Membeli sebuah apartmen di Austria dengan wang tunai: adakah mungkin dan bagaimana perjanjian itu berfungsi?

Pasaran hartanah Austria merupakan antara yang paling dikawal ketat di Eropah. Walaupun begitu, ramai orang tersilap percaya bahawa dengan jumlah wang yang mencukupi, mereka boleh membeli mana-mana hartanah dengan mudah. ​​Realitinya lebih kompleks.

Membeli apartmen di Austria secara tunai tidak memerlukan pembayaran tunai. Ini bermakna pembeli sudah mempunyai dana yang diperlukan dan tidak terikat dengan pinjaman bank, yang mempercepatkan prosesnya. Semua prosedur mandatori masih berkuat kuasa, termasuk cek KYC dan AML, bukti modal sah dan mendapatkan kebenaran daripada pejabat negeri.

Ya, pembelian hartanah "secara tunai" dibenarkan di bawah undang-undang Austria. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk difahami bahawa ini tidak bermakna membayar secara tunai—pertukaran wang kertas tidak digunakan. Istilah "pembelian tunai" bermaksud pembeli membayar dengan dana mereka sendiri dan tidak terikat dengan gadai janji.

Kuncinya di sini bukanlah bagaimana pembayaran dibuat, tetapi dana tersebut didokumenkan dengan betul dan sumbernya jelas. Di Austria, pemeriksaan KYC dan AML diambil dengan sangat serius: notari, bank, dan kadangkala pejabat negeri mesti memastikan bahawa dana tersebut diperoleh secara sah. Oleh itu, semasa transaksi, dokumen yang mengesahkan pendapatan, aliran tunai dan pematuhan cukai biasanya diperlukan.

Walaupun pembelian dibuat tanpa pinjaman, notari dan bank masih diperlukan. Notari bertanggungjawab terhadap aspek perundangan transaksi, mengemukakan dokumen kepada pejabat pendaftaran tanah dan memantau kesahihannya. Bank juga membuka akaun escrow (Treuhandkonto) — bahagian wajib transaksi di Austria, walaupun membayar dengan dana peribadi. Dana dipindahkan terlebih dahulu ke akaun ini, di mana ia disekat sehingga pendaftaran negeri, dan hanya selepas itu ia dipindahkan kepada penjual.

Oleh itu, adalah mungkin untuk membeli sebuah apartmen di Austria dengan wang tunai, tetapi hanya jika semua peraturan dipatuhi, transaksi tersebut akan telus sepenuhnya, dan penyertaan notari, bank, dan agensi kerajaan terlibat.

Pembelian hartanah di Austria dikawal ketat: transaksi tertakluk kepada penelitian di pelbagai peringkat, dan pembelian yang paling mudah pun memerlukan pemeriksaan dan permit rasmi.

1. Pengesahan asal usul modal (AML)

Austria mempunyai peraturan anti pengubahan wang haram yang sangat ketat. Pembeli mesti membuktikan dana mereka diperoleh secara sah.

Biasanya mereka meminta untuk menyediakan:

• dokumen yang mengesahkan pendapatan (gaji, dividen, pendapatan perniagaan);
• penyata bank yang menunjukkan pergerakan tunai;
• kertas kerja mengenai penjualan harta atau aset lain;
• penyata cukai.

Notari bertanggungjawab atas ketepatan dan kelengkapan pemeriksaan AML. Tanpanya, transaksi tidak akan berlaku.

2. Kebenaran daripada Erwerbskommission

Di kebanyakan wilayah di Austria, pembeli asing tidak boleh membeli hartanah secara bebas. Sebelum membeli, mereka mesti mendapatkan kebenaran daripada Suruhanjaya Eropah tempatan, yang menentukan sama ada pembeli boleh meneruskan transaksi tersebut. Untuk maklumat lanjut, sila lihat artikel tentang sekatan ke atas pembelian hartanah asing di Austria .

Cek komisen:

• sama ada pembeli itu pemastautin atau bukan pemastautin;
• untuk tujuan apa harta itu diperolehi;
• Adakah terdapat sebarang sekatan khas di rantau ini (contohnya, di kawasan peranginan);
• sama ada transaksi tersebut mematuhi undang-undang tempatan dan kepentingan negeri tertentu (Bundesland).

