Cara melabur secara menguntungkan dalam hartanah di Thailand

Melabur dalam hartanah Thailand menjadi pilihan penting bagi mereka yang mencari pendapatan dan tempat tinggal yang selesa. Walaupun pelabur di Eropah sering menghadapi kos kemasukan yang tinggi dan pulangan yang terhad, Asia, terutamanya Thailand, menawarkan peluang baharu.

Artikel ini bertujuan untuk memberikan bukan sahaja gambaran keseluruhan pasaran, tetapi juga analisis sistematik tentang daya tarikan pelaburan negara: daripada peluang kediaman dan pendapatan sewa kepada peranannya dalam strategi kepelbagaian aset antarabangsa.

Kerelevanan topik ini ditentukan oleh beberapa faktor. Pelancongan, yang sentiasa menjadi salah satu pemacu utama pasaran Thailand, sedang giat pulih daripada pandemik, dan aliran pelawat dari China, Rusia dan Eropah sekali lagi meningkat.

Pada masa yang sama, fenomena migrasi digital sedang berkembang – golongan profesional dalam industri IT dan kreatif semakin memilih Bangkok atau Chiang Mai sebagai pangkalan kerja dan kehidupan mereka.

Negara ini sedang melaksanakan projek infrastruktur berskala besar, termasuk pembangunan Koridor Ekonomi Timur dan pembinaan lapangan terbang dan lebuh raya baharu, yang pastinya meningkatkan nilai hartanah di wilayah utama.

Panduan pakar mengenai topik ini amat penting, memandangkan persekitaran perundangan di Thailand lebih kompleks berbanding di Eropah. Saya, Ksenia Levina, merupakan seorang peguam yang berpengalaman dalam transaksi di EU dan Asia. Saya pakar dalam penstrukturan pemilikan antarabangsa dan prosedur KYC/AML. Ini membolehkan saya melihat pasaran bukan sahaja dari perspektif janji pemasaran pemaju tetapi juga dari perspektif amalan penguatkuasaan undang-undang sebenar.

Untuk lebih memahami hala tuju Thailand, adalah berguna untuk membandingkannya dengan Austria yang secara tradisinya stabil. Hartanah Austria menawarkan penanda aras yang mudah untuk perlindungan hak dan kebolehramalan peraturan. Perbandingan ini mendedahkan dua dunia yang berbeza. Austria kekal sebagai simbol kebolehpercayaan: peraturan yang boleh diramal, perlindungan hak harta, tetapi juga hasil yang rendah – jarang sekali melebihi 2-3% setahun.

Thailand, sebaliknya, menawarkan model yang sama sekali berbeza: pulangan yang tinggi dan ambang kemasukan yang rendah (kadang-kadang dari $70,000 hingga $100,000 setiap apartmen), manakala negara ini tertanam dalam konteks Asia yang dinamik, di mana kadar pertumbuhan adalah lebih tinggi daripada di Eropah.

Pasaran hartanah Thailand merupakan organisma yang kompleks dan berlapis-lapis. Ia menggabungkan metropolis besar Bangkok, yang setanding dari segi skala dengan ibu kota global terkemuka, dengan kawasan peranginan maju seperti Phuket dan Koh Samui, yang dianggap sebagai simbol pelancongan Asia. Terdapat juga destinasi tertentu:

• Chiang Mai, rumah kepada pelajar dan nomad digital
• Hua Hin merupakan destinasi popular bagi warga Thailand yang kaya dan warga asing yang menghargai rentak kehidupan yang lebih santai.

Kepelbagaian ini menjadikan pasaran stabil: ia tidak bergantung kepada satu sumber permintaan.

Persekitaran perundangan di Thailand mengenakan sekatan tertentu. Warga asing tidak boleh memiliki tanah secara langsung, tetapi mereka boleh memasuki pajakan jangka panjang atau menggunakan struktur korporat.

Pemilikan asing sehingga 49% kondominium dibenarkan menjadikan segmen pangsapuri paling mudah diakses. Bagi kebanyakan pelabur, pangsapuri di Bangkok atau kondominium tepi pantai adalah titik masuk pertama mereka.

Minat terhadap Thailand bukan sahaja didorong oleh iklim dan budayanya. Kos sara hidup di sini jauh lebih rendah berbanding di Eropah, dan bahasa Inggeris digunakan secara meluas di kawasan pelancongan, menjadikannya lebih mudah untuk menyesuaikan diri. Tambahan pula, terdapat program visa yang menarik: daripada Visa Elit jangka panjang kepada LTR (Penduduk Jangka Panjang) dan Visa Pintar, yang direka untuk pelabur, profesional dan pesara.

Sejarah pasaran hartanah Thailand dipenuhi dengan krisis dan ledakan yang silih berganti. Selepas krisis Asia yang teruk pada tahun 1997, negara ini membina sistem kawal selia yang direka untuk melindungi pasaran daripada terlalu panas.

Tahun 2010-an menyaksikan pertumbuhan pesat, terutamanya di Bangkok dan pusat peranginan, di mana kompleks kediaman baharu, hotel kondo dan vila muncul. Pandemik COVID-19 pada 2020-2021 memberikan cabaran yang serius: pelancongan jatuh mendadak, dan bersamanya, minat pelabur.

Namun, pemulihan pesat telah bermula sejak 2022, menurut Bangkokpost. Phuket dan Koh Samui sekali lagi menjadi magnet bagi modal antarabangsa, manakala Bangkok telah menunjukkan daya tahan dan kestabilan harga.

Pembangunan tidak sekata di seluruh wilayah yang berbeza. Bangkok kekal sebagai pusat utama aktiviti perniagaan, dengan kondominium premium dibina berhampiran stesen metro dan daerah perniagaan.

Phuket tertumpu pada vila dan pangsapuri tepi laut, yang mendapat permintaan tinggi semasa musim puncak. Koh Samui dianggap sebagai destinasi gaya hidup bagi mereka yang ingin tinggal dan bekerja dari jauh. Chiang Mai menarik minat pelajar dan profesional IT, manakala Pattaya dan Hua Hin mewakili segmen pasaran yang lebih berpatutan.

dari segi jenis hartanah . Kondominium adalah yang paling popular, kerana ia paling mudah diakses oleh warga asing. Vila paling kerap diperoleh melalui pengaturan pajakan atau struktur korporat. Hotel kondo mewakili segmen khas, di mana pelabur menerima pendapatan terjamin dan tidak perlu menguruskannya sendiri.

Permintaan didorong oleh tiga kumpulan penyewa. Pertama, pelancong yang memilih pangsapuri atau vila jangka pendek. Kedua, nomad digital yang lebih suka sewaan jangka panjang dengan pilihan untuk bekerja di ruang kerja bersama. Ketiga, ekspatriat yang bekerja untuk syarikat antarabangsa dan menyewa selama bertahun-tahun.

