Cara Membeli Hartanah di Lower Austria pada tahun 2026: Harga, Undang-undang dan Petua

Austria Bawah (Niederösterreich) ialah negeri terbesar di Austria mengikut kawasan dan populasi (kira-kira 1.7 juta penduduk), membentuk lingkaran di sekitar Vienna. Ia merangkumi segala-galanya daripada pinggir bandar ibu negara (contohnya, Mödling dan Tulln) hinggalah spa (Baden) dan lembah wain yang indah di Wachau dan Wienertal.

Disebabkan lokasinya yang strategik, Lower Austria hanya 30 minit dari Bratislava dan 2–3 jam dari Linz dan Salzburg. Harga perumahan di sini jauh lebih rendah berbanding di Vienna, menjadikannya mudah bagi mereka yang membandingkan pilihan di pinggir bandar ibu kota dan hartanah di Linz sebagai alternatif kepada bandar utama.

Austria Bawah telah mendapat reputasi sebagai "jalur taman" Vienna kerana tanahnya yang subur, ladang anggur dan dusun; rumah dengan taman persendirian lebih biasa di sini berbanding di Vienna sendiri. Ia sesuai untuk mereka yang menghargai ekologi dan ruang sambil mengekalkan akses kepada kemudahan bandar.

• ekonomi yang menjanjikan
• infrastruktur yang maju (lebuh raya A1, A2, rangkaian S-Bahn ke Vienna dan lapangan terbang antarabangsa)
• sekolah cemerlang, kawasan rekreasi yang pelbagai

Ramai pembeli datang dari negeri persekutuan jiran dan dari luar negara, memandangkan kualiti sekolah tempatan dan keselamatan wilayah tersebut.

Saya yakin bahawa gabungan alam semula jadi, keselesaan dan syarat perundangan yang stabil itulah yang menjadikan Lower Austria tempat yang menarik untuk didiami dan dilaburkan.

Di bawah, kami akan melihat secara terperinci situasi pasaran semasa pada tahun 2025, jenis perumahan utama dan kawasan tempat mencari rumah atau apartmen, serta menerangkan proses pembelian rumah untuk warganegara Austria dan warga asing.

Selepas beberapa tahun pertumbuhan pesat, harga perumahan di Lower Austria telah mengalami pembetulan. Berdasarkan angka 2023, Statistik Austria mencatatkan penurunan harga rumah sebanyak -4.9% berbanding tahun 2022, dan penurunan harga pangsapuri sebanyak -3.0%. Bagi mereka yang membandingkan pangsapuri di Austria mengikut wilayah, pembetulan ini amat ketara dalam segmen perumahan di sekitar Vienna.

Secara keseluruhan, pasaran perumahan Austria menguncup kira-kira -2.6%. Vienna mendahului penurunan (rumah jatuh -6.7%), manakala di beberapa negeri barat (Styria, Salzburg dan Tyrol), harga perumahan juga meningkat sedikit. Oleh itu, apabila membandingkan kawasan di seluruh negara, adalah berguna untuk mempertimbangkan hartanah di Styria berbanding pinggir bandar Vienna.

Walau bagaimanapun, menjelang akhir tahun 2024, pasaran telah stabil. Menurut Raiffeisen Research , harga perumahan hanya jatuh kira-kira -1% tahun ke tahun, dan bulan-bulan pertama tahun 2025 menunjukkan pertumbuhan sederhana dalam beberapa segmen.

Bank-bank melaporkan peningkatan dalam pinjaman gadai janji (pinjaman Austria Bawah/Vienna +1% berbanding Mac 2025), dan pembeli menyatakan bahawa pemotongan kadar utama menjadikan gadai janji lebih mampu milik. Inflasi yang lebih rendah dan peningkatan ekonomi secara beransur-ansur mengekalkan kuasa beli.

Pada masa yang sama, bekalan baharu telah menurun dengan ketara. Menurut WKO , permulaan pembinaan kediaman menurun sebanyak -17.3% pada tahun 2024, dan kekurangan selanjutnya kira-kira 7,700 pangsapuri diunjurkan untuk tahun 2025.

Bekalan yang semakin berkurangan mengehadkan penurunan harga walaupun permintaan sederhana. Berikutan pelonggaran sekatan perumahan ( penarikan semula KIM-Verordnung ) menjelang akhir tahun 2024, bilangan transaksi jualan rumah telah meningkat mendadak di banyak daerah, menunjukkan permintaan yang terpendam. Gambaran keseluruhan ringkas tentang trend tersebut:

Pinjaman semakin berkembang. Pinjaman gadai janji di Lower Austria telah mula meningkat (+1% pada S1 2025), menunjukkan peningkatan permintaan.

