Bagaimana dan Mengapa Membeli Hartanah di Croatia

Pasaran hartanah Croatia kini sedang mengalami salah satu tempoh paling dinamik dalam sejarahnya. Penyertaan negara itu ke Zon Euro dan Kawasan Schengen pada tahun 2023 telah memudahkan transaksi warga asing secara dramatik, menghapuskan risiko mata wang dan menjadikan pasaran lebih mudah diramal dan telus. Croatia telah mengukuhkan kedudukannya di peta Eropah sebagai destinasi menarik bagi pelabur yang ingin membeli sebuah apartmen di Croatia, rumah tepi laut atau melabur dalam sewaan pelancong.

Tujuan artikel ini adalah untuk menyediakan analisis komprehensif tentang daya tarikan pelaburan Croatia: daripada penjelasan mengapa sekarang adalah masa untuk mempertimbangkan pembelian, kepada perbandingan dengan Austria, di mana hartanah dianggap sebagai penanda aras untuk kestabilan. Kami akan merangkumi semua aspek: nuansa undang-undang, trend harga, pilihan hartanah dan kawasan terbaik di Croatia untuk mencari perumahan.

Austria kekal sebagai penanda aras kestabilan. Semuanya di sini jelas dan boleh diramal: undang-undang boleh difahami, mahkamah melindungi hak pemilik hartanah, dan harga di Vienna meningkat secara perlahan tetapi stabil. Hasil sewa biasanya tidak melebihi 2-3% setahun, tetapi permintaan adalah malar dan kecairan adalah tinggi—jadi pangsapuri di Austria sering dipilih sebagai aset utama dalam portfolio. Mendapatkan permit kediaman melalui hartanah di Austria memerlukan pelaburan sebanyak €500,000 atau lebih, dan proses itu sendiri penuh dengan birokrasi yang ketara. Tetapi sebagai balasannya, anda menerima keyakinan dan perlindungan modal jangka panjang.

Sebaliknya, Croatia

• ambang kemasukan adalah lebih rendah - anda boleh membeli sebuah apartmen di Croatia dengan murah dari €120–150 ribu;
• hasilnya lebih tinggi - menyewa di tepi laut memberikan 5-7% setahun;
• cukai lebih mudah - 3% apabila membeli hartanah terpakai dan birokrasi yang minimum;
• Pelancongan semakin berkembang dan menyokong permintaan untuk perumahan.

Tetapi pasaran kurang dapat diramalkan: harga bergantung pada musim dan keadaan ekonomi, dan kecairan adalah tertinggi di kawasan pesisir.

Pasaran hartanah Croatia terus berkembang pesat berikutan penerimaan euro dan penyertaannya ke zon Schengen pada tahun 2023. Menurut Eurostat dan Bank Negara Croatia, harga perumahan di negara ini meningkat sebanyak 8.3% , dengan pertumbuhan melebihi 10% tahun ke tahun di pesisir pantai. Di Zagreb, Split dan Dubrovnik, bilangan transaksi mencapai tahap rekod, dengan permintaan daripada pembeli asing dan tempatan semakin meningkat, terutamanya untuk pangsapuri dan rumah di tepi laut.

Berdasarkan pengalaman saya, Croatia telah menjadi salah satu negara paling popular bagi mereka yang ingin membeli pangsapuri tepi laut yang berpatutan, mendapatkan permit kediaman Croatia dan menjana pendapatan sewa. Gabungan keindahan semula jadi, status EU dan cukai yang sederhana menjadikannya menarik kepada pelabur dari Jerman, Austria, Slovenia dan Scandinavia.

• 🇩🇪 Seorang pelanggan dari Jerman membeli sebuah apartmen di Split pada awal tahun 2024. Semasa musim panas, pendapatan sewa adalah kira-kira 6% setahun, dan nilai pasaran hartanah meningkat sebanyak 9% tahun ke tahun.
• 🇬🇧 Sebuah keluarga Rusia membeli sebuah rumah di Istria berhampiran pantai untuk percutian mereka sendiri dan untuk disewakan di Airbnb. Pelaburan itu membolehkan mereka mendapatkan permit kediaman Croatia, dan pendapatannya melebihi jangkaan: hartanah itu boleh dikatakan telah diduduki semasa musim panas.
• 🇸🇮 Seorang pelabur muda dari Slovenia memilih sebuah apartmen studio di Zagreb dengan harga €125,000. Hasil daripada permintaan yang stabil daripada pelajar dan profesional di ibu negara, hartanah itu siap dalam masa dua minggu, dengan pulangan yang diunjurkan sebanyak 4.5% setahun.

• Halangan kemasukan yang rendah – pangsapuri boleh dibeli dari €120,000–150,000, dan rumah di tepi laut dari €200,000–250,000.
• Hasilnya lebih tinggi daripada di Austria atau Itali – purata 4–6%, sehingga 7% di pesisir pantai.
• Ketelusan transaksi EU – perlindungan undang-undang dan pendaftaran melalui daftar negeri.
• Permit kediaman Croatia untuk hartanah – dengan kediaman jangka panjang dan pemilikan harta, kediaman tersedia untuk seisi keluarga.
• Harga semakin meningkat , terutamanya di kawasan pesisir pantai, di mana bekalan terhad dan permintaan sentiasa melebihinya.

Kunci pelaburan yang berjaya di Croatia bukan sahaja memilih pangsapuri yang menawarkan pendapatan segera, tetapi juga lokasi yang berpotensi pada masa hadapan. Projek infrastruktur baharu, jalan raya, universiti dan kluster pelancongan (Split, Zadar, Rijeka) boleh menjana pertumbuhan nilai melebihi purata.

Apabila orang bertanya kepada saya sama ada berbaloi untuk membeli hartanah di Croatia, saya selalu menjawab: untuk memahami prospek, anda perlu mengetahui sejarah pasaran. Croatia telah beralih daripada krisis pasca 2008 kepada pertumbuhan harga yang pesat selepas menyertai EU, dan terutamanya selepas menerima pakai euro dan menyertai Kawasan Schengen pada tahun 2023. Hari ini, ia merupakan salah satu pasaran paling menarik di Eropah Selatan, terutamanya bagi mereka yang ingin membeli apartmen tepi laut di Croatia atau rumah di Croatia untuk sewaan percutian.

• 2008–2014: Krisis global telah melanda Croatia dengan teruk, dengan harga hartanah jatuh lebih daripada 20%, terutamanya di kawasan pesisir pantai.
• 2015–2019: pemulihan secara beransur-ansur, permintaan yang semakin meningkat daripada warga asing (terutamanya Jerman, Austria dan Scandinavia).
• 2020: Pandemik itu mengurangkan bilangan transaksi buat sementara waktu, tetapi harga terus meningkat disebabkan oleh permintaan domestik.
• 2023–2025: Selepas peralihan kepada euro dan Schengen, harga rumah meningkat sebanyak 8.3% secara purata, dengan kenaikan melebihi 10% di kawasan pesisir.

Memahami masa depan pasaran hartanah Croatia memerlukan pemahaman tentang peringkat yang telah dilaluinya sejak dua puluh tahun lalu. Croatia ialah sebuah negara yang mempunyai pesisir pantai yang indah, potensi pelancongan yang tinggi, dan integrasi pesat ke dalam Kesatuan Eropah. Tetapi pasarannya telah melalui perjalanan yang mencabar: daripada pertumbuhan yang pesat kepada krisis dan kemudian pemulihan yang diperbaharui.

