Pinjaman Hartanah di Austria 2025: Cara Mendapatkan dan Memohon Pinjaman

Membeli rumah di Austria menjadi semakin popular untuk kedua-dua orang tempatan dan orang asing. Pada 2025, purata kadar gadai janji di negara ini adalah kira-kira 3.4% (data OeNB), menjadikan pinjaman hartanah mampu milik berbanding negara EU yang lain. Walau bagaimanapun, untuk mendapatkan gadai janji memerlukan pengetahuan tentang peraturan tempatan, penyediaan dokumen dan pemahaman tentang istilah perbankan.

Sebagai pakar hartanah Austria, saya membantu pelanggan menavigasi semua nuansa dan menawarkan bantuan untuk mendapatkan gadai janji—daripada memilih bank hingga menandatangani perjanjian pinjaman. Dalam artikel ini, saya akan menerangkan secara terperinci keperluan yang berkuat kuasa pada 2025 dan cara memohon pinjaman perumahan dengan betul di Austria.

Pengenalan KIM-VO pada tahun 2022 membawa kepada penurunan ketara dalam pinjaman gadai janji di Austria. Menurut Bank Negara Austria (OeNB), bahagian pinjaman mampan meningkat daripada 12% pada separuh pertama 2022 kepada 84% pada separuh pertama 2024, mencerminkan keperluan yang lebih ketat untuk kelayakan kredit peminjam.

Walau bagaimanapun, pada 1 Julai 2025, KIM-VO tidak lagi mengikat, memberikan bank lebih fleksibiliti dalam menilai kelayakan kredit peminjam. Walaupun begitu, FMA terus mengesyorkan agar mematuhi prinsip teras KIM-VO untuk memastikan kestabilan kewangan.

Peruntukan utama KIM-VO:

• Nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) maksimum: 90%.
• Nisbah hutang kepada pendapatan maksimum (DSTI): 40%.
• Tempoh pinjaman maksimum: 35 tahun.

Perubahan dari 1 Julai 2025:

• Penghapusan keperluan mandatori: Bank telah memperoleh lebih fleksibiliti dalam menilai kelayakan kredit peminjam.
• Syor FMA: FMA terus mengesyorkan pematuhan kepada prinsip teras KIM-VO untuk memastikan kestabilan kewangan.
• Fleksibiliti gadai janji: Kemungkinan pendekatan individu kepada peminjam, termasuk kemungkinan meningkatkan LTV dan DSTI, tertakluk kepada justifikasi yang sewajarnya.

Kesan ke atas syarat untuk mendapatkan gadai janji:

• Gadai janji untuk membeli apartmen di Austria: Bank mungkin menawarkan terma yang lebih fleksibel, tetapi adalah penting untuk mempertimbangkan situasi kewangan individu peminjam.
• Gadai janji untuk menyewa apartmen di Austria: Syarat mungkin berbeza-beza bergantung pada keuntungan hartanah dan sejarah kredit peminjam.

Nota: Walaupun keperluan KIM-VO mandatori telah dimansuhkan, adalah disyorkan untuk mematuhi prinsipnya untuk memastikan kestabilan kewangan dan meminimumkan risiko apabila mendapatkan gadai janji di Austria.

Gadai janji di Austria tersedia untuk warganegara Austria dan warga asing, tertakluk pada syarat tertentu.

• Warganegara Austria dan EU. Bagi mereka, prosesnya lebih mudah: cukup buktikan pendapatan yang stabil, buat bayaran pendahuluan dan memenuhi keperluan standard bank.
• Warga asing dengan permit kediaman tetap (VNZh). Mereka boleh mendapatkan gadai janji dan membeli hartanah untuk kediaman mereka sendiri. Mempunyai status pemastautin rasmi meningkatkan dengan ketara peluang mereka untuk mendapatkan kelulusan pinjaman.
• Warga asing tanpa permit kediaman. Mendapatkan gadai janji adalah mungkin, tetapi kelulusan perbandaran diperlukan. Ini hanya diberikan jika pembelian itu memenuhi kepentingan sosial, budaya atau ekonomi Austria.
• Pelabur dari negara bukan EU (termasuk Ukraine dan Rusia) juga layak menerima gadai janji, tetapi bank menjalankan pemeriksaan yang lebih teliti terhadap dokumen, sejarah kewangan dan sumber pendapatan mereka.