Kekurangan perumahan baharu. Penurunan dalam pembinaan (-17.3% untuk 2024) mengehadkan penurunan harga.

Kerja jarak jauh. Ramai warga Vienna berpindah ke Lower Austria untuk mendapatkan ruang pejabat tambahan dan masa lapang. Ramai yang kini bekerja dari rumah beberapa hari seminggu, sekali gus meningkatkan permintaan untuk rumah desa.

Menyewa vs. membeli. Permintaan sewa telah menurun buat sementara waktu, dan beberapa hartanah kosong, menjadikan pembelian sebagai alternatif. Pelabur sekali lagi semakin memerhatikan hartanah kediaman.

Permintaan serantau. Kawasan berhampiran hab pengangkutan utama (stesen kereta api, lebuh raya) amat mendapat permintaan. Di sinilah projek baharu paling cepat dibangunkan.

Akibatnya, menjelang akhir tahun 2024, kita boleh bercakap tentang keseimbangan kepentingan: penjual terpaksa lebih realistik dalam penetapan harga mereka, dan pembeli kini mempunyai lebih banyak pilihan untuk dipilih.

Ramai pakar menggelarkan ini sebagai masa yang optimum untuk membeli: pasaran telah pulih daripada pembetulan dan bersedia untuk pertumbuhan sederhana jika keadaan ekonomi bertambah baik lagi. Akibatnya, pada tahun 2025–2026, harga perumahan di Lower Austria boleh mula meningkat sedikit (+1–2%), terutamanya jika trend menurun dalam kadar berterusan.

Pasaran Lower Austria menawarkan tiga jenis perumahan asas: rumah persendirian, pangsapuri dan plot bangunan. Mari kita lihat ciri-ciri setiap satu:

Rumah berasingan merupakan pilihan yang paling biasa untuk keluarga. Lower Austria terkenal dengan pondok separuh kayu dan rumah moden satu dan dua tingkat dengan plot persendirian. Menurut Statistik Austria , kira-kira 51% daripada semua unit kediaman di rantau ini adalah rumah berasingan (satu pangsapuri setiap bangunan).

Rumah biasanya mempunyai taman atau halaman, yang sangat dihargai oleh keluarga yang mempunyai anak. Di kawasan luar bandar, anda boleh menemui rumah ladang lama (Bauernhäuser): ia lebih murah daripada pondok baharu, tetapi memerlukan pengubahsuaian yang ketara dan sering dijual dengan tanah ladang bersebelahan.

Pilihan praktikal bagi mereka yang tidak memerlukan sebidang tanah yang besar atau yang kerap melancong ke bandar. Bangunan berbilang pangsapuri adalah perkara biasa di Austria Bawah: menurut statistik, 13% bangunan mengandungi dua pangsapuri, 17% mengandungi tiga hingga sembilan pangsapuri, dan 12% mengandungi sepuluh hingga 19 pangsapuri.

Pangsapuri sering dibeli oleh keluarga muda tanpa anak, warga emas, atau pasangan yang bekerja. Harganya lebih murah daripada rumah, kurang memerlukan kerja berkebun, dan biasanya mempunyai akses yang lebih baik ke pusat bandar: St. Pölten, Krems, dan bandar-bandar lain mempunyai stok pangsapuri moden. Bangunan-bangunan ini selalunya mempunyai lif, tempat letak kereta bawah tanah, pemanasan yang baik, dan kemudahan berdekatan.

Jika anda ingin membina rumah mengikut reka bentuk anda sendiri, anda perlu membeli tanah. Harga tanah di Austria Bawah berbeza mengikut wilayah : pada tahun 2024, harga median tanah bangunan adalah kira-kira €113/m² (sedikit di bawah purata Austria).

Plot dengan utiliti (gas, air, elektrik) dan di lokasi utama adalah lebih mahal. Plot amat popular di kawasan penanaman wain luar bandar (Wachau, Wienertal) dan pinggir bandar, di mana anda boleh membina rumah tersuai untuk memenuhi semua keperluan anda.

Wilayah ini juga menawarkan rumah berbilang keluarga untuk dijual (pembangunan baharu utama di bandar-bandar), serta ladang-ladang dan juga rumah agam mewah (chalet dan vila). Pilihan ini sesuai untuk pelabur atau keluarga besar.

