Cara Membeli Hartanah di Tyrol – Panduan Terperinci tentang Harga dan Prosedur

Tyrol ialah sebuah wilayah Alpine di Austria, di mana purata harga rumah pada tahun 2024 melebihi €4,727 setiap meter persegi. Terkenal dengan landskap pergunungannya yang indah, infrastruktur pusat peranginan ski yang maju dan kualiti hidup yang tinggi, rantau ini popular di kalangan pembeli rumah dan pelabur.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, minat terhadap hartanah Tyrolean telah meningkat disebabkan oleh permintaan yang stabil (terutamanya untuk pangsapuri lereng bukit) dan prospek kenaikan harga. Walau bagaimanapun, pasaran rantau ini mempunyai ciri-ciri uniknya sendiri, daripada sumber tanah yang terhad kepada peraturan undang-undang khas untuk pembeli antarabangsa.

Dalam artikel ini, kami akan merangkumi semua langkah yang terlibat dalam pembelian apartmen, rumah, chalet atau tanah di Tyrol—daripada harga dan lokasi hingga pertimbangan perundangan dan kewangan—supaya anda boleh membuat keputusan yang tepat jika anda mempertimbangkan untuk membeli hartanah di Austria , khususnya Tyrol.

Pasaran hartanah Tyrolean menawarkan pelbagai jenis hartanah – daripada studio kecil dan pangsapuri dua bilik tidur di bandar dan kawasan pergunungan hinggalah chalet yang luas dan rumah persendirian berhampiran pusat peranginan, serta vila eksklusif dan pangsapuri premium.

Terdapat pangsapuri jualan semula (di bangunan lama, "Altbau") dan kondominium baharu ("Neubau") dengan peralatan moden.

Banyak rumah dibina dalam gaya Alpine tradisional dengan kemasan kayu—chalet-chalet inilah yang menarik minat pembeli. Terdapat juga pelan pangsapuri untuk disewa kepada pelancong (termasuk mereka yang mempunyai syarikat pengurusan) dan pondok untuk dijual di pasaran.

Pangsapuri. Pelbagai format, daripada studio satu bilik hingga loteng besar. Bandar-bandar (Innsbruck, Kufstein) mempunyai lebih banyak pangsapuri standard di bangunan tinggi, manakala pusat peranginan (Kitzbühel, Landeck) menawarkan pangsapuri padat untuk pemain ski.

Rumah dan chalet persendirian. Rumah berkembar dan separa berkembar di atas tanah, selalunya dengan taman dan garaj. Chalet biasanya dibina lebih dekat dengan pergunungan, kadangkala di perkampungan pergunungan yang terpencil. Hartanah ini menawarkan privasi dan ruang, tetapi selalunya memerlukan penyelenggaraan yang ketara (pemanasan, penyingkiran salji, dll.).

Vila dan pangsapuri mewah. Rumah agam mewah dengan pemandangan Alpine, serta penthouse mewah, paling kerap ditemui di lokasi berprestij (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Hartanah sedemikian berharga berjuta-juta euro dan bertujuan terutamanya untuk pelanggan kaya atau sebagai pelaburan berprestij.

Tanah. Tanah terhad di Tyrol, menjadikan plot kediaman yang tersedia jarang ditemui dan mahal. Pembeli harus menyemak penggunaan tanah yang ditetapkan (Bauzone), ketersediaan permit bangunan dan keperluan perancangan persekutuan/tempatan.

Harga hartanah di Tyrol secara tradisinya lebih tinggi daripada purata Austria: pada tahun 2024, harga purata pangsapuri di sini adalah sekitar €4,727 setiap meter persegi (kemuncaknya dicapai pada tahun 2022 – sekitar €5,195/m², selepas itu harga diselaraskan).

Harga untuk rumah keluarga tunggal adalah lebih rendah (beberapa ribu euro setiap meter persegi), tetapi juga telah meningkat dengan ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Contohnya, menurut anggaran pasaran 2022, harga purata rumah keluarga tunggal adalah kira-kira €4,660 setiap meter persegi.

