Hartanah di Portugal untuk pelaburan dan kediaman peribadi

Menurut Indeks Pasaran Hartanah , Portugal menyaksikan pertumbuhan harga hartanah tertinggi di EU pada separuh pertama tahun 2025, meningkat 15.2% tahun ke tahun, manakala purata EU hanya 5.1%. Purata harga perumahan di Portugal telah meningkat sebanyak 106% sepanjang dekad yang lalu. Perlindungan pasaran dan insentif cukai (seperti rejim NHR (Bukan Penduduk Biasa)) telah menjadikan Portugal lebih menarik kepada penduduk dan pelabur asing.

Artikel ini membentangkan analisis sistematik tentang daya tarikan pelaburan hartanah Portugal. Kami akan mengkaji status pasaran semasa, dinamiknya, insentif ekonomi dan cukai, dan membandingkan Portugal dengan Austria sebagai pilihan pelaburan alternatif di Eropah.

Portugal kekal sebagai salah satu pasaran paling menarik di Eropah, dengan permintaan kukuh untuk perumahan yang disokong oleh program residensi dan minat daripada ekspatriat dan pelabur, manakala bekalan terhad di Lisbon, Porto dan kawasan pesisir meningkatkan potensi pertumbuhan harga dan hasil sewa yang stabil.

Saya Ksenia Levina, seorang peguam yang berpengalaman luas dalam pelaburan dan pembinaan. Amalan saya merangkumi sokongan transaksi hartanah di Eropah, pembangunan strategi untuk pelanggan swasta dan korporat, dan pengurusan projek merentasi pelbagai bidang kuasa. Saya menggabungkan kepakaran undang-undang dengan pengetahuan pasaran praktikal untuk membantu pelabur bukan sahaja memelihara modal tetapi juga memaksimumkan nilai dalam ekonomi yang pesat berubah.

Austria ialah destinasi pelaburan yang stabil dan menarik, tetapi ia lebih sesuai untuk pelabur konservatif: di sini, pelaburan dalam pasaran hartanah adalah terutamanya cara untuk mengekalkan modal dengan pertumbuhan yang sederhana dan boleh diramal. Pelaburan adalah lebih kompleks, dan keperluannya lebih ketat, tetapi:

• Kestabilan dan kebolehramalan pasaran: harga meningkat dengan lancar, tanpa lonjakan mendadak;
• Keselamatan undang-undang transaksi dan ketelusan prosedur;
• Hartanah berkualiti tinggi – rumah, pangsapuri dan hartanah komersial yang moden dan boleh dipercayai;
• Keselamatan modal jangka panjang – Austria dianggap sebagai tempat perlindungan yang selamat untuk pelabur;
• Kehadiran infrastruktur yang maju dan taraf hidup yang tinggi, yang mengekalkan permintaan perumahan secara kekal.

Portugal pula menawarkan peluang yang lebih dinamik:

• Ambang rendah untuk pelaburan permulaan (dari €250,000);
• Peraturan fleksibel untuk mendapatkan permit kediaman dan program Visa Emas;
• Permintaan perumahan yang tinggi disebabkan oleh pelancong dan warga asing, yang menghasilkan hasil sewa sehingga 5–7% di kawasan popular;
• Potensi pertumbuhan harga disebabkan oleh pembangunan infrastruktur dan populariti negara dalam kalangan ekspatriat.

Pilihan antara Austria dan Portugal bergantung pada matlamat anda: pulangan dan dinamik yang tinggi dengan unsur risiko atau kestabilan, kebolehpercayaan dan perlindungan modal jangka panjang.

Portugal telah mengukuhkan kedudukannya sebagai salah satu pasaran hartanah paling menarik di Eropah. Pelaburan hartanah dijangka berkembang sebanyak 8% pada tahun 2025, mencecah €2.5 bilion.

Portugal menggabungkan kestabilan ekonomi maju dengan permintaan perumahan yang tinggi hasil daripada program pelancongan dan residensi. Lisbon, Porto dan Algarve kekal sebagai peneraju dalam daya tarikan pelaburan.

Menurut laporan PwC's Emerging Trends in Real Estate Europe 2024, Lisbon berada di kedudukan ke-8 antara bandar paling menarik untuk pelaburan hartanah di Eropah.

Menurut Numbeo, Lisbon akan menduduki tempat ke-25 antara bandar-bandar global dari segi indeks harga hartanah pada tahun 2025, menunjukkan permintaan yang kukuh dan potensi pertumbuhan harga. Pengalaman saya mengesahkan perkara ini: pelanggan yang telah melabur dalam hartanah Lisbon dan Porto melaporkan pertumbuhan harga yang stabil dan keadaan sewa yang menarik, terutamanya di kawasan pelancongan.

Portugal telah mengukuhkan kedudukannya sebagai sebuah negara yang mempunyai sistem perundangan yang telus, seperti yang disahkan oleh penarafan daripada PwC dan Bank Dunia. Ini menjadikan proses pembelian hartanah jelas dan boleh diramal oleh pelabur asing.

Ramai pelabur, terutamanya dari Sepanyol, Perancis dan beberapa negara Eropah Utara, sedang mencari peluang baharu di tengah-tengah pasaran yang terlalu panas di mana harga hartanah telah mencapai paras tertinggi dalam sejarah dan hasil sewa semakin menurun. Portugal menarik mereka dengan gabungan pertumbuhan ekonomi yang teguh, sistem perundangan yang telus dan permintaan perumahan yang tinggi, terutamanya di Lisbon, Porto dan kawasan pelancongan di Algarve dan Madeira.

Tambahan pula, negara ini menawarkan program pemastautin dan insentif cukai untuk pelabur asing, menjadikan proses pembelian hartanah lebih menguntungkan dan boleh diramal. Ini amat relevan bagi mereka yang ingin membeli apartmen di Portugal untuk kediaman peribadi dan sewa jangka panjang.

Pasaran hartanah Portugal menggabungkan sejarah pemulihan pasca krisis, pertumbuhan harga yang dinamik dan pelbagai pilihan pelaburan. Memahami faktor-faktor ini membantu membuat keputusan termaklum apabila membeli rumah dan melabur dalam hartanah Portugal.

Berikutan krisis kewangan 2008, pasaran hartanah Portugal mengalami penurunan harga yang mendadak, terutamanya di Lisbon dan Porto. Walau bagaimanapun, pemulihan bermula pada tahun 2012. Program seperti Visa Emas memainkan peranan penting dalam menarik pelaburan asing, terutamanya di Lisbon dan Porto. Menurut kajian oleh Institut Ekonomi Buruh IZA, sejak tahun 2012, bilangan transaksi hartanah bernilai €500,000 telah meningkat sebanyak 60% berbanding tempoh sebelum pengenalan program ini.