Austria Bawah dibahagikan kepada empat daerah besar (suku), setiap satu dengan ciri-cirinya yang tersendiri. Berikut adalah yang utama:

Wienertal (timur laut). Sebuah kawasan penanaman wain di sepanjang sempadan dengan Slovakia. Ia menampilkan bukit-bukau yang terjaga rapi dengan ladang anggur, perkampungan kecil yang selesa, dan ruang hijau yang luas. Penduduk Wienertal memilihnya kerana ruang terbuka, udara bersih, dan iklim penanaman wain, sambil tetap menikmati kemudahan berulang-alik ke bandar.

• Bandar-bandar utama termasuk Korneuburg dan Mistelbach, serta majlis perbandaran di Lembah Donau.
• Harga perumahan di sini pada amnya lebih rendah berbanding di pinggir bandar Vienna: banyak rumah dan plot lebih berpatutan.
• Wilayah ini mempunyai sambungan yang baik ke Vienna: dengan kereta api (S-Bahn) ibu kota terletak kira-kira 1 jam perjalanan.

Waldviertel (barat laut). Sebuah kawasan hutan dan luar bandar di sepanjang sempadan dengan Republik Czech. Ia menampilkan kampung-kampung yang tenang, hutan yang luas, dan tasik. Wilayah ini sesuai untuk mereka yang menghargai pusat peranginan ski musim sejuk (seperti Hochficht) dan percutian musim panas, dan tidak kisah perjalanan yang lebih lama ke bandar-bandar utama (Vienna terletak kira-kira 1.5–2 jam perjalanan).

• Bandar-bandar utama ialah Zwettl, Gmünd dan Horn.
• Harga perumahan di Waldviertel adalah antara yang terendah di rantau ini: menurut Raiffeisen Research, harga purata rumah di daerah Zwezell hanya ≈€1,845/m².
• Infrastrukturnya lebih ringkas, tetapi orang di sini menikmati kesunyian dan kedekatan dengan alam semula jadi.

Mostviertel (tengah, barat daya). Sebuah wilayah perindustrian dan pertanian dengan ibu kotanya, St. Pölten, sebuah bandar moden dengan universiti dan suasana budaya yang meriah. Lebuh raya A1 (Vienna–Salzburg) dan landasan kereta api di barat melaluinya.

Ia merupakan keseimbangan yang baik antara peluang bandar (kerja, pendidikan, masa lapang) dan alam semula jadi: berdekatannya terdapat Tasik Traisenberg dan hutan untuk berjalan-jalan.

• Bandar besar: St. Pölten, Amstetten, Melk, dsb.
• Majikan: kilang tempatan, perusahaan pertanian, pusat pendidikan dan penyelidikan.
• Harga perumahan adalah purata: tidak setinggi di Vienna, tetapi lebih tinggi daripada di wilayah utara.

Kawasan Perindustrian (tenggara). Kawasan pinggir bandar Vienna dan wilayah selatan Austria Bawah adalah yang paling mahal. Jika anda bekerja di Vienna atau lebih suka berada "di tengah-tengah sesuatu", kawasan ini menawarkan kemudahan yang paling banyak, tetapi ia akan dikenakan bayaran yang lebih tinggi.

• Ini termasuk daerah Mödling, Baden dan Wiener Neustadt.
• Infrastruktur yang maju (hospital, universiti, perusahaan) dan akses pengangkutan yang sangat baik ke Vienna (20–30 minit).
• Harga adalah tinggi: contohnya, di Mödling purata harga rumah ialah ≈€5,420/m² (2–3 kali lebih mahal daripada di Waldviertel).

Bandar-bandar utama. Petempatan popular termasuk:

• St. Pölten (ibu kota Austria Bawah)
• Wiener Neustadt (pusat perindustrian di selatan)
• Baden (spa terma di barat)
• Mödling dan kawasan pinggir bandar lain di Vienna.
• Di utara, Retz, Mistelbach, Krems (sebuah bandar universiti), Amstetten dan lain-lain dapat dilihat dengan jelas.

Kebanyakan bandar utama terletak di sepanjang jalan utama (A1, A2) atau sungai (Danube).

Pilihan kawasan bergantung pada keutamaan anda: sama ada anda mahukan kedamaian dan ketenangan serta alam semula jadi (kemudian Waldviertel atau Wienertal) atau perkhidmatan bandar dan jarak yang dekat dengan pusat ekonomi (kawasan perindustrian, St. Pölten).

Contohnya, keluarga yang mempunyai anak sering memilih kawasan berhampiran bandar besar (St. Pölten, Krems) untuk sekolah, manakala penggemar wain memilih ladang anggur Wachau.

