Hartanah Mesir: Adakah Ia Berbaloi Dibeli pada Tahun 2026? Nasihat Pelabur

Minat pelabur dalam hartanah Mesir semakin meningkat apabila negara itu melaksanakan pembaharuan ekonomi, pelancongan semakin meningkat dan kerajaan menggalakkan pelaburan asing.

Saya, Ksenia Levina, perunding pelaburan dan peguam di Vienna Property Investment, telah menyediakan gambaran keseluruhan yang komprehensif tentang pembelian hartanah di Mesir. Kami akan meneroka undang-undang, cukai dan keuntungan, membandingkan dengan Austria (Vienna), dan mengetengahkan bila Mesir lebih berfaedah dan bila kestabilan Eropah penting.

Tujuan artikel ini adalah untuk menganalisis secara sistematik daya tarikan pelaburan Mesir. Anda akan mengetahui sama ada boleh membeli apartmen di Mesir, undang-undang apa yang mengawal transaksi dengan warga asing, dan siapa yang mendapat manfaat daripadanya.

Kita akan melihat konteks global dan serantau: mengapa perlu memberi perhatian kepada Afrika/Timur Tengah sekarang, apa yang berlaku dengan ekonomi Mesir dan trend global yang mempengaruhi pasaran.

Contohnya, permintaan untuk perumahan peranginan semakin meningkat di seluruh dunia: adalah logik untuk membandingkan Mesir dengan destinasi "hangat" lain (Türkiye, Greece, Maghribi), serta dengan Austria yang stabil.

Austria bertindak sebagai "asas" di sini: ia menang berdasarkan 70% kriteria (kestabilan, pertumbuhan harga, kebolehpercayaan), tetapi kita akan lihat di mana Mesir boleh menawarkan pulangan yang lebih tinggi atau kos yang lebih rendah.

Mengapa sekarang? Selepas beberapa tahun ketidakstabilan (pergolakan politik selepas 2011 dan krisis mata wang baru-baru ini), ekonomi Mesir telah pulih secara beransur-ansur: bermula pada tahun 2016, kerajaan memperkenalkan sistem penurunan nilai dan berjaya keluar daripada krisis yang berlarutan pada tahun 2022; pada tahun 2023, dengan inflasi purata 30–35% (walaupun jatuh menjelang akhir tahun), pertumbuhan KDNK adalah ~3.8%.

Malangnya, belanjawan negeri sangat bergantung pada pinjaman asing, tetapi pada masa yang sama, MESIR menjadi lebih aktif dalam menarik pelabur: pada tahun 2023, sekatan ke atas bilangan hartanah yang dibeli oleh warga asing telah ditarik balik, "visa emas" untuk pelabur diperkenalkan, megaprojek baharu (Ibu Kota Baru, Jambatan Mesir di atas Terusan Suez) sedang dibina, dan pusat peranginan sedang dibangunkan.

Trend global "ekonomi biru" (pelancongan maritim, pelabuhan, infrastruktur) semakin menyusul Mesir. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa Mesir masih memerlukan banyak pembaharuan, dan melabur di sana adalah lebih berisiko berbanding di EU.

Gambaran keseluruhan ringkas tentang reputasi Mesir: agensi dan majalah menggambarkannya sebagai "stabil tetapi berubah." Kedudukan global (seperti Bank Dunia Menjalankan Perniagaan) meletakkan Mesir sekitar kedudukan ke-114 pada tahun 2020, manakala Austria berada dalam kedudukan tiga puluh teratas. Mesir juga berada di belakang EU dalam indeks rasuah/ketelusan.

Sebaliknya, populasi Mesir (110+ juta, muda dan sedang berkembang) mewujudkan permintaan tempatan yang tinggi untuk perumahan, manakala zon bebas dan pelancongan mengurangkan beban cukai bagi pelabur. Ini menjadikan Mesir sebagai "pasaran pertumbuhan" menurut statistik PWC/Numbeo, tetapi dengan kestabilan yang kurang.

Mesir merupakan negara Arab terbesar mengikut populasi dan pasaran hartanah. Dari segi ekonomi, Mesir dianggap sebagai "ekonomi baru muncul di Timur Tengah", dengan kelebihan dan kekurangannya sendiri.

Berbanding dengan Eropah, ia boleh dipanggil "pasaran baharu" - sangat demokratik dan berpotensi menguntungkan (keuntungan dan pertumbuhan harga adalah tinggi), tetapi ia memerlukan kesabaran dan kesediaan untuk mengambil risiko.

Konteks Serantau (MENA). Pesaing di zon Mediterranean – Turki dan Maghribi:

• Türkiye menawarkan pendapatan yang lebih tinggi, tetapi ia mempunyai hiperinflasi dan dasar yang tidak stabil (lira akan jatuh, seperti Mesir, pada 2021/22).
• Maghribi lebih konservatif, tetapi pasarannya lebih kecil.
• Mesir mempunyai populasi yang ramai (lebih 110 juta orang) dan pelancongan: ia mempunyai Terusan Suez, dua laut, piramid, dan kos sara hidup yang berpatutan.
• Tambahan pula, kerajaan sedang giat membina perkara baharu (contohnya, Pusat Pentadbiran Baharu, di mana kawasan kejiranan gaya Eropah telah dirancang).

Kedudukan global. Menurut Kemudahan Menjalankan Perniagaan, Mesir menduduki tempat ke-114 pada tahun 2020 (purata merentasi semua parameter), manakala Austria menduduki tempat kira-kira ke-27. Ini bermakna:

• Menjalankan perniagaan (dan membeli hartanah) di Austria adalah 70% lebih mudah – terdapat lebih sedikit prosedur, pemindahan wang lebih telus dan undang-undangnya mantap.
• Mesir sering memerlukan permit (contohnya, seperti yang telah disebutkan, kelulusan daripada Kabinet Menteri diperlukan untuk pembelian mana-mana harta) dan pematuhan dengan peraturan mata wang.
• Kelemahannya termasuk birokrasi yang ketara dan potensi perubahan politik (mereka juga perlu menyesuaikan diri dengan pembaharuan IMF, yang boleh mengubah peraturan).

Latar belakang ekonomi. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ekonomi Mesir telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil selepas krisis sebelumnya. Menurut Kementerian Pembangunan Ekonomi Mesir, KDNK negara itu meningkat sebanyak ~6.6% pada 2021/22 dan sebanyak 3.8% pada 2022/23.

Inflasi masih dalam dua digit (~35% pada tahun 2023), tetapi telah mula perlahan. Situasi ini membawa kepada dua kesimpulan utama: pertama, hartanah di Mesir meningkat nilai lebih cepat berbanding di Eropah yang stabil (pada tahun 2023, harga perumahan di beberapa kawasan peranginan meningkat sebanyak 20-40%); kedua, ketidakstabilan kadar pertukaran bermakna pelabur tidak seharusnya menyimpan semua dana mereka dalam pound.

Eropah Selatan. Mesir kadangkala dibandingkan dengan Turki atau Greece (atau Cyprus):

• Greece menawarkan "visa emas" dengan harga €250,000–500,000. Ia merupakan ahli Kesatuan Eropah, tetapi pasarannya kecil. Adalah berguna untuk melihat cara membeli hartanah di Greece — ia membantu menyaring pelbagai prosedur menjadi senarai semak yang mudah.
• Mesir bukan sebahagian daripada EU, tetapi ia mempunyai harga yang lebih rendah (membeli apartmen di Kaherah atau Hurghada adalah lebih murah daripada yang serupa di Athens) dan pulangan yang sedikit lebih tinggi (contohnya, bandingkan: purata apartmen yang disewa di Kaherah menghasilkan 5-7% setahun berbanding 2-3% di kebanyakan bandar di Austria).
• Cyprus dan Türkiye juga lebih murah daripada Austria, tetapi Mesir lebih besar dan menawarkan lokasi peranginan yang menarik (Laut Merah).

Mengapa pelabur memberi perhatian kepada Mesir? Jawapannya mudah: ia kini dinilai rendah. Semasa krisis, pelabur melarikan diri dari Mesir (contohnya, disebabkan oleh revolusi 2011 atau susut nilai pound), dan harga jatuh.

Kini setelah negara itu mengatasi masalah kewangan, modal asing semakin masuk: berita terkini ialah Emirates dan Arab Saudi merancang untuk melabur puluhan bilion dalam membangunkan kawasan peranginan (contohnya, projek Ras El-Hekma bernilai $35 bilion). Ini menunjukkan bahawa pelaburan di Mesir akan berkembang dalam dekad akan datang.

Bandingkan ini dengan Vienna. Sekitar 70% persekitaran pelaburan di Austria adalah lebih baik: sistem perundangan Eropah, inflasi yang rendah dan dasar yang boleh diramal. Pulangan pelaburan (ROI) di Austria lebih lemah disebabkan oleh pertumbuhan harga ( harga di sini hampir stabil ). Walau bagaimanapun, pendapatan sewa (tiada had kadar, tetapi permintaan adalah sederhana) menghasilkan sekitar 2–3%. Potensi pertumbuhan adalah lebih tinggi di Mesir, tetapi risiko di sana memerlukan pemantauan risiko yang lebih aktif.

Pasaran hartanah Mesir telah mengalami evolusi yang luar biasa sejak 15 tahun yang lalu.

Selepas revolusi 2011, ramai pembeli meninggalkan pasaran, menyebabkan penurunan harga (terutamanya antara 2012 dan 2015). Apabila kerajaan mengukuhkan cengkamannya, harga secara beransur-ansur mula meningkat. Ini disokong oleh syarikat-syarikat pembinaan gergasi (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) dan projek milik kerajaan (seperti projek perumahan sosial Misra).