Pasaran telah berkembang dengan stabil sejak tahun 2015. Pada tahun 2024, kadar pertumbuhan purata adalah 7-8%, dengan kawasan popular di Lisbon dan Algarve menunjukkan pertumbuhan yang lebih tinggi. Jika anda ingin membeli sebuah apartmen di Portugal untuk tujuan sewa, adalah wajar untuk memberi tumpuan kepada pasaran dinamik ini, di mana permintaan melebihi penawaran.

Walau bagaimanapun, pada Oktober 2023, kerajaan menggantung kemungkinan mendapatkan Visa Emas melalui pelaburan hartanah, yang menjejaskan dinamik harga di kawasan pusat.

Lisbon merupakan ibu negara dan hab utama perniagaan dan pelancongan. Ia menempatkan kompleks pejabat dan kediaman, daerah bersejarah dan kawasan kejiranan berprestij seperti Alfama, Baixa dan Parque das Naçoes. Harga purata pangsapuri di pusat Lisbon adalah antara €4,500 hingga €6,500 setiap meter persegi, dengan hasil sewa jangka pendek mencecah 5-7% setahun.

Porto merupakan hab budaya dan ekonomi di utara negara ini, sebuah bandar dengan infrastruktur yang maju, lapangan terbang antarabangsa dan pelancongan yang menarik. Harga perumahan purata di Porto ialah €3,000–4,500 setiap meter persegi, dengan hasil sewa kira-kira 4–5%. Kedua-dua pangsapuri jualan semula di pusat bersejarah dan pembangunan baharu untuk sewa jangka panjang adalah popular di sini.

Algarve merupakan kawasan pesisir pantai yang mempunyai permintaan tinggi untuk pelancongan dan hartanah mewah. Harga purata vila dan pangsapuri ialah €3,500–7,500/m², dengan hasil bermusim mencecah 6–8%. Pelanggan saya sering memilih Algarve untuk sewaan jangka pendek dan pendapatan musim puncak, terutamanya di Lagos dan Albufeira.

Madeira dan Azores merupakan kawasan yang tenang bagi pelabur yang mencari hartanah premium, pemandangan laut dan gaya hidup yang tenang. Harga purata hartanah adalah antara €2,500–5,000 setiap meter persegi. Madeira amat popular untuk kediaman peribadi atau sewaan jangka panjang, manakala Azores merupakan pasaran khusus untuk pelabur berpengalaman.

Popular di pasaran Portugis:

• Hartanah jualan semula sering menawarkan kemungkinan pengubahsuaian, yang boleh meningkatkan keuntungan.
• Bangunan baharu dan segmen mewah – untuk pelabur yang tertumpu pada pasaran premium.
• Hartanah pelancong - pangsapuri dan vila untuk Airbnb dan sewaan jangka panjang.

Petua : Membeli hartanah di Portugal di kawasan pelancongan memerlukan analisis yang teliti terhadap peraturan sewa jangka pendek untuk meminimumkan risiko dan memaksimumkan pulangan.

Pembeli asing utama adalah warganegara Perancis dan UK, serta pelabur dari AS, China dan Brazil. Mereka mencari hartanah di Portugal untuk kegunaan peribadi, tujuan sewa atau penyertaan dalam program residensi. Pengalaman saya dengan pelanggan menunjukkan bahawa orang Eropah sering memilih hartanah sedia ada di bandar-bandar besar, manakala pelabur dari Asia dan Amerika lebih suka binaan baharu dan hartanah mewah.

Permintaan domestik memainkan peranan penting dalam pasaran hartanah Portugal. Penduduk tempatan secara aktif membeli rumah, terutamanya di Lisbon, Porto dan Algarve, mengekalkan kestabilan pasaran dan mencegah harga daripada jatuh mendadak walaupun menghadapi turun naik faktor luaran.

Peranan pasaran gadai janji amat penting: kadar faedah kekal agak rendah (3.3-4%), menjadikan pemilikan rumah mampu dimiliki oleh majoriti penduduk. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa kadar gadai janji tertakluk kepada perubahan bergantung pada keadaan ekonomi dan dasar Bank Pusat Eropah.

Bagi pelabur asing yang ingin membeli hartanah di Portugal, bank biasanya menawarkan pinjaman sehingga 80% daripada nilai hartanah. Pemberi pinjaman mempertimbangkan pendapatan peminjam, sejarah kredit dan kestabilan kewangan semasa menentukan terma pinjaman.

Pilihan kaedah transaksi memberi kesan langsung kepada cukai, pengurusan hartanah dan strategi keluar. Portugal menawarkan terma yang fleksibel, dengan format optimum untuk kategori pelabur yang berbeza.

Ini adalah cara paling mudah dan paling biasa untuk membeli hartanah di Portugal. Ia paling kerap dipilih oleh pelanggan yang merancang pemilikan jangka panjang atau penggunaan peribadi hartanah tersebut. Contohnya, salah seorang pelanggan saya dari Perancis telah mendaftarkan sebuah apartmen di Algarve atas namanya sendiri untuk mengurangkan kos pentadbiran. Kelemahannya ialah pilihan pengoptimuman cukai yang terhad semasa penjualan semula.

Menubuhkan syarikat di Portugal atau bidang kuasa EU (gabungan Portugal dan Malta sering digunakan) sesuai untuk pelabur besar dan mereka yang merancang untuk menguruskan pelbagai hartanah. Ini menawarkan kelebihan cukai dan memudahkan pemindahan aset. Saya sering mengesyorkan format ini kepada pelanggan yang membeli bukan sahaja satu apartmen, tetapi keseluruhan pakej hartanah.

Melabur melalui dana hartanah membolehkan anda menyertai pasaran tanpa perlu menguruskan hartanah sendiri. Portugal menggunakan format SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), iaitu insentif cukai yang setara dengan REIT. Kaedah ini dipilih oleh pelabur yang memberi tumpuan kepada dividen dan pertumbuhan jangka panjang.

Pemilikan pecahan dan struktur amanah adalah popular untuk pelaburan keluarga. Ini mengurangkan risiko pertikaian antara waris dan memudahkan pengurusan. Saya mempunyai pelanggan dari Brazil yang memindahkan pemilikan sebuah vila di Algarve kepada amanah keluarga untuk melindungi aset dan menstrukturkan pewarisan.

Portugal mempunyai kelebihan tersendiri berbanding banyak negara lain kerana ia tidak mengenakan sekatan ke atas pembeli asing. Bukan pemastautin mempunyai hak yang sama seperti warganegara: mereka boleh membeli pangsapuri, rumah atau hartanah komersial di Portugal dalam apa jua saiz. Untuk melengkapkan transaksi, anda mesti mendapatkan nombor pengenalan cukai (NIF) dan membayar cukai harta tahunan (IMI), yang biasanya berjumlah 0.3–0.8% daripada nilai kadaster.

Proses pembelian hartanah di Portugal agak telus, tetapi ia memerlukan beberapa prosedur dan penglibatan pakar yang diikuti. Kesilapan pada peringkat ini boleh menyebabkan kerugian, jadi penting untuk memahami langkah-langkah dan risiko yang terlibat.

