Membeli Hartanah di Eropah dengan Mata Wang Kripto: Panduan Lengkap

Sehingga baru-baru ini, membayar hartanah dengan mata wang kripto kelihatan seperti idea futuristik. Dari tahun 2017 hingga 2019, transaksi sedemikian dianggap jarang berlaku, dan notari di Eropah enggan merekodkan pembayaran dalam Bitcoin, Ethereum atau stablecoin. Tetapi menjelang 2025, semuanya telah berubah: aset digital telah menjadi perkara biasa, ramai penjual bersedia menerima kripto, dan beberapa negara Eropah telah membangunkan mekanisme khas untuk memformalkan transaksi kripto.

Pelabur, syarikat baharu, pemain Web3 dan pemilik aset digital yang besar semakin ingin membeli hartanah di Eropah dengan mata wang kripto—sama ada pangsapuri tepi laut di Sepanyol, vila di Portugal, pangsapuri bandar di Berlin atau hartanah pelaburan di Republik Czech.

Walau bagaimanapun, transaksi sedemikian memerlukan pematuhan ketat terhadap undang-undang: AML/KYC, pengesahan sumber dana, perancangan cukai, serta pilihan negara yang betul.

Panduan komprehensif ini menerangkan cara membeli hartanah dengan mata wang kripto berfungsi pada tahun 2025, negara-negara Eropah yang bersedia untuk transaksi sedemikian, apa yang diharapkan daripada undang-undang EU baharu dan apa yang perlu diberi perhatian semasa membayar dengan BTC, ETH, USDT atau USDC.

Membeli hartanah dengan mata wang kripto di Eropah tidak seperti membeli apartmen untuk Bitcoin, tetapi proses perundangan yang kompleks yang melibatkan notari, akaun escrow dan pemeriksaan pematuhan.

Tiga model pembayaran mata wang kripto

Seorang notari di Eropah dikehendaki merekodkan nilai transaksi dalam euro, walaupun pembayaran sebenar dibuat dalam mata wang kripto. Keperluan ini berpunca daripada fakta bahawa pendaftaran tanah di semua negara Eropah berfungsi secara eksklusif dengan mata wang fiat, dan nilai hartanah mesti ditunjukkan dalam mata wang negara.

Sebelum menandatangani perjanjian, asal usul mata wang kripto tersebut akan menjalani pemeriksaan terperinci mengikut peraturan AML: notari atau pakar pematuhan yang ditetapkan akan menganalisis laporan pergerakan aset di bursa, sejarah pemindahan antara dompet dan dokumen yang mengesahkan sumber dana.

Laporan-laporan ini menjadi bahagian wajib bagi sebarang transaksi selepas kemas kini 2024-2025, dan tanpanya, tiada notari di EU dibenarkan mendaftarkan pemindahan pemilikan.

Pembeli juga menjalani proses KYC (Kenali Pelanggan Anda), di mana mereka memberikan pasport, bukti alamat dan maklumat tentang aktiviti perniagaan mereka. Beberapa negara Eropah mempunyai keperluan tambahan: contohnya, di Jerman, Austria dan Republik Czech, mata wang kripto mesti ditukar kepada mata wang fiat sebelum transaksi didaftarkan untuk memastikan ketelusan transaksi dan mewujudkan jejak perbankan yang boleh disahkan.

Tahun ini, transaksi hartanah mata wang kripto telah menjadi lebih biasa. Sudah jelas di negara mana pembelian sedemikian pantas dan sah, dan di mana kripto hanya digunakan sebagai alat tambahan.

Hartanah yang dibeli dengan mata wang kripto semakin dilihat bukan sahaja sebagai pelaburan tetapi juga sebagai cara untuk mendapatkan kediaman sementara, kediaman tetap atau kewarganegaraan di Eropah melalui program pelaburan sedia ada. Untuk kemudahan anda, berikut ialah pecahan pilihan yang paling aktif.

Sepanyol telah menjadi salah satu negara utama pasaran hartanah kripto Eropah. Kawasan peranginan telah lama aktif dengan pembeli asing, jadi peralihan kepada pembayaran dalam BTC, ETH dan USDT berlaku lebih cepat berbanding di negara lain.

• Marbella
• Malaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelona
• Madrid

Ini adalah bidang di mana pasaran telah menyesuaikan diri dengan keperluan pelabur kripto, dan agensi telah belajar untuk bekerja dengan aset digital pada tahap yang sah sepenuhnya.

Di bandar-bandar ini, anda boleh menemui ejen hartanah yang bukan sahaja menerima mata wang kripto "mengikut persetujuan," tetapi sebenarnya mempunyai infrastruktur yang mantap: kerjasama dengan notari yang tahu cara merekodkan pembayaran kripto dalam kontrak; perkongsian dengan syarikat pemprosesan kripto berlesen; prosedur AML/KYC yang jelas; dan, yang paling penting, pengalaman dalam transaksi yang telah diselesaikan.