Pada tahun 2016, satu lagi kejutan berlaku – penurunan nilai lira yang mendadak (daripada 8 EGP/$ kepada 30 EGP/$) – disebabkan oleh pembaharuan, terdapat lonjakan inflasi, dan dengan latar belakang yang sukar ini, dominasi pasaran sekunder dengan cepat mengalir ke bangunan baharu dalam sektor massa.

meningkat kira-kira 15–40% secara nominal pada tahun 2023. Pada tahun 2024, kadarnya semakin pantas: pada bulan-bulan pertama, pertumbuhan mencapai 24% setahun di kawasan baharu (Kaherah Baru).

Menurut statistik CAPMAS , sektor pembinaan swasta telah membina bilangan unit kediaman yang mencatatkan rekod pada 2022/23 (kira-kira 1.3 juta, meningkat 21% daripada tahun sebelumnya). Ini menunjukkan bahawa pasaran kini menjadi tumpuan kedua-dua pemaju dan pembeli.

Pusat-pusat tersebut semuanya merupakan bandar-bandar besar dan pusat peranginan:

Kaherah dan pinggir bandarnya. Di sinilah majoriti penduduk tinggal (kira-kira 20 juta di kawasan metropolitan). Harga di pasaran sekunder di kawasan kejiranan lama (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) adalah rendah, tetapi permintaan juga lemah.

Walau bagaimanapun, di bandar-bandar baharu di sekitar Kaherah (Kaherah Baru, 6 Oktober, Sheikh Zayed, Madinaty, dll.), bekalannya semakin meningkat: di sini anda boleh membeli sebuah apartmen di Kaherah untuk sebarang bajet – daripada studio satu bilik hinggalah sebuah rumah agam dengan kolam renang.

Harga di pinggir bandar biasanya 1.5–2 kali lebih tinggi daripada di Kaherah sendiri (kira-kira $60,000–$100,000 untuk sebuah apartmen satu bilik tidur). Pasaran hartanah kediaman di Kaherah secara tradisinya didorong oleh permintaan domestik (penduduk tempatan membeli rumah untuk diri mereka sendiri) dan sewa pelajar (terdapat banyak daripadanya, termasuk 60 universiti, serta rakan kongsi asing dan firma perunding).

Pusat peranginan Laut Merah. Hurghada dan Sharm el-Sheikh merupakan pusat pelancongan utama. Ia menarik minat orang Eropah dan orang Timur Tengah yang kaya. Terdapat banyak bangunan dan kondominium baharu (kompleks yang dibangunkan dengan infrastruktur hotel).

Anda boleh membeli sebuah apartmen di Hurghada dari $50,000 hingga $80,000 untuk sebuah studio sederhana; vila yang lebih berprestij berharga $300,000 hingga $500,000.

Harganya jauh lebih tinggi berbanding di Kaherah: di sini, orang ramai sanggup membayar untuk pemandangan laut. Lebih baik membeli dalam dolar (harga dipatok pada mata wang), kerana nilai pound semakin lemah.

Pantai Utara (New El Alamein dan kawasan Alexandria). Di sinilah ledakan bermula pada 2017–2019. Kompleks Marassi, Dunes, dan Sidi Abdelrahman, diikuti oleh Alamein Heights dan Pantai Utara yang baharu, adalah antaranya. Infrastruktur masih terhad, tetapi pembinaan sedang berjalan dengan pesat.

Harga: pangsapuri satu bilik tidur dari $60,000, vila sehingga $200,000. Pasaran sebahagian besarnya spekulatif, dan banyak pangsapuri kini kosong di luar musim.

Sebuah pusat pentadbiran baharu dan projek-projek lain. Kerajaan sedang membina sebuah pusat "satelit" yang besar berhampiran Kaherah. Walaupun kawasan perumahannya belum lagi dipenuhi penduduk (jalan raya dan metro masih dalam pembinaan), ramai pelabur tertarik dengan prospek menyewakan tanah kepada pegawai kerajaan.

Harga di sini adalah tinggi (syarikat baharu berharga $300,000–600,000), dan tawarannya adalah bangunan tinggi serta pejabat.

Lain-lain. Di Alexandria dan di sepanjang pantai Mediterranean (contohnya, Hurghada di barat, El Arish), harga lebih rendah, tetapi permintaan juga rendah. Ciri-ciri khusus: utara Mesir lebih dekat dengan Eropah dan lebih panas pada musim sejuk; Kaherah mempunyai lebih banyak peluang pekerjaan dan belajar; Laut Merah terkenal dengan pelancongannya yang aktif.

Di Mesir, pasaran sekunder masih mendominasi (lebih 60% transaksi). Ramai rakyat Mesir masih menukar "stok lama" (rumah yang dibina sebelum tahun 1980-an), terutamanya pangsapuri rendah di pinggir bandar Kaherah yang lebih miskin.

Pembangunan baharu (kawasan kejiranan baharu, kompleks pondok) sedang mengisi ruang untuk perumahan dan pangsapuri pelancongan yang lebih mahal. Antara pembangunan baharu ialah projek kelas perniagaan (SODIC One di Kaherah, Palm Hills Madinaty) dan projek mewah (vila Marassi).

Hotel yang diuruskan oleh jenama antarabangsa juga menawarkan projek pelaburan: contohnya, pangsapuri di Hotel Apartments berhampiran hotel Sofitel di Kaherah atau projek vila di El Gouna.

Pembeli kebanyakannya terdiri daripada penduduk tempatan: golongan pertengahan dan atasan, pekerja bank, doktor dan anggota tentera yang telah bersara. Pelabur asing secara tradisinya merangkumi pekerja dan syarikat China (yang sebelum ini terlibat dalam pembinaan), pesara Eropah (selalunya British, dengan penyewa Perancis), ibu negara Rusia (terutamanya di utara dan Hurghada), dan kini terdapat minat yang ketara dari UAE dan Arab Saudi (bersama-sama dengan pelaburan infrastruktur).

Menariknya, terdapat trend di rantau ini : contohnya, baru-baru ini diketahui bahawa Mesir telah menawarkan faedah kepada pembeli rumah dari negara serantau (cuti cukai dan syarat serupa untuk rakyat Saudi dan Emiriah Arab Bersatu).

Secara keseluruhan, permintaan domestik (daripada orang Asia, Afrika dan Mesir sendiri) menyumbang kepada majoriti transaksi. Bahagian warga asing daripada jumlah pembelian adalah kecil, tetapi mereka adalah kunci untuk hartanah yang paling mahal.

Hartanah Mesir masih dianggap sebagai "alternatif bajet" yang menarik kepada hartanah Eropah: harga jauh lebih rendah berbanding bandar-bandar global yang mempunyai infrastruktur yang maju. Pendek kata, pasaran Mesir merupakan pasaran yang muda dan berkembang pesat dengan ciri-ciri khususnya yang tersendiri (tumpuan kepada pelancongan dan perumahan untuk pengguna domestik), yang secara semula jadinya lebih spekulatif berbanding pasaran Austria yang "stabil".

Individu. Mana-mana warganegara (asing atau Mesir) boleh membeli hartanah kediaman atau plot tanah. Sejak 2023, "had dua hartanah" telah ditarik balik, membenarkan individu membeli seberapa banyak pangsapuri atau rumah yang mereka inginkan (walaupun mereka mesti memaklumkan agensi kerajaan tentang setiap satu).

Sebuah syarikat. Selalunya dibeli melalui syarikat—syarikat Mesir (LTD/GPSC) atau cawangan syarikat asing. Ini memberikan kelebihan cukai tertentu: jika organisasi memperoleh pendapatan (contohnya, daripada sewa), ia membayar cukai korporat, yang kadangkala lebih rendah daripada kadar individu.

Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa kebanyakan warga asing juga memerlukan wakil atau pengasas bersama untuk membuka syarikat Mesir (sekurang-kurangnya berdaftar dengan EGX). Untuk meminimumkan cukai, sesetengahnya membeli melalui syarikat Cyprus atau Estonia dan mengawal transaksi melalui bidang kuasa ini, tetapi hartanah tersebut didaftarkan secara rasmi kepada anak syarikat Mesir.

REIT (dana). Mesir mempunyai kenderaan pelaburan kolektif yang sah: REIT (Amanah Pelaburan Hartanah), yang dikawal selia oleh Bank dan Bursa (FRA). Walau bagaimanapun, bahagian mereka dalam segmen ini adalah kecil.

Syarat-syaratnya adalah seperti berikut: mengikut undang-undang, REIT mesti melabur sekurang-kurangnya 80-90% daripada asetnya dalam hartanah sewa dan membayar cukai 22.5% ke atas keuntungannya (tiada insentif untuk pelabur). Pada 2018-2020, terdapat percubaan untuk melancarkan REIT dagangan bursa (beberapa dana Misr Insurance dan Banque du Caire), tetapi permodalannya masih kecil.

Jika anda bersedia untuk birokrasi dan ingin melabur "secara tidak langsung" (lebih banyak kecairan, tetapi juga risiko bersetuju dengan struktur), anda mungkin mempertimbangkan REIT tempatan (jika pasaran berkembang dengan stabil, ia akan mula meningkat nilai).

Pembelian atas nama anda sendiri (solo atau berkahwin). Cara paling mudah adalah dengan mendaftarkan pembelian atas nama individu atau kedua-dua pasangan. Adalah penting untuk mempertimbangkan isu pewarisan dan pemberian: jika seorang ibu membeli sebuah apartmen atas namanya sendiri, dia kemudiannya boleh mewariskan kepada anak-anaknya (tetapi di bawah undang-undang Mesir, ini memerlukan wasiat, yang mesti dilaksanakan dengan betul).