Apabila dibandingkan dengan Austria, perbezaannya menjadi jelas. Thailand merupakan pasaran yang mempunyai ciri-ciri pusat peranginan yang tersendiri dan bermusim yang kuat. Semasa musim puncak, pulangan boleh mencecah dua digit, manakala semasa musim rendah, ia boleh menjunam.

Austria, sebaliknya, mewakili model yang hampir bertentangan: pasaran bandar dengan pajakan jangka panjang, harga yang stabil dan turun naik yang rendah. Bagi pelabur, pilihannya jelas: Thailand menawarkan peluang untuk pulangan yang tinggi, manakala Austria menawarkan keamanan dan kebolehramalan.

Dalam konteks Asia, Thailand bersaing dengan Vietnam (untuk maklumat lanjut, lihat artikel "Hartanah di Vietnam "), Indonesia, dan Malaysia. Vietnam mempunyai kadar pertumbuhan ekonomi yang lebih pantas, tetapi sistem perundangannya kurang diramalkan oleh warga asing.

Indonesia dan Bali popular dalam kalangan ekspatriat, tetapi peraturan pemilikan lebih kompleks. Menurut HMLF, Malaysia menawarkan pilihan visa yang menarik tetapi ketinggalan di belakang Thailand dari segi tarikan pelancong. Akhirnya, Thailand menawarkan pilihan yang seimbang: pasaran yang maju, syarat sewa yang mudah dan imej antarabangsa yang mantap.

Untuk memahami perbezaan dengan Eropah, adalah berguna untuk melihat Austria. Walaupun hasil sewa di Vienna dan Salzburg jarang melebihi 2-3% setahun, di Bangkok atau Phuket anda boleh menjangkakan 5-10%, dan kadangkala lebih tinggi lagi.

Pasaran Austria telus dan stabil, dan pemilikan tanah mudah bagi warga asing, tetapi kos kemasukan yang tinggi (dari €300,000 hingga €400,000) menjadikannya tidak dapat diakses oleh ramai pelabur swasta. Walau bagaimanapun, di Thailand, kos kemasukan jauh lebih rendah, dan trafik pelancong yang tinggi mengekalkan permintaan sewa.

Persekitaran perundangan Thailand berbeza daripada Eropah, dan ini mesti diambil kira semasa merancang transaksi. Perbezaan utama ialah warga asing tidak boleh memiliki tanah secara langsung, dan larangan ini kekal sebagai peraturan asas. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, terdapat beberapa model yang membolehkan pelaburan hartanah yang sah dan selamat.

Bentuk pemilikan utama

Kondominium Freeho adalah format yang paling mudah dan paling popular. Warga asing boleh memiliki apartmen secara langsung, tetapi bahagian mereka dalam bangunan itu terhad kepada 49% daripada jumlah keluasan. Bagi kebanyakan pelabur swasta, ini adalah pilihan yang optimum.

Pajakan (pajakan jangka panjang) – tanah atau vila dipajak sehingga 30 tahun dengan pilihan untuk melanjutkan tempoh. Dalam praktiknya, satu rangkaian perjanjian disediakan yang membenarkan pemilikan hartanah sehingga 90 tahun.

Pemilikan syarikat – menubuhkan syarikat Thailand di mana warga asing memegang kepentingan minoriti (sehingga 49%), dan kawalan dijamin melalui mekanisme perundangan (pemegang saham calon, perjanjian). Model ini paling kerap digunakan untuk membeli tanah dan vila.

Sebuah kondo-hotel atau pendapatan terjamin daripada pemaju – pelabur membeli unit dan menerima pendapatan tetap atau berubah-ubah tanpa sebarang tanggungjawab pengurusan. Ini popular di kalangan mereka yang tidak merancang untuk tinggal di Thailand.

Untuk kejelasan, mari kita bandingkan format pemilikan yang tersedia di Thailand dan Austria:

Oleh itu, pasaran Thailand lebih fleksibel dari segi instrumen, tetapi memerlukan persediaan undang-undang. Sistem Austria lebih ringkas dan lebih stabil, tetapi kekurangan ciri-ciri "eksotik" iaitu hasil yang tinggi.

Pelabur boleh memilih strategi yang berbeza bergantung pada matlamat mereka:

• Pendapatan sewa – membeli sebuah apartmen di Bangkok atau kondo peranginan, menyewakannya untuk jangka pendek atau jangka panjang.
• Pelaburan gaya hidup – membeli vila atau apartmen di Phuket/Samui untuk kegunaan peribadi, dengan pilihan untuk menyewakannya semasa musim.
• Strategi spekulatif – pelaburan pada peringkat pembinaan (luar pelan), jualan semula berikutnya selepas projek siap.
• Kepelbagaian aset – memiliki hartanah sebagai sebahagian daripada portfolio antarabangsa amat penting bagi pelabur dari negara yang mempunyai risiko mata wang.

Sebagai perbandingan, di Austria, model sewaan jangka panjang, yang memberi tumpuan kepada kestabilan, hampir selalu mendominasi. Urus niaga spekulatif jarang berlaku, dan hasil jarang sekali melebihi 3% setahun. Di Thailand, sewaan jangka pendek boleh menghasilkan 7-10%, dan lebih tinggi lagi dalam projek resort yang berjaya.

Pembelian hartanah di Thailand mempunyai cabaran uniknya yang berkaitan dengan status undang-undang warga asing dan struktur pemilikan. Kesukaran utamanya ialah warga asing tidak boleh memiliki tanah secara langsung, tetapi hanya boleh memiliki kondominium atau melalui pajakan atau struktur korporat. Oleh itu, proses pembelian memerlukan usaha wajar yang teliti dan bantuan peguam profesional.

Proses langkah demi langkah transaksi adalah seperti berikut: pertama, pelabur menyimpan harta tersebut dan membuat deposit, selepas itu perjanjian pembelian dan penjualan awal dimuktamadkan, yang menetapkan harga dan terma.

Amaun prinsipal kemudiannya dipindahkan, dengan mengambil kira sekatan pertukaran dan keperluan untuk memindahkan mata wang asing ke Thailand. Peringkat terakhir ialah pendaftaran transaksi dengan Jabatan Tanah, di mana surat ikatan hak milik rasmi atau perjanjian pajakan dikeluarkan.

Usaha wajar adalah penting untuk keselamatan transaksi. Seorang peguam mengesahkan:

• Surat Hak Milik,
• kehadiran bebanan atau hutang ke atas harta tersebut,
• status undang-undang pemaju dan permit pembinaan,
• pelaksanaan perjanjian pajakan yang betul jika pembelian melibatkan tanah.

