Hartanah di Vietnam: Apa yang Perlu Diketahui oleh Pelabur

Pelaburan hartanah di Vietnam semakin menarik perhatian pembeli asing. Pasaran ini bukan sahaja menarik untuk pendapatan sewa tetapi juga sebagai aset gaya hidup dan cara mempelbagaikan modal di Asia.

Tidak seperti negara-negara Eropah dengan sistem kawal selia yang mantap, seperti Austria, di mana kestabilan dan kebolehramalan adalah kelebihan utama, Vietnam hari ini menawarkan kisah yang sama sekali berbeza: ia merupakan negara yang membangun secara dinamik dengan potensi tinggi untuk pertumbuhan harga dan halangan kemasukan yang agak rendah. Bagi pelabur, ini menawarkan peluang untuk memasuki pasaran yang sedang membangun secara aktif, sekali gus mencapai pulangan yang lebih tinggi berbanding di bidang kuasa yang matang.

Sekarang adalah masa yang sangat menarik untuk mempertimbangkan Vietnam sebagai destinasi pelaburan. Berikutan pandemik, negara ini telah membuka semula sempadannya, pelancongan pulih pada kadar yang pantas, dan kerajaan melabur dalam projek infrastruktur berskala besar – daripada lebuh raya hingga lapangan terbang antarabangsa. Semua ini mewujudkan asas untuk kenaikan harga perumahan dan peningkatan trafik pelancong, sekali gus meningkatkan daya tarikan hartanah sewa.

Saya, Ksenia Levina, merupakan seorang peguam yang berpengalaman di Asia (Vietnam, Thailand) dan Eropah (negara-negara EU). Saya bekerjasama dengan pelabur asing, menyokong mereka sepanjang keseluruhan proses – daripada usaha wajar dan prosedur KYC/AML hinggalah pengurusan hartanah. Pengalaman antarabangsa ini membolehkan saya memahami kekuatan dan kelemahan pasaran Asia berbanding pasaran Eropah.

Asia Tenggara telah lama menjadi tarikan pelancongan dan perniagaan antarabangsa. Vietnam semakin menonjol di peta ini, menggabungkan peranannya sebagai hab perindustrian dan destinasi pelancongan.

Dua bandar utama – Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi – kekal sebagai tarikan utama Bandar Raya Ho Chi Minh merupakan pusat kewangan negara, menempatkan perniagaan, bank, syarikat baharu dan kompleks kediaman premium utama. Di sinilah kenaikan harga dan permintaan sewa daripada ekspatriat paling ketara dirasai. Hanoi merupakan ibu kota dan hab budaya, di mana harga sewa didorong oleh golongan profesional dan pelajar antarabangsa.

Segmen berasingan ialah hartanah peranginan: Nha Trang, Da Nang dan Pulau Phu Quoc. Wilayah-wilayah ini sedang giat membangun sebagai kelompok pelancong, dan pertumbuhan bilangan hotel, pangsapuri dan vila di sana secara langsung berkaitan dengan aliran pelancong. Bagi pelabur, ini adalah senario gaya hidup yang biasa: hartanah boleh disewa semasa musim puncak dan digunakan untuk percutian peribadi.

Persekitaran perundangan di Vietnam berbeza dengan Eropah. Menurut Juwai, warga asing boleh memiliki pangsapuri melalui sistem pajakan—pajakan jangka panjang sehingga 50 tahun, dengan pilihan untuk memperbaharui. Tanah kekal milik negara, mencerminkan model tadbir urus sosialis.

Tidak seperti Austria, di mana pemilik menerima hak milik penuh ke atas hartanah tersebut dan beroperasi dalam bidang kuasa EU yang boleh diramal, di Vietnam, rangka kerja kontrak dan sokongan undang-undang yang betul untuk transaksi tersebut adalah penting.

Menurut indeks antarabangsa, Vietnam menunjukkan pertumbuhan yang stabil. Menurut Bank Dunia , penunjuk Doing Business semakin baik, dan harga hartanah di bandar-bandar utama meningkat sebanyak 5-10% setiap tahun. Hasil sewa di kawasan pelancongan dan kawasan metropolitan jauh lebih tinggi berbanding di Austria, di mana anda biasanya boleh menjangkakan 2-3% setahun.

Kiplinger berhujah bahawa Thailand, Kemboja dan Indonesia boleh dianggap sebagai pesaing kepada Vietnam. Walau bagaimanapun, Vietnam kini menonjol kerana gabungan ledakan ekonomi, pertumbuhan perindustrian dan potensi pelancongannya.

Pasaran hartanah Vietnam agak baru. Menurut Realtique, sehingga tahun 2015, warga asing hampir tidak dapat membeli hartanah. Liberalisasi perundangan menyebabkan lonjakan minat yang mendadak, dan dalam beberapa tahun, harga di bandar-bandar utama meningkat sebanyak 50% hingga 200%. Pandemik itu memperlahankan pertumbuhan buat sementara waktu, tetapi pasaran telah pulih secara aktif sejak tahun 2022.

Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi menunjukkan kadar pertumbuhan tertinggi, di mana permintaan perumahan disokong oleh aliran migrasi dalaman, kelas menengah yang semakin meningkat, dan pembangunan syarikat antarabangsa. Di kawasan peranginan, dinamiknya kurang stabil: Nha Trang, Da Nang, dan Phu Quoc bergantung pada musim dan aliran pelancong, tetapi wilayah ini menjadi destinasi utama untuk pelaburan gaya hidup.

Geografi transaksi yang lazim adalah seperti berikut. Bandar Raya Ho Chi Minh menyaksikan gabungan hartanah premium (kondominium elit) dan pasaran besar-besaran. Hanoi merupakan pasaran yang lebih akademik, dengan sebilangan besar penyewa dalam kalangan pelajar dan profesional antarabangsa. Da Nang, Nha Trang dan Phu Quoc sedang membangun sebagai hab pelancongan, di mana warga asing lebih cenderung untuk membeli pangsapuri di hotel kondo atau vila tepi laut.

Jenis hartanah yang tersedia untuk pembeli asing adalah terhad: terutamanya pangsapuri kondominium, pangsapuri dan vila resort. Tanah tidak tersedia untuk pemilikan persendirian oleh warga asing, perbezaan utama dari Austria, di mana tanah dan rumah tersedia untuk pembelian langsung.

Pembeli utama hartanah Vietnam ialah warga Korea Selatan, China, Jepun, serta Rusia dan Amerika. Permintaan penyewa didorong oleh pelancong, ekspatriat, pelajar dan profesional syarikat antarabangsa.

Membandingkan Pertumbuhan Harga dan Hasil: Vietnam vs. Austria

Apabila mempertimbangkan pasaran hartanah Vietnam, seseorang tidak boleh mengabaikan pesaing serantaunya. Negara-negara utama ialah Thailand, Kemboja dan Indonesia. Setiap pasaran ini mempunyai dinamik dan spesifiknya sendiri, tetapi trend umum adalah untuk menarik modal pelaburan asing melalui pelancongan, halangan kemasukan yang berpatutan dan ekonomi yang semakin berkembang.

