Vienna dianggap sebagai salah satu bandar yang paling sesuai didiami, jadi perumahan mendapat permintaan yang tinggi. Walau bagaimanapun, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, satu masalah telah timbul: semakin ramai orang membeli pangsapuri dan rumah bukan untuk kediaman tetap, tetapi sebagai "rumah kedua"—hanya mengunjunginya sekali-sekala atau membiarkannya kosong sama sekali.
Ini telah mengakibatkan pengurangan bilangan pangsapuri mampu milik bagi mereka yang ingin tinggal di bandar sepenuh masa, dan harga sewa dan pembelian, terutamanya di pusat bandar, terus meningkat. Ini amat ketara di kawasan pusat, di mana rumah di Austria sering dibeli untuk kegunaan masa hadapan dan hanya digunakan sekali-sekala.
Pihak berkuasa bandar Vienna telah memutuskan untuk memperkenalkan cukai tambahan ke atas hartanah kediaman yang tidak diduduki secara kekal. Mereka berhasrat untuk menggalakkan pemilik menguruskan pangsapuri dan rumah mereka dengan lebih cekap. Hasilnya dirancang untuk dibelanjakan untuk penambahbaikan bandar, termasuk penambahbaikan jalan raya, pembangunan pengangkutan awam dan sokongan untuk inisiatif budaya yang menjadikan Vienna selesa untuk didiami dan destinasi pelancongan.
Artikel ini untuk menerangkan secara ringkas bagaimana cukai perumahan baharu di Austria akan beroperasi, pemilik yang akan dikenakannya, faedah dan pengecualian yang diberikan, serta membandingkan situasi dengan amalan di bandar-bandar Eropah yang lain dan membincangkan perubahan yang mungkin dibawanya kepada pasaran perumahan di Vienna.
Sebab-sebab pengenalan cukai baharu
Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Vienna telah menyaksikan peningkatan bilangan pangsapuri yang dibina tanpa penghunian tetap. Sesetengah orang membeli hartanah ini sebagai hartanah pelaburan atau hanya berpindah masuk untuk tempoh yang singkat. Akibatnya, sebahagian besar hartanah kekal kosong, memburukkan lagi kekurangan perumahan.
Isu-isu utama:
- Kos perumahan yang semakin meningkat.
Disebabkan permintaan yang tinggi dan bekalan yang rendah, harga sewa dan belian semakin meningkat, terutamanya di kawasan yang dicari-cari seperti arondisemen ke-1, ke-7, dan ke-8.
- Jurang antara kumpulan sosial.
Penduduk kaya mampu memiliki beberapa pangsapuri atau rumah, manakala keluarga muda dan pelajar mendapati semakin sukar untuk mencari perumahan mampu milik.
- Pangsapuri yang tidak digunakan.
Menurut pihak berkuasa, terdapat beribu-ribu pangsapuri kosong di Vienna, yang memberi kesan negatif kepada kehidupan bandar secara keseluruhan.
Pada tahun 2024, pihak berkuasa telah mencadangkan untuk memperkenalkan cukai baharu ke atas rumah kedua di Vienna, yang tidak digunakan sebagai kediaman utama. Idea di sebalik langkah ini adalah untuk mengurangkan keuntungan daripada memiliki pangsapuri "tambahan" dan dengan itu menggalakkan pemilik sama ada menyewakannya atau menjualnya kepada mereka yang sanggup tinggal di sana secara kekal.
Pengalaman bandar-bandar Eropah yang lain
Situasi ini pernah timbul sebelum ini, dan Vienna tidak terkecuali. Banyak bandar utama Eropah telah pun memperkenalkan cukai yang serupa:
| Bandar | Ciri-ciri Percukaian | Hasil pengenalan |
|---|---|---|
| Berlin | Cukai rumah kedua dikenakan setiap tahun, jumlahnya bergantung pada saiz dan lokasinya. | Lebih banyak pangsapuri akan ditawarkan untuk sewa jangka panjang. |
| Paris | Kadar yang lebih tinggi dikenakan untuk pangsapuri kosong dan sewaan jangka pendek (seperti melalui Airbnb). | Lebih banyak perumahan mampu milik akan muncul di pasaran. |
| Zurich | Sekatan ketat telah diperkenalkan ke atas pembelian rumah kedua oleh warga asing. | Bilangan transaksi yang dibuat untuk keuntungan cepat akan berkurangan. |
Kesimpulan: Pengenalan cukai baharu di Vienna mencerminkan trend umum Eropah, yang bertujuan untuk menangani masalah perumahan dan melindungi hak orang yang tinggal di bandar secara kekal.