Tanpa kebenaran sedemikian, adalah mustahil untuk mendaftarkan pemilikan dan memasukkannya ke dalam daftar tanah.

3. Cek tambahan untuk bukan pemastautin

Bagi pembeli asing, pemeriksaan yang lebih teliti dijalankan:

• semak kesahihan penginapan dan status di EU;
• mereka ingin melihat sama ada terdapat hubungan dengan Austria (kadang-kadang perlu untuk menjelaskan tujuan pembelian);
• menganalisis status cukai;
• Mereka menyemak secara terperinci dari mana wang itu datang.

Di sesetengah kawasan, bukan pemastautin sangat dihadkan daripada membeli hartanah, memerlukan bukti bahawa hartanah tersebut benar-benar diperlukan, seperti yang berlaku di Tyrol.

Walaupun pembeli membayar keseluruhan jumlah untuk sebuah apartmen di Austria menggunakan wang mereka sendiri, proses pembelian itu sendiri tetap sangat formal, dikawal ketat, dan mengikut peringkat yang ditetapkan. Saya selalu memberitahu pelanggan saya: mempunyai dana yang diperlukan menjadikan proses lebih mudah dan cepat, tetapi ia tidak menghapuskan keperluan untuk melalui semua langkah undang-undang mandatori. Sebarang transaksi hartanah di Austria mesti disahkan oleh notari—ia adalah keperluan undang-undang, dan tiada jalan lain untuk mengatasinya.

Pembeli memilih sebuah apartmen, menyemak kawasan kejiranan, infrastruktur, keadaan dan status bangunan, dan sebarang sekatan (contohnya, sama ada hartanah itu boleh disewakan untuk jangka pendek). Pada peringkat ini, butiran penting sering menjadi jelas yang ramai tidak menyedarinya: di sesetengah kawasan, hartanah pada mulanya mungkin ditutup kepada bukan pemastautin.

Ini adalah pemeriksaan menyeluruh terhadap hartanah dan pemiliknya:

• Adakah meter sebenar sepadan dengan apa yang dinyatakan dalam dokumen?
• adakah terdapat sebarang beban atau hutang tersembunyi pada bil utiliti;
• Adakah terdapat sebarang sekatan ke atas pembangunan semula, pembinaan semula atau penyewaan hartanah?.

Terdapat kes di mana sebuah apartmen kelihatan ideal, tetapi pemeriksaan mendedahkan masalah—contohnya, pertikaian mengenai sempadan bilik utiliti atau pembangunan semula secara haram. Adalah lebih baik untuk tidak membeli hartanah sedemikian.

Harga, terma dan syarat transaksi dinyatakan. Deposit kecil biasanya dibuat, yang kemudiannya dipindahkan ke akaun escrow. Bagi pembeli asing, klausa sering ditambah yang menyatakan bahawa transaksi hanya akan berkuat kuasa setelah mendapat kelulusan daripada "Erwerbskommission".

Di Austria, pembayaran hartanah secara tunai tidak boleh dilakukan secara langsung—pembayaran hanya dibuat melalui pemindahan bank dan akaun escrow. Notari atau peguam yang menyelia transaksi tersebut memastikan kesahihannya: dana mestilah telus dan boleh disahkan, dengan sumber yang disahkan dan cukai serta yuran dibayar, bukan sekadar diserahkan secara tunai.

• Apabila membeli perumahan di pasaran sekunder atau di bangunan baharu, akaun escrow dengan notari atau peguam (treuhandkonto / Notartreuhandbank) biasanya digunakan.
• Pembeli memindahkan deposit atau keseluruhan jumlah ke akaun ini. Dana dipindahkan kepada penjual hanya selepas semua syarat transaksi dipenuhi—menandatangani kontrak, mendaftarkan hak milik, membayar cukai dan yuran, dsb.
• Ini melindungi pembeli: jika transaksi tidak berlaku (contohnya, disebabkan oleh penolakan pendaftaran atau kekurangan permit), dana akan dikembalikan.

Sistem escrow dan pemindahan bank adalah wajib—tanpanya, tiada penjual akan memindahkan harta.

Pada peringkat ini, notari menjalankan pemeriksaan penuh mengikut peraturan AML. Biasanya, pembeli diminta untuk:

• penyata bank untuk 6-12 bulan terakhir;
• dokumen yang mengesahkan penjualan perniagaan atau hartanah;
• penyata cukai.

