Hartanah di Portugal untuk pelaburan dan kediaman peribadi

Menurut Indeks Pasaran Harta , Portugal menyaksikan pertumbuhan harga hartanah tertinggi di EU pada separuh pertama 2025, meningkat 15.2% tahun ke tahun, manakala purata EU hanya 5.1%. Purata harga perumahan di Portugal telah meningkat sebanyak 106% sepanjang dekad yang lalu. Perlindungan pasaran dan insentif cukai (seperti rejim NHR (Bukan Penduduk Lazim) telah menjadikan Portugal lebih menarik kepada penduduk dan pelabur asing.

Artikel ini membentangkan analisis sistematik daya tarikan pelaburan hartanah Portugal. Kami akan meneliti status pasaran semasa, dinamiknya, insentif ekonomi dan cukai, dan membandingkan Portugal dengan Austria sebagai pilihan pelaburan alternatif di Eropah.

Portugal kekal sebagai salah satu pasaran paling menarik di Eropah, dengan permintaan kukuh untuk perumahan yang disokong oleh program residensi dan minat daripada ekspatriat dan pelabur, manakala bekalan terhad di Lisbon, Porto dan kawasan pesisiran pantai meningkatkan potensi pertumbuhan harga dan hasil sewa yang stabil.

Saya Oksana Zhushman, seorang peguam dengan latihan dengan pengalaman luas dalam pelaburan dan pembinaan. Amalan saya merangkumi sokongan transaksi hartanah di Eropah, pembangunan strategi untuk pelanggan swasta dan korporat, dan pengurusan projek merentas pelbagai bidang kuasa. Saya menggabungkan kepakaran undang-undang dengan pengetahuan pasaran praktikal untuk membantu pelabur bukan sahaja mengekalkan modal tetapi juga memaksimumkan nilai dalam ekonomi yang berubah dengan pantas.

Austria ialah destinasi pelaburan yang stabil dan menarik, tetapi ia lebih sesuai untuk pelabur konservatif: di sini, pelaburan dalam pasaran hartanah adalah terutamanya cara untuk mengekalkan modal dengan pertumbuhan yang sederhana dan boleh diramal. Pelaburan adalah lebih kompleks, dan keperluannya lebih ketat, tetapi:

• Kestabilan pasaran dan kebolehramalan: harga naik dengan lancar, tanpa lonjakan mendadak;
• Keselamatan undang-undang transaksi dan ketelusan prosedur;
• Hartanah berkualiti tinggi – rumah moden dan boleh dipercayai, pangsapuri dan hartanah komersial;
• Keselamatan modal jangka panjang - Austria dianggap sebagai tempat selamat untuk pelabur;
• Kehadiran infrastruktur yang maju dan taraf hidup yang tinggi, yang mengekalkan permintaan untuk perumahan secara kekal.

Portugal pula menawarkan peluang yang lebih dinamik:

• Ambang rendah untuk memulakan pelaburan (dari €250,000);
• Peraturan fleksibel untuk mendapatkan permit kediaman dan program Golden Visa;
• Permintaan tinggi untuk perumahan disebabkan oleh pelancong dan warga asing, yang mengakibatkan hasil sewa sehingga 5–7% di kawasan popular;
• Potensi pertumbuhan harga disebabkan pembangunan infrastruktur dan populariti negara di kalangan ekspatriat.

Pilihan antara Austria dan Portugal bergantung pada matlamat anda: pulangan tinggi dan dinamik dengan unsur risiko atau kestabilan, kebolehpercayaan dan perlindungan modal jangka panjang.

Portugal telah mengukuhkan dirinya sebagai salah satu pasaran hartanah paling menarik di Eropah. Pelaburan hartanah dijangka berkembang sebanyak 8% pada 2025, mencecah €2.5 bilion.

Portugal menggabungkan kestabilan ekonomi maju dengan permintaan tinggi untuk perumahan berkat program pelancongan dan residensi. Lisbon, Porto, dan Algarve kekal sebagai peneraju dalam daya tarikan pelaburan.

Menurut laporan Trend Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 PwC, Lisbon berada di kedudukan ke-8 antara bandar paling menarik untuk pelaburan hartanah di Eropah.

Menurut Numbeo, Lisbon akan menduduki tempat ke-25 dalam kalangan bandar global dari segi indeks harga hartanah pada 2025, menunjukkan permintaan kukuh dan potensi untuk pertumbuhan harga. Pengalaman saya mengesahkan ini: pelanggan yang telah melabur dalam hartanah Lisbon dan Porto melaporkan pertumbuhan harga yang stabil dan keadaan sewa yang menarik, terutamanya di kawasan pelancongan.

Portugal telah membuktikan dirinya sebagai sebuah negara dengan sistem perundangan yang telus, seperti yang disahkan oleh penarafan daripada PwC dan Bank Dunia. Ini menjadikan proses pembelian hartanah jelas dan boleh diramal untuk pelabur asing.

Ramai pelabur, terutamanya dari Sepanyol, Perancis, dan beberapa negara Eropah Utara, sedang mencari peluang baharu di tengah-tengah pasaran yang terlalu panas di mana harga hartanah telah mencapai paras tertinggi bersejarah dan hasil sewa merosot. Portugal menarik mereka dengan gabungan pertumbuhan ekonomi yang teguh, sistem perundangan yang telus, dan permintaan tinggi untuk perumahan, terutamanya di Lisbon, Porto, dan kawasan pelancongan di Algarve dan Madeira.

Tambahan pula, negara ini menawarkan program pemastautin dan insentif cukai untuk pelabur asing, menjadikan proses pembelian hartanah lebih menguntungkan dan boleh diramal. Ini amat relevan bagi mereka yang ingin membeli apartmen di Portugal untuk kediaman peribadi dan sewa jangka panjang.

Pasaran hartanah Portugis menggabungkan sejarah pemulihan pasca krisis, pertumbuhan harga dinamik dan pelbagai pilihan pelaburan. Memahami faktor ini membantu membuat keputusan termaklum apabila membeli rumah dan melabur dalam hartanah Portugis.

Berikutan krisis kewangan 2008, pasaran hartanah Portugal mengalami penurunan mendadak dalam harga, terutamanya di Lisbon dan Porto. Walau bagaimanapun, pemulihan bermula pada 2012. Program seperti Golden Visa memainkan peranan penting dalam menarik pelaburan asing, terutamanya di Lisbon dan Porto. Menurut kajian oleh Institut Ekonomi Buruh IZA, sejak 2012, jumlah transaksi hartanah bernilai €500,000 telah meningkat sebanyak 60% berbanding tempoh sebelum pengenalan program.

Pasaran telah berkembang dengan mantap sejak 2015. Pada 2024, kadar pertumbuhan purata ialah 7-8%, dengan kawasan popular Lisbon dan Algarve menunjukkan pertumbuhan yang lebih tinggi. Jika anda ingin membeli sebuah apartmen di Portugal untuk tujuan penyewaan, anda patut memberi tumpuan kepada pasaran dinamik ini, di mana permintaan melebihi penawaran.