Data ini diambil daripada ulasan analitikal pasaran hartanah Tyrolean; sila ambil perhatian bahawa harga sebenar mungkin berbeza-beza bergantung pada keadaan dan lokasi sebenar hartanah tersebut.

Permintaan dan harga di rantau ini meningkat secara tidak sekata. Hartanah berhampiran pusat peranginan ski dan di bandar-bandar besar mendapat permintaan tertinggi. Dari tahun 2016 hingga 2022, harga pangsapuri meningkat kira-kira 60% (dari €2,850 kepada €4,573/m²), manakala harga untuk rumah persendirian meningkat hampir 93%.

Walau bagaimanapun, menjelang 2023–2024, pertumbuhan menjadi perlahan disebabkan oleh kadar pinjaman yang tinggi: menurut Statistik Austria , pada tahun 2023, harga perumahan di Austria jatuh sebanyak 2.6% buat kali pertama sejak 2010 (terutamanya disebabkan oleh perumahan sedia ada).

Di Tyrol, trendnya adalah serupa: selepas mencapai kemuncaknya pada tahun 2022, harga telah stabil. Contohnya, harga pangsapuri telah sedikit berubah pada tahun 2024, manakala harga tanah, walaupun telah stabil, kekal tinggi (purata untuk Tyrol ialah €414/m² pada tahun 2024, lebih daripada dua kali ganda paras 2016).

Keamatan musim juga memainkan peranan. Aktiviti pembeli biasanya meningkat pada musim panas dan musim luruh (sebelum musim sejuk), yang kadangkala meningkatkan harga, terutamanya untuk hartanah berhampiran kawasan ski yang popular. Sebaliknya, musim sejuk boleh dicirikan oleh aktiviti yang lebih rendah disebabkan oleh cuti dan keadaan cuaca.

Lokasi merupakan faktor utama. Infrastruktur yang dibangunkan (jalan raya, sekolah, hospital) dan jarak yang dekat dengan lereng ski atau tarikan pelancong secara langsung memberi kesan kepada harga dan kebolehpasaran sesebuah hartanah.

Sebagai contoh, Innsbruck (ibu kota Tyrol) terkenal dengan universiti, lapangan terbang dan hab pengangkutannya, jadi harga purata di sini jauh lebih tinggi daripada di lembah terpencil.

Menurut data pasaran, harga purata pangsapuri di Innsbruck adalah kira-kira €5,700 setiap meter persegi, manakala di pergunungan, seperti Landeck atau Lienz, harga boleh jauh lebih rendah (€2,000–3,000 setiap meter persegi). Harga yang tinggi dipengaruhi oleh:

• Daya tarikan pelancong. Kawasan peranginan (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, dll.) menarik pembeli yang sanggup membayar untuk kemudahan bermain ski.
• Kemudahan pengangkutan. Jarak yang dekat dengan lebuh raya dan laluan antarabangsa (contohnya, susur keluar Innsbruck-Salzburg berhampiran Kirchberg) menjadikan hartanah ini menarik untuk kediaman tetap dan perniagaan.
• Infrastruktur dan perkhidmatan. Kawasan yang mempunyai infrastruktur sosial yang maju (sekolah, hospital, kedai) adalah lebih mahal berbanding kawasan di kawasan terpencil. Pusat bandar biasanya lebih mahal berbanding kawasan sekitarnya.

Anda boleh membandingkan harga dan ciri mengikut wilayah di Tyrol:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Salah satu daerah paling mahal, menempatkan pusat peranginan terbaik. Harga pangsapuri di sini beratus-ratus euro lebih tinggi daripada purata serantau. Kawasan ini popular di kalangan pelabur, tetapi pilihan yang berpatutan adalah terhad.

Innsbruck-Land dan Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (bandar) – harga yang tinggi disebabkan status bandarnya (kira-kira €5,760/m² untuk sebuah apartmen).