Parameter utama cukai baharu
Cukai baharu ke atas rumah kedua dijangka akan diperkenalkan pada awal tahun 2025, jika undang-undang itu diluluskan pada separuh pertama tahun 2024. Amaunnya akan dikira setiap tahun dan bergantung secara langsung pada saiz apartmen atau rumah.
Kadar cukai
| Kawasan rumah kedua | Kadar cukai (€ setahun) |
|---|---|
| Sehingga 60 m² | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| Lebih daripada 130 m² | 550 |
Contoh: Pemilik pangsapuri seluas 75 m² akan membayar cukai €450 setahun. Jika mereka memiliki pangsapuri lain yang serupa, cukai ke atas pangsapuri kedua akan meningkat sebanyak 50%, kepada €675 setahun.
Surcaj dan diskaun
Mekanisme surcaj dan diskaun memainkan peranan penting dalam aplikasi fleksibel cukai rumah kedua baharu di Vienna. Ia membolehkan pertimbangan pelbagai jenis pemilik dan ciri-ciri hartanah mereka, menjadikan cukai lebih adil dan menggalakkan penggunaan pangsapuri yang rasional.
Elaun
Caj tambahan diperkenalkan untuk menghalang seseorang daripada membeli beberapa pangsapuri kedua. Jika pemilik memiliki beberapa hartanah sedemikian, cukai ke atas setiap satu tambahan akan meningkat sebanyak 50%.
Prinsip operasi:
| Bilangan rumah kedua | Kadar asas (€) | Surcaj (%) | Jumlah cukai (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objek | 450 | 0% | 450 |
| 2 objek | 450 | +50% | 675 |
| 3 objek | 450 | +100% | 900 |
Contoh: Jika seseorang memiliki tiga pangsapuri seluas 80 m² setiap satu, cukainya ialah:
- untuk yang pertama – €450
- untuk yang kedua – €675,
- untuk yang ketiga – €900.
Jumlah cukai keseluruhan ialah €2,025 setahun.
Tujuan bonus:
- untuk mengelakkan sejumlah besar perumahan daripada berakhir di tangan pelabur individu atau spekulator.
- menggalakkan pemilik sama ada menyewakan pangsapuri mereka atau menjualnya kepada orang yang akan tinggal di dalamnya secara kekal.
Diskaun
Pihak Berkuasa Cukai Austria telah menyediakan diskaun untuk kes di mana sebuah apartmen atau rumah tidak menjana pendapatan untuk pemiliknya dan tidak digunakan untuk perniagaan atau spekulasi.
Jenis-jenis diskaun:
Hartanah tanpa elektrik.
- Jika tiada elektrik di dalam rumah, ia boleh dikatakan tidak boleh didiami.
- Bagi hartanah sedemikian, cukai dikurangkan kepada hampir tahap minimum, yang mengurangkan beban kewangan pemilik.
Bangunan kecemasan.
- Dalam kes di mana perumahan dianggap tidak selamat, cukai untuk pemilik dikurangkan dengan ketara.
- Ini menggalakkan sama ada pemulihan bangunan tersebut atau penjualannya untuk pembangunan baharu.
Diskaun untuk objek yang sedang dipulihkan.
- Pegawai bandar sedang membincangkan kemungkinan pengurangan cukai sementara bagi pemilik yang melabur dalam pemulihan bangunan lama bagi memelihara warisan sejarah Vienna.
