunya boleh dilakukan melalui prosedur standard, manakala di Tyrol atau Salzburg, pembelian hartanah yang serupa mungkin hampir mustahil.

Undang-undang Austria melindungi pasaran tetapi tidak bertujuan untuk menghalang pelabur. Sistem ini berorientasikan kepada mereka yang bersedia untuk berintegrasi ke dalam ruang ekonomi negara, memastikan ketelusan modal dan pematuhan dengan peraturan. Oleh itu, pilihan undang-undang untuk memudahkan prosedur sentiasa dikaitkan dengan integrasi tulen pelabur ke dalam sistem—perundangan, ekonomi atau sosial.

Malah pelabur yang bersedia dengan baik dan biasa dengan peraturan asas pasaran hartanah Austria menghadapi keadaan yang tidak dijangka yang boleh mengubah harga transaksi, jangka masa, dan juga keupayaan untuk menyelesaikan pembelian. Austria ialah sebuah negara yang mempunyai undang-undang transaksi tanah yang sangat berstruktur namun kompleks, yang bermaksud bahawa hanya mempunyai dana atau kesediaan untuk melabur tidak menjamin hasil yang berjaya.

Salah satu risiko yang paling dipandang remeh ialah kemungkinan ditolak oleh Suruhanjaya Tanah (Grundverkehrsbehörde). Ini boleh berlaku walaupun pembeli mempunyai pendapatan yang telus, profil kewangan yang bersih dan niat yang serius untuk menggunakan hartanah tersebut secara sah.

Sebab-sebab penolakan adalah berbeza-beza: kuota serantau, sekatan ke atas jualan kepada warga asing, perlindungan pasaran tempatan, keperluan untuk memelihara perumahan untuk penduduk tempatan atau syak wasangka bahawa hartanah tersebut akan digunakan untuk pelancongan. Di sesetengah negeri persekutuan, penolakan adalah amalan biasa, terutamanya di kawasan ski atau kawasan peranginan yang popular di mana hartanah dianggap sebagai sumber strategik.

Proses permit boleh mengambil masa antara beberapa minggu hingga beberapa bulan. Ini mewujudkan risiko yang ketara, terutamanya dalam pasaran yang dinamik di mana hartanah yang dicari-cari cepat terjual.

Masalahnya ialah penjual sering tidak sanggup "memegang" hartanah tersebut untuk tempoh yang lama, menyebabkan pembeli terperangkap dalam birokrasi. Jika pembeli yang lebih menguntungkan, sama ada penduduk atau syarikat EU, muncul dalam tempoh ini, pemiliknya mungkin menarik diri daripada perjanjian tersebut. Oleh itu, apabila membeli hartanah di Austria, adalah penting untuk menjangkakan potensi kelewatan dan merundingkan terma tempahan anda terlebih dahulu.

Bagi pelabur yang bergantung pada pendapatan sewa, terutamanya daripada penginapan pelancong jangka pendek, peraturan ini mungkin mengejutkan. Austria sedang giat memerangi penyewaan Airbnb yang tidak dikawal selia, dan di beberapa negeri persekutuan, penyewaan pelancong dilarang atau hanya dibenarkan dengan kategori hartanah khas.

Di sesetengah kawasan, sewaan hanya dibenarkan setiap tahun, manakala di kawasan lain, penghunian jangka pendek adalah dilarang sama sekali. Permit sewaan sering dikaitkan dengan jenis bangunan, zon, tujuan reka bentuk atau kehadiran infrastruktur hotel dalam kompleks yang sama.

Ini bermakna trafik pelancong yang tinggi sahaja tidak menjamin pendapatan sewa. Kajian awal yang menyeluruh terhadap setiap hartanah dan penggunaannya yang dibenarkan adalah perlu.

Di Austria, tiada undang-undang persekutuan tunggal yang mengawal selia pembelian tanah dan hartanah oleh warga asing. Setiap negeri persekutuan—Tyrol, Vorarlberg, Salzburg, Carinthia, Styria, Austria Bawah, Austria Atas, Burgenland dan Vienna—menetapkan peraturannya sendiri.

Kadangkala perbezaan antara mereka begitu ketara sehingga objek yang terletak hanya beberapa kilometer dari sempadan tanah jiran dikawal selia secara berbeza.