Daripada pengalaman: jika dana datang dari akaun asing dan tidak jelas dari mana asalnya, notari boleh meminta pengesahan tambahan—sehingga ini diberikan, transaksi tidak akan diteruskan.

Sebaik sahaja semua cek berjaya diselesaikan, Treuhänder menerima kebenaran untuk memindahkan dana kepada penjual. "Pembayaran secara tunai" hanya bermaksud satu perkara: pembeli sudah mempunyai dana dalam akaun mereka dan tidak perlu menunggu kelulusan gadai janji. Ini mempercepatkan transaksi, tetapi urutan langkah (cek, notari, pemindahan dana) tetap sama.

Notari akan menyerahkan dokumen tersebut kepada pejabat pendaftaran tanah (Grundbuch). Setelah pendaftaran selesai, anda menjadi pemilik sah apartmen tersebut, dan penjual akan menerima bayaran daripada deposit keselamatan.

Membeli sebuah apartmen di Austria secara tunai menawarkan kelebihan untuk pembeli. Di Austria, di mana semua transaksi dikawal oleh peraturan yang ketat, ketiadaan gadai janji mempercepatkan proses dan menjadikan anda pembeli yang lebih diminati oleh penjual.

1. Transaksi operasi

Jika anda tidak menunggu kelulusan bank, prosesnya akan berjalan lebih pantas:

• dokumen yang diperlukan lebih sedikit,
• bank tidak menjalankan penilaian hartanah,
• tidak perlu bersetuju dengan terma pinjaman.

Berdasarkan pengalaman saya, tawaran sebegini biasanya mengambil masa 2-4 minggu lebih singkat.

2. Merundingkan diskaun

Penjual di Austria lebih suka hasil yang boleh diramal. Pembeli yang mempunyai wang tunai dilihat lebih boleh dipercayai, menjadikan tawaran mereka lebih kukuh dalam rundingan.

Kadangkala anda juga boleh mendapat diskaun kecil sebanyak 1-5%, terutamanya jika penting bagi penjual untuk memuktamadkan perjanjian dengan cepat.

3. Kelulusan transaksi yang lebih pantas oleh semua pihak

Notari, penjual dan ejen hartanah lebih yakin dengan pembeli yang membayar terus dengan wang mereka sendiri, tanpa pinjaman bank. Lebih sedikit pihak yang perlu diselaraskan, lebih rendah risiko kelewatan.

Malah pengesahan pencegahan pengubahan wang haram (AML) mandatori akan berjalan lebih pantas jika anda menyediakan semua dokumen terlebih dahulu yang menunjukkan dari mana keseluruhan jumlah tersebut datang, dan cerita ini kelihatan jelas dan sah.

4. Sering memenangi hati pembeli dengan gadai janji

Di bandar-bandar popular seperti Vienna, Salzburg dan Innsbruck, selalunya terdapat ramai pembeli untuk sebuah apartmen. Membeli tanpa pinjaman hampir selalu menang:

• bagi penjual tiada risiko bank tidak akan meluluskan transaksi tersebut;
• pendaftaran lebih pantas;
• kurang syarat yang boleh menyebabkan perjanjian gagal.

Kadangkala penjual secara langsung menyatakan dalam iklan mereka bahawa mereka mengutamakan pembeli yang mempunyai dana sendiri.

Perlu dijelaskan salah tanggapan umum di kalangan warga asing. Di Austria, anda tidak boleh membawa sejumlah besar wang tunai dan membeli apartmen terus. Ini adalah menyalahi undang-undang, dan dalam praktiknya, transaksi sedemikian tidak akan berlaku: notari mahupun bank tidak akan menerima kaedah pembayaran ini.

Jika anda cuba membeli sebuah apartmen di Austria dengan wang tunai, transaksi tersebut akan dihentikan begitu sahaja. Notari tidak boleh menerima dana sedemikian dan mempunyai kewajipan sah untuk melaporkan pelanggaran sedemikian.