Thailand dianggap sebagai pasaran yang lebih matang: mekanisme penyewaan jangka pendek, infrastruktur pelancongan dan penjenamaan yang kukuh sudah tersedia untuk destinasi seperti Phuket, Koh Samui dan Bangkok. Walau bagaimanapun, kematangan ini juga diterjemahkan kepada persaingan yang tinggi dan kos kemasukan yang lebih tinggi, sekali gus mengurangkan potensi keuntungan besar.

Kemboja telah lama menarik pelabur kerana sekatan pemilikan yang minimum dan sistem cukai yang menggalakkan, tetapi infrastruktur dan struktur institusinya ketinggalan berbanding Vietnam. Hartanah selalunya lebih murah di sini, tetapi risikonya lebih tinggi, terutamanya dari segi peraturan dan kestabilan politik.

Indonesia sedang bertaruh pada kawasan pelancongan, terutamanya Bali. Pasaran ini telah lama popular di kalangan ekspatriat, nomad digital dan pelabur, tetapi sekatan ke atas pemilikan asing langsung dan struktur perundangan yang kompleks menjadikannya kurang telus.

Vietnam berada di landasan tengah: di satu pihak, ia menawarkan halangan kemasukan yang rendah dan pertumbuhan yang pesat, tetapi di pihak yang lain, ia memerlukan kepakaran undang-undang semasa menstrukturkan transaksi. Keseimbangan antara dinamisme dan potensi untuk kepelbagaian inilah yang menjadikan negara ini berdaya saing di rantau ini.

Di Vietnam , pelabur asing tidak boleh membeli hartanah secara pegangan bebas, tidak seperti warganegara. Pemilikan pajakan kekal sebagai pilihan utama bagi bukan pemastautin, dengan tempoh sehingga 50 tahun, boleh diperbaharui.

Dalam praktiknya, ini bermakna pembeli menjadi pemilik penuh apartmen di kondominium tersebut, tetapi tempoh pemilikan adalah terhad, dan selepas pajakan tamat tempoh, pembaharuan bergantung kepada keputusan negeri dan pemaju.

Di Austria, situasinya sangat bertentangan: warga asing boleh membeli hartanah secara terus (walaupun ini selalunya memerlukan kelulusan daripada pihak berkuasa serantau), dan tiada had masa. Ini mewujudkan rasa selamat yang lebih tinggi bagi pelabur, tetapi kos kemasukan dan pemilikan jauh lebih tinggi.

bentuk penstrukturan pemilikan lain digunakan secara meluas di Vietnam Sesetengah pelabur menubuhkan syarikat tempatan (biasanya dengan rakan kongsi Vietnam), yang membolehkan mereka membeli tanah dan hartanah sebagai pemilik penuh, tetapi memerlukan sokongan undang-undang yang meluas dan pematuhan berterusan.

Pengaturan pemilikan bersama juga mendapat permintaan — contohnya, apabila membeli sebuah apartmen atau vila dengan berbilang pelabur. Ini amat relevan untuk hartanah peranginan, di mana perbelanjaan dan pendapatan dibahagikan secara berkadaran. Isu pewarisan juga penting untuk dipertimbangkan: Undang-undang Vietnam membenarkan pemindahan pemilikan kepada waris asing, tetapi memerlukan pengesahan notari dan pembayaran yuran.

Perhatian tambahan harus diberikan kepada akaun bank dan pematuhan. Pembeli asing memerlukan akaun bank Vietnam untuk pembayaran, serta bukti asal dana. Ini adalah amalan standard untuk melindungi daripada pengubahan wang haram, tetapi proses itu sendiri mungkin mengambil masa yang lebih lama berbanding di Austria, di mana sektor perbankan telah mantap dan beroperasi dalam peraturan EU yang ketat.

Proses pembelian hartanah di Vietnam terdiri daripada beberapa peringkat. Pertama, hartanah dipilih dan perjanjian tempahan ditandatangani, berserta sedikit deposit. Ini diikuti dengan semakan dokumen, yang merangkumi analisis lesen pemaju, hak milik tanah dan status projek. Usaha wajar — semakan undang-undang yang menyeluruh — memainkan peranan penting pada peringkat ini, kerana tanpanya, terdapat risiko yang tinggi untuk berakhir dengan pembinaan yang tidak siap atau sekatan ke atas penggunaan hartanah.

Selepas pemeriksaan selesai dengan jayanya, pihak-pihak yang terlibat akan memeterai perjanjian jual beli utama yang didaftarkan dengan agensi kerajaan yang berkaitan. Tidak seperti Austria, di mana pendaftaran dalam pendaftaran tanah menjamin perlindungan hak sepenuhnya, di Vietnam, perlindungan hak pembeli sebahagian besarnya bergantung pada kualiti dokumentasi dan integriti pemaju.

Inilah sebabnya pelabur dinasihatkan untuk bekerjasama dengan peguam dan penasihat berlesen.

Perhatian khusus harus diberikan kepada transaksi luar pelan (pembelian semasa fasa pembinaan). Format ini sangat popular kerana harga permulaannya yang rendah dan potensi kenaikan harga selepas siap. Walau bagaimanapun, ia juga membawa risiko terbesar: kelewatan pembinaan, kekurangan lesen yang diperlukan atau masalah sambungan ke infrastruktur.

Di Austria, transaksi luar pelan lebih selamat berkat peraturan pemaju yang ketat dan akaun escrow mandatori. Di Vietnam, jaminan sedemikian kurang, memerlukan pengawasan yang lebih ketat.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pembelian hartanah jarak jauh di Vietnam telah menjadi model utama bagi pelabur asing. Ini disebabkan oleh minat yang semakin meningkat dalam pasaran dan perkembangan selari perkhidmatan digital yang membolehkan transaksi diselesaikan tanpa memerlukan kehadiran tetap di negara ini. Kaedah pelaburan ini amat relevan bagi mereka yang mempertimbangkan Vietnam sebagai sebahagian daripada portfolio antarabangsa dan tidak merancang untuk berpindah serta-merta.

Proses pembelian jarak jauh berkisar tentang wakil yang dipercayai — biasanya peguam atau firma perunding khusus. Melalui surat kuasa wakil yang disahkan oleh notari, wakil bertindak bagi pihak pelabur: menandatangani perjanjian tempahan, menyemak dokumen hak milik, mengambil bahagian dalam rundingan dengan pemaju dan menyelia proses pendaftaran hartanah. Pendekatan ini meminimumkan risiko dan menghapuskan keperluan untuk berbilang perjalanan.

Pemaju moden di Vietnam sedang giat melaksanakan alat dalam talian: lawatan maya hartanah, katalog pelan lantai elektronik, pembentangan video dan juga penandatanganan dokumen individu dalam talian. Ini membolehkan pelabur menilai terlebih dahulu bukan sahaja projek itu sendiri tetapi juga persekitaran, infrastruktur dan dinamik kejiranannya.

kepada pematuhan dan hal ehwal kewangan semasa transaksi jarak jauh Pembeli asing membuka akaun bank di Vietnam, yang mana semua pembayaran diproses. Bank mengesahkan asal usul dana, yang merupakan mandatori di bawah undang-undang tempatan.