Dalam beberapa kes, undang-undang boleh ditafsirkan secara samar-samar, dan amalan penguatkuasaan oleh suruhanjaya berbeza dari bandar ke bandar. Ini membawa kepada situasi di mana pelabur menjangkakan satu perkara, tetapi sebenarnya menerima keperluan atau sekatan yang sama sekali berbeza.

Walaupun bahagian undang-undang transaksi itu berjaya, pembeli menghadapi perbelanjaan tambahan yang boleh memberi kesan yang ketara kepada keseluruhan bajet. Ini termasuk:

• cukai pemerolehan hartanah (Grunderwerbsteuer);
• Yuran Pendaftaran Daftar Tanah (Grundbucheintragungsgebühr);
• yuran notari;
• kos penilaian hartanah;
• komisen perantara;
• yuran bank apabila memindahkan modal dari luar negara;
• kos sokongan guaman;
• obligasi tambahan apabila membeli melalui syarikat (audit, perkhidmatan cukai, pelaporan).

Bagi mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan, pelabur harus menyediakan anggaran terperinci bagi keseluruhan transaksi terlebih dahulu, dan bukannya bergantung sepenuhnya pada harga hartanah.

Membeli hartanah di Austria merupakan satu projek yang memerlukan pendekatan yang komprehensif. Adalah penting untuk mempertimbangkan bukan sahaja hartanah itu sendiri, tetapi juga status undang-undang pembeli, lokasi hartanah di zon tanah tertentu, sebarang sekatan penggunaan dan butiran pembiayaan bank, yang boleh didapati di laman web rasmi kerajaan .

Bagi pelabur asing, setiap kesilapan atau ketinggalan boleh menyebabkan kerugian berbulan-bulan dan kerugian kewangan yang ketara, jadi persediaan mestilah teratur dan langkah demi langkah.

Perkara pertama yang perlu dilakukan oleh pelabur ialah menentukan negeri persekutuan mana hartanah itu dimiliki dan peraturan yang terpakai di sana. Austria tidak ditadbir oleh undang-undang seragam mengenai pembelian asing: setiap negeri mempunyai keperluannya sendiri, jawatankuasa semakan transaksinya sendiri dan definisinya sendiri tentang apa yang dianggap sebagai "pembeli asing".

Selalunya, dua hartanah yang terletak hanya beberapa kilometer antara satu sama lain tertakluk kepada peraturan yang sama sekali berbeza: satu mungkin boleh diakses oleh warga asing tanpa sekatan, manakala yang satu lagi mungkin memerlukan permit yang panjang atau dilarang sama sekali untuk bukan pemastautin.

Apa yang penting untuk diperiksa terlebih dahulu:

• Adakah permit Grundverkehrsbehörde diperlukan?
• Adakah dibenarkan bagi seseorang yang tidak mempunyai kewarganegaraan EU/EEA untuk membeli?
• Adakah terdapat sebarang sekatan ke atas perubahan, terutamanya untuk pelancong?
• Adakah Hauptwohnsitz dibenarkan atau adakah hartanah tersebut terletak di zon di mana kediaman tetap dilarang?
• sama ada kawasan itu termasuk dalam kawasan rekreasi atau kawasan perlindungan;
• bagaimana tanah mengklasifikasikan jenis kegunaan (kediaman, sekunder, pelancongan, campuran, dll.).

Isu-isu ini perlu diselesaikan sebelum bayaran pendahuluan dibuat, kerana pulangannya biasanya tidak dijamin.

Undang-undang hartanah Austria dianggap sebagai salah satu yang paling terperinci di Eropah. Hampir mustahil bagi warga asing, terutamanya bukan pemastautin, untuk menavigasi semua nuansa secara bebas: daripada status hartanah dalam daftar kadaster hinggalah peraturan untuk kegunaan masa hadapan dan proses permit.

Peguam menjadi tokoh penting, memantau ketepatan transaksi dan mencegah risiko yang mungkin tidak timbul sama ada semasa pemeriksaan atau semasa rundingan dengan penjual.

Pakar yang cekap membantu:

• menjalankan pemeriksaan undang-undang terhadap harta tersebut;
• mengenal pasti sekatan tersembunyi ke atas penggunaan atau penyerahan;
• melengkapkan permohonan permit dengan betul;
• mengiringi proses interaksi dengan suruhanjaya tanah;
• melindungi kepentingan pembeli semasa membuat kontrak;
• mengelakkan perjanjian itu daripada gagal disebabkan oleh ketidakselarasan undang-undang.