Sepanyol menggunakan model hibrid: mata wang kripto dipindahkan melalui penyedia berlesen, ditukar kepada euro dan didepositkan ke dalam akaun notari. Ini memudahkan penjual—mereka menerima mata wang fiat. Ia memudahkan pembeli—kadar pertukaran ditetapkan terlebih dahulu dan penyedia mengeluarkan laporan AML penuh.

• permintaan tinggi untuk sewa pelancong - hasil melebihi purata EU;
• penjual sudah biasa bekerjasama dengan modal asing;
• banyak hartanah layak mendapat Golden Visa → €500,000 selepas penukaran;
• Notari sudah tahu cara memformalkan transaksi sedemikian dengan betul.

Portugal telah lama dianggap sebagai negara yang mesra kripto, terutamanya selepas peningkatan minat di Lisbon sebagai hab Web3 Eropah.

Di sini, mata wang kripto dilihat bukan sebagai risiko, tetapi sebagai cara pembayaran moden. Oleh itu, transaksi yang melibatkan aset digital diproses lebih pantas berbanding di mana-mana negara EU yang lain.

Portugal telah menjadi hab utama Eropah untuk transaksi kripto hasil gabungan peraturan yang longgar dan kesediaan pasaran yang tulen untuk aset digital. Peraturan cukai tempatan kekal antara yang paling menguntungkan di EU: pegangan mata wang kripto jangka panjang hampir bebas cukai, menjadikan negara ini menarik kepada pelabur yang ingin membayar dengan USDT atau Bitcoin tanpa mengalami kerugian tambahan.

Hartanah Portugal, sama ada untuk pelaburan atau kediaman peribadi, secara tradisinya dianggap sebagai salah satu yang paling menguntungkan di Eropah. Algarve, Lisbon dan Porto menawarkan dua kelebihan: hasil sewa yang stabil untuk pelabur dan tahap keselesaan yang tinggi bagi mereka yang merancang untuk berpindah ke negara ini. Pasaran berkembang secara dinamik, infrastruktur sedang dimodenkan dan permintaan daripada warga asing kekal stabil walaupun semasa turun naik ekonomi di EU.

Notari di Portugal telah terbiasa dengan laporan mata wang kripto dan menganggapnya semula jadi seperti penyata bank, menjadikan proses pengesahan asal dana lebih cepat dan mudah berbanding di Jerman atau Austria. Ramai pembangun, terutamanya di Lisbon dan Algarve, secara rasmi menerima stablecoin, menetapkan kadar pertukaran melalui platform pemprosesan kripto, membolehkan transaksi diselesaikan dalam beberapa hari sahaja.

Hasil daripada ini, Portugal telah menjadi negara pertama di Eropah yang mana pembelian hartanah menggunakan mata wang kripto tidak terasa seperti pengecualian, tetapi sebaliknya seperti amalan yang terbukti sepenuhnya.

Tidak seperti Sepanyol, Portugal selalunya tidak memerlukan mata wang kripto untuk ditukar kepada euro. Pembeli boleh membayar hartanah tersebut dalam BTC atau USDT, dan notari akan merekodkan harga pada masa transaksi.

Malta kekal sebagai salah satu negara paling mesra kripto di Eropah. Ia merupakan negara pertama yang mewujudkan zon perundangan berasingan untuk syarikat kripto, jadi pasaran hartanah tempatan secara semula jadi telah menyesuaikan diri dengan transaksi aset digital.

Status "Pulau Rantaian Blok" bukanlah satu kebetulan. Ia merupakan salah satu negara pertama di Eropah yang menyedari bahawa masa depan infrastruktur kewangan terletak pada aset digital dan memutuskan untuk mewujudkan persekitaran yang dikawal selia secara rasmi untuk mereka. Ia bukan sahaja membenarkan pertukaran kripto dan syarikat rantaian blok untuk beroperasi, tetapi kerajaan juga telah membangunkan satu set undang-undang berasingan yang mengawal kerja penyedia, penjaga aset digital, perkhidmatan pembayaran mata wang kripto, dan juga prosedur untuk transaksi bertoken.

Hasil daripada ini, transaksi mata wang kripto telah menjadi sebahagian daripada sistem kewangan yang telus dan bukannya kawasan kelabu. Apa yang menyebabkan perdebatan undang-undang di negara lain telah lama ditakrifkan oleh undang-undang di Malta: syarikat kripto mana yang mesti mendapatkan lesen, bagaimana notari mesti merekodkan nilai aset, dokumen apa yang mengesahkan asal usul dana, dan laporan apa yang mesti dihantar kepada agensi kerajaan selepas transaksi.

Inilah sebabnya pasaran hartanah Malta merupakan antara yang pertama di Eropah yang menerima pakai mata wang kripto. Di sini, aset digital tidak dianggap sebagai risiko atau trend sementara—undang-undang menyediakan peraturan permainan yang jelas, dan perniagaan bebas menerima pakai mata wang kripto, mengetahui bahawa liabiliti undang-undang ditakrifkan dengan jelas.

