Klasifikasi perumahan di Austria: tiga paksi dan bukannya satu

Sembilan perkataan daripada iklan Viennese—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—tidak membentuk satu klasifikasi. Mereka menerangkan tiga ciri berbeza: umur bangunan, jenis pemilikannya, dan tujuan cukainya.

Sebuah hartanah tunggal mempunyai satu nilai pada setiap paksi. Sebuah apartmen boleh diklasifikasikan sebagai Altbau (bangunan apartmen) kerana usianya, kondominium (hartanah apartmen) kerana pemilikannya, dan Vorsorgewohnung (bangunan apartmen) kerana tujuan cukainya. Oleh itu, membandingkan pangsapuri di Vienna berdasarkan satu perkataan iklan adalah mustahil: Altbau (bangunan apartmen) menunjukkan usianya dan, secara tidak langsung, status sewanya, tetapi tidak menunjukkan apa-apa tentang apa yang diterima oleh pembeli; Vorsorgewohnung (bangunan apartmen) menunjukkan tujuan cukai, tetapi tidak menunjukkan apa-apa tentang bangunan itu sendiri.

Umur sahaja tidak penting. Tarikh permit bangunan menentukan rejim sewa, dan oleh itu kadar sewa maksimum dan skop perlindungan penyewa. Undang-undang menetapkan bukan sahaja satu tarikh, tetapi beberapa, dan ia mewakili perkara yang berbeza.

Satu gelaran pasaran untuk bangunan lama. Istilah ini tidak mempunyai tarikh sah tunggal.

Akibat undang-undang terikat pada tarikh permit bangunan, bukan perkataan dalam iklan. Kadar Richtwert boleh dikira jika kontrak tersebut berada di bawah permohonan penuh MRG, permit dikeluarkan sebelum 8 Mei 1945, pangsapuri tersebut termasuk dalam kategori A atau B, dan keluasan lantainya tidak melebihi 130 m². Kategori D dan keluasan lantai melebihi 130 m² dikecualikan daripada pengiraan ini.

Tempoh seni bina pada separuh kedua abad ke-19 - awal abad ke-20.

Perkataan itu menunjukkan masa dan gaya pembinaan, bukan rejim undang-undang atau keadaan struktur. Status pemuliharaan monumen (Denkmalschutz) dan lokasinya di dalam kawasan terlindung (Schutzzone) disemak secara berasingan: perkataan "Gründerzeit" tidak bermaksud kedua-duanya.

Iklan tersebut merujuk kepada bangunan pasca perang, bukan rumah yang baru siap dibina.

Untuk tujuan penyewaan, tarikh permit adalah penting. Hartanah dalam bangunan yang dibina tanpa dana negeri dan dengan permit selepas 30 Jun 1953, tertakluk kepada permohonan separa MRG: sekatan kadar asas MRG secara amnya tidak terpakai di sana. Hartanah pangsapuri yang telah siap dibina dalam bangunan dengan permit selepas 8 Mei 1945, juga tertakluk kepada permohonan separa. Bangunan yang baru siap dibina ditetapkan sebagai "Erstbezug.".

Loteng atau struktur atas ialah objek dengan modnya sendiri di dalam rumah yang sama.

Sebuah apartmen yang dibina melalui penukaran loteng dengan permit selepas 31 Disember 2001, dengan perjanjian pajakan yang dimuktamadkan selepas tarikh yang sama, tertakluk kepada permohonan separa MRG. Bagi sambungan dan struktur atas, logik yang sama terpakai sehingga 30 September 2006. Oleh itu, loteng di bangunan yang dibina pada tahun 1890 mungkin mempunyai rejim yang berbeza daripada apartmen di tingkat bawah bangunan yang sama.

Paksi ini menjawab persoalan tentang apa sebenarnya yang akan diberikan kepada pembeli. Perkataan dalam iklan tidak menentukan apa-apa di sini: petikan Grundbuch dan dokumen pemilikan pangsapuri yang menentukannya.

Sebuah bangunan pangsapuri secara keseluruhan, tidak dibahagikan kepada hartanah pangsapuri.