Kos perkhidmatan peguam merupakan pelaburan dalam keselamatan yang membayarnya berkali-kali ganda, memandangkan potensi akibat daripada kesilapan pembeli asing.

Bergantung pada objektif pelabur, mungkin berbaloi untuk mempertimbangkan struktur pemilikan alternatif. Dalam beberapa kes, pembelian melalui syarikat (contohnya, Austrian GmbH atau struktur pegangan Eropah) memudahkan interaksi dengan pihak berkuasa negeri atau bank, walaupun ia menambah isu cukai korporat dan pelaporan.

Memperoleh permit kediaman sementara atau status pemastautin juga boleh mengubah sikap bank, memudahkan permit dan meluaskan jenis hartanah yang tersedia untuk dibeli. Walau bagaimanapun, setiap keputusan memerlukan penilaian awal undang-undang dan cukai.

Apabila struktur boleh memberi manfaat

Adalah penting bagi pelabur asing untuk memahami bahawa proses Austria jarang berlaku dengan pantas, terutamanya jika transaksi tersebut memerlukan kelulusan daripada Grundverkehrsbehörde (Pihak Berkuasa Harta Persekutuan) atau melibatkan keadaan yang luar biasa. Masa merupakan sumber yang berharga, dan ia harus diambil kira walaupun pada peringkat pemilihan hartanah.

Kitaran penuh mungkin termasuk:

• dari 2 hingga 16 minggu - semakan kebenaran;
• dari 2 hingga 6 minggu – pendaftaran dan pemindahan notari;
• dari 1 hingga 3 bulan - pendaftaran hak harta;
• terma tambahan jika hartanah tersebut mempunyai sekatan ke atas sewaan atau tujuan.

Jika pelabur bergantung pada pendapatan sewa, perlu diambil kira bahawa sesetengah kawasan mungkin memerlukan kebenaran untuk menyewakan atau melarangnya sama sekali.

Membeli hartanah hanyalah permulaan. Agar aset dapat menjana pendapatan atau mengekalkan nilainya, adalah penting untuk mempertimbangkan penggunaannya pada masa hadapan. Ini amat penting bagi pelabur yang membeli hartanah sebagai sumber pendapatan atau mempertimbangkan untuk dijual semula dalam beberapa tahun.

Adalah penting untuk difikirkan tentang:

• kebolehterimaan sewa (jangka panjang atau pelancong);
• pengiraan perbelanjaan operasi (pengubahsuaian rumah, pembaikan, bil utiliti);
• rejim cukai pendapatan dan status harta;
• Strategi keluar: masa jualan, kesan peraturan tanah, cukai keuntungan modal.

Semakin jelas jalan dari pembelian ke operasi seterusnya difikirkan, semakin stabil pendapatan dan semakin rendah risiko.

I. Penentuan status undang-undang

Sila jelaskan sama ada anda warganegara EU/EEA/Switzerland atau warganegara negara ketiga. Jika anda warganegara negara ketiga, sila nilaikan ketersediaan atau keupayaan anda untuk mendapatkan:

• Permit kediaman di Austria,
• Permit kediaman di negara EU yang lain,
• aktiviti perniagaan di Austria.

II. Analisis sesebuah negeri persekutuan tertentu

Tentukan undang-undang di tanah mana transaksi itu akan berlaku.

Ketahui peraturan perundangan semasa untuk warga asing di negeri ini.

Semak:

• Adakah permit Grundverkehrsbehörde diperlukan?
• Adakah terdapat sebarang sekatan ke atas sewaan pelancong?
• sama ada objek itu tergolong dalam kategori Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• Adakah dibenarkan bagi warga asing untuk membeli hartanah jenis ini?

III. Memeriksa jenis hartanah

Tentukan tujuan objek tersebut:

• kediaman utama,
• rumah kedua,
• hartanah pelancongan,
• hartanah komersial.

Pastikan status anda membenarkan anda membeli hartanah jenis ini.

IV. Kesediaan kewangan

Bandingkan tawaran bank:

• berapakah bayaran pendahuluan yang diperlukan,
• Adakah terdapat sebarang sekatan ke atas pinjaman untuk pendapatan bukan tempatan?
• Adakah bukti asal usul dana diperlukan?

Dapatkan keputusan awal daripada bank sebelum mencari hartanah.

V. Latihan undang-undang

Cari peguam yang pakar dalam transaksi antarabangsa.