Di Malta, hartanah sering dijual melalui agensi yang telah lama mengendalikan mata wang kripto dan mempunyai berpuluh-puluh transaksi yang berjaya. Penjual tidak terkejut apabila pembeli menawarkan untuk membayar dalam BTC atau ETH—mereka menganggapnya semula jadi seperti pemindahan bank.

Pasaran ini amat aktif di Sliema, Valletta dan St. Julian's, di mana banyak syarikat IT terletak, jadi kripto telah menjadi instrumen yang hampir standard.

Di Malta, pembelian hartanah dengan mata wang kripto adalah berdasarkan tiga skim yang diiktiraf secara rasmi, yang setiap satunya adalah sah sepenuhnya. Pilihan khusus yang dipilih bergantung pada keperluan penjual, pilihan pembeli dan cadangan peguam yang mengendalikan transaksi.

Walaupun format transaksi berbeza, semuanya dilayan sama rata oleh notari Malta—perkara utama ialah pembeli mempunyai satu set laporan mata wang kripto yang lengkap. Dokumen-dokumen ini berfungsi sebagai bukti rasmi asal usul dana dan disertakan dalam fail notari, sama seperti penyata bank untuk pembelian biasa.

Inilah sebabnya mengapa Malta dianggap sebagai salah satu negara paling mudah di Eropah bagi mereka yang ingin membeli hartanah dengan mata wang kripto: rangka kerja perundangan telah mantap, dan semua peserta pasaran tahu cara memformalkan transaksi sedemikian dengan betul.

Jika penjual bersetuju untuk menerima mata wang kripto secara langsung, pastikan anda menetapkan kadar pertukaran melalui platform pemprosesan berlesen, bukan melalui perjanjian lisan yang mudah. ​​Perkhidmatan ini merekodkan nilai BTC, ETH atau USDT pada masa transaksi dan menghasilkan laporan rasmi yang boleh disertakan oleh notari dalam dokumen transaksi.

Ini penting bukan sahaja untuk melindungi pembeli, untuk mengelakkan pembayaran berlebihan sekiranya berlaku penurunan mendadak dalam kadar pertukaran, tetapi juga untuk keselamatan penjual, yang memerlukan jumlah yang setara yang disahkan secara sah dalam euro.

Penggunaan pemprosesan kripto mengubah pembayaran kripto menjadi instrumen kewangan yang lengkap, dilindungi daripada turun naik pasaran, kelewatan teknikal dalam rantaian blok atau potensi pertikaian mengenai kadar pertukaran di mana transaksi dijalankan.

Beban cukai merupakan salah satu faktor utama yang perlu dipertimbangkan ketika membeli hartanah di Eropah dengan mata wang kripto. Adalah penting untuk memahami bahawa setiap negara memandang mata wang kripto secara berbeza: sesetengah negara menganggapnya sebagai aset, yang lain sebagai mata wang asing, dan dalam sesetengah bidang kuasa, transaksi dengannya adalah bebas cukai sama sekali.

Di kebanyakan negara Eropah, penukaran mata wang kripto kepada euro dianggap sebagai peristiwa yang boleh dikenakan cukai. Ini bermakna jika anda telah memegang mata wang kripto untuk masa yang lama dan nilainya telah meningkat, pihak berkuasa cukai mungkin mengenakan cukai keuntungan modal. Contohnya, di Jerman, kadarnya bergantung pada berapa lama aset tersebut telah dipegang, manakala di Portugal, pegangan jangka panjang masih berada di bawah rejim yang longgar.

Pihak berkuasa cukai memberi perhatian khusus kepada transaksi besar. Hartanah sentiasa menarik minat yang tinggi daripada pengawal selia, oleh itu penting bagi pembeli untuk menyediakan dokumen terlebih dahulu: sejarah transaksi, laporan pertukaran, bukti pembelian mata wang kripto dan asal usulnya. Menggunakan pemprosesan mata wang kripto dengan penukaran automatik kepada euro memudahkan ketelusan transaksi dan mengurangkan kemungkinan audit tambahan.

Di Eropah, pihak berkuasa cukai menganggap mata wang kripto bukan sebagai wang, tetapi sebagai aset. Oleh itu, sebaik sahaja ia dijual atau ditukar dengan euro, ia direkodkan secara automatik sebagai potensi keuntungan. Ini bermakna walaupun pembeli membeli hartanah secara langsung dalam USDT atau BTC, mereka masih mesti menyediakan laporan yang menunjukkan harga pembelian mata wang kripto tersebut.

Contohnya, pelabur yang membeli Bitcoin pada harga €20,000 dan membelanjakannya pada harga €35,000 perlu menjelaskan perbezaannya sebagai keuntungan – dan keuntungan tersebut akan dikenakan cukai mengikut peraturan negara tertentu.