Bagaimanapun, pada Oktober 2023, kerajaan menangguhkan kemungkinan mendapatkan Visa Emas melalui pelaburan hartanah, yang menjejaskan dinamik harga di kawasan tengah.

Lisbon ialah ibu negara dan hab utama perniagaan dan pelancongan. Ia adalah rumah kepada kompleks pejabat dan kediaman, daerah bersejarah dan kawasan kejiranan berprestij seperti Alfama, Baixa dan Parque das Naçoes. Harga purata pangsapuri di pusat Lisbon berkisar antara €4,500 hingga €6,500 setiap meter persegi, dengan hasil sewa jangka pendek mencecah 5-7% setahun.

Porto ialah hab budaya dan ekonomi di utara negara ini, sebuah bandar dengan infrastruktur yang maju, lapangan terbang antarabangsa dan pelancongan yang menarik. Harga purata perumahan di Porto ialah €3,000–4,500 bagi setiap meter persegi, dengan hasil sewaan kira-kira 4–5%. Kedua-dua pangsapuri jualan semula di pusat bersejarah dan pembangunan baharu untuk sewaan jangka panjang adalah popular di sini.

Algarve adalah pantai dengan permintaan tinggi untuk hartanah pelancong dan mewah. Harga purata vila dan pangsapuri ialah €3,500–7,500/m², dengan hasil bermusim mencecah 6–8%. Pelanggan saya sering memilih Algarve untuk penyewaan jangka pendek dan pendapatan musim tinggi, terutamanya di Lagos dan Albufeira.

Madeira dan Azores ialah kawasan yang tenang untuk pelabur yang mencari hartanah premium, pemandangan laut dan gaya hidup yang tenang. Purata harga hartanah antara €2,500–5,000 bagi setiap meter persegi. Madeira amat popular untuk kediaman peribadi atau sewaan jangka panjang, manakala Azores ialah pasaran khusus untuk pelabur berpengalaman.

Popular di pasaran Portugis:

• Jualan semula hartanah sering menawarkan kemungkinan pengubahsuaian, yang boleh meningkatkan keuntungan.
• Bangunan baharu dan segmen mewah – untuk pelabur tertumpu pada pasaran premium.
• Hartanah pelancong - pangsapuri dan vila untuk Airbnb dan sewaan jangka panjang.

Petua : Membeli hartanah di Portugal di kawasan pelancongan memerlukan analisis teliti peraturan sewa jangka pendek untuk meminimumkan risiko dan memaksimumkan pulangan.

Pembeli asing utama ialah warga Perancis dan UK, serta pelabur dari AS, China, dan Brazil. Mereka sedang mencari hartanah di Portugal untuk kegunaan peribadi, tujuan penyewaan atau penyertaan dalam program residensi. Pengalaman saya dengan pelanggan menunjukkan bahawa orang Eropah sering memilih hartanah sedia ada di bandar besar, manakala pelabur dari Asia dan Amerika lebih suka bangunan baharu dan hartanah mewah.

Permintaan domestik memainkan peranan penting dalam pasaran hartanah Portugis. Penduduk tempatan secara aktif membeli rumah, terutamanya di Lisbon, Porto, dan Algarve, mengekalkan kestabilan pasaran dan menghalang harga daripada jatuh secara mendadak walaupun berhadapan dengan turun naik faktor luaran.

Peranan pasaran gadai janji amat perlu diberi perhatian: kadar faedah kekal rendah (3.3-4%), menjadikan pemilikan rumah mampu dimiliki oleh majoriti penduduk. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa kadar gadai janji tertakluk kepada perubahan bergantung pada keadaan ekonomi dan dasar Bank Pusat Eropah.

Bagi pelabur asing yang ingin membeli hartanah di Portugal, bank biasanya menawarkan pinjaman sehingga 80% daripada nilai hartanah. Pemberi pinjaman mempertimbangkan pendapatan peminjam, sejarah kredit dan kestabilan kewangan semasa menentukan syarat pinjaman.

Pilihan kaedah urus niaga secara langsung memberi kesan kepada cukai, pengurusan harta tanah dan strategi keluar. Portugal menawarkan syarat yang fleksibel, dengan format optimum untuk kategori pelabur yang berbeza.

Ini adalah cara paling mudah dan paling biasa untuk membeli hartanah di Portugal. Ia paling kerap dipilih oleh pelanggan yang merancang pemilikan jangka panjang atau penggunaan peribadi harta itu. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya dari Perancis mendaftarkan sebuah apartmen di Algarve atas namanya sendiri untuk mengurangkan kos pentadbiran. Kelemahannya ialah pilihan pengoptimuman cukai terhad apabila dijual semula.

Menubuhkan syarikat di Portugal atau bidang kuasa EU (gabungan Portugal dan Malta sering digunakan) sesuai untuk pelabur besar dan mereka yang merancang untuk menguruskan berbilang hartanah. Ini menawarkan kelebihan cukai dan memudahkan pemindahan aset. Saya sering mengesyorkan format ini kepada pelanggan yang membeli bukan sahaja satu apartmen, tetapi keseluruhan pakej hartanah.

Melabur melalui dana hartanah membolehkan anda menyertai pasaran tanpa perlu menguruskan sendiri harta tersebut. Portugal menggunakan format SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), insentif cukai yang setara dengan REIT. Kaedah ini dipilih oleh pelabur yang memberi tumpuan kepada dividen dan pertumbuhan jangka panjang.

Pemilikan pecahan dan struktur amanah popular untuk pelaburan keluarga. Ini mengurangkan risiko pertikaian antara waris dan memudahkan pengurusan. Saya mempunyai pelanggan dari Brazil yang memindahkan pemilikan vila di Algarve kepada amanah keluarga untuk melindungi aset dan warisan struktur.

Portugal mempunyai kelebihan tersendiri berbanding banyak negara lain kerana ia tidak mengenakan sekatan ke atas pembeli asing. Bukan pemastautin mempunyai hak yang sama seperti warganegara: mereka boleh membeli pangsapuri, rumah atau hartanah komersial di Portugal dalam sebarang saiz. Untuk melengkapkan transaksi, anda mesti mendapatkan nombor pengenalan cukai (NIF) dan membayar cukai harta tahunan (IMI), yang biasanya berjumlah 0.3–0.8% daripada nilai kadaster.

Proses pembelian hartanah di Portugal agak telus, tetapi ia memerlukan mengikut beberapa prosedur dan melibatkan pakar. Kesilapan pada peringkat ini boleh memakan kos yang tinggi, jadi penting untuk memahami langkah dan risiko yang terlibat.