Apabila membeli rumah di luar pelan (dalam pembinaan), adalah penting bagi pelabur untuk bersetuju tentang jadual pembayaran dan jaminan. Selalunya, transaksi distrukturkan secara berperingkat: 10-30% pada peringkat tempahan, pembayaran berikutnya bergantung pada penyiapan projek, dan pembayaran akhir setelah pemindahan pemilikan. Pemaju biasanya memberikan jaminan bayaran balik sekiranya berlaku kelewatan pembinaan, tetapi usaha wajar adalah wajib.

Ciri-ciri pesisir pantai termasuk sekatan pengezonan dan peraturan perancangan bandar yang mengawal ketinggian bangunan, kepadatan pembangunan dan penggunaan tanah. Ini penting untuk dipertimbangkan untuk vila di Phuket atau Koh Samui, di mana undang-undang dan peraturan perbandaran tempatan mungkin mengehadkan potensi pembangunan semula dan pengembangan.

Proses langkah demi langkah membeli hartanah

Secara amnya, keselamatan undang-undang di Thailand dicapai melalui usaha wajar yang teliti dan penstrukturan pemilikan yang betul, manakala di Austria prosesnya lebih mudah dan lebih formal, tetapi pulangannya lebih rendah.

Bahagian kewangan membeli hartanah di Thailand jauh lebih mudah berbanding di Eropah, tetapi ia memerlukan beberapa faktor diambil kira.

Apabila membeli hartanah, pelabur dikenakan yuran pendaftaran dan cukai pemindahan. Secara purata, yuran pendaftaran adalah kira-kira 2% daripada nilai hartanah, dan cukai pemindahan adalah antara 2-3%. Jika pembelian dibuat melalui pemaju, VAT sebanyak 7% juga akan ditambah ke atas bangunan baharu.

Memiliki hartanah tidak mengenakan beban cukai yang tinggi, menurut Siamlegal . Cukai tahunan adalah rendah (0.02-0.1% daripada nilai kadaster untuk hartanah kediaman), tetapi pelabur mesti mengambil kira kos utiliti dan yuran perkhidmatan (yuran penyelenggaraan, penyelenggaraan kompleks, keselamatan dan pembersihan kawasan umum).

Cukai keuntungan modal dikenakan ke atas jualan yang dikira berdasarkan nilai kadaster rasmi dan tempoh pemilikan hartanah. Selalunya, cukai tersebut adalah antara 1% hingga 3%, tetapi mungkin diselaraskan bergantung pada jenis pemilikan (pegangan pajak atau pegangan bebas) dan kaedah penjualan.

Pendapatan sewa bagi bukan pemastautin dikenakan cukai pada kadar 15-20%. Jika pemilik menggunakan struktur korporat atau menguruskan hartanah melalui syarikat pengurusan, cukai sosial dan korporat tambahan mungkin dikenakan.

Perbandingan dengan Austria

Jika anda mempertimbangkan bidang kuasa EU untuk pengimbangan portfolio, adalah wajar untuk mengkaji cukai hartanah Austria —ia memberi kesan langsung kepada pendapatan bersih dan strategi pemilikan.

Oleh itu, persekitaran cukai Thailand membolehkan pelabur mencapai pulangan bersih yang tinggi, tetapi memerlukan pertimbangan yang teliti terhadap pemindahan mata wang dan penstrukturan transaksi. Austria menawarkan ketelusan dan kebolehramalan, tetapi hasilnya jauh lebih rendah.

Objek: Pangsapuri 1 bilik tidur seluas 40 m² di sebuah kondo moden berhampiran stesen BTS (pusat Bangkok).

Harga belian: 5,000,000 THB (≈ $140,000).

1. Kos pembelian

2. Pendapatan sewa

• Purata sewa untuk sebuah apartmen 1 bilik tidur di kawasan ini ialah 25,000 THB/bulan.
• Pendapatan tahunan = 300,000 THB.

3. Perbelanjaan tahunan

4. Pendapatan sewa bersih

• Pendapatan: 300,000 THB
• Tolak perbelanjaan: 101,000 THB
• Pendapatan bersih = 199,000 THB/tahun (≈ $5,600)
• Hasil Bersih = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% setahun

5. Keluar selepas 7 tahun (jualan semula)

Katakan harga di Bangkok meningkat secara purata sebanyak 3% setahun.

• Harga selepas 7 tahun: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB.

Perbelanjaan jualan:

• Komisen agensi: 3% = 185,000 THB
• Cukai keuntungan modal (katakan sekitar 2%): 120,000 THB

Hasil jualan bersih: ≈ 5,845,000 THB

6. Pengiraan akhir keuntungan

Pelaburan: 5,500,000 THB

Bayaran Balik: THB 7,238,000

Keuntungan: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (pulangan purata) ≈ 6.2% setahun

Kesimpulan:

• Hasil sewa bersih adalah lebih kurang 3.5-4% setahun.
• Dengan mengambil kira kenaikan harga dan jualan semula, keuntungan akhir mencecah 6-7% setahun.
• Kelebihannya ialah cukai yang rendah dan kemasukan yang agak murah. Kelemahannya pula ialah kebergantungan lokasi dan musim sewaan.

Melabur dalam hartanah Thailand tidak memberikan pemastautin tetap secara langsung, tetapi negara ini menawarkan beberapa program visa jangka panjang yang membolehkan anda tinggal dan bekerja di negara ini untuk tempoh yang panjang.

Visa Elit Thailand ialah program premium yang sah untuk tempoh antara 5 hingga 20 tahun. Ia membenarkan warga asing memasuki Thailand tanpa sekatan, tanpa memerlukan pembaharuan visa secara berkala, dan menyediakan akses kepada keistimewaan seperti pelepasan imigresen dipercepatkan, penjagaan kesihatan dan perkhidmatan gaya hidup.

Ini memudahkan pelabur, kerana hartanah ini boleh digunakan untuk kediaman peribadi dan sewaan tanpa sekatan visa.

Visa Penduduk Jangka Panjang (LTR) disasarkan kepada pelabur, nomad digital dan profesional mahir. Ia membenarkan penginapan di negara ini sehingga 10 tahun, sambil menawarkan pengecualian cukai dan kebebasan pekerjaan.

Visa Pintar direka untuk profesional IT, syarikat baharu dan pekerja berkemahiran tinggi. Ia menyediakan tempoh pemastautin sehingga empat tahun, memudahkan pekerjaan dan membuka akses kepada pelbagai faedah, termasuk pengurangan cukai.

Perlu diingatkan bahawa pemastautin tetap tidak boleh diperoleh secara langsung melalui pembelian hartanah, seperti yang berlaku di sesetengah negara Eropah. Sebaliknya, warga asing menggunakan visa yang dinyatakan di atas untuk penginapan jangka panjang dan integrasi ke dalam gaya hidup negara—kehidupan yang selesa, penjagaan kesihatan yang berkualiti tinggi, kadar jenayah yang rendah dan iklim dengan pantai dan aktiviti sepanjang tahun.

