Bagaimanakah sewa di Austria terbentuk dan bergantung kepada apa?

Pasaran sewa di Austria menduduki kedudukan penting dalam sistem perumahan negara: lebih 40% daripada penduduk lebih suka menyewa, dan di bandar-bandar besar, terutamanya Vienna, bahagian penyewa lebih tinggi. Walau bagaimanapun, pembentukan sewa kekal sebagai salah satu isu yang paling mencabar untuk penyewa dan tuan tanah.

Sebabnya ialah harga sewa di Austria bukan sahaja bergantung pada faktor pasaran—lokasi, keadaan pangsapuri, tahun pembinaan dan infrastruktur—tetapi juga pada peraturan undang-undang. Salah satu elemen terpenting di sini ialah Mietrechtsgesetz (MRG)—Akta Sewaan—yang digunakan secara berbeza untuk hartanah yang berbeza: dalam sesetengah kes, sepenuhnya, dalam yang lain, sebahagian, dan kadangkala tidak sama sekali. Ini menentukan sama ada harga pasaran bebas boleh ditetapkan atau sama ada tuan tanah bertanggungjawab untuk mematuhi kadar dan sekatan kawal selia.

Dalam artikel ini, sebagai pakar hartanah Austria, saya akan melihat secara terperinci perkara yang membentuk sewa, apakah faktor yang mempengaruhinya dan cara menentukan harga sewa yang berpatutan untuk perumahan di Austria dengan betul.

Sewa di Austria tidak terhad kepada harga "bersih" apartmen. Dalam kebanyakan kes, sewa yang dibayar oleh penyewa terdiri daripada beberapa komponen.

Sewa asas (Hauptmietzins). Ini adalah amaun asas yang dibayar oleh penyewa untuk penggunaan harta itu. Pada suku pertama 2025, purata Hauptmietzins ialah €502 sebulan atau €7.50/m², 2.7% lebih tinggi daripada tempoh yang sama pada 2024 (Statistik Austria, 2025). Jumlah sewa ini bergantung pada jenis pangsapuri (bangunan baru, bangunan lama, dll.), keadaannya, dan sama ada ia tertakluk kepada Mietrechtsgesetz (MRG).

Kos operasi (Betriebskosten). Ini termasuk utiliti dan penyelenggaraan bangunan, seperti kutipan sampah, bekalan air, pembetungan, pencahayaan kawasan umum, pembersihan lorong, penyelenggaraan lif dan insurans bangunan. Pada suku pertama 2025, purata Betriebskosten ialah €165.20/bulan atau €2.50/m², mewakili kira-kira 30% daripada jumlah sewa.

Perbelanjaan khas (besondere Aufwendungen). Ini ialah kos tambahan yang mungkin termasuk yuran lif, dobi, pembaikan dan perkhidmatan khusus lain. Kos ini biasanya dinyatakan secara berasingan dalam perjanjian pajakan.

Yuran Perabot (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Jika perabot disediakan di pangsapuri sewa, tuan rumah boleh mengenakan bayaran tambahan untuk kegunaannya. Jumlah yuran ini ditentukan berdasarkan nilai perabot dan jangka hayatnya. Contohnya, jika perabot berharga €7,000 dan mempunyai jangka hayat yang dianggarkan selama 20 tahun, yuran perabot bulanan mungkin lebih kurang €29.60, ditambah dengan surcaj tuan tanah sebanyak 12%, dengan jumlah €33.10 sebulan.

VAT (Umsatzsteuer). Cukai nilai tambah di Austria ialah 10% untuk hartanah sewa. Walau bagaimanapun, kadar VAT standard sebanyak 20% digunakan untuk perabot, tempat letak kereta dan pemanasan.

Oleh itu, menyewa sebuah apartmen di Austria melibatkan beberapa komponen, masing-masing dengan spesifikasinya sendiri dan dikawal oleh undang-undang dan peraturan yang berkaitan. Memahami komponen ini adalah penting untuk penyewa dan tuan tanah untuk memastikan ketelusan dan keadilan dalam perhubungan penyewaan.