Kawasan terpencil (Innsbruck-Land) sedikit lebih murah, tetapi juga tertutup untuk pembangunan besar-besaran, jadi tahap harganya hampir dengan paras bandar.

Landeck (Bezirk Landeck). Terdapat banyak pekan kecil berhampiran lereng ("kampung ski"), dan harganya berpatutan: contohnya, harga purata pangsapuri ialah ~3,592 €/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Daerah paling timur Tyrol, dengan harga yang lebih rendah (sekitar €2,090 setiap meter persegi untuk sebuah apartmen). Hartanah di Lienz sesuai untuk mereka yang mencari pilihan yang lebih berpatutan sambil memelihara persekitaran semula jadi di rantau ini.

Daerah Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte, dll.) popular di kalangan pelancong dan menawarkan harga pangsapuri purata. Reutte adalah yang paling kurang membangun dan menawarkan perumahan termurah (pangsapuri dari ~€3,740/m²), tetapi peluang pekerjaan dan perkhidmatan juga lebih terhad.

Prosesnya bermula dengan memilih tapak. Di sini, adalah penting untuk menentukan matlamat dengan jelas:

• Hidup berdikari. Cari perumahan di bandar atau pekan besar dengan infrastruktur yang baik – berdekatan dengan tempat kerja dan sekolah.
• Labur/sewa. Pertimbangkan kawasan peranginan atau kawasan kejiranan pelajar (Innsbruck). Pangsapuri kecil atau pangsapuri berhampiran lereng ski sesuai untuk sewaan jangka pendek kepada pelancong.
• Rumah kedua (dacha). Cari lokasi pergunungan yang terpencil, tetapi pertimbangkan potensi pelancongan: dacha juga mendapat manfaat daripada akses dan sekurang-kurangnya kedai berdekatan.

Senarai semak carian:

• Tentukan matlamat dan bajet anda.
• Gunakan portal dan ejen hartanah, tetapi kemudian periksa beberapa hartanah secara peribadi.
• Kumpulkan maklumat tentang kawasan tersebut: permintaan sewa, cukai harta, sebarang sekatan (tiada rumah kedua).
• Tanya pakar tentang masa transaksi: kadangkala tawaran yang baik hilang dari pasaran dengan cepat.

Proses pembelian di Tyrol dikawal oleh undang-undang negeri Austria (Grundverkehrsrecht), dan peraturan terperinci untuk warga asing mungkin berbeza mengikut negeri persekutuan. Pertimbangan utama untuk bukan pemastautin:

Permit Pembelian (Genehmigung). Warganegara EU dan EEA dianggap sebagai warganegara Austria dan tidak memerlukan permit . Bagi warganegara negara bukan EU/EEA (cth., CIS, AS, dll.), sekatan dikenakan kepada warga asing yang membeli hartanah di Austria : dalam kebanyakan kes, transaksi mesti diluluskan terlebih dahulu oleh Grundverkehrsbehörde (pihak berkuasa pemerolehan tanah perbandaran).

Prosedur: Selepas menandatangani perjanjian awal, pembeli mengemukakan permohonan; keputusan biasanya dibuat dalam masa beberapa minggu.

Perubahan perundangan. Pada tahun 2024, pindaan kepada undang-undang pemindahan tanah tempatan telah diguna pakai di Tyrol, memperkenalkan pemeriksaan dan sekatan baharu, terutamanya untuk transaksi yang melibatkan tanah dan hartanah pertanian.

Kekal mengikuti perkembangan terkini: Saya cadangkan anda membaca penerbitan rasmi Land Tirol atau berunding dengan peguam untuk sentiasa mendapat maklumat tentang sebarang perubahan.

Dokumen yang diperlukan. Dokumen penting termasuk pasport, nombor pengenalan cukai (Steuernummer) di Austria, bukti kediaman semasa, cabutan daripada pendaftaran tanah (Liegenschaftskataster) dan nombor pengenalan plot tanah (KG, Grundbuchnummer). Penjual menyediakan sijil pemilikan (Grundbuchauszug).