Portugal adalah yang paling tidak ketat: pelabur jangka panjang sering mengelakkan cukai sama sekali. Jerman adalah yang paling mudah: jika anda mahukan 0%, tahan kripto selama lebih daripada setahun. Sepanyol dan Poland mewajibkan cukai ke atas semua keuntungan, tanpa mengira tempohnya. Malta adalah pilihan yang paling fleksibel, terutamanya untuk bukan pemastautin.

MiCA ialah peraturan utama EU yang telah mengubah peraturan permainan untuk semua pelabur kripto. Dengan peruntukan utamanya yang berkuat kuasa pada 2024–2025, transaksi hartanah telah menjadi lebih telus dan selamat.

MiCA telah menyeragamkan pendekatan untuk mengesahkan asal usul dana: kini semua negara EU mempunyai metodologi analisis AML yang seragam untuk mata wang kripto. Notari tidak lagi mentafsir laporan kripto secara berbeza—semua orang menggunakan format pengesahan yang sama. Ini telah mengurangkan masa transaksi dengan ketara dan mengurangkan risiko penolakan.

Satu lagi perubahan penting ialah kemunculan penyedia pembayaran mata wang kripto berlesen rasmi di EU. Syarikat-syarikat ini boleh bertindak sebagai jambatan antara mata wang kripto dan sistem perbankan, memastikan keselamatan transaksi pada setiap peringkat.

Bagi pembeli, ini bermakna kripto telah menjadi alat yang sah sepenuhnya untuk membeli hartanah, bukannya "kawasan kelabu" yang menyebabkan masalah kepada notari atau bank.

Walaupun kripto telah menjadi lebih dikawal selia, perdagangan di Eropah masih membawa risiko tertentu. Walau bagaimanapun, kebanyakannya mudah dielakkan dengan persediaan yang betul.

Harga BTC dan ETH boleh turun naik secara mendadak dalam beberapa jam. Untuk mengelakkan kerugian, anda harus mengunci kadar pertukaran sebelum membuat perdagangan menggunakan pemprosesan mata wang kripto.

Jika laporan tidak lengkap atau sejarah transaksi tidak jelas, notari boleh menggantung transaksi tersebut. Ramai pembeli memandang rendah perkara ini, walaupun ia sangat penting.

Di sesetengah negara EU, mata wang kripto tidak diharamkan, tetapi prosedurnya tidak ditakrifkan sepenuhnya. Oleh itu, transaksi memerlukan sokongan undang-undang tambahan.

Ini berlaku jika platform menganggap pengeluaran kripto mencurigakan. Seorang peguam profesional akan menyemak platform terlebih dahulu dan memberi nasihat tentang cara mengeluarkan dana dengan betul.

Sepanjang tiga tahun yang lalu, transaksi kripto di Eropah telah berkembang daripada sesuatu yang baharu kepada amalan pasaran yang stabil. Banyak dewan notari, syarikat pemprosesan dan bank telah membangunkan algoritma untuk mengendalikan aset digital, jadi menjelang 2025, tiga skim operasi rasmi — skim ini digunakan dalam transaksi sebenar dan memastikan perlindungan undang-undang untuk pembeli.

Setiap skim mencerminkan kematangan pasaran tertentu: pembangunan infrastruktur kripto, pendekatan notari, keperluan bank dan tahap kepercayaan dalam pembayaran digital.

Model yang paling stabil, selamat dan sah dari segi undang-undang. Skim ini telah menjadi standard di kebanyakan negara EU. Ia memuaskan hati semua pihak yang terlibat: pembeli, notari, penjual dan bank.

Cara pemprosesan berfungsi:

1. Pembeli menghantar mata wang kripto (BTC, ETH, USDT, USDC) ke dompet pengendali berlesen.
2. Pengendali menetapkan kadar pada masa dana diterima.
3. Pemprosesan secara automatik menukar kripto kepada euro.
4. Euro dipindahkan ke akaun escrow notari.

Mengapa skim ini paling popular:

• mematuhi sepenuhnya keperluan AML5, MiCA dan kawalan perbankan;
• notari menerima fiat → risiko undang-undang dikurangkan;
• penjual tidak menghadapi turun naik kadar pertukaran;
• Pembeli menerima laporan rasmi tentang asal usul dana yang sah.

Model ini telah menjadi standard di negara-negara di mana sistem notari sangat formal dan risiko turun naik dan pelanggaran AML diambil serius. Inilah sebabnya Jerman, Austria dan Sepanyol telah beralih kepada tambatan ketat untuk transaksi kripto kepada fiat.

Kaedah terpantas, tetapi tidak selalunya yang paling sesuai. Pembayaran langsung dengan mata wang kripto adalah format yang telah menjadi sangat popular di negara-negara di mana pasaran telah lama terbiasa bekerja dengan aset digital.