Contoh pengiraan:
| Situasi | Cukai standard (€) | Diskaun yang digunakan | Jumlah cukai (€) |
|---|---|---|---|
| Rumah 75 m² tanpa elektrik | 450 | -70% | 135 |
| Bangunan kecemasan 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Tujuan diskaun:
- tidak membebankan pemilik bangunan kosong atau bangunan yang buat sementara waktu tidak sesuai untuk kediaman dengan cukai;
- menggalakkan mereka membaiki atau menjual hartanah ini.
Pengecualian
Sesetengah hartanah dikecualikan sepenuhnya daripada cukai kerana ia memenuhi fungsi sosial atau awam. Ini membantu melindungi penduduk yang terdedah dan menyokong inisiatif bandar.
| Kategori hartanah | Sebab pengecualian cukai |
|---|---|
| Asrama pelajar | Bantuan kepada pelajar dan institusi pendidikan, penciptaan perumahan mampu milik. |
| Rumah jagaan | Perumahan dengan fungsi sosial untuk warga emas dan mereka yang memerlukan penjagaan. |
| Asrama kerja | Perumahan sementara untuk pekerja yang bekerja di tapak pembinaan dan perusahaan besar di bandar. |
Semua pengecualian akan dipantau ketat oleh pihak berkuasa bandar untuk mencegah penipuan. Pemilik dikehendaki memberikan bukti, seperti kontrak dengan universiti atau perkhidmatan sosial.
Keseluruhan sistem elaun, faedah dan pengecualian diwujudkan dengan tujuan untuk:
- Kurangkan spekulasi – lebih banyak rumah kedua yang dimiliki oleh pemilik, lebih tinggi cukai yang dikenakan.
- Galakkan penggunaan perumahan yang cekap – pangsapuri kosong harus disewakan atau dijual.
- Bagi melindungi kemudahan yang penting secara sosial , bangunan pendidikan, perubatan dan tempat kerja dikecualikan sepenuhnya daripada cukai.
- Sokong pemulihan bangunan lama – insentif untuk bangunan terbengkalai dan usang akan membantu memelihara seni bina bersejarah Vienna.
Siapakah yang akan terjejas oleh cukai baharu ini?
Cukai baharu ke atas rumah di Austria akan dikenakan kepada pemilik yang memiliki pangsapuri atau rumah bukan sebagai kediaman tetap, tetapi sebagai hartanah sekunder—untuk tujuan percutian, pelaburan atau sewaan. Langkah ini adalah disebabkan oleh peningkatan bilangan pangsapuri kosong, yang mengurangkan bekalan yang tersedia dan membawa kepada peningkatan kadar sewa.
Kategori utama pembayar:
| Kategori | Penerangan | Contoh |
|---|---|---|
| Pemilik perumahan yang tidak disenaraikan sebagai Hauptwohnsitz (tempat kediaman tetap) | Hartanah ini tidak didaftarkan sebagai alamat kediaman tetap (dalam dokumen Meldezettel) | Keluarga itu tinggal di satu kawasan di bandar, tetapi mempunyai apartmen lain di tengah-tengah, yang hanya mereka gunakan semasa lawatan yang jarang berlaku |
| Pemilik asing | Pemilik asing yang telah membeli pangsapuri atau rumah di Vienna untuk tujuan percutian, pelaburan atau sewaan | Seorang pelabur Jerman membeli sebuah apartmen untuk disewakan kepada pelancong untuk tempoh yang singkat melalui Airbnb |
| Pelabur dan tuan tanah | Orang yang memiliki sebuah apartmen dan menyewakannya untuk tujuan komersial, tetapi tidak tinggal di dalamnya sendiri | Pemiliknya memiliki tiga pangsapuri, yang disewakannya di bawah perjanjian pajakan jangka panjang |
-
Penting juga untuk mempertimbangkan aspek perundangan pembelian: sekatan ke atas warga asing yang membeli hartanah di Austria boleh mempengaruhi cara transaksi diformalkan dan permit yang diperlukan di negeri tertentu.
Cara memahami bahawa sesebuah hartanah adalah "rumah kedua":
- Maklumat daripada Meldezettel – pendaftaran rasmi tempat kediaman – dibandingkan dengan data daripada Grundbuch (daftar tanah).
- Jika alamat apartmen tidak sepadan dengan tempat kediaman berdaftar utama, hartanah tersebut akan diiktiraf secara automatik sebagai rumah kedua.