Pada awal tahun 2000-an, Croatia menjadi salah satu destinasi paling popular bagi pembeli asing di wilayah Adriatik. Rakyat Jerman, Austria, Britain dan Scandinavia secara aktif membeli rumah dan pangsapuri di tepi laut. Sebabnya jelas: harga yang agak rendah berbanding Itali dan Greece, garis pantai yang menakjubkan dan aliran pelancong yang semakin meningkat. Dalam tempoh ini, banyak transaksi persendirian berlaku: warga asing membeli vila dan pangsapuri kecil di pulau Hvar, Brač, Split dan Dubrovnik. Harga meningkat dengan cepat, dengan kenaikan tahunan mencecah 10-15%.

Krisis kewangan global telah melanda Croatia dengan teruk. Bank-bank menghentikan pemberian pinjaman, pembinaan menjadi perlahan dengan mendadak, dan permintaan untuk hartanah menjunam. Harga jatuh sebanyak 20–30% bergantung pada rantau ini, dengan kawasan pesisir pantai amat terjejas teruk, di mana harga telah terlalu tinggi pada tahun 2007–2008. Ramai pemaju menangguhkan projek, dan pelabur yang telah membeli hartanah pada kemuncaknya mendapati sukar untuk menjual.

Walau bagaimanapun, dalam tempoh inilah munculnya kelas pembeli baharu—pelabur yang berhati-hati yang melihat Croatia bukan sebagai pasaran spekulatif, tetapi sebagai strategi jangka panjang. Mereka yang membeli hartanah antara tahun 2009 dan 2012 menyaksikan pertumbuhan harga yang stabil dalam beberapa tahun dan dapat menyewakan hartanah mereka kepada pelancong dengan keuntungan yang lumayan.

Selepas Croatia menyertai EU pada tahun 2013, pasaran secara beransur-ansur pulih. Sejak tahun 2015, bilangan transaksi telah meningkat dengan pesat, dan warga asing sekali lagi mula aktif membeli hartanah, terutamanya di pesisir pantai. Menurut Bank Negara Croatia, bahagian warga asing di beberapa kawasan pesisir pantai mencapai 15–20% daripada semua pembeli.

Pada masa ini, projek infrastruktur baharu mula dibangunkan—jalan raya, lapangan terbang dan marina kapal layar. Pelancongan mencapai tahap rekod, dengan lebih 20 juta pelawat setiap tahun. Semua ini mendorong minat terhadap pangsapuri dan rumah di tepi laut. Di Zagreb, permintaan didorong oleh pelajar, profesional IT dan komuniti perniagaan.

Penerimaan euro pada Januari 2023 dan kemasukan Croatia ke Kawasan Schengen menandakan titik perubahan. Sejak itu, pasaran menjadi lebih telus dan mudah difahami oleh pelabur EU. Risiko turun naik mata wang telah hilang, dan prosedur undang-undang telah dipermudahkan.

Hasilnya sudah ketara menjelang akhir tahun 2024: menurut Eurostat, harga perumahan meningkat secara purata sebanyak 8.3% , dengan pertumbuhan di kawasan pelancongan (Dalmatia, Istria, dan Dubrovnik) mencapai 10–12% . Permintaan asing meningkat, dengan pembeli dari Jerman, Austria, dan Scandinavia, serta pelabur baharu dari Eropah Tengah, menjadi sangat aktif.

Di Croatia, lokasi yang berbeza mempunyai tujuan yang berbeza: di sesetengah tempat, sewaan bermusim di tepi laut lebih berjaya, di tempat lain, sewaan sepanjang tahun di ibu negara dan sekitar universiti lebih popular, manakala vila premium dan pangsapuri butik merupakan tanda status dan kelangkaan. Untuk memilih hartanah yang paling menguntungkan, adalah penting untuk memahami di mana permintaan tertumpu dan format sewaan yang akan mampan di sana.

Paling mudah untuk melancarkan sewaan jangka panjang yang stabil di sini: ibu kota menarik pelajar, pakar IT, doktor, pekerja kerajaan dan syarikat.

• Pangsapuri 1-2 bilik tidur (lebih kurang 45-75 m²): anggaran harga €150,000-240,000.
• Studio padat untuk sewa harian/jangka sederhana: €120,000–170,000.
• Rumah/rumah bandar di pinggir bandar: dari €250–400 ribu.

Untuk siapa: pelabur yang memerlukan penghunian yang boleh diramal dan pulangan sederhana tanpa bermusim yang ketara.

Permintaan musim panas yang tinggi, ditambah pula dengan luar musim disebabkan oleh perjalanan perniagaan dan perubatan, bermakna pusat bandar dan kawasan tepi pantai kekurangan bekalan.

• Pangsapuri 1-2 bilik tidur di tepi laut: €200,000–370,000 (jarang sekali lebih murah)
• Pusat bersejarah/pangsapuri dengan pemandangan: selalunya premium kepada pasaran
• Rumah dengan plot/pemandangan: dari €400,000–700,000 dan ke atas

Bagi mereka yang ingin menggabungkan gaya hidup dan pendapatan bermusim; mereka yang bersedia untuk menguruskan sewaan jangka pendek.

Pembangunan sejarah yang terhad dan pengiktirafan pelancong yang tinggi mewujudkan harga "defisit".

• Pangsapuri di lokasi yang baik: €250–450 ribu.
• Vila di tepi laut/dengan pemandangan panorama: dari €700,000 hingga €1.5 juta+

Untuk siapa: pembeli yang mencari status dan "tempat selamat" di tepi laut; pemilik yang lebih konservatif memberi tumpuan kepada permodalan.

Orang Jerman dan Austria secara tradisinya menyukai Istria kerana iklimnya, akses jalan raya, dan pelancongan gastronomi/wain yang kuat.

• Rumah/vila dengan tanah: dari €280–600 ribu.
• Pangsapuri di tepi laut/di pusat bandar: €180–300 ribu.

Untuk siapa: gaya hidup keluarga + sewaan bermusim, kurang sesak berbanding di "poskad" Dalmatia.

Permintaan musim panas yang stabil, benteng yang dibangunkan, pelancongan perubatan dan perniagaan.

• Pangsapuri: €170,000–€300,000 (lokasi penting)
• Vila/rumah dengan pemandangan teluk: dari €400,000–800,000.

Bagi mereka yang menghargai infrastruktur dan kebolehramalan, tetapi mahukan laut lebih dekat dengan sempadan.

Kompromi harga/kualiti yang baik dan geografi yang mudah; lapangan terbang, marina kapal layar dan pangkalan hotel yang semakin berkembang.

• Studio dan 1 katil: €120–220 ribu.
• Rumah berhampiran laut: €250–450 ribu.

Untuk siapa: hartanah pelaburan pertama di Adriatik dengan prospek pertumbuhan.

Permintaan musim panas yang tinggi dan premium untuk mod/pengangkutan. Logistik lebih kompleks, tetapi bilnya lebih tinggi.

• Pangsapuri: biasanya dari €220,000–400,000.
• Rumah/vila: dari €500,000 dan jauh lebih tinggi di "barisan hadapan"

Untuk: pemilik berpengalaman yang memahami bermusim dan logistik; pembeli lot koleksi yang jarang ditemui.

• Jerman, Austria dan Slovenia merupakan peneraju tradisional, yang aktif membeli di Istria, Kvarner dan Dalmatia tengah.
• Scandinavia, Benelux dan UK —orang ramai memilih pulau dan pusat peranginan premium, selalunya untuk rumah kedua dan sewaan bermusim.
• Pelabur berbahasa Rusia – Dalmatia (Split, pulau-pulau), Dubrovnik, Istria; sesetengah urusan bertujuan untuk kegunaan peribadi.