Ini bukan eksperimen atau strategi berisiko – ia adalah model yang berkesan dan terbukti berkesan yang digunakan oleh penjual persendirian dan agensi.

Pembeli hanya memindahkan mata wang kripto ke dompet penjual—tiada bank, tiada perantara, tiada cek yang panjang.

Notari merekodkan nilai transaksi dalam euro (contohnya, “€325,000”), walaupun keseluruhan transaksi dibuat dalam USDT atau BTC.

Penjual kemudiannya bertindak mengikut budi bicaranya sendiri:

• menukar kripto dengan segera;
• menganggapnya sebagai pelaburan;
• mengedarkan antara beberapa dompet;
• pemindahan pengurusan kepada pengendali saham atau OTC.

Ini sesuai untuk penjual, kerana kebanyakan mereka sudah pun menggunakan aset digital dan melihatnya sebagai cara untuk mempelbagaikan modal mereka.

Tiada yuran bank, tiada menunggu 2-3 hari untuk pemindahan antarabangsa, dan tiada pemprosesan perantara diperlukan. Dari segi kelajuan, ini adalah cara terpantas untuk membeli hartanah di Eropah.

Kelebihannya amat ketara di negara-negara yang pendekatannya terhadap mata wang kripto masih konservatif. Contohnya, di Perancis, pembelian hartanah distrukturkan secara berbeza, dan di sinilah pelabur asing paling banyak melakukan kesilapan. Notari Perancis hampir selalu memerlukan penukaran mata wang kripto kepada euro terlebih dahulu, bukti terperinci tentang asal usul dana tersebut, dan pematuhan penuh dengan peraturan perbankan.

Oleh itu, mereka yang merancang transaksi di Perancis dinasihatkan untuk mengumpulkan laporan daripada bursa saham, menyediakan dokumen cukai dan memilih peguam yang biasa dengan amalan tempatan terlebih dahulu—jika tidak, transaksi itu boleh berlarutan selama berbulan-bulan.

Sebaliknya inilah yang menjadikan pembayaran kripto langsung lebih berfaedah: pembeli melangkaui pematuhan bank sepenuhnya, tidak perlu menjelaskan asal usul dana berkali-kali, seperti yang berlaku di Jerman, Austria atau Perancis, dan transaksi itu sendiri jauh lebih pantas.

Apabila mata wang kripto "hilang daripada gambaran," dan transaksi diteruskan seperti biasa. Format ini digemari di negara-negara Eropah di mana mata wang kripto belum lagi disepadukan ke dalam amalan undang-undang.

Notari mungkin tidak memahami mekanik transaksi mata wang kripto, bank mungkin memerlukan pengesahan tambahan, dan undang-undang mungkin tidak menyediakan peraturan yang jelas. Oleh itu, pembeli lebih suka mengeluarkan mata wang kripto terlebih dahulu untuk memastikan transaksi tersebut dapat diramalkan sebaik mungkin.

Malah, mata wang kripto tersebut tidak termasuk dalam dokumen—ia ditukar kepada euro walaupun sebelum pembelian diproses.

Gambar rajahnya kelihatan seperti ini:

1. Pembeli menjual mata wang kripto di bursa — selalunya Binance, Kraken atau Bitstamp — di mana laporan AML terperinci tersedia.
2. Pertukaran memindahkan euro ke akaun bank pembeli. Ini biasanya merupakan pemindahan SEPA, yang mengambil masa antara beberapa jam hingga satu atau dua hari.
3. Pembeli menghantar euro kepada notari, dan transaksi tersebut kemudiannya diteruskan sebagai transaksi pembelian standard.

Bagi notari dan pejabat pendaftaran tanah, pembelian sedemikian tidak berbeza dengan pembelian biasa. Tiada sebutan tentang kripto dalam kontrak, tiada kadar pertukaran tetap, tiada aset digital—hanya pembayaran bank standard.

Ia mewujudkan rasa ketelusan undang-undang yang sepenuhnya:

• notari melihat pemindahan bank secara tetap dan memproses dokumen dengan tenang;
• penjual tidak perlu memahami kripto;
• Agensi kerajaan menjalankan semakan standard terhadap transaksi tersebut tanpa sebarang soalan tambahan.

Skim ini amat popular di kalangan mereka yang tidak mahu menjelaskan asal usul mata wang kripto mereka kepada notari atau yang takut transaksi mereka akan dinafikan pendaftarannya.

Proses pembelian hartanah dengan kripto di EU hampir selalu sama, walaupun peraturannya berbeza dari negara ke negara. Adalah penting untuk memahami logik umum: pertama, anda menyediakan dokumen yang diperlukan, kemudian memilih hartanah dan kaedah pembayaran, dan hanya kemudian teruskan ke transaksi notari.