Bangunan dan tanahnya dibeli, bersama-sama dengan perjanjian pajakan sedia ada. Perubahan pemilikan tidak menamatkan perjanjian ini dan menghalang sewa daripada meningkat ke tahap pasaran: kenaikan dihadkan oleh peraturan indeksasi sewa. Hasil hartanah sedemikian dikira berdasarkan perjanjian pajakan sebenar, bukan kadar tempatan. Usia bangunan tidak dinyatakan dalam istilah itu sendiri, walaupun dalam pasaran Vienna, ini lebih kerap merupakan istilah untuk bangunan lama.

Hak penggunaan dengan sumbangan kewangan, bukan pemilikan.

Hartanah ini dimiliki oleh organisasi perumahan bukan berasaskan keuntungan, dan penduduk bertindak sebagai penyewa atau pengguna. Pemindahan pemilikan berikutnya tidak selalunya mungkin: penyertaan pihak berkuasa perumahan (Wohnbauförderung) dalam kontrak, saiz pangsapuri minimum, dan ketiadaan hak pembangunan pihak ketiga ke atas plot diperlukan. Permohonan dikemukakan tidak lebih awal daripada lima tahun selepas kontrak, pada tahun 6 hingga 10, 11 hingga 15, dan 16 hingga 20; hak pemilikan tamat selepas tahun ke-30 dari penghunian pertama.

Dana sewa perbandaran bandar.

Di Vienna, ini mewakili kira-kira 220,000 pangsapuri di lebih 2,300 bangunan yang diuruskan oleh Wiener Wohnen. Pangsapuri-pangsapuri ini disewakan mengikut peraturan peruntukan bandar; tiada pasaran pembelian untuk segmen ini. Bagi pelabur, Gemeindebau adalah penting sebagai konteks untuk hartanah bersebelahan dan faktor dalam struktur permintaan sewa, bukannya sebagai aset transaksional.

Rumah deret. Terdapat dua jenis pemilikan yang berbeza.

Sama ada sebidang tanah berasingan dengan pemilikan tunggal atau hartanah pangsapuri dalam plot bersama. Dalam kes yang kedua, WEG terpakai: bahagian dalam hartanah bersama, komuniti pemilik, rizab pembaikan, dan keputusan mesyuarat mengenai kawasan bersama. Yang manakah terpakai antara kedua-duanya ditentukan oleh ekstrak Grundbuch dan perjanjian pemilikan pangsapuri, bukan oleh perkataan "Reihenhaus.".

Bukan jenis rumah atau bentuk pemilikan, tetapi struktur cukai sekitar sewa jangka panjang.

Istilah ini tidak mempunyai status undang-undangnya sendiri: ia merujuk kepada pangsapuri standard di hartanah kediaman, yang dibeli untuk tujuan sewa dengan jangkaan akan ditolak VAT input dan susut nilai. Ini adalah salah satu strategi untuk melabur dalam hartanah Austria, bukan jenis hartanah yang berasingan: istilah itu sendiri tidak mengesahkan sama ada keuntungan atau hasil cukai.

Pengiktirafan bergantung pada pendapatan komprehensif yang diunjurkan. Bagi sewaan keluarga tunggal (kleine Vermietung), tempoh pendapatan yang diunjurkan adalah 25 tahun dari permulaan sewaan dan tidak lebih daripada 28 tahun dari perbelanjaan pertama. Tempoh ini terpakai untuk tempoh ramalan bermula selepas 31 Disember 2023: sebelum ini, 20 dan 23 tahun berkuat kuasa; tempoh ini telah dilanjutkan selama lima tahun oleh Undang-undang Persekutuan No. II 89/2024.

Jika aktiviti tersebut diiktiraf sebagai Liebhaberei, pajakan tersebut menjadi dikecualikan VAT, hak untuk memotong VAT input terhenti, dan kerugian tidak diimbangi dengan pendapatan lain. Keputusan negatif dalam tahun tertentu tidak dengan sendirinya membawa kepada kesimpulan ini.

Ramalan dikira dengan perunding cukai sebelum pembelian: ia berdasarkan kadar sewa yang dibenarkan untuk hartanah khusus ini, yang ditentukan oleh paksi pertama - rejim MRG.