Sebab mereka membeli: rumah kedua di tepi laut, sewaan bermusim dengan hasil 5–7%, perlindungan modal daripada inflasi di Zon Euro.

Keluarga tempatan menyewa pangsapuri di Zagreb dan bandar-bandar pesisir pantai di luar pantai. Strategi popular untuk usahawan adalah membeli beberapa pangsapuri padat dan menyewakannya setiap hari semasa musim panas.

• Zagreb popular di kalangan pelajar, doktor dan pakar IT.
• Split, Zadar, Opatija – format gabungan penginapan dan sewaan, yang membolehkan pemilik mengekalkan penghunian semasa luar musim.

Ekspatriat membantu melancarkan turun naik pendapatan bermusim, terutamanya di bandar-bandar pesisir pantai dengan infrastruktur yang baik.

Apabila membeli hartanah di Croatia—sama ada pangsapuri tepi laut, rumah di Istria atau pangsapuri di Zagreb—adalah penting untuk mempertimbangkan bukan sahaja lokasi dan kelas hartanah tetapi juga struktur pemilikan, peraturan untuk warga asing dan strategi pelaburan yang dipilih. Faktor-faktor ini mempengaruhi cukai, keuntungan dan kelajuan keluar.

Warga EU dan EEA boleh membeli pangsapuri, rumah dan flat secara bebas seperti warga tempatan. Pemilikan didaftarkan dalam daftar tanah (katastar dan zemljišna knjiga). Hartanah tersebut boleh disewa, dijual atau diwariskan tanpa sekatan.

Warganegara negara bukan EU juga boleh membeli hartanah, tetapi hanya di bawah syarat "timbal balik"—jika negara mereka membenarkan rakyat Croatia membeli hartanah di sana. Transaksi sedemikian memerlukan persetujuan Kementerian Kehakiman Croatia. Prosedur ini mengambil masa 3 hingga 6 bulan, tetapi adalah prosedur standard.

Contoh: Seorang pelanggan dari Jerman membeli sebuah apartmen di Split dan segera menyewakannya melalui Airbnb. Pulangannya adalah 6% setahun. Sebuah keluarga dari Ukraine dapat membeli sebuah rumah di Istria melalui seorang peguam, setelah mendapat kelulusan daripada Kementerian Kehakiman. Hartanah tersebut digunakan sebagai rumah kedua dan disewakan kepada pelancong semasa musim panas.

Menubuhkan syarikat di Croatia membolehkan anda:

• memperoleh beberapa hartanah untuk perniagaan sewaan;
• mengekalkan pengiraan VAT semasa membeli bangunan baharu;
• Optimumkan beban cukai jika hartanah tersebut digunakan sebagai sebahagian daripada perniagaan (pangsapuri, hotel mini, rumah sewa).

Syarikat asing juga boleh membeli hartanah di Croatia. Pilihan ini sering dipilih oleh pelabur yang membeli hotel, aparthotel atau beberapa pangsapuri untuk sewaan jangka pendek.

Contoh: Seorang pelabur Austria telah mendaftarkan sebuah syarikat sendirian berhad (DOO) dan membeli tiga buah pangsapuri di Zagreb untuk disewakan kepada pelajar. Hartanah tersebut diuruskan melalui sebuah syarikat pengurusan, yang mengurangkan penglibatan peribadinya.

Croatia sedang membangunkan dana pelaburan hartanah (REIF), yang membolehkan pelabur melabur dalam portfolio hartanah, termasuk pangsapuri kediaman, aparthotel dan pejabat. Bagi pelabur swasta, ini menawarkan cara untuk mempelbagaikan risiko dan menjana pendapatan pasif.

Amanah keluarga, yang lazim di EU, boleh digunakan untuk perlindungan aset dan perancangan penggantian. Ini amat relevan bagi keluarga asing yang membeli vila tepi laut atau rumah dengan tanah di Istria.

Hartanah di Croatia boleh didaftarkan atas nama berbilang pemilik. Ini mudah untuk pembelian keluarga—contohnya, ibu bapa dan anak-anak boleh menjadi pemilik bersama sebuah apartmen.

Warisan diproses melalui notari dan didaftarkan dalam daftar tanah. Jika harta itu dibeli oleh warga asing, waris juga mengekalkan hak pemilikan (tertakluk kepada timbal balik bagi negara bukan EU).

Contoh: Sebuah keluarga Slovenia membeli sebuah rumah di Opatija atas nama ibu bapa dan anak lelaki mereka. Selepas kematian bapa, pewarisan berjalan dengan cepat: seorang notari telah merasmikan pemindahan saham, dan harta itu kekal dalam keluarga.

Tidak seperti Dubai, yang mempunyai zon pegangan bebas dan pajakan, Croatia ditadbir oleh undang-undang EU yang seragam. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa keanehan:

1. Peraturan untuk warga asing

• EU/EEA: pembelian mana-mana flat, rumah dan pangsapuri tanpa sekatan.
• Bukan EU: persetujuan Kementerian Kehakiman diperlukan (prinsip timbal balik).
• Plot tanah: Individu asing tidak boleh membeli tanah pertanian secara langsung. Penyelesaiannya adalah dengan membelinya melalui syarikat atau memindahkannya kepada entiti undang-undang.

2. Hartanah komersial

Warga asing boleh memiliki pejabat, kedai dan hotel. Bagi hartanah dan perniagaan yang lebih besar, DOO lebih biasa digunakan.

3. Sewa

Mana-mana pemilik boleh menyewakan hartanah, tetapi sewaan jangka pendek (untuk pelancong) memerlukan lesen (kategori pelancong). Sewaan jangka panjang diformalkan melalui perjanjian yang disahkan oleh notari dan didaftarkan.

4. Gadai janji

Warga asing boleh mendapatkan gadai janji daripada bank Croatia, tetapi syaratnya lebih ketat berbanding bank tempatan. Bank biasanya memerlukan bukti pendapatan, dan kadar faedah adalah 1-2% lebih tinggi. Penduduk EU boleh membiayai sehingga 70% daripada nilai hartanah.

• Sewaan jangka pendek (pelancong): hasil yang tinggi (5–7%), tetapi bermusim. Amat relevan untuk Split, Dubrovnik dan Istria.
• Sewa jangka panjang (ibu kota dan bandar): hasil yang lebih rendah (3–5%), tetapi permintaan yang stabil dan aliran tunai yang lancar.
• Strategi gabungan: sewaan harian pada musim panas dan sewaan jangka panjang pada musim sejuk. Tersedia di Split, Opatija dan Zadar.

Dalam praktiknya, ramai pelabur kurang memberi perhatian kepada butiran undang-undang transaksi tersebut. Saya sentiasa menekankan: tugas utama bukan sekadar membeli apartmen atau rumah di tepi laut, tetapi memastikan surat hak milik yang jelas. Pendaftaran yang betul mengurangkan risiko, menjimatkan masa, dan membolehkan anda segera mula menyewa atau tinggal di hartanah tersebut.

1. Memilih hartanah – sebuah apartmen di Zagreb, sebuah apartmen tepi laut di Split, atau sebuah rumah di Istria. Pada peringkat ini, adalah penting untuk menilai bukan sahaja harga tetapi juga keuntungan, permit sewa dan infrastruktur.

2. Perjanjian awal – ​​Predugovor (Laman Web Predugovor) – merumuskan terma transaksi dan menjamin harta tersebut untuk pembeli. Deposit biasanya 10% daripada harga belian.

3. Perjanjian jual beli utama – ​​Ugovor o kupoprodaji – menyatakan harga, prosedur pembayaran, hak dan kewajipan pihak-pihak.

