Hartanah di Poland: Bagaimana dan Mengapa Melabur

Hari ini, Poland adalah salah satu pasaran yang paling dinamik membangun di Eropah. Gabungan ekonomi yang stabil, kenaikan harga perumahan dan kecairan yang tinggi menjadikan hartanah Poland menarik untuk pelaburan dan kediaman peribadi.

Menurut Statistik Poland, pada suku pertama 2025, harga perumahan di Poland meningkat sebanyak 6.6% tahun ke tahun: +7.0% dalam pasaran utama dan +6.2% dalam pasaran sekunder. JLL meramalkan bahawa menjelang akhir tahun 2025, harga bagi setiap meter persegi di Warsaw boleh mencecah sekitar €3,100 (+6.2%), di Krakow – €2,800 (+5.7%), dan di Poznan – €2,420 (+5.2%).

Tujuan artikel ini adalah untuk memberikan gambaran yang komprehensif tentang mengapa ia berbaloi untuk membeli sebuah apartmen di Poznań sekarang, mengkaji cara untuk membeli rumah di Poland secara menguntungkan, dan secara amnya menerangkan pasaran hartanah di Poland untuk kedua-dua pelabur dan mereka yang mencari perumahan yang stabil. Ia juga memberikan perbandingan dengan pasaran hartanah Austria.

Nama saya Oksana Zhushman. Saya seorang peguam dengan amalan antarabangsa dan pelabur hartanah dengan lebih 10 tahun pengalaman bekerja di pasaran Eropah. Selama bertahun-tahun, saya telah menasihati pelanggan tentang membeli hartanah di EU, membantu mereka membina portfolio pelaburan dan menyokong transaksi daripada pemeriksaan hartanah hingga pendaftaran hak milik.

Kenapa sekarang?
Poland menunjukkan pertumbuhan ekonomi yang stabil, pembangunan infrastruktur yang progresif dan keadaan yang menggalakkan untuk warga asing. Nearshoring—pengalihan semula perniagaan yang lebih dekat dengan pasaran Eropah Barat dan Tengah—mendapat tempat di sini, dan penghijrahan ke EU juga semakin berkembang.

Austria ialah pasaran kestabilan dan kebolehramalan: risiko rendah, ketelusan transaksi yang tinggi, pulangan sederhana tetapi stabil dan pertumbuhan harga jangka panjang. Hartanah Austria dinilai sebagai tempat selamat untuk pelabur konservatif yang mementingkan kebolehpercayaan dan pemeliharaan modal.

Sebaliknya, Poland ialah pasaran dinamik dengan harga rumah yang lebih mampu milik, pembangunan pesat dan potensi tinggi untuk peningkatan nilai. Di sini, seseorang boleh menjangkakan hasil sewa dan permodalan yang lebih tinggi, tetapi tahap risiko juga lebih tinggi—pasaran kurang boleh diramal dan sensitif terhadap turun naik ekonomi dan politik.

Oleh itu Austria lebih sesuai untuk mereka yang mencari kestabilan dan perlindungan pelaburan jangka panjang, manakala Poland menarik kepada pelabur yang bersedia mengambil risiko yang lebih besar untuk potensi pulangan yang lebih tinggi.

Perancis telah lama memegang kedudukan yang kukuh di kalangan pasaran terkemuka Eropah. Rangka kerja undang-undangnya melindungi hak pelabur, dan kecairannya yang tinggi membolehkan hartanah mencari pembeli dan penyewa.

Menurut Sumber Perisikan Mordor, pasaran hartanah kediaman Perancis bernilai $528.33 bilion pada 2025 dan diunjurkan meningkat kepada $697.52 bilion menjelang 2030, mewakili kadar pertumbuhan tahunan kompaun (CAGR) sebanyak 5.92%.

Pelabur semakin mempertimbangkan Poland sebagai lokasi strategik untuk pelaburan hartanah. Di tengah-tengah turun naik dalam pasaran Eropah Barat, Eropah Tengah menunjukkan pertumbuhan yang stabil, dengan Poland memainkan peranan utama. Mengapa perkara ini berlaku dan cara memanfaatkan trend ini untuk membeli apartmen atau rumah di Poland—kita akan meneroka di bawah.

Tempoh 2024–2025 mengesahkan trend: Poland kekal sebagai salah satu pasaran yang paling dinamik membangun di rantau ini. Pertumbuhan KDNK melebihi purata EU (kira-kira 3% pada 2024, diramalkan mencecah 3.2% pada 2025), permintaan domestik yang teguh, dan tarikan aktif syarikat asing membentuk asas bagi pasaran perumahan yang stabil.

Pendapat saya: pertumbuhan ini bukan gelembung. Tidak seperti Eropah Barat, di mana harga telah mencapai siling mereka, di Poland mereka masih meningkat, tetapi pada kadar yang sederhana, mewujudkan potensi untuk pelaburan jangka panjang. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di bangunan baharu di Poznań dengan harga €125,000 pada tahun 2023, manakala hartanah serupa kini berharga €140,000.

Petua: Jika anda memilih antara Warsaw dan pusat serantau, pertimbangkan Krakow dan Poznan—ia menawarkan hasil sewaan yang sangat baik dan mendapat permintaan tinggi dalam kalangan pelajar dan profesional IT.

Menurut data PWC dan Bank Dunia untuk tahun 2024, Poland mempunyai kedudukan yang tinggi di rantau ini untuk ketelusan transaksi dan perlindungan hak harta. Menurut Numbeo, indeks kos sara hidup di sini adalah 30–40% lebih rendah daripada di Jerman, seterusnya merangsang permintaan sewa.

Dalam amalan, mendaftarkan transaksi mengambil masa 4-6 minggu, yang saya anggap optimum untuk Eropah. Tambahan pula, bank sanggup memberi pinjaman kepada bukan pemastautin, menjadikannya mungkin untuk mendapatkan gadai janji pada kadar 6.5-7% setahun (lebih baik daripada di Hungary atau Republik Czech).

Perancis menggabungkan pulangan yang agak tinggi, kestabilan dan kebolehramalan serta gaya hidup yang menarik kepada ramai pembeli.

Pelabur semakin memilih Eropah Tengah berbanding Jerman, Perancis atau Sepanyol. Sebabnya mudah: hasil dan potensi pertumbuhan. Di Poland, hasil sewa 5-6% setahun, berbanding 2-3% di negara Barat, namun pasaran kekal dinamik.

Seorang pelanggan meninggalkan pangsapuri Berlin bernilai €320,000 dan sebaliknya membeli dua rumah di Lodz, Poland, dengan harga €150,000 setiap satu. Pendapatan sewa bulanannya ialah €2,200, berbanding unjuran €1,100 di Jerman.

Petua: Cari hartanah berhampiran universiti dan hab pengangkutan—ia sentiasa mendapat permintaan dalam kalangan penyewa.

Pasaran hartanah Poland telah melalui beberapa peringkat pembangunan dan kini dianggap sebagai salah satu yang paling dinamik di Eropah Tengah. Mari kita periksa bagaimana faktor sejarah, geografi permintaan dan gelagat pembeli membentuk arah aliran semasa.