Akta Penyewaan Kediaman (Mietrechtsgesetz, MRG) telah diluluskan pada 12 November 1981, dan mengawal hubungan antara tuan tanah dan penyewa di Austria, memastikan keseimbangan antara hak kedua-dua pihak. Walau bagaimanapun, ia tidak terpakai kepada semua jenis hartanah. Bergantung pada umur bangunan, tujuannya, dan faktor lain, MRG mungkin terpakai sepenuhnya, sebahagiannya, atau tidak sama sekali.

MRG terpakai sepenuhnya untuk jenis hartanah berikut:

• Rumah yang dibina sebelum 1945, termasuk bangunan yang dibina sebelum 1953 dengan subsidi kerajaan.
• Perumahan dengan sokongan negeri, tanpa mengira tahun pembinaan.

Dalam kes sedemikian, sewa adalah terhad dengan mengambil kira:

• Kategori perumahan: mentakrifkan jenis harta tanah (cth. perumahan sosial, perumahan yang disokong kerajaan).
• Richtwertmietzins: kadar sewa garis panduan yang ditetapkan untuk kategori perumahan tertentu.
• Angemessener Mietzins: sewa berpatutan yang mengambil kira keadaan pasaran dan ciri khusus hartanah tertentu.

Langkah-langkah ini bertujuan untuk melindungi penyewa daripada kadar sewa yang melambung dan pengusiran yang tidak wajar. Sebagai contoh, sebuah apartmen seluas 80 meter persegi di Graz dalam bangunan lama (Altbau) dengan pengubahsuaian moden, dilindungi sepenuhnya oleh MRG, disewa dengan harga kira-kira €600 sebulan, iaitu 25-30% lebih rendah daripada harga pasaran untuk perumahan serupa yang tidak dilindungi oleh MRG.

MRG terpakai sebahagiannya kepada jenis hartanah berikut:

• Unit kondominium baru dibina selepas 1953 jika bangunan itu terdiri daripada beberapa unit dan tidak mendapat bantuan kerajaan.
• Loteng dan sambungan ditambah pada bangunan sedia ada selepas 1953.

Dalam kes sedemikian, sewa ditakrifkan sebagai "munasabah" (angemessen), bermakna tuan tanah dan penyewa boleh bersetuju secara bebas mengenai jumlah sewa, dengan mengambil kira keadaan pasaran.

Contoh : Pangsapuri moden seluas 55 m² di sebuah kondominium di Linz, dibina pada tahun 1960-an, tertakluk kepada penggunaan separa MRG, boleh disewa dengan harga €650/bulan, manakala perumahan setanding tanpa MRG di pasaran swasta berharga sekitar €750/bulan.

MRG tidak terpakai kepada jenis hartanah berikut:

• Rumah persendirian dan dupleks , tanpa mengira tahun pembinaan.
• Bangunan baru selepas 2006 yang tidak mendapat sokongan negeri.
• Pangsapuri pelancong dan sewa jangka pendek.

Dalam kes ini, tuan tanah dan penyewa mempunyai kebebasan sepenuhnya untuk menetapkan syarat pajakan, termasuk jumlah sewa.

Contoh 1: Sebuah rumah persendirian seluas 100 m² di pinggir Vienna, dibina pada tahun 2010, boleh disewakan dengan harga €1,200/bulan, sepenuhnya atas persetujuan antara pihak.

Contoh 2: Pangsapuri seluas 70 m² di bangunan baharu di Innsbruck dari 2020 untuk sewa jangka panjang boleh mempunyai kadar sewa sebanyak €1,050/bulan, ditetapkan tanpa sekatan MRG, bergantung pada permintaan.

Perbezaan ini amat penting bagi mereka yang merancang untuk menyewa apartmen di Vienna untuk jangka masa panjang atau berminat untuk menyewa penginapan di Austria secara amnya.

Di Austria, sewa ditentukan oleh beberapa sistem, yang masing-masing mengambil kira pelbagai faktor, seperti keadaan hartanah, lokasinya, dan tahun ia dibina. Mari lihat yang utama:

Sistem kategori sewa mengklasifikasikan pangsapuri kepada empat kategori (A–D) bergantung pada keadaan dan peralatannya pada masa perjanjian pajakan:

• Kategori A: standard moden, apartmen dengan kemasan dan peralatan moden.
• Kategori B: standard yang baik, apartmen dengan kemasan berkualiti, tetapi tanpa penambahbaikan terkini.
• Kategori C: standard purata, apartmen dengan kemasan asas, mungkin memerlukan beberapa penambahbaikan.
• Kategori D: standard rendah, pangsapuri tanpa tandas di dalam, mungkin dengan kemasan ketinggalan zaman.