Tidak seperti Austria, di mana transaksi boleh diselesaikan dalam talian hasil daripada bidang kuasa digital Eropah dan ketelusan undang-undang yang tinggi, di Vietnam, pembelian jarak jauh memerlukan pengawasan undang-undang yang lebih besar. Walau bagaimanapun, dengan sokongan yang betul, ia menjadi alat yang mudah untuk memasuki pasaran yang semakin berkembang tanpa memerlukan kehadiran jangka panjang di negara ini.

Vietnam lwn Austria

Beban cukai ke atas hartanah di Vietnam agak rendah, yang merupakan salah satu faktor utama yang menjadikan pasaran menarik. Yuran pendaftaran sebanyak 0.5% daripada harga transaksi dikenakan semasa membeli hartanah. Bagi pemilik, beban cukai adalah minimum: cukai tanah dan harta tanah wujud, tetapi kadarnya sangat rendah, selalunya tidak melebihi beberapa ratus dolar setahun.

Apabila menjual hartanah, terdapat cukai keuntungan modal sebanyak 2%, yang jauh lebih rendah berbanding di Austria, di mana cukai keuntungan modal boleh mencapai 25-30% bergantung pada struktur pemilikan dan tempoh pegangan.

Berkenaan pendapatan sewa, di Vietnam kadar cukai adalah antara 5 hingga 10% bergantung pada pendapatan, membolehkan pelabur mengekalkan sebahagian besar keuntungan. Di Austria, beban cukai ke atas pendapatan sewa adalah lebih tinggi: kedua-dua cukai pendapatan dan caruman keselamatan sosial ditambah kepadanya.

Perbandingan dengan Austria

Pembelian hartanah di Vietnam sendiri tidak memberikan status pemastautin. Ini merupakan perbezaan utama daripada sesetengah bidang kuasa Eropah, di mana pelaburan hartanah boleh membawa secara langsung kepada status pemastautin atau kewarganegaraan. Di Austria, sebagai contoh, pembelian hartanah juga tidak menyediakan status pemastautin, tetapi negara ini menawarkan program khas untuk pelabur dan usahawan, di mana hartanah boleh menjadi sebahagian daripada pakej pelaburan.

Vietnam menawarkan sistem visa jangka panjang. Warga asing boleh mendapatkan visa perniagaan, visa pelaburan atau permit kerja, yang membenarkan tempoh penginapan selama satu hingga beberapa tahun dengan kemungkinan lanjutan. Pelabur kaya juga boleh mempertimbangkan untuk mendaftarkan perniagaan di Vietnam, yang memudahkan mendapatkan visa kemasukan berganda dan kediaman rasmi.

Dari perspektif gaya hidup, Vietnam menarik kerana kos sara hidup yang agak rendah: sewa, perkhidmatan, pengangkutan dan makanan jauh lebih murah berbanding di Austria atau negara Eropah yang lain. Iklim memainkan peranan penting: cuaca panas sepanjang tahun, dan di kawasan peranginan seperti Da Nang atau Phu Quoc, kehidupan berkait rapat dengan laut.

Pelancongan sedang pesat membangun, menawarkan pelbagai perkhidmatan, kafe, restoran dan acara sukan dan kebudayaan. Bagi nomad digital dan mereka yang mencari iklim yang hangat dan harga yang berpatutan, Vietnam menjadi salah satu pilihan terbaik di Asia.

Pasaran sewa di Vietnam dibahagikan kepada dua segmen utama: sewa jangka pendek dan jangka panjang.

Sewaan jangka pendek ditujukan kepada pelancong. Bandar dan pulau seperti Nha Trang, Da Nang dan Phu Quoc telah menjadi tumpuan pelancong: kondominium dan aparthotel sedang dibina dengan pesat, dan pasaran sewa didorong oleh pelancongan domestik dan antarabangsa. Keanekaragaman musim memainkan peranan, tetapi disebabkan oleh iklim sepanjang tahun, penurunan musim rendah kurang ketara berbanding di Eropah, sebagai contoh.

Sewaan jangka panjang adalah perkara biasa di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi. Bandar-bandar ini menikmati permintaan yang stabil daripada ekspatriat, pelajar dan pekerja syarikat antarabangsa. Pasaran sewa di sini kurang tidak menentu berbanding di kawasan pelancongan, menawarkan peluang untuk bergantung pada pendapatan yang stabil.

Keuntungan mengikut wilayah

Menurut Eurostat dan sumber kebangsaan, bahagian perumahan sewa di Austria jauh lebih rendah, manakala pemilikan rumah adalah lebih biasa; data global mengenai pemilikan mengesahkan trend ini – 69% penduduk EU tinggal di rumah mereka sendiri.

Pemilihan lokasi bergantung secara langsung kepada strategi pelabur.

Bandar Raya Ho Chi Minh merupakan ibu kota ekonomi negara dan pasaran hartanah terbesarnya. Persekitaran perniagaan yang berkembang maju dan sektor korporat antarabangsa yang rancak memastikan permintaan sewa daripada ekspatriat kekal tinggi. Pelaburan di Bandar Raya Ho Chi Minh sesuai untuk mereka yang mencari pendapatan yang stabil dan prospek pelaburan jangka panjang.

Pangsapuri asas (studio, 35-5 m²): dari $60,000-100,000.

• Kondo 2 bilik tidur: $150,000-$240,000.
• Hartanah premium (Daerah 2, Daerah 7): $150,000-600,000, harga $2,200-6,500/m².

Kawasan yang menjanjikan:

• Thao Dien, Thu Thiem (Daerah 2): tarikan bagi ekspatriat.
• Phu My Hung (Daerah 7): komuniti ekspatriat mesra keluarga, infrastruktur.
• Binh Thanh, Thu Duc (Daerah 9): projek baharu, ramalan permodalan sehingga 60–90% dalam 5 tahun.

Hanoi, sebagai ibu negara politik, mempunyai struktur permintaan yang unik. Agensi kerajaan, universiti dan kedutaan tertumpu di sini. Pasaran sewa disasarkan kepada pelajar, fakulti dan pekerja kerajaan dan organisasi antarabangsa. Hasil di sini lebih rendah berbanding di kawasan peranginan, tetapi kestabilan permintaan menjadikan Hanoi strategi jangka panjang yang menarik.

• Pasaran utama: kira-kira $2,836/m² (~72 juta VND/m²).
• Pasaran sekunder: $1,900/m² (~48-49 juta VND/m²).
• Harga minimum untuk sebuah apartmen: $120,000-180,000 (pasaran sekunder).

Kawasan popular:

• Tay Ho (Tasik Barat): $2,500-4,000/m², sewa untuk ekspatriat.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: $2,000-3,200/m², pusat perniagaan dan pentadbiran.

Da Nang, Nha Trang dan Phu Quoc merupakan destinasi peranginan. Tumpuan utama di sini adalah pada sewa jangka pendek untuk pelancong. Pelaburan sedemikian lebih menguntungkan, tetapi juga lebih berisiko: bermusim, kebergantungan pada pelancongan antarabangsa dan persaingan dengan industri hotel. Sebaliknya, pusat peranginan menawarkan peluang untuk menggabungkan pelaburan dengan kegunaan peribadi – yang dipanggil pelaburan gaya hidup.