Sejak 2018, Mesir telah mengiktiraf perjanjian pranikah sebagai cara untuk membahagikan harta, menjadikan "membeli untuk dua orang" sebagai amalan biasa bagi keluarga.

Melalui amanah pelaburan atau yayasan. Hampir tiada: Amanah keluarga gaya Barat (seperti yang terdapat di Austria) tidak terdapat di Mesir.

Walau bagaimanapun, terdapat pilihan untuk "perancangan harta pusaka": hartanah boleh didaftarkan kepada syarikat atau "dana khas" yang menguruskan harta tersebut (di bawah pengawasan pengawal selia kewangan). Ini adalah pengaturan yang kompleks dan secara amnya tidak diperlukan untuk pelaburan asing sehingga ~1 juta euro.

Pembelian melalui proksi (surat kuasa wakil). Ramai warga asing tidak boleh datang serta-merta, jadi mereka membuat pembelian melalui proksi (warganegara Mesir atau syarikat) di bawah surat kuasa wakil am dengan notari.

Undang-undang membenarkan perkara ini: notari mengeluarkan surat kuasa wakil di Mesir atau di luar negara (selepas apostille). Peguam sebenarnya memeterai perjanjian awal (mushakhasah), menyediakan deposit, dan kemudian merasmikan transaksi akhir.

Bukan pemastautin vs. pemastautin. Tiada sekatan undang-undang: warga asing (bukan pemastautin) boleh membeli hartanah di bawah syarat yang sama seperti warga Mesir, dengan syarat mereka telah menerima kelulusan daripada Kementerian Luar Negeri/Suruhanjaya Pelaburan.

Kelulusan hampir selalu diberikan (mereka hanya menyemak sebarang pelanggaran). Bukan warga Eropah tidak menerima visa automatik semasa pembelian, tetapi permit kediaman (1–5 tahun) dikeluarkan di bawah program pelaburan.

Proses pembelian di Mesir terdiri daripada beberapa langkah wajib:

Mendapatkan Nombor Pengenalan Cukai (Muhsid/Kad Cukai). Seperti di kebanyakan negara MENA, warga asing perlu mendapatkan nombor pengenalan tempatan (NIN) daripada Pihak Berkuasa Cukai Mesir terlebih dahulu. Ini mudah dan biasanya dilakukan melalui perbankan (menggunakan pasport anda untuk mendapatkan kad). Tanpa nombor ini, transaksi tidak dapat direkodkan.

Surat Niat (Mushakhasah) dan Deposit. Selepas memilih hartanah, pihak-pihak menandatangani perjanjian awal (biasanya selama 10-15 hari), di mana pembeli membayar deposit keselamatan (biasanya 5-10% daripada harga belian). Perjanjian ini melindungi kedua-dua pihak: penjual berjanji untuk tidak menjual hartanah tersebut kepada orang lain, dan pembeli menjamin niat mereka untuk membeli.

Usaha wajar perundangan. Hampir wajib. Seorang peguam hartanah Mesir mengesahkan dokumentasi hartanah: hak milik penjual, sebarang bebanan dan pendaftaran yang betul. Proses ini sering dipanggil "usaha wajar". Kontrak jualan akhir ditandatangani di sini, di pejabat ejen atau dengan peguam.

Notari dan pendaftaran. Langkah terakhir ialah menyerahkan dokumen kepada notari (biasanya di Pejabat Pendaftaran Hak Milik tempatan). Notari kemudiannya mendepositkan jumlah penuh (sebaik-baiknya melalui pemindahan bank di Mesir). Notari akan memformalkan pembelian dan mendaftarkan hak milik atas nama pembeli.

Jangka Masa: Dengan semua dokumen yang diperlukan, proses ini biasanya mengambil masa 1–2 minggu. Pembayaran adalah penting. sehingga akhir tahun 2025 , tetapi yuran masih dikenakan: duti setem (~2.5%), yuran notari sehingga 1–3% dan yuran peguam/ejen (biasanya tidak lebih daripada 2%).

Pendaftaran untuk pemilik baharu. Selepas notari, surat ikatan hak milik didaftarkan atas nama pembeli.

Peranan Peguam dan Ejen. Saya sangat mengesyorkan untuk mengupah peguam tempatan dan ejen atau ejen hartanah yang berpengalaman. Seorang peguam akan mengesahkan integriti transaksi, membantu dengan kertas kerja dan mengesahkan terjemahan dokumen penting ke dalam bahasa Arab. Seorang ejen akan memberi nasihat tentang risiko kawasan tersebut dan harga yang realistik (harga yang diiklankan selalunya dinaikkan).

Keperluan pembeli. Secara formal, ini termasuk mempunyai dana yang mencukupi dan ketiadaan sebarang sekatan (contohnya, harta itu berada dalam zon ketenteraan). Adalah diandaikan bahawa pembeli berumur sah dan kompeten secara sah.

Warga asing didaftarkan dalam Daftar Harta Asing. Undang-undang 230/1996 melarang warga asing daripada memiliki hartanah di lokasi yang "penting dari segi strategik", tetapi pindaan 2023 telah menghapuskan sekatan ini untuk hartanah kediaman (melainkan hartanah tersebut merupakan unit tentera tertutup).

Pertimbangan hartanah pulau. Beberapa pusat peranginan popular (Pulau Helmondib, Kepulauan Laut Merah) terletak di kawasan perlindungan khas. Kawasan ini selalunya memerlukan kebenaran berasingan daripada pihak berkuasa tentera sebelum transaksi. Ini jarang berlaku, tetapi penting untuk menyemak dengan peguam terlebih dahulu.

Membeli dari jauh. Seperti yang dinyatakan, anda boleh melakukannya dengan surat kuasa wakil. Pelanggan sering memberitahu saya, "Saya tidak mahu melancong," tetapi saya mengesyorkan untuk melawat sekurang-kurangnya sekali—penting untuk melihat hartanah dan memahami persekitaran. Walau bagaimanapun, semua formaliti boleh dikendalikan dari jauh: peguam boleh menandatangani bagi pihak anda, dan notari bekerja dengan surat kuasa wakil yang diperakui.

Usaha wajar. Di Mesir, perkara berikut mesti disahkan: tiada sesiapa yang mempertikaikan pemilikan harta tersebut (contohnya, tiada bidang kuasa ke atas harta pusaka orang lain), harta tersebut tidak dicagarkan (dalam hal ini anda perlu meminta sijil tiada hutang tertunggak), dan semua bil utiliti telah dibayar. Agensi kerajaan dikehendaki mengemukakan sijil tiada hutang tertunggak sebelum menjual.

Pendaftaran hak milik. Selepas pengesahan notarisasi, pembeli menerima Sijil Pendaftaran—"sijil pemilikan" Mesir.

Apabila membeli hartanah di Mesir, pelabur perlu mempertimbangkan kos berikut:

Duti setem. Biasanya 2.5% daripada harga transaksi (termasuk dalam kontrak). Ia dibayar oleh penjual, tetapi selalunya diambil kira dalam harga semasa rundingan.

Yuran notari dan pendaftaran. Yuran notari dan pendaftaran harta tanah menyumbang kira-kira 1–3% daripada kos transaksi.

Peguam/Ejen. Kira-kira 2–3% daripada harga belian (amaun tersebut akan dibincangkan dengan ejen). Ini bukan yuran kerajaan, tetapi dibayar oleh pembeli atau dikongsi dengan penjual melalui perjanjian.

VAT. Minimum sara hidup – bangunan kediaman baharu dikecualikan daripada VAT sehingga akhir tahun 2025 (seperti yang ditetapkan oleh undang-undang mengenai pembaharuan ekonomi) – bermakna anda tidak membayar VAT tambahan untuk pangsapuri anda dalam projek kediaman.

Cukai Hartanah Bersepadu. Hartanah ke atas hartanah sewa , yang dikenakan pada kadar 10% daripada nilai sewa rasmi (tambah potongan 30%). Ini bermakna jika anda menyewakan hartanah anda, 10% daripada perolehan anda (selepas potongan 30%) akan dimasukkan ke dalam bajet.

Cukai perbandaran (tempatan, serupa dengan Gemeindesteuer Austria). Ia tidak penting dan biasanya termasuk dalam yuran penyelenggaraan tahunan pemilik dan dipindahkan kepada penyewa.

Cukai pelaburan. Mesir tidak mempunyai rejim cukai "bukan domisil" atau "tertangguh" khas, seperti yang dilakukan oleh sesetengah negara (seperti Skim Sara Diri Austria).

Di sini, cukai dibayar secara tradisional; pendapatan asing tidak diambil kira pada peringkat bajet peribadi (bermaksud, penduduk Mesir hanya membayar cukai ke atas pendapatan yang "datang ke Mesir" atau diterima di sini). Walau bagaimanapun, ini tidak relevan bagi bukan penduduk.

Secara keseluruhan, semasa membeli, bersiaplah untuk membelanjakan sehingga 7-10% daripada harga transaksi untuk pelbagai yuran dan komisen.

Perbandingan dengan Austria. Di Austria, pembeli membayar Grunderwerbsteuer (GrESt) sebanyak 3.5%, yuran pendaftaran sebanyak ~1.1%, dan yuran notari sebanyak ~1.5%, dengan jumlah kira-kira 6–7%. Mereka juga membayar VAT 20% apabila membeli bangunan baharu (jika anda seorang penduduk dan membeli projek besar, tetapi warga asing mungkin dikecualikan sebahagiannya).

Oleh itu, cukai Austria pada amnya lebih tinggi (terutamanya VAT), tetapi perkhidmatan juga dibuat lebih cekap (telus, serta-merta disertakan).