Mengapa begitu tegas:

• Perundangan: Semua transaksi mematuhi Akta Pencegahan Pengubahan Wang Haram Austria (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). Notari dikehendaki mengesahkan setiap transaksi dan berhak untuk menghentikannya jika terdapat sebarang keraguan.
• Sekatan ke atas pembayaran tunai – penggunaan tunai semasa membeli hartanah dianggap berisiko tinggi dan tidak diamalkan. Mengikut undang-undang, pembayaran mesti dibuat melalui bank dan akaun terkawal khas.

Ramai orang percaya bahawa perkara paling penting untuk membeli sebuah apartmen di Austria adalah mempunyai dana yang diperlukan. Tetapi pada hakikatnya, bagi warga asing, cabaran utama bukanlah kewangan, tetapi mendapatkan permit yang diperlukan.

• Warganegara EU mempunyai kelebihan yang ketara: di kebanyakan negeri persekutuan, prosedurnya lebih mudah untuk mereka, dan terdapat sekatan yang jauh lebih sedikit.
• Pembeli dari negara bukan EU menghadapi peraturan yang lebih ketat. Di sesetengah wilayah, seperti Carinthia dan Tyrol, pembelian hartanah tanpa sebab yang meyakinkan hampir mustahil—anda mesti membuktikan hubungan dengan wilayah tersebut atau tujuan yang jelas untuk pembelian tersebut (kerja, perniagaan atau kediaman tetap).
• Di Vienna, warga asing boleh membeli sebuah apartmen tetapi hanya selepas menerima semua permit yang diperlukan daripada Erwerbskommission. Tanpa kelulusan ini, hak milik hartanah tidak akan didaftarkan.

Pemerhatian saya: ramai pelanggan kaya bukan membazirkan masa berbulan-bulan untuk mengumpul dana, tetapi berbulan-bulan untuk mendapatkan permit (terutamanya daripada pihak berkuasa tanah). Oleh itu, apabila merancang pembelian, semak dahulu peraturan di rantau anda dan sediakan semua dokumen yang diperlukan terlebih dahulu.

Jika anda ingin membeli sebuah apartmen di Austria secara tunai, notari dan bank mempunyai kewajipan dari segi undang-undang untuk mengesahkan bahawa dana anda diperoleh dengan jujur. Ini adalah keperluan wajib di bawah prosedur AML dan KYC. Untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan tanpa kelewatan, adalah lebih baik untuk menyediakan semua dokumen yang membuktikan asal usul dana anda terlebih dahulu.

Biasanya, dokumen berikut sesuai untuk mengesahkan sumber dana:

• Penjualan perniagaan - perjanjian jualan, dokumen pemindahan dan pengesahan pembayaran cukai.
• Jualan hartanah - dokumen transaksi dan penyata bank selepas menerima dana.
• Program deposit dan pelaburan - penyata bank dan bukti pendapatan pelaburan yang sah.
• Pendapatan untuk tahun-tahun kebelakangan ini - penyata cukai, sijil gaji dan dokumen dividen.
• Mata wang kripto : dana pertama sekali dipindahkan ke akaun bank, kemudian ke akaun escrow untuk transaksi tersebut; keseluruhan sejarah transaksi dan asal usul dana yang sah mesti disahkan.

Nasihat saya: semakin mudah dan lebih dikenali sumber dana anda oleh bank dan notari, semakin cepat mereka akan menyelesaikan pengesahan. Sumber yang luar biasa (contohnya, pengeluaran besar-besaran daripada akaun mata wang kripto tanpa dokumentasi yang jelas tentang asal usulnya) memerlukan lebih banyak masa untuk diluluskan dan mungkin menimbulkan syak wasangka.

Walaupun dengan jumlah pembelian penuh, pembeli asing di Austria tidak kebal daripada risiko. Mempunyai jumlah penuh tidak mengecualikan mereka daripada mematuhi semua undang-undang tempatan dan keperluan kawal selia.

Risiko utama:

• Penafian permit pembelian. Di kawasan tertentu, seperti Carinthia dan Tyrol, bukan pemastautin boleh dinafikan kebenaran tanpa penjelasan. Malah di Vienna, penolakan adalah mungkin jika dokumen tersebut tidak memenuhi keperluan Erwerbskommission.
• Pemeriksaan yang panjang. Pengesahan sumber dana, serta prosedur KYC dan AML, selalunya mengambil masa beberapa minggu. Sebarang ralat atau dokumen yang hilang akan memperlahankan transaksi dengan ketara.
• Kebergantungan pada ketepatan dokumen. Semua transaksi diselia oleh bank dan notari, jadi sebarang ketidaktepatan dalam dokumen boleh menghentikan proses dan memerlukan pengesahan tambahan.
• Membekukan dana jika terdapat syak wasangka. Jika bank atau notari mempunyai keraguan tentang kesahihan dana tersebut, dana tersebut mungkin dibekukan dalam akaun escrow sehingga siasatan selesai. Dalam kes yang teruk, transaksi tersebut mungkin dibatalkan.