1. Mendapatkan NIF (1 hari) – nombor cukai (Número de Identificação Fiscal) adalah wajib untuk semua transaksi, termasuk pembelian hartanah di Portugal.
2. Membuka akaun bank (1-3 hari) di bank Portugal untuk menyelesaikan transaksi.
3. Libatkan seorang peguam – dia akan memeriksa hartanah (5–10 hari), menyediakan kontrak dan melindungi kepentingan anda.
4. Menandatangani kontrak awal (CPCV) (1–2 hari) dan pembayaran deposit (biasanya 10%).
5. Kesimpulan transaksi akhir di notari dan pembayaran baki jumlah (30–60 hari).
6. Pendaftaran di Conservatória do Registo Predial (Pendaftaran Harta) untuk merasmikan pemilikan (2–5 hari).

Tempoh purata: 1.5–2 bulan (sehingga 3 bulan untuk gadai janji). Jika anda berada di Portugal secara bersemuka, anda memerlukan penterjemah, kerana semua dokumentasi adalah dalam bahasa Portugis.

Seorang peguam menyemak status sah hartanah (hutang, gadai janji dan permit penggunaan), menyediakan kontrak dan menyelia semua peringkat transaksi. Ejen membantu memilih hartanah dan memudahkan rundingan, tetapi tidak menggantikan peguam.

Salah seorang pelanggan saya cuba menjimatkan wang untuk mendapatkan peguam tetapi menghadapi masalah dengan gadai janji sedia ada ke atas hartanah tersebut. Kami telah mendapatkan khidmat peguam pada peringkat lewat, tetapi ia telah melambatkan perjanjian selama dua bulan.

Pendapat saya: Sentiasa gunakan peguam bebas, bukan peguam yang disyorkan oleh penjual atau ejen.

• Pasport atau dokumen pengenalan diri yang sah.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – nombor cukai Portugis.
• Visa atau permit kediaman – walaupun warga asing boleh membeli hartanah tanpa permit kediaman, visa masuk atau status pemastautin mungkin diperlukan untuk penginapan jangka panjang dan untuk menyelesaikan isu berkaitan pembelian.
• Akaun bank Portugis untuk penyelesaian transaksi.
• Pengesahan sumber dana (dalam rangka kerja peraturan AML – memerangi pengubahan wang haram).
• Perjanjian jual beli (ditandatangani oleh kedua-dua pihak).
• Dokumen yang diperlukan untuk gadai janji (jika membeli dengan pinjaman): sijil pendapatan, penyata cukai, bukti pekerjaan atau perniagaan, sejarah kredit (kadang-kadang diminta).

Untuk mendapatkan gadai janji di Portugal, penduduk dan bukan penduduk mesti mempunyai sejarah kredit yang baik, pendapatan yang mencukupi dan bayaran pendahuluan sebanyak 30 hingga 50% daripada nilai hartanah.

Dari segi undang-undang, proses pembelian hartanah di Madeira dan Azores adalah sama dengan transaksi di tanah besar Portugal: NIF, kontrak awal (CPCV), tandatangan di hadapan notari dan pendaftaran dengan Konservatorium diperlukan. Tiada sekatan untuk pelabur asing dan semua hak terpelihara sepenuhnya.

Walau bagaimanapun, terdapat beberapa peringatan. Pertama, disebabkan oleh lokasi yang terpencil secara geografi, mendapatkan dokumen dan kelulusan mungkin mengambil masa yang lebih lama (terutamanya di Azores). Kedua, apabila membeli hartanah pelancongan atau pangsapuri sewa di Madeira dan Azores, anda harus menyemak lesen Alojamento Local (AL) dan memastikan hartanah tersebut mematuhi peraturan tempatan. Lesen ini dikawal selia oleh majlis perbandaran, dan sesetengah kawasan mempunyai sekatan ke atas yang baharu.

Di Portugal, pembelian hartanah dari jauh merupakan amalan biasa, terutamanya dalam kalangan pelabur asing. Transaksi ini diformalkan melalui surat kuasa wakil (Procuração), yang diperakui oleh notari di negara tempat tinggal pembeli dan disahkan dengan apostille. Dengan surat kuasa wakil ini, peguam atau wakil yang diberi kuasa boleh menandatangani semua dokumen, termasuk CPCV dan surat ikatan muktamad.

Tiada sekatan tambahan untuk bukan pemastautin, tetapi adalah penting untuk surat kuasa wakil digubal dengan betul mengikut templat Portugis dan diterjemahkan ke dalam bahasa Portugis. Dalam praktiknya, saya mengesyorkan untuk memastikan surat kuasa wakil merangkumi semua kuasa yang diperlukan: membuka akaun bank, mendapatkan NIF, menandatangani kontrak dan mendaftarkan hartanah. Ini akan mengelakkan kelewatan pada peringkat akhir.

Apabila merancang pembelian hartanah di Portugal, adalah penting untuk mempertimbangkan semua obligasi cukai dan kos berkaitan terlebih dahulu. Ini memberi kesan kepada nilai sebenar hartanah dan strategi pelaburan.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) dibayar semasa membeli rumah. Kadarnya adalah progresif, antara 1% hingga 7.5%, bergantung pada nilai hartanah dan sama ada ia akan digunakan sebagai kediaman utama. Contohnya, untuk sebuah apartmen berharga €300,000, cukainya adalah kira-kira €8,000–9,000.

Petua: Jika anda membeli berbilang hartanah, adalah lebih menguntungkan untuk mendaftarkan transaksi atas nama pihak yang berbeza untuk mengurangkan kadarnya.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) ialah cukai tetap 0.8% daripada harga transaksi dan dibayar pada hari kontrak ditandatangani di pejabat notari. Ini adalah cukai tetap ke atas harga pembelian hartanah. Jika hartanah dibiayai dengan gadai janji, duti setem tambahan sebanyak 0.6% akan ditambah kepada jumlah pinjaman.

Selepas transaksi selesai, pemilik hartanah di Portugal dikehendaki membayar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—setara cukai hartanah. Kadarnya ialah 0.3–0.45% daripada nilai kadaster hartanah.

Nilai kadaster (CV) dikira oleh Pejabat Cukai (AT) berdasarkan ciri-ciri hartanah: lokasi, kawasan, jenis penggunaan dan parameter lain. Contohnya, untuk sebuah apartmen di Lisbon dengan CV sebanyak €200,000, cukai tahunan adalah kira-kira €600–900.

Apabila membeli apartmen di bangunan baharu, VAT sudah termasuk dalam harga dan berjumlah 23% (untuk hartanah komersial). Bagi hartanah kediaman, cukai termasuk dalam harga; tiada bayaran tambahan diperlukan.

Status NHR (Bukan Penduduk Biasa) membolehkan pengurangan cukai yang ketara ke atas pendapatan, termasuk sewa dan pendapatan dari luar negara, sehingga 10 tahun. Rejim ini menjadikan hartanah Portugal amat menarik kepada pelabur yang merancang untuk tinggal atau mendapatkan permit kediaman. Adalah lebih baik untuk memohon status NHR dalam tahun pertama kediaman bagi mengelakkan kehilangan kelayakan untuk faedah.