Kategori ini mempengaruhi jumlah sewa, dengan pangsapuri standard yang lebih tinggi mempunyai sewa yang lebih tinggi.

Richtwertmietzins ialah kadar sewa rujukan yang ditetapkan untuk setiap negeri persekutuan Austria. Mereka disemak setiap dua tahun.

Sistem pelarasan tahunan baharu kepada Richtwertmietzins dan kadar kategori di Austria berkuat kuasa pada 1 April 2025. Perubahan ini telah diperkenalkan sebagai sebahagian daripada Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) ke-4 untuk mengurangkan kesan inflasi yang tinggi ke atas penyewa.

Contoh pengiraan pelarasan Richtwertmietzins:

Perkara penting untuk penyewa:

• Pembekuan kadar: Untuk perjanjian sewa yang dibuat sebelum 1 April 2025, kadar akan kekal pada tahap 2023. Ini bermakna sewa tidak akan meningkat pada tahun 2025.
• Had kenaikan kadar: Pada tahun 2026, kenaikan kadar akan dihadkan pada 5% daripada kadar sebelumnya. Pada 2027, kadar inflasi purata bagi tiga tahun lepas akan dikenakan, dihadkan pada 5%.
• Pengecualian: Sekatan ini tidak terpakai kepada Mietverträge yang kosong, seperti bangunan baharu atau rumah persendirian.

Angemessener Mietzins ialah sistem pengiraan sewa berdasarkan keadaan pasaran dan digunakan untuk jenis hartanah tertentu:

• Pangsapuri besar: biasanya lebih daripada 130 m², seperti pangsapuri yang luas di bangunan lama Vienna (Altbau) di daerah pertama.
• Hartanah dalam bangunan tersenarai: bangunan bersejarah termasuk dalam daftar warisan budaya, di mana sewa mesti mengambil kira kos penyelenggaraan dan pembinaan semula.
• Bangunan baharu: pangsapuri di bangunan yang baru dibina yang penggunaan MRG terhad atau tiada.

Sebagai contoh, pangsapuri seluas 140 m² dalam komuniti berpagar di Vienna: harga panduan ialah €6.70/m², tetapi berdasarkan keadaan, lokasi dan permintaan pasaran, Angemessener Mietzins boleh menjadi €9.50/m², yang lebih tinggi daripada Richtwertmietzins.

Penting: Angemessener Mietzins memberi tuan tanah peluang untuk menerima sewa pasaran untuk hartanah yang besar dan unik, tetapi pada masa yang sama, penyewa dilindungi daripada sewa yang melambung—sewa mesti dibenarkan oleh keadaan pasaran.

Erhöhter Mietzins digunakan apabila tuan tanah membuat pembaikan atau pembaikan besar pada apartmen. Ini mungkin termasuk:

• Pengubahsuaian dapur atau bilik mandi yang lengkap
• Pemodenan terma bangunan (penjimatan tenaga)
• Pemasangan lif, penambahbaikan kawasan umum, pemodenan fasad

Cara memasang:

• Jumlah kenaikan sewa ditentukan oleh suruhanjaya timbang tara atau mahkamah.
• Peningkatan ini terhad kepada tempoh tertentu, selalunya 10 tahun untuk perumahan standard dan sehingga 20 tahun untuk perumahan sosial.
• Langkah-langkah ini melindungi penyewa daripada kenaikan yang tidak wajar, sementara tuan tanah mendapatkan balik pelaburannya.

Nasihat praktikal: Jika anda ingin menyewa apartmen di Austria untuk jangka masa panjang, anda perlu menyemak sama ada cukai Erhöhter Mietzins telah digunakan ke atas hartanah untuk memahami harga sewa sebenar. Contohnya, apartmen di bangunan bersejarah di Vienna selepas pemodenan terma: kadar asas €6.80/m² → meningkat kepada €8.20/m², diluluskan oleh jawatankuasa timbang tara.