Lebih jelas dan lebih rasmi sumber dana, lebih cepat bank dan notari akan menjalankan pengesahan. Walau bagaimanapun, transaksi luar biasa, seperti pemindahan besar dari akaun kripto tanpa dokumen sokongan, mengambil masa yang lebih lama untuk disahkan dan sering menimbulkan persoalan tambahan.

Apabila membeli sebuah apartmen di Austria secara tunai, anda perlu mempertimbangkan lebih daripada sekadar harga hartanah. Terdapat kos tambahan yang meningkatkan bajet keseluruhan dengan ketara—biasanya sekitar 7-10% daripada nilai hartanah.

Kadangkala pembeli tidak faham mengapa kos tambahan masih timbul apabila membeli secara tunai. Ini adalah perkara biasa di Austria: walaupun tanpa gadai janji, notari, bank dan pihak lain dalam transaksi dikehendaki memastikan keselamatan undang-undang dan kewangan yang lengkap.

Ya, membeli sebuah apartmen di Austria menggunakan nama syarikat adalah mungkin. Ini kadangkala lebih mudah untuk warga asing, tetapi ia dilengkapi dengan peraturan dan formaliti tersendiri yang mesti dipatuhi.

Pilihan reka bentuk yang mungkin:

• GmbH (Austria) ialah sebuah syarikat liabiliti terhad tempatan yang ditubuhkan di bawah undang-undang Austria.
• Sebuah syarikat asing boleh ditubuhkan di mana-mana negara di dunia, tetapi mesti mematuhi semua undang-undang dan peraturan Austria.

Nuansa dan pemeriksaan mandatori:

• WiEReG (Undang-undang Ketelusan Penerima Manfaat Austria) mewajibkan pendedahan pemilik sebenar sesebuah syarikat. Semua pemilik manfaat mesti didedahkan secara rasmi.
• Pendaftaran pemilik - maklumat tentang syarikat dan pemilik sebenar ditunjukkan dalam daftar tanah semasa mendaftar hartanah.
• Pematuhan/AML/KYC — semua pembayaran menjalani kawalan perbankan dan notari yang ketat. Sekiranya terdapat sebarang ketidaktepatan dalam dokumen, transaksi tersebut mungkin digantung sementara.

Pembelian hartanah melalui syarikat mempercepatkan proses dan menawarkan kelebihan cukai. Walau bagaimanapun, untuk mengelakkan sebarang kelewatan, sediakan dokumen terlebih dahulu untuk membuktikan siapa sebenarnya pemilik syarikat tersebut dan dari mana dananya datang.

Ya, pembelian adalah mungkin, tetapi peraturan yang sangat ketat dikenakan. Anda tidak boleh memindahkan mata wang kripto terus kepada penjual. Semua dana mesti melalui saluran perbankan rasmi untuk mematuhi undang-undang AML dan KYC Austria.

Skim transaksi biasa:

• Kripto → bank / bukan bank. Mata wang kripto mula-mula ditukar dengan wang fiat (euro atau dolar) melalui penukar atau bank berlesen.
• → Akaun escrow. Dana didepositkan ke dalam akaun escrow notari atau bank (Treuhandkonto) dan kekal di sana sehingga transaksi didaftarkan.
• → Transaksi. Selepas dana disahkan sah dan semua dokumen disahkan, wang tersebut akan dipindahkan kepada penjual.

Apa yang dilarang:

• Tidak mungkin untuk menggunakan USDT atau mata wang kripto lain secara langsung sebagai "tunai" untuk membeli hartanah.
• Menukar mata wang kripto kepada euro secara tunai dan cuba membayar sewa adalah melanggar undang-undang dan peraturan AML.