Cukai Keuntungan Modal. Di Mesir, ia biasanya 10% daripada perbezaan antara harga jualan dan belian (untuk individu). Walau bagaimanapun, terdapat satu kaveat: jika anda telah memiliki apartmen selama lebih daripada dua tahun, cukai tambahan tersebut secara efektifnya dikecualikan, kerana jualan hartanah lama tidak tertakluk kepada perakaunan cukai standard. Bagi bukan pemastautin, pemindahan biasanya ditahan oleh pembeli.

Di Austria, peraturannya berbeza. Jika anda menjual sebuah apartmen yang merupakan kediaman utama anda, tiada cukai dikenakan. Jika tidak, jika anda menjual dalam tempoh 10 tahun pembinaan, kadar cukai 30% dikenakan ke atas keuntungan. Selepas 10 tahun, terdapat pengecualian.

Mesir menawarkan program residensi untuk pelabur hartanah. Pada asasnya, ia serupa dengan Visa Emas: terdapat syarat untuk membeli hartanah, yang membenarkan residensi selama 1, 3, atau 5 tahun. Peraturannya (diperbaharui terakhir pada tahun 2023) adalah seperti berikut:

• 1 tahun: hartanah bernilai sekurang-kurangnya $50,000 atau deposit bank sebanyak $50,000 (di bank Mesir).
• 3 tahun: pembelian dari $100,000 atau deposit $100,000.
• 5 tahun: dari $200,000 hartanah.

Dalam setiap kes, visa dilanjutkan selama-lamanya selagi anda mempunyai pengesahan bank atau memiliki harta yang diperlukan. Tiada syarat pemastautin (bonus!).

Satu-satunya perkara ialah hartanah tersebut mesti didaftarkan dalam daftar kebangsaan, yang bermaksud pembelian dalam projek yang sedang dibina mungkin tidak boleh dilakukan tanpa pendaftaran (tetapi ini dijangka akan dilonggarkan).

Perbandingan dengan Austria: Austria tidak menawarkan "visa emas" untuk pembelian hartanah. Kami mempunyai permit kediaman untuk individu kaya (§56 Akta Kediaman Tanpa Pekerjaan), tetapi ia memerlukan pendapatan tahunan yang sangat tinggi (sekitar €2,550 sebulan untuk individu, dan keselamatan kewangan yang besar).

Kad "Aufenthalt" kami tidak terikat dengan pembelian, tetapi lebih seperti permit kediaman pencen atau simpanan. Bagi pelabur di Austria, Kad Merah-Putih-Merah untuk individu yang bekerja sendiri adalah satu pilihan: ia memerlukan pelan perniagaan, pelaburan kira-kira €100,000, dan penciptaan pekerjaan. Oleh itu, untuk melabur dan menetap, seorang warga Austria mesti membuka perniagaan atau membuktikan kekayaan, bukan sekadar membeli sebuah apartmen.

Kesilapan. Ramai pendatang baru mengelirukan "visa pelancong" dan "residensi pelaburan":

• Membeli sebuah apartmen di Mesir tidak menjamin kediaman tetap secara automatik; selepas transaksi selesai, pelabur memohon "permit kediaman untuk pemilik hartanah.".
• Contohnya, konsortium peguam telah menetapkan bahawa warga asing tidak boleh tinggal di Mesir selama lebih daripada enam bulan tanpa visa dan mesti mendaftar dengan Perkhidmatan Imigresen. Oleh itu, permit kediaman automatik tidak boleh diperolehi berdasarkan harta sahaja, tanpa permohonan.
• Sekatan lain: anda tidak boleh mendapatkan permit kediaman untuk bangunan kediaman sehingga 100 m² di daerah baharu Kaherah – anda mesti membelinya dengan harga sekurang-kurangnya $50,000.

Apa yang telah berubah (2023–2025): Program Residence by Investment telah diluluskan secara rasmi pada musim panas 2023 (walaupun parlimen masih dalam proses meluluskan perubahan pada undang-undang kewarganegaraan).

Inovasi utama adalah penyingkiran langsung had "2 hartanah", serta penjelasan mengenai deposit. Oleh itu, dengan pelaburan sebanyak $250,000 dalam ekonomi (atau hartanah), pelabur asing menerima status pemastautin.

Perbandingan dengan Austria. Penduduk tetap Austria diberikan, contohnya, melalui visa-D (visa belajar/kerja) atau Kad Deka (visa persaraan). Ini bermakna anda tidak boleh "membeli rumah dan tinggal di Austria" – anda perlu mengikuti saluran imigresen standard.

Sewaan jangka pendek (Airbnb, Booking, dll.) boleh menawarkan pulangan yang sangat tinggi – dalam kes terbaik, 6–8% setahun atau lebih tinggi (dalam mata wang tempatan), terutamanya di pusat peranginan popular pada musim sejuk dan semasa cuti.

Contohnya, sebuah vila tepi laut berharga $300,000 boleh menghasilkan $20,000 untuk beberapa bulan dalam musim tersebut – sehingga 6–7% daripada jumlah keseluruhan.

Tetapi terdapat risiko dan sekatan yang ketara: undang-undang baharu mengetatkan peraturan. Contohnya, kerajaan Mesir, mengikuti contoh banyak negara, mewajibkan tetamu mendaftar dan membayar cukai, sama seperti hotel. Di Kaherah, majlis bandaraya telah membenarkan penyewaan sehingga 30 hari dan telah mewajibkan pembayaran cukai pelancong ; dan di Laut Merah, peraturan serupa sedang dibangunkan – larangan sepenuhnya ke atas pangsapuri "tidak dikelaskan" telah pun diperkenalkan (denda daripada pemilik dan agensi pelancongan).

Akibatnya, sewaan jangka pendek kini "di ambang keabsahan": banyak segmen pasaran masih menyalahi undang-undang. Jika anda menyewa hartanah di Airbnb, bersiaplah untuk menghadapi denda atau sekatan baharu (pendaftaran dengan Kementerian Pelancongan mungkin diperlukan).

Sewaan jangka panjang kurang berisiko. Bagi sewaan 3-5 tahun (pangsapuri di Kaherah sering disewa oleh pekerja kerajaan, doktor dan ekspatriat), hasilnya lebih stabil tetapi lebih rendah—sekitar 4-6% setahun (pelaburan rubel akan menghasilkan pulangan yang lebih tinggi disebabkan oleh inflasi, tetapi "secara nyata" ia biasanya sekitar 5%).

Contohnya, di Kaherah sendiri, purata sewa untuk sebuah apartmen seluas 80-100 meter persegi adalah kira-kira $400-$600 sebulan, manakala sebuah apartmen boleh dibeli dengan harga $50,000-$70,000, menghasilkan kira-kira 6-7% pendapatan kasar. Di Sharm el-Sheikh, apartmen yang serupa lebih mahal (sehingga $1,000 sebulan), dan hasil sewa di sana secara teorinya sehingga 8%.

Tetapi dalam praktiknya, pangsapuri sedemikian sering digunakan oleh pemiliknya sendiri, jadi menyewakannya hanya popular semasa musim.

Pengurus hartanah dan agensi. Di bandar-bandar besar, terdapat syarikat khusus ("Pengurusan Hartanah") yang menguruskan hartanah sewa (mereka biasanya mengenakan komisen 20-25%).

Contohnya, Al Burouj di Kaherah atau Egyptian Homes di Hurghada. Mereka mengendalikan pencarian penyewa, kutipan bayaran dan penyelenggaraan perkhidmatan, tetapi mengambil peratusan. Saya sering menasihati pendatang baru untuk menggunakan agensi pada mulanya, walaupun ini mengurangkan keuntungan.

Cukai pendapatan sewa. Kadar standard ialah 10% daripada sewa rasmi (selepas potongan 30%). Jadi, jika anda menyewa dengan harga $600/bulan (dan mengisytiharkan pendapatan ini), cukai akan menjadi $720/tahun ($60/bulan).

Perbandingan dengan Austria: Di Austria, pendapatan sewa ditambah kepada pendapatan lain dan dikenakan cukai secara progresif (sehingga 50%), tetapi kos utiliti dan susut nilai boleh ditolak.

Dari segi kecekapan cukai, Mesir kelihatan lebih adil: 10% daripada pendapatan kasar adalah lebih rendah berbanding di Eropah. Bandingkan ini dengan pemilik hartanah Austria yang juga membayar 30% ke atas baki dan cukai perbandaran, dengan jumlah lebih 30% daripada pendapatan mereka.

Perbandingan hasil. Angka kasar: kira-kira 7% di Mesir berbanding 3% di Austria. Sudah tentu, ini adalah nominal; di Mesir, sebahagian besar pendapatan mungkin hilang akibat inflasi/kenaikan gaji kakitangan, tetapi apabila membeli dalam mata wang asing, hasil masih lebih tinggi. Walau bagaimanapun, di Vienna atau Graz, penurunan sewa hampir tidak pernah dilihat, dan hartanah mudah dipajak kepada penyewa Jerman yang mantap di bawah kontrak.