Lokasi pusat peranginan

• Da Nang: $1800 - 3000/m², pelaburan dari $150,000 - 300,000.
• Nha Trang: $1,500–2,500/m², dari $120,000–250,000 setiap hartanah.
• Phu Quoc: $1,600–3,000/m², dari $130,000–300,000, aliran pelancong yang tinggi.
• Fokus: sewaan jangka pendek untuk pelancong, menggabungkan keuntungan dan gaya hidup.

Metropolis vs. pusat peranginan

Bandar dan pinggir bandar sekunder

• Binh Duong (berhampiran Bandar Ho Chi Minh): $1300 - 2200/m².
• Pelaburan minimum: dari $100,000 hingga $150,000.
• Potensi: pertumbuhan dalam infrastruktur dan permintaan disebabkan oleh penempatan semula pengeluaran.

Berbanding dengan Austria, boleh dikatakan bahawa metropolis di Vietnam adalah serupa dengan Vienna dari segi kestabilan, tetapi dengan hasil yang lebih tinggi, manakala kawasan peranginan lebih hampir dengan model pusat peranginan Alpine atau tasik Austria, hanya dengan ambang kemasukan yang jauh lebih rendah dan risiko yang lebih besar.

• Austria (Vienna, Salzburg): harga bermula dari €250,000 walaupun untuk sebuah apartmen kecil di Vienna .
• Keuntungan: 2–4% setahun.
• Vietnam: kemasukan dari $60,000–100,000, hasil 5–9%, tetapi risiko perundangan dan pasaran yang lebih tinggi.

Bagi pelabur asing, pasaran Vietnam hampir selalu bermula dengan perkembangan baharu: ia merupakan segmen utama yang menjana sebahagian besar hartanah yang tersedia untuk dibeli (kuota untuk warga asing di kondominium, prosedur tempahan yang telus dan pembayaran berperingkat, kontrak piawai dan perkhidmatan pemaju).

Hak pemilikan diberikan dalam bentuk pajakan, dan dokumen penting (termasuk "buku merah jambu" untuk apartmen) dikeluarkan selepas bangunan itu mula beroperasi.

Membeli lebih awal dalam fasa pembinaan membolehkan anda mendapatkan harga permulaan yang lebih rendah dan mendapat keuntungan daripada penilaian semula pada masa penghantaran, tetapi ia memerlukan usaha wajar yang berdisiplin: menyemak hak tanah, permit bangunan, status escrow/akaun projek, sejarah pemaju dan rantaian kontraknya.

Pada hakikatnya, banyak projek menyediakan perjalanan pelanggan yang mudah: tempahan elektronik, Perjanjian Jualan & Pembelian yang piawai, jadual pembayaran, liabiliti kecacatan dan pengurusan bangunan seterusnya oleh syarikat pengurusan pemaju.

Pasaran sekunder lebih mencabar bagi warga asing atas tiga sebab. Pertama, terdapat "kuota asing" dalam bangunan: jika had tersebut dicapai, warga asing tidak boleh membeli, yang memberi kesan kepada kecairan dan kumpulan bakal pembeli semasa jualan semula.

Kedua, prosedur untuk mendaftar semula hak pajakan antara individu persendirian memerlukan kerja perundangan yang teliti (memeriksa status "buku merah jambu", ketiadaan lien/bebanan, tunggakan utiliti dan cukai, dan penetapan harga yang betul dalam kontrak).

Ketiga, pembiayaan untuk bukan pemastautin bagi hartanah sedia ada adalah terhad, jadi transaksi lebih kerap dilakukan secara tunai atau dengan pinjaman jangka pendek. Kekuatan hartanah sedia ada termasuk saluran sewa yang sedia ada, keupayaan untuk menilai prestasi teknikal dan operasi bangunan (dana HOA, kadar penyelenggaraan dan kos operasi yang realistik), dan risiko kelewatan pembinaan yang lebih rendah.

Garis panduan harga adalah seperti berikut: permulaan lot di Bandar Raya Ho Chi Minh pada peringkat awal projek adalah mungkin dari ~$80k (biasanya pangsapuri padat di kawasan/kluster membangun), dan di lokasi peranginan (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) had bawah selalunya sekitar $120k untuk pangsapuri di tepi laut.

Sememangnya, daerah pusat dan kelompok ekspatriat yang baru muncul adalah lebih mahal; apa yang penting bukanlah "harga terendah" tetapi keseimbangan lokasi, kualiti pengurusan dan profil penyewa.

Sebagai perbandingan dengan Austria, pangsapuri bandar peringkat permulaan di pasaran Vienna biasanya bermula pada €250k+, tetapi pelabur menerima pegangan bebas penuh dan proses pendaftaran tanah yang boleh diramal. Sebagai pertukaran, mereka menerima hasil yang lebih rendah dan tempoh pembayaran balik yang lebih lama.

Bangunan baharu vs. jualan semula

Di Austria, kontrasnya berbeza: pasaran sekunder adalah cair dan diseragamkan, manakala pasaran utama dilindungi oleh model notari-escrow; harga lebih tinggi, hasil lebih rendah, tetapi kepastian undang-undang adalah maksimum.

Selain pilihan beli-untuk-sewa "klasik", Vietnam menawarkan pelbagai strategi khusus yang membolehkan profil risiko/pulangan yang lebih tepat.

Pangsapuri Income ialah unit berperabot lengkap di kondominium, yang disasarkan untuk sewaan ekspatriat di kawasan metropolitan (Bandar Raya Ho Chi Minh/Hanoi).

Kelebihan: permintaan yang boleh diramal, keupayaan untuk memeterai kontrak jangka panjang dengan syarikat/penempatan semula, penghunian yang agak stabil.

Kelemahan: keperluan untuk perabot dan perkhidmatan yang berkualiti tinggi, kepekaan terhadap keadaan pejabat dan penghijrahan kakitangan.

Hotel kondo peranginan merupakan format di mana pangsapuri diuruskan oleh pengendali hotel dengan tumpuan kepada penginapan jangka pendek. Hartanah ini selalunya menawarkan pulangan yang lebih tinggi, tetapi pergantungan pada aliran pelancong dan musim merupakan risiko utama.

Adalah penting untuk menyemak terma kumpulan hasil, ketelusan pelaporan, yuran pengendali dan senario musim rendah. Bagi pelabur yang berdisiplin, hotel kondo boleh menjadi komponen portfolio dengan profil pendapatan yang lebih agresif.

Sewaan vila di Da Nang, Nha Trang dan Phu Quoc menyasarkan pelancongan premium dan kumpulan/keluarga. Pengurusannya lebih kompleks (kakitangan, perkhidmatan, pemasaran), tetapi bil purata lebih tinggi dan pembezaan produk lebih kukuh. Resort korporat dengan pelan induk yang dibangunkan menawarkan kecairan yang lebih baik daripada hartanah yang berdiri sendiri.