Setiap pembeli adalah unik. Berikut adalah beberapa cadangan berdasarkan matlamat dan gaya hidup anda:

Keluarga dengan anak-anak: Mereka biasanya memilih rumah dengan sebidang tanah di kawasan yang tenang. Kawasan ini mempunyai ruang untuk taman permainan dan taman dengan pokok buah-buahan, dan harus ada sekolah atau tadika yang baik berdekatan.

Apabila memilih rumah, pertimbangkan pelan pembangunan kejiranan (sekolah baharu, tempat letak kereta) dan pastikan ruang tersebut sesuai dengan rancangan jangka panjang anda. Pertimbangkan juga perbelanjaan masa hadapan: bandingkan kadar utiliti mengikut kejiranan (atau ketahui tentang cukai lain).

Pasangan muda dan golongan profesional. Jika anda masih muda, bekerja berjam-jam lamanya, dan tidak merancang untuk tinggal bersama ibu bapa anda, sebuah apartmen yang berdekatan dengan pengangkutan dan kemudahan adalah pilihan yang mudah. ​​Sebuah apartmen biasanya lebih murah untuk dibeli dan diselenggara, dan tidak seperti rumah, anda tidak perlu menyelenggara taman.

Jika anda mencari sedikit privasi, pertimbangkan sebuah rumah bandar (Reihenhaus) – seperti sebuah "pangsapuri kotej" kecil: selalunya di pinggir bandar dengan halaman peribadi yang kecil, tetapi lebih murah daripada rumah berasingan.

Bagi pasangan muda yang menyewa rumah, membeli sebuah apartmen kecil juga boleh menjadi satu pelaburan: dengan menyertai program pemilikan rumah kali pertama (Eigenheim-Förderung), kerajaan membayar balik sebahagian daripada pinjaman.

Pesara dan warga emas. Warga emas mementingkan kemudahan dan penyelenggaraan yang mudah. ​​Mereka sering memilih pangsapuri atau rumah di komuniti berpagar dengan lif, tempat letak kereta dan berdekatan dengan klinik.

Contohnya, di kawasan sekitar St. Pölten dan Vienna, terdapat komuniti persaraan dan rumah warga emas. Kedekatan dengan farmasi, klinik dan pengangkutan awam adalah penting. Jika anda ingin tinggal di luar bandar, cari rumah setingkat tanpa tangga dan mempunyai akses yang baik, dan pertimbangkan kemungkinan pembayaran yang dikurangkan semasa persaraan dalam perjanjian gadai janji anda.

Pelabur. Jika anda membeli untuk pelaburan (sewa atau jual semula), pertimbangkan kecairan hartanah tersebut. Ini selalunya pangsapuri di kawasan pinggir bandar atau bangunan baharu berhampiran stesen kereta api dan lebuh raya. Pilihan popular termasuk St. Pölten dan wilayah Vienna, di mana terdapat permintaan yang tinggi untuk hartanah sewa.

Sebelum membeli, analisis keadaan pasaran: kaji statistik hasil sewa (cth., hasil ≈3–4% daripada harga) dan bandingkan dengan alternatif lain. Vienna Property Investment akan membantu anda menilai jenis hartanah yang paling sesuai dengan strategi anda.

Pelajar. Lower Austria mempunyai universiti (St. Pölten, Krims). Pelajar biasanya lebih suka menyewa, tetapi mereka yang ingin melabur untuk masa depan mereka boleh mempertimbangkan pangsapuri mampu milik berhampiran kampus. Studio murah atau pangsapuri kecil boleh menjadi pelaburan yang menguntungkan jika harga terus meningkat dan sewaan tersedia.

Bagi mereka yang bekerja jauh dari rumah. Jika anda berulang-alik ke Vienna atau bandar lain, pertimbangkan akses pengangkutan terus. Rumah dan pangsapuri berhampiran stesen S-Bahn dan lebuh raya utama mendapat permintaan yang tinggi. Contohnya, pekan-pekan kecil di sekitar stesen Tulln atau Wien er Neustadt adalah mudah untuk perjalanan harian ke Vienna.

Pencinta haiwan. Pemilik anjing dan kucing memerlukan halaman atau taman yang berasingan. Rumah bandar baharu selalunya mempunyai plot taman kecil di mana haiwan peliharaan boleh berkeliaran. Elakkan pangsapuri rendah tanpa akses ke jalan atau di mana peraturan persatuan pemilik rumah melarang memelihara haiwan besar.

Bagi penggemar alam sekitar. Permintaan untuk rumah cekap tenaga semakin meningkat di rantau ini. Jika teknologi hijau penting bagi anda, cari rumah yang mempunyai pensijilan Rumah Pasif atau panel solar yang dipasang. Hartanah ini lebih mahal untuk dibeli, tetapi ia boleh menjimatkan ratusan euro setahun untuk pemanasan dan utiliti.