Selalunya, transaksi berlaku di hadapan notari: anda memerlukan surat kuasa wakil (jika wakil bertindak), perjanjian pembelian sebelumnya, dsb.

Mengesahkan status undang-undang hartanah. Adalah disyorkan untuk melantik peguam tempatan atau notari semasa rundingan: mereka akan mengesahkan ketiadaan bebanan, hutang dan tuntutan mahkamah yang belum selesai, serta ketepatan data kadaster dan bentuk kontrak yang sah.

Contohnya, saya sentiasa meminta peguam untuk menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai kelulusan kadaster dan sama ada ia merupakan "kediaman percutian", yang pembeliannya mungkin tertakluk kepada sekatan.

Pembelian hartanah di Austria melibatkan beberapa perbelanjaan wajib selain daripada harga pembelian hartanah itu sendiri. Antara perbelanjaan utama ialah:

• Cukai pindahan hartanah (Grunderwerbsteuer). 3.5% daripada harga belian.
• Yuran pendaftaran (Eintragungsgebühr). 1.1% daripada nilai kadaster (Einheitswert) atau harga pasaran – dibayar semasa memasukkan hak ke dalam daftar tanah.
• Yuran notari. Kira-kira 1–2% daripada kos transaksi, bergantung pada kerumitan transaksi dan yuran notari.
• Komisen ejen hartanah. Biasanya, ia berjumlah sehingga 3% + 20% VAT daripada harga belian (dibayar oleh pembeli), tetapi yuran ini boleh bersyarat atau bercampur (separuh dibayar oleh penjual, jika dinyatakan).
• lain mungkin termasuk penilaian hartanah, terjemahan dokumen, insurans (insurans bank untuk gadai janji), dan cukai hartanah tahunan (Grundsteuer)—biasanya kecil, berdasarkan saiz dan lokasi hartanah, dan dikenakan setiap tahun kepada pemilik.

Secara keseluruhan, kos tersembunyi apabila membeli hartanah berjumlah kira-kira 9-11% daripada harga belian. Apabila membiayai dengan pinjaman, adalah disyorkan untuk memasukkan sekurang-kurangnya 20-30% bayaran pendahuluan (di Austria, gadai janji sering dikeluarkan sehingga 70-80% daripada harga belian).

Anda juga perlu mempertimbangkan perbelanjaan bulanan masa hadapan: utiliti (pemanasan, air, penyingkiran salji, dll.), insurans rumah dan mungkin yuran kondominium (untuk rumah baharu).

Contoh pengagihan perbelanjaan semasa membeli (anggaran):

Untuk membiayai pembelian mereka, pembeli asing boleh mendapatkan khidmat bank Austria atau antarabangsa. Rakyat Eropah pada amnya ditawarkan syarat yang sama seperti warga Austria.

Jika anda merancang gadai janji, semak dengan bank terlebih dahulu tentang terma dan keperluan pinjaman yang boleh diterima (mungkin terdapat kriteria pendapatan yang lebih ketat disebabkan oleh piawaian FMA baharu yang diperkenalkan pada tahun 2022 ). Selain itu, pertimbangkan kadar pertukaran euro dan kadar faedah pada masa hadapan, kerana ia mempengaruhi keuntungan pelaburan anda.

Seperti yang dinyatakan, keperluan undang-undang utama adalah kebenaran daripada pihak berkuasa (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) untuk bukan pemastautin yang bukan warganegara EU/EEA. Dalam kes ini:

• Warganegara EU/EEA dianggap sebagai warga Austria dan boleh membeli hartanah secara bebas tanpa sebarang kelulusan tambahan (walaupun kadangkala pemberitahuan daripada pentadbiran tempatan tentang transaksi tersebut diperlukan).
• Warga negara ketiga hampir selalu dikehendaki mengemukakan permohonan untuk pemerolehan. Prosedur ini adalah khusus untuk setiap kes—mereka mesti mewajarkan tujuan pembelian (cth., kediaman peribadi atau pelaburan) dan menyediakan dokumen tambahan (penyata kewangan, resume).