4. Pembayaran – biasanya satu pembayaran untuk transaksi jualan semula. Bagi binaan baharu, pembayaran boleh dibuat secara ansuran mengikut jadual.

5. Notarisasi – kontrak mesti disahkan oleh notari (javni bilježnik).

6. Pendaftaran dalam daftar tanah – Zemljišne knjige – di sinilah hak pemilikan dijamin.

Nasihat saya: Pastikan hartanah tersebut berdaftar dalam daftar tanah dan tiada sebarang bebanan.

• Seorang peguam memeriksa ketulenan undang-undang: data dalam daftar tanah adalah konsisten, tiada bebanan (gadai janji, hutang, penangkapan), dan ketepatan kontrak.
• Ejen membantu mencari apartmen atau rumah, berunding dan bersetuju dengan harga.

Jika anda melibatkan peguam dan ejen dari awal lagi, risiko masalah dapat dikurangkan sekurang-kurangnya 70%.

Apa yang anda perlukan untuk membeli hartanah di Croatia:

• Umur dari 18 tahun dan pasport yang sah.
• Warganegara EU membeli secara langsung; warganegara negara bukan EU memerlukan persetujuan Kementerian Kehakiman (prinsip timbal balik).
• Dokumen mengenai asal usul dana untuk transaksi besar.
• Nombor cukai di Croatia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Bagi syarikat - dokumen berkanun, pendaftaran syarikat liabiliti terhad (DOO) atau entiti undang-undang asing.

Bangunan baharu (pangsapuri, flat baharu):

Harga memang lebih tinggi, tetapi ia sudah termasuk VAT (biasanya 25%). Anda tidak perlu membayar cukai pembelian 3%. Adalah penting untuk menyemak permit bangunan dan sijil penghunian.

Pasaran sekunder:

Ini termasuk pangsapuri dan rumah yang mempunyai sejarah pemilikan. Cukai pemindahan hartanah (3% daripada harga belian) perlu dibayar semasa pembelian. Cek kadaster untuk hutang tertunggak dan sempadan sebenar plot/pangsapuri adalah wajib.

Warga asing boleh membeli apartmen atau rumah di Croatia tanpa perlu hadir sendiri. Untuk berbuat demikian, surat kuasa wakil dikeluarkan oleh notari, dimurtadkan, dan diterjemahkan ke dalam bahasa Croatia. Seorang peguam, menggunakan surat kuasa wakil, menandatangani kontrak dan mendaftarkan pemilikan dalam daftar tanah.

Sebelum menandatangani kontrak, saya sentiasa menyemak:

• Adakah penjual mempunyai hak milik sah ke atas hartanah tersebut dalam Bahasa Jerman?.
• Adakah terdapat sebarang hutang, lien atau gadai janji?.
• Adakah keluasan dan tujuan harta dalam daftar kadaster sepadan dengan keluasan sebenar?.
• Adakah terdapat permit untuk pembinaan dan pentauliahan (untuk rumah/bangunan baharu).
• Semua lesen mesti ada semasa menyerahkan hartanah kepada pelancong.

Contoh: Seorang pelanggan ingin membeli sebuah rumah di tepi laut di Šibenik, tetapi peguam tersebut mendapati sebahagian daripada hartanah tersebut telah didaftarkan sebagai tanah pertanian. Transaksi tersebut telah dihentikan dan pelanggan tersebut telah mengelakkan isu pendaftaran.

Peringkat terakhir ialah pendaftaran di Zemljišne knjige.

Ekstrak pendaftaran tanah (senarai Vlasnički) merekodkan maklumat tentang pemilik, harta tersebut dan sebarang bebanan. Setelah didaftarkan, pembeli menjadi pemilik penuh dan boleh menyewa, menjual atau mewariskan harta tersebut.

Secara purata, proses pembelian dan pendaftaran mengambil masa 6-10 minggu. Tempoh masa bergantung pada kesediaan dokumen dan sama ada kelulusan daripada Kementerian Kehakiman diperlukan (untuk pembeli dari negara bukan EU).

Pelabur sering memilih Croatia kerana sistem cukai yang agak ringan untuk pemilik hartanah. Tidak seperti kebanyakan negara Eropah Selatan, kadarnya mudah dan telus. Ini membolehkan ramalan pendapatan sewa yang lebih tepat untuk sebuah apartmen atau rumah di tepi laut.

Apabila membeli hartanah di Croatia, anda harus mengambil kira kos mandatori berikut:

• Cukai pemindahan harta (Porez na promet nekretnina) — 3% daripada nilai hartanah di pasaran sekunder.
• VAT (PDV) adalah 25% ke atas bangunan baharu, tetapi ia termasuk dalam harga, jadi pembeli membayarnya tanpa cukai tambahan.
• Perkhidmatan perundangan, notari dan agensi secara puratanya merangkumi 3–5% daripada nilai transaksi (semakan pendaftaran tanah, pelaksanaan kontrak dan sokongan).
• Kos utiliti dan penyelenggaraan purata €1.2–2 setiap m² sebulan untuk sebuah apartmen di Split atau Zagreb; bagi rumah di tepi laut, kosnya lebih tinggi disebabkan oleh penyelenggaraan tanah.

Peraturan yang sama terpakai untuk penduduk EU dan pelabur asing. Dalam praktiknya, saya mengesyorkan:

• Sila ambil perhatian bahawa apabila menyewakan hartanah, hanya pendapatan bersih yang dikenakan cukai (10–20% bergantung pada sistem cukai);
• Apabila membeli berbilang hartanah, pertimbangkan untuk mendaftarkan syarikat liabiliti terhad persendirian (DOU)—ini membolehkan anda mengambil kira perbelanjaan dan beroperasi secara rasmi dalam industri pelancongan;
• Kira bil utiliti terlebih dahulu, terutamanya di bangunan lama dengan kecekapan tenaga yang rendah.

Di Austria, pelabur membayar cukai sebanyak 3.5% dan cukai 55%

Di Croatia, keadaannya lebih sederhana:

• cukai ke atas pembelian hanya 3% (atau VAT jika ia bangunan baharu),
• Pendapatan sewa dikenakan cukai pada kadar 10-20% di bawah sistem yang dipermudahkan,
• Tiada cukai keuntungan modal ke atas jualan selepas 2 tahun pemilikan.

Ini membolehkan pulangan pelaburan yang lebih cepat, tetapi pasaran lebih sensitif terhadap bermusim dan aliran pelancong.

Ramai pelanggan bertanya sama ada boleh mendapatkan permit kediaman semasa membeli apartmen atau rumah di Croatia. Ya, ini mungkin, tetapi terdapat beberapa nuansa. Pembelian hartanah di Croatia tidak menjamin kelulusan permit kediaman secara automatik, tetapi ia memberikan alasan yang meyakinkan untuk memohon. Kuncinya adalah untuk membuktikan bahawa hartanah tersebut sebenarnya digunakan untuk tujuan kediaman dan bukan sekadar dibeli "di atas kertas".

• Permit kediaman jangka pendek (sehingga 1 tahun) boleh diperolehi berdasarkan pemilikan hartanah, jika anda benar-benar tinggal di negara ini.
• Peluasan - memerlukan pengesahan bahawa hartanah tersebut digunakan untuk tujuan kediaman.
• Penduduk tetap dan kewarganegaraan tersedia selepas 5 tahun menetap dengan permit kediaman sementara, tertakluk kepada integrasi dan kemahiran bahasa.

Satu contoh praktikal: sebuah keluarga dari Austria membeli sebuah rumah di Istria bernilai €320,000, memperoleh kediaman sementara, membawa anak-anak mereka ke sana, dan membuka perniagaan kecil. Mereka merancang untuk memohon kediaman tetap dalam beberapa tahun.