Iklan tersebut memberikan penetapan pasaran. Status perundangan dan teknikal ditentukan oleh dokumen, mengikut susunan berikut:

1. Ekstrak Grundbuch. Menunjukkan subjek hak tersebut: bahagian dalam apartmen, plot berasingan atau keseluruhan bangunan. Ini melengkapkan paksi borang pemilikan.
2. Tarikh permit bangunan. Diambil daripada dokumen pembinaan, bukan tahun pembinaan yang disenaraikan dalam iklan. Ini merangkumi umur dan pilihan sewaan yang mungkin.
3. Dokumen pemilikan pangsapuri. Nutzwertgutachten dan Wohnungseigentumsvertrag: bahagian, aksesori dan tujuan hartanah.
4. Loteng, sambungan dan bangunan tambahan adalah berasingan. Ia mempunyai permit dan tarikh sendiri, dan peraturannya mungkin tidak sepadan dengan peraturan bangunan yang lain.
5. Perjanjian pajakan yang sah diperlukan jika pangsapuri tersebut diduduki. Syarat dan kadar sewa ditentukan oleh perjanjian ini, bukan oleh kategori bangunan.
6. Pengiraan ramalan – untuk tujuan pelaburan. Sebelum membeli, berdasarkan kadar yang tersedia, bukan kadar yang diingini.

Dua item pertama menunjukkan kategori objek di sepanjang ketiga-tiga paksi. Empat item yang selebihnya menunjukkan nilai wang bagi kategori ini.

Apakah itu "Altbau" di Austria? Ia merupakan sebutan pasaran untuk bangunan lama, selalunya sebelum perang. Tiada tarikh tunggal yang menentukan semua akibat undang-undang dalam istilah ini. Untuk sewaan, tarikh permit bangunan adalah relevan.

Adakah Neubaurumah yang dibina baru-baru ini? Tidak. Penggunaan pasaran merujuk kepada bangunan yang dibina selepas perang, termasuk bangunan dari tahun 1960-an dan 1970-an. Perumahan yang baru siap dibina dirujuk sebagai "Erstbezug".

Bagaimanakah Zinshaus berbeza daripada Altbau? Ini adalah ciri-ciri pada paksi yang berbeza. Altbau menggambarkan usia bangunan, manakala Zinshaus menggambarkan jenis pemilikan: keseluruhan bangunan, tanpa pembahagian kepada unit pangsapuri. Sebuah rumah boleh menjadi kedua-duanya.

Adakah mungkin untuk membeli Genossenschaftswohnung (surat hak milik am)? Hak penggunaan diperoleh dengan sumbangan kewangan, bukan pemilikan. Pemindahan pemilikan tertakluk kepada syarat dan tarikh akhir tertentu, dan bukan untuk setiap apartmen.

Adakah pangsapuri untuk dijual di Gemeindebau? Tiada pasaran sedemikian: perumahan perbandaran dipajak mengikut peraturan pengedaran bandar.

Mengapakah pangsapuri loteng lebih mahal daripada pangsapuri tingkat dua di bangunan yang sama? Salah satu sebabnya adalah sah di sisi undang-undang. Sebuah pangsapuri yang dicipta melalui penukaran loteng selepas 31 Disember 2001, sebahagiannya tertakluk kepada MRG apabila ia diserahkan, manakala pangsapuri di bawahnya mungkin kekal dilindungi sepenuhnya oleh undang-undang.

Adakah potongan VAT menjamin potongan VAT? Tidak. Potongan bergantung kepada sama ada pajakan akan menjana keuntungan kumulatif dalam tempoh yang diunjurkan—25 tahun dari permulaan pajakan, sehingga 28 tahun dari perbelanjaan pertama. Jika lien diiktiraf, potongan tersebut akan dikecualikan.

Apakah yang dibeli dengan Reihenhaus? Sama ada plot berasingan atau bahagian dalam plot bersama dengan hak ke atas bangunan tertentu. Pilihan kedua termasuk komuniti pemilik, rizab penyelenggaraan dan keputusan mesyuarat mengenai kawasan umum.