Pada tahun 2025, proses gadai janji di Austria mengalami perubahan, terutamanya untuk pembeli asing. Walaupun KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) menjadi wajib pada 1 Julai 2025, bank mengekalkan pendekatan berhati-hati, dengan mengambil kira keadaan kewangan individu peminjam.

Peminjam mestilah mencapai umur yang sah dan berkebolehan sepenuhnya. Untuk sesetengah program, bank menetapkan had umur atas pada akhir pinjaman—biasanya 65–70 tahun.

Kewarganegaraan Austria, permit kediaman tetap atau kad kediaman diperlukan. Pelabur asing tanpa permit kediaman memerlukan kelulusan perbandaran untuk membeli hartanah. Mempunyai pemastautin sah dengan ketara meningkatkan peluang kelulusan pinjaman.

Bank mengesahkan pendapatan peminjam selama 12-24 bulan yang lalu, dengan mengambil kira semua sumber pendapatan: gaji, aktiviti perniagaan, harta sewa dan pelaburan. Mereka juga menganalisis sejarah kredit mereka, dan nisbah perkhidmatan hutang (DSR) mengukur nisbah pendapatan kepada pembayaran mandatori. Biasanya, bayaran gadai janji bulanan tidak boleh melebihi 30-40% daripada pendapatan.

Peminjam asing selalunya dikehendaki menyediakan laporan kredit dari negara asal mereka. Sejarah kredit yang baik mempercepatkan proses kelulusan gadai janji dengan ketara.

Contohnya, untuk membeli apartmen di Vienna bernilai €400,000, seorang warga EU memerlukan pendapatan sebanyak €2,500–3,000 sebulan, manakala warga Ukraine atau Rusia memerlukan €3,500–4,000 sebulan. Salah seorang pelanggan saya, dengan pendapatan €3,800 sebulan, menerima gadai janji €350,000 dengan bayaran pendahuluan 30%.

Bagi warga Austria dan EU, kontrak pekerjaan dan bukti pendapatan biasanya mencukupi. Usahawan dikehendaki menyediakan penyata cukai dan penyata kewangan. Peminjam asing selalunya memerlukan terjemahan dokumen yang disahkan oleh notari ke dalam bahasa Jerman atau Inggeris.

Sejak 2022, bank memerlukan sekurang-kurangnya 20% daripada nilai hartanah dan perbelanjaan tambahan (yuran notari, pendaftaran, insurans) untuk dilindungi daripada dana peribadi. Warganegara bukan EU (cth., Ukraine dan Rusia): 30–50% daripada nilai hartanah.

Lebih tinggi bayaran pendahuluan, lebih tinggi kemungkinan kelulusan pinjaman dan lebih baik syarat kadar faedah. Bagi kebanyakan bank, ini juga merupakan penunjuk disiplin kewangan peminjam.

Dalam sesetengah kes, bank memerlukan penjamin, cagaran atau insurans nyawa dan harta untuk tempoh pembayaran balik pinjaman. Ini amat penting untuk peminjam asing tanpa sejarah kredit yang panjang di Austria.

Mendapatkan gadai janji di Austria mungkin kelihatan rumit, terutamanya bagi pembeli asing. Walau bagaimanapun, dengan persediaan yang betul dan pengetahuan tentang langkah-langkah utama, ia menjadi jelas dan boleh diurus. Pada 2025, bank akan terus mempertimbangkan cadangan KIM-VO apabila menilai risiko, yang akan memberi kesan kepada syarat pemberian pinjaman.