Thailand lwn Austria

Thailand menawarkan visa dengan komponen gaya hidup yang meriah, membolehkan anda menggabungkan pelaburan dan kehidupan yang selesa, manakala Austria memberi tumpuan kepada kategori kediaman formal dengan bukti dokumentari wajib pendapatan atau perniagaan.

Pasaran sewa Thailand sangat dinamik, terutamanya di kawasan peranginan dan bandar-bandar utama. Ia dibahagikan kepada dua segmen utama: sewaan jangka pendek (pelancong, Airbnb, Tempahan) dan sewaan jangka panjang (ekspatriat, nomad digital).

Sewaan jangka pendek menarik pelabur dengan pulangan yang tinggi, tetapi tertakluk kepada musim. Di kawasan peranginan Phuket dan Koh Samui, pendapatan boleh meningkat sehingga 12% setahun pada musim sejuk, tetapi menurun separuh semasa luar musim. Sewaan sering diuruskan melalui syarikat pengurusan, yang mengendalikan pemasaran, pembersihan dan pembayaran tetamu.

Sewaan jangka panjang adalah perkara biasa di Bangkok dan Chiang Mai. Di sini, permintaan lebih stabil, tetapi hasilnya lebih rendah—secara purata, 4–6% setahun. Nomad digital dan ekspatriat memastikan aliran penyewa sepanjang tahun, meminimumkan risiko bermusim.

Julat keuntungan mengikut lokasi

Di bandar-bandar Eropah, hasil adalah 2-3%, tetapi ia stabil dan hampir tidak terjejas oleh musim. Di Thailand, hasil adalah 2-3 kali lebih tinggi, tetapi pelabur mesti mempertimbangkan risiko: musim, kualiti hartanah, pengurusan dan aspek perundangan pegangan pajak.

Pilihan lokasi bergantung pada objektif pelaburan—pendapatan sewa, gaya hidup atau strategi gabungan. Kawasan yang berbeza berbeza dari segi hasil, jenis hartanah, kos permulaan dan permintaan sewa.

Bangkok merupakan metropolis terbesar di Thailand dan merupakan hab perniagaan serta budaya. Permintaan utama di sini didorong oleh penyewa jangka panjang—ekspatriat, pekerja syarikat antarabangsa dan profesional sektor IT dan kewangan.

Jenis hartanah: kondominium, pangsapuri di bangunan pencakar langit, vila yang jarang ditemui di pinggir bandar.

Harga minimum: studio – dari $60-70 ribu, pangsapuri 1 bilik tidur – dari $80-100 ribu, kondo premium – dari $200-250 ribu.

Kawasan popular:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): gaya hidup aktif, restoran, pusat membeli-belah, popular di kalangan ekspatriat.
• Silom / Sathorn: daerah perniagaan, sewaan berprestij untuk pekerja pejabat.
• Ari / Phrom Phong: kawasan perumahan yang tenang, permintaan tinggi untuk sewaan jangka panjang.

Phuket merupakan pasaran peranginan premium dengan hartanah tepi laut, yang menarik pelancong dan pemilik hotel kondo. Ia menawarkan potensi pendapatan sewa jangka pendek yang tinggi, tetapi sangat bermusim.

Jenis hartanah: vila dengan kolam renang, kondominium dengan pemandangan laut, pangsapuri di kawasan pelancongan.

Harga minimum: kondominium – dari $100,000–120,000, vila – dari $250,000, vila premium – $500,000 dan ke atas.

Kawasan popular:

• Patong / Karon / Kata: aliran pelancong, keuntungan jangka pendek yang tinggi.
• Kamala / Surin / Bang Tao: vila premium, kawasan yang tenang, sesuai untuk pelaburan gaya hidup.

Samui menjurus kepada gaya hidup dan sewaan jangka sederhana untuk nomad digital. Hasilnya sedikit lebih rendah berbanding di Phuket, tetapi pasaran stabil sepanjang tahun.

Jenis hartanah: kondo, vila, studio dan pangsapuri berhampiran pantai.

Harga minimum: studio – dari $80 ribu, pangsapuri 1 bilik tidur – dari $120 ribu, vila – dari $200 ribu.

Kawasan popular:

• Chaweng / Lamai: pantai-pantai di tengah-tengah bandar dengan tempat sewaan aktif untuk pelancong.
• Bophut / Maenam: Kawasan tenang dengan gaya hidup dan penyewa jangka panjang.

Chiang Mai merupakan hab pelajar dan IT di mana sewaan jangka panjang mendapat permintaan tinggi. Keamatan musim adalah rendah, hasil adalah purata, dan halangan kemasukan adalah rendah.

Jenis hartanah: pangsapuri dan rumah bandar, rumah berasingan di pinggir bandar.

Harga minimum: studio – dari $50–60 ribu, pangsapuri 1 bilik tidur – dari $70–80 ribu, rumah – dari $150 ribu.

Kawasan popular:

• Nimman / Santitham: IT dan kerja bersama, nomad digital dalam permintaan.
• Bandar Lama / Riverside: berhampiran dengan universiti dan kawasan pelancongan.

Pattaya dan Hua Hin merupakan segmen pasaran besar-besaran dengan hartanah mampu milik. Ia sesuai untuk pelabur yang mempunyai bajet terhad, persaingan yang tinggi dan pulangan yang sederhana.

Jenis hartanah: kondominium, pangsapuri bertingkat tinggi, vila kecil.

Harga minimum: kondominium – dari $50-70 ribu, pangsapuri 1 bilik tidur – dari $60-80 ribu, vila – dari $150-180 ribu.

Kawasan popular:

• Pattaya Central / Jomtien: pusat pelancongan, sewa jangka pendek yang tinggi.
• Bandar Hua Hin / Khao Takiab: kawasan yang tenang, sesuai untuk gaya hidup keluarga.

Jadual perbandingan kawasan dan ciri-ciri:

Pasaran hartanah Thailand dibahagikan kepada sekunder dan primer (bangunan baharu), dan setiap kategori mempunyai ciri-cirinya sendiri dari perspektif pelabur.

Pasaran sekunder dicirikan oleh harga yang lebih berpatutan dan hartanah yang telah siap, yang membolehkan pendapatan sewa segera. Tanggungjawab utama pelabur di sini adalah untuk memeriksa hartanah dengan teliti: keadaan utiliti, kemerosotan bahan binaan, dan kehadiran kecacatan atau kecacatan yang boleh memberi kesan kepada kos pengubahsuaian dan pendapatan masa hadapan.

Penting juga untuk menilai lokasi dan infrastruktur—jualan semula di kawasan berprestij di Bangkok atau Phuket boleh menjadi lebih menguntungkan daripada pembangunan baharu disebabkan oleh aliran penyewa segera dan permintaan yang mantap.