Selepas Poland menyertai EU pada tahun 2004, pasaran mula mengalami pertumbuhan yang stabil—semuanya disumbangkan oleh gadai janji mampu milik, pelaburan asing dan pembangunan infrastruktur. Rangsangan kuat kedua datang selepas 2020. Sebab untuk ini termasuk pemindahan besar-besaran syarikat IT, kemasukan pendatang dari Ukraine dan Belarus, dan pertumbuhan sektor bebas.

Pendapat saya: pasaran kini berada dalam fasa pertumbuhan yang stabil, tidak terlalu panas. Tidak seperti Eropah Barat, masih terdapat potensi di sini, terutamanya jika anda merancang untuk membeli rumah di Poland untuk disewa atau didiami.

Saya mempunyai pelanggan dari Kyiv yang berpindah ke Poznan pada 2022. Dia membeli sebuah apartmen dua bilik tidur di bangunan baharu dengan harga €115,000; nilai semasanya melebihi €135,000, ditambah dengan pendapatan sewa yang membawa masuk sekitar €650 sebulan.

Pada 2023–2024, pasaran menunjukkan pertumbuhan yang memberangsangkan, dengan harga meningkat 8–10% setiap tahun. Warsaw secara tradisinya mendahului dalam harga, tetapi Krakow memegang tempat kedua yang kukuh.

Pertumbuhan semakin perlahan kepada 5-7% setahun; menurut JLL, harga yang dijangkakan menjelang akhir tahun 2025 ialah:

• Warsaw: sehingga €3,100 (+6.2%)
• Krakow: sehingga €2,800 (+5.7%)
• Poznań: sehingga €2,420 (+5.2%)

Pertumbuhan ini amat ketara dalam segmen binaan baharu. Pasaran jualan semula juga berkembang, tetapi tidak secepat itu. Jika matlamat anda ialah penggunaan huruf besar, binaan baharu adalah lebih baik. Jika anda ingin menyewakan segera, kemudian jual semula.

Jika anda bercadang untuk membeli apartmen di Poznań, sekarang adalah masa yang sesuai: kadarnya semakin perlahan daripada dua digit kepada lebih stabil 5-7%. Ini mewujudkan keseimbangan antara pertumbuhan dan kebolehramalan.

Warsaw kekal sebagai bandar paling mahal dan cair di Poland, terutamanya daerah tengah dan Mokotów, dengan harga sekitar 16,500 PLN/m² (~€4,250) dan terdapat permintaan yang tinggi untuk sewaan jangka panjang dan ruang pejabat.

Krakow menarik pelajar dan pelancong, terutamanya Old Town dan Podgórze, di mana apartmen berharga sekitar 15,100 PLN/m² (~€3,900) dan dibeli secara aktif untuk disewa.

Wrocław menarik minat pakar IT dan penempatan semula; daerah Krzyków dan Ołting – 12,700 PLN/m² (~€3,275) – sangat sesuai untuk penyewaan dan pelaburan jangka panjang di bangunan baharu.

Gdańsk dan Tricity terkenal untuk penyewaan jangka pendek, terutamanya Old Town dan Sopot, dengan harga antara 11,500 hingga 12,300 PLN/m² (~€3,000), dengan apartmen menghasilkan sehingga 8–10%.

Poznań menggabungkan halangan kemasukan yang berpatutan dan permintaan yang tinggi, terutamanya daerah Grunwald dan Jeżyce, dengan harga sekitar 10,800 PLN/m² (~€2,800) menarik kepada keluarga dan pelajar.

Łódź menarik kepada pelabur mengikut bajet, dengan daerah Śródmieście dan Polesie menawarkan pangsapuri mampu milik – sekitar PLN 7,800/m² (~€2,015), manakala permintaan untuk sewaan jangka panjang kekal stabil.

Bangunan baharu menawarkan penghargaan 10-15% sebelum siap, menjadikannya sesuai untuk pelaburan jangka panjang. Contoh: Seorang pelanggan membeli apartmen di Poznan dengan harga €118,000, tetapi setahun kemudian harganya telah meningkat kepada €135,000, ditambah sewa €650/bulan.

Pasaran sekunder – boleh disewakan dengan segera, terutamanya yang berkaitan di Krakow dan Wroclaw untuk pelajar.

Pangsapuri jangka pendek – menghasilkan sehingga 8–10% di bandar pelancongan (Gdansk, Sopot, Krakow), tetapi pertimbangan pengurusan dan kemusim diperlukan.

Hartanah komersial – kontrak jangka panjang, ambang kemasukan yang tinggi (€250,000+), pejabat kecil dan ruang kerja bersama di Warsaw dan Wroclaw adalah menjanjikan.

Pemula lebih senang dengan bangunan baharu atau hartanah jualan semula, manakala pembeli lanjutan harus mempertimbangkan pangsapuri dan hartanah komersial. Strategi "beli rumah di Poland untuk keluarga" popular di Łódź dan kawasan sekitarnya.

Permintaan domestik kekal sebagai pemacu utama pasaran hartanah Poland. Kebanyakan urus niaga diselesaikan oleh Poland menggunakan gadai janji, yang memastikan aliran pembeli yang stabil dan mengurangkan pergantungan kepada faktor luaran. Di bandar-bandar utama seperti Warsaw, Krakow dan Poznań, permintaan tinggi didorong oleh pelajar, keluarga muda dan pekerja syarikat besar.

• Kutub adalah pemacu pasaran utama, secara aktif menggunakan gadai janji, membeli rumah untuk keluarga dan menyewakannya.
• Ukraine adalah salah satu kumpulan terbesar pembeli asing, terutamanya di Warsaw, Krakow, dan Poznan, dengan motifnya adalah kediaman tetap dan pelaburan.
• Rakyat Belarus sedang mencari kestabilan dan permit kediaman, lebih suka pangsapuri di kawasan sempadan.
• Pelabur EU sedang mempelbagaikan portfolio mereka, membeli pangsapuri dan hartanah komersial di bandar-bandar utama.
• Pelabur AS melihat Poland sebagai pasaran baru muncul dengan potensi tinggi untuk pertumbuhan harga.

Kepelbagaian pembeli menyokong kedinamikan dan kestabilan pasaran; Hartanah Poland menarik untuk tujuan pelaburan dan penyewaan jangka panjang. Pada 2024, warga asing membeli lebih 17,000 hartanah (~5% daripada jumlah pasaran), dengan rakyat Ukraine menyumbang kira-kira 20% daripada semua urus niaga asing di Warsaw.

Pasaran Poland menawarkan pelbagai format pemilikan dan kaedah pelaburan yang sesuai untuk individu dan syarikat. Memahami perkara ini penting untuk memilih strategi yang betul dan meminimumkan risiko.

Individu (termasuk bukan pemastautin) boleh membeli pangsapuri dan flat di Poland secara bebas. Sekatan hanya dikenakan ke atas tanah, terutamanya di kawasan sempadan dan di plot yang lebih besar daripada 1 hektar.

Jika anda ingin membeli apartmen di Poznan atau rumah di Poland untuk diri sendiri atau untuk disewa, pilihan ini adalah yang paling mudah dan terpantas. Seorang pelanggan dari Ukraine membeli sebuah apartmen dua bilik tidur di Poznan, mendaftarkannya atas namanya sendiri, tanpa menggunakan syarikat, dan dalam tempoh setahun, pendapatan sewa adalah stabil.

Menubuhkan syarikat di Poland atau menggunakan firma EU sedia ada menawarkan peluang tambahan: pengoptimuman cukai, pelaburan bersama dan penyertaan dalam projek utama.