1. Mendapatkan NIF (1 hari) – nombor cukai (Número de Identificação Fiscal) adalah wajib untuk sebarang transaksi, termasuk pembelian hartanah di Portugal.
2. Membuka akaun bank (1-3 hari) di bank Portugis untuk menyelesaikan transaksi.
3. Libatkan peguam – dia akan memeriksa harta itu (5–10 hari), menyediakan kontrak dan melindungi kepentingan anda.
4. Menandatangani kontrak awal (CPCV) (1–2 hari) dan pembayaran deposit (biasanya 10%).
5. Kesimpulan transaksi terakhir di notari dan pembayaran jumlah yang tinggal (30-60 hari).
6. Pendaftaran di Conservatória do Registo Predial (Pendaftaran Harta) untuk merasmikan pemilikan (2–5 hari).

Tempoh purata: 1.5–2 bulan (untuk gadai janji sehingga 3 bulan). Jika anda berada di Portugal secara peribadi, anda memerlukan penterjemah, kerana semua dokumentasi adalah dalam bahasa Portugis.

Seorang peguam menyemak status undang-undang harta (hutang, gadai janji, dan permit untuk digunakan), menyediakan kontrak, dan mengawasi semua peringkat transaksi. Ejen membantu memilih hartanah dan memudahkan rundingan, tetapi tidak menggantikan peguam.

Salah seorang pelanggan saya cuba menjimatkan wang untuk mendapatkan peguam tetapi menghadapi masalah dengan gadai janji sedia ada pada harta itu. Kami membawa masuk peguam pada peringkat lewat, tetapi ia menangguhkan perjanjian itu selama dua bulan.

Pendapat saya: Sentiasa gunakan peguam bebas, bukan peguam yang disyorkan oleh penjual atau ejen.

• Pasport atau dokumen pengenalan diri lain yang sah.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – nombor cukai Portugis.
• Visa atau permit kediaman – walaupun warga asing boleh membeli hartanah tanpa permit kediaman, visa masuk atau status pemastautin mungkin diperlukan untuk penginapan jangka panjang dan untuk menyelesaikan isu yang berkaitan dengan pembelian.
• Akaun bank Portugis untuk penyelesaian transaksi.
• Pengesahan sumber dana (dalam rangka peraturan AML – memerangi pengubahan wang haram).
• Perjanjian jual beli (ditandatangani oleh kedua-dua pihak).
• Dokumen yang diperlukan untuk gadai janji (jika membeli dengan pinjaman): sijil pendapatan, penyata cukai, bukti pekerjaan atau perniagaan, sejarah kredit (kadang-kadang diminta).

Untuk mendapatkan gadai janji di Portugal, pemastautin dan bukan pemastautin mesti mempunyai sejarah kredit yang baik, pendapatan yang mencukupi dan bayaran pendahuluan sebanyak 30 hingga 50% daripada nilai hartanah.

Dari segi undang-undang, proses pembelian hartanah di Madeira dan Azores adalah sama dengan transaksi di tanah besar Portugal: NIF, kontrak awal (CPCV), tandatangan di hadapan notari dan pendaftaran dengan Conservatorium diperlukan. Tiada sekatan untuk pelabur asing, dan semua hak dipelihara sepenuhnya.

Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kaveat. Pertama, disebabkan keterpencilan geografi, mendapatkan dokumen dan kelulusan mungkin mengambil masa yang lebih lama (terutamanya di Azores). Kedua, apabila membeli hartanah pelancong atau pangsapuri sewa di Madeira dan Azores, anda harus menyemak lesen Alojamento Local (AL) dan memastikan hartanah itu mematuhi peraturan tempatan. Lesen ini dikawal selia oleh majlis perbandaran, dan beberapa kawasan mempunyai sekatan ke atas yang baharu.

Di Portugal, pembelian hartanah dari jauh adalah amalan biasa, terutamanya dalam kalangan pelabur asing. Urus niaga itu diformalkan melalui surat kuasa wakil (Procuração), yang disahkan oleh notari di negara kediaman pembeli dan disahkan dengan apostille. Dengan surat kuasa ini, peguam atau wakil yang diberi kuasa boleh menandatangani semua dokumen, termasuk CPCV dan surat ikatan akhir.

Tiada sekatan tambahan untuk bukan pemastautin, tetapi adalah penting bahawa surat kuasa digubal dengan betul mengikut templat Portugis dan diterjemahkan ke dalam bahasa Portugis. Dalam praktiknya, saya mengesyorkan agar anda menyemak bahawa surat kuasa wakil meliputi semua kuasa yang diperlukan: membuka akaun bank, mendapatkan NIF, menandatangani kontrak dan mendaftarkan harta tersebut. Ini akan mengelakkan kelewatan pada peringkat akhir.

Apabila merancang pembelian hartanah di Portugal, adalah penting untuk mempertimbangkan semua kewajipan cukai dan kos yang berkaitan terlebih dahulu. Ini memberi kesan kepada nilai sebenar hartanah dan strategi pelaburan.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) dibayar apabila membeli rumah. Kadarnya adalah progresif, antara 1% hingga 7.5%, bergantung pada nilai hartanah dan sama ada ia akan digunakan sebagai kediaman utama. Sebagai contoh, untuk apartmen berharga €300,000, cukai akan menjadi lebih kurang €8,000–9,000.

Petua: Jika anda membeli berbilang hartanah, adalah lebih menguntungkan untuk mendaftarkan urus niaga atas nama pihak yang berbeza untuk mengurangkan kadar.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) ialah 0.8% tetap daripada harga transaksi dan dibayar pada hari kontrak ditandatangani di pejabat notari. Ini adalah cukai tetap ke atas harga pembelian hartanah. Jika harta itu dibiayai dengan gadai janji, duti setem tambahan 0.6% ditambah kepada jumlah pinjaman.

Selepas urus niaga selesai, pemilik hartanah di Portugal dikehendaki membayar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—setara dengan cukai harta. Kadarnya ialah 0.3–0.45% daripada nilai kadaster hartanah.

Nilai kadaster (CV) dikira oleh Pejabat Cukai (AT) berdasarkan ciri hartanah: lokasi, kawasan, jenis penggunaan dan parameter lain. Sebagai contoh, untuk sebuah apartmen di Lisbon dengan CV sebanyak €200,000, cukai tahunan adalah lebih kurang €600–900.

Apabila membeli apartmen di bangunan baharu, VAT sudah termasuk dalam harga dan berjumlah 23% (untuk hartanah komersial). Bagi hartanah kediaman, cukai termasuk dalam harga; tiada bayaran tambahan diperlukan.

Status NHR (Bukan Pemastautin Lazim) membolehkan pengurangan cukai yang ketara ke atas pendapatan, termasuk sewa dan pendapatan dari luar negara, sehingga 10 tahun. Rejim ini menjadikan hartanah Portugis amat menarik kepada pelabur yang merancang untuk tinggal atau mendapatkan permit kediaman. Adalah lebih baik untuk memohon status NHR dalam tahun pertama kediaman untuk mengelakkan kehilangan kelayakan untuk faedah.