Pembangunan baharu (luar pelan) menawarkan peluang untuk membeli hartanah pada harga yang lebih rendah, tetapi dikaitkan dengan risiko: kelewatan pembinaan, perubahan tarikh penghantaran, keperluan untuk mematuhi jadual pembayaran dan kemungkinan perubahan pada projek.

Pembayaran biasanya dibuat secara berperingkat: deposit awal, beberapa peringkat selepas pembinaan siap, dan pembayaran akhir selepas penyerahan hartanah. Usaha wajar pemaju dan terma kontrak adalah penting untuk mengurangkan risiko.

Julat harga di pasaran berbeza-beza: studio dan kondo kecil di Bangkok dan Chiang Mai bermula dari $50,000-70,000, manakala vila di Phuket dan Koh Samui berharga dari $300,000 dan ke atas.

Thailand lwn Austria

Secara keseluruhannya, pasaran sekunder membolehkan permulaan yang lebih cepat untuk menjana pendapatan dan memilih hartanah yang telah siap di kawasan utama, manakala pembangunan baharu sesuai untuk pelabur strategik yang sanggup menunggu dan mengurus risiko projek.

Di Thailand, terdapat banyak pilihan untuk mempelbagaikan portfolio pelaburan anda melangkaui pemilikan kondominium atau vila standard.

Hotel kondo ialah hartanah di mana pemaju atau syarikat pengurusan menjamin pendapatan tetap selama beberapa tahun. Ini mengurangkan risiko operasi, tetapi hasilnya biasanya lebih rendah berbanding hartanah sewa bebas.

Vila terurus menawarkan pulangan yang lebih tinggi melalui sewaan jangka pendek, tetapi memerlukan pengurusan dan penyelenggaraan profesional. Pelabur menerima sebahagian daripada pendapatan, dan syarikat mengendalikan pemasaran, pembersihan dan pengurusan sewaan.

Sewaan pelajar di Chiang Mai dan Bangkok disasarkan kepada pelajar dan profesional muda. Aliran penyewa yang stabil menjadikan pendapatan kurang bermusim, walaupun hartanah memerlukan pengubahsuaian dan penyelenggaraan dalaman yang lebih kerap.

Hartanah komersial, termasuk pejabat, gudang dan runcit jalanan, mendapat permintaan di bandar-bandar utama, tetapi memerlukan analisis pasaran yang lebih mendalam dan pengurusan jangka panjang.

Tanah melalui SPV membolehkan warga asing memintas sekatan ke atas pemilikan tanah secara langsung. Pelabur mewujudkan syarikat Thailand (SPV) dan membeli tanah tersebut melaluinya. Ini memberikan fleksibiliti, tetapi menambah implikasi undang-undang dan cukai.

Perbandingan dengan Austria

Thailand menawarkan pelabur pelbagai format jangka pendek dan khusus, di mana pulangan boleh lebih tinggi, tetapi risiko operasi dan perundangan lebih tinggi. Austria, sebaliknya, memberi tumpuan kepada kestabilan dan pajakan jangka panjang, di mana pulangan lebih rendah, tetapi risiko perundangan dan pasaran adalah minimum.

Pasaran hartanah moden di Thailand sangat sesuai untuk pelabur asing, dan sebahagian besar transaksi diselesaikan dari jauh, tanpa pembeli perlu berada secara fizikal di negara ini. Ini menjadi sangat relevan dalam tempoh pasca-COVID, apabila proses dalam talian telah dibina hampir siap guna.

Prosesnya bermula dengan memilih hartanah: pemaju dan agensi menyediakan lawatan 3D, ulasan video dan pelan lantai terperinci pangsapuri atau vila. Banyak syarikat menganjurkan "pameran maya" melalui Zoom atau WhatsApp, di mana ejen menunjukkan hartanah secara langsung dan menjawab soalan. Selepas memutuskan untuk membeli, pelabur menandatangani perjanjian tempahan dalam talian, membayar deposit melalui pemindahan bank antarabangsa.

jarak jauh juga Di Thailand, perwakilan notari tidak wajib, jadi kontrak boleh disediakan oleh peguam yang bertindak di bawah surat kuasa wakil. Pelanggan menandatangani surat kuasa wakil dengan notari di negara asal mereka (dengan pengesahan apostille atau konsular berikutnya), dan peguam di Thailand diberi kuasa untuk mewakili kepentingan mereka di hadapan jabatan tanah.

Penyelesaian kewangan dibuat melalui pemindahan bank dari luar negara. Undang-undang mewajibkan pembeli kondo asing membawa dana ke negara ini dalam mata wang asing dan kemudian menukarnya kepada baht. Untuk mengesahkan sumber dana dan mematuhi peraturan mata wang, Borang Transaksi Pertukaran Asing (FET) dilengkapkan. Dokumen ini sangat penting: tanpanya, pemilikan apartmen tidak dapat didaftarkan.

Transaksi ini didaftarkan dengan Jabatan Tanah , pejabat tanah tempatan. Pelabur tidak perlu hadir: seorang peguam atau wakil melengkapkan proses tersebut, mendapatkan Chanote (surat hak milik), dan memindahkannya kepada pelanggan.

Oleh itu, pembelian hartanah dari jauh di Thailand mengambil masa 4 hingga 8 minggu, bergantung pada jenis hartanah (siap sedia atau dalam pembinaan) dan kelajuan pemindahan bank. Model fleksibel ini membolehkan pelabur dari seluruh dunia memasuki pasaran tanpa prosedur birokrasi yang rumit.

Perbandingan dengan Austria

Melabur dalam hartanah Thailand menawarkan pulangan yang tinggi dan halangan kemasukan yang rendah, tetapi ia datang dengan beberapa risiko khusus yang penting untuk dipertimbangkan sebelum membeli.

Sekatan tanah – warga asing tidak boleh memiliki tanah secara langsung. Pemilikan hanya boleh dilakukan melalui pajakan (pajakan 30-90 tahun) atau SPV (syarikat Thailand). Ini mewujudkan nuansa perundangan dan memerlukan pengesahan dokumen yang teliti.

Kawalan pertukaran asing – pemindahan besar dari luar negara mesti disertakan dengan pengisytiharan dan bukti sumber dana untuk mendaftarkan mata wang asing dengan Bank of Thailand. Kesilapan boleh menyebabkan kelewatan dalam pendaftaran harta dan komplikasi undang-undang.

Risiko pemaju amat relevan untuk projek pembinaan baharu (di luar pelan). Kelewatan pembinaan, perubahan jadual pembayaran atau kualiti projek yang kurang memuaskan adalah mungkin.

Bermusim pelancong – sewaan jangka pendek sangat bergantung kepada kemasukan pelancong. Di Phuket dan Koh Samui, hasil sewa musim panas boleh menurun sebanyak 30–50% berbanding bulan-bulan puncak.