Kaherah, pusat perniagaan utama Mesir:

• Infrastruktur. Lapangan terbang, metro (laluan metro 2), hospital bertaraf tinggi, sekolah antarabangsa (Sekolah Kaherah Baru, Sekolah Amerika di Kaherah) – semuanya setanding dengan bandar-bandar besar.
• Seni bina. Daripada kediaman ringkas kepada kediaman.
• Kawasan kejiranan untuk pelaburan. Maadi, Nubaria dan Nexus Bay (selatan Kaherah) merupakan kawasan pinggir bandar yang berprestij dengan taman dan sekolah yang baik; Zamalek dan Garden City (Pulau Nil, pusat bandar) adalah kawasan mewah, tetapi harganya terlalu tinggi ($7,000-$10,000 setiap meter persegi). New Cairo dan Madinty, bandar baharu, mempunyai banyak kawasan kejiranan baharu dan rumah siap sedia. Sebaliknya, pusat lama (Izzetlmamplit, Shubra) tidak digalakkan kerana ia tidak diselenggara dengan baik dan menawarkan kualiti perumahan yang rendah.
• Untuk disewa. Pelajar dan ekspatriat berminat dengan Maadi, New Cairo dan Heliopolis. Pembeli dari EU atau AS harus mempertimbangkan kawasan New Cairo dan Maadi, di mana pangsapuri boleh didapati bermula dari $100,000.

Thessaloniki, pasaran kedua terbesar di Mesir, ialah Alexandria. Harga di sini adalah 20-30% lebih rendah berbanding di Kaherah.

• "Zon Switzerland" Alexandria (Zizinia, Sidi Bishr) mengingatkan Mediterranean Eropah: tenang, hijau, tetapi kurang kerja.
• Pelabur kadangkala mempertimbangkan Pantai Utara (New El Alamein, Marsa Matrouh), di mana pembinaan sedang giat dijalankan. Harga di sana rendah (vila dari $70,000), tetapi infrastrukturnya masih lemah.
• Tidak banyak permintaan daripada warga asing di Alexandria (agak seperti Timur Tengah), tetapi penduduk tempatan menyewa secara bulat-bulat (tidak ramai pelancong di Alexandria).

Kepulauan dan Laut Merah:

• Sharm el-Sheikh merupakan destinasi yang mahal. Pangsapuri di sini bermula dari sekitar $100,000 (untuk pangsapuri seluas 50 meter persegi di kompleks yang baik), dan vila berharga antara $300,000–$400,000 hingga $1 juta dan ke atas. Musim puncak (Disember–Februari) memenuhi rumah-rumah ini dengan pangsapuri, tetapi musim panas boleh jadi kosong.
• Hurghada sedikit lebih murah daripada Sharm el-Sheikh tetapi lebih mudah diakses, berkat "pesisir rata" yang maju (Sahl Hasheesh, Safaga). Harga: studio dari $50,000, vila dari $150,000–$300,000. Sewaan lebih mudah dicari kerana ia sesak dengan pelancong pada musim panas (diskaun pada musim sejuk).
• Dahab ialah sebuah pekan kecil untuk pelancong backpacker, tetapi ia juga merupakan sebahagian daripada zon pelancongan dan lebih murah (studio bermula dari $30,000). Pantai-pantai di Laut Merah Utara (Taba, Rash el-Hekma) menawarkan lokasi unik (berhampiran Jordan dan Israel), tetapi permintaan untuk penginapan sementara lebih tinggi daripada penginapan tetap.

Semenanjung Peloponnese. Tiada alternatif lain di sini: kita bercakap tentang wilayah pedalaman Mesir, di mana semuanya sangat murah (sehingga $300 untuk sebuah apartmen):

• Di El Minya, Fayoum, atau Qena, rumah-rumah adalah sedikit berbanding Kesatuan Eropah. Tetapi permintaan hanya tempatan.
• Pelaburan di sana kebanyakannya dipertimbangkan oleh orang Mesir, dan sangat jarang oleh orang asing.
• Hartanah sedemikian sangat mudah didapati ($3-5 ribu untuk sebuah rumah di kampung), tetapi ia akan menjadi sukar untuk dijual kemudian – tiada tempat untuk menjualnya.

Infrastruktur. Sedikit lebih terperinci tentang komunikasi. Kaherah dan bandar-bandar utama (Alexandria, Hurghada) mempunyai lapangan terbang antarabangsa, lebuh raya, hotel dan hospital bertaraf dunia (Klinik Deutsche Bank dan Hospital Agouza di Kaherah dan Hospital di Hurghada). Ini merupakan satu kelebihan untuk pelabur: walaupun anda tidak akan tinggal di sana sendiri, pelancong dan penyewa mahu semuanya berada berdekatan.

Contohnya, pembeli Eropah yang mempunyai anak-anak akan menghargai kehadiran sekolah antarabangsa di Kaherah, lawatan ke laut (kursus menyelam disediakan), waktu penerbangan yang berpatutan dan perkhidmatan perubatan yang baik.

Perbandingan dengan Austria. Vienna dan Austria secara amnya sememangnya mempunyai taraf hidup yang lebih tinggi: udara bersih, hospital yang sangat baik, pendidikan tinggi percuma, tetapi semua ini juga berharga dua hingga tiga kali ganda lebih mahal daripada Mesir.

Pembelian paling popular hari ini ialah:

Kaherah. Pangsapuri keluarga untuk disewa (orang ramai menuntut pendapatan sewa yang stabil) dan "pembelian indeks" spekulatif (contohnya, pangsapuri yang agak murah dalam projek baharu, dengan harapan dapat menjualnya semula sebaik sahaja infrastruktur siap).

Hurghada/Sharm. Kebiasaannya, pemilik mencari pendapatan melalui sewa jangka pendek dan membayar "kediaman tetap di tepi laut."

El Alamein Baharu. Kawasan yang pesat membangun di mana pemaju utama melabur. Pakej pangsapuri dan vila dijual – semata-mata untuk pelaburan, dengan harapan pembangunan pesisir pantai.

Bandar-bandar serantau dalaman. Hanya 5% pelaburan datang daripada spekulator yang jarang ditemui yang melihat tanah murah sebagai lombong emas untuk membina pinggir bandar.

Pasaran sekunder (>65% daripada transaksi) terdiri terutamanya daripada pangsapuri dan rumah yang dibina sebelum tahun 2000, yang kadangkala masih memerlukan pengubahsuaian. Kebanyakannya memerlukan pengubahsuaian (pengubahsuaian bilik mandi, akses internet).

Berdasarkan pengalaman, "barang lama" Mesir biasanya hanya sesuai untuk penduduk tempatan—kawasan bersejarah Kaherah, bangunan usang di Alexandria. Walau bagaimanapun, dalam segmen ini, anda boleh menemui tawaran hebat dengan harga €30,000–40,000 untuk sebuah apartmen besar (tetapi kadangkala ia tidak mempunyai penghawa dingin!).

Ciri-ciri pasaran sekunder. Dibina sebelum tahun 1980, hartanah ini mempunyai kecekapan tenaga yang rendah. Pada musim panas, rumah-rumah menjadi panas, dan penghawa dingin menggunakan banyak tenaga.

Oleh itu, saya menasihati pelanggan untuk sama ada mengubah suai rumah tersebut dengan penebat dan tingkap baharu (bukan pelaburan yang berkesan), atau merancang untuk menyewakannya hanya sebagai sewaan jangka pendek (pelancong sudah bersedia untuk bertolak ansur dengan "romantik Mediterranean").

Bonus: hartanah jualan semula selalunya 20-30% lebih murah daripada binaan baharu (untuk meter persegi yang serupa). Walau bagaimanapun, kecairan adalah lebih rendah: mencari pembeli boleh mengambil masa sebulan atau dua, terutamanya jika anda membeli dari jauh. Secara mudahnya, harga di kawasan paling mahal (Maadi, New Cairo) hanya sedikit menurun berikutan inflasi, dan hartanah jualan semula di sana masih mahal (pada harga yang sama seperti pembina baharu).

Pembangunan baharu. Sekurang-kurangnya 35% daripada pasaran. Ini termasuk kompleks kediaman daripada pemaju (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, dll.), serta projek pangsapuri khas.

Kadar pembinaan di Mesir adalah sederhana mengikut piawaian kami, tetapi agak pantas bagi penduduk tempatan. Apabila membeli hartanah yang sedang dibina, pertimbangkan tarikh siap (katakan, 1-2 tahun). Pemaju sering menawarkan pelan ansuran (faedah 0% selama 5 hingga 10 tahun)—ini memudahkan pelabur: bayar secara ansuran dan terima hartanah dalam tempoh setahun.

Perbandingan kualiti. Sesetengah projek (Marassi, El Gouna) dibina mengikut piawaian Eropah (dengan tumpuan yang kuat pada infrastruktur).

Secara keseluruhan, kualiti pembinaan baharu, secara purata, adalah lebih rendah berbanding Austria: terdapat aduan tentang kemasan dan kualiti bahan.

Contohnya, saya terdengar aduan bahawa di satu kompleks SODIC, jubin dipasang dengan teruk dan kalis air dilakukan secara sambil lewa, mengakibatkan kulat muncul pada basalt selepas setahun hujan.

Walau bagaimanapun, Austria menetapkan piawaian yang ketat dalam pembinaan – dan projek di Vienna dibina dengan mengambil kira kecekapan tenaga, penebat bunyi dan keselamatan kebakaran dengan jauh lebih baik berbanding di Mesir.

Oleh itu, apabila membeli bangunan baharu di Mesir, saya cadangkan untuk mengetepikan 5-10% daripada kos untuk "ketidaksempurnaan" dengan segera - walaupun rumah Mesir yang paling moden akan memerlukan pembaikan tempatan selepas 5 tahun (memasang penghawa dingin baharu, mengecat fasad, dll.).

Contoh objek:

• Sehingga $100,000: Tawaran kerap termasuk studio kecil atau pangsapuri 1 bilik tidur di Kaherah, serta pangsapuri linear di Hurghada (sehingga 60 m²).
• $100–250,000: Kelas “Julat sederhana”: pangsapuri 2–3 bilik di Kaherah (80–120 m²), atau rumah bandar di Kaherah/Kaherah Baru (pondok kecil 150 m²), atau pangsapuri 2 bilik yang baik di Hurghada/Sharm.
• $250–500,000+: Pangsapuri seluas 120–150 m² di kawasan kejiranan terbaik di Kaherah, rumah bandar dan vila yang besar, kompleks dengan kolam renang.