Langkah pertama ialah memilih bank dan memohon gadai janji. Bank terkemuka yang menawarkan gadai janji kepada pembeli asing termasuk:

• Erste Bank ialah salah satu bank terbesar di Austria, menawarkan pelbagai jenis produk gadai janji.
• Raiffeisen Bank terkenal dengan kebolehpercayaan dan pelbagai penyelesaian gadai janji.
• UniCredit Bank Austria menawarkan syarat kompetitif untuk pelanggan asing.
• Sparkassengruppe Österreich ialah rangkaian lebih daripada 700 cawangan di seluruh negara, memastikan kebolehcapaian perkhidmatan gadai janji.

Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa bagi warga negara ketiga (seperti Ukraine dan Rusia), proses itu mungkin memerlukan langkah tambahan, seperti mendapatkan kebenaran untuk membeli hartanah daripada pihak berkuasa tempatan.

Selepas mengemukakan permohonan, bank memulakan penilaian hartanah bebas. Ini adalah perlu untuk menentukan nilai pasaran hartanah dan mengira jumlah pinjaman maksimum yang bank sanggup sediakan. Penilaian biasanya dijalankan oleh pakar bertauliah dan dibayar oleh peminjam.

Sesetengah bank mengenakan bayaran tetap untuk penilaian hartanah, yang boleh berjumlah sekitar 0.5% daripada jumlah pinjaman. Sebagai contoh, di Bank Austria, yuran penilaian adalah lebih kurang €261 untuk pinjaman €400,000.

Pada peringkat ini, peminjam mesti menyediakan pakej lengkap dokumen, termasuk:

• Pasport atau kad pengenalan;
• Bukti pendapatan (sijil gaji, penyata cukai);
• Perjanjian pembelian dan penjualan atau perjanjian awal;
• Ekstrak daripada daftar tanah (Grundbuchauszug);
• Pengesahan ketersediaan bayaran muka.

Semua dokumen yang dikeluarkan di luar Austria mesti diterjemahkan ke dalam bahasa Jerman dan disahkan oleh notari. Tanpa set dokumen yang lengkap, bank tidak akan dapat meneruskan permohonan.

Setelah permohonan dan semua dokumen diluluskan, peminjam menandatangani perjanjian pinjaman dengan bank. Perjanjian itu mengandungi syarat pinjaman, termasuk kadar faedah, tempoh pembayaran balik dan butiran penting lain. Adalah disyorkan untuk menyemak dengan teliti terma perjanjian dan, jika perlu, berunding dengan peguam.

Langkah terakhir ialah mendaftarkan transaksi dalam pendaftaran tanah (Grundbuch). Ini adalah pengesahan rasmi pemilikan harta itu. Proses pendaftaran boleh mengambil masa dari beberapa minggu hingga beberapa bulan, bergantung pada kerumitan transaksi dan wilayah. Setelah didaftarkan, peminjam menjadi pemilik rasmi hartanah tersebut.

Penting! Insurans harta adalah keperluan wajib untuk mendapatkan gadai janji. Ia meliputi kerosakan pada rumah atau apartmen, serta liabiliti pemilik. Ia juga disyorkan untuk membeli Hauschaltsversicherung (insurans pemilik rumah) untuk melindungi barang-barang anda.

Kadar gadai janji di Austria secara tradisinya dianggap sangat menarik, biasanya turun naik antara 2% dan 5%. Menurut OeNB, kadar gadai janji purata setakat April 2025 ialah 3.42%, lebih rendah daripada kadar Oktober 2023 sebanyak 4.17%, tetapi lebih tinggi daripada rekod rendah 1.18% pada 2021–2022. Dinamik kadar secara langsung bergantung kepada kestabilan kewangan bank dan kebolehpercayaan peminjam.