Thailand bukan sahaja menarik pelabur tetapi juga mereka yang ingin menggabungkan pelaburan dengan gaya hidup yang selesa. Negara ini menawarkan gabungan unik iklim tropika, pesisir pantai, kos sara hidup yang rendah dan infrastruktur yang maju untuk ekspatriat.

Iklim tropika dengan musim panas dari Mac hingga Mei, musim hujan dari Jun hingga Oktober, dan musim kering yang sejuk dari November hingga Februari menjadikan Thailand menarik untuk kehidupan sepanjang tahun. Perbezaan wilayah juga memberi kesan kepada keselesaan: utara negara (Chiang Mai) lebih sejuk dan lebih hijau, manakala selatan (Phuket, Koh Samui) menyediakan akses ke laut dan pantai, tetapi dengan kelembapan yang tinggi. Laut dan hutan tropika mewujudkan gaya hidup yang unik untuk pencinta alam dan penggemar aktiviti luar.

Thailand mempunyai rangkaian klinik dan hospital antarabangsa yang maju. Bangkok, Phuket dan Koh Samui mempunyai kemudahan dengan standard penjagaan yang tinggi, kakitangan yang fasih berbahasa Inggeris dan peralatan moden. Kos perubatan untuk penduduk dan pemegang visa jangka panjang adalah jauh lebih rendah berbanding di negara-negara Eropah, sambil mengekalkan kualiti perkhidmatan yang setanding. Insurans swasta untuk warga asing meliputi rawatan dan rundingan dengan pakar.

Tinggal di Thailand jauh lebih murah berbanding di Eropah Barat. Sewa untuk sebuah apartmen atau kondo yang selesa di Bangkok atau Chiang Mai boleh berkisar antara $400-$800 sebulan, manakala menyewa vila di Phuket atau Koh Samui berharga $1,200-$2,500. Barangan runcit, pengangkutan, utiliti, internet dan pengemasan semuanya lebih murah berbanding di EU. Tahap perbelanjaan ini membolehkan pelabur bukan sahaja hidup dengan selesa tetapi juga menyimpan sebahagian besar pendapatan mereka daripada hartanah sewa.

Thailand secara aktif menarik ekspatriat dari Rusia, Eropah, China dan Amerika Syarikat. Komuniti ekspatriat yang besar telah terbentuk di pusat pelancongan dan perniagaan utama seperti Bangkok, Phuket, Koh Samui dan Chiang Mai. Mereka menyediakan sokongan dengan urusan harian, membantu dengan hal ehwal perundangan dan perbankan, serta mewujudkan kelab dan sekolah untuk anak-anak ekspatriat. Ini memudahkan penyesuaian dan menjadikan kehidupan selesa.

Negara ini terkenal dengan suasananya yang selamat dan damai, dengan kadar jenayah yang rendah berbanding bandar-bandar utama Eropah. Penduduk tempatan ramah dan sopan terhadap warga asing, terutamanya di kawasan pelancongan dan ekspatriat. Sekolah antarabangsa yang menawarkan program bahasa Inggeris disediakan untuk keluarga yang mempunyai anak-anak, memudahkan integrasi.

Bandar-bandar utama dan kawasan peranginan mempunyai rangkaian jalan raya, pengangkutan awam, lapangan terbang dan pelabuhan yang maju. Bangkok mempunyai BTS dan MRT, yang menyediakan akses pengangkutan yang mudah. ​​Kawasan pelancongan Phuket dan Koh Samui mempunyai perkhidmatan teksi, penyewaan kereta dan feri yang meluas.

Thailand menawarkan pelbagai peluang riadah: pantai, sukan air, golf, yoga, kecergasan, restoran antarabangsa, spa dan acara kebudayaan. Acara dan festival kebudayaan, seperti Songkran (Tahun Baru Thai) dan Loy Krathong, mewujudkan suasana yang istimewa.

Keluar daripada pelaburan hartanah merupakan peringkat penting dalam strategi pelabur. Ia bergantung pada jenis hartanah, rantau, struktur pemilikan dan keadaan pasaran. Di Thailand, pasaran menawarkan pulangan yang tinggi dan cabaran tertentu yang berkaitan dengan kecairan dan bermusim, manakala Austria menawarkan kestabilan tetapi berpotensi pendapatan yang rendah.

Di Thailand, jualan hartanah sering dikendalikan melalui agensi, terutamanya jika pemiliknya berada di luar negara. Agensi membantu menilai harga hartanah berdasarkan musim, dinamik permintaan dan jenis sewaan (jangka panjang atau jangka pendek).

Di Bangkok dan Chiang Mai, hartanah terjual lebih cepat hasil daripada permintaan yang stabil daripada ekspatriat dan nomad digital. Di pulau peranginan Phuket dan Koh Samui, tempoh jualan purata boleh menjadi lebih lama disebabkan oleh turun naik bermusim dalam aliran pelancong.

Purata masa pendedahan hartanah di pasaran sekunder di Thailand:

• Bangkok: 3-6 bulan, minat yang tinggi terhadap kondo dan pangsapuri untuk sewaan jangka panjang.
• Phuket/Samui: 6-12 bulan, pulangan yang lebih tinggi tetapi pasaran bermusim.
• Chiang Mai: 3-6 bulan, sewaan jangka panjang, permintaan yang stabil daripada pelajar dan profesional IT.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 bulan, segmen besar-besaran, persaingan yang tinggi.

Sebagai perbandingan, kecairan di Austria diagihkan dengan lebih sekata: Vienna – 2-4 bulan, Salzburg – 3-5 bulan, Innsbruck – 3-6 bulan. Walaupun hasil yang lebih rendah, pasaran kurang tidak menentu.

Cukai keuntungan modal di Thailand untuk bukan pemastautin adalah kira-kira 5-10% bergantung pada kategori hartanah dan tempoh pemilikan, ditambah duti setem sehingga 2%. Cukai untuk pemilik SPV mungkin berbeza-beza dan memerlukan nasihat undang-undang. Di Austria, cukai keuntungan modal untuk individu adalah kira-kira 25%, yang mengurangkan pulangan tetapi menjadikan proses jualan telus dan boleh diramal.

Keluar daripada pelaburan mungkin melibatkan pewarisan atau pemberian. Di Thailand, adalah penting untuk mendaftarkan hak milik dengan betul, terutamanya apabila memegang melalui SPV. Tanpa ini, pemindahan aset boleh menjadi sukar. Di Austria, pemilikan langsung dan sistem notari menjadikan pemindahan harta lebih mudah dan selamat.

Thailand menawarkan pulangan keluar yang berpotensi tinggi – sehingga 12% setahun untuk hartanah peranginan dengan sewaan jangka pendek. Di lokasi bandar seperti Bangkok dan Chiang Mai, pulangan sedikit lebih rendah (3-6%) tetapi lebih stabil. Di Austria, pulangan keluar adalah rendah – 2-3%, tetapi risiko kerugian modal adalah minimum.