Rangka kerja undang-undang untuk perumahan sewa di Austria dikawal dengan ketat, dan adalah penting untuk penyewa dan tuan tanah memahami undang-undang semasa dan sebarang perubahan terkini. Mietrechtsgesetz (MRG) dan Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) mentakrifkan had sewa yang boleh diterima, perlindungan penyewa dan kemungkinan kenaikan sewa yang sah.

Perubahan utama telah diperkenalkan pada 2024–25 untuk mengekang lonjakan sewa, meningkatkan ketelusan dan melindungi penyewa, terutamanya di bandar besar seperti Vienna.

Klausa pelarasan sewa ialah peruntukan dalam perjanjian pajakan yang membenarkan tuan tanah melaraskan sewa berdasarkan perubahan dalam indeks harga pengguna (CPI). Sehingga 2024, pelarasan sedemikian boleh menyebabkan kenaikan sewa sebanyak 10% atau lebih.

Mulai tahun 2024, had kenaikan sewa tahunan berdasarkan pengindeksan diperkenalkan: kenaikan maksimum ialah 5% setahun. Perubahan ini bertujuan untuk melindungi penyewa daripada kenaikan sewa yang berlebihan dalam menghadapi inflasi yang tinggi.

Terdapat situasi tertentu apabila tuan tanah boleh meningkatkan sewa secara sah:

• Pembaikan dan pemodenan: Jika tuan tanah membuat pembaikan besar atau penambahbaikan pada apartmen, mereka mungkin meningkatkan sewa. Jumlah kenaikan ditentukan oleh jawatankuasa timbang tara atau mahkamah untuk tempoh terhad.
• Pemindahan kontrak kepada saudara-mara: Apabila memindahkan pajakan kepada saudara-mara, tuan tanah boleh menetapkan sewa baharu selaras dengan keadaan pasaran.
• Sewa permulaan yang sangat rendah: Jika sewa permulaan jauh di bawah kadar pasaran, tuan tanah boleh menuntut kenaikan ke tahap yang munasabah mengikut §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) mengawal sewa dalam perumahan bukan untung, seperti perumahan yang disediakan oleh koperasi perumahan. Terdapat had sewa, dan kenaikan jangka panjang boleh digunakan sehingga 20 tahun, sebagai contoh, untuk menampung kos pembaikan dan pemodenan. Langkah-langkah ini mengimbangi kepentingan penyewa dan tuan tanah.

Banyak koperasi perumahan dan program perbandaran membenarkan orang Ukraine dan pelarian memohon perumahan bersubsidi. Jika anda ingin menyewa sebuah apartmen di Vienna untuk pelarian, adalah penting untuk mempertimbangkan pendaftaran dan bukti status kediaman. Ini menjadikan akses kepada perumahan koperasi pilihan yang lebih realistik dan selamat untuk kediaman sementara atau tetap.

Menyewa rumah di Austria bergantung pada banyak faktor yang boleh memberi kesan yang ketara kepada kos. Mari lihat yang utama:

Vienna secara tradisinya adalah bandar paling mahal untuk disewa di Austria. Di dalam bandar, perbezaan harga juga ketara:

• Pusat bandar (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): harga sewa yang tinggi disebabkan oleh prestij dan infrastruktur yang dibangunkan.
• Pinggir (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): harga yang lebih berpatutan, tetapi dengan kemudahan pengangkutan dan infrastruktur yang kurang.

Menurut CBRE, sewa di tengah Vienna boleh mencecah €16.5/m² pada tahun 2025, manakala di pinggir bandar ia akan menjadi sekitar €12.2/m².

Pangsapuri kecil (kurang daripada 40 meter persegi) mendapat permintaan tinggi di kalangan pelajar dan profesional muda. Mereka selalunya lebih mahal setiap meter persegi daripada pilihan yang lebih besar. Sebagai contoh, pangsapuri studio di Vienna boleh menyewa antara €630 dan €890 sebulan.

Pangsapuri di bangunan baru atau dengan pengubahsuaian moden (contohnya, dalam gaya Altbau) lebih mahal. Pada tahun 2025, purata sewa untuk pangsapuri baharu ialah kira-kira €14.87/m², manakala untuk pangsapuri yang lebih lama adalah kira-kira €10.00/m².