Austria menang kerana kestabilan pasaran dan kecairan hartanah yang tinggi. Di sini, harga meningkat seperti yang dijangka, permintaan untuk hartanah kekal stabil, dan proses penjualan dan pemindahan pemilikan adalah cepat dan mudah. ​​Sebaliknya, Portugal

Visa Emas Portugis telah lama menjadi salah satu instrumen paling menarik bagi pelabur asing. Sejak tahun 2024, program ini telah mengubah syaratnya: pembelian hartanah tidak lagi dianggap sebagai laluan langsung ke tempat tinggal. Ini membuka peluang baharu melalui pelaburan dalam dana, perniagaan atau projek kebudayaan, tetapi memerlukan pertimbangan yang teliti untuk mengelakkan pembaziran masa dan wang.

Dana pelaburan (Unit Dana) – sumbangan minimum sebanyak €500,000 ke dalam dana pelaburan Portugal. Saya mengesyorkan pilihan ini kepada pelanggan yang ingin memperoleh pendapatan pasif tanpa menguruskan hartanah.

Memulakan atau melabur dalam syarikat – sama ada mewujudkan sekurang-kurangnya 10 pekerjaan baharu atau melabur €500,000 dalam perniagaan sedia ada. Salah seorang pelanggan saya memilih laluan ini, membuka perniagaan di Lisbon yang tertumpu pada perkhidmatan IT.

Derma kepada budaya – minimum €250,000 untuk warisan negara atau projek penyelidikan. Peluang terbaik untuk menyokong budaya dan pada masa yang sama mendapatkan permit kediaman.

Untuk mengekalkan status pemastautin, anda mesti menghabiskan purata 7 hari setahun di Portugal.

Jika matlamatnya adalah untuk hidup tanpa pelaburan besar, pilihan alternatif adalah sesuai:

• Visa D7 – berdasarkan pendapatan tetap dari luar negara.
• Visa Nomad Digital – untuk kerja jarak jauh.

Mendapatkan tempat tinggal di Portugal membuka pelbagai peluang untuk pelabur dan keluarganya:

• Hak kediaman di Portugal bermaksud kemasukan dan kediaman percuma di negara ini untuk semua ahli keluarga.
• Akses ke kawasan Schengen – peluang untuk melancong ke 27 negara Eropah tanpa visa.
• Insentif dan pengoptimuman cukai – apabila digabungkan dengan rejim NHR, adalah mungkin untuk mengurangkan cukai pendapatan yang diterima di luar negara dengan ketara.
• Persekitaran perundangan yang stabil – Portugal merupakan ahli EU, mempunyai perundangan yang telus, dan hak pelabur dilindungi.
• Pendidikan dan penjagaan kesihatan – akses kepada sekolah awam dan universiti, penjagaan kesihatan yang berkualiti untuk penduduk.
• Fleksibiliti untuk usahawan dan nomad digital – anda boleh menjalankan perniagaan, melabur dan pada masa yang sama menikmati manfaat program residensi Eropah.

Kesilapan biasa yang dilakukan oleh pelabur semasa memohon Visa Emas:

• Percubaan untuk mendapatkan permit kediaman melalui pembelian hartanah selepas 2024.
• Tempoh minimum penginapan di Portugal yang tidak mencukupi (7 hari setahun).
• Kesilapan dalam surat kuasa wakil dan terjemahan dokumen.
• Perbelanjaan yang tidak diakaunkan untuk yuran, perkhidmatan guaman dan cukai.
• Pengesahan yang salah tentang kesahihan sumber pendapatan.

Pada masa ini, selepas memegang Visa Emas Portugis selama lima tahun, pelabur dan keluarganya boleh memohon kewarganegaraan Portugis dan pasport EU. Ini memerlukan:

• Tinggal di Portugal sekurang-kurangnya 7 hari setahun;
• Mempunyai permit kediaman yang sah dan mematuhi semua syarat program;
• Sahkan pengetahuan anda tentang bahasa Portugis pada tahap A2;
• Tidak mempunyai rekod jenayah yang serius;
• Sahkan kesahihan sumber pendapatan.

Memperoleh kewarganegaraan memberikan akses penuh ke Kawasan Schengen, hak untuk bekerja dan belajar di mana-mana negara EU, dan keupayaan untuk mewariskan kewarganegaraan kepada kanak-kanak. Bagi pelabur, ini adalah alat strategik: melabur di Portugal pada masa yang sama menyediakan pasport Eropah yang sah dan kelebihan cukai melalui rejim NHR.

Program Visa Emas telah mengalami perubahan penting:

• Pengecualian hartanah sebagai laluan terus ke permit kediaman (mulai 2024).
• Tumpukan pada pelaburan dalam yayasan, perniagaan dan budaya: jumlah minimum ialah €500,000 untuk yayasan dan syarikat, €250,000 untuk sumbangan budaya.

Pengetatan syarat kewarganegaraan (draf undang-undang 23 Jun 2025):

• Mereka merancang untuk meningkatkan tempoh minimum kediaman bagi kebanyakan pemohon kepada 10 tahun (7 tahun untuk negara CPLP);
• Pengetahuan wajib dalam bahasa Portugis (tahap A2);
• Ujian Budaya dan Hak;
• Pemeriksaan rekod jenayah yang lebih ketat;
• Menutup jalan melalui asal-usul Yahudi Sephardic.
• Peningkatan ketelusan yuran dan tanggungjawab – semua yuran, termasuk yuran yang sah, telah dikemas kini dan kini ditetapkan untuk jenis pelaburan yang berbeza.

Austria menawarkan laluan lain untuk mendapatkan kewarganegaraan melalui visa-D atau program Sara Diri, tetapi prosesnya lebih ketat dan panjang:

• Bukti pendapatan tinggi yang stabil atau pelaburan besar diperlukan;
• Tempoh minimum kediaman sebelum memohon kewarganegaraan adalah 10 tahun;
• Terdapat kurang fleksibiliti: pelaburan dalam hartanah tidak memberikan kewarganegaraan secara langsung;
• Proses naturalisasi lebih rumit dan birokratik.

Austria cemerlang dari segi kestabilan, kebolehramalan dan perlindungan jangka panjang hak pelabur. Ia menawarkan risiko yang lebih sedikit, peraturan yang lebih ketat dan telus, serta kecairan hartanah yang lebih tinggi dan pemerolehan kewarganegaraan yang lebih pantas berbanding Portugal.

Pasaran sewa di Portugal berkembang pesat, tetapi ia memerlukan pertimbangan yang teliti. Memahami perbezaan antara sewa jangka pendek dan jangka panjang membantu pelabur memilih strategi yang mengimbangi pulangan dan risiko secara optimum.

Sewaan jangka pendek masih popular di kawasan pelancongan seperti Lisbon, Porto, Algarve dan Madeira. Pulangan biasanya 5–7% setahun, tetapi terdapat sekatan ke atas lesen AL (Alojamento Local).