Sewaan jangka pendek dan pondok musim panas. Jika anda merancang untuk menggunakan hartanah anda sebagai pondok musim panas atau Airbnb, semak peraturan tempatan. Banyak komuniti telah memperkenalkan cukai rumah kedua ( Zweitwohnsitzsteuer ) atau sekatan ke atas sewaan jangka pendek. Pondok musim panas di kawasan pelancongan (Wachau, Wien ) adalah popular, tetapi mungkin dikenakan bayaran tambahan.

Harga perumahan di Lower Austria bergantung kepada banyak faktor. Sebagai panduan, pada tahun 2024, harga median sebuah rumah di Lower Austria adalah kira-kira €2,515/m², dan sebuah apartmen adalah €2,941/m². Sebagai perbandingan, di Austria secara keseluruhan, harga median ialah €2,709/m² (rumah) dan €4,000/m² (apartmen), manakala di Vienna, harga median masing-masing ialah €5,492/m² dan €4,941/m². Perbezaan ini mencerminkan jarak yang dekat dengan ibu kota dan saiz hartanah.

Untuk mendapatkan gambaran penuh, ramai yang membandingkan bukan sahaja Vienna dan Austria Bawah, tetapi juga pasaran Barat—contohnya, hartanah di Tyrol , di mana kekurangan tanah dan permintaan pelancong mempunyai kesan yang lebih besar terhadap harga.

Daerah dan lokasi. Faktor paling ketara. Jarak ke Vienna dan bandar-bandar utama meningkatkan harga dengan ketara. Contohnya, di daerah-daerah di selatan Vienna, harga adalah 2-3 kali lebih tinggi daripada di utara. Contohnya, di Mödling, harga rumah purata adalah kira-kira €5,420/m², manakala di Zwettle hanya kira-kira €1,845/m².

Pemandangan air atau gunung, kawasan hijau dan prestij kawasan tersebut (Knightsbridge di rantau ini) juga menambah harga.

Jenis dan saiz hartanah. Pembinaan baharu biasanya lebih mahal daripada perumahan sedia ada (Altbau), terutamanya jika ia merupakan "rumah pasif" dengan kecekapan tenaga yang tinggi. Rumah yang lebih besar atau banyak bilik meningkatkan kos keseluruhan, walaupun harga setiap meter persegi mungkin lebih rendah.

Kawasan tambahan seperti loteng, beranda, ruang bawah tanah, garaj atau tempat letak kereta persendirian memberikan bonus yang ketara – ia meningkatkan keselesaan dan nilai rumah.

Keadaan dan tahun pembinaan. Bangunan baharu atau yang baru diubah suai dinilai lebih tinggi. Rumah lama kadangkala lebih murah, tetapi selalunya memerlukan pelaburan (pembaikan, penebat), yang menurunkan harga permulaan.

Beri perhatian kepada kualiti tingkap, bumbung dan sistem pemanasan: Austria mempunyai banyak bangunan yang mempunyai sejarah, jadi memeriksa keadaannya sebelum membeli adalah penting.

Infrastruktur. Kedekatan tadika, sekolah, hab pengangkutan, kedai, hospital dan taman meningkatkan nilai hartanah. Contohnya, sebuah rumah di daerah sekolah yang baik boleh berharga 10-15% lebih tinggi berbanding rumah yang serupa tanpa sekolah berdekatan.

Untuk membuat keputusan yang tepat, pertimbangkan "keselesaan lokasi": seperti yang dinyatakan, lokasi rumah sama pentingnya dengan reka bentuknya.

Kemudahan tambahan. Teres atau balkoni dengan pemandangan yang indah, taman peribadi, lif, sauna atau kolam renang di dalam bangunan memberi kesan yang ketara terhadap harga. Rumah baharu dengan teknologi pintar (sistem pengudaraan pemulihan haba, panel solar) lebih mahal tetapi meningkatkan nilai jangka panjang hartanah tersebut.

Faktor ekonomi. Kadar faedah dan inflasi mempengaruhi ketersediaan kredit dan kuasa beli. Pertimbangkan juga cukai dan perbelanjaan yang tidak dijangka semasa membeli: cukai harta (3.5% daripada harga belian), duti setem dan yuran notari (~1%).

Kerajaan telah mengecualikan sementara yuran pendaftaran sehingga €500,000 (menjimatkan sehingga €5,500), yang perlu diambil kira semasa membuat pengiraan.