Pada 2025, gadai janji akan kekal tersedia untuk kedua-dua penduduk Austria dan pembeli asing, termasuk warga Ukraine dan Rusia. Syarat pinjaman asas bergantung pada jenis hartanah, status peminjam, wilayah dan bank tertentu.

Di Austria, jumlah gadai janji bergantung pada nilai hartanah dan jenis pinjaman. Biasanya, dengan kadar tetap, anda boleh meminjam sehingga 70% daripada nilai hartanah, kadangkala sehingga 80%. Bakinya mesti dilindungi dengan bayaran muka.

Contoh:

• Pembinaan baru biasanya memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 40%.
• Untuk perumahan menengah - 50%.
• Tempoh pembayaran balik pinjaman biasanya sehingga 35 tahun, jumlah pinjaman minimum ialah €25,000, tiada had atas.

Jika anda sudah memiliki hartanah di Austria, anda boleh menggunakannya sebagai cagaran. Adalah penting untuk mengingati peraturan: perbelanjaan bulanan serta bayaran gadai janji tidak boleh melebihi 40% daripada pendapatan kasar anda. Pendapatan sewa tambahan boleh mengurangkan peratusan ini.

1. Kadar tetap. Pilihan yang paling popular. Tempoh biasanya berkisar antara 15 hingga 30 tahun, tetapi mungkin berbeza-beza bergantung pada bank.

2. Kadar terapung. Juga dikenali sebagai gadai janji kadar boleh laras. Kadar faedah terikat kepada Euribor dan diselaraskan setiap tiga bulan.

• Kelebihan: Kadar mungkin menurun, yang membolehkan anda membayar pinjaman lebih awal.
• Keburukan: Euribor mungkin meningkat, yang meningkatkan lebihan bayaran.

3. gadai janji gabungan. Menggabungkan kedua-dua pilihan. Contohnya:

• 60% pinjaman kadar tetap untuk tempoh yang dipersetujui
• Pinjaman 40% dengan kadar terapung 1.5% + Euribor

Sesuai untuk hartanah komersial dan kediaman, jualan semula atau pengubahsuaian.

Di Austria, bank menawarkan gadai janji bukan sahaja untuk pembelian kediaman utama, tetapi juga untuk tujuan khas, termasuk projek hijau.

Pilihan utama:

• Gadai janji kedua tersedia untuk rumah percutian atau hartanah sewa. Mereka membenarkan anda melabur dalam hartanah dan menjana pendapatan sewa.
• Pinjaman untuk pengubahsuaian dan pembinaan semula - untuk mengubah suai rumah atau pangsapuri sedia ada, termasuk menaik taraf kepada piawaian kecekapan tenaga.
• Gadai janji komersial – untuk pejabat, hartanah runcit dan perindustrian.

Program gadai janji hijau:

• UniCredit Bank Austria menawarkan bon gadai janji hijau, yang hasilnya digunakan untuk membina bangunan mesra alam dan cekap tenaga.
• Erste Bank dan Sparkasse menawarkan pinjaman dengan kadar faedah yang dikurangkan untuk rumah yang sangat cekap tenaga.

Membeli hartanah di Austria untuk warga asing, termasuk Ukraine dan Rusia, melibatkan beberapa pertimbangan undang-undang dan kewangan. Walaupun proses itu boleh diakses, adalah penting untuk mempertimbangkan perkara berikut:

1. Sekatan ke atas pembelian hartanah. Di Austria, terdapat sekatan serantau ke atas pembelian hartanah oleh warga asing. Khususnya, negeri persekutuan Tyrol dan Vorarlberg mengehadkan pembelian hartanah oleh warga asing, memerlukan kebenaran daripada pihak berkuasa tempatan. Di wilayah lain, seperti Vienna, pembelian boleh dilakukan dengan permit kediaman atau bukti "kepentingan sosial" dalam membeli hartanah.