Pada 1 Januari 2023, satu undang-undang baharu , yang mengetatkan kawalan ke atas pembelian asing. Kini, kebenaran boleh dinafikan jika transaksi tersebut bukan untuk kepentingan terbaik rantau ini (contohnya, jika hartanah tersebut terutamanya untuk pelancongan atau jika pembeli tidak menetap secara tetap di Austria).

Oleh itu, adalah penting bagi warganegara CIS atau "negara ketiga" lain untuk mendapatkan nasihat profesional terlebih dahulu. Hujah-hujah yang menarik untuk "keperluan sosial" atau "faedah ekonomi" pembelian adalah penting.

Kadangkala kebenaran tidak diperlukan, walaupun pembeli berasal dari "negara ketiga": terdapat perjanjian dua hala (contohnya, dengan Switzerland atau Liechtenstein) atau faedah tertentu (menukar nama isteri/suami kepada kewarganegaraan Austria). Walau bagaimanapun, adalah lebih baik untuk menjelaskan butiran ini dengan lebih baik sebelum transaksi.

Untuk mengelakkan penipuan dan masalah undang-undang, pastikan anda mempunyai:

Notari. Transaksi di Austria dijalankan melalui notari (notar). Ini memastikan integriti undang-undang: notari akan mengesahkan hak pemilikan dan kesahihan kontrak. Adalah penting untuk memilih notari yang berpengalaman dalam hartanah.

Bantuan guaman. Saya cadangkan anda mengupah peguam atau perunding hartanah, terutamanya jika anda tidak bertutur dalam bahasa Jerman. Mereka boleh membantu anda menyediakan dan menterjemah dokumen, mengesahkan obligasi penjual dan menyediakan permohonan permit.

Insurans transaksi. Anda boleh mempertimbangkan insurans risiko (Treuhandvereinbarung atau escrow), di mana dana disimpan dengan pihak ketiga sehingga semua kelulusan diterima. Ini akan melindungi anda daripada kehilangan wang jika transaksi dibatalkan semasa peringkat penutupan.

Berhati-hati dengan skim penipuan. Skim biasa termasuk "jualan berganda" (menjual satu hartanah kepada dua pembeli sekaligus) atau "jualan hartanah yang dibebani" (penjual belum mendaftar). Sentiasa minta cabutan terkini daripada daftar tanah (Grundbuchauszug) dan sahkan nama pihak-pihak tersebut.

Selepas membeli, adalah penting bagi warga asing untuk mematuhi peraturan penggunaan:

Rumah kedua (Zweitwohnsitz). Seperti yang telah dinyatakan, hartanah yang dibeli mestilah kediaman utama atau "tempat kerja" anda (contohnya, jika anda sedang belajar atau bekerja sementara di Tyrol), jika tidak, ia mungkin dianggap sebagai rumah kedua yang menyalahi undang-undang.

Doktor dan guru kadangkala diberikan pengecualian. Walau apa pun, pastikan anda telah melengkapkan semua pengisytiharan kediaman dan tidak berada di bawah sekatan "perbandaran pilihan" (Vorbehaltsgemeinden), di mana rumah kedua baharu dilarang sama sekali.

Sewaan. Warga asing dibenarkan menyewakan hartanah mereka. Walau bagaimanapun, jika hartanah tersebut dianggap sebagai "Freizeitwohnsitz" (kediaman percutian), peraturan perbandaran mungkin menyekat sewaan jangka pendek (seperti Airbnb). Sebelum menyewa, semak peraturan tempatan dan bayar sebarang yuran pelancong yang berkenaan.

Pewarisan dan penjualan semula. Warga asing mempunyai hak pewarisan yang sama seperti warganegara Austria. Jika anda kemudiannya ingin menjual semula hartanah tersebut, langkah yang sama terpakai (terutamanya menjual melalui notari).