Penting: Permit kediaman yang diperoleh melalui pemilikan harta tidak memberikan hak untuk bekerja tanpa permit berasingan. Untuk mencari pekerjaan, anda mesti mendapatkan permit kerja atau mendaftarkan syarikat dan bekerja sebagai usahawan.

Permit kediaman Croatia membuka pelbagai peluang untuk tinggal, belajar dan menjalankan perniagaan, tetapi kekal sebagai alat kediaman dan bukannya visa kerja. Oleh itu, strategi "beli rumah dan berpindah" berfungsi dengan baik jika pendapatan utama pelabur telah dijana di luar Croatia atau melalui perniagaan mereka sendiri.

Untuk melanjutkan permit kediaman sementara anda, anda mesti:

• mengekalkan pemilikan harta tersebut;
• tinggal di Croatia hampir sepanjang masa;
• mengemukakan dokumen dan membayar yuran negeri tepat pada masanya.

Saya sentiasa menasihati pelanggan untuk menyemak status hartanah terlebih dahulu dan memperbaharui pendaftaran tepat pada waktunya.

• Pembelian tanah pertanian secara langsung (ini dilarang untuk individu asing).
• Kekurangan pendaftaran perjanjian dalam daftar tanah.
• Pelaporan cukai yang kurang tepat semasa menyewakan pangsapuri kepada pelancong.

Croatia menawarkan cukai yang lebih rendah ke atas pembelian dan pemilikan hartanah berbanding Austria dan menawarkan kediaman keluarga. Walau bagaimanapun, kediaman jangka panjang memerlukan integrasi dan kediaman di negara ini. Ini adalah pasaran dengan risiko bermusim, tetapi halangan kemasukan dan beban cukai adalah lebih rendah berbanding di Eropah Barat.

• Permit kediaman melalui hartanah. Pemilik pangsapuri dan rumah di Croatia boleh mendapatkan permit kediaman sementara selama satu tahun dengan hak untuk melanjutkan tempohnya. Hartanah tersebut mestilah boleh didiami dan didaftarkan dalam daftar tanah. Selepas lima tahun kediaman, kediaman tetap boleh dipohon, dan selepas lapan tahun, kewarganegaraan.
• Visa Nomad Digital. Croatia merupakan salah satu negara EU pertama yang memperkenalkan visa untuk nomad digital. Ia sah sehingga 12 bulan dan membolehkan anda bekerja dari jauh untuk syarikat asing. Untuk memohon, anda mesti membuktikan pendapatan sekurang-kurangnya €2,500 sebulan atau dana yang mencukupi dalam akaun bank anda. Anda boleh memohon semula enam bulan selepas visa pertama tamat tempoh.
• Penyatuan semula keluarga. Pemegang permit kediaman Croatia boleh membawa pasangan dan anak-anak kecil mereka bersama mereka. Bukti pendapatan dan perumahan diperlukan. Keluarga menerima hak yang sama untuk penjagaan kesihatan dan pendidikan seperti pelabur.
• Visa Pencari Kerja. Graduan universiti Croatia mungkin layak tinggal di negara ini sehingga 12 bulan untuk mencari pekerjaan. Program ini amat popular dalam kalangan pelajar yang ibu bapanya telah membeli rumah di Zagreb atau Split.
• Peraturan baharu untuk memperbaharui permit kediaman. Sejak 2024, pembaharuan menjadi lebih mudah hasil daripada sistem dalam talian e-Građani. Dokumen kini boleh dihantar dari jauh, dan data dikemas kini secara automatik dalam kad kediaman biometrik. Bukti pendapatan diperlukan untuk pembaharuan: dari €560 sebulan untuk seorang bujang dan kira-kira €1,200–1,300 untuk keluarga empat orang.

Perubahan ini telah menjadikan imigresen ke Croatia lebih telus dan mudah: pelabur dan keluarga yang membeli hartanah kini boleh mendapatkan status dengan lebih cepat, dan nomad digital telah mendapat cara yang sah untuk hidup di tepi laut dan bekerja dari jauh di EU.

Keuntungan merupakan salah satu sebab utama pelabur mempertimbangkan untuk membeli hartanah di Croatia. Tidak seperti negara-negara Eropah Barat, kadar sewa pelancong yang lebih tinggi adalah mungkin, terutamanya di kawasan pesisir pantai. Dengan lokasi dan pengurusan hartanah yang teliti, hartanah tepi laut membayar balik dengan lebih cepat.

Menyewa pangsapuri dan rumah melalui Airbnb atau Tempahan di Croatia menghasilkan pulangan tahunan 6 hingga 10%, terutamanya di pusat pelancongan seperti Split, Dubrovnik dan Rovinj. Semasa musim puncak (Julai–Ogos), kadar penghunian mencapai 90–95%, membolehkan pulangan pelaburan yang cepat.

Contoh: Seorang pelanggan membeli sebuah apartmen di Split dengan harga €210,000 dan menyewakannya kepada pelancong setiap hari. Pulangan tahunan bersih adalah kira-kira 8.5% selepas cukai dan yuran pengurusan.

Bagi mereka yang mencari pendapatan yang stabil, menyewa pangsapuri untuk tempoh enam bulan hingga setahun adalah pilihan yang sesuai. Purata hasil di Zagreb dan Rijeka adalah 3–5% setahun. Format ini amat popular di kalangan pelajar, profesional IT dan profesional penjagaan kesihatan.

Contoh: Seorang pelabur membeli sebuah apartmen di Zagreb dengan harga €160,000 dan menyewakannya kepada pelajar universiti. Pendapatan tahunan adalah kira-kira €6,500, mewakili hasil 4%, dengan risiko minimum dan penghunian yang stabil.

Pasaran sewa di Croatia sangat berbeza-beza bergantung pada wilayah dan musim. Dubrovnik menawarkan hasil yang lebih tinggi disebabkan oleh kekurangan hartanah dan segmen premium, tetapi halangan kemasukan juga tertinggi di sana. Split menggabungkan permintaan pelancong dan pelajar, menjadikannya pasaran yang lebih seimbang. Zagreb menawarkan kadar yang lebih rendah, tetapi pendapatan sepanjang tahun menjadikan aliran sewa kurang berisiko.

Istria menikmati minat yang berterusan daripada pembeli dan penyewa dari Jerman dan Austria—ia merupakan wilayah yang terkenal dengan "pelaburan yang tenang". Zadar dan Šibenik masih lebih murah daripada Dalmatia dan Dubrovnik, tetapi mereka menyaksikan pertumbuhan yang stabil dalam trafik pelancong dan projek baharu. Pulau-pulau seperti Hvar dan Brač menawarkan hasil sewa tertinggi, tetapi kelemahan utama mereka ialah musim yang pendek dan kebergantungan yang tinggi terhadap trafik pelancong.

Kebanyakan pelabur asing mengalihdayakan pengurusan hartanah mereka kepada agensi. Mereka mengendalikan:

• lesen sewa jangka pendek (turistica kategorizacija);
• pencarian dan penyelenggaraan penyewa;
• pembersihan, pemasaran dan pembayaran.

Komisen adalah 20-25% daripada pendapatan, tetapi ini membolehkan pemilik asing membuat keuntungan tanpa pemantauan berterusan.

• Sewa jangka pendek: cukai 10% + cukai pelancong (berdasarkan bilangan malam).
• Sewa jangka panjang: 12% + cukai tempatan (prirez, sehingga 18% bergantung pada bandar).
• Kos utiliti: secara purata €1.2–2 setiap m².