1. Tentukan negara mana yang anda ingin beli dan berapakah cukai anda

Perkara pertama yang perlu anda putuskan ialah pemastautin cukai anda dan bagaimana negara tersebut melayan pendapatan mata wang kripto. Kadangkala lebih berfaedah untuk kekal sebagai penduduk Portugal atau Malta dan membeli hartanah di sana. Kadangkala sebaliknya: pertama sekali tolak pendapatan anda di Jerman (di mana mata wang kripto tidak dikenakan cukai selepas satu tahun pemilikan) dan kemudian beli hartanah.

Ini membantu mengelakkan masalah dengan pihak berkuasa cukai setahun atau dua selepas transaksi.

2. Sediakan dokumen terlebih dahulu

Sebarang transaksi hartanah yang melibatkan mata wang kripto memerlukan ketelusan. Oleh itu, adalah penting untuk mengumpulkan maklumat berikut terlebih dahulu:

• sejarah transaksi dari bursa,
• laporan dompet,
• Penjelasan ringkas tentang asal usul kubur.

Jika anda cuba mengumpulkan semuanya pada saat-saat akhir, notari atau bank hanya akan menangguhkan transaksi tersebut. Pembeli yang bijak sentiasa menyediakan pakej dokumentasi mereka terlebih dahulu.

3. Cari peguam atau agensi yang pernah melakukan transaksi kripto sebelum ini

Ini adalah salah satu langkah yang paling penting. Pakar yang telah menjalankan transaksi sedemikian sekurang-kurangnya beberapa kali sudah mengetahui:

• Notari mana yang terbaik untuk dipilih?
• Apakah susunan perkataan yang diperlukan dalam kontrak?
• Laporan apakah yang sesuai untuk bank atau pendaftar?

Menggunakan agensi tanpa pengalaman dalam transaksi kripto hampir menjamin kelewatan dan kekeliruan.

4. Pilih pelan pembayaran

Pada masa ini terdapat tiga pilihan umum di Eropah:

1. Mata wang kripto melalui pemprosesan → euro → notari.
   Pilihan paling selamat dan paling rasmi.
2. Pembayaran mata wang kripto terus kepada pedagang.
   Ini berfungsi di negara seperti Portugal dan Malta, di mana notari sudah biasa dengan kripto.
3. Menjual kripto terlebih dahulu → pembayaran dalam euro.
   Persediaan klasik untuk negara-negara di mana kripto tidak popular atau kurang difahami.

Pilihan tersebut menentukan dokumen yang diperlukan, siapa dan bagaimana menetapkan kadar pertukaran, dan berapa lama transaksi akan mengambil masa.

5. Tempah hartanah dan tandatangani perjanjian awal

Selepas memilih hartanah, dokumen tempahan ditandatangani, yang menetapkan harga dan terma transaksi. Dalam transaksi mata wang kripto, amat penting untuk segera menyatakan bagaimana pembayaran akan diproses dan bila hartanah tersebut dianggap telah dibayar.

Penting juga untuk menentukan terlebih dahulu siapa yang menanggung risiko perubahan kadar pertukaran—tanpa ini, jumlahnya boleh berubah pada keesokan harinya, dan pihak-pihak akan berhadapan dengan salah faham.

6. Seorang peguam memeriksa harta tersebut

Secara selari, audit undang-undang terhadap harta tersebut dijalankan:

• siapa pemiliknya,
• adakah terdapat sebarang hutang atau tangkapan?
• Adakah hartanah tersebut digadaikan untuk pinjaman?
• sama ada terdapat sebarang transaksi kontroversi atau tidak berdaftar pada masa lalu.

Peringkat ini adalah sama di semua negara – kripto tidak ada kena mengena dengannya lagi.

7. Persediaan untuk pembayaran

Jika pembayaran dibuat melalui pemprosesan, akaun akan dibuka, pengesahan akan dijalankan dan pemindahan ujian akan dibuat.

Jika pembayaran dibuat secara langsung, dompet penjual dipersetujui, kadar pertukaran dan prosedur pengesahan pembayaran ditetapkan.

8. Hari transaksi di pejabat notari

Pada hari menandatangani transaksi, semuanya berlaku dengan agak mudah, tetapi prosedurnya sentiasa dipatuhi dengan ketat. Notari bermula dengan menyemak dokumen pihak-pihak dan terma kontrak, selepas itu dia secara rasmi merekodkan nilai hartanah tersebut dalam euro—walaupun pembayaran dibuat dalam mata wang kripto.

Seterusnya, mereka menunggu pengesahan pembayaran: ini mungkin pemberitahuan bank daripada pemproses kripto atau tangkapan skrin transaksi yang berjaya jika pihak-pihak menggunakan pembayaran kripto langsung dengan kadar pertukaran yang telah dipersetujui terlebih dahulu. Sebaik sahaja notari menerima pengesahan, mereka menandatangani perjanjian jual beli dan menyerahkan dokumen tersebut kepada pejabat pendaftaran tanah untuk mendaftarkan pemilik baharu.