- Dalam kes yang dipertikaikan, pemilik perlu membuktikan bahawa harta tersebut digunakan sebagai Hauptwohnsitz, contohnya melalui bil utiliti atau dokumen yang mengesahkan kediaman tetap.
Senario untuk tuan tanah dan pelabur:
| Senario | Status cukai | Komen |
|---|---|---|
| Hartanah ini disewakan di bawah perjanjian pajakan rasmi jangka panjang | Cukai adalah wajib | Pemilik wajib menyatakan hartanah tersebut sebagai rumah kedua |
| Apartmen ini tersedia untuk penginapan jangka pendek melalui perkhidmatan seperti Airbnb atau Tempahan | Cukai adalah wajib dan mungkin akan dinaikkan | Pihak berkuasa bandar sedang memantau sektor ini dengan teliti kerana kemungkinan terdapat spekulasi |
| Pemiliknya menggunakan apartmen itu sebagai "rumah kedua" untuk lawatan peribadi | Cukai adalah wajib | Peraturan ini terpakai tanpa mengira sama ada apartmen kosong hampir sepanjang masa |
Mekanisme pembayaran dan kawalan
Bagi memastikan cukai tersebut berkuat kuasa, kerajaan Vienna telah mewujudkan platform digital untuk perakaunannya, yang akan mengurangkan birokrasi dan memastikan ketelusan yang lebih tinggi.
Proses pembayaran:
1. Daftarkan hartanah anda melalui portal dalam talian rasmi bandar Vienna (wien).
2. Pengesahan data automatik dengan Meldezettel dan Grundbuch untuk menentukan sama ada hartanah tersebut digunakan sebagai kediaman utama.
3. Jana notis cukai tahunan yang boleh dibayar:
- melalui pemindahan bank,
- melalui perkhidmatan dalam talian e-Kerajaan,
- terus di jabatan cukai bandar.
4. Cukai mesti dibayar selewat-lewatnya pada akhir suku pertama setiap tahun.
| Sumber data | Tujuan pemeriksaan | Badan yang bertanggungjawab mengawal |
|---|---|---|
| Meldezettel (pendaftaran) | Pengesahan kediaman utama | Majistret Vienna |
| Grundbuch (daftar tanah) | Pengesahan pemilikan | Perkhidmatan Tanah Persekutuan |
| Pangkalan data Airbnb dan platform lain | Kawalan sewa jangka pendek | Jabatan Pelancongan dan Cukai |
Denda dan penalti
Jika pemilik sengaja mengelak daripada membayar cukai, mereka akan dikenakan hukuman yang berat:
- Denda sehingga €5,000 kerana gagal mematuhi obligasi.
- Caj tambahan untuk setiap bulan kelewatan (sehingga 5% daripada jumlah cukai).
- Risiko tindakan undang-undang oleh pejabat pendakwa raya kewangan.
Ketelusan dan Kerajaan-e
- Sistem cukai akan dikaitkan dengan perkhidmatan digital bandar.
- Pemilik akan mempunyai akses kepada maklumat tentang caj dan pembayaran melalui akaun dalam talian peribadi mereka.
- Ia dirancang untuk menghantar peringatan melalui SMS dan e-mel bagi memastikan pemilik tidak terlepas tarikh akhir pembayaran.
Pengecualian dan faedah
Kadar cukai pendapatan akan berbeza-beza untuk pelbagai jenis perumahan. Pihak berkuasa telah mengecualikan sepenuhnya beberapa hartanah, manakala pengecualian cukai sementara telah disediakan untuk projek-projek penting secara sosial.
Pengecualian cukai penuh:
| Kategori objek | Sebab pelepasan | Contoh |
|---|---|---|
| Asrama pelajar | Bantuan kepada pelajar dan universiti untuk memastikan harga perumahan pelajar berpatutan. | Asrama di Universiti Vienna. |
| Rumah jagaan | Peranan sosial - menyediakan perumahan kepada orang daripada kategori yang terdedah. | Rumah tumpangan kerajaan atau swasta untuk warga emas. |
| Asrama pekerja | Organisasi penginapan sementara untuk pekerja yang bekerja di tapak pembinaan dan perusahaan. | Asrama untuk pekerja pembinaan di kawasan Sonnwendviertel. |
Kelegaan sementara:
- Hartanah perumahan sosial baharu tidak membayar cukai untuk tiga tahun pertama selepas pentauliahan.