Bergantung pada terma kontrak, anda mungkin perlu membayar balik sebahagian daripada cukai atau membayar penilaian kadaster baharu, tetapi butiran ini biasanya diselesaikan secara automatik setelah dijual semula.

Pengawasan berkala. Jika anda tidak tinggal di sana sepenuh masa, adalah disyorkan untuk mengupah syarikat pengurusan atau orang yang dipercayai untuk menyelia harta benda anda: memeriksa keadaannya, membayar bil utiliti, membuang salji, dll. Ini akan melindungi harta benda anda dan mengelakkan sebarang masalah.

Jenis pangsapuri terdiri daripada pangsapuri satu bilik tidur hingga empat bilik tidur, di bangunan tinggi atau rumah bandar, dengan atau tanpa balkoni. Hartanah baharu sering dibina di kompleks dengan tempat letak kereta dan lif; unit sedia ada lebih lama, tetapi kadangkala mempunyai karakter unik (alang kayu, kemasan antik).

Perlu diingat bahawa harga di bangunan baharu biasanya lebih tinggi (pelabur membayar untuk kemudahan moden), manakala hartanah jualan semula lebih murah tetapi mungkin memerlukan pengubahsuaian.

Harga dan khalayak:

• Bagi pasangan muda atau pelajar, studio dan pangsapuri satu bilik adalah menarik (pada masa ini ~4000-5000 €/m² di Innsbruck).
• Pangsapuri 2-3 bilik yang luas lebih sesuai untuk keluarga, terutamanya di pinggir bandar atau pusat serantau (sekitar €3,500/m²).
• Pangsapuri berhampiran pusat peranginan (contohnya, di Kitzbühel) dipilih oleh pelabur atau keluarga yang sanggup membayar untuk pemandangan gunung.
• Jika anda ingin menyewakan penginapan anda kepada pelancong, sebaiknya pilih unit padat di lokasi popular (sudah tentu, dengan mengambil kira undang-undang mengenai perumahan sekunder).

Kelebihan: Pangsapuri biasanya lebih murah bagi setiap meter persegi berbanding rumah, lebih mudah diselenggara dan lebih mudah disewakan (tiada kos untuk membersihkan tanah, salji, dll.).

Keburukan: kurang privasi, kos utiliti (pengubahsuaian rumah, pengubahsuaian) dan selalunya harga yang lebih tinggi di pusat bandar.

Rumah persendirian atau chalet ialah hartanah besar di atas tanah.

Kelebihan: lebih banyak ruang dan privasi, taman/garaj peribadi, dan keperibadian. Rumah-rumah ini selalunya dibina daripada bahan berkualiti tinggi (batu, kayu padu), mengekalkan haba dengan baik (penting di pergunungan), dan kelihatan mewah dengan latar belakang Pergunungan Alps.

Keburukan: harga dan penyelenggaraan. Sebuah rumah memerlukan pelaburan yang besar dalam pemanasan, pembaikan bumbung, penyingkiran salji musim sejuk, dan sebagainya. Anda juga perlu menyemak permit: sesetengah kawasan melarang pembinaan chalet baharu (terutamanya di kawasan perlindungan).

Jika anda merancang untuk menyewakan rumah anda (termasuk di Airbnb), sila ambil perhatian bahawa undang-undang Austria mungkin mengehadkan sewaan jangka pendek (had Zweitwohnsitz).

Pertimbangan pembelian: Proses pengurusan pemindahan tanah yang sama terpakai untuk vila atau rumah. Walau bagaimanapun, rumah persendirian selalunya dilengkapi dengan syarat tambahan yang memerlukan pemiliknya tinggal di sana untuk tempoh tertentu dalam setahun (untuk mengelakkan kekurangan perumahan daripada memburukkan lagi keadaan).

Sebelum membeli chalet, tanyakan tentang "kepentingan sosial" - kadangkala pembeli diminta untuk menyediakan pelan penggunaan (pelaburan kediaman peribadi bkb).