Hartanah komersial (pejabat, runcit jalanan) merupakan segmen profesional. Di Bandar Raya Ho Chi Minh, blok pejabat kecil dalam kluster perniagaan dan lot runcit sudut yang terletak di kawasan pejalan kaki yang tinggi adalah menarik. Di sini, penilaian kadar sewa, perbelanjaan operasi, indeksasi dan kelayakan kredit penyewa adalah kritikal.

Halangan kemasukan adalah lebih tinggi, dan usaha wajar adalah wajib. Sebagai perbandingan, di Austria, pejabat teras dan runcit utama menawarkan pulangan yang rendah tetapi sangat stabil, manakala di Vietnam, sebaran hasil adalah lebih luas, tetapi risiko (termasuk kekosongan dan cuti sewa) juga lebih tinggi.

Profil Strategi Alternatif

*Julat adalah indikatif dan bergantung pada lokasi, pengendali, kualiti aset dan struktur transaksi.

Risiko konseptual utama di Vietnam ialah pegangan pajak. Warga asing mempunyai tempoh pajakan terhad (biasanya sehingga 50 tahun) untuk sebuah apartmen. Lanjutan tempoh adalah mungkin, tetapi tidak dijamin secara automatik. Sentiasa penting untuk memahami tanah siapa yang projek ini berada, tempoh pajakan pemaju, dan mekanisme kawal selia yang memastikan lanjutan tempoh. Ini adalah perbezaan asas dari Austria, di mana pemilikan pegangan bebas adalah kekal dan dilindungi oleh undang-undang EU.

Set risiko kedua ialah ketidakpastian undang-undang dan birokrasi. Persekitaran kawal selia sedang berkembang, tetapi prosedur mungkin berbeza dari wilayah ke wilayah, dan garis masa kelulusan mungkin berbeza-beza. Usaha wajar adalah penting: status tanah, permit pembinaan, pematuhan kuota untuk penduduk asing di bangunan, proses buku merah jambu, ketiadaan lien atau pertikaian, dan ketepatan perjanjian pengurusan. Tanpa peguam tempatan yang berpengalaman dan pelan tindakan yang jelas, adalah mudah untuk membuang masa dan menjejaskan ekonomi transaksi.

Faktor ketiga ialah turun naik pasaran pelancongan. Kawasan peranginan sensitif terhadap kejutan global (sempadan, perjalanan udara), peristiwa cuaca (taufan), dan persaingan daripada hotel dan projek pangsapuri lain. Untuk sewaan jangka pendek, pemasaran, ekosistem OTA, penarafan hartanah, dasar harga yang fleksibel dan kehadiran pengurus tempatan yang mampu mengurangkan musim dengan pakej dan purata penginapan adalah penting.

Terdapat juga risiko kewangan dan operasi: mata wang (pendapatan dalam VND/perbelanjaan atau sasaran dalam USD/EUR), kecairan keluar (kuota untuk warga asing mengehadkan bulatan pembeli semasa jualan semula), kualiti pembinaan/penyelenggaraan (bajet HOA, susut nilai sistem MEP, lif, fasad), pematuhan (pengesahan sumber dana, prosedur perbankan).

Di Austria, risiko-risiko ini lebih rendah hasil daripada model notari yang piawai, pendaftaran tanah dan amalan kehakiman yang boleh diramal; kelemahannya ialah pulangan yang lebih rendah dan titik permulaan yang lebih mahal.

Peta risiko dan langkah-langkah mitigasi

Perbandingan dengan Austria

• Model perundangan: Vietnam – pegangan pajak dan pelbagai amalan merentasi wilayah; Austria – pegangan bebas, sistem notari dan kadaster yang ketat.
• Ekonomi transaksi: Vietnam – kemasukan rendah, pulangan lebih tinggi dan potensi pertumbuhan; Austria – kemasukan tinggi, hasil rendah tetapi stabil.
• Faktor operasi: Vietnam – pengurusan dan rakan kongsi tempatan adalah penting; Austria – proses piawai dan kebolehramalan kos.

Jika pertumbuhan dan keuntungan adalah matlamat anda, Vietnam menawarkan lebih banyak peluang dengan pengurusan risiko yang betul. Jika pemeliharaan modal dan kepastian undang-undang adalah kunci, model Austria lebih sesuai, tetapi bersiaplah untuk pulangan yang lebih sederhana dan halangan kemasukan yang lebih tinggi.

Kehidupan di Vietnam dikawal oleh dua paradigma utama: pembandaran pesat di metropolis terbesar dan kehidupan seharian yang santai dan berorientasikan masa lapang di kawasan peranginan. Bandar-bandar besar Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi merupakan bandar-bandar yang dinamik dan bertenaga dengan kepadatan perniagaan yang tinggi, pembinaan yang intensif, dan komuniti ekspatriat yang tersendiri.

Bagi mereka yang biasa dengan rentak bandar dan ingin menggabungkan pelaburan dengan kerjaya atau aktiviti keusahawanan, bandar-bandar ini menawarkan semua yang mereka perlukan: syarikat antarabangsa, ruang kerja bersama, klinik dan sekolah bahasa Inggeris, logistik yang maju, dan program budaya yang kaya.

Komuniti ekspatriat di sini meriah dan berorientasikan profesional – acara rangkaian, kelab perniagaan, sekolah antarabangsa dan perkhidmatan penempatan semula memudahkan integrasi yang agak pesat. Pada masa yang sama, kepadatan tinggi dan pertumbuhan pesat juga bermakna infrastruktur yang lebih mencabar: kesesakan lalu lintas, tapak pembinaan yang panjang, bunyi bising; bagi mereka yang menghargai kedamaian dan ketenangan, ini tidak selalunya keselesaan.

Kawasan peranginan—Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc dan kawasan pesisir pantai yang lain—mencipta gaya hidup yang sama sekali berbeza: iklim maritim, akses pantai harian, infrastruktur perkhidmatan yang maju untuk pelancong dan kos perkhidmatan isi rumah yang agak rendah.

Bagi kebanyakan pelabur, lokasi pusat peranginan sinonim dengan "pelaburan gaya hidup" : anda membeli hartanah yang berfungsi sebagai tempat percutian keluarga dan juga menjana pendapatan semasa musim puncak. Kehidupan di pusat peranginan lebih mudah dan lebih murah dari segi perbelanjaan asas: barangan runcit, perkhidmatan dan hiburan selalunya jauh lebih murah berbanding di bandar-bandar Eropah.

Walau bagaimanapun, ini datang dengan perkhidmatan bermusim dan pilihan institusi perubatan dan pendidikan premium yang terhad di resort itu sendiri—dalam kebanyakan kes, untuk perkhidmatan perubatan atau pendidikan yang serius, anda perlu beralih ke bandar-bandar besar.

Budaya Vietnam merupakan gabungan pelbagai lapisan tradisi tempatan, warisan penjajah dan suasana kontemporari bandar yang pesat berkembang. Masakan merupakan salah satu daya penggerak keselesaan harian: makanan jalanan yang berkualiti tinggi dan berpatutan, serta pelbagai kafe dan restoran yang menyajikan masakan antarabangsa di bandar-bandar utama.