Peraturan baharu: Bandar-bandar sedang memperkenalkan kuota ke atas bilangan lesen untuk mengawal selia pasaran dan mengurangkan tekanan ke atas perumahan penduduk tempatan. Contoh pelanggan: pemilik sebuah apartmen di Algarve menyewakannya di Airbnb, tetapi telah memperoleh lesen terlebih dahulu—membantu mengelakkan denda dan terus menjana pendapatan.

Kontrak jangka panjang menarik minat pelabur dengan kestabilannya: hasil 3–5% setahun dan turun naik bermusim yang lebih sedikit. Pilihan ini menarik minat pelanggan yang menghargai aliran pendapatan yang boleh diramal dan risiko yang minimum.

Bagi pelabur portfolio, adalah masuk akal untuk menggabungkan beberapa hartanah—sesetengahnya untuk sewaan jangka pendek, sesetengahnya untuk sewaan jangka panjang—untuk mengimbangi keuntungan dan kestabilan.

Syarikat pengurusan membantu mengoptimumkan pendapatan dan menyelesaikan isu cukai.
Fungsi utama syarikat pengurusan adalah:

• Pengurusan sewaan jangka pendek dan pelesenan AL.
• Pemilihan dan kawalan penyewa untuk pajakan jangka panjang.
• Kutipan sewa dan pelaporan kewangan.
• Organisasi pembersihan, pembaikan dan penyelenggaraan perumahan.
• Menyelesaikan isu perundangan dan interaksi dengan pihak berkuasa cukai.
• Konsultasi mengenai pengoptimuman pendapatan dan pengurangan risiko.

Apabila menyewakan hartanah, penduduk membayar cukai pendapatan pada skala progresif antara 14% hingga 48%, bergantung pada pendapatan tahunan. Bukan penduduk tertakluk kepada kadar tetap sebanyak 25%. Walau bagaimanapun, hanya pendapatan yang diperoleh di Portugal yang dikenakan cukai.

Hasil dalam pasaran Portugis lebih tinggi, tetapi peraturan penyewaan lebih ketat dan tertakluk kepada perubahan. Di Austria, hasil lebih rendah (2–3%), tetapi pasaran stabil, peraturan boleh diramal, dan risiko denda adalah minimum. Berdasarkan latar belakang ini, harga hartanah di bandar-bandar utama Jerman sering dianggap terlalu tinggi untuk strategi konservatif.

Pemilihan kawasan untuk membeli hartanah memberi kesan langsung kepada keuntungan, kecairan dan risiko. Mari kita kaji kawasan utama dari segi permintaan, infrastruktur dan potensi pelaburan.

Lisbon: Segmen Teratas dan Permintaan Tinggi

Lisbon kekal sebagai hab aktiviti ekonomi dan pelancongan. Permintaan yang kukuh untuk sewaan jangka pendek dan jangka panjang telah meningkatkan harga.

• Harga purata: €4,500–€5,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-4%

Porto: Pasaran yang mudah diakses dan menjanjikan

Porto menarik pelancong dan pelajar, dan permintaan untuk sewaan jangka panjang adalah stabil. Harga lebih rendah berbanding di Lisbon, tetapi permintaan terus meningkat.

• Harga purata: €3,500–€4,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5-6%, jangka panjang 3-4%

Algarve: sewaan mewah dan bermusim

Wilayah ini popular di kalangan pelancong, terutamanya semasa musim panas. Sewaan bermusim menawarkan pulangan yang tinggi, tetapi permintaan berubah-ubah.

• Harga purata: €3,000–€4,000/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 6-7%, jangka panjang 3-5%

Madeira: Iklim dan Faedah Cukai

Rantau ini menarik minat pelabur yang semakin tua dan nomad digital. Insentif cukai dan aliran pelancong yang stabil menjadikan pasaran ini berpotensi.

• Harga purata: €2,500–€3,500/m²
• Hasil sewa: jangka pendek 5%, jangka panjang 3%

Azores: Niche untuk Pelabur Jangka Panjang

Pasaran kurang tepu dan sesuai untuk pelaburan jangka panjang dengan tempoh 5-10 tahun. Pulangan lebih rendah, tetapi harganya rendah.

• Harga purata: €2,000–€3,000/m²
• Hasil sewaan: jangka pendek 4-5%, jangka panjang 2-3%

Memilih antara hartanah jualan semula dan binaan baharu di Portugal bergantung pada matlamat pelaburan, bajet dan pilihan anda. Kedua-dua segmen mempunyai kelebihan dan kekurangannya.

Pada tahun 2024, sebanyak 156,325 hartanah kediaman telah dijual di Portugal, peningkatan sebanyak 14.5% berbanding tahun sebelumnya. Daripada jumlah ini, 124,445 (79.6%) adalah hartanah sedia ada, dan 31,880 (20.4%) adalah hartanah baharu.

Kelebihan : Pasaran sekunder menyumbang kira-kira 80% daripada semua transaksi, dengan kebanyakan hartanah terletak di pusat bersejarah Lisbon, Porto dan bandar-bandar utama lain. Hartanah ini menarik untuk sewaan pelancong dan kediaman jangka panjang.

Sekatan : Memulihkan hartanah sedemikian memerlukan pematuhan terhadap peraturan seni bina dan mendapatkan permit pembinaan semula. Sesetengah bangunan memerlukan pengubahsuaian yang meluas, yang meningkatkan harga pembelian.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di pusat bersejarah Lisbon dengan harga €380,000. Walaupun kos pengubahsuaian tambahan, harta itu menjana pendapatan yang stabil daripada penyewaan jangka pendek.

Ciri-ciri : Pembinaan baharu menyumbang kira-kira 20% daripada transaksi. Pangsapuri dan vila baharu menawarkan susun atur moden, kecekapan tenaga dan jaminan pemaju.

Kelebihan untuk pelabur : Bangunan baharu lebih mudah disewakan untuk jangka masa panjang atau dijual dengan peningkatan nilai.

Di Algarve, seorang pelanggan melabur €600,000 dalam sebuah apartmen baharu di tepi laut, dan selepas dua tahun hartanah tersebut telah meningkat harganya sebanyak 15%.

Kelebihan : Sewaan jangka pendek melalui platform Airbnb atau Tempahan memberikan pendapatan sehingga 6-7% setahun, terutamanya di Lisbon dan Porto.

Ciri-ciri : Lesen AL diperlukan untuk menyewakan pangsapuri secara sah kepada pelancong. Di sesetengah kawasan, kuota adalah terhad.

Pembangunan baharu di Portugal menawarkan harga yang lebih berpatutan dan berpotensi menghasilkan hasil sewa yang lebih tinggi, terutamanya di kawasan pelancongan popular dan Lisbon. Walau bagaimanapun, Austria mempunyai kelebihan dari segi kestabilan harga, kualiti pembinaan dan kecekapan tenaga—hartanah lebih mudah dijual dan mengekalkan kecairan walaupun dalam tahun-tahun yang tidak menentu.