Jika anda mencari kemewahan, bersiaplah untuk harga yang sangat tinggi: dari beberapa juta euro. Vila sering menggabungkan reka bentuk moden dengan seni bina Alpine, yang menampilkan spa, sauna dan tingkap panorama. Harga untuk hartanah sedemikian (contohnya, di Kitzbühel atau Axam) boleh melebihi €10,000–15,000 setiap meter persegi.

Objek sedemikian sesuai dalam kes berikut:

• Anda mahukan rumah kedua di pusat peranginan.
• Anda melihat hartanah tersebut sebagai pelaburan jangka panjang di kawasan kediaman masa hadapan (contohnya, projek kediaman baharu yang besar).
• Anda merancang untuk menyewa kepada penyewa eksklusif (jenama serantau adalah penting di sini).

Situasinya serupa untuk pangsapuri mewah: ia boleh ditawarkan dengan perkhidmatan hotel, kaunter penerimaan tetamu, dan sebagainya. Ini adalah produk khusus.

Memilih plot. Cari plot dalam zon bangunan yang ditetapkan (Bauzone). Plot kediaman sangat dihargai di Tyrol. Jika anda merancang untuk membina rumah, pastikan plot tersebut diluluskan untuk kegunaan kediaman, bukan hanya untuk kegunaan pertanian. Peraturan perancangan ruang baharu ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) mungkin menyekat penetapan zon baharu.

Harga tanah. Di Tyrol, adalah berbaloi untuk membeli tanah lebih awal: harga purata dianggarkan pada €414/m² pada tahun 2024. Di dalam dan sekitar pusat Innsbruck, plot mencecah €786/m², dan di Warrmarket yang berdekatan, €689/m², manakala di kebanyakan negara, harga jauh lebih rendah.

Pelabur menjangkakan nilai tanah akan meningkat apabila tapak baharu menjadi terhad, terutamanya berhampiran pusat peranginan.

Pertimbangan pembelian. Sebarang transaksi tanah selalunya memerlukan kelulusan tambahan tertentu (daripada kerja paip hingga pembinaan jalan raya).

Selepas membeli, kemungkinan besar anda perlu mendapatkan dokumentasi reka bentuk dan permit bangunan (Baubewilligung) – ini merupakan proses yang panjang dan mahal di Alps (disebabkan oleh pemeriksaan impak pada landskap, saliran, dll.).

Pasaran Tyrolean tertakluk kepada perubahan perundangan. Perubahan penting berikut telah diperkenalkan dalam beberapa tahun kebelakangan ini:

Cukai Rumah Kedua dan Rumah Kosong (2023). Pada 1 Januari 2023, Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Akta Cukai Rumah Kosong dan Penginapan) berkuat kuasa di Tyrol. Ia mewajibkan majlis perbandaran mengenakan cukai tambahan ke atas hartanah kediaman yang kosong selama lebih daripada enam bulan dan ke atas rumah kedua.

Yuran ditetapkan oleh majlis perbandaran; had atas adalah sehingga €2,500 setahun untuk pangsapuri yang lebih besar. Ideanya adalah untuk menggalakkan penyewaan hartanah kosong dan tidak menggalakkan pembelian rumah kedua yang tidak digunakan.

Akibatnya, perumahan sewa baharu telah menjadi pilihan yang sedikit lebih menguntungkan, dan spekulasi mengenai "chalet kayu" untuk rumah kedua menjadi lebih sukar. Pembeli harus menyemak dengan pihak perbandaran terlebih dahulu sama ada hartanah yang mereka beli berada dalam zon cukai (ini mungkin berbeza mengikut kampung!).

Pindaan kepada Undang-undang Hartanah. Pada tahun 2025, telah dicadangkan untuk mengetatkan peraturan bagi tanah pertanian dan plot di cerun. Contohnya, ia dirancang untuk menghidupkan semula institusi "pengawal tanah" dan menyekat penukaran ladang kepada loji kuasa solar bagi memelihara tanah pertanian yang boleh ditanam.