Anda boleh membeli hartanah dengan mata wang kripto, tetapi hanya dengan ketelusan sepenuhnya: anda mesti mengesahkan asal usul dana dan lulus semua pemeriksaan bank dan notari. Percubaan untuk memintas peraturan ini hampir selalu mengakibatkan transaksi disekat.

Membeli apartmen di Austria secara tunai bukan sekadar tentang kemudahan; ia adalah pendekatan yang difikirkan dengan teliti. Saya akan membantu anda mengurangkan risiko, memeriksa hartanah, dan memilih negara di mana wang anda akan disimpan dengan selamat dan boleh berkembang.

Kategori utama:

• Perkembangan baharu. Ramai pelabur memilih pangsapuri baharu, terutamanya di Vienna dan kawasan peranginan. Membayar tanpa pinjaman membolehkan penutupan yang lebih cepat dan kadangkala diskaun daripada pemaju.
• Pasaran sekunder. Apabila membeli rumah sedia ada, pembeli dengan wang tunai serta-merta lebih menarik kepada penjual—urus niaga sedemikian ditutup lebih cepat, terutamanya di kawasan yang popular.
• Pangsapuri sebagai pelaburan . Mereka yang membeli hartanah sewa sering membayar pendahuluan untuk mengelakkan daripada menunggu kelulusan bank dan menyelesaikan urusan dengan lebih cepat.
• Hartanah komersial. Membeli pejabat, kedai atau hotel kecil secara tunai kurang biasa, tetapi kelebihannya adalah sama: transaksi yang lebih pantas, kemungkinan terma yang menggalakkan dan risiko birokrasi yang minimum.

Membeli pejabat, kedai atau hotel kecil dengan wang tunai kurang biasa, tetapi ia menawarkan kelebihan yang sama: transaksi lebih pantas, lebih mudah untuk merundingkan terma yang menguntungkan, dan terdapat kurang dokumen dan risiko.

Membeli sebuah apartmen di Austria secara tunai menawarkan kelebihan yang ketara kepada pelabur. Ini amat berharga di Austria, di mana pasarannya kompetitif dan transaksi adalah pantas.

Faedah utama:

• Diskaun sebanyak 2%–7%. Adalah penting bagi penjual untuk memastikan transaksi berjalan lancar. Apabila pembeli membayar tunai terlebih dahulu, mereka selalunya boleh mendapat diskaun tambahan, terutamanya jika terdapat ramai pembida untuk hartanah tersebut.
• Lelongan lebih menguntungkan. Di lelongan, pembida yang mempunyai kredit bergantung pada proses kelulusan bank. Pembeli tunai mempunyai kelebihan: mereka boleh membayar dengan cepat dan menyelesaikan urusan dengan segera.
• Lebih pantas dan kurang birokratik. Tanpa gadai janji, tidak perlu menunggu kelulusan, penilaian atau pemeriksaan bank. Transaksi dijalankan terus melalui notari dan akaun escrow, menjimatkan banyak masa—kadang-kadang berminggu-minggu atau berbulan-bulan.

Membeli pangsapuri dengan wang anda sendiri di pasaran sedia ada atau di bangunan baharu amat menguntungkan, di mana terdapat persaingan antara pembeli. Dalam situasi sedemikian, pembeli yang boleh membayar dengan segera dan cepat selalunya menang—kepantasan dan mempunyai jumlah penuh yang mencukupi menentukan hasil transaksi.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, satu trend umum telah muncul di Kesatuan Eropah: sekatan dan kawalan ke atas peredaran tunai, terutamanya apabila melibatkan transaksi hartanah, pembelian besar atau transaksi rentas sempadan. Terdapat beberapa sebab untuk ini:

• Anti-pengubahan wang haram (AML). EU sedang memperkenalkan peraturan ketat untuk memudahkan pengesanan wang. Transaksi tunai yang besar dianggap berisiko, kerana ia mungkin dikaitkan dengan pengubahan wang haram atau aktiviti haram. Setiap negara mempunyai ambang batas yang mesti disahkan sumber dananya.
• Membanteras pengelakan cukai. Tunai lebih sukar dikawal oleh pihak berkuasa cukai. Pindahan bank lebih mudah dijejaki, membolehkan rekod rasmi transaksi dan meningkatkan ketelusan cukai.
• Peningkatan pembayaran digital. Memandangkan hampir semua pembayaran kini melalui bank dan sistem elektronik, sejumlah besar wang tunai menimbulkan syak wasangka. Negara-negara EU menggalakkan pembayaran tanpa tunai, menyimpan wang tunai terutamanya untuk perbelanjaan kecil.
• Kemas kini perundangan. Austria dan negara-negara EU yang lain mempunyai undang-undang seperti Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), yang memerlukan bukti jelas tentang sumber dana apabila membeli hartanah dalam jumlah yang besar. Melanggar peraturan ini boleh mengakibatkan transaksi dihentikan, dan denda mungkin dikenakan.