Melabur dalam hartanah Portugal tidak terhad kepada pembelian pangsapuri sewa biasa. Terdapat beberapa pendekatan alternatif yang boleh mengoptimumkan pulangan, mengurangkan risiko dan mengembangkan portfolio pelaburan anda.

Membeli pangsapuri atau bangunan lama, kemudian mengubah suai dan menyewa atau menjualnya semula masih menjadi strategi yang popular. Pasaran sedia ada menawarkan hartanah di bawah harga purata, dan selepas pengubahsuaian, harga dan keuntungannya meningkat dengan ketara.

Contohnya, salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di pusat Lisbon dengan harga €320,000, melabur €50,000 dalam pengubahsuaian, dan setahun kemudian dapat menyewakannya di Airbnb dengan pulangan tahunan sekitar 6%. Adalah penting untuk mempertimbangkan sekatan seni bina dan keperluan permit pengubahsuaian.

Melabur dalam hotel mini, aparthotel dan rumah tumpangan membolehkan anda menjana pendapatan yang stabil disebabkan oleh permintaan yang tinggi untuk penginapan pelancong di Lisbon, Algarve dan pulau-pulau.

Seorang pelanggan melabur dalam sebuah aparthotel di Algarve dengan harga €700,000, dengan kadar penghunian purata kira-kira 70%, menghasilkan hasil kira-kira 7% setahun. Adalah disyorkan untuk menggunakan syarikat pengurusan untuk mengoptimumkan pendapatan dan mematuhi undang-undang sewa jangka pendek.

Melabur dalam REIT Portugis (SIGI) atau dana pelaburan hartanah membolehkan anda menjana pendapatan daripada pasaran tanpa menguruskan hartanah secara langsung dan mengurangkan risiko undang-undang.

Contohnya, seorang pelanggan melabur €500,000 dalam dana hartanah Portugal dan menerima pendapatan pasif daripada dividen sambil mengekalkan residensi. Sebelum melabur, adalah penting untuk menyemak reputasi dan struktur yuran dana tersebut.

Pembelian tanah untuk pembangunan hartanah kediaman atau pelancongan kekal sebagai strategi yang berpotensi, kerana potensi pertumbuhan nilai tanah adalah lebih tinggi daripada hartanah yang telah siap.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebidang tanah di Madeira dengan harga €300,000, dan nilainya kini dianggarkan sebanyak €420,000 selepas projek infrastruktur siap. Apabila memilih sebidang tanah, adalah penting untuk mempertimbangkan ketersediaan infrastruktur, sekatan alam sekitar dan sekatan pembinaan di pulau-pulau tersebut.

Portugal menawarkan potensi tinggi untuk turun naik harga dan peluang untuk memperoleh hasil yang tinggi, tetapi risiko pengawalseliaan dan bermusim kekal ketara. Sebaliknya, Austria menawarkan kestabilan pasaran, kecairan yang boleh diramal dan pulangan, walaupun halangan kemasukan lebih tinggi.

Bagi pelabur yang mempunyai strategi yang fleksibel dan kesediaan untuk menguruskan aset, Portugal menawarkan lebih banyak peluang, manakala bagi pelabur konservatif, Austria kekal sebagai pilihan terbaik.

Melabur dalam hartanah Portugal menawarkan pulangan yang tinggi dan peluang yang menarik. Sama ada anda sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah atau apartmen di Portugal, memahami risiko akan membantu anda mengelakkan masalah yang tidak dijangka.

Proses pembelian dan pendaftaran hartanah di Portugal boleh mengambil masa lebih lama daripada yang dijangkakan oleh pelabur. Mendapatkan nombor pengenalan cukai (NIF), usaha wajar undang-undang dan pendaftaran dengan Konservatorium kadangkala disertai dengan kelewatan.

Contohnya, salah seorang pelanggan saya menunggu hampir dua bulan untuk memuktamadkan perjanjian pangsapuri Lisbon disebabkan oleh audit Encargos dan beban gadai janji. Sentiasa bekerjasama dengan peguam dan ejen yang berpengalaman untuk meminimumkan risiko birokrasi.

Sewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb dan Booking memerlukan lesen AL (Alojamento Local), dan bandar-bandar popular seperti Lisbon dan Porto mempunyai kuota untuk mengeluarkan permit baharu. Pelanggan sering menghadapi sekatan untuk memperbaharui lesen mereka atau denda kerana melanggar peraturan.

Di kawasan yang mempunyai permintaan pelancong yang tinggi, seperti Algarve, Madeira dan Azores, pendapatan sewa berbeza-beza bergantung pada musim. Contohnya, pada musim panas, hasil boleh mencapai 7-8%, manakala pada musim sejuk ia menurun kepada 2-3%. Untuk mengurangkan risiko, pelanggan menggabungkan sewaan jangka pendek dan jangka panjang atau menumpukan pada hartanah di Lisbon dan Porto, di mana permintaan lebih stabil. Adalah penting untuk menilai harga hartanah di Portugal dan potensi hasil berdasarkan turun naik bermusim.

Pasaran binaan baharu di Portugal adalah terhad, terutamanya di kawasan pelancongan yang popular. Ini memberi kesan kepada pemilihan hartanah dan mungkin memperlahankan pertumbuhan portfolio bagi pelabur yang menyasarkan pangsapuri dan rumah baharu di Portugal dengan lesen AL.

Di bandar-bandar kecil dan di pulau-pulau, hartanah mengambil masa lebih lama untuk dijual berbanding di Lisbon, Porto atau Algarve. Contohnya, sebuah apartmen di Azores boleh kekal di pasaran sehingga setahun. Pertimbangkan kecairan semasa memilih hartanah dan cuba beli di kawasan yang mempunyai permintaan berterusan atau trafik pelancong.

Portugal menawarkan pulangan dan dinamik pasaran yang lebih tinggi, tetapi penuh dengan risiko kawal selia dan bermusim. Austria menawarkan kestabilan, kebolehramalan dan kecairan, menjadikannya lebih sesuai untuk pelabur konservatif. Akhirnya, pilihan bergantung pada strategi anda: pulangan yang tinggi dengan pengurusan risiko di Portugal atau pertumbuhan yang stabil dan perlindungan modal di Austria.

Apabila melabur dalam hartanah di Portugal, rakyat Ukraine dan pembeli asing lain harus mempertimbangkan bukan sahaja keuntungan tetapi juga tahap keselesaan, infrastruktur dan perkhidmatan. Memahami keadaan hidup membantu mereka menilai bagaimana kehidupan seharian selepas membeli rumah atau apartmen di Portugal.