Austria menang untuk kestabilan pasaran dan kecairan hartanah yang tinggi. Di sini, harga meningkat secara dijangka, permintaan untuk hartanah kekal stabil, dan proses penjualan dan pemindahan pemilikan adalah pantas dan mudah. Portugal , sebaliknya, menarik pelabur dengan hasil yang lebih tinggi dan insentif cukai, tetapi pasaran lebih dinamik dan bermusim, dan kecairan berbeza mengikut wilayah dan jenis hartanah.

Visa Emas Portugis telah lama menjadi salah satu instrumen yang paling menarik bagi pelabur asing. Sejak 2024, program ini telah menukar syaratnya: pembelian hartanah tidak lagi dianggap sebagai laluan terus ke kediaman. Ini membuka peluang baharu melalui pelaburan dalam dana, perniagaan atau projek kebudayaan, tetapi memerlukan pertimbangan yang teliti untuk mengelakkan pembaziran masa dan wang.

Dana pelaburan (Unit Dana) – sumbangan minimum €500,000 kepada dana pelaburan Portugis. Saya mengesyorkan pilihan ini kepada pelanggan yang ingin memperoleh pendapatan pasif tanpa menguruskan hartanah.

Memulakan atau melabur dalam syarikat – sama ada mencipta sekurang-kurangnya 10 pekerjaan baharu atau melabur €500,000 dalam perniagaan sedia ada. Salah seorang pelanggan saya memilih jalan ini, membuka perniagaan di Lisbon yang memberi tumpuan kepada perkhidmatan IT.

Derma kepada kebudayaan – sekurang-kurangnya €250,000 kepada warisan negara atau projek penyelidikan. Peluang yang sangat baik untuk menyokong budaya dan pada masa yang sama mendapatkan permit kediaman.

Untuk mengekalkan status pemastautin, anda mesti menghabiskan purata 7 hari setahun di Portugal.

Jika matlamatnya adalah untuk hidup tanpa pelaburan besar, pilihan alternatif adalah sesuai:

• D7 Visa – berdasarkan pendapatan stabil dari luar negara.
• Visa Nomad Digital – untuk kerja jauh.

Mendapatkan kediaman di Portugal membuka pelbagai peluang untuk pelabur dan keluarganya:

• Hak kediaman di Portugal bermaksud kemasukan percuma dan kediaman di negara itu untuk semua ahli keluarga.
• Akses ke kawasan Schengen – peluang untuk melancong ke 27 negara Eropah tanpa visa.
• Insentif cukai dan pengoptimuman - apabila digabungkan dengan rejim NHR, adalah mungkin untuk mengurangkan cukai pendapatan yang diterima di luar negara dengan ketara.
• Persekitaran undang-undang yang stabil – Portugal adalah ahli EU, mempunyai perundangan yang telus, dan hak pelabur dilindungi.
• Pendidikan dan penjagaan kesihatan – akses kepada sekolah awam dan universiti, penjagaan kesihatan berkualiti untuk penduduk.
• Fleksibiliti untuk usahawan dan nomad digital – anda boleh menjalankan perniagaan, melabur dan pada masa yang sama menikmati faedah program residensi Eropah.

Kesilapan biasa yang dilakukan pelabur semasa memohon Visa Emas:

• Percubaan untuk mendapatkan permit kediaman melalui pembelian hartanah selepas 2024.
• Tempoh minimum tinggal di Portugal tidak mencukupi (7 hari setahun).
• Kesilapan dalam surat kuasa wakil dan terjemahan dokumen.
• Perbelanjaan yang tidak dikira untuk yuran, perkhidmatan guaman dan cukai.
• Pengesahan yang salah tentang kesahihan sumber pendapatan.

Pada masa ini, selepas memegang Visa Emas Portugis selama lima tahun, pelabur dan keluarga mereka boleh memohon kewarganegaraan Portugis dan pasport EU. Ini memerlukan:

• Bermastautin di Portugal sekurang-kurangnya 7 hari setahun;
• Memiliki permit kediaman yang sah dan mematuhi semua syarat program;
• Sahkan pengetahuan bahasa Portugis anda pada tahap A2;
• Tidak mempunyai rekod jenayah yang serius;
• Sahkan kesahihan sumber pendapatan.

Mendapat kewarganegaraan memberikan akses penuh ke Kawasan Schengen, hak untuk bekerja dan belajar di mana-mana negara EU, dan keupayaan untuk menyampaikan kewarganegaraan kepada kanak-kanak. Bagi pelabur, ini adalah alat strategik: melabur di Portugal pada masa yang sama menyediakan pasport Eropah yang sah dan kelebihan cukai melalui rejim NHR.

Program Golden Visa telah mengalami perubahan penting:

• Pengecualian hartanah sebagai laluan terus ke permit kediaman (mulai 2024).
• Fokus pada pelaburan dalam yayasan, perniagaan dan budaya: jumlah minimum ialah €500,000 untuk yayasan dan syarikat, €250,000 untuk derma kebudayaan.

Mengetatkan syarat untuk kewarganegaraan (draf undang-undang 23 Jun 2025):

• Mereka bercadang untuk meningkatkan tempoh tinggal minimum bagi kebanyakan pemohon kepada 10 tahun (7 tahun untuk negara CPLP);
• Pengetahuan mandatori bahasa Portugis (tahap A2);
• Ujian Budaya dan Hak;
• Mengetatkan pemeriksaan rekod jenayah;
• Menutup laluan melalui asal-usul Yahudi Sephardic.
• Peningkatan ketelusan yuran dan tanggungjawab – semua yuran, termasuk yuran undang-undang, telah dikemas kini dan kini ditetapkan untuk jenis pelaburan yang berbeza.

Austria menawarkan laluan lain untuk kewarganegaraan melalui program D-visa atau Sara Diri, tetapi prosesnya lebih ketat dan panjang:

• Bukti pendapatan tinggi yang stabil atau pelaburan besar diperlukan;
• Tempoh minimum bermastautin sebelum memohon kewarganegaraan ialah 10 tahun;
• Terdapat kurang fleksibiliti: pelaburan dalam hartanah tidak secara langsung memberikan kewarganegaraan;
• Proses naturalisasi lebih rumit dan birokrasi.

Austria cemerlang dari segi kestabilan, kebolehramalan dan perlindungan jangka panjang hak pelabur. Ia mempunyai risiko yang lebih sedikit, peraturan yang lebih ketat dan lebih telus, dan kecairan hartanah yang lebih tinggi serta pemerolehan kewarganegaraan yang lebih cepat daripada Portugal.

Pasaran sewa di Portugal berkembang pesat, tetapi ia memerlukan pertimbangan yang teliti. Memahami perbezaan antara sewaan jangka pendek dan jangka panjang membantu pelabur memilih strategi yang mengimbangi pulangan dan risiko secara optimum.