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan Keluar

• Lokasi: Kawasan pelancongan dan perniagaan terjual lebih cepat dan lebih mahal.
• Bermusim: Kawasan peranginan bergantung kepada kemasukan pelancong; puncak jualan adalah semasa musim puncak dari November hingga Februari.
• Jenis hartanah: Pangsapuri dan kondominium terjual lebih cepat daripada vila resort.
• Kejelasan undang-undang: mempunyai hak milik yang jelas dan SPV yang disahkan mempercepatkan proses dengan ketara.
• Pengurusan pendapatan: Hartanah dengan pendapatan sewa yang terbukti menarik lebih ramai pembeli.

Pelaburan Menarik: Thailand vs. Austria

Pelaburan keluar di Thailand berpotensi lebih menguntungkan, tetapi memerlukan perancangan dan pertimbangan bermusim, aspek perundangan dan pemilihan wilayah yang tepat. Austria menawarkan risiko minimum dan kecairan yang cepat, tetapi hasilnya rendah dan kurang menarik untuk strategi jangka pendek.

Kes 1: Bangkok – kondominium 60 m², hasil 4.8%

Seorang pelabur membeli sebuah apartmen di sebuah kompleks kediaman baharu di kawasan Sukhumvit, berhampiran BTS Skytrain. Hartanah ini dilengkapi perabot sepenuhnya oleh pemaju dan dipajakkan untuk jangka masa panjang kepada seorang ekspatriat daripada sektor IT.

Kadar sewa purata memberikan hasil sebanyak 4.8% setahun, manakala kecairan lokasi adalah tinggi disebabkan oleh permintaan perumahan yang stabil daripada pakar di syarikat antarabangsa. Kes ini menggambarkan strategi "pelaburan konservatif dalam modal dengan risiko yang rendah.".

Kes 2: Phuket – vila 250 m² dengan kolam renang, hasil 9.5%

Seorang pelanggan dari Dubai telah melabur dalam sebuah vila di pantai barat pulau itu, di kawasan Bang Tao, yang menempatkan pusat peranginan mewah. Hartanah ini diuruskan oleh sebuah syarikat antarabangsa yang menawarkan sewaan jangka pendek melalui Airbnb dan Tempahan.

Disebabkan oleh trafik pelancong yang tinggi dan segmen premium, hartanah ini menghasilkan hasil 9.5% setahun, dan semasa musim puncak, pulangan melebihi 12%. Ini adalah contoh strategi agresif – "hartanah resort dengan penekanan pada sewaan jangka pendek.".

Kes 3: Samui – kondo 45 m², hasil 7.1%

Seorang pelabur muda Eropah membeli sebuah apartmen kecil berhampiran Pantai Chaweng. Hartanah itu dibeli dengan perabot dan siap sepenuhnya, dengan pelaburan tambahan dalam pakej reka bentuk untuk meningkatkan daya tarikan sewanya.

Apartmen ini disewakan kepada nomad digital dan pelancong selama 3-6 bulan, dengan hasil 7.1% setahun. Pasaran Koh Samui stabil sepanjang tahun, dan hartanah ini menggabungkan ciri-ciri pendapatan dan gaya hidup.

Kes 4: Chiang Mai – studio seluas 35 meter persegi, hasil 5.4%

Seorang pelabur Singapura membeli sebuah studio di sebuah kondo moden berhampiran Universiti Chiang Mai dan Taman IT. Permintaan terutamanya adalah daripada pelajar dan pekerja bebas yang bekerja dalam sektor IT.

Hasilnya adalah 5.4% setahun, dan hartanah tersebut tidak terjejas oleh musim pelancongan, dengan penghunian kekal tinggi sepanjang tahun. Strategi kajian kes ini adalah "aliran tunai yang stabil di pusat pendidikan dan teknologi.".

Kes 5: Pattaya – kondo-hotel 40 m², pendapatan terjamin sebanyak 6%

Seorang pelanggan dari Kazakhstan membeli sebuah apartmen di kompleks kondo-hotel dengan pendapatan terjamin daripada syarikat pengurusan. Syarikat pengurusan mengendalikan operasi pemasaran dan penyewaan, membayar faedah tahunan tetap 6% untuk lima tahun pertama.

Selepas tempoh jaminan tamat, keuntungan akan bergantung pada penghunian, tetapi hartanah ini terletak di pusat Pattaya dalam jarak berjalan kaki dari pantai, yang mengurangkan risiko.

Kes 6: Hua Hin – rumah seluas 180 m², hasil 4.2%

Sebuah keluarga Eropah membeli sebuah rumah di sebuah komuniti berpagar berhampiran padang golf. Mereka menggunakan hartanah itu sebahagiannya sebagai kediaman mereka sendiri dan sebahagiannya sebagai sewa melalui syarikat pengurusan.

Purata hasil ialah 4.2% setahun, tetapi tujuan utama pembelian adalah pelaburan gaya hidup: peluang untuk menghabiskan musim sejuk di Thailand dan memperoleh pendapatan tambahan apabila rumah kosong.

Saya telah bekerja dengan hartanah di Asia dan Austria selama lebih sepuluh tahun dan melihat bagaimana pasaran ini sangat berbeza dari segi struktur, risiko dan pendekatan pelaburan. Thailand sentiasa menjadi platform yang menarik bagi saya – ia menggabungkan pulangan yang tinggi dan faktor gaya hidup, tetapi memerlukan persediaan yang teliti dan pertimbangan undang-undang.

Perkara pertama yang saya sentiasa nasihatkan kepada pelanggan saya ialah usaha wajar yang teliti. Di Thailand, adalah penting untuk menyemak surat ikatan hak milik, permit pemaju dan syarat pemilikan, terutamanya apabila melibatkan vila dan struktur pajakan. Faktor utama kedua ialah menganalisis trafik pelancong dan permintaan sewa: ini menentukan pulangan pelaburan dan jangka masa keluar.

Apabila memilih hartanah, saya mendasarkannya pada strategi pelanggan. Jika model konservatif diperlukan, adalah lebih baik untuk mempertimbangkan Bangkok, dengan sewaan jangka panjang untuk ekspatriat dan profesional antarabangsa. Jika keseimbangan antara keuntungan dan kestabilan diperlukan, maka Koh Samui atau Chiang Mai, di mana pasaran kurang terdedah kepada turun naik bermusim. Bagi mereka yang bersedia untuk strategi yang lebih agresif, saya mengesyorkan Phuket, di mana sewaan jangka pendek menawarkan hasil sehingga 10-12%, tetapi risiko bermusim dan kawal selia mesti diambil kira.