Perbandingan bangunan baharu dengan Austria. Di Austria, bangunan baharu didatangkan dengan sistem rumah pintar, lif, tempat letak kereta, siap sepenuhnya dan halaman tertutup.

Di Mesir, piawaian ini tidak universal. Kualiti boleh menjadi lebih teruk, terutamanya di kawasan yang dihuni oleh pekerja migran (berhampiran laut, lebih dekat dengan golongan miskin). Walau bagaimanapun, kawasan perumahan baharu (Madinty, New Cairo, El Gouna) mempunyai tahap infrastruktur yang agak tinggi (sekolah, pusat membeli-belah), dan terdapat permintaan untuk pembinaan baharu di sana.

Satu kelebihan Mesir: tanah di kawasan pesisir pantai masih lebih murah berbanding di Eropah, jadi pembelian yang kompleks (contohnya, sebuah aparthotel dengan 100 bilik, setiap satu dengan dapur) di pantai Laut Merah boleh didapati dengan harga yang setanding dengan B&B kecil di Eropah Tengah.

Secara amnya, risiko yang berkaitan dengan pembinaan baharu di Mesir adalah kelewatan dan kemungkinan pengubahsuaian. Pemaju Austria jarang terlepas tarikh akhir, manakala pemaju Mesir boleh menangguhkan penghantaran selama setahun sekiranya berlaku force majeure (lihat pandemik).

Selain pelaburan pangsapuri "klasik", mari kita pertimbangkan beberapa pendekatan yang tidak konvensional:

Beberapa pangsapuri studio dan bukannya satu pangsapuri besar. Ramai pelanggan kami dari Asia dan Eropah (terutamanya semasa pandemik) telah memilih untuk membeli dua atau tiga pangsapuri studio bersebelahan dan bukannya satu pangsapuri besar. Ini meningkatkan keuntungan (setiap studio dijual secara berasingan, sewa untuk dua studio biasanya lebih tinggi daripada sewa gabungan untuk sebuah pangsapuri dua bilik tidur tunggal, dan risiko kekosongan berkurangan).

Kelemahan: dua kali ganda kerja dengan pelbagai kontrak, mungkin dua produk gadai janji. Perkara utama ialah harga apartmen dua bilik tidur, termasuk yuran tambahan, tidak melebihi harga tiga apartmen studio.

Pemindahan rumah (flipping) merupakan kaedah popular di Mesir: anda membeli sebuah pangsapuri lama di pusat bandar Kaherah, membelanjakan 10-20% untuk pengubahsuaian, dan menjualnya sebagai hartanah siap guna dengan harga yang lebih tinggi.

Walau bagaimanapun, pasaran di sini telah merosot sejak 2022 (disebabkan oleh kadar pertukaran dan pandemik), dan semuanya sepatutnya ditukar kepada paun. Jika anda membeli dalam paun Mesir dan menemui apartmen murah, premiumnya mungkin 15-30% selepas pengubahsuaian.

Aparthotel dan hotel mini. Projek pelancongan sering dijual sebagai "apartmen hotel"—anda memiliki sebuah apartmen studio yang disewakan dan diuruskan oleh pengusaha hotel. Kelebihannya di sini ialah perkhidmatan sedia ada, tetapi kelemahannya ialah kurang kawalan ke atas pendapatan.

Kadangkala pangsapuri sedemikian dijual pada harga di atas pasaran (disebabkan oleh jenama hotel). Penyelesaiannya: dengan kompleks yang baik, anda boleh menjangkakan peratusan keuntungan hotel yang stabil (~5%); walau bagaimanapun, saya lebih suka sewaan langsung dan bebas, jika pemilik-pengurus adalah orang yang bertanggungjawab.

Pelaburan dalam tanah dan projek pembinaan jangka panjang. Pembelian tanah masih dibenarkan di Mesir (di luar kawasan perlindungan). Terdapat tawaran, contohnya, di pinggir Kaherah atau Pantai Utara (berharga dari $10–20 setiap meter persegi). Ini adalah aset berisiko tinggi: anda perlu menunggu rantau ini dibangunkan.

Contoh: kerajaan baru-baru ini mengumumkan rancangan untuk membangunkan "Luxor Baharu," dan komuniti menjangkakan tender untuk jalan gurun baharu pada tahun 2024. Jika anda membeli tanah berdekatan, anda boleh membinanya kemudian dengan keuntungan yang besar (atau menjualnya kepada pemaju). Tetapi jika projek itu berjaya, mencari pembeli akan menjadi sukar.

Melalui dana dan instrumen (REIT, dll.). Seperti yang telah kami nyatakan, hanya terdapat beberapa REIT di Mesir, dan mereka masih mengumpul modal. Kelebihan pelaburan jenis ini ialah kepelbagaian (anda melabur dalam portfolio hartanah komersial). Kelemahannya ialah, seperti yang telah disebutkan, cukai ke atas REIT adalah lebih tinggi (22.5% dan bukannya 10%).

Terdapat juga dana bukan kerajaan dan pemegang saham dalam projek kediaman (kadangkala pemaju menawarkan "kumpulan pelabur" – pembelian beberapa pangsapuri dan pajakan penuh mereka kepada pengurus).

Di Vienna Property jarang berunding tentang skim sedemikian, tetapi untuk modal yang besar ($1 juta+), ia boleh diterima: pergantungan pada satu hartanah dikurangkan, dan pendapatan "dilancarkan".

Perbandingan dengan strategi di Vienna. Di Austria, orang ramai sering membeli satu hartanah yang bagus di lokasi utama dan memegangnya selama beberapa dekad (mereka merancang untuk bersara dengan pendapatan sewa yang stabil). Spekulasi jarang berlaku: disebabkan oleh pertumbuhan harga yang rendah, flipping tidak menarik di sini—tiada insentif cukai.

Untuk portfolio, saya secara peribadi mengesyorkan menyimpan 70% dalam pilihan konservatif (sebuah apartmen di Vienna, dana pelaburan hartanah) dan 30% dalam pilihan yang semakin berkembang (pasaran baharu seperti Kaherah atau Mesir).

Kami menawarkan strategi ini kepada beberapa pelanggan: kami melabur sebahagian daripada wang itu dalam dana anti-krisis (Eurobonds, dana penstabilan, hartanah Jerman), dan bakinya dalam projek yang lebih agresif (AS, Mesir, Cyprus).

Walaupun terdapat semua kelebihannya, adalah penting untuk bersikap jujur: Mesir menghadapi risiko yang serius. Risiko utama adalah risiko kebangsaan dan risiko semula jadi:

Birokrasi dan perubahan undang-undang. Pada tahun 2023, warga asing telah dibawa keluar dari bayang-bayang, tetapi esok mereka boleh mengubah keadaan sekali lagi (seperti baru-baru ini dengan keperluan untuk membayar dalam pound melalui bank). Ingat bahawa hanya lima tahun yang lalu, Visa Emas memerlukan pasport yang tidak lebih daripada 15 tahun.

Oleh itu, setiap pelabur harus mempunyai peguam yang boleh dipercayai yang memantau perubahan (contohnya, bagaimana sebenarnya pendapatan boleh didokumenkan, dll.). Semak peraturan semasa secara berkala, termasuk melalui kedutaan atau konsulat anda.

Sewaan jangka pendek. Peraturan sering berubah: pada tahun 2023, kerajaan mula meluluskan undang-undang yang ketat terhadap Airbnb tanpa lesen. Oleh itu, bergantung pada keuntungan besar daripada sewaan jangka pendek hari ini adalah berisiko: esok, perintah boleh dikeluarkan untuk mendenda penyewa selamat sebanyak 100,000 EGP.

Bermusim. Kelemahan terbesar Mesir ialah iklimnya yang ekstrem. Permintaan sewa di Kaherah hampir bermusim: pada musim panas, ramai orang menuju ke selatan atau ke Eropah. Sebaliknya, bandar-bandar peranginan dipenuhi pada musim sejuk (dengan pelancong dari Eropah dan Timur Tengah) dan lengang pada musim panas kerana kepanasan.

Pendapatan anda "merosot" semasa luar musim. Di Austria, permintaan sewa secara amnya konsisten sepanjang tahun.

Risiko infrastruktur. Sesetengah kawasan mengalami kekurangan jalan raya dan air.

Contohnya, selatan Kaherah, dalam laluan ke piramid El-Haram, secara berkala tercekik oleh kesesakan lalu lintas; pantai utara Afrika sangat memerlukan bekalan air yang boleh dipercayai pada musim panas – jika anda telah membeli sebuah vila di padang pasir utara, belilah pelan air eko (walaupun perigi masin tidak sesuai untuk diminum, penempatan berdekatan jelas kekurangan takungan).

Bencana alam. Kerpasan jarang berlaku, tetapi hujan lebat boleh menyebabkan percutian sewa di selatan. Gempa bumi tidak mungkin berlaku, tetapi terdapat zon seismik kecil. Kawasan yang jauh dari Sungai Nil terdedah kepada banjir.

Kecairan. Jika anda membeli di sebuah pulau atau di kawasan kecil, menjualnya mungkin sukar (bergantung pada infrastruktur tempatan). Sebuah apartmen di Kaherah akan terjual dalam masa 2-3 bulan, sebuah vila di padang pasir boleh mengambil masa sehingga setahun.

Risiko mata wang. Membeli dalam dolar adalah baik, tetapi berbelanja dalam pound boleh menjejaskan dividen anda. Pertimbangkan perkara ini terlebih dahulu: apabila membeli hartanah dalam denominasi euro, bersiaplah untuk turun naik kadar pertukaran yang akan memberi kesan kepada pulangan sebenar anda.