Sewaan jangka pendek kekal popular di kawasan pelancongan seperti Lisbon, Porto, Algarve dan Madeira. Pulangan biasanya 5–7% setahun, tetapi terdapat sekatan pada lesen AL (Alojamento Local).

Peraturan baharu: Bandar memperkenalkan kuota bilangan lesen untuk mengawal selia pasaran dan mengurangkan tekanan ke atas perumahan penduduk tempatan. Contoh pelanggan: pemilik apartmen di Algarve menyewakannya di Airbnb, tetapi memperoleh lesen terlebih dahulu—membantu mengelakkan denda dan terus menjana pendapatan.

Kontrak jangka panjang menarik pelabur dengan kestabilan mereka: pulangan 3–5% setahun dan turun naik bermusim yang lebih sedikit. Pilihan ini menarik minat pelanggan yang menghargai aliran pendapatan yang boleh diramal dan risiko yang minimum.

Bagi pelabur portfolio, adalah wajar untuk menggabungkan beberapa hartanah—sesetengahnya untuk sewaan jangka pendek, sesetengah untuk sewaan jangka panjang—untuk mengimbangi keuntungan dan kestabilan.

Syarikat pengurusan membantu mengoptimumkan pendapatan dan menyelesaikan isu cukai.
Fungsi utama syarikat pengurusan ialah:

• Pengurusan sewa jangka pendek dan pelesenan AL.
• Pemilihan dan kawalan penyewa untuk pajakan jangka panjang.
• Kutipan sewa dan laporan kewangan.
• Organisasi pembersihan, pembaikan dan penyelenggaraan perumahan.
• Menyelesaikan isu undang-undang dan interaksi dengan pihak berkuasa cukai.
• Perundingan mengenai pengoptimuman pendapatan dan pengurangan risiko.

Apabila menyewa hartanah, pemastautin membayar cukai pendapatan pada skala progresif antara 14% hingga 48%, bergantung pada pendapatan tahunan. Bukan pemastautin tertakluk kepada kadar rata 25%. Walau bagaimanapun, hanya pendapatan yang diperoleh di Portugal dikenakan cukai.

Hasil dalam pasaran Portugis lebih tinggi, tetapi peraturan penyewaan lebih ketat dan tertakluk kepada perubahan. Di Austria, hasil lebih rendah (2–3%), tetapi pasaran stabil, peraturan boleh diramal, dan risiko denda adalah minimum. Berdasarkan latar belakang ini, harga hartanah di bandar-bandar utama Jerman sering dianggap terlalu tinggi untuk strategi konservatif.

Pilihan wilayah untuk membeli hartanah secara langsung memberi kesan kepada keuntungan, kecairan dan risiko. Mari kita periksa kawasan utama dari segi permintaan, infrastruktur dan potensi pelaburan.

Lisbon: Segmen Teratas dan Permintaan Tinggi

Lisbon kekal sebagai hab aktiviti ekonomi dan pelancongan. Permintaan yang kukuh untuk sewaan jangka pendek dan jangka panjang meningkatkan harga.

• Harga purata: €4,500–€5,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-4%

Porto: Pasaran yang boleh diakses dan menjanjikan

Porto menarik pelancong dan pelajar, dan permintaan untuk penyewaan jangka panjang adalah stabil. Harga lebih rendah daripada di Lisbon, tetapi permintaan terus meningkat.

• Harga purata: €3,500–€4,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5-6%, jangka panjang 3-4%

Algarve: sewaan mewah dan bermusim

Wilayah ini popular dengan pelancong, terutamanya semasa musim panas. Sewaan bermusim menawarkan pulangan yang tinggi, tetapi permintaan berubah-ubah.

• Harga purata: €3,000–€4,000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-5%

Madeira: Iklim dan Faedah Cukai

Rantau ini menarik kepada pelabur tua dan nomad digital. Insentif cukai dan aliran pelancong yang stabil menjadikan pasaran menjanjikan.

• Harga purata: €2,500–€3,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5%, jangka panjang 3%

The Azores: Niche untuk Pelabur Jangka Panjang

Pasaran kurang tepu dan sesuai untuk pelaburan jangka panjang dengan ufuk 5-10 tahun. Pulangan lebih rendah, tetapi harga rendah.

• Harga purata: €2,000–€3,000/m²
• Hasil sewaan: jangka pendek 4-5%, jangka panjang 2-3%

Memilih antara jualan semula dan hartanah binaan baharu di Portugal bergantung pada matlamat pelaburan, belanjawan dan pilihan anda. Kedua-dua segmen mempunyai kelebihan dan batasan mereka.

Pada 2024, 156,325 hartanah kediaman telah dijual di Portugal, meningkat 14.5% berbanding tahun sebelumnya. Daripada jumlah ini, 124,445 (79.6%) adalah hartanah sedia ada, dan 31,880 (20.4%) adalah hartanah baharu.

Kelebihan : Pasaran sekunder menyumbang kira-kira 80% daripada semua urus niaga, dengan kebanyakan hartanah terletak di pusat bersejarah Lisbon, Porto dan bandar utama lain. Hartanah ini menarik untuk sewaan pelancong dan kediaman jangka panjang.

Sekatan : Pemulihan hartanah tersebut memerlukan pematuhan kepada peraturan seni bina dan mendapatkan permit pembinaan semula. Sesetengah bangunan memerlukan pengubahsuaian yang meluas, yang meningkatkan harga pembelian.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di pusat bersejarah Lisbon dengan harga €380,000. Walaupun kos pengubahsuaian tambahan, harta itu menjana pendapatan yang stabil daripada penyewaan jangka pendek.

Ciri-ciri : Pembinaan baharu menyumbang kira-kira 20% daripada urus niaga. Pangsapuri dan vila baharu menawarkan susun atur moden, kecekapan tenaga dan jaminan pembangun.

Kelebihan untuk pelabur : Bangunan baharu lebih mudah untuk disewakan untuk jangka masa panjang atau dijual dengan peningkatan nilai.

Di Algarve, seorang pelanggan melabur €600,000 dalam apartmen baharu di tepi laut, dan selepas dua tahun hartanah itu telah meningkat harganya sebanyak 15%.

Kelebihan : Penyewaan jangka pendek melalui platform Airbnb atau Booking memberikan pendapatan sehingga 6-7% setahun, terutamanya di Lisbon dan Porto.

Ciri-ciri : Lesen AL diperlukan untuk menyewakan pangsapuri secara sah kepada pelancong. Di sesetengah kawasan, kuota adalah terhad.

Perkembangan baharu di Portugal menawarkan harga yang lebih berpatutan dan hasil sewa yang berpotensi lebih tinggi, terutamanya di kawasan pelancongan popular dan Lisbon. Walau bagaimanapun, Austria mempunyai kelebihan dari segi kestabilan harga, kualiti pembinaan dan kecekapan tenaga—hartanah lebih mudah untuk dijual dan mengekalkan kecairan walaupun dalam tahun-tahun yang tidak menentu.