- Ini menggalakkan pemaju untuk mewujudkan perumahan mampu milik untuk penduduk bandar.
- Selepas tamat tempoh tangguh, cukai dikutip mengikut peraturan biasa.
Kredit cukai individu:
Pemilik berhak untuk meminta faedah peribadi jika terdapat sebab-sebab yang munasabah:
- hilang upaya sementara atau kehilangan pendapatan;
- kerja-kerja pembaikan yang menjadikan harta itu tidak sesuai untuk didiami buat sementara waktu;
- keadaan force majeure seperti kebakaran, banjir dan situasi kecemasan yang lain.
Proses permohonan:
- Hantar permohonan menggunakan borang di portal e-Kerajaan.
- Lampirkan bukti yang diperlukan (sijil perubatan, laporan kerosakan, dll.).
- Perkhidmatan cukai bandar menyemak permohonan tersebut dalam tempoh 30 hari.
Kesan cukai terhadap pasaran hartanah
Pengenalan cukai rumah kedua di Vienna akan menjadi faktor utama dalam mengubah pasaran hartanah pada tahun-tahun akan datang. Pakar menganggarkan bahawa ini bukan sahaja akan meningkatkan pendapatan bandar tetapi juga membawa kepada penggunaan stok perumahan yang lebih cekap.
Ramalan pakar:
- Pengurangan bilangan pangsapuri kosong.
Ia akan menjadi tidak menguntungkan dari segi ekonomi bagi pemilik untuk membiarkan pangsapuri mereka kosong pada kebanyakan masa. Ini akan menyebabkan peningkatan bekalan rumah sewa mampu milik, terutamanya di pusat bandar, di mana terdapat kekurangan pada masa ini.
- Pengurangan pembelian spekulatif.
Pelabur asing dan pembeli besar yang membeli pangsapuri hanya untuk dijual semula akan menjadi lebih berhati-hati disebabkan oleh kenaikan cukai.
- Minat yang semakin meningkat terhadap sewaan jangka panjang.
Bagi menampung kos cukai, pemilik pangsapuri kedua kemungkinan besar akan mula menyewakannya dalam jangka masa panjang, yang akan memberi impak positif kepada pasaran sewa.
Kesan terhadap harga:
| Petunjuk | Ramalan untuk tahun 2025. | Komen |
|---|---|---|
| Harga sewa | Penstabilan atau sedikit penurunan (sehingga -3%) | Meningkatkan bekalan rumah mampu milik akan menjadikan sewa lebih berpatutan |
| Harga jualan pangsapuri | Pertumbuhan akan menjadi perlahan (1-2% setahun) | Cukai ini akan membantu mengehadkan kenaikan harga spekulatif |
| Bilangan transaksi | Penurunan sederhana (sehingga -5%) | Pelabur akan mengambil pendekatan yang lebih berhati-hati untuk membeli pangsapuri kedua |
Pendapat peserta pasaran:
- Agensi hartanah percaya ini akan menjadikan pasaran lebih telus dan stabil, sekali gus mengurangkan bilangan pangsapuri kosong.
- Para pelabur bimbang pulangan pelaburan mereka mungkin menurun, tetapi pelaburan jangka panjang dalam perumahan berkualiti akan kekal menarik.
- Penduduk bandar secara amnya menyokong pembaharuan ini, kerana ia akan meningkatkan kemampuan perumahan.
Perbandingan dengan cukai lain
Pengenalan cukai rumah kedua bertepatan dengan pemansuhan cukai negeri (GIS), yang sebelum ini dibayar untuk televisyen dan radio. Cukai baharu (ORF) dirancang untuk menggantikannya mulai tahun 2025 bagi membiayai penyiaran nasional.