Apabila mengambil gadai janji, adalah lebih baik untuk mengambil pinjaman dalam dolar (walaupun bank Mesir kebanyakannya mengeluarkan pinjaman dalam paun). Saluran penukaran telah bertambah baik, tetapi ingat bahawa turun naik bukanlah sesuatu yang luar biasa. Austria menang di sini: euro adalah salah satu mata wang yang paling stabil.

Perbandingan dengan Austria. Kelebihan utama Austria ialah kestabilannya. Tiada musim (gelombang pelajar yang sama tiba setiap tahun), tiada kejutan undang-undang (peraturan sewa jarang berubah), dan tiada isu keselamatan.

Bagi pelanggan yang terbiasa dengan kestabilan, Austria adalah lebih baik dalam kira-kira 70% kes (kurang risiko, lif dan pemanasan terjamin di dalam bangunan, surat hak milik yang jelas). Walau bagaimanapun, Mesir mewakili baki 30%: rasa ingin tahu, lindung nilai jangka panjang terhadap masa depan pasaran Timur Tengah, dan pulangan yang lebih cepat, tetapi lebih berisiko.

Membeli hartanah bukan sekadar tentang wang, tetapi juga tentang tinggal di dalam hartanah tersebut. Taraf hidup dan kehidupan seharian di Mesir berbeza dengan ketara daripada di Austria, dan ini mesti diambil kira.

Iklim. Mesir merupakan sebuah negara benua-subtropika. Musim sejuk adalah panas (15–25°C di Kaherah), dan musim panas sangat panas (40–45°C di tempat teduh, setiap tahun). Di pantai Laut Merah, musim panas sedikit lebih sejuk (sehingga 35°C), dan di Pergunungan Sinai, suhu malam mencapai 30°C.

Jika anda sebuah keluarga dengan anak-anak atau warga emas, iklim merupakan faktor utama. Austria menawarkan musim panas yang sederhana (+20…+25°C) dan musim sejuk yang sederhana (-5…+5°C di Vienna), tanpa sebarang cuaca ekstrem yang terik. Walau bagaimanapun, laut tidak boleh dicapai dengan berjalan kaki.

Penjagaan kesihatan dan insurans. Mesir mempunyai klinik swasta yang baik (Hospital Cleopatra, MedStar). Penduduk mempunyai akses kepada hospital berkualiti tinggi, tetapi ini tidak percuma. Tiada insurans wajib, jadi orang Eropah biasanya membeli insurans kesihatan antarabangsa swasta semasa berpindah.

Di Austria, penjagaan kesihatan dikendalikan oleh kerajaan (sistem Krankenkasse), dan ia dianggap sebagai antara yang terbaik: orang ramai dari seluruh dunia berpusu-pusu ke sini untuk mendapatkan rawatan.

Pendidikan. Terdapat sekolah antarabangsa di Kaherah (contohnya, Egypt Marriott School, Cairo American College), tetapi yuran mereka tinggi ($6,000–$15,000 setahun bagi setiap kanak-kanak). Kelebihan: pengajaran dalam Bahasa Inggeris atau Perancis, diploma antarabangsa.

Sekolah yang lebih hampir dengan kualiti Austria (Steirische, dll.) jarang ditemui. Di Austria, pendidikan adalah awam; anda hanya membayar untuk kursus bahasa atau sekolah swasta Jerman, tetapi secara keseluruhan, anak anda akan menerima pendidikan percuma yang berkualiti tinggi.

Keselamatan. Mesir secara rasminya telah memerangi keganasan sejak kebelakangan ini (khususnya memantau kawasan peranginan). Polis menyediakan kawalan keselamatan di kawasan pelancongan (Hurghada, Sharm).

Walau bagaimanapun, risiko masih ada: pencopet boleh berlaku berhampiran metro Kaherah, tetapi ini jarang berlaku. Austria ialah negara yang sangat selamat mengikut piawaian (jenayah adalah minimum, polis sopan).

Taraf hidup dan harga. Kos perkhidmatan isi rumah di Mesir jauh lebih rendah berbanding di Eropah. Bil kafe adalah lima kali ganda lebih rendah, dan gas serta utiliti adalah tiga hingga empat kali ganda lebih murah. Sementara itu, kualiti jenama di pasar raya (Carrefour, Metro) setanding dengan jenama Eropah.

Di Vienna, sewa rumah seratus kali lebih mahal, makanan lebih mahal (dengan kualiti yang sama), tetapi gaji juga tinggi.

Pengangkutan dan komunikasi. Kaherah mempunyai sistem metro yang telah lama wujud (dua laluan), bas yang baik dan jalan tol baharu (terdapat lebuh raya antara Kaherah dan Lebuhraya Alexandria). Pengangkutan awam di bandar-bandar lain adalah lebih terhad (kereta diperlukan).

Sistem perbankan sedang membangun: anda kini boleh mendepositkan dolar di bank, membayar sewa dengan kad, dan gadai janji (jika anda layak mendapat kredit) masih ditawarkan di bawah terma lama (sehingga 5-6% setahun). Liputan telefon dan internet di Mesir adalah baik (4G merangkumi hampir seluruh negara).

Sebagai perbandingan, Austria merupakan sebuah negara yang mempunyai pengangkutan dan komunikasi yang sangat baik, tetapi ia juga merupakan satu keseronokan yang mahal.

Penguatkuasaan undang-undang dan penempatan semula yang dipermudahkan. Perlu diingatkan bahawa apabila membeli hartanah, pelabur boleh mendapatkan permit kediaman (seperti yang diterangkan di atas), yang merangkumi hak untuk tinggal bersama keluarga mereka (pasangan dan anak-anak kecil). Walau bagaimanapun, terdapat halangan bahasa dan birokrasi di Mesir: anda mesti mendaftarkan ketibaan anda (bagi mereka yang memerlukannya, konsulat Mesir hanya akan mengecop pasport anda).

Contoh: ramai orang gembira dengan perpindahan jangka pendek ke Mesir (enam bulan dengan visa) – cuaca dan harga adalah baik, tetapi terdapat persoalan tentang pilihan jangka panjang. Keluarga yang mempunyai anak harus sedar bahawa tadika dan sekolah antarabangsa yang baik hanya terdapat di Kaherah/Alexandria. Jika anda membeli di Sharm el-Sheikh, anak-anak anda perlu berpindah ke Kaherah atau ke apa yang dipanggil "Sekolah British Sharm" untuk bersekolah.

Perbandingan dengan Austria:

• Keselamatan: Vienna adalah kira-kira 10 kali lebih selamat daripada Kaherah secara keseluruhan.
• Kualiti perumahan: Rumah-rumah Austria lebih cekap tenaga dan kalis bunyi.
• Keselesaan: Mesir menang dalam iklim dan peluang rekreasi (laut, padang pasir) – ini membawa kualiti hidup kepada pencinta alam.
• Kehidupan seharian: Eropah menyediakan kehidupan yang lebih seimbang dengan hujung minggu, perkhidmatan dan persekitaran bahasa – ini sudah menjadi persoalan keutamaan peribadi.

Bagi siapakah pembelian hartanah Mesir mungkin menjadi penyelesaian memandangkan sekatan di negara lain?

Warganegara dari kawasan yang tidak stabil. Jika anda tidak mempunyai akses mudah kepada kewarganegaraan Eropah atau pemastautin tetap (contohnya, jika anda dari negara bukan EU yang mempunyai politik yang tidak dapat diramalkan), Mesir sekurang-kurangnya boleh menawarkan fleksibiliti perumahan.

Mesir mengeluarkan visa pelancong dan permit kediaman, dan ia tidak menghalang anda daripada memasuki negara lain (EU). Sementara itu, kad merah-putih-merah Austria sangat mahal (memerlukan minimum satu juta rubel dalam akaun anda, aktiviti perniagaan yang terbukti, atau pelaburan 1 juta euro di bawah program khas).

Pesara. Iklim Mesir yang panas menjadikannya menarik bagi pesara Eropah (dengan syarat mereka mempunyai sekitar $100,000–$200,000). Penjagaan kesihatan di sini setanding dengan negara jirannya (dengan sektor swasta yang maju).

Dengan harga $1,500 sebulan, anda boleh menyewa atau membeli (atau lebih tepatnya, mengambil gadai janji) perumahan yang mencukupi dan hidup dengan baik (termasuk pemandu peribadi dan pembantu rumah). Di Austria, pesara perlu membayar semuanya: sewa, makanan dan penjagaan kesihatan akan menelan belanja dua kali ganda setahun.

Nomad digital. Mesir merupakan destinasi menarik untuk pekerja bebas dan nomad digital. Terdapat banyak ruang kerja bersama di Kaherah/Alexandria, ruang pejabat yang berpatutan (atau sekadar kafe yang hebat dengan internet di tepi laut).

Di Austria, peraturan visa agak ketat: tanpa permit kerja, anda boleh bekerja selama maksimum 90 hari setiap enam bulan, selepas itu anda akan menghadapi masalah. Walau bagaimanapun, di Mesir, penduduk hartanah boleh bekerja dalam talian secara tidak rasmi (atau menubuhkan perniagaan tunggal di kawasan tempatan).

Ya, cukai tidak dibayar ke atas pendapatan asing di Mesir melainkan ia datang dari luar negara (secara kebetulan, EU mempunyai rejim bukan domisil untuk sesetengah negara, tetapi Mesir belum memperkenalkan peraturan sedemikian – isu ini kurang relevan di sini).