Melabur dalam hartanah Portugis tidak terhad kepada pembelian standard apartmen sewa. Terdapat beberapa pendekatan alternatif yang boleh mengoptimumkan pulangan, mengurangkan risiko dan mengembangkan portfolio pelaburan anda.

Membeli pangsapuri atau bangunan lama, kemudian mengubah suai dan menyewa atau menjualnya semula kekal sebagai strategi popular. Pasaran sedia ada menawarkan hartanah di bawah harga purata, dan selepas pengubahsuaian, harga dan keuntungan mereka meningkat dengan ketara.

Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di pusat Lisbon dengan harga €320,000, melabur €50,000 dalam pengubahsuaian dan setahun kemudian dapat menyewakannya di Airbnb dengan pulangan tahunan sekitar 6%. Adalah penting untuk mempertimbangkan sekatan seni bina dan keperluan untuk permit pengubahsuaian.

Melabur dalam hotel mini, hotel pangsapuri dan rumah tamu membolehkan anda menjana pendapatan yang stabil disebabkan permintaan tinggi untuk penginapan pelancong di Lisbon, Algarve dan pulau-pulau.

Seorang pelanggan melabur dalam hotel pangsapuri di Algarve dengan harga €700,000, dengan purata kadar penghunian kira-kira 70%, menghasilkan hasil kira-kira 7% setahun. Adalah disyorkan untuk menggunakan syarikat pengurusan untuk mengoptimumkan pendapatan dan mematuhi undang-undang sewa jangka pendek.

Melabur dalam Portugis REITs (SIGI) atau dana pelaburan hartanah membolehkan anda menjana pendapatan daripada pasaran tanpa menguruskan harta secara langsung dan mengurangkan risiko undang-undang.

Sebagai contoh, pelanggan melabur €500,000 dalam dana hartanah Portugis dan menerima pendapatan pasif daripada dividen sambil mengekalkan pemastautin. Sebelum melabur, adalah penting untuk menyemak reputasi dana dan struktur yuran.

Membeli tanah untuk pembangunan hartanah kediaman atau pelancongan kekal sebagai strategi yang menjanjikan, kerana potensi pertumbuhan nilai tanah adalah lebih tinggi daripada hartanah yang telah siap.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebidang tanah di Madeira dengan harga €300,000, dan nilainya kini dianggarkan pada €420,000 selepas projek infrastruktur siap. Apabila memilih plot, adalah penting untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur, sekatan alam sekitar dan sekatan pembinaan di pulau itu.

Portugal menawarkan potensi tinggi untuk turun naik harga dan peluang untuk memperoleh hasil yang tinggi, tetapi risiko peraturan dan bermusim kekal ketara. Austria, sebaliknya, menawarkan kestabilan pasaran, kecairan yang boleh diramal dan pulangan, walaupun halangan kemasukan adalah lebih tinggi.

Bagi pelabur yang mempunyai strategi yang fleksibel dan kesediaan untuk mengurus aset, Portugal menawarkan lebih banyak peluang, manakala bagi pelabur konservatif, Austria kekal sebagai pilihan terbaik.

Melabur dalam hartanah Portugis menawarkan pulangan yang tinggi dan peluang yang menarik. Sama ada anda mempertimbangkan rumah atau pangsapuri di Portugal, memahami risiko akan membantu anda mengelakkan masalah yang tidak dijangka.

Proses pembelian dan pendaftaran hartanah di Portugal boleh mengambil masa lebih lama daripada jangkaan pelabur. Mendapatkan nombor pengenalan cukai (NIF), usaha wajar undang-undang dan mendaftar dengan Conservatorium kadangkala disertai dengan kelewatan.

Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya menunggu hampir dua bulan untuk memuktamadkan perjanjian apartmen Lisbon disebabkan oleh audit Encargos dan beban gadai janji. Sentiasa bekerjasama dengan peguam dan ejen berpengalaman untuk meminimumkan risiko birokrasi.

Sewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dan Booking memerlukan lesen AL (Alojamento Local) dan bandar popular seperti Lisbon dan Porto mempunyai kuota untuk mengeluarkan permit baharu. Pelanggan sering menghadapi sekatan untuk memperbaharui lesen atau denda mereka kerana melanggar peraturan.

Di kawasan yang mempunyai permintaan pelancong yang tinggi, seperti Algarve, Madeira, dan Azores, pendapatan sewa sangat berbeza bergantung pada musim. Sebagai contoh, pada musim panas, hasil boleh mencapai 7-8%, manakala pada musim sejuk mereka turun kepada 2-3%. Untuk mengurangkan risiko, pelanggan menggabungkan penyewaan jangka pendek dan jangka panjang atau menumpukan pada hartanah di Lisbon dan Porto, di mana permintaan adalah lebih stabil. Adalah penting untuk menilai harga hartanah di Portugal dan potensi hasil berdasarkan turun naik bermusim.

Pasaran yang dibina baru di Portugal adalah terhad, terutamanya di kawasan pelancongan yang popular. Ini memberi kesan kepada pemilihan hartanah dan mungkin memperlahankan pertumbuhan portfolio untuk pelabur yang menyasarkan pangsapuri dan rumah baharu di Portugal dengan lesen AL.

Di bandar-bandar kecil dan di pulau-pulau, hartanah mengambil masa lebih lama untuk dijual berbanding di Lisbon, Porto, atau Algarve. Sebagai contoh, sebuah apartmen di Azores boleh kekal di pasaran sehingga setahun. Pertimbangkan kecairan apabila memilih hartanah dan cuba beli di kawasan yang mempunyai permintaan berterusan atau trafik pelancong.

Portugal menawarkan pulangan yang lebih tinggi dan dinamik pasaran, tetapi penuh dengan risiko peraturan dan bermusim. Austria menawarkan kestabilan, kebolehramalan dan kecairan, menjadikannya lebih sesuai untuk pelabur konservatif. Akhirnya, pilihan bergantung pada strategi anda: pulangan tinggi dengan pengurusan risiko di Portugal atau pertumbuhan yang stabil dan perlindungan modal di Austria.

Apabila melabur dalam hartanah di Portugal, Ukraine dan pembeli asing lain harus mempertimbangkan bukan sahaja keuntungan tetapi juga tahap keselesaan, infrastruktur, dan perkhidmatan. Memahami keadaan hidup membantu mereka menilai bagaimana kehidupan seharian selepas membeli rumah atau apartmen di Portugal.