2. Keperluan permit. Warganegara negara ketiga memerlukan kebenaran daripada pihak berkuasa tempatan (Grundverkehrsbehörde) untuk membeli hartanah. Proses permit boleh mengambil masa 3 hingga 6 bulan dan bergantung kepada wilayah dan jenis hartanah. Penolakan adalah mungkin jika pembelian tidak selaras dengan kepentingan tempatan.

3. Bayaran muka yang tinggi. Pembeli asing biasanya dikehendaki membuat bayaran muka sebanyak 30-50% daripada nilai hartanah. Ini jauh lebih tinggi daripada warga EU, di mana bayaran pendahuluan minimum ialah 20%. Dokumen tambahan, seperti bukti kesolvenan kewangan dan sejarah kredit, mungkin juga diperlukan.

4. Kesukaran mendapatkan gadai janji. Warganegara asing mempunyai masa yang lebih sukar untuk mendapatkan gadai janji di Austria. Bank memerlukan bukti pendapatan yang stabil dalam euro dan mungkin juga memerlukan permit kediaman atau penjamin tempatan. Proses permohonan boleh mengambil masa 4 hingga 6 bulan, dan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) maksimum biasanya dihadkan kepada 50–70%.

Bagi pembeli hartanah asing di Austria, terdapat pilihan pembiayaan alternatif yang mungkin berguna bergantung pada situasi dan tujuan pembelian. Mari lihat tiga pilihan utama:

1. Menggunakan syarikat Austria. Satu cara untuk memintas sekatan ke atas warga asing yang membeli hartanah adalah dengan membeli hartanah melalui syarikat Austria berdaftar. Pendekatan ini boleh memberi manfaat kepada pelabur yang ingin menyewakan hartanah atau terlibat dalam aktiviti komersial. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk ambil perhatian bahawa ini memerlukan pendaftaran syarikat di Austria, yang memerlukan kos tambahan dan prosedur pentadbiran.

2. Libatkan rakan kongsi tempatan. Membeli hartanah secara bersama dengan warga EU boleh memudahkan proses pemerolehan, terutamanya di wilayah yang mempunyai sekatan untuk warga negara ketiga. Rakan kongsi sedemikian boleh bertindak sebagai pelabur bersama, berkongsi kos dan risiko. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mempertimbangkan dengan teliti syarat pemilikan bersama dan perkongsian keuntungan untuk mengelakkan masalah undang-undang dan kewangan yang berpotensi di hadapan.

3. Menggunakan skim simpanan (Bauspar). Sistem Bauspar di Austria ialah satu bentuk pinjaman simpanan yang direka untuk mengumpul dana untuk pembelian atau pembinaan rumah. Proses ini melibatkan dua langkah: menyimpan untuk tempoh tertentu dan kemudian menerima pinjaman dengan syarat keutamaan. Amaun pinjaman maksimum di bawah skim Bauspar ialah €300,000, dengan kadar faedah lazimnya di bawah kadar pasaran dan ditetapkan untuk keseluruhan tempoh pinjaman.

Mendapatkan gadai janji di Austria adalah satu proses yang memerlukan pertimbangan yang teliti dan persediaan yang teliti, terutamanya untuk warga asing, termasuk Ukraine dan Rusia. Kejayaan sebahagian besarnya bergantung pada memilih bank yang betul, menyediakan semua dokumen yang diperlukan dan memahami peraturan undang-undang, seperti keperluan kerajaan wilayah dan garis panduan pinjaman FMA.

Walaupun selepas pemansuhan keperluan KIM-VO mandatori, bank terus mempertimbangkan prinsipnya apabila menilai kelayakan kredit peminjam, memastikan kestabilan kewangan dan keselamatan transaksi. Mengikuti pengesyoran ini, perancangan belanjawan dan sokongan undang-undang yang cekap akan membolehkan anda mendapatkan gadai janji dengan syarat yang menguntungkan dan dengan yakin melabur dalam hartanah Austria—kedua-dua untuk kediaman anda sendiri dan untuk tujuan penyewaan.