Saya juga menarik perhatian pelanggan saya kepada struktur pemilikan dan pengoptimuman cukai. Pelbagai struktur boleh dilakukan di Thailand, daripada memiliki apartmen secara langsung hinggalah mendaftarkan syarikat di bawah vila. Setiap struktur mempunyai implikasi cukainya sendiri, dan adalah penting untuk memahaminya terlebih dahulu.

Bagi saya, strategi pintar selalunya melibatkan gabungan dua dunia: kestabilan Austria dan keuntungan Thailand. Vienna menawarkan pemeliharaan modal dan kebolehramalan, manakala Phuket atau Koh Samui membolehkan anda meningkatkan pulangan dan menambah komponen gaya hidup kepada portfolio anda. Keseimbangan ini paling sesuai untuk pelabur keluarga dan mereka yang membina portfolio antarabangsa.

Pilihan antara Thailand dan Austria bergantung pada objektif pelabur. Jika matlamat utama adalah untuk memelihara modal dalam bidang kuasa yang stabil dengan peraturan yang boleh diramal, Austria adalah pilihan yang lebih baik. Walau bagaimanapun, jika pelabur mencari pulangan yang berkaitan dengan pelancongan dan pembangunan rantau ini yang berkembang pesat, Thailand menawarkan pelbagai peluang yang lebih luas.

Thailand menang dari segi beban cukai, kos kemasukan dan potensi keuntungan. Walau bagaimanapun, ia memerlukan perhatian yang lebih besar terhadap aspek perundangan dan sokongan profesional. Austria merupakan tempat perlindungan yang selamat bagi pelabur konservatif, di mana pulangannya rendah tetapi risikonya minimum.

Nasihat pakar merangkumi tiga peraturan utama:

1. Adalah penting untuk bekerjasama dengan peguam yang mempunyai pengalaman di Asia.
2. Semak pemaju dan sejarah perundangan hartanah tersebut.
3. Rancang pengurusan pajakan dan strategi keluar anda dari awal.

Ramalan untuk tahun 2030 memihak kepada Thailand: pelancongan dijangka meningkat kepada 80-90 juta orang setahun, bersama-sama dengan projek infrastruktur berskala besar (lapangan terbang, kereta api berkelajuan tinggi, jalan raya), dan peraturan sewa jangka pendek yang lebih ketat. Semua ini akan membawa kepada harga yang lebih tinggi di wilayah utama (Phuket, Bangkok dan Koh Samui), tetapi memerlukan penstrukturan perjanjian yang lebih canggih.

1. Bahagian undang-undang

Pengesahan pemilikan: Warga asing boleh memiliki kondo dalam kuota 49% atau memajak tanah/vila sehingga 30 tahun (dengan pilihan untuk melanjutkan). Untuk tanah, SPV (perkongsian swasta) atau struktur dengan rakan kongsi Thailand lebih kerap digunakan.

Kuota Kondominium: Pastikan kuota asing dalam projek tersebut tidak dilebihi (jika tidak, pembelian tidak akan dapat dilakukan).

Pemaju dan harta: semak ketulenan projek yang sah, ketersediaan permit, sejarah projek yang telah siap dan ketiadaan tuntutan mahkamah.

Usaha wajar: Upah peguam untuk menyemak surat ikatan hak milik (Chanote), beban berdaftar dan cukai atau bil utiliti yang tertunggak.

Kontrak: semak semula terma kontrak dengan teliti – penalti bagi pembayaran lewat, jaminan pemaju, syarat pemulangan deposit.

2. Bahagian kewangan

Kawalan mata wang: dana mesti dipindahkan dari luar negara dalam mata wang asing dengan tujuan pembayaran yang betul (Borang Transaksi Pertukaran Asing), jika tidak, harta tersebut tidak akan didaftarkan kepada warga asing.

Yuran perkhidmatan: ketahui terlebih dahulu berapa kos untuk menyelenggara kompleks (biasanya $1-3/m² sebulan).

Pengubahsuaian dan perabot: Binaan baharu selalunya mempunyai kemasan kosong atau asas, tetapi perabot diperlukan untuk hartanah sewa. Kirakan bajet untuk ini.

Cukai:

• Pendapatan sewa – 15% untuk bukan pemastautin.
• Apabila menjual – cukai keuntungan modal dan duti setem (5-10%).
• Pemilikan – cukai minimum (0.01-0.1% daripada nilai kadaster), tetapi yuran perkhidmatan boleh menjadi lebih ketara.

Insurans: ambil insurans untuk harta benda (terhadap kebakaran, banjir, bencana alam).

3. Pengurusan dan keuntungan

Pilihan model sewaan: jangka pendek (Airbnb, Tempahan), jangka sederhana (nomad digital) atau jangka panjang (ekspatriat, pelajar).

Syarikat pengurusan: tandatangani kontrak dengan syarikat pengurusan hartanah (komisen biasanya 20-30% daripada sewa). Semak pengalaman dan ulasan syarikat.

Keuntungan: Anggarkan hasil sebenar – bukan sahaja berdasarkan dokumen pemaju, tetapi juga berdasarkan data bebas. Bandingkan dengan wilayah lain (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Bermusim: Perlu diingat bahawa di lokasi peranginan (Phuket, Samui) pendapatan berbeza-beza bergantung pada musim.

4. Risiko operasi

Peraturan sewa jangka pendek: Di Thailand, undang-undang mengehadkan sewa harian, tetapi dalam praktiknya, ia tidak selalunya dikuatkuasakan. Adalah penting untuk memahami risiko tempatan dan bekerjasama dengan syarikat pengurusan yang memahami nuansanya.

Kualiti pembinaan: periksa hartanah dengan teliti, terutamanya pasaran sekunder (kelembapan, penghawa dingin, sistem elektrik).

Persaingan: dalam segmen besar-besaran (Pattaya, Hua Hin) terdapat bekalan yang tinggi, yang mengurangkan keuntungan.

Keluar daripada pelaburan: Nilaikan kecairan lokasi terlebih dahulu – menjual di Bangkok dan Phuket adalah lebih mudah berbanding di Pattaya atau bandar-bandar kecil.

5. Strategi dan pelan keluar

Senario pelaburan: tentukan strategi anda (Bangkok konservatif, Samui/Chiang Mai yang seimbang, Phuket yang agresif).

Tempoh pemilikan: Adakah anda merancang untuk memegang hartanah tersebut selama 5, 10, atau 15 tahun? Ini menjejaskan cukai dan keuntungan.

Akses: melalui agensi atau perjanjian persendirian. Di lokasi pusat peranginan, tempoh pendedahan boleh mengambil masa 12-18 bulan.

Pewarisan: Membuat wasiat (mungkin di Thailand) akan memudahkan waris mendaftarkan hak mereka.

Penghantaran pulang modal: Pastikan semua pembayaran diproses dengan betul, jika tidak, sukar untuk memindahkan wang kembali ke luar negara.