Ekspatriat dan keluarga menghargai akses kepada sekolah antarabangsa dan tahap penjagaan kesihatan swasta yang boleh dipercayai: Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi mempunyai klinik dan hospital antarabangsa yang menawarkan piawaian yang hampir dengan piawaian Barat, tetapi jauh lebih berpatutan berbanding di Austria.

Pendidikan untuk anak-anak warga asing biasanya disediakan melalui sekolah antarabangsa swasta dengan bahasa Inggeris sebagai bahasa pengantar; rangkaian mereka semakin berkembang, tetapi ruang dan kos boleh menjadi faktor yang mengehadkan, terutamanya di kawasan istimewa.

Berbanding dengan Austria, saya perhatikan beberapa perbezaan utama: di Austria, tahap perkhidmatan kerajaan, keselamatan awam dan penjagaan kesihatan secara amnya lebih tinggi dan lebih stabil; infrastrukturnya boleh diramalkan maju dengan baik; dan kualiti hidup dikaitkan dengan iklim sejuk dan gaya hidup Eropah.

Di Vietnam, anda mendapat iklim yang lebih panas, kos tetap yang lebih rendah dan dinamik budaya yang meriah, tetapi anda membayarnya dengan tahap ketidakpastian yang lebih tinggi dalam perkhidmatan awam dan kurang boleh diramalkan dalam beberapa faktor keselamatan, sosial dan persekitaran.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, Vietnam telah berubah daripada pasaran tempatan kepada hab serantau untuk nomad digital, profesional IT dan usahawan yang mencari gabungan pangkalan operasi yang rendah dan pasaran yang berkembang pesat dengan akses ke seluruh Asia Tenggara.

Dasar visa yang fleksibel, kemunculan ruang kerja bersama dan ketersediaan pembayaran internet dan mudah alih menjadikan bandar-bandar besar platform semula jadi untuk kerja jarak jauh dan syarikat baharu. Nomad digital bukan sahaja menghargai kos penginapan dan makanan yang rendah tetapi juga ekosistem perkhidmatan: kafe dengan Wi-Fi pantas, acara komuniti, akses kepada inkubator perniagaan dan logistik penerbangan antarabangsa yang mudah dari Bandar Raya Ho Chi Minh atau Da Nang.

Bagi pelabur yang berorientasikan pertumbuhan, Vietnam menawarkan kelebihan yang jelas: populasi muda, kemasukan pelaburan asing ke taman perindustrian dan sektor IT, projek infrastruktur berskala besar (koridor jalan raya dan kereta api, pelabuhan, lapangan terbang), dan pembandaran aktif.

Semua ini mewujudkan peningkatan permintaan perumahan untuk pekerja syarikat antarabangsa dan mewujudkan asas penyewa yang stabil, di samping meningkatkan prospek permodalan.

Bagi keluarga, Vietnam menawarkan gaya hidup yang berpatutan: perbelanjaan harian yang lebih rendah, iklim yang hangat, dan peluang untuk menyediakan pendidikan antarabangsa kepada kanak-kanak dengan kos yang jauh lebih rendah berbanding di Austria. Walau bagaimanapun, keluarga harus mempertimbangkan isu-isu seperti insurans, kualiti pendidikan awam, dan infrastruktur sosial jangka panjang, yang lebih unggul di Austria.

Dari perspektif strategik, Vietnam menarik sebagai titik kepelbagaian: pelabur dari Eropah dan Asia memasukkan aset tempatan dalam portfolio mereka untuk meningkatkan pulangan dan mengurangkan korelasi dengan pasaran EU.

Dalam konteks ini, Austria berfungsi sebagai "sauh kestabilan" bagi ramai orang—tempat di mana modal dapat dipelihara dengan risiko perundangan yang minimum; Vietnam, sebaliknya, merupakan "enjin pertumbuhan" di mana pulangan yang lebih tinggi dapat dicapai sambil menanggung risiko operasi dan kawal selia tambahan.

Perancangan keluar merupakan bahagian penting dalam mana-mana strategi pelaburan, dan di Vietnam, ini amat relevan disebabkan oleh model perundangan dan keadaan pasaran yang khusus. Perkara pertama dan paling penting adalah memahami sifat pegangan pajakan: dalam kebanyakan kes, pelabur tidak menerima hak milik pegangan kekal yang berkekalan ke atas tanah tersebut, tetapi sebaliknya membeli hak penggunaan yang boleh diperbaharui (biasanya sehingga 50 tahun).

Oleh itu, satu langkah praktikal adalah dengan memberi tumpuan kepada profil transaksi di mana jangkaan pelaburan adalah jauh lebih pendek daripada tempoh pajakan, atau untuk memperoleh hartanah dalam projek di mana pemaju mempunyai jaminan tanah jangka panjang dan dasar peluasan yang telus.

Menjual sebuah apartmen "sebelum tempoh pajakan tamat" adalah senario keluar yang biasa; pelabur lebih suka hartanah dengan tempoh pajakan yang panjang kerana permintaan pembeli dan harga jatuh apabila tempoh pajakan dipendekkan.

Tempoh pendedahan pasaran di Vietnam biasanya lebih lama berbanding di bidang kuasa Eropah yang matang. Projek paling cair di lokasi teratas boleh dijual dalam masa beberapa bulan dengan harga dan pemasaran yang betul; walau bagaimanapun, untuk hartanah di luar kelompok ekspatriat atau dengan isu kuota warga asing, kitaran jualan selalunya berlanjutan sehingga satu atau dua tahun.

Ini disebabkan oleh kumpulan pembeli yang terhad (kuota asing), turun naik permintaan di pasaran sekunder dan keperluan pembeli tunai sepenuhnya untuk banyak transaksi. Perlu diingat bahawa dalam pembangunan pusat peranginan, bermusim juga mempengaruhi masa dan harga jualan – penyenaraian lot semasa "musim rendah" mungkin memerlukan diskaun yang ketara.

Aspek cukai untuk keluar adalah mudah berbanding Austria – kadarnya lebih rendah, tetapi prosedur birokrasi dan keperluan dokumen (pengesahan sumber dana, pemindahan yang diperakui, nombor akaun tempatan, dll.) memerlukan persediaan yang teliti.

Cukai biasa ke atas jualan termasuk cukai keuntungan modal (di Vietnam selalunya sekitar 2% daripada harga transaksi atau kadar tetap lain bergantung pada struktur), serta yuran pendaftaran dan kemungkinan yuran pemindahan.

Di Austria, beban cukai ke atas jualan mungkin lebih tinggi, tetapi pengiraan dan proses pembayaran cukai lebih standard dan telus. Di Vietnam, adalah penting untuk mempunyai perunding cukai tempatan yang boleh membantu anda menstrukturkan transaksi dengan betul dan meminimumkan risiko fiskal mengikut undang-undang.