Terdapat juga jaminan bahawa petani akan diberi keutamaan dalam membeli plot bersebelahan. Jika anda merancang untuk membeli tanah atau ladang, nantikan perkembangan selanjutnya: perubahan ini mungkin mengehadkan kebebasan anda untuk menguruskan tanah tersebut.

Prosedur transaksi. Pemprosesan transaksi telah menjadi lebih digital: banyak negeri persekutuan, termasuk Tyrol, sedang menukar beberapa permohonan kepada bentuk elektronik. Walau bagaimanapun, tandatangan notari kertas masih diperlukan. Adalah penting untuk memantau borang permohonan semasa di laman web kerajaan.

Sumber maklumat. Mudah untuk mengikuti perubahan di laman web rasmi Land Tirol dan sistem maklumat undang-undang ( RIS ). Saya juga mengesyorkan melanggan surat berita WKO Tirol dan LK Tirol, kerana mereka kerap menerbitkan panduan dan analisis perubahan pada pasaran hartanah.

Jangan berjimat cermat dengan pakar. Kesilapan yang paling biasa ialah memandang rendah kos sokongan guaman dan audit. Mempunyai peguam dan penilai yang berkelayakan akan membantu mengelakkan kerugian yang lebih besar.

Lihatlah melangkaui apartmen pertama yang anda lihat. Pasaran perumahan di Tyrol sudah tepu, dan tawaran yang serupa mungkin lebih murah di bandar jiran. Bandingkan pilihan dan luangkan masa anda untuk membuat keputusan.

Pertimbangkan semua perbelanjaan. Jangan hadkan diri anda kepada harga transaksi: sertakan semua cukai dan perbelanjaan (sekurang-kurangnya 10%), serta bil utiliti biasa, terutamanya jika anda merancang untuk menjual hartanah tersebut kepada pasaran jualan semula atau menyewakannya.

Semak butiran kontrak. Warga asing sering terlepas klausa penting dalam kontrak atau memandang rendah klausa penggunaan mandatori (contohnya, ia tidak boleh disewakan sebagai "pangsapuri percutian" tanpa kebenaran). Jika perlu, upah penterjemah.

Reputasi ejen hartanah. Hanya ejen yang disahkan yang boleh dipercayai. Terdapat broker yang beroperasi secara tiba-tiba dengan reputasi yang meragukan di pasaran. Semak ulasan dan lesen mereka (Maklerbefugnis – dokumen yang membenarkan broker menjalankan transaksi di Austria).

Tyrol menawarkan pasaran hartanah yang menarik tetapi kompleks. Perkara penting berikut adalah penting:

• Tentukan matlamat dan bajet anda sebelum anda mula mencari (berpindah, menyewa, melabur).
• Terokai kawasan-kawasan tersebut. Ketahui tentang perbezaan harga dan peraturan (perumahan lebih mahal di bandar-bandar besar, lebih murah di pergunungan, tetapi terdapat sekatan ke atas rumah kedua).
• Anggarkan semua perbelanjaan. Bajetkan sekurang-kurangnya 10% daripada jumlah transaksi untuk cukai, yuran dan dokumen.
• Rujuk profesional. Upah ejen hartanah dan peguam tempatan, terutamanya jika anda tidak bertutur dalam bahasa Jerman. Ini akan melindungi anda daripada salah faham dan mempercepatkan proses.
• Rancang proses undang-undang. Jika anda bukan warganegara EU/EEA, dapatkan kebenaran melalui Pejabat Pemindahan Tanah – tanpa ini, transaksi adalah mustahil. Pastikan semua dokumen teratur sebelum menandatangani kontrak.

Anda boleh mulakan dengan langkah mudah: layari iklan di laman web yang dipercayai, langgan surat berita agensi (contohnya, Vienna Property Investment, yang menerbitkan ulasan serantau) dan kumpulkan maklumat tentang kawasan tersebut.

Kemudian hubungi pakar tempatan – mereka akan menasihati anda tentang hartanah yang paling sesuai dengan keperluan anda.