Walaupun pembeli mempunyai keseluruhan jumlah tunai, pembayaran dengan wang kertas adalah tidak mungkin. Mengikut undang-undang, pembelian besar mesti diproses melalui bank: dana dipindahkan dari kad ke kad atau melalui akaun selamat khas. Ini memastikan transaksi adalah adil dan selamat untuk kedua-dua pihak.

• Kesatuan Eropah (EU) sedang memperkenalkan had umum ke atas transaksi tunai sebagai sebahagian daripada peraturan anti pengubahan wang haramnya, yang bermaksud transaksi tunai yang besar sama ada akan diharamkan atau dikawal ketat.
• Hadnya sedang dibincangkan: jika transaksi tunai melebihi jumlah ~€3,000–€3,000+, penjual (syarikat atau perniagaan) diwajibkan untuk merekodkan butiran pembeli dan menjalankan pengenalan diri mereka.
• Sesetengah negara, seperti Belanda, merancang untuk mengharamkan transaksi tunai melebihi €3,000 mulai 1 Januari 2026, jika penjual profesional terlibat dalam transaksi tersebut.
• Negara-negara EU yang lain mencadangkan untuk menetapkan had maksimum umum bagi pembayaran tunai merentasi kategori tertentu (perniagaan, hartanah, barangan mewah dan perkhidmatan) sekitar €10,000. Had ini adalah mandatori, tetapi negara-negara tersebut akan dapat mengenakan sekatan yang lebih ketat.

Bagaimanakah ini mempengaruhi pasaran hartanah dan transaksi utama?

• Jika pelabur cuba membayar sejumlah besar wang tunai secara langsung, kemungkinan besar ia tidak akan dapat dilakukan: syarikat, broker, notari dan penjual hartanah tidak menerima wang tunai melebihi had yang ditetapkan.
• Pembeli yang tidak mempunyai kredit biasanya dikehendaki memindahkan dana melalui akaun bank atau escrow untuk mematuhi peraturan anti pengubahan wang haram.
• Jika transaksi diformalkan dan melibatkan entiti sah (syarikat, agensi, penjual sebagai perniagaan), sekatan tunai dan pengenalan mandatori terpakai dalam apa jua keadaan.
• Bagi warga asing, terutamanya jika menggunakan sumber dana bukan standard (seperti menukar mata wang kripto kepada fiat), keperluan pengesahan dan ketelusan adalah lebih ketat—transaksi dengan asal usul yang tidak jelas mungkin tidak akan diluluskan.

Apabila membeli sebuah apartmen di Austria, perkara yang paling penting bukanlah berapa banyak wang yang anda miliki. Berjuta-juta ringgit pun tidak akan membantu jika anda tidak melakukan semuanya dengan betul.

Perkara penting:

• Untuk memformalkan sesuatu transaksi dengan betul , adalah penting untuk bekerjasama dengan notari dan mematuhi prosedur undang-undang.
• Pemeriksaan lulus - AML, KYC dan pengesahan sumber dana adalah penting.
• Apabila memilih tapak dan tanah , sila ambil kira sekatan serantau dan keperluan Suruhanjaya Perkhidmatan Awam.
• Susun pembelian dengan betul — melalui individu atau syarikat swasta, setelah memikirkan pengaturan undang-undang dan kewangan terlebih dahulu.

Pelabur yang telah mengumpulkan semua dokumen yang diperlukan terlebih dahulu, memilih kawasan yang betul dan memikirkan pelan pembelian dengan teliti akan mendapat lebih banyak manfaat daripada pembelian menggunakan dana mereka sendiri—urus niaga lebih pantas, lebih selamat dan mempunyai risiko yang minimum.