Perubahan masa hadapan. Rancangan pembangunan untuk kawasan tersebut boleh meningkatkan (atau menurunkan) harga. Contohnya, pengecualian yuran pendaftaran kepada €500,000 dan insentif perumahan sedang merangsang permintaan sekarang. Awasi projek untuk jalan raya, sekolah, loji janakuasa dan pusat perniagaan di kawasan tersebut: pembangunannya biasanya meningkatkan daya tarikan perumahan.

Sila ambil perhatian bahawa harga berubah-ubah dan mungkin berbeza daripada median. Untuk menilai hartanah tertentu, adalah lebih baik untuk menjalankan analisis perbandingan dengan bantuan pakar. Perunding kami di Vienna Property Investment akan membantu anda menilai nilai sebenar hartanah pilihan anda dan mempertimbangkan semua faktor.

Bagi penduduk EU/EEA, membeli rumah di Austria hampir sama dengan membeli rumah di dalam negara: tiada permit khas diperlukan .

Warganegara negara lain mesti mendapatkan persetujuan (Genehmigung) daripada pentadbiran tempatan sebelum membeli, selaras dengan undang-undang hartanah. Ini adalah prosedur formal untuk mengesahkan sama ada hartanah tersebut akan digunakan sebagai kediaman utama. Tiada sekatan baharu telah diperkenalkan untuk warga asing di Lower Austria.

Proses pembelian adalah standard. Selepas memilih rumah atau apartmen, kontrak awal (Vorkaufsvertrag) ditandatangani dan bayaran pendahuluan dibuat (biasanya 5-10% daripada harga belian).

Transaksi tersebut kemudiannya dirasmikan oleh notari (Notar) – beliau akan membuat kontrak jualan muktamad dan mendaftarkan pemindahan hak dalam daftar tanah (Grundbuch).

Warga asing mesti menyediakan pasport, bukti pendapatan dan dana yang mencukupi untuk pembelian. Bank biasanya memerlukan terjemahan dokumen ke dalam bahasa Jerman dan selalunya memerlukan sijil keluarga atau visa/residensi. Jika anda tidak bertutur dalam bahasa Jerman, adalah lebih baik untuk meminta penterjemah atau peguam menemani anda sepanjang transaksi.

Semasa mendaftar, pertimbangkan semua kos. Ini termasuk cukai 3.5% dan yuran pendaftaran. Bagi transaksi di bawah €500,000 yang melibatkan kediaman, yuran pendaftaran dikecualikan, tetapi yuran notari (kira-kira 1–1.5%) akan kekal.

Ramai warga asing mengambil gadai janji daripada bank Austria: kadar faedah adalah lebih kurang sama dengan yang ditawarkan oleh pelanggan tempatan, tetapi jumlah pinjaman biasanya lebih kecil (LTV ≈50–70%). Ini bermakna mereka memerlukan simpanan peribadi sekitar 30–50%.

Adalah berguna untuk membuka akaun bank Austria dan mendapatkan Steuernummer (nombor cukai) terlebih dahulu, kerana tanpanya, bank tidak akan mengeluarkan gadai janji.

Pasaran utama atau sekunder. Warga asing sering lebih suka bangunan baharu (dengan tarikh penghantaran yang jelas daripada pemaju), tetapi hartanah jualan semula (Altbau) juga tersedia. Bangunan baharu lebih mahal, tetapi ia didatangkan dengan jaminan kualiti daripada pemaju; hartanah jualan semula selalunya lebih murah tetapi memerlukan pengesahan dokumen dan keadaan.

Status bukan pemastautin. Apabila membuat pelaburan besar, kadangkala ia boleh memberi kelebihan kepada warga asing untuk mendaftarkan syarikat atau yayasan Austria untuk pembelian tersebut. Dalam kes ini, cukai pemindahan hartanah akan menjadi 3.5% daripada nilai (seperti transaksi standard), dan proses pendaftaran lebih mudah dari perspektif pemilikan, tetapi kadar cukai meningkat.

Akaun bank dan dokumentasi. Sebelum menandatangani kontrak, buka akaun bank Austria dan dapatkan Steuer-ID (nombor cukai) – ini diperlukan oleh bank dan pihak berkuasa. Tanpa ini, mendapatkan gadai janji dan pendaftaran akan menjadi sukar.

Saya cadangkan anda melantik peguam atau ejen hartanah tempatan: di Vienna Property Investment, kami bekerjasama dengan notari dan perunding berpengalaman yang boleh mengendalikan transaksi dalam bahasa Rusia dan Jerman.