Bagi pelabur swasta, ini tidak selalu boleh dilaksanakan, tetapi bagi mereka yang merancang berbilang hartanah atau pelaburan komersial, syarikat ialah alat yang mudah. Seorang pelabur dari Jerman membeli tiga pangsapuri di Wroclaw untuk disewa melalui Sp. z oo, yang membolehkannya merekodkan semua perbelanjaan dan pendapatan melalui syarikat, memudahkan perakaunan.

Masih terdapat sedikit dana yang beroperasi sebagai REIT di Poland, tetapi terdapat pilihan pelaburan melalui struktur kolektif. Ini sesuai untuk mereka yang ingin menyertai pasaran tanpa perlu berurusan dengan pengurusan operasi dan hartanah. Bagi pemula, ini adalah cara untuk mempelbagaikan risiko tanpa terperangkap dalam butiran pajakan dan pengubahsuaian.

Anda boleh bekerjasama dengan rakan kongsi, memformalkan pemilikan bersama atau menggunakan mekanisme warisan dan amanah. Pemerhatian saya: ini mudah jika membeli hartanah mahal atau melabur dalam beberapa pangsapuri melebihi bajet pelabur tunggal.

Dua daripada pelanggan saya bersama-sama membeli dua apartmen di Krakow - mereka berkongsi pendapatan sewa dan kos pengurusan, menjadikan pelaburan lebih selamat.

• Pangsapuri: tersedia secara percuma untuk dibeli oleh warganegara mana-mana negara.
• Tanah dan rumah: untuk plot yang lebih besar daripada 1 hektar atau kawasan sempadan, kebenaran daripada Kementerian Dalam Negeri diperlukan.

Jika anda ingin membeli rumah di Poland, semak dengan peguam untuk mengetahui sama ada permit diperlukan, terutamanya untuk plot besar.

• Pełna własność (pemilikan penuh) – pemilik mempunyai semua hak ke atas harta tersebut, termasuk penjualan, pajakan dan pembangunan semula.
• Spółdzielcze własnościowe (undang-undang koperasi) – harta itu didaftarkan kepada koperasi, tetapi pemilik boleh membuang apartmen.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (harta persatuan) – penduduk menyewa pangsapuri, membayar sewa, tanpa hak pemilikan.

Untuk tujuan pelaburan dan penyewaan, adalah lebih baik memilih pemilikan penuh bagi memudahkan pengurusan pendapatan dan penjualan hartanah.

Membeli hartanah di Poland memerlukan pemahaman undang-undang tempatan dan prosedur standard. Mengetahui langkah dan keperluan akan membantu anda melabur dengan selamat dan mengelakkan kesilapan, terutamanya bagi pelabur asing.

Proses pembelian bermula dengan mendapatkan nombor cukai PESEL untuk bukan pemastautin, mencari peguam dan ejen, membuat kontrak, membayar deposit, dan mengesahkan transaksi.

Seorang peguam mengesahkan kesahihan transaksi, menyemak tajuk dan kontrak, dan ejen membantu mencari harta cair dan merundingkan harga. Walaupun anda seorang pelabur yang berpengalaman, sebaiknya bekerjasama dengan peguam—ia menjimatkan masa dan mengurangkan risiko. Salah seorang pelanggan saya menjimatkan €5,000 apabila seorang peguam mendedahkan bebanan ke atas sebuah apartmen di Wroclaw sebelum menandatangani kontrak.

Apabila membeli hartanah di Poland, terutamanya untuk warga asing, bank dan notari memerlukan bukti identiti dan asal undang-undang dana. Ini adalah amalan standard, melindungi kedua-dua pihak dalam transaksi dan mengurangkan risiko pengubahan wang haram.

Keperluan asas:

• Dokumen pengenalan diri - pasport atau ID.
• Alamat kediaman - untuk bukan pemastautin, disahkan oleh sijil pemastautin.
• Bukti pendapatan - penyata bank, gaji atau sijil pendapatan.
• Asal dana - dokumen mengenai penjualan hartanah, pelaburan atau simpanan.
• Maklumat tentang pembeli - soal selidik KYC, kadangkala menunjukkan tujuan pembelian (pelaburan, kediaman tetap).

Hartanah komersial termasuk pejabat, ruang runcit dan gudang. Urus niaga selalunya dijalankan melalui syarikat, terutamanya untuk hartanah yang lebih besar, dan hasil boleh lebih tinggi daripada hartanah kediaman. Seorang pelanggan dari Jerman membeli pejabat di Wroclaw melalui Sp. z oo dan menerima pendapatan stabil daripada penyewa selama beberapa tahun.

Pembelian tanah dan rumah oleh rakyat negara bukan EU memerlukan kebenaran daripada Kementerian Dalam Negeri untuk plot yang lebih besar daripada 1 hektar atau di kawasan sempadan. Sebelum melabur, adalah penting untuk menyemak kegunaan tanah yang dimaksudkan dalam rancangan pembangunan tempatan.

Di Poland, anda boleh membeli hartanah tanpa berada di negara ini dengan melantik wakil yang mempunyai surat kuasa. Kaedah ini amat relevan untuk pelabur asing yang ingin membeli apartmen di Poznań atau rumah di Poland semasa di luar negara.

Surat kuasa wakil dikeluarkan oleh notari dan memberi kuasa kepada wakil untuk menandatangani perjanjian pembelian dan penjualan, membayar deposit, dan menerima dokumen bagi pihak pembeli. Surat kuasa wakil boleh terhad masa atau tindakan terhad, bergantung pada kehendak pelabur.

Pelanggan AS saya membeli sebuah apartmen di Poznań menggunakan surat kuasa semasa di New York. Urus niaga berjalan lancar, dan pendaftaran hartanah hanya mengambil masa seminggu berkat dokumentasi yang disediakan dengan pakar.

Setiap hartanah di Poland mempunyai księga wieczysta (daftar hak milik awam), yang merekodkan semua butiran undang-undang tentang apartmen, rumah atau plot tanah. Seorang peguam menyemak untuk sebarang bebanan, gadai janji, hutang dan tuntutan pihak ketiga. Ini adalah langkah wajib, terutamanya jika anda bercadang untuk membeli sebuah apartmen di Poland untuk tujuan pelaburan atau penyewaan.

Selepas kontrak ditandatangani dan dinotari, hak milik didaftarkan dalam pendaftaran tanah. Ini ialah peringkat akhir urus niaga, secara rasmi mengesahkan hak anda ke atas harta itu dan membenarkan anda menguruskannya: menyewakannya, menjualnya atau mendaftarkannya melalui syarikat.

Proses pendaftaran biasanya mengambil masa 1-2 minggu, tetapi mungkin mengambil masa lebih lama jika dokumen tidak lengkap. Sebaik-baiknya sediakan semua resit, sijil dan akta notari terlebih dahulu.

Poland menawarkan sistem cukai yang telus dan agak menguntungkan untuk pelabur. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mempertimbangkan semua perbelanjaan untuk mengira pulangan anda dengan tepat.

Cukai tahunan ke atas hartanah kediaman ialah 1.00 PLN setiap m² (~0.25 €). Untuk pangsapuri 50 m², ini ialah 50 PLN (~12.5 €) setahun. Di bandar yang lebih besar seperti Warsaw atau Krakow, kadar mungkin lebih tinggi sedikit – sehingga 2 PLN/m² (~0.5 €).