Portugal terkenal dengan iklim Mediterranean yang sederhana, menjadikan kehidupan selesa sepanjang tahun. Purata suhu musim sejuk di Lisbon ialah 12°C (53°F), suhu musim panas ialah 28°C (82°F), dan di pantai selatan Algarve, musim panasnya panas dan kering.

penjagaan kesihatan . Penduduk mempunyai akses kepada sistem penjagaan kesihatan awam (SNS), di mana perkhidmatan asas adalah percuma atau dikenakan bayaran yang kecil. Bukan pemastautin dan pelabur asing boleh mengambil insurans swasta, yang meliputi kemasukan ke hospital, penjagaan pesakit luar dan rawatan kecemasan. Kos insurans bermula dari €50–€100 sebulan setiap orang, dan €150–€250 untuk keluarga.

Pendidikan juga pelbagai: sekolah negeri adalah percuma untuk penduduk, manakala sekolah swasta dan antarabangsa menawarkan program dalam Bahasa Inggeris dan bahasa-bahasa lain. Harga untuk sekolah antarabangsa adalah antara €5,000 hingga €15,000 setahun, bergantung pada tahap dan lokasi.

Kos sara hidup purata di Portugal adalah lebih rendah berbanding di Austria. Barangan runcit dan perkhidmatan di Lisbon berharga kira-kira €700–1,000 sebulan bagi setiap orang, sewa untuk apartmen satu atau dua bilik tidur di pusat bandar berharga €1,000–1,500, dan utiliti adalah sekitar €150–200. Di pulau-pulau dan di bandar-bandar kecil, harga boleh menjadi 10–20% lebih rendah.

Sistem perbankan Portugal telus, dengan pelbagai bank antarabangsa dan perkhidmatan perbankan dalam talian. Bukan pemastautin boleh membuka akaun bank dan mendapatkan gadai janji. Infrastruktur pengangkutan dibangunkan dengan baik: metro, trem, kereta api berkelajuan tinggi dan lapangan terbang antarabangsa memastikan perjalanan yang selesa. Pelanggan yang membeli hartanah di Portugal sering menyatakan kemudahan integrasi ke dalam kehidupan tempatan hasil daripada sistem ini.

Dari segi perkhidmatan dan infrastruktur, Austria menang: pendaftaran pantas, penjagaan kesihatan berkualiti tinggi dan pengangkutan. Sebaliknya, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: iklim yang hangat, laut, kehidupan sosial yang aktif dan kos pemilikan yang rendah. Bagi pelabur, pilihan bergantung pada keutamaan mereka: Austria mengutamakan kestabilan dan perkhidmatan, manakala Portugal mengutamakan keselesaan, iklim dan gaya hidup.

Jika anda menganggap hartanah di Portugal sebagai satu bentuk perlindungan modal dan "syurga Eropah ", negara ini menawarkan pasaran yang stabil dan ketelusan undang-undang. Contohnya, ramai pelanggan Ukraine saya membeli hartanah di Portugal untuk memelihara aset mereka dalam mata wang Eropah dan menikmati kebebasan untuk hidup dengan aman di negara yang selamat.

Portugal sedang giat menarik pekerja bebas dan nomad digital . Bandar seperti Lisbon dan Porto menawarkan ruang kerja bersama, internet yang stabil dan keadaan yang selesa untuk kerja jarak jauh. Membeli sebuah apartmen di Portugal atau hartanah tepi pantai membolehkan anda menggabungkan masa lapang dan bekerja, dan kemudahan mendapatkan visa D7 atau status pemastautin menjadikan negara ini lebih menarik.

Pesara memilih Portugal kerana iklimnya yang panas, kos sara hidup yang rendah dan insentif cukai khas, termasuk rejim NHR. Dengan membeli rumah atau apartmen di Portugal, pelabur kanan berpeluang untuk hidup dengan selesa dan mampu milik sambil kekal dalam Kawasan Schengen.

Austria secara amnya menang dari segi kestabilan, tahap perkhidmatan dan infrastruktur. Walau bagaimanapun, Portugal menawarkan gaya hidup yang unik: kebebasan, keselesaan, iklim yang hangat dan kos sara hidup yang lebih rendah. Jika anda mengutamakan kestabilan yang tenang dan peraturan yang ketat, pilihlah Austria.

Keluar daripada pelaburan hartanah di Portugal memerlukan perancangan dan pemahaman tentang semua nuansa cukai dan undang-undang. Pelabur harus mempertimbangkan terlebih dahulu masa penjualan, kaedah pemindahan hartanah dan kesan program Visa Emas, jika digunakan semasa pembelian.

Menjual rumah di Portugal, sebuah apartmen di Portugal atau mana-mana hartanah lain memerlukan pertimbangan yang teliti terhadap cukai dan dokumentasi. Tempoh jualan purata di kawasan popular seperti Lisbon atau Porto adalah 3 hingga 6 bulan, manakala di kawasan yang kurang cair, ia boleh mengambil masa sehingga setahun.

Jualan tersebut tertakluk kepada cukai keuntungan modal, yang berbeza-beza bergantung pada tempat tinggal penjual dan jenis hartanah. Contohnya, salah seorang pelanggan saya menjual hartanah di Lisbon, Portugal, dalam tempoh tujuh bulan, dengan bijak mengoptimumkan cukai melalui status NHRnya. Akibatnya, dia hanya membayar kira-kira 14% cukai keuntungan modal dan bukannya 28% standard.

Jika hartanah telah dibeli untuk program Golden Visa, adalah penting untuk mempertimbangkan peraturan program semasa menjual. Hartanah yang dibeli sebelum ini membolehkan anda mengekalkan status kediaman, tetapi apabila keluar, anda perlu memformalkan transaksi dengan betul untuk mengelakkan kehilangan status anda. Pengalaman saya menunjukkan bahawa bekerjasama dengan peguam dan ejen boleh membantu mengelakkan denda dan komplikasi semasa memperbaharui status kediaman anda.

Memindahkan rumah atau apartmen di Portugal kepada saudara-mara adalah mungkin melalui hadiah atau wasiat. Ini amat relevan bagi pelabur keluarga yang ingin menyimpan aset dalam keluarga dan mengoptimumkan percukaian. Salah seorang pelanggan saya telah memindahkan harta kepada anak-anaknya melalui surat kuasa wakil dan mendaftarkan pemilikan dengan betul, sekali gus meminimumkan cukai. Dia membayar kira-kira 0.8% duti setem (SD) ke atas nilai harta tersebut.

Austria menang dari segi kecairan dan kestabilan pasaran. Jualan hartanah di sana biasanya lebih pantas, dan proses perundangan dan cukai lebih mudah diramal. Di Portugal, hasil lebih tinggi, tetapi transaksi boleh mengambil masa yang lebih lama, terutamanya di wilayah yang lebih kecil atau di pulau-pulau.

Selama bertahun-tahun, saya telah terlibat dalam berpuluh-puluh transaksi yang melibatkan rumah, pangsapuri dan hartanah komersial di Portugal. Pengalaman menunjukkan bahawa perancangan dan pengesahan dokumen yang betul dapat mempercepat proses pembelian dan meminimumkan risiko ketika menjual hartanah di Portugal.