Portugal terkenal dengan iklim Mediterranean yang sederhana, menjadikan kehidupan selesa sepanjang tahun. Purata suhu musim sejuk di Lisbon ialah 12°C (53°F), suhu musim panas ialah 28°C (82°F), dan di pantai selatan Algarve, musim panas panas dan kering.

penjagaan kesihatan . Penduduk mempunyai akses kepada sistem penjagaan kesihatan awam (SNS), di mana perkhidmatan asas adalah percuma atau dikenakan bayaran nominal. Bukan pemastautin dan pelabur asing boleh mengambil insurans swasta, yang meliputi kemasukan ke hospital, penjagaan pesakit luar dan rawatan kecemasan. Kos insurans bermula pada €50–€100 sebulan setiap orang, dan €150–€250 untuk keluarga.

Pendidikan juga pelbagai: sekolah negeri adalah percuma untuk penduduk, manakala sekolah swasta dan antarabangsa menawarkan program dalam bahasa Inggeris dan bahasa lain. Harga untuk sekolah antarabangsa berkisar antara €5,000 hingga €15,000 setahun, bergantung pada tahap dan lokasi.

Purata kos sara hidup di Portugal adalah lebih rendah daripada di Austria. Barangan runcit dan perkhidmatan di Lisbon berharga kira-kira €700–1,000 sebulan setiap orang, sewa untuk apartmen satu atau dua bilik tidur di pusat bandar berharga €1,000–1,500, dan utiliti adalah sekitar €150–200. Di pulau-pulau dan di bandar-bandar kecil, harga boleh 10–20% lebih rendah.

Sistem perbankan Portugis adalah telus, dengan banyak bank antarabangsa dan perkhidmatan perbankan dalam talian. Bukan pemastautin boleh membuka akaun bank dan mendapatkan gadai janji. Infrastruktur pengangkutan dibangunkan dengan baik: metro, trem, kereta api berkelajuan tinggi dan lapangan terbang antarabangsa memastikan perjalanan yang selesa. Pelanggan yang membeli hartanah di Portugal sering menyedari kemudahan penyepaduan ke dalam kehidupan tempatan berkat sistem ini.

Dari segi perkhidmatan dan infrastruktur, Austria menang: pendaftaran pantas, penjagaan kesihatan berkualiti tinggi dan pengangkutan. Portugal, sebaliknya, menawarkan gaya hidup yang unik: iklim yang hangat, laut, kehidupan sosial yang aktif dan kos pemilikan yang rendah. Bagi pelabur, pilihan bergantung pada keutamaan mereka: Austria mengutamakan kestabilan dan perkhidmatan, manakala Portugal mengutamakan keselesaan, iklim dan gaya hidup.

Jika anda menganggap hartanah di Portugal sebagai satu bentuk perlindungan modal dan "syurga Eropah ", negara itu menawarkan pasaran yang stabil dan ketelusan undang-undang. Sebagai contoh, ramai pelanggan Ukraine saya membeli hartanah di Portugal untuk mengekalkan aset mereka dalam mata wang Eropah dan menikmati kebebasan untuk hidup dengan aman di negara yang selamat.

Portugal sedang giat menarik pekerja bebas dan nomad digital . Bandar seperti Lisbon dan Porto menawarkan ruang kerja bersama, internet yang stabil dan keadaan selesa untuk kerja jauh. Membeli apartmen di Portugal atau hartanah di tepi pantai membolehkan anda menggabungkan masa lapang dan bekerja, dan kemudahan mendapatkan visa D7 atau status pemastautin menjadikan negara ini lebih menarik.

Pesara memilih Portugal kerana iklimnya yang hangat, kos sara hidup yang rendah dan insentif cukai khas, termasuk rejim NHR. Dengan membeli rumah atau pangsapuri di Portugal, pelabur kanan berpeluang untuk hidup dengan selesa dan mampu milik sambil kekal dalam Kawasan Schengen.

Austria secara amnya menang dari segi kestabilan, tahap perkhidmatan dan infrastruktur. Walau bagaimanapun, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: kebebasan, keselesaan, iklim yang hangat dan kos sara hidup yang lebih rendah. Jika anda mengutamakan kestabilan yang tenang dan peraturan yang ketat, pilih Austria.

Keluar daripada pelaburan hartanah di Portugal memerlukan perancangan dan pemahaman semua nuansa cukai dan undang-undang. Pelabur harus mempertimbangkan terlebih dahulu masa penjualan, kaedah pemindahan harta, dan kesan program Golden Visa, jika digunakan semasa pembelian.

Menjual rumah di Portugal, apartmen di Portugal, atau mana-mana harta benda lain memerlukan pertimbangan cukai dan dokumentasi yang teliti. Purata tempoh jualan di kawasan popular seperti Lisbon atau Porto ialah 3 hingga 6 bulan, manakala di kawasan yang kurang cair, ia boleh mengambil masa sehingga setahun.

Jualan adalah tertakluk kepada cukai keuntungan modal, yang berbeza-beza bergantung pada kediaman penjual dan jenis hartanah. Contohnya, salah seorang pelanggan saya menjual hartanah di Lisbon, Portugal, dalam masa tujuh bulan, dengan bijak mengoptimumkan cukai melalui status NHRnya. Akibatnya, dia hanya membayar kira-kira 14% cukai keuntungan modal dan bukannya 28% standard.

Jika hartanah telah dibeli untuk program Golden Visa, adalah penting untuk mempertimbangkan peraturan program semasa menjual. Hartanah yang dibeli sebelum ini membenarkan anda mengekalkan kediaman, tetapi apabila keluar, anda perlu memformalkan transaksi dengan betul untuk mengekalkan status anda. Pengalaman saya menunjukkan bahawa bekerja dengan peguam dan ejen boleh membantu mengelakkan denda dan komplikasi dengan memperbaharui kediaman anda.

Memindahkan rumah atau apartmen di Portugal kepada saudara-mara boleh dilakukan melalui hadiah atau wasiat. Ini amat relevan untuk pelabur keluarga yang ingin menyimpan aset dalam keluarga dan mengoptimumkan cukai. Salah seorang pelanggan saya memindahkan harta kepada anak-anaknya melalui surat kuasa dan mendaftarkan pemilikan dengan betul, meminimumkan cukai. Dia membayar lebih kurang 0.8% duti setem (SD) ke atas nilai hartanah.

Austria menang dari segi kecairan dan kestabilan pasaran. Jualan hartanah di sana lazimnya lebih pantas dan proses undang-undang serta cukai lebih mudah diramal. Di Portugal, hasil lebih tinggi, tetapi urus niaga boleh mengambil masa yang lebih lama, terutamanya di kawasan yang lebih kecil atau di pulau.

Selama bertahun-tahun, saya telah terlibat dalam berpuluh-puluh transaksi yang melibatkan rumah, pangsapuri dan hartanah komersial di Portugal. Pengalaman menunjukkan bahawa perancangan yang betul dan pengesahan dokumen boleh mempercepatkan proses pembelian dan meminimumkan risiko apabila menjual hartanah di Portugal.