Vietnam lwn Austria

Secara praktikalnya, adalah wajar bagi pelabur untuk membangunkan senario keluar terlebih dahulu: mempertimbangkan kepelbagaian saluran (broker, platform antarabangsa, agensi tempatan), mempunyai rizab dana untuk pemasaran dan kemungkinan pelarasan harga, dan mengekalkan "pakej dokumen" mengikut susunan—kontrak, sejarah sewa, bil utiliti dan bukti pembayaran cukai—yang meningkatkan keyakinan bakal pembeli dan mengurangkan masa usaha wajar.

Kes 1: Bandar Raya Ho Chi Minh – pangsapuri 45 m², hasil 5.5%

Seorang pelabur Singapura membeli sebuah apartmen studio di Daerah 2 (Thao Dien), lokasi yang popular di kalangan ekspatriat. Apartmen itu berharga kira-kira $95,000. Hartanah itu dibeli di luar pelan, menawarkan diskaun 12% daripada harga pasaran setelah siap.

Apartmen itu telah dipajakkan untuk jangka masa panjang kepada pakar IT yang bekerja di Bandar Raya Ho Chi Minh. Purata hasil ialah 5.5% setahun. Tambahan pula, permodalan meningkat sebanyak 15% dalam tempoh dua tahun.

Kes 2: Hanoi – pangsapuri 70 m², hasil 4.8%

Seorang pelabur Jerman membeli sebuah apartmen dua bilik tidur di daerah Cau Giay, yang menempatkan universiti dan pejabat korporat antarabangsa. Harganya ialah $110,000.

Selepas pengubahsuaian kecil dan perabot, apartmen itu disewakan kepada sekumpulan pelajar antarabangsa untuk jangka masa panjang. Hasilnya ialah 4.8% setahun. Kelebihan utamanya ialah permintaan yang stabil daripada pelajar dan kakitangan kerajaan. Kelemahannya ialah kurang fleksibiliti berbanding lokasi pusat peranginan.

Kes 3: Da Nang – pangsapuri kondo 55 m², hasil 7.0%

Seorang pelabur Australia telah melabur dalam pangsapuri berhampiran Pantai My Khe, salah satu kawasan pelancongan utama Da Nang. Harga pembeliannya ialah $120,000.

Pangsapuri-pangsapuri tersebut telah dipindahkan kepada syarikat pengurusan tempatan, yang menyewakannya kepada pelancong melalui Booking dan Airbnb. Purata hasil tahunan ialah 7.0%, walaupun terdapat musim. Semasa tempoh puncak (musim sejuk dan musim bunga), penghunian mencapai 90%.

Kes 4: Nha Trang – pangsapuri resort 60 m², hasil 8.2%

Seorang pelabur Rusia membeli pangsapuri di kompleks tepi pantai baharu di Nha Trang dengan harga $125,000. Pengurusan telah dipindahkan kepada pemaju, yang menjamin pulangan minimum sebanyak 7% untuk tiga tahun pertama.

Malah, pulangannya adalah 8.2%, kerana trafik pelancong ke Nha Trang pulih dengan cepat selepas pandemik. Risiko utama adalah kebergantungan yang tinggi terhadap pelancong China dan Korea.

Kes 5: Phu Quoc – vila 120 m², hasil 9.5%

Seorang pelabur dari Korea Selatan membeli sebuah vila di kompleks tepi pantai premium dengan harga $280,000.

Vila itu disewakan melalui pengendali antarabangsa (Accor). Disebabkan permintaan yang tinggi di Fukuoka, hasilnya adalah 9.5% setahun. Di samping itu, pelabur menggunakan vila itu untuk percutian sehingga 30 hari setahun. Risiko utama adalah pergantungan yang tinggi terhadap perjalanan udara dan musim.

Kes 6: Bandar Raya Ho Chi Minh – ruang komersial 90 m², hasil 6.3%

Seorang pelabur Austria membeli hartanah tingkat bawah di sebuah kompleks kediaman di Daerah 7 (Phu My Hung), sebuah kawasan kejiranan berprestij dengan populasi ekspatriat dan perniagaan yang ramai. Harga pembeliannya ialah $210,000.

Premis tersebut dipajakkan kepada sebuah kafe dan kedai kopi di bawah kontrak jangka panjang (5 tahun). Hasilnya ialah 6.3% setahun. Kelebihannya ialah kestabilan penyewa; kelemahannya ialah kos permulaan yang tinggi dan kebergantungan kepada permintaan pengguna.

Kes 7: Hanoi – pangsapuri 50 m², hasil 5.0%

Seorang pelabur Perancis membeli sebuah apartmen kecil berhampiran West Lake (Ho Tay), sebuah kawasan kejiranan ekspatriat yang popular, dengan harga $100,000.

Apartmen itu disewakan melalui Airbnb untuk jangka pendek. Purata hasil tahunan ialah 5.0%, dan disebabkan oleh populariti kawasan itu, harga apartmen itu meningkat sebanyak 12% dalam tempoh dua tahun.

Pengalaman saya merangkumi transaksi di Asia dan Eropah (termasuk Austria). Ini membolehkan saya memahami bukan sahaja perbezaan dalam rejim perundangan dan ketelusan pasaran, tetapi juga senario pulangan dan risiko dunia sebenar untuk pelabur.

Di Asia—terutamanya Vietnam dan Thailand—tugas utama pelabur bukanlah memilih hartanah "berdasarkan gambaran," tetapi menjalankan usaha wajar yang teliti: menyemak pemaju, struktur pemilikan, hak tanah dan kesediaan projek untuk pentauliahan.

Walaupun sistem kadaster Austria yang kukuh, peraturan EU yang ketat dan transaksi notari meminimumkan kebanyakan risiko undang-undang, di Vietnam, kepakaran undang-undang adalah penting untuk kejayaan.

Cara memilih objek:

1. Memeriksa reputasi pemaju (projek yang telah siap, ulasan pelanggan, kes undang-undang).
2. Analisis kerangka kerja perundangan: dokumen berkanun pemaju, hak tanah, kuota untuk warga asing.
3. Ketelusan kewangan: struktur pembayaran, jaminan bank atau akaun escrow (jika berkenaan).
4. Analisis harga perbandingan: membandingkan kos per meter persegi projek semasa dengan hartanah serupa yang telah dibina di rantau ini.

Borang pemilikan dan cukai:

Berkenaan format pemilikan dan cukai, di Vietnam, warga asing biasanya menerima pegangan pajak (pajakan jangka panjang, biasanya sehingga 50 tahun), yang boleh dilanjutkan. Pegangan bebas adalah sangat terhad, tidak seperti di Austria, di mana hak harta mutlak, yang dilindungi oleh perlembagaan, diutamakan.

Percukaian di Vietnam adalah lebih mudah dan lebih rendah: cukai keuntungan modal selalunya tetap (~2%), dan cukai sewa adalah sekitar 10% gabungan (VAT + PIT). Walau bagaimanapun, di Austria, cukai pendapatan sewa boleh mencapai 25-30%, dan cukai keuntungan modal (Immobilienertragsteuer) dikawal ketat dan bergantung pada tempoh pemilikan.