Di negara-negara yang biasa dengan transaksi kripto, keseluruhan prosesnya sangat pantas—kadang-kadang satu lawatan dan beberapa jam sudah mencukupi. Dalam bidang kuasa yang lebih ketat, notari boleh menjalankan pendaftaran secara berperingkat: pertama, pengesahan dan tandatangan, kemudian pengesahan pembayaran dan pemfailan dengan pejabat pendaftaran dalam masa satu atau dua hari.

9. Pendaftaran harta

Selepas pembayaran, notari menghantar data ke pejabat pendaftaran.

Adalah sangat penting untuk memahami bahawa pendaftaran tanah tidak menunjukkan bahawa anda membayar dengan mata wang kripto.

Hanya akan ada:

• harga dalam euro,
• butiran anda sebagai pembeli,
• butiran penjual,
• maklumat tentang notari.

Mata wang kripto hanya wujud dalam bentuk laporan yang kekal dalam arkib notari. Bagi kerajaan, ini nampaknya merupakan transaksi biasa.

Walaupun Portugal, Sepanyol, Malta dan Turki menerajui, bidang kuasa baharu secara beransur-ansur menjadi mesra kripto muncul pada tahun 2025. Ini adalah negara-negara di mana pembayaran kripto belum lagi diwajibkan secara sah, tetapi sudah menjadi sebahagian daripada transaksi dunia sebenar—melalui agensi, pemproses atau perjanjian langsung.

Negara-negara yang Mencari Pertumbuhan dalam Transaksi Mata Wang Kripto

Negara-negara ini masih belum mempromosikan tawaran kripto secara aktif seperti Malta atau Portugal, tetapi pasaran sudah berubah dari bawah ke atas, melalui amalan agensi dan pelanggan.

Satu trend yang jelas telah lama terbukti dalam transaksi kripto: pelbagai jenis hartanah menarik pelbagai kategori pelabur kripto. Tahun ini, pasaran telah pun menetapkan segmen "kegemaran" - segmen yang lebih mudah dibeli dengan aset digital, lebih mudah disewa dan lebih menguntungkan untuk dipegang dalam jangka masa panjang.

Kondo tepi pantai merupakan pembelian kripto terbaik mutlak.

Sebabnya mudah: hartanah sedemikian sesuai untuk rekreasi peribadi dan penyewaan, dan penjual di kawasan pelancongan telah lama terbiasa dengan mata wang kripto.

Tempat orang ramai paling kerap membeli:
Portugal (Algarve), Sepanyol (Costa del Sol, Costa Blanca), Turki (Antalya), Montenegro (Budva, Kotor), Cyprus (Limassol).

Mengapa mereka:

• aliran pelancong yang stabil → pendapatan sewa harian yang tinggi;
• kecairan yang jelas - pangsapuri sedemikian mudah dijual semula;
• penjual dan pemaju di pesisir pantai lebih fleksibel berbanding di ibu kota besar;
• Pemprosesan kripto telah pun terbina dalam transaksi.

Ramai pembeli kripto langsung tidak merancang untuk tinggal di hartanah ini—mereka menggunakan hartanah tersebut sebagai "aliran tunai yang tenang" dan cara untuk mempelbagaikan modal mereka.

Pada tahun 2025, Algarve dan Budva menyaksikan bilangan transaksi yang sangat tinggi, dengan sehingga 60% pembeli membayar untuk pangsapuri dalam USDT atau BTC.

Pembangun merupakan kategori penjual yang paling canggih dari segi teknologi.

Mereka adalah yang pertama melaksanakan pembayaran kripto secara rasmi, selalunya melalui pemproses berlesen Eropah.

Geografi:
Portugal, Sepanyol, Malta, Turki, Cyprus dan UAE (jika pembeli merupakan penduduk EU).

Mengapa bangunan baharu mudah untuk transaksi kripto:

• Pembangun mempunyai peguam mereka sendiri yang sudah bekerjasama dengan kripto;
• Pembayaran boleh dibuat secara berperingkat-peringkat pembinaan (ini amat mudah dalam kripto);
• kadar boleh ditetapkan terlebih dahulu, yang mengurangkan turun naik;
• Struktur perundangan adalah jelas: daripada tempahan hingga penyerahan kunci.

Di Malta dan Portugal, pembangun telah pun secara rasmi mengiklankan pembayaran USDT dalam brosur mereka, menyenaraikan mata wang kripto tersebut bersama euro. Ini telah menjadi kebiasaan, bukan sesuatu yang luar biasa.

Pembeli mata wang kripto juga sedang giat memasuki pasaran bandar tradisional. Ini amat ketara di ibu kota dan destinasi pelancongan utama, di mana permintaan sentiasa melebihi penawaran.