Perubahan ketara pada rangka kerja perundangan hartanah berlaku pada tahun 2024–2025. Berkuat kuasa 1 April 2024, yuran pendaftaran untuk pembelian hartanah kediaman sehingga €500,000 (untuk kediaman peribadi) telah dikecualikan. Ini mewakili penjimatan sehingga €5,500 untuk pembeli. Subsidi GrESt 0.5% untuk transaksi intra-keluarga terpakai sehingga had ini, manakala transaksi lain tertakluk kepada cukai 3.5%.

Di samping itu, program sokongan terus beroperasi: contohnya, Lower Austria menawarkan geran 5% ke atas jumlah gadai janji untuk pembinaan rumah baharu (sehingga €10,000 setiap keluarga). Ini mengurangkan kos sebenar bagi keluarga yang mengambil pinjaman perumahan. Pihak berkuasa persekutuan juga menawarkan subsidi untuk rumah cekap tenaga dan teknologi hijau.

Perubahan ketara menanti pelabur korporat: bermula 1 Julai 2025, apabila pemindahan hartanah antara syarikat hartanah (Immobiliengesellschaften), cukai akan dikira berdasarkan nilai sebenar (pasaran) hartanah dan akan berjumlah 3.5%. Sebelum ini, kadar pemindahan pegangan saham dalam sesebuah keluarga dikurangkan kepada 0.5%, tetapi tidak lama lagi faedah ini hanya akan dikekalkan untuk transaksi antara saudara terdekat. Walaupun perubahan ini sebahagian besarnya tidak ketara bagi pembeli pangsapuri dan rumah biasa, ia menjejaskan syarikat pelaburan dan induk.

Secara keseluruhannya, 2024–2025 adalah masa untuk penyesuaian dan insentif: pembeli yang memanfaatkan peluang ini (insentif GrESt, subsidi pembinaan) akan menerima faedah tambahan. Ia juga berbaloi untuk memantau kemas kini penilaian cukai harta tanah (Grundstückswertverordnung) dan inisiatif tempatan—contohnya, banyak bandar memperkenalkan cukai rumah kedua (Zweitwohnsitzsteuer) dan membangunkan geran alam sekitar.

Kenali hartanah secara langsung. Jangan sekali-kali membeli melalui pandangan. Pandu di sekitar kawasan yang anda pilih pada waktu yang berbeza dalam sehari dan setahun. Pastikan kawasan kejiranan, infrastruktur dan pengangkutan sesuai untuk anda. Kadangkala bunyi bising jalan raya atau lebuh raya selari boleh mengurangkan keselesaan, manakala pemandangan yang baik sebenarnya boleh meningkatkan harga.

Anggarkan kos. Sediakan bajet yang komprehensif: selain harga rumah, sertakan yuran agensi, yuran notari, GrESt (3.5%), dan duti setem (separuh daripadanya mungkin didiskaunkan), serta potensi kos pengubahsuaian dan perabot. Kos pengubahsuaian rumah lama sering dipandang rendah: minta anggaran daripada pembina terlebih dahulu.

Bekerjasama dengan ejen dan peguam. Adalah disyorkan untuk berunding dengan ejen dan notari yang berpengalaman. Ejen akan membantu anda mencari pilihan dan merundingkan perjanjian tersebut, manakala peguam/notari akan mengesahkan integriti transaksi tersebut. Pakar Pelaburan Hartanah Vienna mempunyai pengetahuan mendalam tentang pasaran tempatan dan boleh membantu anda mempertimbangkan nuansa tempatan (seperti peraturan pendaftaran tanah dan peraturan perancangan bandar).

Pengesahan dokumen. Minta cabutan daripada Grundbuch (daftar tanah) untuk memastikan tiada bebanan (gadai janji, easemen). Selain itu, semak yuran tempatan yang tertunggak (cukai harta, yuran pelupusan sisa). Adalah lebih baik untuk mempercayai notari semasa pengesahan daripada menemui masalah kemudian.

Pembiayaan. Sebelum mencari rumah, dapatkan pra-kelulusan untuk gadai janji. Bandingkan tawaran bank: kadar tetap selama 10-15 tahun pada masa ini lebih menguntungkan daripada kadar berubah-ubah, memandangkan potensi kenaikan kadar. Perlu diingat bayaran pendahuluan (~20-30%) dan kos tambahan.

Rundingan. Jangan takut untuk berunding. Jika terdapat terlalu banyak tawaran serupa di pasaran, penjual mungkin sanggup berkompromi. Semasa tempoh yang perlahan, diskaun 5-10% daripada harga yang diminta adalah realistik. Kaji jualan terkini di kawasan yang sama untuk menyokong tawaran anda.