Hasil daripada sistem cukai yang dipermudahkan untuk tuan tanah persendirian, kos cukai sebenar di Croatia adalah lebih rendah berbanding di Austria atau Jerman.

Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di Split dengan harga €210,000 dan memperoleh kira-kira 8.5% setahun hasil daripada sewaan jangka pendek di Airbnb. Seorang lagi pelabur memilih sebuah rumah di Rovinj dengan harga €420,000. Hasil sewaan awal hanya 4%, tetapi selepas tiga tahun, nilai hartanah tersebut telah meningkat sebanyak 28%, menghasilkan jumlah pulangan yang jauh lebih tinggi setelah dijual semula.

Tips dari saya:

• kestabilan dan risiko minimum penting bagi anda pilih Zagreb atau Rijeka—sewaan tersedia sepanjang tahun.
• Jika anda mengharapkan kenaikan harga pelancong, pertimbangkan Split, Zadar atau Istra.
• Jika anda ingin melabur dalam prestij dan barang yang jarang ditemui, Dubrovnik dan pulau-pulau seperti Hvar atau Brač adalah pilihan yang baik.
• Sentiasa semak bukan sahaja hasil semasa, tetapi juga rancangan pembangunan kawasan tersebut: jalan raya, lapangan terbang atau marina baharu akan meningkatkan kos perumahan dengan serta-merta.

Salah satu kelebihan utama hartanah Croatia ialah infrastrukturnya yang berkualiti tinggi, terutamanya di pusat pelancongan dan ibu kota.

• Kemudahan pengangkutan. Zagreb dihubungkan ke Eropah melalui penerbangan terus, dan Split, Zadar, dan Dubrovnik mempunyai lapangan terbang antarabangsa, memastikan aliran pelancong yang stabil. Lebuh raya yang baik menghubungkan pantai dengan kawasan pedalaman.
• Infrastruktur komersial dan sosial. Bandar-bandar pesisir pantai sedang pesat membangun pusat membeli-belah, restoran, klinik perubatan dan sekolah antarabangsa, menjadikannya menarik bukan sahaja kepada pelancong tetapi juga kepada ekspatriat.
• Ekologi. Croatia terkenal dengan lautnya yang bersih, ruang hijau dan taman negara yang dilindungi. Ini terutamanya benar di Istria dan pulau-pulau di mana ekopelancongan telah meningkatkan harga. Sebaliknya, di Zagreb, ekologinya lebih rendah, tetapi ini diimbangi oleh aktiviti perniagaan dan permintaan perumahan yang stabil.

Pada tahun 2024–2025, minat pelabur terbesar tertumpu di Split, Dubrovnik, dan Istria, di mana pelancongan berkembang paling pesat. Pada masa yang sama, pakar menyatakan potensi di Zadar dan Šibenik — harga pada masa ini lebih rendah di sana, tetapi pembangunan lapangan terbang dan pelabuhan menjadikan pasaran semakin menjanjikan.

Ramalan menunjukkan bahawa dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, kenaikan harga yang paling ketara dijangkakan di Istria dan pulau-pulau di mana permintaan untuk perumahan premium secara konsisten melebihi penawaran.

Memilih antara hartanah baharu dan sedia ada di Croatia merupakan salah satu soalan utama bagi pembeli. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, semakin banyak kompleks moden telah dibina di sepanjang pantai, tetapi pasaran jualan semula masih menyumbang kepada sebahagian besar transaksi. Pilihan optimum bergantung pada matlamat pelabur: pendapatan sewa yang cepat atau peningkatan jangka panjang.

• Susun atur moden, bahan cekap tenaga dan piawaian perumahan baharu (kelas A+/A).
• Kos utiliti yang lebih rendah disebabkan oleh penebat dan sistem pemanasan/penyejukan moden.
• Kemungkinan bayaran balik VAT (25%) apabila membeli daripada pemaju untuk entiti sah.
• Kenaikan harga selepas siap: kenaikan harga pangsapuri di tepi laut sebanyak 10–20% dalam tempoh 2–3 tahun pertama.

Contoh: Seorang pelanggan dari Jerman membeli sebuah apartmen di bangunan baharu berhampiran Pula dengan harga €240,000. Hanya dua tahun kemudian, harganya meningkat kepada €290,000 disebabkan oleh permintaan pelancong dan pembangunan infrastruktur.

• Anda boleh menyewakannya dengan segera, terutamanya jika hartanah tersebut terletak di pusat pelancongan (Split, Dubrovnik).
• Kebanyakan hartanah sudah mempunyai infrastruktur yang sedia ada – sekolah, kedai, pengangkutan.
• Pelbagai pilihan rumah dan pangsapuri batu lama di pusat bandar atau di pulau-pulau.
• Kelemahan: kemungkinan kos pembaikan (penggantian tingkap, penebat, pengubahsuaian dalaman).

Contoh: Sebuah keluarga Austria membeli sebuah rumah tahun 1970-an di Rovinj dengan harga €380,000. Disebabkan lokasinya yang utama, mereka segera mula menyewakannya kepada pelancong dan memperoleh hasil sekitar 7% setahun, walaupun terdapat keperluan untuk beberapa pengubahsuaian.

Di Croatia, bahagian pembinaan baharu adalah lebih rendah berbanding di Vienna atau Salzburg, tetapi minat terhadapnya semakin meningkat, terutamanya daripada pelabur asing. Kompleks kediaman moden di pesisir pantai dan rumah baharu di Zagreb mendapat permintaan paling tinggi. Projek-projek ini menawarkan susun atur yang lebih baik, bahan yang cekap tenaga dan infrastruktur yang mudah, menjadikannya lebih berdaya saing berbanding hartanah sedia ada.

Croatia masih ketinggalan di belakang Austria dalam beberapa petunjuk, tetapi secara beransur-ansur merapatkan jurang ini.

• Kecekapan tenaga. Projek baharu di Croatia dibina mengikut piawaian kecekapan tenaga A+/A, sekali gus mengurangkan kos utiliti dengan ketara. Di Austria, piawaian tersebut lebih tinggi dan termaktub dalam undang-undang.
• Kelajuan pembinaan. Di Croatia, purata masa untuk membina kompleks kediaman adalah 18–36 bulan, manakala di Austria kadarnya lebih tinggi, terutamanya di bandar-bandar besar.
• Piawaian ESG. Di Croatia, ia baru mula dilaksanakan, terutamanya di pesisir pantai, tetapi di Austria, ia sudah diwajibkan untuk semua projek.
• Harga setiap meter persegi. Di pantai Croatia, bangunan baharu berharga €2,200–4,500, manakala di Zagreb harganya antara €2,000–2,800. Sebagai perbandingan, harga di Austria adalah lebih tinggi: €5,000–9,000 setiap meter persegi.
• Bahagian pembinaan baharu. Di Croatia, kira-kira 25% daripada transaksi adalah untuk projek baharu, manakala di Austria bahagian ini mencecah 30%, walaupun pasaran secara keseluruhan kekal sekunder.

Kesimpulannya: Croatia menawarkan harga yang lebih berpatutan dan pasaran binaan baharu yang semakin berkembang, manakala Austria menang dari segi piawaian dan kestabilan.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pelabur di Croatia semakin beralih daripada model tradisional "beli pangsapuri tepi laut dan sewakannya pada musim panas". Mereka menggunakan strategi gabungan untuk meningkatkan pulangan dan mengurangkan risiko.

• Beberapa pangsapuri dan bukannya satu vila. Pelabur membeli dua atau tiga pangsapuri di Split atau Zadar dan bukannya satu vila mahal di Dubrovnik. Pendekatan ini memberikan fleksibiliti: jika satu hartanah terbiar, yang lain terus menjana pendapatan.
• Aparthotel dan kondominium. Pemilik menerima sebahagian daripada pendapatan, dan syarikat hotel menguruskannya. Penyelesaian ini amat mudah untuk ekspatriat yang tinggal di negara lain.
• Rumah-rumah batu lama sedang diubah suai. Di Istria dan pulau-pulau, rumah-rumah tradisional dibeli, dipulihkan, dan disewakan kepada pelancong mewah. Pulangan selepas pengubahsuaian boleh mencecah 8-10%.
• Pelaburan bersama. Kumpulan pelabur bergabung tenaga untuk membeli hartanah mewah, seperti vila di Dubrovnik atau kompleks pangsapuri di pesisir pantai.

Pendekatan ini membolehkan kita mengelakkan kebergantungan pada hanya satu format dan mengagihkan risiko dengan lebih baik.

Pasaran hartanah Croatia memang menarik, tetapi ia mempunyai ciri-ciri uniknya sendiri yang penting untuk dipertimbangkan. Yang utama ialah kemusiman. Walaupun kadar penghunian untuk pangsapuri di pesisir pantai mencapai hampir 100% pada musim panas, permintaan menurun mendadak pada musim sejuk, yang secara langsung memberi kesan kepada hasil. Keadaan di Zagreb lebih stabil, tetapi hasil sewa lebih rendah di sana.

Faktor lain ialah birokrasi. Tidak semua tanah boleh diakses oleh orang asing, terutamanya tanah pertanian, jadi adalah penting untuk menyemak dokumen pendaftaran tanah dengan teliti sebelum membeli bagi mengelakkan masalah pada masa hadapan.

Kualiti pembinaan juga boleh menjadi satu kelemahan. Bangunan baharu kadangkala mengalami penebat haba atau bunyi yang tidak mencukupi, manakala rumah sedia ada sering menghadapi utiliti yang haus dan keperluan untuk pembaikan.

Kos utiliti juga harus dipertimbangkan. Di rumah lama yang mempunyai pemanasan pusat, bil musim sejuk boleh menjadi agak tinggi dan mengurangkan pendapatan sewa bersih dengan ketara.

Croatia menggabungkan iklim sederhana, laut dan keselamatan, menjadikan hartanah di sini menarik bukan sahaja sebagai pelaburan tetapi juga sebagai tempat tinggal.

• Kos sara hidup. Lebih rendah berbanding di Austria: sewa untuk sebuah apartmen di Zagreb ialah €600–900, manakala sewa untuk sebuah apartmen di tepi laut ialah €800–1,200. Barangan runcit dan pengangkutan juga lebih murah.
• Penjagaan kesihatan. Perkhidmatan kerajaan yang boleh diakses dan sektor swasta yang maju; lawatan klinik bermula pada harga €30.
• Pendidikan. Universiti-universiti Zagreb dan Split diiktiraf oleh EU, dan terdapat sekolah-sekolah antarabangsa.
• Pengangkutan. Lapangan terbang di Zagreb, Split, Dubrovnik dan Zadar; rangkaian lebuh raya dan feri yang maju.
• Keselamatan. Salah satu yang tertinggi di Eropah, terutamanya di bandar-bandar kecil dan di pulau-pulau.

Ini menjadikan Croatia tempat yang selamat untuk pesara, keluarga dan ekspatriat yang mencari gabungan kualiti hidup Eropah dan harga yang berpatutan.

Ramai pelanggan melihat Croatia sebagai tempat perlindungan yang selamat untuk modal. Ia bukan sahaja sebuah negara dengan landskap yang indah dan iklim yang baik, tetapi juga platform untuk memelihara dan mengembangkan pelaburan. Tidak seperti Austria atau Jerman, di mana pasaran bergerak perlahan dan stabil, Croatia menggabungkan keselamatan Eropah dengan pulangan yang lebih tinggi, walaupun tertakluk kepada turun naik bermusim.

Pesara semakin memilih Croatia untuk membeli rumah kedua atau kediaman tetap. Iklim yang sederhana, harga perumahan yang berpatutan, dan rentak kehidupan yang santai merupakan faktor penentu bagi mereka. Pada masa yang sama, kehadiran pusat perubatan yang baik dan jarak yang dekat dengan negara-negara EU yang lain memastikan rasa selesa dan selamat.

Nomad digital melihat Croatia sebagai peluang untuk menggabungkan perniagaan dan riadah. Dengan pengenalan visa khas untuk nomad digital, negara ini telah menjadi pilihan popular bagi profesional IT dan industri kreatif. Bekerja dengan pemandangan laut, tinggal di pangsapuri di Split atau di pulau-pulau, dan masih mempunyai akses kepada infrastruktur EU mewujudkan segmen permintaan baharu untuk perumahan sewa dan beli.

Keluarga-keluarga menghargai Croatia kerana kestabilannya, akses kepada pendidikan Eropah dan kemungkinan integrasi EU. Ramai yang membeli pangsapuri atau rumah di tepi laut bukan sahaja untuk disewa pada musim panas tetapi juga untuk perjalanan peribadi atau penempatan semula pada masa hadapan. Kehadiran sekolah antarabangsa, universiti dan persekitaran yang selamat menjadikan negara ini mudah untuk kediaman jangka panjang.

Oleh itu, Croatia mencapai keseimbangan antara kestabilan Eropah dan dinamisme pasaran pelancongan. Di sini, seseorang boleh menjangkakan pulangan yang lebih tinggi berbanding di Austria (5-8% berbanding 2-3%), tetapi seseorang mesti bersedia untuk musim: pada musim panas, permintaan hampir tidak terhad, manakala pada musim sejuk, pulangan bergantung pada lokasi dan pemilihan hartanah yang teliti.

Tempoh jualan bergantung pada rantau dan jenis hartanah.

• Di Zagreb dan Split, pangsapuri di lokasi yang baik akan terjual dalam masa 1–2 bulan.
• Di Dubrovnik dan pulau-pulaunya, vila-vila mahal dan rumah-rumah lama boleh menunggu 6–12 bulan untuk pembeli.

Semua transaksi direkodkan melalui Daftar Tanah (ZK). Semakan undang-undang terhadap hartanah adalah wajib—ini melindungi pelabur daripada kejutan yang tidak menyenangkan.

Pengalaman saya menunjukkan bahawa pasaran Croatia mempunyai ciri-ciri serantau yang berbeza. Di pantai dan pulau-pulau, hasil adalah lebih tinggi, tetapi kemusimannya lebih ketara. Di Zagreb dan bandar-bandar besar, kadarnya lebih sederhana, tetapi permintaan stabil sepanjang tahun. Saya sentiasa mengesahkan dokumen melalui Pejabat Pendaftaran Tanah (ZK), memeriksa status tanah (terutamanya penting untuk tanah pertanian), dan hanya selepas itu mengesyorkan transaksi tersebut kepada pelanggan. Pendekatan ini meminimumkan risiko dan menjamin keselamatan.

Saya percaya gabungan adalah strategi yang optimum. Salah seorang pelanggan saya membeli sebuah apartmen di Split untuk sewaan bermusim dan pada masa yang sama membeli sebuah apartmen di Zagreb sebagai "tempat perlindungan yang selamat." Hasilnya, beliau menerima pendapatan yang tinggi pada musim panas dan aliran penyewa yang stabil pada musim sejuk. Keseimbangan ini amat penting bagi pelabur yang mahukan keuntungan dan keselamatan.

Jika saya membina portfolio untuk diri saya sendiri, saya akan membahagikannya seperti berikut: Saya akan memperuntukkan sebahagiannya kepada hartanah pesisir pantai yang mempunyai permintaan pelancong yang tinggi, dan melaburkan selebihnya dalam hartanah bandar Zagreb. Pendekatan ini membolehkan saya mengaut keuntungan daripada pelancongan bermusim dan mempunyai sumber pendapatan yang stabil sepanjang tahun.

Nasihat utama saya: sentiasa mulakan dengan matlamat anda. Sama ada anda ingin menjana pendapatan cepat di pesisir pantai, memelihara modal anda dalam aset yang boleh dipercayai, atau mencari rumah untuk keluarga anda, setiap matlamat memerlukan strategi yang berbeza.

Utamakan, agihkan modal merentasi pelbagai wilayah di negara ini, pastikan anda menjalankan audit undang-undang melalui Pejabat Pendaftaran Tanah, dan pertimbangkan spesifikasi pasaran: musim pantai dan permintaan yang stabil di bandar-bandar.

Apabila Croatia adalah pilihan terbaik

• Bagi mereka yang mahukan pulangan yang lebih tinggi berbanding di Austria atau Jerman.
• Jika akses ke laut, iklim sederhana dan pelancongan sebagai pemacu utama pendapatan adalah penting.
• Sesuai untuk pelabur yang bersedia untuk berurusan dengan musim dan mengambil kira turun naik permintaan.
• Bagi pembeli yang menghargai hartanah EU dengan pendaftaran telus dan keupayaan untuk mendapatkan permit kediaman.

Bila perlu mempertimbangkan Austria

• Bagi mereka yang menghargai kestabilan dan kebolehramalan maksimum.
• Jika matlamat utama adalah penyimpanan modal jangka panjang tanpa risiko bermusim.
• Bagi pelabur yang ingin meminimumkan semua kemungkinan nuansa undang-undang dan memilih pasaran dengan sejarah pertumbuhan yang mampan.

Prospek Croatia sehingga tahun 2030 adalah optimistik. Penyertaan ke Kawasan Schengen dan Zon Euro telah meningkatkan keyakinan dalam kalangan pembeli asing, trafik pelancong terus berkembang, dan minat terhadap pantai daripada Jerman, Austria dan Scandinavia kekal tinggi secara konsisten. Strategi yang dipilih dengan baik akan membolehkan gabungan pendapatan sewa dan pemeliharaan modal yang terjamin dalam hartanah EU.

1. Formulasikan matlamat pelaburan anda

• Sewaan jangka pendek di pesisir pantai (Airbnb, Tempahan) atau sewaan jangka panjang di Zagreb.
• Menerima pendapatan daripada sewa, meningkatkan nilai aset atau mendapatkan permit kediaman.

2. Pilih jenis objek yang sesuai

• Apartmen di Zagreb atau Split.
• Rumah di tepi laut di Istria atau Dalmatia.
• Vila di pulau itu (Hvar, Brac, Korcula).
• Pangsapuri di kompleks pelancongan (format kondo).

3. Jelaskan belanjawan anda dan ambang kemasukan minimum

• Pangsapuri di Zagreb: dari €120,000.
• Pangsapuri di pesisir pantai: dari €150,000–200,000.
• Vila di Dubrovnik: dari €600,000+.
• Kos tambahan: Cukai 3% ke atas transaksi, notari dan pendaftaran 1–2%, bil utiliti.

4. Pilih lokasi

• Pantai (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – keuntungan bermusim yang tinggi.
• Zagreb – permintaan yang stabil sepanjang tahun.
• Kepulauan (Hvar, Brač, Korčula) – segmen premium dengan bermusim yang kukuh.

5. Analisis objek

• Semak melalui Daftar Tanah (ZK).
• Peringkat: bangunan baharu atau pasaran sekunder.
• Status tanah (bukan semua tanah pertanian tersedia untuk warga asing).
• Keadaan bangunan dan kecekapan tenaga (bil pemanasan adalah faktor utama).

6. Merangka perjanjian

• Perjanjian awal (predugovor) dengan deposit 10%.
• Kontrak utama adalah di pejabat notari.
• Pembayaran: serta-merta atau secara berperingkat (bangunan baharu).

7. Pendaftaran hartanah

• Catatan dalam Daftar Tanah (ZK).
• Kemasukan ke dalam daftar kadaster.
• Memperoleh hak milik harta.

8. Penilaian pelaburan

• Hasil sewa: 5–8% di pesisir pantai, 3–5% di Zagreb.
• Kos utiliti: €100–300 sebulan untuk sebuah apartmen, lebih tinggi untuk rumah.
• Cukai sewa: 10% mulai 2024.

9. Merancang untuk disewa atau dijual semula

• Syarikat pengurusan di Dalmatia mengenakan bayaran sebanyak 20-30% untuk sewaan jangka pendek.
• Di Zagreb, lebih mudah untuk menyewa sendiri (kontrak jangka panjang).
• Jualan semula - kecairan yang lebih tinggi di Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Kepelbagaian portfolio pelaburan

• Gabungkan "penginapan pelancong" (Split, pulau-pulau) dengan "bandar" (Zagreb).
• Pelbagai format: pangsapuri + rumah di tepi laut.
• Kurangkan risiko dengan memilih kawasan yang mempunyai musim yang berbeza.

1. Pelabur dengan €150,000

Matlamat: memasuki pasaran dengan pelaburan minimum dan menjana pendapatan sewa pada musim panas.

Pilihan: pangsapuri kecil di Zadar, Šibenik atau Split.

Keuntungan: 6-7% setahun untuk sewaan jangka pendek.

Risiko: bermusim, kebergantungan kepada pelancongan.

Contoh: Seorang pelanggan dari Jerman membeli sebuah apartmen studio di Zadar dengan harga €145,000. Menyewakannya melalui Tempahan semasa musim panas memberikan faedah tahunan 7%, dan di luar musim, apartmen itu disewakan kepada pelajar, memberikan kestabilan.

2. Keluarga dengan €600,000–1 juta

Matlamat: membeli rumah di tepi laut untuk rekreasi peribadi dan pendapatan sewa.

Pilihan: vila di Istria (Rovinj, Pula), rumah di kepulauan Hvar atau Brač, pangsapuri premium di Dubrovnik.

Keuntungan: 5–6% setahun + pertumbuhan nilai.

Risiko: kos penyelenggaraan yang tinggi dan cukai sewa.

Contoh: Sebuah keluarga dari Austria membeli sebuah vila di Rovinj dengan harga €720,000. Pada musim panas, ia disewakan kepada pelancong dengan harga €400 setiap malam, dan pada musim sejuk, rumah itu digunakan sebagai kediaman peribadi. Hasil keseluruhan adalah kira-kira 5% setahun.

3. Hartanah komersial

Matlamat: pendapatan sewa yang stabil dan pertumbuhan nilai.

Pilihan: kedai dan restoran di kawasan pelancongan Split dan Dubrovnik, pejabat dan hotel pangsapuri di Zagreb.

Keuntungan: 7–9% setahun.

Risiko: trafik bermusim, persaingan yang tinggi.

Contoh: Seorang pelanggan dari Belanda membeli ruang jenis kafe di pusat Split dengan harga €400,000. Disebabkan oleh trafik pelancong sepanjang tahun, penyewa membayar €2,800 sebulan yang stabil, menghasilkan kadar faedah tahunan sebanyak 8.4%.

Pelaburan hartanah Croatia boleh disesuaikan dengan pelbagai matlamat. Pangsapuri di Zadar atau Split sesuai untuk pendapatan pasif, vila di Istria atau Dubrovnik sesuai untuk keluarga dan status, dan hartanah komersial di pusat bandar sesuai untuk perniagaan.