Apabila melabur dalam hartanah di Portugal, adalah penting untuk menjalankan usaha wajar yang teliti: semak pematuhan undang-undang, ketiadaan bebanan, pematuhan dengan lesen (AL, jika hartanah tersebut bertujuan untuk sewa jangka pendek), keadaan teknikal dan kecekapan tenaga. Semasa memeriksa hartanah di Portugal, adalah penting untuk melantik peguam dan ejen hartanah yang berpengalaman bagi mengelakkan kesilapan yang boleh menelan belanja puluhan ribu euro. Saya mengesyorkan agar pelanggan sentiasa menyemak Encargos, Hipotecas dan Lesen Penggunaan sebelum menandatangani kontrak.

Pendekatan saya melibatkan pelaburan sebahagian daripada modal saya di negara yang stabil dengan kecairan yang tinggi, seperti Austria, dan sebahagian lagi dalam pasaran dinamik dengan potensi pertumbuhan yang tinggi, seperti Portugal. Hartanah Portugal menawarkan pulangan dan faedah yang tinggi (NHR, Golden Visa), tetapi pasaran memerlukan pengurusan yang aktif. Keseimbangan ini membolehkan meminimumkan risiko dan meningkatkan pulangan portfolio.

Memilih antara hartanah di Portugal dan Austria bergantung pada matlamat anda. Jika anda mencari gaya hidup yang dinamik, perumahan yang lebih mampu milik dan iklim yang sederhana, Portugal adalah pilihan yang bagus. Anda boleh membeli rumah di tepi lautan atau memilih apartmen di Portugal untuk disewakan kepada pelancong. Pasaran ini akan terus berkembang, terutamanya di Lisbon, Porto dan Algarve, hasil daripada penghijrahan pekerja bebas dan pesara.

Austria, sebaliknya, adalah mengenai kestabilan dan kebolehramalan. Jika matlamatnya ialah pemeliharaan modal jangka panjang dan perkhidmatan berkualiti tinggi, pasaran Vienna adalah ideal, dan membeli apartmen di Vienna secara logiknya sesuai dengan strategi konservatif sedemikian.

Sebelum membeli, sentiasa semak dokumen hartanah, minta ekstrak pendaftaran dan pastikan tiada bebanan. Jika anda merancang untuk membeli hartanah di Portugal untuk tujuan sewa, pertimbangkan peraturan untuk lesen pelancong dan implikasi cukai. Apabila berurus niaga melalui rejim Golden Visa atau NHR, adalah penting untuk menstrukturkan struktur pemilikan dengan betul bagi meminimumkan cukai semasa jualan.

Berdasarkan pengalaman saya, pasaran hartanah Portugal akan berkembang disebabkan oleh penghijrahan nomad digital, pesara dan pelabur yang mencari rumah kedua di Eropah. Harga rumah dan pangsapuri Portugal di lokasi teratas sudah meningkat secara berterusan sebanyak 5-7% setahun. Austria akan kekal sebagai zon pelaburan yang stabil, tetapi pertumbuhannya akan sederhana—sekitar 2-3% setiap tahun—tetapi kecairan adalah lebih tinggi.

1. Tentukan objektif pelaburan

• Mengapa membeli: sewa, jual semula, "perlindungan Eropah"?
• Kira bajet anda: kos sebuah apartmen di Portugal bermula dari €150,000 di bandar-bandar kecil dan dari €250,000 di Lisbon.

2. Pilih lokasi

• Lisbon - kecairan yang tinggi, tetapi kemasukan yang mahal.
• Porto – permintaan dan pembangunan pelancongan yang stabil.
• Algarve ialah kawasan peranginan, musim sewa.
• Analisis: keuntungan, infrastruktur, prospek pertumbuhan harga.

3. Semak hartanah dan penjual

• Ketulenan undang-undang: petikan daripada Registro Predial (daftar hartanah).
• Memeriksa hutang cukai dan utiliti.
• Pastikan anda mempunyai lesen sewaan (terutamanya untuk Airbnb).

4. Kira cukai dan perbelanjaan

• IMT (cukai pembelian): sehingga 7.5%.
• IMI (cukai tahunan): 0.3–0.45%.
• Cukai sewa: 28% (untuk bukan pemastautin).
• Pertimbangkan kos peguam (€1,500–€3,000) dan pendaftaran transaksi.

5. Selesaikan isu pembiayaan

• Gadai janji untuk bukan pemastautin: sehingga 70% daripada kos.
• Kadar pinjaman pada tahun 2025: 4–5% setahun.

6. Rancang sewa dan pendapatan

• Purata hasil: 4–6% di bandar-bandar besar.
• Di kawasan peranginan ia lebih tinggi, tetapi terdapat musim.

7. Bersedia untuk keluar dari pelaburan

• Jualan: Cukai keuntungan modal – 28%.
• Rancang masa anda: di Lisbon, jalan keluar mengambil masa 6-9 bulan.

8. Bandingkan dengan alternatif

• Austria mempunyai ekonomi yang lebih stabil, tetapi keuntungannya lebih rendah.
• Portugal – pulangan dan fleksibiliti yang lebih tinggi, tetapi lebih banyak risiko kawal selia.

1. Pelabur dengan €250,000: pendapatan sewa

Pelanggan saya, seorang pakar IT dari Ukraine, sedang mencari sebuah apartmen di Portugal untuk disewa dan sebagai "rizab Eropah".

• Apa yang kami temui: sebuah apartmen 1+1 di Porto (52 m²) di bangunan baharu berhampiran universiti.
• Harga: €245,000.
• Apa yang saya dapat: purata sewa €1,100/bulan, hasil tahunan 5.4%, peluang untuk memohon Visa Nomad Digital dan tinggal di Portugal.

2. Pesara dengan €500,000: keselesaan dan pemandangan laut

Seorang pelanggan dari Republik Czech mahukan sebuah rumah di Portugal di tepi laut untuk anak-anaknya tinggal dan berehat.

• Apa yang kami pilih: sebuah vila di Algarve (160 m², 3 bilik tidur, teres dengan pemandangan laut).
• Harga: €495,000.
• Apa yang saya dapat: udara bersih, iklim sederhana, pengecualian cukai di bawah program NHR (selama 10 tahun), keupayaan untuk memindahkan hartanah kepada kanak-kanak dengan cukai yang minimum.

3. Keluarga dengan anak-anak: kehidupan dan pendidikan

Sepasang suami isteri dengan dua orang anak sedang mencari tempat tinggal di Portugal untuk berpindah dan menghantar anak-anak mereka ke sekolah antarabangsa.

• Apa yang kami temui: sebuah rumah di pinggir bandar Lisbon (Carcavelos), 150 m², taman, 3 bilik tidur.
• Harga: €420,000.
• Apa yang kami dapat: sebuah sekolah antarabangsa British berdekatan, kawasan yang tenang, 25 minit ke pusat bandar Lisbon, kemungkinan untuk menyewa sebahagian daripada rumah (sehingga €1,500/bulan).