Apabila melabur dalam hartanah di Portugal, adalah penting untuk menjalankan usaha wajar yang menyeluruh: semak pematuhan undang-undang, ketiadaan bebanan, pematuhan dengan lesen (AL, jika harta itu bertujuan untuk penyewaan jangka pendek), keadaan teknikal dan kecekapan tenaga. Apabila memeriksa hartanah di Portugal, adalah penting untuk menghubungi peguam dan broker barang yang berpengalaman untuk mengelakkan kesilapan yang boleh menelan belanja berpuluh-puluh ribu euro. Saya mengesyorkan agar pelanggan sentiasa menyemak Encargos, Hipotecas, dan Lesen Penggunaan sebelum menandatangani kontrak.

Pendekatan saya melibatkan pelaburan sebahagian daripada modal saya di negara yang stabil dengan kecairan tinggi, seperti Austria, dan sebahagian dalam pasaran dinamik dengan potensi pertumbuhan tinggi, seperti Portugal. Hartanah Portugis menawarkan pulangan dan faedah yang tinggi (NHR, Golden Visa), tetapi pasaran memerlukan pengurusan yang aktif. Baki ini membolehkan meminimumkan risiko dan meningkatkan pulangan portfolio.

Memilih antara hartanah di Portugal dan Austria bergantung pada matlamat anda. Jika anda sedang mencari gaya hidup yang dinamik, perumahan yang lebih mampu milik dan iklim yang sederhana, Portugal ialah pilihan yang bagus. Anda boleh membeli rumah di tepi lautan atau memilih apartmen di Portugal untuk disewakan kepada pelancong. Pasaran ini akan terus berkembang, terutamanya di Lisbon, Porto, dan Algarve, terima kasih kepada penghijrahan pekerja bebas dan pesara.

Austria, sebaliknya, adalah mengenai kestabilan dan kebolehramalan. Jika matlamatnya ialah pemeliharaan modal jangka panjang dan perkhidmatan berkualiti tinggi, pasaran Vienna adalah ideal, dan membeli apartmen di Vienna secara logiknya sesuai dengan strategi konservatif sedemikian.

Sebelum membeli, sentiasa semak dokumen harta tanah, minta cabutan pendaftaran tanah, dan pastikan tiada bebanan. Jika anda merancang untuk membeli hartanah di Portugal untuk tujuan penyewaan, pertimbangkan peraturan untuk lesen pelancong dan implikasi cukai. Apabila berurus niaga melalui rejim Visa Emas atau NHR, adalah penting untuk menstrukturkan struktur pemilikan dengan betul untuk meminimumkan cukai semasa jualan.

Mengikut pengalaman saya, pasaran hartanah Portugis akan berkembang disebabkan oleh penghijrahan nomad digital, pesara dan pelabur yang mencari rumah kedua di Eropah. Harga untuk rumah dan pangsapuri Portugis di lokasi teratas sudah meningkat secara berterusan sebanyak 5-7% setahun. Austria akan kekal sebagai zon pelaburan yang stabil, tetapi pertumbuhan akan sederhana—sekitar 2-3% setiap tahun—tetapi kecairan lebih tinggi.

1. Tentukan objektif pelaburan

• Mengapa membeli: sewa, jual semula, "Perlindungan Eropah"?
• Kira bajet anda: kos apartmen di Portugal bermula daripada €150,000 di bandar kecil dan daripada €250,000 di Lisbon.

2. Pilih lokasi

• Lisbon - kecairan tinggi, tetapi kemasukan mahal.
• Porto – permintaan dan pembangunan pelancongan yang stabil.
• Algarve adalah kawasan peranginan, musim sewa.
• Analisis: keuntungan, infrastruktur, prospek pertumbuhan harga.

3. Semak hartanah dan penjual

• Kesucian undang-undang: ekstrak daripada Registro Predial (daftar hartanah).
• Menyemak hutang cukai dan utiliti.
• Pastikan anda mempunyai lesen sewaan (terutamanya untuk Airbnb).

4. Kira cukai dan perbelanjaan

• IMT (cukai belian): sehingga 7.5%.
• IMI (cukai tahunan): 0.3–0.45%.
• Cukai sewa: 28% (untuk bukan pemastautin).
• Pertimbangkan kos peguam (€1,500–€3,000) dan pendaftaran transaksi.

5. Menyelesaikan isu pembiayaan

• Gadai janji untuk bukan pemastautin: sehingga 70% daripada kos.
• Kadar pinjaman pada 2025: 4–5% setahun.

6. Rancang untuk sewa dan pendapatan

• Purata hasil: 4–6% di bandar besar.
• Di kawasan peranginan ia lebih tinggi, tetapi terdapat bermusim.

7. Bersedia untuk keluar dari pelaburan

• Jualan: Cukai keuntungan modal – 28%.
• Rancang masa anda: di Lisbon, jalan keluar mengambil masa 6-9 bulan.

8. Bandingkan dengan alternatif

• Austria mempunyai ekonomi yang lebih stabil, tetapi keuntungan yang lebih rendah.
• Portugal – pulangan dan fleksibiliti yang lebih tinggi, tetapi lebih banyak risiko pengawalseliaan.

1. Pelabur dengan €250,000: pendapatan sewa

Pelanggan saya, seorang pakar IT dari Ukraine, sedang mencari apartmen di Portugal untuk disewa dan sebagai "rizab Eropah."

• Apa yang kami temui: apartmen 1+1 di Porto (52 m²) di bangunan baharu berhampiran universiti.
• Harga: €245,000.
• Apa yang saya dapat: sewa purata €1,100/bulan, hasil tahunan 5.4%, peluang untuk memohon Visa Nomad Digital dan tinggal di Portugal.

2. Pesara dengan €500,000: keselesaan dan pemandangan laut

Seorang pelanggan dari Republik Czech mahukan sebuah rumah di Portugal di tepi laut untuk didiami dan berehat oleh anak-anaknya.

• Apa yang kami pilih: sebuah vila di Algarve (160 m², 3 bilik tidur, teres dengan pemandangan laut).
• Harga: €495,000.
• Apa yang saya dapat: udara bersih, iklim yang sederhana, pelepasan cukai di bawah program NHR (selama 10 tahun), keupayaan untuk memindahkan hartanah kepada kanak-kanak dengan cukai minimum.

3. Keluarga dengan anak: kehidupan dan pendidikan

Sepasang suami isteri dengan dua anak sedang mencari rumah di Portugal untuk berpindah dan menghantar anak mereka ke sekolah antarabangsa.

• Apa yang kami temui: sebuah rumah di pinggir bandar Lisbon (Carcavelos), 150 m², taman, 3 bilik tidur.
• Harga: €420,000.
• Apa yang kami dapat: sekolah antarabangsa British berdekatan, kawasan yang tenang, 25 minit ke pusat Lisbon, kemungkinan untuk menyewakan sebahagian daripada rumah (sehingga €1,500/bulan).