Apabila membeli hartanah jualan semula, PCC sebanyak 2% daripada nilai hartanah akan dikenakan bayaran. Contohnya, sebuah apartmen untuk PLN 500,000 (~€125,000) → PCC = PLN 10,000 (~€2,500). Faktorkan PCC ke dalam anggaran kos keseluruhan anda untuk mengira ROI anda dengan tepat.

• Bangunan kediaman baharu sehingga 150 m²: VAT 8% → pangsapuri 600,000 PLN (~150,000 €) = 48,000 PLN (~12,000 €).
• Hartanah komersial: VAT 23% → pejabat 1,000,000 PLN (~250,000 €) = 230,000 PLN (~57,500 €).

Pangsapuri kecil di bangunan baharu lebih menguntungkan – mereka mempunyai VAT yang lebih rendah dan pertumbuhan harga yang pesat.

Jumlah kos berjumlah 5–6% daripada nilai hartanah. Contoh: apartmen untuk 500,000 PLN (~€125,000) → kos 25,000–30,000 PLN (~€6,250–7,500).

Walaupun Poland mempunyai beban cukai dan yuran yang lebih rendah, Austria menawarkan kestabilan pasaran yang lebih besar, harga yang meningkat dan permintaan yang tinggi untuk hartanah. Bagi pelabur yang mencari pelaburan jangka panjang dan pasaran yang stabil, Austria mungkin lebih menarik, walaupun kosnya lebih tinggi.

Sistem cukai Poland menawarkan pelabur beberapa cara undang-undang untuk mengurangkan beban cukai mereka dan meningkatkan pulangan.

Memilih kaedah percukaian:

• Cukai rata sebanyak 19% adalah mudah untuk pelabur yang mempunyai pelbagai hartanah, memudahkan perakaunan dan membolehkan perancangan pendapatan lebih awal.
• Kadar cukai progresif 17–32% bermanfaat untuk pelabur dengan jumlah pendapatan yang kecil, kerana 17% pertama dikenakan cukai minimum.

Hapus kira perbelanjaan:

• Kos untuk pembaikan, perabot, utiliti dan pengurusan harta boleh dimasukkan sebagai perbelanjaan, mengurangkan pendapatan bercukai.
• Contoh: pelanggan membeli sebuah apartmen di Poznań, membelanjakan 20,000 PLN (~5,000 €) untuk pengubahsuaian dan perabot – ini mengurangkan asas cukai, menjimatkan kira-kira 3,800 PLN (~950 €) pada kadar 19%.

Pendaftaran melalui syarikat:

• Jika harta itu didaftarkan kepada entiti yang sah, potongan cukai tambahan dan kadar pengurangan ke atas pendapatan korporat boleh digunakan.
• Sesuai untuk pelabur yang mempunyai pelbagai hartanah atau hartanah komersial.

Gabungan pintar layanan cukai, potongan perbelanjaan dan struktur korporat boleh meningkatkan pulangan bersih sebanyak 10–15%, terutamanya untuk portfolio berbilang hartanah.

Ramai pelanggan tersilap percaya bahawa membeli sebuah apartmen di Poznan atau sebuah rumah di Poland secara automatik membuka jalan untuk permit kediaman. Dalam amalan, ini tidak berlaku, tetapi menggunakan harta itu dengan bijak boleh membantu menunjukkan kesolvenan kewangan dan komitmen untuk tinggal di negara ini untuk jangka panjang.

Untuk mendapatkan permit kediaman, salah satu daripada alasan berikut diperlukan:

• Kontrak pekerjaan dengan majikan Poland.
• Mempunyai perniagaan atau aktiviti keusahawanan sendiri.
• Perkahwinan dengan warganegara Poland.
• Hubungan kekeluargaan rapat dengan warganegara Poland.
• Naturalisasi atau alasan lain yang diperuntukkan oleh undang-undang.

Sebagai contoh, pelanggan saya membuka syarikat IT di Poznan, membeli sebuah apartmen untuk didiami dan menunjukkan bahawa dia mempunyai kediaman tetap—permit kediaman telah dikeluarkan dengan cepat.

Selepas 10 tahun menetap secara sah di Poland, anda boleh memohon kewarganegaraan. Hartanah membantu menunjukkan hubungan yang kukuh dengan negara, memudahkan proses naturalisasi. Walaupun matlamatnya bukan kediaman tetapi pelaburan, pembelian hartanah di Poland mewujudkan bonus tambahan untuk dokumen masa depan.

Di Austria, terdapat kategori D (Sara Diri), di mana warga asing boleh mendapatkan permit kediaman tanpa menjalankan perniagaan, tetapi hanya dengan mengesahkan pendapatan dan ketersediaan perumahan.

Kelebihan Austria:

• Laluan terus ke permit kediaman tanpa perlu menjalankan perniagaan.
• Kemungkinan untuk mendapatkan kewarganegaraan tertakluk kepada pematuhan syarat kediaman.
• Kestabilan tinggi pasaran hartanah dan pertumbuhan harga yang boleh diramal.
• Permintaan yang kukuh untuk hartanah, menjadikan pelaburan lebih terjamin.

Poland tidak menawarkan Visa Emas, tetapi hartanah boleh membantu secara tidak langsung dengan pemastautin melalui perniagaan, pekerjaan atau hubungan keluarga. Austria mendapat manfaat daripada kestabilan pasaran, kenaikan harga dan permintaan untuk hartanah, menjadikannya lebih menarik kepada pelabur jangka panjang.

Melabur dalam hartanah di Poland membolehkan anda memperoleh pendapatan sewa yang stabil. Jenis dan wilayah sewa yang berbeza menawarkan hasil yang berbeza-beza, dan pengurusan yang betul meningkatkan keuntungan dan mengurangkan risiko.

Sewaan jangka pendek melalui platform seperti Airbnb boleh menjana pulangan sebanyak 6-8% setahun. Walau bagaimanapun, di bandar besar seperti Warsaw dan Krakow, peraturan menjadi lebih ketat: pemilik dikehendaki mendaftar dan mematuhi peraturan keselamatan kebakaran.

Pelanggan membeli sebuah apartmen di Poznań untuk sewa jangka pendek dan menerima pendapatan yang stabil sebanyak 7%, sambil menggunakan syarikat pengurusan untuk tempahan dan pembersihan.

Sewaan jangka panjang menjana pendapatan 4-6% setahun dan mendapat permintaan yang berterusan, terutamanya dalam kalangan pelajar dan penempatan semula. Bagi pelabur yang mementingkan kestabilan dan risiko yang diminimumkan, penyewaan jangka panjang adalah pilihan terbaik. Seorang pelanggan dari Jerman membeli sebuah apartmen di Poznan dan menyewakannya kepada pelajar—hasilnya adalah sekitar 5%, dengan risiko kekosongan yang rendah.

Syarikat pengurusan membantu pelabur menyewakan hartanah mereka tanpa sebarang penglibatan peribadi. Komisen purata ialah 10–15% daripada sewa. Mereka menyediakan:

• pemilihan penyewa;
• pendaftaran dan pembaharuan kontrak;
• kutipan sewa;
• pembersihan dan pembaikan kecil;
• kawalan ke atas keadaan apartmen.

Seorang pelanggan membeli sebuah apartmen di Poznań untuk sewaan jangka pendek melalui Airbnb dan memindahkan pengurusan kepada syarikat itu. Hasil kekal pada 7%, dan apartmen sentiasa tersedia untuk tetamu.

Pulangan pelaburan hartanah di Perancis dan Austria kekal secara perbandingan rendah. Walau bagaimanapun, perbezaan antara negara adalah jelas:

• Austria menyediakan kestabilan dan kecairan yang lebih besar;
• Perancis kekal menarik bagi mereka yang ingin menggabungkan pelaburan dengan penggunaan peribadi perumahan dan gaya hidup premium.

Bagi pelabur yang mencari kestabilan dan risiko minimum, Austria adalah lebih baik. Bagi mereka yang juga mempertimbangkan hartanah sebagai sebahagian daripada projek gaya hidup peribadi, Perancis adalah pilihan yang lebih menarik.

Austria ialah pasaran kestabilan dan kebolehramalan: risiko rendah, peraturan telus, hasil sederhana tetapi stabil, dan pertumbuhan harga jangka panjang. Hasil sewa lebih rendah di sini berbanding di Poland, tetapi permintaan lebih stabil, dan hartanah lebih cair serta lebih mudah untuk dijual atau disewakan dalam jangka masa panjang.

Poland, sebaliknya, menawarkan harga yang lebih berpatutan dan hasil sewa yang lebih tinggi, tetapi pasaran sensitif terhadap turun naik ekonomi dan tahap risiko lebih tinggi.

Pilihan bandar dan wilayah untuk pelaburan memberi kesan besar kepada keuntungan, kecairan dan pertumbuhan hartanah pada masa hadapan. Mari kita lihat kawasan utama dari perspektif pelabur.

Warsaw adalah nadi perniagaan dan kewangan.

Warsaw ialah hab perniagaan dan kewangan, dengan permintaan tinggi untuk penyewaan jangka panjang. Walaupun hasil rendah, pangsapuri menjual dan menyewa dengan cepat, terutamanya di daerah perniagaan.

• Harga purata: €3,200–€3,500/m²
• Keuntungan: 4–5% setahun (pajakan jangka panjang)
• Daya tarikan: kecairan tinggi, permintaan stabil, penyewa korporat

Krakow – pelajar, pelancongan, IT

Krakow menarik pelajar dan pelancong, menjana permintaan sewa yang tinggi. Syarikat IT juga menjana aliran penempatan semula yang stabil, menyokong pasaran.

• Harga purata: €2,800–€3,100/m²
• Keuntungan: 5–6% (pajakan jangka panjang), 6–8% (jangka pendek)
• Daya tarikan: pelajar, pelancong, sektor IT, pusat kebudayaan

Wroclaw – hab IT dalam permintaan tinggi

Wroclaw ialah hab IT yang berkembang pesat dengan banyak pejabat dan syarikat permulaan. Pangsapuri berhampiran pusat perniagaan disewakan dengan lebih pantas dan menjana pendapatan yang stabil.

• Harga purata: €2,700–€3,000/m²
• Keuntungan: 5–6%
• Daya tarikan: Syarikat IT, penempatan semula, permintaan yang semakin meningkat untuk penyewaan

Gdansk, Sopot, Gdynia – Pantai dan Premium

Pantai Baltik menarik pelancong pada musim panas, memberikan hasil sewa jangka pendek yang tinggi. Ia adalah kawasan yang sesuai untuk pangsapuri premium atau rumah untuk penyewaan bermusim.

• Harga purata: €3,500–€4,500/m²
• Hasil: 6-8% pada musim panas (sewaan jangka pendek)
• Daya tarikan: segmen premium, aliran pelancong, peluang sewa bermusim

Lodz dan Lublin – Pelaburan Mampu Milik dengan Potensi Pertumbuhan

Bandar-bandar ini menarik kepada pelabur dengan bajet. Harga yang rendah bagi setiap meter persegi dan permintaan sewa yang semakin meningkat menjadikan mereka menjanjikan pelaburan jangka panjang.

• Harga purata: €1,800–€2,200/m²
• Keuntungan: 6%
• Daya tarikan: harga rendah, potensi pertumbuhan tinggi, pelajar dan penempatan semula

Hartanah kampung dan negara adalah trend selepas wabak

Sejak pandemik, permintaan untuk rumah desa telah meningkat, baik untuk kediaman tetap dan untuk disewa. Daerah Tasik Masurian, Subcarpathia dan Pergunungan Carpathian adalah popular. Ramai pelanggan saya memilih rumah lama untuk pengubahsuaian dengan harga €50,000–€80,000, dengan potensi sewaan seterusnya. Ini amat berfaedah untuk keluarga dan mereka yang ingin membeli rumah di luar bandar Poland pada harga yang berpatutan.

• Harga purata: €800–€1,500/m² (selalunya rumah dengan plot seluas 15–30 ekar)
• Keuntungan: sehingga 6% (jangka panjang), sewa bermusim 8–10% di kawasan pelancongan
• Daya tarikan: ekopelancongan, kerja jauh, rumah percutian

Ramalan untuk 2025 mencadangkan pertumbuhan berpecah-belah dalam harga untuk bangunan baharu di Poland, secara purata tidak melebihi paras 2024 (kira-kira 5–7%), manakala pasaran sekunder dijangka terbantut.

Harga perumahan sangat berbeza mengikut bandar; contohnya, pada Mac 2025, Warsaw dan Gdansk adalah yang paling mahal, manakala bandar seperti Łódź dan Bydgoszcz menawarkan lebih banyak pilihan yang mampu dimiliki. Ini menjadikan pilihan antara binaan baharu dan hartanah sedia ada amat penting bagi pelabur yang menumpukan pada hasil dan prospek pertumbuhan modal.

• Bahagian pasaran: lebih daripada 50% urus niaga di bandar besar.
• Harga: Warsaw — €3,000–5,000/m², Krakow — €2,800–4,000/m².
• Ciri-ciri: susun atur moden, tempat letak kereta bawah tanah, kecekapan tenaga.

Bangunan baharu sesuai untuk disewa, terutamanya di Warsaw, Wroclaw dan Gdańsk. Ramai pelanggan saya telah memilih pangsapuri baharu di daerah Mokotów di Warsaw untuk penyewaan jangka panjang, menghasilkan hasil yang stabil sebanyak 4.5% setahun dan kecairan yang tinggi apabila dijual semula.

• Harga: Lodz — €1,500–2,500/m², Lublin — daripada €1,200/m².
• Kelebihan: kos yang lebih rendah, harta sedia untuk disewa, masa penyelesaian yang cepat.
• Keburukan: selalunya memerlukan pengubahsuaian (dari €200/m²).

Pangsapuri lama di pusat bandar menarik kepada pelabur yang bersedia untuk melabur dalam pengubahsuaian. Sebagai contoh, pelanggan saya membeli sebuah apartmen di Krakow dengan harga €90,000, melabur €15,000 dalam pengubahsuaian, dan kini menyewakannya di Airbnb dengan hasil sekitar 8% setahun.

• Harga: dari €30,000 untuk sebuah rumah kecil di kampung (selalunya dengan plot seluas 10–20 ekar), rumah dalam keadaan baik - €70,000–100,000.
• Mengapa ia menarik: Permintaan untuk rumah di Poland semakin meningkat disebabkan oleh kerja jauh dan keinginan untuk hidup lebih dekat dengan alam semula jadi.
• Kawasan popular: Tasik Masurian, Subcarpathia, Carpathians.

Jika anda ingin membeli rumah di kampung Poland pada harga yang rendah, cari iklan baris di OLX.pl. Sesetengah pelanggan membeli rumah lama dengan harga €40,000, melakukan pengubahsuaian minimum (€10,000–15,000), dan menyewakannya kepada pelancong dengan harga €100–150 setiap malam sepanjang musim. Hasilnya ialah 8-10%.

Austria: Harga binaan baharu bermula pada €6,000–8,000/m² (Vienna), sehingga €12,000/m² di kawasan utama. Ciri-ciri: standard penjimatan tenaga (ESG) yang ketat, pasaran yang stabil, hasil rendah (2–3%), tetapi kestabilan yang tinggi. Poland kekal sebagai pasaran yang lebih berpatutan untuk pelabur dengan bajet sehingga €150,000.

Pasaran hartanah Poland menawarkan pelbagai peluang untuk pelabur. Di luar pangsapuri tradisional untuk penyewaan jangka panjang, terdapat beberapa strategi alternatif yang boleh meningkatkan hasil dan memanfaatkan permintaan yang semakin meningkat untuk segmen tertentu.

Pangsapuri kecil seluas 20–35 meter persegi mendapat permintaan tinggi dalam kalangan pelajar dan profesional muda, terutamanya di bandar yang mempunyai universiti utama dan hab IT, seperti Poznan, Krakow dan Wroclaw. Harga purata apartmen mikro di Poznan ialah €50,000–70,000. Pengalaman saya menunjukkan bahawa pangsapuri sedemikian mudah menyewa dengan harga €300–400 sebulan, dan dengan perabot yang sesuai, hasil boleh mencapai 6–7% setahun.

Pangsapuri dan rumah lama sering memerlukan pengubahsuaian, tetapi ini mewujudkan peluang untuk meningkatkan nilai dan keuntungan hartanah. Sebagai contoh, pelanggan membeli sebuah apartmen di Łódź dengan harga €60,000, melabur €15,000 dalam pengubahsuaian dan kini menyewakannya di Airbnb dengan harga kira-kira €600–700 sebulan. Pengubahsuaian amat menguntungkan di kawasan yang mempunyai bekalan bangunan baharu yang terhad, di mana pangsapuri yang telah diubah suai menarik penyewa berpendapatan tinggi.

Bandar dengan sektor perindustrian, logistik dan IT yang semakin berkembang (mis., Poznań, Lublin, Szczecin) menjadi menarik kepada pelabur yang menumpukan pada penyewaan jangka panjang. Permintaan penyewa semakin meningkat, dan harga perumahan kekal berpatutan: €1,800–2,500 setiap meter persegi. Nasihat saya kepada pelanggan adalah untuk mencari kawasan dengan infrastruktur baharu dan kebolehcapaian pengangkutan, yang meningkatkan kecairan hartanah.

Melabur dalam hotel pangsapuri atau sewaan jangka pendek di kawasan pelancongan menjana pulangan sehingga 8-10% setiap musim. Hartanah di pantai (Gdansk, Sopot) dan di pergunungan (Carpathians, Tatra Mountains) amat popular. Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di Sopot dengan harga €90,000 dan memperoleh €10,000 pada musim pertama, mengesahkan keberkesanan strategi ini.

Bagi mereka yang tidak mahu menguruskan hartanah sendiri, pelaburan melalui dana atau projek bersama disediakan. Skim ini membolehkan kepelbagaian risiko dan penyertaan dalam projek besar tanpa pelaburan yang besar. Ini memudahkan pelabur asing yang ingin melabur €50,000–€100,000 dalam beberapa hartanah sekaligus.

Dengan perkembangan e-dagang dan logistik, permintaan untuk tanah untuk gudang dan hartanah perindustrian semakin meningkat. Harga sehektar berhampiran bandar utama boleh bermula pada €50,000–70,000, tetapi hasil projek ini jauh lebih tinggi daripada penyewaan kediaman tradisional. Pelanggan saya yang membeli plot untuk gudang kecil di Poznań dan Wrocław menerima pendapatan yang stabil daripada penyewa jangka panjang dengan kontrak 5–10 tahun.

Melabur dalam hartanah di Poland menarik kerana pulangan yang tinggi, tetapi penting untuk mempertimbangkan potensi risiko untuk membuat keputusan termaklum. Di bawah, saya membincangkan isu utama yang dihadapi pelabur dan berkongsi pemerhatian dan contoh praktikal saya.

Selepas mencatatkan pertumbuhan pada 2022–2023, kadar kenaikan harga perumahan telah menjadi perlahan. Ramalan untuk 2025 menunjukkan harga binaan baharu meningkat kira-kira 5–7%, manakala pasaran sedia ada hampir stabil. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya ingin membeli sebuah apartmen di Poznań untuk dijual semula, tetapi kami memutuskan untuk menangguhkan urus niaga untuk menunggu terma yang lebih baik dan menilai arah aliran harga.

Proses pembelian termasuk pendaftaran, mendapatkan PESEL, transaksi notari, dan pengesahan status undang-undang. Bagi warga asing, terutamanya mereka yang tidak mempunyai pengetahuan bahasa Poland, ini boleh menjadi rumit. Saya mengesyorkan bekerja dengan peguam dan ejen yang bereputasi: mereka boleh membantu mempercepatkan proses dan mengelakkan kesilapan dalam kertas kerja.

Penduduk bukan EU dilarang membeli tanah dan rumah di luar bandar atau di plot yang lebih besar daripada 1 hektar. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya ingin membeli rumah di perkampungan Poland pada harga yang rendah, tetapi perlu mendapatkan kebenaran daripada Kementerian Dalam Negeri, yang menambah beberapa bulan kepada transaksi itu.

Dasar cukai Poland berubah secara berkala, yang boleh memberi kesan kepada hasil sewa atau cukai semasa jualan. Perkara ini penting untuk diambil kira semasa merancang pelaburan. Nasihat saya adalah untuk mengira pulangan anda dengan rizab untuk kemungkinan perubahan dalam kadar cukai.

Berbanding dengan Austria, Poland menang dari segi hasil sewa dan potensi pertumbuhan harga, terutamanya dalam segmen ekonomi dan pasaran sekunder. Walau bagaimanapun, Austria menawarkan kestabilan yang lebih besar, pertumbuhan yang boleh diramal dan peraturan pasaran yang lebih mudah. Pelabur mesti memutuskan sendiri apa yang lebih penting: pulangan yang lebih tinggi dengan risiko, atau kestabilan dengan pulangan yang lebih rendah.

Pelabur tertarik ke Perancis bukan sahaja untuk potensi pendapatannya, tetapi juga untuk taraf hidup, infrastruktur yang dibangunkan, iklim sederhana, dan kepelbagaian budaya. Bagi kebanyakan pembeli, hartanah di Perancis bukan sekadar pelaburan tetapi juga peluang untuk hidup dengan selesa dan menikmati gaya hidup tersendiri negara.

Perkhidmatan perubatan di Poland boleh diakses dan berkualiti tinggi untuk kedua-dua pemastautin dan bukan pemastautin. Warga asing boleh mengakses klinik swasta dengan perkhidmatan bahasa Inggeris, dan kos perundingan dan peperiksaan adalah sama seperti klinik tempatan—€25–40 untuk perundingan pengamal am dan €100–200 untuk peperiksaan komprehensif.

Pendidikan untuk bukan pemastautin juga diwakili secara aktif: sekolah antarabangsa dan bahasa Inggeris beroperasi di bandar-bandar utama (Warsaw, Krakow, Poznan, Wroclaw). Tuisyen tahunan di sekolah-sekolah ini berkisar antara €4,000 hingga €12,000, bergantung pada program dan tahap.

Perbezaan bagi bukan pemastautin ialah dokumen tambahan dan bukti pemastautin mungkin diperlukan semasa kemasukan, tetapi akses kepada sekolah dan bahan pendidikan dipelihara sepenuhnya. Pelanggan saya yang mempunyai anak sering memilih pangsapuri di kawasan yang mempunyai sekolah sedemikian untuk melabur dan memberi keselesaan kepada keluarga mereka secara serentak.

Poland adalah ahli NATO, dan tahap keselamatannya adalah tinggi. Infrastruktur bandar ini dibangunkan dengan baik, dengan kemudahan perbankan, internet dan liputan telefon mudah alih, serta rangkaian pengangkutan dari metro Warsaw ke kereta api berkelajuan tinggi antara bandar utama. Ini memudahkan kedua-dua kehidupan harian dan pengurusan harta terpencil.

Austria cemerlang dari segi kestabilan dan kebolehramalan merentas semua faktor sosial dan ekonomi. Taraf hidup lebih tinggi di sini: sistem pendidikan dan sekolah antarabangsa diiktiraf sebagai antara yang terbaik di Eropah, penjagaan kesihatan berkualiti tinggi dan mudah diakses, dan infrastruktur serta persekitaran menjadikan negara ini tempat yang selesa untuk kediaman jangka panjang.

Poland menawarkan keseimbangan antara keselesaan, kemampuan dan potensi pelaburan, terutamanya dalam segmen dengan hasil yang tinggi dan kadar sewa yang meningkat. Pelabur yang mempertimbangkan untuk membeli sebuah apartmen di Poznań atau sebuah rumah di Poland sering memilihnya sebagai pintu masuk yang lebih berfaedah ke dalam hartanah Eropah sambil mengekalkan kualiti hidup yang boleh diterima untuk diri mereka dan keluarga mereka.

Poland menjadi destinasi yang semakin popular bagi mereka yang mencari tempat tinggal yang selamat dan selesa di Eropah. Selain pelaburan hartanah, negara ini menarik mereka yang ingin berpindah dari kawasan yang tidak stabil, pesara dan nomad digital.

Bagi penduduk negara yang mengalami ketidakstabilan ekonomi atau politik, Poland menawarkan laluan mudah ke kediaman sementara atau tetap melalui pekerjaan, keusahawanan atau pelaburan hartanah.

Salah seorang pelanggan saya dari Ukraine membeli sebuah apartmen di Poznan untuk mendapatkan permit kediaman melalui perniagaannya—ini memberikannya status sah dan keadaan hidup yang selesa untuk keluarganya.

Poland ialah destinasi yang sesuai untuk pesara berkat tahap keselamatan yang tinggi, infrastruktur yang stabil dan kos sara hidup yang berpatutan. Kos makanan, utiliti dan penjagaan kesihatan jauh lebih rendah berbanding di Jerman atau Republik Czech, menjadikan penempatan semula lebih mudah dari segi kewangan.

Sesetengah pelanggan saya memilih rumah di kampung atau pangsapuri Poland di bandar tingkat kedua untuk menikmati kehidupan dan alam semula jadi yang tenang sambil kekal di Eropah.

Bagi profesional IT dan nomad digital, Poland menarik kerana infrastrukturnya yang dibangunkan, internet berkualiti tinggi dan zon kelompok perniagaan antarabangsa. Ramai pelanggan yang saya nasihatkan telah membeli pangsapuri di Krakow dan Warsaw bukan sahaja untuk kegunaan kediaman tetapi juga sebagai pangkalan untuk pendaftaran syarikat dan penempatan semula perniagaan. Ini membolehkan kehidupan yang selesa dengan faedah cukai dan korporat.

Vienna menawarkan prestij tinggi dan kebolehramalan yang lengkap bagi semua faktor sosial dan ekonomi, tetapi harga hartanah dan taraf hidup jauh lebih tinggi. Walau bagaimanapun, Austria amat menarik kepada rakyat dari negara yang tidak stabil yang mencari bidang kuasa yang selamat dan terjamin untuk menetap dan memelihara kekayaan mereka.

Untuk pesara, Austria menawarkan penjagaan kesihatan berkualiti tinggi, infrastruktur yang dibangunkan dan kadar kehidupan yang santai. Dan bagi nomad digital dan profesional terpencil, negara ini menjadi semakin menarik berkat taraf hidup yang tinggi, internet yang stabil, kepelbagaian budaya dan program berpotensi untuk menarik pekerja mahir.

Poland menarik kerana dinamik pasarannya, perumahan mampu milik dan potensi pertumbuhan pendapatan. Walau bagaimanapun, dari segi keselamatan, prestij dan kualiti hidup, ia ketinggalan berbanding Austria.

Apabila merancang pelaburan dalam hartanah Poland, adalah penting untuk memahami cara dan bila untuk keluar dari projek untuk memaksimumkan pendapatan dan kecairan. Mari kita lihat aspek utama jualan dan contoh praktikal.

Warsaw dan bandar utama lain (Krakow, Wroclaw, Gdansk) menawarkan kecairan yang tinggi—pangsapuri di sana menjual lebih pantas dan dengan diskaun yang lebih kecil. Di wilayah peringkat kedua, seperti Łódź atau Lublin, kecairan adalah lebih rendah dan proses penjualan boleh mengambil masa yang lebih lama.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di Poznań untuk sewa jangka panjang, dan apabila dia perlu menjualnya semula selepas dua tahun, dia dapat menjualnya dengan kerugian yang minimum, terima kasih kepada pasaran yang aktif dan minat daripada pelabur.

Setelah hak milik hartanah didaftarkan, apartmen boleh dijual. Jika ini berlaku dalam tempoh lima tahun dari tarikh pembelian, cukai 19% mesti dibayar ke atas keuntungan. Ini penting untuk dipertimbangkan semasa mengira pulangan yang dijangkakan.

Adalah penting untuk diingat bahawa hartanah kelas ekonomi menjual lebih cepat daripada hartanah kelas premium, di mana pembeli mencari ciri khusus. Saya menasihati pelanggan untuk merancang keluar mereka lebih awal, dengan mengambil kira permintaan bermusim dan pergerakan harga.

Bagi pelabur yang mempunyai permit kediaman Poland melalui aktiviti perniagaan atau keusahawanan, penjualan hartanah tidak menjejaskan status mereka selagi alasan lain untuk kediaman kekal. Sebagai contoh, salah seorang pelanggan saya mengekalkan permit kediamannya selepas menjual apartmennya sambil terus mengembangkan perniagaannya di Poland.

Walaupun hartanah ekonomi dan harga pertengahan menjual lebih pantas di Poland, Austria mempunyai pasaran yang lebih stabil dan boleh diramal. Kecairan adalah tinggi walaupun untuk segmen premium, tempoh jualan semula lebih boleh diramal dan dasar cukai adalah telus.

Bagi pelabur yang menghargai keselamatan dan kepastian pemeliharaan nilai jangka panjang, Austria kekal sebagai pilihan yang lebih selamat, walaupun kos harta dan sara hidup lebih tinggi.

Sejak beberapa tahun lalu, saya telah mengambil bahagian dalam berpuluh-puluh transaksi di Austria, Slovakia, Poland dan Jerman. Setiap negara mempunyai ciri-ciri tersendiri. Austria ialah pasaran yang stabil dengan risiko yang minimum, tetapi dengan hasil yang rendah dan halangan kemasukan yang tinggi. Poland, sebaliknya, adalah pasaran yang sedang berkembang secara dinamik di mana anda masih boleh membeli sebuah apartmen di Poznan atau Gdansk pada harga yang berpatutan dan mengharapkan penghargaan.

Apabila melabur dalam hartanah di Poland, adalah penting untuk menjalankan usaha wajar undang-undang yang menyeluruh: pastikan surat hak milik adalah jelas dan tiada tunggakan utiliti atau cukai tertunggak. Ramai pelanggan bertanya bagaimana untuk mengelakkan isu VAT apabila membeli hartanah komersial—peguam adalah penting di sini. Perkara lain: apabila menjual apartmen dalam tempoh lima tahun pembelian, anda mesti membayar cukai pendapatan 19%. Ini sering diabaikan apabila mengira keuntungan.

Saranan saya untuk pelabur dengan modal €500,000 atau lebih adalah untuk tidak menumpukan segala-galanya dalam satu pasaran. Sebagai contoh, laburkan sebahagian daripadanya di Austria (Vienna atau Salzburg) untuk kestabilan dan perlindungan modal jangka panjang, dan selebihnya di Poland, di mana pulangan lebih tinggi.

Jika matlamat saya adalah untuk mengekalkan modal dengan risiko yang minimum, saya akan memilih Austria . Jika pertumbuhan dan keuntungan adalah keutamaan saya, maka Poland . Hari ini, anda masih boleh membeli rumah di Poland atau apartmen di Krakow pada harga yang akan kelihatan rendah dalam beberapa tahun. Untuk keluarga yang mempunyai anak dan kehidupan jangka panjang di EU, saya percaya senario gabungan adalah optimum: rumah di Austria untuk didiami dan hartanah di Poland untuk disewa.

Poland kini merupakan "tetingkap peluang" bagi mereka yang bersedia untuk melibatkan diri dengan pasaran yang dinamik dan menerima ciri uniknya. Walaupun risiko lebih tinggi di sini berbanding Austria, potensi pertumbuhan adalah ketara, terutamanya di bandar yang mempunyai infrastruktur yang pesat membangun, seperti Poznan atau Wroclaw.

Austria mendapat manfaat daripada kestabilan pasaran, kebolehramalan harga dan risiko rendah. Walaupun hasil lebih rendah daripada di Poland, hartanah premium dan harga pertengahan mengekalkan nilainya dalam jangka panjang.

Sebelum membeli, adalah penting untuk mengesahkan semua aspek undang-undang: hak milik yang jelas, ketiadaan bebanan dan hutang serta liabiliti cukai. Saya mengesyorkan pelabur merancang keluar mereka lebih awal, mempertimbangkan cukai jualan semula dan menilai kecairan rantau ini. Sebagai contoh, hartanah di Poznan dan Warsaw terjual lebih cepat berbanding di bandar yang lebih kecil, mengurangkan risiko kelewatan.

Permintaan untuk perumahan di Poland diramalkan akan berkembang menjelang 2030, didorong oleh pembandaran yang berterusan, peningkatan penghijrahan ke bandar utama dan pasaran sewa yang semakin meningkat untuk pelajar dan ekspatriat. Bagi pelabur, ini bermakna hartanah di Warsaw, Poznań, Krakow dan Wrocław mengekalkan potensi pertumbuhan. Austria, sementara itu, akan kekal sebagai pasaran yang stabil, dengan nilai hartanah meningkat secara perlahan tetapi boleh dipercayai.

1. Tentukan matlamat pelaburan anda

• Sewaan jangka panjang atau jangka pendek (Airbnb).
• Keuntungan daripada jualan semula atau pengumpulan modal.
• Mendapatkan permit kediaman atau kediaman peribadi.

2. Pilih wilayah dan bandar

• Warsaw, Krakow, Wroclaw – kecairan yang tinggi, permintaan yang stabil.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – harga berpatutan, potensi pertumbuhan.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – segmen premium, sewaan pelancong.
• Pertimbangkan kampung dan kawasan pinggir bandar untuk pilihan yang berpatutan.

3. Analisis harta

• Bangunan baru atau pasar sekunder.
• Keadaan pangsapuri, perlu diubahsuai.
• Jenis hartanah: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Pemeriksaan undang-undang

• Pengesahan księga wieczysta (pemilikan).
• Kehadiran bebanan dan hutang.
• Perjanjian dengan pemaju atau pemilik sebelumnya.

5. Kewangan dan cukai

• Cukai belian (PCC/NDS).
• Cukai harta dan pendapatan sewa.
• Perbelanjaan untuk notari, peguam, ejen.
• Skim pengoptimuman cukai yang mungkin.

6. Pengurusan harta

• Memilih syarikat pengurusan atau menguruskannya sendiri.
• Perjanjian perkhidmatan sewa, insurans harta.
• Memantau keuntungan dan bayaran balik.

7. Strategi keluar

• Kecairan pasaran: Warsaw, Krakow, Wroclaw menjual lebih pantas.
• Tempoh jualan semula: 1-3 tahun, mungkin lebih daripada 5 tahun untuk meminimumkan cukai.
• Mengekalkan permit kediaman semasa jualan (jika ada perniagaan atau alasan lain).

8. Mata tambahan

• Pertimbangkan permintaan domestik (gadai janji, pelajar, penempatan semula).
• Ikuti ramalan pasaran dan projek infrastruktur.
• Bandingkan dengan pasaran EU yang lain untuk mengimbangi portfolio anda (Austria, Slovakia).

1. Pelabur dengan €150,000

Saya menjumpai pangsapuri seluas 50 meter persegi di Poznań. Saya sedang mencari pendapatan sewa jangka panjang dengan pulangan tahunan 5-6%. Hartanah yang baru dibina menawarkan potensi kecairan dan pertumbuhan modal yang tinggi. Ia merupakan pilihan yang ideal untuk pelabur yang mencari pendapatan yang stabil mengikut bajet.

2. Pesara dengan €300,000

Untuk kehidupan yang selesa dan sewa separa, saya memilih pangsapuri seluas 80 meter persegi di Krakow. Kedekatan dengan pusat bandar, infrastruktur dan kemudahan harian adalah penting. Pilihan ini sesuai untuk mereka yang ingin menggabungkan kehidupan peribadi dengan pendapatan tambahan.

3. Keluarga dengan anak dari €400,000

Saya menemui sebuah rumah seluas 130 meter persegi untuk keluarga saya di pinggir bandar Warsaw. Matlamat utama adalah kehidupan yang selesa dan permodalan jangka panjang. Rumah itu terletak berhampiran sekolah dan hab pengangkutan. Jualan semula boleh dilakukan dalam 5-10 tahun dengan potensi untuk dihargai, menjadikannya pilihan yang menarik untuk kedua-dua kehidupan dan pelaburan.