Pangsapuri dengan penarafan kecekapan tenaga yang tinggi (mis., Kelas A) mempunyai kos utiliti yang lebih rendah, menjadikannya lebih menarik kepada penyewa. Ini boleh meningkatkan harga sewa sebanyak 5-10% berbanding apartmen serupa dengan penarafan kecekapan tenaga yang lebih rendah.

Perabot, lif, balkoni, garaj atau tempat letak kereta boleh meningkatkan kadar sewa dengan ketara. Pangsapuri berperabot lengkap dengan kemudahan tambahan boleh berharga 10–20% lebih.

Permintaan untuk perumahan sewa di Austria secara tradisinya meningkat pada musim gugur, apabila pelajar dan ekspatriat kembali ke bandar. Ini membawa kepada harga sewa yang lebih tinggi dalam tempoh ini. Pada 2024, sewa di Vienna meningkat secara purata 6.2–7.7%.

Jika anda percaya anda membayar terlalu banyak sewa di Austria, anda mempunyai pilihan untuk mencabarnya. Dalam bangunan yang tertakluk kepada Mietrechtsgesetz (MRG) penuh, penyewa boleh merayu kepada lembaga timbang tara atau mahkamah untuk mengesahkan sewa. Jika sewa melebihi paras yang dibenarkan, ia boleh dikurangkan kepada had undang-undang, dan sebarang lebihan bayaran boleh dikembalikan.
Adalah penting untuk mematuhi tarikh akhir berikut:

• untuk kontrak terbuka, permohonan boleh dikemukakan dalam tempoh 3 tahun dari tarikh kontrak berakhir;
• untuk kontrak jangka tetap - tidak lewat daripada 6 bulan selepas tamat tempoh atau penukaran kepada kontrak terbuka.

Selepas tarikh akhir ini telah tamat, anda tidak boleh lagi mencabar sewa, tetapi masih ada kemungkinan untuk membantah kenaikan sewa yang tidak wajar melalui pengindeksan (Wertsicherung).

Di bangunan dan hartanah baharu di luar bidang kuasa MRG, keadaannya lebih kompleks: di sana, harga ditentukan secara bebas, dan keputusan mahkamah jarang menyebelahi penyewa.

Dalam amalan saya, saya telah menemui kes di mana penyewa mengadu tentang sewa yang terlalu tinggi. Sebagai contoh, sebuah keluarga pelarian yang memutuskan untuk menyewa sebuah apartmen di Vienna dalam jangka panjang telah membayar hampir 20% lebih daripada sewa yang ditetapkan secara sah untuk pangsapuri yang lebih lama. Kami memfailkan aduan dengan komisen timbang tara, dan sewa telah dikurangkan dan lebihan bayaran dikembalikan.

Pada pendapat saya, harga sewa di Austria bukan sekadar angka dalam kontrak, tetapi hasil gabungan kompleks keadaan pasaran, peraturan undang-undang dan keadaan hartanah tertentu. Amat penting bagi penyewa untuk memahami sama ada apartmen itu tertakluk kepada Mietrechtsgesetz (MRG) dan apakah syarat tambahan yang disertakan dalam kontrak—dari pengindeksan kepada kemungkinan kenaikan sewa disebabkan pengubahsuaian.

Trend menarik diperhatikan pada tahun 2025: sewa di bangunan baharu terus meningkat, terutamanya di daerah berprestij di Vienna, manakala perundangan mengukuhkan perlindungan penyewa di bangunan lama dan bangunan terkawal. Ini mewujudkan keseimbangan antara kepentingan tuan tanah dan penyewa. Ini amat relevan bagi mereka yang ingin menyewa apartmen di Vienna untuk pelarian: sewa terkawal boleh menjadi jauh lebih rendah daripada kadar pasaran, menjadikan pilihan sedemikian lebih berpatutan.

Apabila memilih apartmen, pertimbangkan bukan sahaja harga tetapi juga kategori perumahan, kecekapan tenaga, infrastruktur dan syarat kontrak. Kadangkala adalah lebih bijak untuk membayar sedikit tambahan untuk pengubahsuaian moden dan lokasi yang selesa daripada menghadapi kos pembaikan yang berterusan atau bil utiliti yang tinggi.

Bagi mereka yang ingin menyewa apartmen di Austria untuk jangka panjang, adalah penting untuk menyemak kontrak dengan teliti dan memahami hak anda—ini boleh menjimatkan wang dan mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan.