Hartanah di Georgia: laut, gunung atau Tbilisi?

Pasaran hartanah Georgia kini merupakan antara yang paling mudah diakses dan dimasuki. Pangsapuri boleh dibeli dengan cepat dan tanpa birokrasi yang tidak perlu, cukai adalah minimum, dan menyewakan hartanah di Tbilisi atau Batumi menjana pendapatan yang stabil lebih tinggi berbanding di kebanyakan negara Eropah.

Dalam artikel ini, saya akan menerangkan cara membeli apartmen di Georgia, perbelanjaan yang perlu dipertimbangkan, tempat untuk melabur, cara mendapatkan permit kediaman dan bilakah lebih bijak untuk mempertimbangkan Austria atau Vienna untuk pelaburan yang lebih selamat dan stabil.

Georgia sedang pesat membangun dirinya sebagai "kawasan tumpuan baharu" bagi pelabur di Eropah dan ruang pasca-Soviet. Dan terdapat banyak sebab untuk memberi perhatian kepada pasaran hartanahnya:

• Peraturan mudah untuk warga asing : pangsapuri atau flat boleh dibeli secara langsung; sekatan hanya terpakai untuk tanah pertanian. Pendaftaran hartanah mengambil masa satu hari dan berharga antara 50 dan 350 GEL.
• Cukai adalah minimum – tiada duti setem ke atas pembelian, sewa tertakluk kepada cukai tetap 5%, dan cukai harta bagi kebanyakan keluarga adalah antara 0 dan 0.2%.
• Pelancongan semakin berkembang – lebih daripada 7 juta pelancong melawat negara ini pada tahun 2024, dan Batumi telah menjadi peneraju dalam sewaan jangka pendek di Airbnb dan Tempahan.
• Projek infrastruktur dan kebudayaan termasuk pembangunan kawasan pelancongan di Batumi dan Kobuleti, pengubahsuaian pusat bersejarah Tbilisi, kereta kabel gunung baharu dan projek pemodenan pelabuhan laut berskala besar.

Nama saya Ksenia Levina, dan saya seorang perunding pelaburan hartanah antarabangsa. Dalam artikel ini, saya akan membincangkan peluang yang ditawarkan oleh pasaran Georgia dan bagaimana ia berbeza dengan Austria, di mana keadaannya lebih ketat dan stabil.

Dalam praktiknya, saya melihat bahawa membeli sebuah apartmen di Tbilisi atau rumah tepi laut di Batumi bukan sahaja tentang keselesaan tetapi juga tentang keuntungan. Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen kecil di Tbilisi, dengan cepat menyewakannya untuk jangka masa panjang, dan menggunakan hasilnya untuk membeli sebuah apartmen di pesisir pantai. Hasilnya, dia mencipta dua aliran pendapatan hanya dalam beberapa bulan.

Georgia telah menjadi tarikan sebenar bagi pelabur sejak kebelakangan ini kerana halangan kemasukannya yang rendah dan peraturan mudah untuk warga asing. Pemilikan hartanah adalah cepat, cukai adalah minimum, dan pangsapuri di Tbilisi dan Batumi menawarkan hasil sewa yang jauh lebih tinggi berbanding kebanyakan negara EU. Ini menjadikan pasaran menarik bagi mereka yang ingin memasuki pasaran dengan cepat dan melihat hasilnya.

Pada masa yang sama, Vienna dan seluruh Austria kekal sebagai simbol kestabilan. Tiada turun naik yang mendadak, permintaan tinggi dan berterusan, dan harga perumahan telah meningkat dengan stabil selama beberapa dekad. Bagi kebanyakan pelabur jangka panjang, Austria adalah pemenang—ia adalah pasaran yang boleh diramal dan boleh dipercayai di mana modal boleh dipelihara dan dilaburkan tanpa risiko yang tidak perlu.

Georgia dengan yakin mengukuhkan kedudukannya sebagai pemain terkemuka dalam peta pelaburan Eropah. Negara ini terletak secara strategik di persimpangan laluan pengangkutan antara Eropah dan Asia, menjadikannya hab logistik dan perdagangan semula jadi. Menurut Bank Negara Georgia, pelaburan langsung asing melebihi $2.0 bilion pada tahun 2023, 12% pada tahun 2024 terutamanya disebabkan oleh pelaburan dari Belanda, UK dan AS.

Dasar ekonomi kekal sebagai salah satu yang paling liberal di rantau ini: cukai pendapatan korporat ialah 15%, cukai dividen untuk penduduk ialah 5%, dan pendaftaran pemilikan hartanah hanya mengambil masa satu hari. Georgia menduduki tempat ke-7 di peringkat global dalam ranking global Doing Business 2019 dan mengekalkan skor tinggi dalam kategori "perlindungan pelabur".

Satu lagi pemacu daya tarikan ialah komitmen negara untuk berintegrasi dengan Kesatuan Eropah: negara ini sudah mempunyai status calon untuk keahlian dan beroperasi di bawah Perjanjian Persatuan. Ini menjadikan pasaran hartanah dan logistik amat menarik kepada pelabur Eropah yang mencari lokasi dengan halangan kemasukan dan potensi pertumbuhan yang lebih rendah.

Namun, di sebalik semua kelebihannya, terdapat juga risiko. Sejak tahun 2024, negara ini telah berada dalam cengkaman krisis politik, dan isu-isu integriti wilayah masih mendesak. Walau bagaimanapun, walaupun mengambil kira faktor-faktor ini, pasaran terus berkembang: menurut Colliers Georgia, pada tahun 2025, harga rumah purata di Tbilisi meningkat kira-kira 6-7% berbanding tahun sebelumnya, dan kadar sewa stabil pada tahap yang memberikan hasil kira-kira 6-8% setahun.

Menurut PwC, Bank Dunia dan Numbeo, Georgia adalah antara negara yang mempunyai ketelusan transaksi tertinggi di Eropah Timur.

• Menjalankan Perniagaan (Bank Dunia): Ke-7 di dunia untuk kemudahan menjalankan perniagaan.
• Numbeo (2024): Tbilisi secara konsisten berada di antara 20 bandar teratas Eropah untuk kemampuan memiliki perumahan.
• PwC: Georgia dikenali sebagai salah satu bidang kuasa dengan cukai yang rendah dan peraturan mudah untuk pendaftaran harta.

Bagi pelabur, ini bermakna: transaksi diselesaikan dengan cepat, kosnya minimum, dan perlindungan hak harta agak boleh dipercayai mengikut piawaian serantau.

Portugal. Popular kerana Visa Emas dan aliran pelancong yang stabil. Permintaan yang kukuh di Lisbon dan Algarve telah meningkatkan harga: ambang kemasukan adalah antara €280,000–350,000, dan hasil sewa purata hanya 3–4% setahun. Pasaran dianggap terlalu panas dan lebih sesuai untuk pemeliharaan modal daripada pulangan yang cepat. Jika matlamat anda bukan sahaja pelaburan tetapi juga perpindahan/gaya hidup ke EU, adalah masuk akal untuk membandingkan hartanah di Portugal dengan pilihan Georgia.

Sepanyol. Menawarkan kestabilan dan kecairan, tetapi datang dengan cukai yang tinggi. Bukan pemastautin dikenakan cukai sewa sehingga 24%, dan cukai keuntungan modal dikenakan semasa menjual. Hasilnya, pulangan sebenar adalah 2–3% setahun, tetapi pasaran boleh dipercayai dan harga meningkat dengan lancar.

Cyprus. Menggabungkan hartanah tepi laut dengan pengecualian cukai, ia popular di kalangan mereka yang mencari vila tepi laut. Walau bagaimanapun, susulan krisis perbankan, keyakinan telah menurun, dan kecairan di luar kawasan peranginan adalah rendah. Keuntungan adalah purata, tetapi negara ini sangat bergantung pada pelancongan. Sementara itu, melabur dalam hartanah Cyprus sering dipilih oleh mereka yang mencari gabungan laut, bidang kuasa Eropah yang jelas, dan gaya hidup yang lebih seperti pusat peranginan, walaupun dengan mengambil kira musim.

Turki. Menarik kerana harga dan skala pasarannya yang rendah—dari Istanbul hingga Antalya. Walau bagaimanapun, inflasi dan lira yang tidak stabil menyukarkan ramalan hasil. Bagi pelabur yang mempunyai selera risiko yang tinggi, pasaran kekal menarik, tetapi kurang diramalkan berbanding di Eropah.

Ramai pelabur, setelah mencuba pasaran Sepanyol atau Portugis dan menghadapi cukai yang tinggi serta pulangan yang rendah, memilih Georgia sebagai pilihan yang lebih fleksibel dan menguntungkan. Lebih mudah untuk memasuki pasaran, menutup perjanjian dengan lebih cepat, dan segera mula memajak hartanah tersebut.

• Pelanggan Jerman saya pada mulanya mempertimbangkan pangsapuri di Lisbon, tetapi selepas membandingkan harga dan hasil, mereka memilih pangsapuri di Batumi. Mereka akhirnya mencapai pulangan tahunan 7%, berbanding unjuran 3% di Portugal.

Oleh itu, Georgia hari ini dianggap sebagai pasaran peringkat kedua: masih "muda", tetapi tepat kerana ini, lebih menguntungkan dan menjanjikan.

Pelabur menyukai Georgia kerana semuanya mudah: pendaftaran hartanah hanya mengambil masa satu hari, cukai adalah minimum, dan terdapat pelbagai pilihan perumahan—daripada pangsapuri mampu milik di Tbilisi hingga pangsapuri di pantai Laut Hitam. Sejak 2018, harga telah meningkat dengan stabil, dan warga asing boleh membeli hartanah dengan bebas.

Selepas krisis 2008–2012, pasaran hartanah Georgia mencecah paras terendah. Di Tbilisi dan Batumi, harga setiap meter persegi jatuh sebanyak 25–30%, dan permintaan asing hampir lenyap. Tetapi keadaan berubah selepas 2016: negara itu lebih aktif berintegrasi ke Eropah, perjalanan bebas visa dengan EU telah diwujudkan, dan pelancongan mula berkembang pada kadar yang mencecah paras tertinggi.

Sejak saat itu, pemulihan secara beransur-ansur bermula: sejak tahun 2018, harga pangsapuri telah meningkat secara berterusan sebanyak purata 6-7% setahun. Pasaran telah pulih dengan cepat di kawasan peranginan seperti Batumi, Gudauri, dan Kobuleti. Menurut Agensi Statistik Kebangsaan Georgia, pertumbuhan harga perumahan tahunan purata pada tahun 2024 adalah 6.6%, dan penganalisis meramalkan pertumbuhan yang serupa pada tahun 2025.

Adalah penting bagi pelabur untuk memahami bahawa pasaran Georgia semakin berkembang. Di Tbilisi, harga semakin meningkat di daerah tengah Vake, Saburtalo dan Mtatsminda. Di Batumi, harga satu meter persegi hartanah tepi laut telah meningkat hampir dua kali ganda sejak lima tahun lalu, walaupun harga permulaan sangat rendah mengikut piawaian Eropah.

Malah di rantau ini, terdapat peningkatan aktiviti: Kakheti (wilayah wain) dan Kutaisi (bandar kedua terbesar) telah mengikuti jejak langkah ibu kota. Dan di pusat peranginan gunung seperti Bakuriani dan Gudauri, minat terhadap chalet dan pangsapuri sewa jangka pendek semakin meningkat.

• Tbilisi merupakan pasaran utama negara, peneraju dalam sewaan jangka panjang dan permintaan yang stabil. Ia menawarkan pangsapuri mampu milik di bangunan baharu untuk disewa kepada ekspatriat dan pelajar.
• Batumi merupakan bandar kedua terbesar dan merupakan bandar kegemaran pelabur asing. Bandar ini berkembang maju dengan pelancongan, jadi hasil sewa adalah lebih tinggi berbanding di Tbilisi, terutamanya pada musim panas.
• Kutaisi lebih murah daripada ibu negara, tetapi sedang giat membangun berkat lapangan terbang dan migrasi dalamannya.
• Kawasan pergunungan (Gudauri, Bakuriani) merupakan trend baharu: pelancong semakin memilih pusat peranginan ski, dan pelabur membeli pangsapuri dalam pakej ski-masuk/ski-keluar.

Menariknya, pelabur berpengalaman sering menggabungkan dua strategi ini: mereka membeli sebuah apartmen di Tbilisi untuk kestabilan dan sebuah lagi hartanah di tepi laut atau di pergunungan untuk pendapatan bermusim. Portfolio ini seimbang dan melindungi daripada ketidakaktifan penyewaan.

Jualan semula (kira-kira 70% daripada transaksi) adalah pangsapuri lama yang menguntungkan untuk dibeli bagi tujuan pengubahsuaian dan disewakan. Ini adalah cara paling berpatutan untuk memasuki pasaran.

Bangunan baharu sedang giat dibina di Tbilisi dan Batumi. Pemaju menawarkan pelan ansuran bermula dengan bayaran pendahuluan 10%, yang memudahkan warga asing.

Pangsapuri mewah ialah pangsapuri premium di tepi laut atau di tengah Tbilisi. Permintaan adalah terhad, tetapi hasilnya melebihi purata.

Aparthotel dan hotel terurus telah menjadi trend sejak kebelakangan ini. Pelabur membeli bilik atau apartmen, memindahkannya kepada syarikat pengurusan dan menerima peratusan tetap daripada hasil tanpa perlu bersusah payah.

Pelabur asing kini memacu sebahagian besar permintaan dalam pasaran perumahan Georgia, terutamanya di Batumi dan Tbilisi. Menurut pemaju, bahagian pembeli asing dalam jumlah transaksi meningkat hampir 40% pada tahun 2024, dan mereka sudah pun membentuk majoriti di bandar-bandar peranginan.

• Rakyat Rusia. Sejak tahun 2022, rakyat Rusia telah menjadi kumpulan pembeli terbesar, disebabkan oleh penempatan semula dan keinginan untuk mendapatkan modal. Mereka terutamanya membeli pangsapuri di Tbilisi (untuk kediaman tetap dan sewaan jangka panjang), serta pangsapuri tepi laut di Batumi.
• Rakyat Eropah. Pelabur dari Jerman, UK dan negara-negara Baltik menerajui jalan. Bagi kebanyakan orang, ini adalah cara untuk mempelbagaikan portfolio mereka dan mengakses pasaran yang lebih berpatutan berbanding EU. Rakyat Eropah paling kerap memilih bangunan baharu di Tbilisi dan pangsapuri di Batumi, dengan memberi tumpuan kepada pendapatan daripada sewaan jangka pendek melalui Airbnb dan Tempahan.
• Pelabur China. Minat mereka terutamanya terletak pada segmen komersial—pejabat, hotel dan ruang runcit. Walau bagaimanapun, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, mereka juga telah aktif membeli bangunan baharu di Tbilisi, melihatnya sebagai pelaburan jangka panjang. Faktor penting ialah penyertaan syarikat China dalam projek pembinaan, yang seterusnya merangsang permintaan.
• Negara-negara Arab. Pelabur dari UAE, Arab Saudi dan Kuwait semakin tertarik kepada segmen premium: pangsapuri mewah di Batumi, kompleks hotel di pesisir pantai dan pangsapuri elit di pusat Tbilisi. Bagi mereka, Georgia menarik sebagai "peringkat kedua" yang berpatutan tetapi menjanjikan selepas Dubai dan Doha.

Dalam praktiknya, permintaan asing mempengaruhi struktur pasaran dengan ketara. Walaupun Tbilisi mengimbangi penduduk tempatan dan warga asing, di Batumi, warga asing pada dasarnya membentuk majoriti pembeli rumah baharu. Ini menjelaskan mengapa harga di sini telah meningkat lebih cepat dalam beberapa tahun kebelakangan ini berbanding di kawasan lain di negara ini.

Tidak seperti kebanyakan negara EU, warga asing boleh membeli hartanah di Georgia tanpa sebarang sekatan. Pengecualian utama ialah tanah pertanian, yang dilarang dimiliki secara langsung oleh warga asing. Selain itu, pelbagai pilihan pemilikan dan pelaburan tersedia:

Pemilikan pegangan bebas. Apabila anda membeli sebuah apartmen atau rumah, anda menjadi pemilik penuh hartanah tersebut. Hak ini adalah kekal dan termasuk keupayaan untuk menyewa, menjual semula, menghadiahkan atau mewariskannya.

Melalui syarikat (LLC di Georgia atau firma di EU). Ini merupakan pilihan popular bagi pelabur yang ingin mengelak larangan pembelian tanah pertanian. Dengan mendaftarkan syarikat, anda boleh membeli sebidang tanah secara sah, contohnya, di pergunungan atau di tepi laut, dan membina rumah atau hotel.

REIC / amanah pelaburan hartanah. Georgia masih membangunkan pasaran amanah pelaburan hartanahnya, tetapi contoh pertama (di Tbilisi dan Batumi) telah pun muncul. Ini adalah cara untuk melabur melalui amanah dan menjana pendapatan tanpa menguruskan hartanah secara langsung.

Pembelian bersama, pewarisan dan amanah keluarga. Sering digunakan apabila memperoleh harta untuk keluarga atau rakan kongsi perniagaan. Undang-undang pewarisan di Georgia agak mudah: wasiat atau surat ikatan hadiah sudah memadai. Untuk berbilang hartanah, peguam mengesyorkan amanah keluarga atau pendaftaran melalui syarikat.

Pembelian sebagai individu persendirian adalah pilihan yang paling mudah dan terpantas, terutamanya apabila melibatkan pangsapuri di Tbilisi atau Batumi. Transaksi selesai dalam 1–2 hari.

Jika matlamatnya adalah tanah pergunungan atau pembinaan hotel, maka sebuah syarikat (LLC) akan dibentuk. Ini mengambil masa sehingga 2-3 hari dan menelan belanja kira-kira $100-150.

Di Georgia, peraturan pewarisan agak mudah: mengikut undang-undang, harta secara automatik akan berpindah kepada saudara terdekat—pasangan, anak-anak, dan ibu bapa. Jika ada wasiat, prosedurnya lebih telus dan hampir selalu diselesaikan tanpa litigasi.

Ini mudah untuk pelabur asing, tetapi terdapat satu peringatan: pemprosesan dan pengiktirafan dokumen mungkin bergantung pada negara kewarganegaraan waris. Oleh itu, ramai yang lebih suka menstrukturkan pemilikan mereka terlebih dahulu.

LLC sering digunakan untuk mendaftarkan hartanah : dalam kes ini, harta pusaka bukanlah apartmen atau rumah itu sendiri, tetapi saham dalam syarikat. Ini memudahkan pemindahan aset dan mengelakkan perbelanjaan tambahan.

Satu lagi pilihan ialah amanah keluarga. Struktur ini memberi pelabur kawalan ke atas bagaimana dan kepada siapa harta tersebut akan dipindahkan, melindungi aset daripada pembahagian dalam pertikaian keluarga, dan memastikan kerahsiaan. Walaupun sistem amanah itu sendiri belum begitu maju di Georgia seperti di UK atau Austria, peguam tempatan mencadangkan penubuhan amanah di bidang kuasa EU atau AS dan "menghubungkan" hartanah Georgia dengannya.

Oleh itu, pelabur mempunyai pilihan:

• meninggalkan harta pusaka secara lalai (pemindahan automatik kepada saudara-mara),
• membuat wasiat di Georgia,
• atau menstrukturkan aset terlebih dahulu melalui syarikat atau amanah untuk menghapuskan birokrasi dan menjadikan proses tersebut semudah yang boleh diramal.

Sekatan utama adalah warga asing tidak boleh memiliki tanah pertanian secara langsung. Walau bagaimanapun, peraturan ini boleh dielakkan dengan mendaftarkan syarikat. Tiada sekatan untuk pangsapuri, kondominium, hartanah komersial dan rumah tepi laut.

Di Georgia, prosedur pembelian adalah mudah: warga asing boleh menjadi pemilik sebuah apartmen dalam satu hari dan segera menyewakannya. Di Austria, keadaannya lebih rumit: lesen, prosedur notari, dan selalunya kelulusan daripada pihak berkuasa tanah diperlukan.

Tetapi Vienna dan bandar-bandar lain mempunyai kelebihan: pasaran lebih stabil, harga meningkat secara perlahan tetapi boleh dipercayai, dan permintaan lebih boleh diramal. Di Georgia, pulangan lebih tinggi, kemasukan lebih murah, tetapi risiko (kadar pertukaran, politik, permintaan) jauh lebih tinggi.

Walaupun proses pembelian di Georgia lebih mudah berbanding kebanyakan negara Eropah, adalah penting untuk mempertimbangkan beberapa langkah perundangan utama. Pendaftaran yang betul memastikan bahawa harta tersebut benar-benar milik pembeli dan tidak dibebani oleh hutang atau pertikaian.

1. Mendapatkan nombor pengenalan cukai (TIN).
   Warga asing memerlukannya untuk mendaftarkan transaksi di Dewan Kehakiman. Ini boleh diperolehi dalam masa satu hari.
2. Perjanjian awal dan deposit.
   Biasanya dimuktamadkan dengan pemaju atau pemilik, deposit adalah 5–10% daripada harga belian.
3. Pemeriksaan harta oleh peguam.
   Peguam menganalisis cabutan kadaster, mengesahkan pemilikan dan menyemak sebarang hutang atau bebanan.
4. Notarisasi kontrak.
   Transaksi kediaman memerlukan notari dalam kebanyakan kes, terutamanya jika pembayaran dibuat secara ansuran atau harta tersebut didaftarkan kepada berbilang pemilik.
5. Pendaftaran dalam Kadaster (Pendaftaran Awam).
   Georgia beroperasi berdasarkan prinsip "kedai sehenti": pemilikan dimasukkan ke dalam pendaftaran elektronik dan disahkan dengan cabutan.
6. Memperoleh sijil pemilikan.
   Cabutan dikeluarkan dalam tempoh 1–4 hari bekerja (pendaftaran dipercepatkan – pada hari yang sama untuk 350 GEL).

Di Georgia, proses pembelian adalah telus, tetapi pelabur asing hampir selalu memerlukan peguam. Ejen membantu mencari hartanah, merundingkan dan mengesahkan harga pasaran. Peguam pula mengendalikan semua usaha wajar undang-undang: menyemak sejarah kadaster, merangka perjanjian pembelian, memastikan pemindahan dana yang betul dan mendaftarkan hartanah dengan Pejabat Pendaftaran Awam.

Dalam praktiknya, ini lebih penting daripada yang disangka: banyak pangsapuri, terutamanya di bangunan lama di Tbilisi, mungkin mempunyai isu yang tidak ditentukan—pertikaian warisan, bil utiliti lama atau pengubahsuaian haram. Seorang peguam menyemak risiko ini terlebih dahulu.

Untuk membeli sebuah apartmen atau rumah di Georgia, anda hanya perlu:

• cukup umur (18 tahun ke atas),
• mengemukakan pasport yang sah,
• Untuk transaksi besar, sahkan asal dana (peraturan AML standard).

Permit kediaman atau visa tidak diperlukan untuk pembelian. Ini bermakna warga asing juga boleh tiba di negara ini sebagai pelancong dan menyelesaikan transaksi dalam masa beberapa hari sahaja.

Sekatan utama adalah warga asing tidak boleh memiliki tanah pertanian . Ini diselesaikan dengan mendaftarkan syarikat (LLC) atau mengubah zon tanah.

Kawasan pesisir pantai (Batumi, Kobuleti) tertumpu pada pangsapuri di kompleks kediaman dan hartanah jenis hotel. Kebanyakan projek baharu dijual dengan syarikat pengurusan, memudahkan penyewaan. Ini mudah bagi mereka yang ingin menjana pendapatan tanpa menetap secara tetap di Georgia.

Di kawasan pergunungan (Gudauri, Bakuriani), orang ramai kebanyakannya membeli pangsapuri di aparthotel atau plot tanah untuk pembinaan hotel dan chalet. Walau bagaimanapun, warga asing hanya memperoleh tanah melalui syarikat. Plot-plot ini mendapat permintaan tinggi disebabkan oleh pelancongan sepanjang tahun, tetapi ia memerlukan pengawasan dan pelaburan yang lebih besar.

Georgia adalah salah satu daripada beberapa negara di mana anda boleh mendaftarkan hartanah sepenuhnya dari jauh.

Untuk melakukan ini:

1. Surat kuasa wakil dikeluarkan oleh notari di tempat kediaman.
2. Dokumen-dokumen tersebut dihantar ke Georgia dan diperakui.
3. Seorang peguam atau wakil yang diberi kuasa menandatangani perjanjian dan mendaftarkan transaksi tersebut.

Proses ini mengambil masa 1-2 minggu. Menariknya, banyak transaksi pada tahun 2022-2024 mengikuti corak ini: pembeli dari Rusia dan Eropah membeli pangsapuri di Batumi dan Tbilisi tanpa perlu datang sendiri.

Sebelum membeli hartanah di Georgia, adalah penting untuk menjalankan pemeriksaan usaha wajar undang-undang. Anda perlu memastikan apartmen atau rumah bebas daripada lien, hutang atau litigasi, dan bangunan baharu mempunyai semua permit yang diperlukan. Penting juga untuk menyemak sama ada pemaju berdaftar dan dibenarkan untuk menjual. Ini terutamanya benar untuk kompleks kediaman di Batumi, di mana beberapa projek dilancarkan tanpa dokumentasi penuh. Seorang peguam boleh membantu mengelakkan risiko membeli rumah "kertas".

Selepas pengesahan, transaksi tersebut didaftarkan di Dewan Perkhidmatan Awam (Dewan Kehakiman) — sebuah pusat sehenti moden di mana anda boleh mengemukakan dokumen, membayar yuran dan menerima surat ikatan hak milik elektronik.

• Pendaftaran standard mengambil masa sehingga 4 hari bekerja.
• Pemprosesan dipercepatkan boleh dilakukan dalam 1 hari dengan pembayaran yuran tambahan (kira-kira 350 GEL).

Sijil yang terhasil mempunyai kuasa undang-undang penuh dan diiktiraf oleh semua agensi kerajaan, dan juga boleh digunakan dalam transaksi antarabangsa, seperti gadai janji atau pusaka.

Membeli hartanah di Georgia adalah lebih berfaedah berbanding di kebanyakan negara EU, kerana sistem cukai adalah lebih mudah dan lebih murah. Pelabur asing tidak dikenakan duti setem atau kos pendaftaran yang tinggi, dan perbelanjaan utama adalah berkaitan dengan pendaftaran dan yuran guaman.

Cukai harta
Bagi individu, kadarnya bergantung pada pendapatan keluarga:

• untuk pendapatan sehingga 100,000 lari - dari 0.05% hingga 0.2% daripada nilai pasaran hartanah;
• untuk pendapatan melebihi 100,000 lari – 0.8–1%.

Bagi syarikat, kadarnya ditetapkan pada 1% daripada nilai buku.

Cukai Pendapatan:
Bagi pendapatan sewa, kadarnya ialah 5% jika pemilik berdaftar dalam daftar tuan tanah. Jika tidak, kadar umum sebanyak 20% dikenakan.

Cukai Korporat:
Syarikat pemastautin tertakluk kepada kadar 15%, tetapi cukai hanya dikenakan ke atas agihan keuntungan ("model Estonia"). Syarikat antarabangsa dan sektor IT tertakluk kepada pelepasan cukai sebanyak 0-5%.

VAT
ialah 18%, tetapi ia tidak dikenakan ke atas pembelian hartanah kediaman oleh individu. Perkhidmatan eksport dan pelancongan juga dikecualikan.

Cukai eksais
hanya terpakai kepada barang yang boleh dikenakan cukai (alkohol, tembakau, bahan api) dan tidak mempunyai kaitan langsung dengan hartanah.

Cukai tambahan dan pertimbangan khas di Georgia terutamanya memberi kesan kepada bukan pemastautin dan syarikat yang bekerjasama dengan kontraktor asing. Contohnya, apabila bukan pemastautin menyediakan perkhidmatan, kadar VAT yang boleh dikembalikan sebanyak 18% dikenakan.

Di samping itu, jika bukan pemastautin menerima pendapatan daripada sumber di Georgia, cukai pegangan dikenakan: kadar standard ialah 10%, kadar keutamaan 5% dikenakan untuk dividen dan royalti, dan dalam kes pembayaran kepada bidang kuasa luar pesisir, cukai meningkat kepada 15%.

Sistem cukai juga memperuntukkan penalti bagi pemfailan lewat. Pemfailan borang cukai lewat akan dikenakan denda sebanyak 100 lari, dan pembayaran lewat tertakluk kepada penalti sebanyak 0.05% bagi setiap hari kelewatan.

Jika tunggakan berterusan selama lebih daripada dua bulan, denda mungkin antara 5 hingga 10% daripada cukai yang belum dibayar. Oleh itu, pematuhan cukai di Georgia kekal ketat tetapi telus: pelabur bukan sahaja memahami jumlah obligasi mereka tetapi juga akibat daripada kegagalan untuk mematuhi.

Apabila membeli hartanah, pelabur membayar:

• perkhidmatan undang-undang - biasanya 1-2% daripada jumlah transaksi,
• perkhidmatan ejen - 2-3% (jika hartanah dibeli melalui agensi),
• yuran negeri untuk pendaftaran - 50 GEL (4 hari bekerja) atau 350 GEL (1 hari).

Secara keseluruhan, perbelanjaan jarang sekali melebihi 2–5% daripada nilai transaksi, yang jauh lebih rendah berbanding di Austria, di mana cukai dan yuran notari boleh mencecah 7–10%.

Di Austria, pembelian hartanah sentiasa melibatkan kos tambahan yang ketara—lebih lanjut mengenainya dalam artikel " Cukai Hartanah di Austria ." Selain Grunderwerbsteuer (3.5%), pelabur membayar yuran pendaftaran tanah (1.1%), yuran notari dan guaman (biasanya tambahan 2-3%). Jika hartanah tersebut kemudiannya dijual, cukai keuntungan modal perlu dibayar—kadarnya bergantung pada tempoh pemilikan dan antara 4.2% hingga 30%. Oleh itu, jumlah kos transaksi di Austria selalunya berjumlah 7-10% daripada nilai hartanah, dan ini tidak termasuk cukai semasa ke atas pendapatan atau penyelenggaraan hartanah.

Di Georgia, situasinya agak berbeza. Tiada duti setem atau cukai pembelian, pendaftaran mengambil masa 1-4 hari, dan kosnya antara 50 dan 350 GEL (kira-kira €15-100). Perbelanjaan utama pelabur adalah yuran untuk peguam dan ejen, biasanya berjumlah 2-5% daripada transaksi.

Apabila menjual semula hartanah, individu dikecualikan daripada cukai keuntungan modal jika apartmen tersebut telah dimiliki selama lebih daripada dua tahun. Ini menjadikan pasaran Georgia lebih mudah diakses dan lebih cepat untuk dimasuki, walaupun Austria sememangnya menawarkan tahap kestabilan dan ketelusan yang lebih tinggi.

Georgia tidak mempunyai program "Visa Emas" tradisional seperti Portugal atau Greece, tetapi pelabur asing boleh mendapatkan tempat tinggal melalui pelaburan. Laluan utama adalah pelaburan sekurang-kurangnya $300,000 dalam ekonomi Georgia atau pembelian hartanah (tidak termasuk tanah pertanian) yang mempunyai nilai yang sama.

Untuk menilai laluan ini dengan betul, adalah berguna untuk membandingkannya dengan cara permit kediaman sementara, permit kediaman tetap dan program kewarganegaraan melalui pelaburan beroperasi di Eropah : keperluan untuk jumlah, terma, tempat tinggal dan pelaporan biasanya jauh lebih ketat di sana.

Untuk mendapatkan permit kediaman di Georgia melalui pelaburan, anda mesti melabur sekurang-kurangnya $300,000. Dana ini boleh digunakan untuk membeli apartmen, rumah, suite atau hotel, atau melabur dalam perniagaan. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa nilai pasaran hartanah mesti disahkan oleh penilai yang diperakui.

Untuk membandingkan senario "Eropah", adalah berguna untuk mengkaji secara berasingan bagaimana dan mengapa orang membeli hartanah di Greece : di sana, logiknya sering berkisar tentang status pemastautin, penempatan semula keluarga dan pemilikan jangka panjang, bukan sekadar pulangan semasa yang tinggi.

Permit kediaman yang dikeluarkan adalah sah selama lima tahun dan menawarkan pelbagai peluang kepada pelabur: kediaman sah di negara ini, hak untuk menjalankan perniagaan, dan akses kepada penjagaan kesihatan dan pendidikan. Program ini bukan sahaja terpakai kepada pelabur tetapi juga kepada ahli keluarga mereka—pasangan, anak kecil dan tanggungan—yang boleh mendapatkan permit kediaman bersama pemohon utama.

Ini menjadikan skim ini menarik bagi mereka yang melihat Georgia bukan sahaja sebagai destinasi pelaburan, tetapi juga sebagai tempat untuk menempatkan semula seluruh keluarga.

Permit kediaman pelaburan di Georgia bukanlah laluan langsung kepada kewarganegaraan. Walaupun pelabur telah melabur dana yang diperlukan, mendapatkan pasport memerlukan sekurang-kurangnya 10 tahun dan memenuhi kriteria tambahan, termasuk kemahiran bahasa dan integrasi asas ke dalam masyarakat. Tambahan pula, permit kediaman itu sendiri tidak memberikan hak untuk bekerja untuk upah—ini memerlukan permit berasingan, manakala aktiviti perniagaan adalah bebas dari hari pertama.

Program ini direka untuk pelabur sebenar, jadi ia merangkumi pemantauan perolehan perniagaan tahunan:

• $50,000 pada tahun pertama,
• $100,000 pada yang kedua,
• $120,000 pada peringkat ketiga dan seterusnya.

Petunjuk ini disahkan setiap tahun dengan melaporkan kepada Agensi Pembangunan Perkhidmatan Awam.

Sebelum ini, warga asing hanya perlu membeli hartanah dengan harga $300,000 untuk mendapatkan permit kediaman secara automatik. Sejak 2023, syarat-syarat telah diperketatkan: kini, adalah wajib untuk menunjukkan perolehan perniagaan dan bukti bahawa pelaburan itu benar-benar berkesan dalam ekonomi negara. Ini bertujuan untuk memerangi "visa tidak aktif", di mana pelabur hanya membeli pangsapuri tanpa mengambil bahagian dalam pembangunan pasaran.

• Pembelian tanah pertanian (orang asing tidak mempunyai hak ke atasnya).
• Meremehkan keperluan perolehan – jika perniagaan gagal memenuhi angka yang diperlukan, permit kediaman tidak akan dilanjutkan.
• Pendaftaran pada nilai yang dikurangkan: daftar kadaster mengambil kira nilai pasaran, bukan harga dalam kontrak.

Airbnb dan Tempahan kekal sebagai platform sewaan utama di Tbilisi dan Batumi. Pulangan boleh mencecah 7-9% setahun, terutamanya semasa musim cuti, tetapi persaingan dan bermusim yang tinggi mesti diambil kira. Pangsapuri di Batumi sering kosong semasa musim sejuk, manakala di Tbilisi, permintaan menurun semasa tempoh luar puncak pelancong.

Permintaan untuk kontrak jangka panjang adalah stabil di ibu negara. Ekspatriat, pelajar dan pekerja syarikat antarabangsa lebih suka menyewa pangsapuri selama setahun atau lebih lama. Hasilnya lebih rendah— 5–6% setahun— tetapi ia lebih andal dan menawarkan risiko downtime yang lebih rendah.

Georgia belum lagi memperkenalkan sekatan ketat ke atas sewa jangka pendek, seperti yang telah dilakukan oleh banyak ibu negara Eropah. Walau bagaimanapun, Tbilisi sedang giat membincangkan keperluan peraturan untuk sektor Airbnb, dan sesetengah pelabur sudah beralih kepada model jangka panjang untuk mengelakkan kebergantungan kepada potensi perubahan.

• Tbilisi: pangsapuri di pusat bandar menghasilkan 5-6% dalam sewaan jangka panjang, manakala studio di Saburtalo atau Vake boleh menghasilkan sehingga 7% dalam sewaan jangka pendek.
• Batumi: Pada musim panas, pangsapuri tepi laut menghasilkan sehingga 9–10%, tetapi pada luar musim, keuntungan menurun mendadak.
• Gudauri dan Bakuriani: Aparthotel berhampiran pusat peranginan ski menghasilkan 6–8% apabila diuruskan dengan betul.
• Kutaisi: pasaran yang semakin berkembang, hasilnya sederhana – 4–5%, tetapi permintaan semakin meningkat hasil daripada lapangan terbang.

Ramai pemilik mempercayakan pangsapuri mereka kepada syarikat pengurusan. Di Batumi dan Gudauri, pemaju sering menawarkan penyelesaian mudah: anda membeli pangsapuri, dan syarikat akan menguruskan sewa dan penyelenggaraan, membayar anda peratusan tetap daripada pendapatan (biasanya 6-8% setahun).

Pendapatan sewa dikenakan cukai sebanyak 5% jika pemilik berdaftar dalam daftar tuan tanah. Jika tidak berdaftar, kadar standard 20% akan dikenakan. Ini menjadikan pendaftaran rasmi lebih kos efektif dan mudah.

Di Austria, hasil sewa jarang sekali melebihi 2-3% setahun, dan pasaran dikawal selia dengan ketat. Melabur dalam pasaran hartanah Austria lebih seperti strategi pemeliharaan modal: pelaburan adalah jangka panjang, risiko adalah minimum, harga meningkat secara stabil selama beberapa dekad, dan rangka kerja perundangan melindungi pemilik dengan andal.

Di Georgia, pulangan adalah 2-3 kali ganda lebih tinggi, tetapi ini datang dengan kos bermusim yang lebih tinggi dan risiko downtime yang lebih tinggi. Pasaran ini sesuai untuk pelabur yang bersedia untuk pengurusan aktif dan mencari keseimbangan antara pulangan yang tinggi dan turun naik.

Ibu kota ini kekal sebagai pasaran paling stabil di negara ini. Terdapat permintaan yang tinggi untuk sewa jangka panjang daripada ekspatriat, pelajar dan pekerja syarikat antarabangsa. Purata hasil di pusat bandar adalah sekitar 5-6%, 7% untuk sewa jangka pendek Harga perumahan terus meningkat sebanyak 6-8% setiap tahun, terutamanya di kawasan yang mempunyai infrastruktur yang maju. Tbilisi sesuai untuk pelabur yang mencari keselamatan dan kecairan.

Sebuah pusat peranginan utama dan destinasi pelaburan utama, Batumi mengalami pertumbuhan yang stabil, didorong oleh ketibaan pemaju utama EMAAR Group, yang sedang membina keseluruhan daerah bernilai $6 bilion. Lokasi yang paling menjanjikan termasuk Heroes' Alley, New Boulevard dan projek Pulau Batumi. Pada musim panas, hasil sewa jangka pendek boleh mencecah 9-10%, manakala pangsapuri secara amnya kosong pada musim sejuk. Bagi mereka yang bersedia menerima pakai musim, Batumi menawarkan salah satu hasil tertinggi di negara ini.

Kutaisi menjadi hab pelaburan baharu hasil daripada lapangan terbang antarabangsanya dan aliran pelancong yang semakin meningkat. Harga di sini jauh lebih rendah berbanding di Tbilisi atau Batumi, menjadikan bandar ini menarik kepada pelabur yang berbajet rendah. Purata pulangan 4–5%, tetapi potensi pertumbuhannya tinggi: bandar ini sedang giat membangunkan infrastruktur hotel dan pelancongannya.

Pusat peranginan ski utama Georgia. Aparthotel sedang giat dibina di sini, menghasilkan pulangan tahunan 6-8% apabila diuruskan dengan betul. Pada musim sejuk, keuntungan adalah tinggi disebabkan oleh kemasukan pelancong; pada musim panas, permintaan lebih rendah, tetapi ini diimbangi oleh pelancongan domestik. Kawasan ini kekal menjanjikan untuk pelabur yang tertumpu pada hartanah pelancongan.

Sebuah wilayah pengeluar wain yang secara beransur-ansur menjadi tarikan kepada agritourisme dan hartanah desa premium. Permintaan untuk rumah dengan plot tanah stabil di sini, terutamanya berhampiran laluan pelancongan (Telavi, Sighnaghi). Keuntungan adalah sederhana—sekitar 4–6% —tetapi nilai tanah dan rumah di Kakheti semakin meningkat hasil daripada populariti lawatan wain dan projek pelaburan agribisnis.

Wilayah ini terutamanya menarik bagi bandar Mestia, yang telah menjadi pusat pelancongan musim sejuk dan musim panas. Pelaburan dalam hotel dan pangsapuri kecil menjana pulangan di atas purata—sehingga 8% semasa musim puncak. Pasaran masih berkembang, mewujudkan peluang untuk pelabur awal.

Wilayah ini berpusat di Akhaltsikhe dan pusat peranginan Bakuriani yang popular. Terdapat minat yang ketara terhadap rumah persendirian dan pangsapuri berhampiran pusat peranginan ski. Hasil adalah 5-7%, tetapi pasarannya lebih tempatan berbanding di Gudauri.

Sebagai salah satu wilayah terkecil dan paling rendah nilainya, ia mempunyai harga hartanah yang rendah dan permintaan yang terhad. Potensinya terletak pada pembangunan pelancongan domestik, tetapi ia masih belum menjadi destinasi paling menarik bagi pelabur asing yang besar.

• Tbilisi mempunyai infrastruktur yang paling maju: jalan raya dan persimpangan baharu, pengembangan metro, projek ruang hijau dan landskap. Ini menjadikan hartanah kediaman di kawasan tengah dan sekitarnya amat dicari-cari.
• Batumi sedang membangun sebagai sebuah pusat peranginan tepi laut, dengan pelaburan di kawasan tepi laut dan tamannya. Jalan raya baharu menghubungkan kawasan pesisir pantai dengan pusat bandar, pelabuhan sedang diperbaiki, dan kawasan persiaran serta rekreasi sedang dibina—semua ini meningkatkan daya tarikan hartanah tepi pantai utama.
• Kawasan pergunungan (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): pengangkutan adalah lebih berkualiti berbanding di pantai, tetapi projek untuk menambah baik akses—akses jalan raya, infrastruktur pusat peranginan dan pertumbuhan pelancongan—menjadikannya menarik. Daya tahan infrastruktur terhadap keadaan cuaca amat penting.

Udara bersih, gunung, dan laut merupakan kelebihan utama bagi kebanyakan wilayah di Georgia. Wilayah Batumi dan Adjara mempunyai kelembapan dan hujan yang lebih tinggi, yang mungkin menjadi kelemahan bagi sesetengah pelabur, tetapi ramai yang menghargai laut dan tumbuh-tumbuhan tropika.

Di kawasan pergunungan, pertimbangan alam sekitar adalah penting. Pelancong mencari alam semula jadi, udara segar dan pemandangan. Ini bermakna projek mesra alam akan menonjol.

Tbilisi mempunyai beban alam sekitar yang lebih tinggi: pencemaran, lalu lintas dan bunyi bising. Oleh itu, hartanah di kawasan yang mempunyai ruang hijau dan infrastruktur yang baik merupakan satu kelebihan yang besar.

• Di Tbilisi, permintaan sentiasa tinggi dalam kalangan ekspatriat, pekerja syarikat antarabangsa dan pelajar: mereka menghargai pangsapuri yang telah diubah suai dengan akses mudah ke pusat perniagaan dan pengangkutan.
• Batumi merupakan tempat tumpuan pelancong dan penyewa jangka pendek: pada musim panas, permintaan amat tinggi untuk studio dan pangsapuri di tepi laut, dengan balkoni dan pemandangan.
• Resort gunung menarik pelancong pada musim sejuk dan musim panas, membolehkan hartanah jenis aparthotel disewakan dengan baik pada musim tersebut.
• Di Kutaisi dan pekan-pekan kecil, permintaan adalah lebih jangka panjang, daripada penduduk tempatan dan pekerja dalam infrastruktur pelancongan dan perkhidmatan.

Pada tahun 2025, Batumi dan seluruh wilayah Adjara kekal menjadi tumpuan utama pelabur. Penandatanganan memorandum dengan pemaju EMAAR Group dan pembinaan sebuah daerah baharu telah memberikan dorongan tambahan kepada pasaran. Digabungkan dengan logistik maritim dan aliran pelancong yang stabil, ini bermakna kenaikan harga, terutamanya dalam hartanah tepi laut dan projek premium.

Pasaran hartanah Georgia menggabungkan rumah sedia ada dan baharu. Bahagian terbesar transaksi—lebih 65% —datang daripada pasaran sedia ada, didorong oleh harga yang berpatutan dan peluang untuk membeli di kawasan yang mempunyai infrastruktur yang maju. Sementara itu, projek baharu menawarkan susun atur moden dan penyelesaian cekap tenaga, tetapi lebih mahal dan kini mewakili bahagian pasaran yang lebih kecil.

Pasaran sekunder menyumbang lebih daripada dua pertiga daripada transaksi di Georgia dan kekal sebagai sumber utama perumahan mampu milik. Kelebihan utamanya ialah harga per meter persegi yang lebih rendah berbanding bangunan baharu. Contohnya, di kawasan perumahan Tbilisi atau Batumi, anda boleh menemui pangsapuri hampir separuh harga kompleks baharu di tepi laut atau di pusat bandar.

Satu lagi kelebihan penting ialah infrastruktur yang dibangunkan dengan baik. Kebanyakan hartanah ini terletak di kawasan yang mempunyai sekolah, tadika, pengangkutan awam dan kedai sedia ada. Ini amat berharga untuk keluarga dan mereka yang merancang penyewaan jangka panjang: penyewa sering memilih pangsapuri ini untuk kemudahan mereka dalam kehidupan seharian.

Tetapi pasaran sekunder juga mempunyai batasannya. Sesetengah bangunan yang dibina sebelum tahun 1980-an memerlukan pembaikan dan pengubahsuaian besar. Ini amat ketara di Tbilisi dan Batumi: bangunan lama era Khrushchev dan rumah panel memerlukan penaiktarafan cekap tenaga dan selalunya berkualiti rendah berbanding reka bentuk moden. Bagi pelabur, hartanah sedemikian mungkin hanya menarik sebagai perumahan bajet atau projek jualan semula selepas pengubahsuaian.

• Kelebihannya ialah seni bina moden, sistem kejuruteraan baharu, kecekapan tenaga.
• Hartanah sering dijual sebagai "bingkai putih" (tiada kemasan), yang membolehkan kebebasan reka bentuk.
• Kelemahannya ialah kadar pembinaan masih agak perlahan, dan bekalan siap adalah terhad.

Julat harga sangat berbeza mengikut daerah. Di Tbilisi, pangsapuri jualan semula boleh didapati dari $800–900 setiap meter persegi di kawasan perumahan, manakala bangunan baharu di pusat atau Vake bermula pada $1,500–1,800 setiap meter persegi. Di Batumi, pasaran jualan semula bermula pada $700 setiap meter persegi, tetapi kompleks baharu di tepi laut berharga $1,200–1,500 dan ke atas. Secara keseluruhan, harga perumahan meningkat secara purata 7–8% pada suku keempat 2024, satu trend yang dijangka berterusan sehingga 2025.

Pendapatan daripada penjualan hartanah tertakluk kepada cukai:

• 5% - jika kita bercakap tentang penyewaan atau penjualan kediaman selepas kurang daripada 2 tahun pemilikan;
• 20% - untuk hartanah komersial dan jualan yang menguntungkan dalam masa yang singkat.
• Penjualan objek yang telah dimiliki selama lebih daripada 2 tahun tidak tertakluk kepada cukai.

Hartanah di Georgia terbuka kepada pembeli asing: pangsapuri, kondominium dan rumah layak untuk dibeli. Satu-satunya pengecualian ialah tanah pertanian.

Berbanding dengan Austria, bangunan baharu Georgia adalah lebih rendah dari segi kualiti pembinaan, kecekapan tenaga dan piawaian ESG. Walau bagaimanapun, Georgia mempunyai kelebihan halangan kemasukan yang rendah dan masa transaksi yang cepat: pembelian hanya mengambil masa beberapa hari, manakala di Austria prosesnya boleh berlarutan selama berbulan-bulan.

Pada masa yang sama, di Vienna, terutamanya di daerah pertama – Daerah Pusat – hartanah dianggap sebagai penanda aras kestabilan dan prestij: harga di sini tinggi, tetapi ia menyediakan perlindungan modal maksimum dan kecairan jangka panjang.

Hartanah kekal menjadi tumpuan utama bagi pelabur asing, tetapi pasaran Georgia menawarkan strategi lain yang boleh sama menguntungkan. Hasil daripada persekitaran perniagaan yang terbuka, cukai yang rendah dan lokasi geografinya, negara ini menjadi platform untuk pelbagai pelaburan.

• Membeli beberapa pangsapuri studio dan bukannya satu pangsapuri membolehkan anda mempelbagaikan risiko dan menyewakan hartanah kepada pelbagai kategori penyewa.
• Mengubah suai stok perumahan lama —membeli pangsapuri di bangunan yang dibina sebelum tahun 1980-an, kemudian mengubah suai dan menjualnya semula—boleh menjana pulangan di atas purata.
• Pelaburan dalam infrastruktur pelancongan —hotel pangsapuri, hotel mini dan hotel butik di Batumi, Tbilisi dan pusat peranginan gunung—sedang menjadi format yang popular.
• Pelaburan melalui dana (REIC, AEEAP) membolehkan anda menerima pendapatan daripada hartanah tanpa pengurusan langsung.
• Plot tanah untuk pembinaan amat menarik di Batumi dan Kakheti, di mana permintaan semakin meningkat dan bekalan terhad.

Pelancongan dan HoReCa kekal sebagai penggerak ekonomi Georgia. Seiring peningkatan pelancongan, begitu juga permintaan untuk hotel, restoran dan agensi, menjadikan sektor ini sangat menguntungkan.

Pertanian dan pembuatan wain secara tradisinya kukuh: pelaburan dalam ladang anggur, dusun dan pemprosesan menjana pendapatan daripada eksport dan agritourisme. Industri makanan melengkapi sektor ini, menghasilkan produk nilai tambah.

Logistik dan pengangkutan sedang diperkukuh hasil daripada lokasi negara yang menguntungkan di persimpangan Eropah dan Asia. Gudang, terminal dan pengangkutan barang menjadi sebahagian daripada projek jangka panjang.

IT dan perubatan sedang mengalami pertumbuhan pesat, dengan syarikat baharu, perkhidmatan digital dan teleperubatan mendapat permintaan yang tinggi. Risikonya lebih tinggi, tetapi potensi keuntungannya jauh lebih besar.

Selain hartanah, ramai pelabur sedang mempertimbangkan untuk memperoleh pegangan atau pakej penuh saham dalam syarikat sedia ada. Pendekatan ini amat menarik dalam sektor tenaga dan telekomunikasi, di mana pendapatan lebih boleh diramal dan tidak tertakluk kepada turun naik bermusim, seperti dalam pelancongan atau pertanian.

Georgia menjadikan pelaburan sedemikian lebih mudah diakses kerana persekitaran kawal selianya yang mudah: pendaftaran perniagaan boleh diselesaikan dalam masa beberapa hari sahaja. Ekonomi negara menunjukkan pertumbuhan yang stabil, dibuktikan oleh minat syarikat antarabangsa besar yang aktif melabur dalam projek tempatan.

Satu lagi kelebihan ialah aksesibiliti: kos sara hidup dan kos permulaan perniagaan di Georgia adalah lebih rendah berbanding di Austria atau negara-negara EU yang lain, yang mengurangkan halangan kemasukan dan menjadikan pasaran amat menarik kepada pelabur asing.

Georgia menarik kerana dinamisme dan halangan kemasukan yang rendah, tetapi ia memerlukan kesediaan untuk menerima risiko. Sebaliknya, Vienna lebih sesuai untuk pelabur yang mencari kestabilan jangka panjang dan perlindungan modal.

Walaupun menarik, pasaran Georgia juga mempunyai kelemahannya. Birokrasi dan ketidakstabilan perundangan kekal antara risiko utama. Walaupun negara ini secara amnya memudahkan peraturan perniagaan, undang-undang dan peraturan hartanah tertakluk kepada perubahan, mewujudkan ketidakpastian bagi pelabur.

Komplikasi tambahan ialah sewaan jangka pendek: peraturan semakin ketat di bandar-bandar besar dan kawasan peranginan, yang boleh mengehadkan keuntungan. Keamatan musim juga mempengaruhi pasaran: di Batumi, permintaan meningkat mendadak pada musim panas dan hampir berkurangan pada musim sejuk, manakala di pusat peranginan gunung sebaliknya berlaku, dengan aktiviti tertumpu pada musim sejuk.

Terdapat juga risiko infrastruktur. Di kawasan pesisir pantai, banjir dan kelembapan memainkan peranan penting, manakala di kawasan tersebut, aksesibiliti pengangkutan memainkan peranan. Tambahan pula, kecairan di luar Tbilisi dan Batumi adalah terhad: menjual hartanah di Kakheti atau bandar-bandar kecil selalunya lebih sukar dan mengambil masa yang lebih lama.

Berbanding dengan Austria, pasaran Georgia menang dari segi pulangan tetapi kurang dari segi kestabilan dan perlindungan modal. Vienna menawarkan kadar faedah yang rendah tetapi boleh diramal, manakala Georgia menawarkan peluang yang lebih besar untuk pertumbuhan pesat, tetapi juga risiko yang jauh lebih tinggi.

Georgia memukau dengan kontrasnya: anda boleh bersarapan di tepi laut di Batumi dan bermain ski pada waktu petang di Gudauri. Garis pantainya mempunyai iklim yang sederhana dan lembap, sesuai untuk mereka yang menghargai musim sejuk yang hangat dan kehijauan sepanjang tahun. Sebaliknya, di pergunungan, musim sejuknya panjang dan bersalji, manakala musim panasnya sejuk—syurga sebenar bagi pencinta alam.

Tidak seperti Austria, di mana iklimnya lebih mudah diramal dan "seimbang", Georgia menawarkan kemewahan pilihan - dari landskap subtropika hingga alpine dalam masa beberapa jam pemanduan.

Perkhidmatan perubatan asas mudah didapati dan kosnya jauh lebih rendah berbanding di Eropah. Klinik swasta di Tbilisi dan Batumi menawarkan penjagaan yang sangat baik, dan untuk pembedahan besar, ramai yang masih memilih Austria atau Jerman.

Pendidikan juga sedang membangun: Tbilisi mempunyai sekolah antarabangsa di mana pengajaran dijalankan dalam bahasa Inggeris, Perancis atau Jerman. Bagi keluarga yang mempunyai anak-anak, ini adalah salah satu faktor mengapa mereka memilih Georgia untuk kediaman seumur hidup atau jangka panjang.

Kehidupan di Georgia jauh lebih murah: sewa, barangan runcit, pengangkutan, malah restoran secara purata 40-60% lebih murah berbanding di Austria. Contohnya, di Tbilisi, anda boleh menyewa sebuah apartmen dua bilik tidur yang bagus dengan harga $500-600 sebulan, manakala di Vienna, apartmen yang serupa akan menelan belanja €1,200-1,500. Ini menjadikan negara ini sangat menarik bagi ekspatriat, pekerja bebas, dan pelabur yang ingin mengurangkan perbelanjaan sambil mengekalkan keselesaan.

Walaupun terdapat stereotaip, Georgia telah mencapai kemajuan yang ketara dalam pendigitalan dan kemudahan perkhidmatan. Perbankan dalam talian stabil, pemindahan domestik dan antarabangsa mengambil masa beberapa minit, dan kebanyakan bil (utiliti, cukai, bil telefon bimbit) boleh dibayar melalui aplikasi dalam talian. Internet pantas dan berpatutan, walaupun di rantau ini: harga purata adalah sekitar 30-40 GEL ($11-15) sebulan untuk sambungan berkelajuan tinggi.

Apabila melibatkan pengangkutan, negara ini memberi tumpuan kepada kebolehcapaian dan bukannya sistem yang mahal, seperti di Austria:

• Kereta api: beroperasi antara Tbilisi, Batumi, Kutaisi dan Zugdidi. Tiket untuk kereta api berkelajuan tinggi Stadler dari Tbilisi ke Batumi berharga 25–35 GEL ($9–13).
• Bas dan bas mini merupakan pengangkutan paling popular di rantau ini. Perjalanan dalam bandar berharga 1 GEL ($0.35), manakala laluan antara bandar (contohnya, Tbilisi–Kutaisi) bermula pada 15 GEL ($5.50).
• Teksi: Terima kasih kepada Bolt dan Yandex.Taxi, perjalanan di sekitar Tbilisi akan menelan belanja purata 5–10 GEL ($2–4), yang beberapa kali lebih murah daripada di Vienna.
• Penerbangan: Penerbangan domestik (cth. Tbilisi–Batumi atau Tbilisi–Mestia) berharga dari 100–150 GEL ($35–55) sehala.
• Metro Tbilisi: dua laluan aktif, tambang hanya 1 GEL ($0.35).

Walaupun kehidupan di Vienna dikaitkan dengan kestabilan, penjagaan kesihatan yang berkualiti tinggi dan pendidikan, Georgia menang kerana harga, iklim dan kemudahan integrasinya. Lebih mudah untuk bermula di sini: perumahan lebih murah, tempat tinggal lebih mudah diperoleh dan memulakan perniagaan lebih mudah diakses.

Austria kekal sebagai tempat perlindungan yang selamat untuk modal dan keselesaan, tetapi Georgia menawarkan rasa kebebasan, dinamisme, dan peluang untuk hidup lebih dekat dengan alam semula jadi sambil mengekalkan semua kemudahan asas.

Georgia semakin menjadi tempat perlindungan bagi mereka yang mencari bidang kuasa Eropah yang agak selamat dan berpatutan. Ia mempunyai undang-undang yang longgar untuk warga asing, dan pembelian apartmen atau rumah hanya mengambil masa beberapa hari. Pembeli asing boleh mendaftarkan hartanah tanpa sekatan (kecuali tanah pertanian), yang membezakan Georgia daripada beberapa negara EU.

Tambahan pula, pembelian hartanah bernilai sekurang-kurangnya $300,000 membuka pintu kepada permit kediaman selama lima tahun. Bagi warganegara negara yang tidak stabil, ini bermakna pengesahan kediaman, keupayaan untuk membuka akaun bank dan menikmati hak kediaman asas.

Georgia menarik bagi pesara kerana gabungan iklim sederhana, kehidupan yang berpatutan dan penjagaan kesihatan yang mudah diakses. Purata pencen di EU atau CIS membolehkan kehidupan yang selesa di sini. Contohnya, menyewa apartmen satu bilik tidur di Tbilisi berharga $400–500 , manakala makan malam di restoran yang bagus berharga $15–20 untuk dua orang.

Pesara juga menghargai iklim sosial: negara ini mesra, dengan pelbagai komuniti berbahasa Rusia dan Inggeris. Penguatkuasaan undang-undang dipermudahkan—permit kediaman mudah diperoleh semasa membeli rumah, dan kediaman jangka panjang (10 tahun) boleh membawa kepada kewarganegaraan.

Georgia telah menjadi destinasi popular untuk pekerja bebas dan pekerja jarak jauh, sebahagian besarnya disebabkan oleh harganya yang rendah dan kemudahan pendaftaran. Internet adalah pantas (kelajuan purata melebihi 50 Mbps di Tbilisi), perkhidmatan telefon bimbit berharga $5–10 sebulan, dan kopi di kedai kopi hanya berharga $1.50–2.

Nomad digital memilih Tbilisi atau Batumi, di mana ruang kerja bersama, komuniti antarabangsa dan pilihan sewaan jangka panjang tersedia. Tidak seperti Austria, di mana birokrasi dan cukai lebih tinggi, di Georgia, anda boleh mendaftar dengan cepat sebagai pemilik tunggal, membayar cukai tetap (1–5%) dan bekerjasama secara rasmi dengan pelanggan asing.

Perbandingannya kelihatan seperti ini:

• Vienna – kestabilan, tahap perubatan dan pendidikan yang tinggi, pelaburan yang mahal tetapi boleh dipercayai.
• Georgia – gaya hidup dan kebebasan: halangan kemasukan yang rendah, pemprosesan transaksi yang pantas, sistem cukai yang fleksibel dan dinamik pasaran.

Bagi pelabur, ia adalah pilihan antara "tempat selamat" dan "pasaran yang semakin berkembang." Di Vienna, peningkatan nilai hartanah adalah perlahan (2-4% setahun), tetapi stabil. Di Georgia, pertumbuhan boleh mencapai 6-10% setahun, tetapi dengan turun naik yang lebih tinggi.

Apabila membeli hartanah di Georgia, adalah penting untuk mempertimbangkan bukan sahaja pembelian tetapi juga strategi keluar terlebih dahulu. Menjual, memindahkan hartanah kepada saudara-mara atau mengekalkan permit kediaman melalui pelaburan—semua langkah ini memberi kesan kepada pulangan akhir dan rancangan masa depan pelabur.

Di Tbilisi dan Batumi, pangsapuri terjual secara purata dalam tempoh 1-3 bulan, dengan syarat harganya berpatutan dan lokasinya bagus. Pangsapuri di pusat bandar dan di tepi laut paling cepat terjual—ia dibeli untuk kegunaan sewaan dan peribadi. Di kawasan tersebut, tempoh jualan lebih lama: contohnya, di Kutaisi atau Kakheti, sesebuah hartanah boleh mengambil masa enam bulan atau lebih lama untuk terjual.

Nasihat: Sebelum menjual, adalah wajar untuk menjalankan pembaikan berkualiti tinggi atau sekurang-kurangnya kemas kini kosmetik, menyediakan dokumen pendaftaran tanah, dan memberi tumpuan kepada harga pasaran purata. Ini boleh mempercepatkan transaksi sebanyak 20-30%.

Jika hartanah dibeli untuk mendapatkan permit kediaman (bernilai sekurang-kurangnya $300,000), penjualannya secara automatik akan menjejaskan hak pelabur untuk menetap. Walau bagaimanapun, undang-undang membenarkan pelabur mengekalkan status mereka jika mereka membeli hartanah lain atau mengesahkan pelaburan mereka dalam perniagaan. Oleh itu, pelabur boleh menukar aset tanpa kehilangan hak mereka untuk menetap di negara ini.

Hartanah di Georgia mudah dipindahkan kepada pasangan, anak-anak atau saudara-mara lain. Pewarisan juga dipermudahkan: harta tersebut secara automatik berpindah kepada waris terdekat. Ramai pelabur menggunakan amanah keluarga atau syarikat untuk menyimpan aset dalam keluarga dan mengurangkan birokrasi pemindahan.

• Georgia kekal sebagai pasaran yang dinamik. Di Tbilisi dan Batumi, kecairan adalah tinggi, dan tempoh jualan adalah setanding dengan di ibu negara Eropah. Walau bagaimanapun, di rantau ini—terutamanya Kutaisi, Kakheti, dan pusat peranginan gunung—jualan hartanah boleh mengambil masa yang lebih lama dan bergantung pada musim.
• Di Austria, pasaran lebih stabil: sentiasa ada permintaan, terutamanya di Vienna, dan transaksi adalah perlahan tetapi boleh diramal. Sebaliknya, di Georgia, anda boleh menjana wang lebih cepat, tetapi risikonya lebih tinggi: kecairan tidak sekata, dan harga hartanah lebih bergantung pada lokasi dan infrastruktur.

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, saya telah membantu ramai pelanggan membeli hartanah di Georgia. Dalam praktiknya, pasaran terbukti lebih mudah daripada yang disangka: transaksi adalah telus, pendaftaran dilakukan secara elektronik dan cukai pembelian adalah minimum—tidak seperti di Eropah. Proses dari pemilihan hingga penyelesaian selalunya mengambil masa 2-3 minggu, menjadikan Georgia menarik bagi mereka yang ingin memasuki pasaran dengan cepat.

Ciri-ciri pasaran Georgia:

• Warga asing boleh membeli hartanah secara pemilikan penuh (pegangan bebas).
• Sekatan hanya terpakai kepada tanah pertanian—ia boleh diperolehi melalui syarikat atau dengan menukar kategorinya.
• Hasil sewa mencecah 8–10% setahun, terutamanya di kawasan pelancongan.
• Lokasi yang paling menjanjikan ialah pusat Tbilisi dan pangsapuri pesisir di Batumi.

Saya membandingkan pelaburan dalam hartanah Georgia dengan melabur dalam pasaran yang berkembang secara dinamik dalam fasa pertumbuhannya. Harga pangsapuri di Tbilisi dan Batumi terus meningkat hasil daripada pembeli asing dan pelancongan.

Saya membandingkan pelaburan dalam hartanah Georgia dengan pelaburan dalam pasaran yang berkembang secara dinamik dalam fasa pertumbuhannya. Hasil sewa di sini boleh mencecah 8-10% setahun, terutamanya di kawasan pelancongan, dan harga pangsapuri di Tbilisi dan Batumi terus meningkat hasil daripada pembeli asing dan peningkatan bilangan pelancong. Pilihan yang paling menjanjikan ialah perumahan kelas pertengahan di pusat Tbilisi dan pangsapuri tepi laut di Batumi.

Di Austria, keadaannya berbeza: pasaran stabil, pulangan lebih sederhana (2-4% setahun), tetapi risikonya minimum, dan aset dilindungi selama beberapa dekad. Ramai pelanggan menggabungkan dua pendekatan ini: meletakkan sebahagian daripada modal mereka di Georgia untuk pertumbuhan pesat dan pulangan yang tinggi, dan selebihnya di Austria untuk keselamatan. Keseimbangan ini bukan sahaja membolehkan untuk mendapatkan wang tetapi juga untuk memelihara modal dalam jangka masa panjang.

Secara peribadi, saya akan memilih pendekatan gabungan. Di Georgia, saya akan membeli sebuah apartmen tepi laut atau sebuah apartmen di Tbilisi untuk pendapatan sewa dan peningkatan nilai. Saya akan melaburkan baki pelaburan saya di Austria untuk memastikan kestabilan jangka panjang. Saya percaya keseimbangan antara dinamisme dan kebolehpercayaan ini adalah strategi yang optimum.

Malah, pilihan antara hartanah di Georgia dan Austria ditentukan bukan oleh mana yang "lebih baik", tetapi oleh matlamat anda.

Jika anda mahukan hasil yang tinggi, permintaan sewa yang semakin meningkat, dan prospek pertumbuhan harga, pertimbangkan Georgia. Pelancongan dan infrastruktur sedang pesat membangun di sini, dan pasaran masih mudah diakses. Tbilisi, Batumi, dan Kutaisi amat menjanjikan, dengan permintaan yang sentiasa melebihi bekalan.

Austria merupakan tempat yang selamat. Saya sering melihat pelabur yang bermula di Georgia untuk mendapatkan pendapatan, kemudian memindahkan sebahagian daripada dana mereka ke Vienna atau Salzburg untuk melindungi modal mereka. Seorang pelanggan, selepas menjual sebuah apartmen di Batumi, melabur dalam hartanah di Salzburg—hasilnya lebih rendah di sana, tetapi rangka kerja perundangan dan warisan menjamin perlindungan jangka panjang.

• Jika anda mahukan pertumbuhan pendapatan dan nilai, pilih Georgia.
• Kebolehpercayaan dan kestabilan adalah lebih penting – Austria sesuai.

Strategi optimum adalah untuk membahagikan pelaburan: sebahagian dalam pasaran Georgia yang dinamik, sebahagian lagi dalam Eropah yang stabil.

Georgia menjangkakan pertumbuhan sehingga tahun 2030 hasil daripada pelancongan, pelaburan asing dan pembangunan infrastruktur. Harga hartanah akan meningkat lebih cepat berbanding di Austria, tetapi risikonya lebih tinggi—pasaran masih kurang dapat diramalkan.

Austria akan kekal sebagai tempat perlindungan yang selamat, menawarkan pulangan yang sederhana tetapi modal yang dilindungi dengan andal. Oleh itu, pilihan terbaik adalah menggabungkan kedua-duanya: memanfaatkan pertumbuhan dan pendapatan sewa di Georgia, sambil memelihara aset di Eropah.

1. Pelabur dengan €250,000

Matlamat: keuntungan yang tinggi dan pulangan yang cepat.

Kami menemui sebuah apartmen tepi pantai di Batumi dengan harga €240,000. Menyewakannya melalui Airbnb menghasilkan sehingga 9% setahun. Bayaran balik penuh dijangka dalam tempoh 11–12 tahun

2. Pesara dengan €500,000

Matlamat: keselesaan dan perlindungan modal.

Sebuah pangsapuri yang luas di pusat Tbilisi telah dipilih dengan harga €490,000. Kawasan ini, dengan taman, kafe dan tarikan budayanya, sesuai untuk gaya hidup yang tenang. Sebahagian daripada pangsapuri disewakan kepada penyewa jangka panjang, menghasilkan pulangan tahunan 6-7%.

3. Keluarga dengan anak-anak

Objektif: perumahan yang selesa untuk kediaman tetap.

Kami menemui sebuah rumah seluas 200 m² di Kutaisi dengan harga €750,000, berhampiran dengan sekolah dan infrastruktur baharu. Keluarga ini tinggal di kawasan kejiranan yang mesra alam, dan hartanah itu boleh dijual atau disewakan dengan menguntungkan pada masa hadapan.