Semak dokumen hartanah:

• petikan daripada daftar,
• tujuan objek tersebut,
• pematuhan penggunaan sebenar dan undang-undang,
• kehadiran hutang atau sekatan.

Sediakan satu set dokumen untuk suruhanjaya (jika perlu).

VI. Penilaian risiko

• Anggarkan kebarangkalian kegagalan.
• Setuju dengan terma transaksi dengan penjual (dengan mengambil kira kemungkinan kelewatan selama 2-6 bulan).
• Pertimbangkan pilihan alternatif: membeli melalui entiti undang-undang, mendapatkan permit kediaman, atau memilih tanah yang berbeza.

VII. Pembuatan Keputusan

Sesuatu perjanjian adalah berbaloi jika tiga syarat dipenuhi:

1. tanah itu membenarkan pembelian,
2. suruhanjaya bersedia untuk mempertimbangkan petisyen itu,
3. Pihak bank mengesahkan pembiayaan.

Pasaran hartanah Austria kekal sebagai salah satu yang paling stabil dan menarik di Eropah Tengah untuk pelaburan berhemat : kestabilan ekonomi dan politik, infrastruktur yang maju, permintaan sewa yang tinggi di bandar-bandar utama dan populariti kawasan peranginan mewujudkan asas yang kukuh untuk perlindungan modal jangka panjang.

Walau bagaimanapun, bagi pembeli asing, dan terutamanya bagi warganegara negara bukan EU/EEA, pasaran ini pada asasnya terdiri daripada dua lapisan: keupayaan dan terma pembelian bukan sahaja bergantung pada harga tetapi juga pada status undang-undang pembeli, tujuan penggunaan hartanah tersebut, dan bidang kuasa tanah. Tanpa mengambil kira faktor-faktor ini, transaksi yang menarik mungkin terbukti mustahil dari segi undang-undang atau tidak berdaya maju dari segi ekonomi.

Mengapa Austria merupakan pasaran yang menarik tetapi mencabar

Di satu pihak, melabur dalam hartanah wilayah Vienna atau yang terletak di lokasi yang baik menawarkan turun naik yang rendah, permintaan sewa yang stabil dan perlindungan modal jangka panjang.

Sebaliknya, ciri unik peraturan Austria—pengagihan kuasa antara negeri persekutuan dan amalan ketat untuk melindungi kepentingan tempatan—menjadikan proses pembelian untuk bukan pemastautin lebih kompleks dan pelbagai rupa.

Perkara utama yang membezakan Austria daripada banyak negara lain:

• Status undang-undang pembeli memainkan peranan penting: Warganegara EU dianggap sebagai penduduk secara efektif, sementara pembeli dari "negara ketiga" menjalani prosedur permit yang berasingan.
• Jenis hartanah dan tujuannya (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. pangsapuri pelancong vs. hartanah komersial) mengubah peluang kelulusan dan syarat pembiayaan dengan ketara.
• Perbezaan serantau: Vienna dan beberapa negeri lebih longgar; Tyrol, Salzburg dan Vorarlberg amat tegas.
• Syarat perbankan untuk bukan pemastautin selalunya lebih ketat: bayaran pendahuluan yang lebih besar, usaha wajar yang dipertingkatkan dan bahagian kredit yang terhad untuk projek berisiko.

Austria kekal sebagai pasaran yang menarik untuk pelaburan hartanah, tetapi transaksi yang berjaya bagi warga asing adalah mustahil tanpa persediaan yang komprehensif: usaha wajar undang-undang bidang kuasa tanah, struktur pemilikan yang telus, pelan pembiayaan yang dibangunkan dengan baik, dan sokongan profesional. Dengan pendekatan ini, sekatan bukanlah penghalang dan lebih kepada faktor yang boleh diurus—dan kemudian hartanah di Austria benar-benar boleh menjadi bahagian portfolio yang boleh dipercayai.

• Bolehkah warga asing membeli hartanah di Austria?

Ya, tetapi syarat-syaratnya bergantung pada kewarganegaraan dan negeri persekutuan tertentu.

Warga EU/EEA hampir tidak menghadapi sebarang sekatan dan boleh membeli hartanah di bawah syarat yang hampir sama seperti warga Austria.

Warganegara "negara ketiga" (Rusia, Amerika Syarikat, UAE, UK, Kazakhstan, dll.) dikehendaki mendapatkan permit khas daripada pihak berkuasa negeri (Grundverkehrsbehörde). Tanpa permit sedemikian, transaksi tersebut adalah tidak sah dari segi undang-undang.