Di sini, orang ramai membeli bukan untuk keseronokan, tetapi untuk pertumbuhan modal jangka panjang—itulah sebabnya pelabur menganalisis pasaran jiran secara serentak, melihat pangsapuri paling mahal di Austria , membandingkan trend serantau dan memutuskan di mana hendak melabur secara menguntungkan dalam tempoh 5-10 tahun.

Hartanah-hartanah ini dipilih oleh pelabur yang ingin melabur bukan dalam sewaan jangka pendek, tetapi dalam pertumbuhan nilai jangka panjang.

Sebab-sebab:

• bandar-bandar besar sentiasa cair;
• kenaikan harga yang berterusan - walaupun semasa tahun-tahun kemelesetan;
• sewa membawa pendapatan yang stabil sepanjang tahun;
• Lebih mudah bagi pelabur asing untuk menyelenggara hartanah melalui syarikat pengurusan.

Pada tahun 2025, Lisbon menjadi bandar nombor satu untuk transaksi kripto di EU: kira-kira 15% daripada semua pembelian daripada bukan pemastautin diproses melalui pemprosesan kripto.

Pemilik rumah yang memperoleh modal dalam sektor Web3 amat aktif dalam transaksi kripto—bagi mereka, kripto telah menjadi bentuk pembayaran semula jadi.

Dalam segmen hartanah mewah, mata wang kripto digunakan lebih kerap berbanding segmen bajet.

Ini kerana pemilik vila besar selalunya merupakan pelabur kripto sendiri atau telah mengumpul modal di pasaran Web3.

Di mana untuk membeli vila dengan mata wang kripto:

• Sepanyol - Marbella, Malaga, Costa del Sol;
• Itali - Liguria, Tuscany, Sardinia;
• Perancis - Cote d'Azur, Nice, Cannes;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Cyprus - Paphos, Limassol.

Penjual elit biasanya:

• telah pun bekerjasama dengan pembeli kripto;
• bersedia untuk menetapkan kadar melalui platform OTC;
• menerima sejumlah besar BTC, ETH atau USDT tanpa perbincangan.

Salah satu skim biasa ialah pembayaran separa dalam kripto dan separa dalam fiat.

Contohnya, sebuah vila bernilai €2.5 juta boleh dibayar untuk:

• €1.8 juta melalui pemprosesan kripto,
• 700,000 € melalui pemindahan bank.

Dengan cara ini, penjual mengurangkan risiko, dan pembeli secara fleksibel menggunakan sumber modal yang berbeza.

Pembelian hartanah dengan mata wang kripto di Eropah pada tahun 2025 tidak lagi menjadi satu eksperimen dan telah menjadi instrumen yang jelas dan berstruktur. Apa yang memerlukan peguam untuk berimprovisasi beberapa tahun yang lalu kini berdasarkan peraturan MiCA yang jelas, pengalaman notari dan skim pemprosesan mata wang kripto yang mantap.

Kripto telah menjadi sebahagian semula jadi pasaran: pangsapuri di tepi lautan dibayar dalam USDT, bangunan baharu menerima pembayaran melalui platform berlesen, dan vila mewah di Marbella atau Limassol sering dibeli sepenuhnya dalam BTC. Bank-bank Eropah telah berhenti panik apabila melihat pemindahan besar-besaran, dan notari telah menerima arahan tentang cara menetapkan kadar pertukaran dan mengesahkan asal usul dana.

Walaupun transaksi kripto kelihatan mudah, ia tetap sensitif dari segi undang-undang. Tiada ruang untuk tergesa-gesa: penyediaan dokumen yang betul, penetapan kadar pertukaran yang tepat, memilih kaedah pembayaran yang betul, dan yang paling penting, bekerjasama dengan peguam dan agensi yang memahami cara kerja dalaman transaksi kripto adalah penting. Kesilapan boleh menyebabkan kerugian—kadang-kadang ratusan ribu euro.

Jika anda mematuhi peraturan, membeli hartanah di Eropah dengan mata wang kripto tidak lebih sukar daripada membayar yuran tetap. Selain itu, memilih negara dan hartanah yang betul membolehkan pelabur untuk:

• mengoptimumkan cukai;
• memelihara modal dalam bidang kuasa yang boleh diramal;
• dapatkan aset cair tanpa menukar semua kripto anda kepada fiat;
• mempelbagaikan portfolio anda dan melindungi diri anda daripada turun naik pasaran.

Pasaran Eropah telah pun menyesuaikan diri dengan pembeli kripto, dan trend ini akan semakin meningkat. Semakin banyak agensi memperkenalkan jabatan kripto, pembangun mencipta penyelesaian pemprosesan mereka sendiri, dan negara-negara seperti Portugal, Malta dan Montenegro menjadi hab sepenuhnya untuk pelabur kripto.

Bagi mereka yang sanggup bekerja secara telus, menyediakan dokumen terlebih dahulu dan memilih sokongan profesional, kripto membuka realiti baharu: hartanah boleh dibeli dengan cepat, mudah dan tanpa halangan yang tidak perlu.