Perancangan. Pertimbangkan bagaimana anda akan menggunakan hartanah tersebut dalam tempoh 5-10 tahun. Jika anda merancang untuk berkeluarga, pertimbangkan jarak sekolah. Jika anda membeli untuk disewakan, kaji purata kadar sewa di kawasan tersebut. Pertimbangkan juga cukai rumah kedua jika hartanah tersebut bukan kediaman utama anda.

Kesabaran dan bantuan profesional adalah kunci kepada transaksi yang berjaya. Dengan mengikuti cadangan ini dan berunding dengan pakar yang dipercayai, anda boleh meminimumkan risiko dan membuat pembelian yang tepat.

Carian dan pengesahan. Sebelum membeli plot, semak dengan pihak perbandaran sama ada permit bangunan (Flächenwidmungsplan). Minta pelan kadaster (Katasterplan) – ini akan menunjukkan sempadan yang tepat dan sebarang easemen. Pastikan pemilik sebelumnya tidak mempunyai hutang tertunggak (Grundsteuer).

Utiliti. Adalah lebih baik jika hartanah tersebut mempunyai air, elektrik dan pembetungan. Jika tidak, tanyakan tentang jangka masa sambungan. Kadangkala pemasangan utiliti boleh mengambil masa berbulan-bulan. Jalan raya yang baik dan akses ke hartanah juga mempengaruhi harga dan kemudahan.

Permit bangunan. Upah arkitek untuk menyediakan pelan mengikut peraturan tempatan (Bauordnung). Selepas reka bentuk selesai, kemukakan permohonan permit (Baugenehmigung) kepada pentadbiran tempatan (Bezirkshauptmannschaft). Pelan dan pengiraan teknikal diperlukan—proses ini mengambil masa beberapa bulan.

Pembiayaan. Pembiayaan pembinaan biasanya disediakan bersama-sama dengan pembelian tanah. Bank boleh mengeluarkan pinjaman pembinaan yang dijamin oleh plot tanah, dengan dana diagihkan secara beransur-ansur secara berperingkat. Perlu diingat bahawa bank memerlukan garis masa dan bajet projek yang tetap. Subsidi kerajaan (seperti geran 5% dari Lower Austria) mengurangkan jumlah pinjaman.

Penyeliaan pembinaan. Kontrak dengan pembina secara berperingkat (asas, dinding, bumbung, dll.). Jangan bayar keseluruhan jumlah terlebih dahulu; bayar hanya selepas kerja selesai. Saya cadangkan melantik penyelia pembinaan (Bauüberwachung). Pemeriksaan kerja secara berkala akan membantu mengelakkan kesilapan dan kerja semula.

Bermusim. Masa optimum untuk memulakan pembinaan ialah musim bunga atau awal musim panas. Sebaiknya tuangkan asas dan dinding sebelum cuaca sejuk tiba. Rancang supaya rumah mempunyai masa untuk memasang bumbung sebelum kesejukan musim sejuk tiba.

Membina rumah merupakan proses yang kompleks namun mengujakan. Lower Austria mempunyai keperluan alam sekitar yang ketat (piawaian penjimatan tenaga, Rumah Pasif), jadi projek tersebut mesti mematuhi piawaian hijau dari awal lagi. Dengan Vienna Property Investment, anda akan menemui kontraktor yang boleh dipercayai dan menerima sokongan sepanjang keseluruhan proses, daripada pemilihan tapak hingga penyerahan kunci.

Membeli hartanah merupakan pelaburan jangka panjang yang bermula dengan keputusan dan langkah pertama. Lower Austria menawarkan peluang yang sangat baik: di sini anda akan menemui gabungan kualiti hidup Eropah, alam semula jadi yang meriah dan harga yang menarik.

Mulakan dengan menganalisis keperluan dan bajet anda—dan bergerak ke arah matlamat anda langkah demi langkah. Ingat, perancangan pintar dan sokongan pakar akan menjadikan perjalanan ke impian anda lebih mudah dan selamat. Untuk bermula, saya cadangkan mengikuti langkah-langkah berikut:

1. Tentukan tujuan (untuk tinggal, menyewa, melabur).
2. Pilih kawasan yang sesuai dengan anda.
3. Kira bajet anda dan jelaskan cukai serta perbelanjaan.
4. Semak status sah hartanah tersebut dan sediakan dokumen.
5. Membuat perjanjian jual beli melalui notari.
6. Daftarkan hartanah tersebut dalam daftar tanah.

Vienna Property Investment boleh membantu anda dari langkah pertama hingga menerima kunci – menjimatkan masa dan usaha anda.