• Mengapa terdapat sekatan yang begitu ketat untuk bukan pemastautin?

Austria melindungi keseimbangan pasaran tempatan dan menghalang spekulasi. Di kawasan pelancongan dan pergunungan, bekalan perumahan adalah terhad, dan jika pasaran dibebani oleh permintaan asing, penduduk tempatan tidak akan mampu membelinya.

Tambahan pula, negeri menyelia penggunaan kawasan perlindungan dan majlis perbandaran yang sensitif secara sosial. Oleh itu, peraturan tidak ditujukan kepada pelabur asing, tetapi sebaliknya ke arah melindungi kemampanan tempatan.

• Apakah jenis hartanah yang paling mudah dibeli oleh warga asing, dan yang mana lebih sukar?

Pilihan paling mudah ialah pangsapuri bandar standard, terutamanya di Vienna atau bandar-bandar besar lain. Di sana, perundangan lebih fleksibel dan permintaan stabil. Apabila merancang bajet anda, adalah masuk akal untuk mempertimbangkan harga pangsapuri semasa di Vienna , salah satu pasaran paling mewakili negara.

Lebih rumit ialah rumah sedia ada, pangsapuri pelancongan dan hartanah di kawasan pergunungan (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg). Zon-zon ini selalunya mempunyai sekatan ketat atau melarang pembelian oleh bukan pemastautin.

Hartanah komersial pada amnya dikawal selia dengan lebih longgar, terutamanya jika pembelian berkaitan dengan aktiviti perniagaan sebenar.

• Berapa lamakah masa yang diperlukan untuk mendapatkan permit pembelian bagi warganegara negara ketiga?

Dari 2-3 bulan di kawasan yang lebih longgar (contohnya, Vienna) hingga 6-12 bulan di kawasan pelancongan. Tempohnya bergantung pada spesifikasi hartanah, beban kerja suruhanjaya, dan keperluan untuk menyediakan dokumen tambahan.

Kadangkala kelulusan diberikan dengan cepat, tetapi dalam kes lain, pelabur menunggu enam bulan atau lebih untuk keputusan—jadi penting untuk merancang transaksi terlebih dahulu.

• Bolehkah suruhanjaya itu menolak – dan mengapa?

Ya, dan tanpa penjelasan terperinci. Selalunya, penolakan itu disebabkan oleh hakikat bahawa pemilik tanah menganggap pembelian itu bertentangan dengan kepentingan rantau ini. Sebabnya boleh jadi pelbagai:

• hartanah ini terletak di kawasan pelancongan di mana perumahan mesti kekal mampu milik untuk penduduk tempatan;
• pembeli tidak mempunyai hubungan yang mencukupi dengan Austria;
• tujuan objek tersebut tidak sepadan dengan matlamat yang dinyatakan;
• Terdapat risiko bahawa hartanah tersebut akan digunakan sebagai tarikan pelancong tanpa kebenaran.

• Adakah mempunyai permit kediaman atau pembelian melalui syarikat EU membantu?

Ya, dalam kebanyakan kes. Pembeli yang mempunyai permit kediaman Austria selalunya dipandang lebih baik oleh kerajaan berbanding pelabur bukan pemastautin sepenuhnya.

Pembelian melalui syarikat yang berdaftar di EU atau Austria juga boleh mengurangkan sekatan, tetapi hanya jika syarikat itu benar-benar aktif dan struktur pemilikannya telus. Penyelesaian sedemikian memerlukan dokumentasi undang-undang yang betul.

• Apakah kos tambahan yang perlu diambil kira oleh warga asing?

Selain perbelanjaan standard (cukai, yuran notari, komisen ejen), bukan pemastautin harus mempertimbangkan:

• penterjemahan dan pensijilan dokumen;
• perkhidmatan peguam yang pakar dalam transaksi untuk warga asing;
• kemungkinan kos untuk mendapatkan permit;
• bayaran pendahuluan yang lebih tinggi dan syarat pinjaman yang lebih ketat;
• cukai sewa jika hartanah tersebut dirancang untuk digunakan sebagai hartanah pelaburan.

Semua kos ini boleh meningkatkan kos keseluruhan transaksi sebanyak 1-2%, kadangkala lebih, bergantung pada tanah dan struktur pemilikan.