Akibatnya, penduduk Vienna akan menghadapi sistem cukai baharu di Austria, yang menggabungkan matlamat menyokong masyarakat dan infrastruktur bandar. Untuk memahami konteks yang lebih luas (apa lagi yang dibayar oleh pemilik rumah selain cukai ini), adalah berguna untuk melihat bagaimana cukai harta tanah distrukturkan di Austria secara umum.
Perbandingan dengan amalan antarabangsa:
| Bandar / Negara | Jenis cukai | Jumlah cukai | Tujuan pengenalan |
|---|---|---|---|
| Vienna | Cukai Rumah Kedua | €300-550 + caj tambahan | Menggalakkan penggunaan pangsapuri dan rumah secara rasional, serta menambah bajet bandar |
| Paris | Cukai ke atas pangsapuri kosong | 60% daripada kos sewa tahunan | Para pelabur bimbang pulangan pelaburan mereka mungkin menurun, tetapi pelaburan jangka panjang dalam perumahan berkualiti akan kekal menarik. |
| Berlin | Cukai ke atas harta kedua | Bergantung pada nilai kadaster | Penduduk bandar secara amnya menyokong pembaharuan ini, kerana ia akan meningkatkan kemampuan perumahan. |
Kelebihan sistem baharu:
- Ketelusan melalui sistem digital dan integrasi e-Kerajaan.
- Cukai progresif yang menggalakkan pemilik menyewakan pangsapuri mereka.
- Pengalaman antarabangsa mengesahkan bahawa langkah sedemikian menghasilkan kesan positif dalam jangka masa panjang.
Keburukan:
- Dalam masa terdekat, sesetengah pemilik mungkin mengalami peningkatan perbelanjaan cukai.
- Pelabur asing mungkin menjadi kurang aktif, yang akan menyebabkan pengurangan aliran masuk modal asing ke dalam pasaran hartanah.
Bagaimana pemilik hartanah boleh membuat persediaan
Pemilik pangsapuri kedua harus membuat persediaan untuk pengenalan cukai terlebih dahulu bagi mengelakkan perbelanjaan dan denda yang tidak perlu.
Langkah praktikal:
1. Pastikan kediaman utama anda didaftarkan dengan betul dengan Meldezettel.
Jika maklumat diberikan secara salah, hartanah tersebut mungkin dianggap sebagai rumah kedua secara salah.
2. Pertimbangkan untuk menyewa apartmen anda untuk jangka masa panjang.
Dengan cara ini, adalah mungkin untuk menampung kos cukai dan pada masa yang sama menyumbang kepada peningkatan bekalan perumahan.
3. Dapatkan nasihat daripada pakar cukai.
Dia akan menasihati anda tentang cara mengurangkan perbelanjaan cukai dan memfailkan penyata cukai anda dengan betul.
4. Pantau kemas kini rasmi dan kemungkinan pindaan.
Rang undang-undang itu boleh dipinda semasa perbincangan.
Kesimpulan
Cukai rumah kedua di Vienna merupakan elemen penting dalam dasar perumahan. Matlamat utamanya adalah untuk mengawal selia pasaran hartanah: mengurangkan bilangan hartanah kosong, meningkatkan bekalan dalam pasaran sewa jangka panjang, dan seterusnya, meningkatkan kemampuan perumahan untuk penduduk tetap.
Matlamat utama perubahan ini adalah untuk mencari medium yang menggembirakan yang memberi manfaat kepada pemilik pangsapuri, penyewa dan bandar itu sendiri. Ini penting untuk pasaran perumahan yang stabil dan sihat.
Pemilik dinasihatkan untuk menyelesaikan semuanya terlebih dahulu bagi mengelakkan penalti dan, sebaliknya, meraih manfaatnya. Contohnya, mereka boleh mula menyewakan hartanah mereka, mendaftar untuk program keutamaan atau mengurus hartanah mereka dengan lebih cekap.
Nasihat utama untuk semua orang adalah untuk mengikuti perkembangan undang-undang baharu dan, jika perlu, berunding dengan pakar. Ini adalah cara paling pasti untuk menyesuaikan diri dengan keperluan baharu dengan mudah dan lancar.