Vienna – kualiti dan ketenteraman. Undang-undang yang boleh dipercayai, jalan raya yang bersih, tahap gaji Eropah Timur dan jaminan pelaburan yang hampir lengkap. Ketepatan Jerman, gadai janji dengan kadar yang sangat stabil (1–2% setahun) dan sistem pengurusan hartanah yang mantap.

Pada asasnya, ia seperti membeli "Eurobond dengan batu bata" - dengan hasil yang kecil, tetapi keselamatan yang lengkap.

Mesir – gaya hidup dan kebebasan. Jika anda ingin menjalani gaya hidup selatan, memakai baju renang dan menyelam sekali seminggu, tanpa melabur lebih daripada €100,000, Mesir memberi anda peluang untuk meluaskan ufuk anda. Risiko (kadar pertukaran, birokrasi, bermusim) adalah lebih tinggi di sini, tetapi ganjarannya boleh menjadi dua hingga tiga kali ganda lebih besar.

Mesir sesuai untuk mereka yang bersedia menjadi "pelabur aktif": memantau keadaan, berkomunikasi dengan pengurus yang diupah, dan mencari serta menjual hartanah secara bebas. Jika anda seorang yang "beli dan lupakan sahaja", Austria adalah lebih baik daripada Mesir.

Adakah anda merancang untuk bersara dalam 5-10 tahun? Mengetahui senario keluar anda adalah penting:

Menjual hartanah anda. Di Kaherah, anda boleh menjual sebuah apartmen dengan agak cepat (2-6 bulan) jika ia cair (kemungkinan di pusat bandar atau berhampiran stesen metro yang baik). Di kawasan peranginan, ia boleh mengambil masa yang lebih lama, terutamanya jika harga telah jatuh. Jika anda merancang untuk memulangkan wang anda dalam euro, pertimbangkan mata wang yang anda gunakan untuk menjual: anda akan rugi pada kadar pertukaran untuk 2020-25 (pada masa ini 1 € = 35 EGP).

Selepas menjual permit kediaman anda. Jika permit kediaman anda dikeluarkan untuk hartanah ini, penjualannya tidak serta-merta membatalkan permit kediaman anda (EGP Fleksibel). Walau bagaimanapun, memandangkan pembaharuan memerlukan bukti pemilikan atau deposit, anda tidak boleh memperbaharuinya untuk tempoh lain selepas penjualan.

Di bawah peraturan semasa, anda perlu mencari hartanah atau deposit lain untuk mengekalkan status anda. Jika tidak, permit kediaman anda akan tamat tempoh selepas satu atau dua tahun.

Pemindahan kediaman kepada saudara-mara. Di Mesir, tiada perkara seperti pemindahan kediaman bersyarat "melalui warisan". Jika anda memindahkan sebahagian harta kepada orang lain, ia akan menjadi transaksi jual beli biasa, dan permit kediaman anda tidak akan disimpan.

Ya, perundangan pada peringkat pemindahan hak kekal sama seperti untuk warganegara - semuanya melalui derma/warisan mengikut hukum Islam (Syariah).

Saya ingin menambah: kita telah melihat contoh di mana saudara-mara pelabur yang telah meninggal dunia mendaftarkan harta pusaka mereka dan, pada dasarnya, "waris" melanjutkan permit kediaman mereka untuk diri mereka sendiri, tetapi ini adalah prosedur yang rumit dengan menunggu yang lama (seperti di mana-mana negara untuk permit kediaman di bawah kategori keluarga).

Kecairan – Austria vs. Mesir. Hartanah Austria biasanya terjual lebih cepat (disebabkan oleh permintaan antarabangsa dan kestabilan pasaran keseluruhan). Di Mesir, semuanya bergantung pada rantau ini: pangsapuri di Kaherah akan menemui pembeli dalam beberapa bulan, tetapi sebuah rumah di Neve el-Alamein atau vila luar bandar di Fayoum boleh bertahan selama bertahun-tahun.

Tambahan pula, jika anda memerlukan pelaburan dengan cepat, di Austria anda mempunyai lebih banyak kebebasan untuk menguruskannya (menjual melalui agensi atau lelongan), manakala di Mesir, kerja-kerja kertas kerja dan pengesahan sangat memakan masa.

Daripada pengalaman peribadi saya melabur di EU (Jerman, Austria, Cyprus) dan Mesir, saya telah merumuskan beberapa pengajaran penting:

Pengasingan modal. Saya tidak pernah mengesyorkan melaburkan semuanya dalam satu kumpulan. Jika matlamat pelanggan adalah untuk memelihara modal, kami sentiasa menasihatkan untuk menyimpan rizab dalam mata wang atau aset yang sangat cair. Tambahan pula, saya percaya adalah penting untuk memberi tumpuan kepada pasaran yang berbeza.

Contohnya, saya sering ditanya, "Apakah yang akan anda pilih pada tahun 2025, pelaburan €300k – Mesir atau Vienna?" Saya menjawab, "Adalah munasabah untuk membahagikan perbezaannya – laburkan €200k dalam hartanah Vienna jangka panjang (pertumbuhan yang lebih rendah, tetapi pendapatan yang stabil), dan risikokan €100k di Mesir untuk pulangan yang tinggi. Jika orang asing atau penutur bahasa Rusia lebih suka meletakkan semuanya dalam satu kad, biarkan mereka mempertimbangkan sama ada mereka sanggup mengorbankan keselesaan mereka untuk ini."

Pemeriksaan hartanah. Tugas peguam adalah untuk memastikan penjual mempunyai dokumentasi yang mencukupi. Dalam praktiknya, saya pernah melihat kes di mana pemilik baharu menemui pelanggaran peraturan pembinaan (pangsapuri dibanjiri oleh jiran di tingkat atas!) atau pendaftaran yang tidak lengkap (pemilik sebenarnya tidak membeli tanah sepenuhnya).

Kadangkala orang asing mengabaikan risiko tersebut, berfikir, "Tiada siapa yang peduli, biarkan sahaja, dan saya akan sewakannya nanti ." Nasihat saya: undang-undang di Mesir adalah kompleks dan bergantung pada warisan Sunni, jadi sentiasa upah peguam yang berpengalaman di kalangan penduduk tempatan. Di Vienna Property meneliti setiap peguam rakan kongsi dengan teliti melalui semakan untuk memastikan pelanggan mempunyai kawalan sepenuhnya.

Peruntukan antara pasaran yang stabil dan berkembang. Saya biasanya membahagikan strategi saya seperti ini: 30% – pasaran berisiko tinggi yang berpotensi (Mesir, Turki, Mexico, dll.); 70% – aset tradisional (hartanah EU, bon EU dan AS).

Apakah yang akan saya pilih untuk diri saya sendiri? Saya lebih suka senario pertumbuhan yang stabil: Saya akan menjual sebahagian daripada saham Mesir saya dan melaburkannya dalam dana yang "selesa" di Austria. Matlamat saya adalah untuk menyara keluarga dan persaraan saya pada masa hadapan, jadi saya sebahagian besarnya mempercayai Austria.

Tetapi saya akan katakan secara terus terang: Saya tidak menolak untuk memasuki Mesir lagi jika pasaran jatuh mendadak dan diskaun muncul – maka saya akan masuk sebaik sahaja saya pasti ekonomi negara itu benar-benar stabil.

Mesir merupakan pasaran yang mempunyai prospek yang hebat dan risiko yang tinggi.

Bilakah anda perlu memilih Mesir? Apabila anda bersedia untuk menguruskan pelaburan anda: analisis hartanah dengan teliti, pertimbangkan turun naik mata wang, dan bersiap sedia untuk kejutan. Dalam kes ini, anda akan menikmati pulangan yang tinggi dan terma yang menggalakkan (harga permulaan yang rendah, "visa emas" untuk pembelian $50,000–$100,000).

Bilakah Austria menjadi pilihan terbaik? Apabila kestabilan dan keselamatan lebih penting bagi anda daripada keuntungan maksimum. Austria lebih berfaedah dalam 70% aspek: ketelusan transaksi, hak milik yang terjamin, pertumbuhan harga yang perlahan tetapi stabil, dan risiko birokrasi yang minimum.

Nasihat am daripada peguam pelaburan:

1. Sentiasa libatkan peguam tempatan (sekurang-kurangnya untuk menyemak dan menyediakan dokumen).
2. Dalam apa jua keadaan, anda tidak boleh melaburkan semua simpanan anda dalam satu pelaburan (bahagikan pelaburan anda mengikut negara dan aset).
3. Awasi ekonomi dan politik (inflasi, kadar pertukaran, perundangan) – ini merupakan faktor langsung dalam pendapatan anda di Mesir.
4. Melabur di lokasi yang mudah cair (dengan permintaan yang tinggi). Jika ragu-ragu, mulakan dengan hartanah di Kaherah atau pusat bandar peranginan.
5. Jangan lupa tentang insurans dan penyelenggaraan harta benda (mana-mana apartmen mungkin memerlukan pembaikan sekali setiap satu atau dua tahun).

Tinjauan hingga 2030. Menjelang 2030, kami menjangkakan pertumbuhan berterusan dalam pelancongan ke Mesir, berserta pelaksanaan projek-projek utama (portal Terusan Suez baharu, pembangunan Laut Merah). Ini boleh meningkatkan pasaran hartanah sebanyak 10–20% lagi.

Pada masa yang sama, Mesir akan memberi tumpuan kepada menarik pelaburan asing (program kediaman tetap baharu, mungkin liberalisasi operasi perbankan). Kami akan memantau trend ini: Vienna Property merancang untuk melancarkan projek khas di Mesir (dengan kerjasama pemaju tempatan) supaya pelanggan boleh melabur di bawah pengawasan profesional Eropah.