Bergantung pada strategi pelabur, saya menawarkan beberapa senario pelaburan:

• Konservatif: Pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh. Permintaan domestik yang kukuh, ekspatriat, pelajar dan pekerja antarabangsa menyediakan sewaan yang stabil. Pulangan adalah 4-6% setahun, tetapi dengan risiko yang rendah.
• Seimbang: pangsapuri di Da Nang. Pelancongan + kelompok ekspatriat yang semakin berkembang, hasil 6-8% dengan potensi pertumbuhan modal.
• Agresif: hotel kondo peranginan di Phu Quoc. Pulangan puncak boleh mencecah 10-12%, tetapi terdapat risiko tinggi berkaitan musim, peraturan dan kesilapan pengurusan.

Persoalan sama ada lebih baik melabur di Vietnam atau Thailand bergantung kepada keutamaan pelabur.

Bilakah Vietnam merupakan pilihan yang lebih baik: jika matlamatnya adalah pulangan yang lebih tinggi, tumpuan kepada pertumbuhan pelancongan atau keinginan untuk "memasuki pasaran sebelum ia dilembagakan sepenuhnya." Sesuai untuk pelabur yang sanggup menjalankan usaha wajar dan mempunyai toleransi risiko yang tinggi.

Bilakah Thailand lebih baik: jika ketelusan, infrastruktur yang dibangunkan untuk kehidupan ekspatriat, keluar segera daripada pelaburan dan kecairan pasaran sekunder yang tinggi menjadi keutamaan.

Petua untuk pelabur:

• Sentiasa bekerjasama dengan peguam yang memahami undang-undang tempatan.
• Menjalankan usaha wajar terhadap projek dan pemaju.
• Bangunkan strategi keluar walaupun sebelum pembelian (pegangan pajak → pelan jualan 5–10 tahun sebelum tamat).
• Bandingkan model cukai di negara yang berbeza untuk mengoptimumkan pendapatan.

Ramalan sehingga 2030 untuk Vietnam:

• Pelancongan akan terus berkembang: trafik penumpang antarabangsa dijangka meningkat kepada 50 juta orang.
• Infrastruktur – lapangan terbang baharu (contohnya, Long Thanh berhampiran Bandar Raya Ho Chi Minh), lebuh raya dan pelabuhan akan meningkatkan daya tarikan pusat peranginan.
• Harga di kawasan peranginan (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) akan meningkat lebih cepat berbanding di kawasan metropolitan disebabkan oleh tanah yang terhad berhampiran laut dan kemasukan modal asing.
• Pasaran akan menjadi lebih diinstitusikan, tetapi tempoh "pulangan yang lebih tinggi dengan risiko yang lebih tinggi" akan kekal selama beberapa tahun lagi.

Senario pelaburan hartanah di Vietnam

Senarai semak pelabur

1. Peringkat persediaan

Tentukan matlamat pelaburan anda: pendapatan, gaya hidup, kepelbagaian atau pertumbuhan spekulatif.

Pilih strategi:

• metropolis (Bandar Raya Ho Chi Minh, Hanoi) → sewa kandang;
• pusat peranginan (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → keuntungan yang tinggi, tetapi lebih bermusim.

Bandingkan dengan alternatif di Eropah: Austria mempunyai risiko yang lebih rendah dan persekitaran perundangan yang jelas, tetapi halangan kemasukan yang lebih tinggi dan pulangan yang lebih rendah.

2. Isu perundangan

Memahami borang pemilikan:

• warga asing hanya mempunyai akses kepada pegangan pajakan sehingga 50 tahun;
• pegangan bebas – hanya untuk warganegara Vietnam;
• Pemilikan melalui syarikat adalah mungkin jika hartanah komersial diperlukan.

Semak pewarisan dan pemilikan bersama (perkahwinan atau perkongsian).

Buka akaun bank di Vietnam untuk pembayaran dan sewa (ikut peraturan pematuhan).

Upah peguam yang biasa dengan undang-undang tempatan—kesilapan dalam usaha wajar boleh menyebabkan kos lebih tinggi daripada penjimatan konsultasi.

3. Cari dan semak objek tersebut

Analisis pasaran: tentukan di mana permintaan dan harga sedang meningkat (bandingkan kawasan metropolitan dan pusat peranginan).

Memilih pemaju: kaji reputasi mereka, projek yang telah siap dan ketersediaan lesen.

Pengesahan objek (usaha wajar):

• status tanah (negeri, swasta, dipajak);
• ketersediaan permit bangunan;
• pematuhan dengan had untuk warga asing (tidak lebih daripada 30% pangsapuri di dalam bangunan).

Nilaikan keuntungan: bandingkan sewaan jangka pendek dan jangka panjang, kadar sebenar.

4. Transaksi pembelian

Langkah-langkah transaksi:

• Perjanjian tempahan dan pembayaran deposit.
• Menandatangani perjanjian jual beli.
• Pembayaran mengikut jadual (terutamanya apabila membeli di luar pelan).
• Pendaftaran hak di jabatan tanah.
• Rekodkan semua pembayaran melalui bank – ini adalah keperluan wajib bagi warga asing.
• Simpan semua dokumen (terutamanya permit dan sijil pemilikan).

5. Cukai dan perbelanjaan

Setelah pembelian: yuran pendaftaran 0.5%.

Apabila memiliki: cukai tanah dan harta adalah minimum.

Apabila menyewa: cukai 5-10% bergantung kepada pendapatan.

Dijual: cukai keuntungan modal 2%.

Perbandingan dengan Austria: Vietnam mempunyai cukai yang lebih rendah, tetapi lebih banyak birokrasi dan ketidakpastian.

6. Pengurusan harta

Tentukan strategi penyewaan anda:

• jangka pendek → pelancongan, keuntungan yang tinggi, tetapi lebih banyak kerja dan bermusim;
• jangka panjang → ekspatriat, pelajar, pelanggan perniagaan, keuntungan yang lebih rendah, tetapi kestabilan.

Pilih syarikat pengurusan jika anda tidak merancang untuk mengendalikan penyewaan sendiri.

Kekalkan pematuhan – pendapatan mesti dipindahkan melalui akaun rasmi.

7. Keluar daripada pelaburan

Rancang lebih awal: tempoh pajakan adalah terhad, lebih baik menjual 5-10 tahun sebelum tamat tempoh.

Pertimbangkan pendedahan: di Vietnam, hartanah mengambil masa lebih lama untuk dijual berbanding di Eropah (sehingga 6-12 bulan).

Kira cukai semasa jualan: cukai keuntungan modal ditetapkan pada 2% daripada harga transaksi.

Perbandingan dengan Austria: di Eropah, jualan hartanah lebih mudah diramal, manakala di Vietnam, turun naik permintaan lebih berkemungkinan.

8. Keselesaan peribadi dan gaya hidup

Bandar-bandar besar: aktiviti perniagaan, komuniti ekspatriat, permintaan sewa yang tinggi.

Resort: kos sara hidup yang rendah, iklim yang panas, pelaburan gaya hidup.

Pertimbangkan infrastruktur: perubatan, pendidikan, pengangkutan.

Perbandingan dengan Austria: Eropah menawarkan infrastruktur dan sistem perundangan yang lebih stabil, Vietnam menawarkan lebih banyak peluang untuk pertumbuhan dan halangan kemasukan yang lebih rendah.