Melabur dalam Hartanah Prague: Apa yang Perlu Dilakukan dan Cara Melakukannya

Prague merupakan salah satu pasaran paling menarik di Eropah Tengah bagi pelabur swasta yang mencari keseimbangan antara kestabilan dan potensi pertumbuhan yang kukuh. Tidak seperti pasaran Eropah Barat, di mana harga telah lama memuncak dan hasil sewa menurun, Prague terus berkembang, mengekalkan harga yang sederhana dan permintaan yang tinggi.

Republik Czech mempunyai ekonomi yang kukuh, disokong oleh industri, sektor IT, perbankan dan pelancongan. KDNK negara ini berkembang dengan stabil, dan kadar pengangguran kekal antara yang terendah di EU. Ini mewujudkan asas untuk permintaan jangka panjang untuk perumahan, baik daripada penduduk tempatan mahupun warga asing yang ingin membeli apartmen di Prague atau sekadar rumah mampu milik di Republik Czech tanpa perantara.

Prague menarik kerana beberapa sebab:

• Republik Czech mempunyai ekonomi yang stabil. Tidak seperti kebanyakan negara EU, Republik Czech tidak mengalami turun naik ekonomi yang mendadak. Mata wang negara, iaitu mahkota Czech, kekal agak stabil, dan bank pusat mengamalkan dasar yang berhemat.
• Aliran pelancong yang semakin meningkat. Prague secara konsisten berada di antara 10 bandar paling banyak dikunjungi di Eropah. Pada tahun 2024, bandar ini telah dikunjungi oleh lebih 9 juta pelancong, menyokong permintaan yang tinggi untuk sewaan jangka pendek dan projek hotel.
• Permintaan domestik yang besar. Prague merupakan hab universiti untuk Eropah Tengah. Berpuluh-puluh ribu pelajar dari Republik Czech dan negara-negara lain belajar di sini, serta populasi nomad digital yang besar, mewujudkan permintaan yang tinggi untuk sewaan jangka panjang.
• Harga berpatutan berbanding Austria dan Jerman. Harga purata setiap meter persegi di Prague adalah separuh daripada Vienna dan hampir tiga kali ganda lebih rendah daripada Munich, menjadikan kemasukan pasaran kurang berintensifkan modal dan membuka peluang untuk pertumbuhan.

Saya, Ksenia Levina, telah menyokong transaksi hartanah antarabangsa selama lebih 15 tahun, memberi nasihat kepada pelabur swasta dan dana pelaburan. Pengalaman saya merangkumi transaksi di Republik Czech, Austria, Jerman dan Switzerland. Hasil daripada pengalaman saya yang luas, saya telah belajar untuk mengenali kekuatan dan kelemahan pasaran yang berbeza.

Saya melihat Vienna sebagai pasaran pemeliharaan modal: ia stabil dan boleh dipercayai, tetapi tidak menawarkan pertumbuhan harga yang ketara. Sebaliknya, Prague adalah pasaran peluang, di mana anda boleh menemui hartanah dengan potensi pertumbuhan dan hasil yang baik, termasuk melalui sewaan jangka pendek dan projek pengubahsuaian.

Prague terletak di lokasi strategik di tengah-tengah Eropah, menjadikannya hab pengangkutan dan logistik yang penting. Laluan kargo utama melalui bandar ini, dan Lapangan Terbang Antarabangsa Václav Havel menghubungkan ibu kota Czech dengan lebih 100 bandar di seluruh dunia. Lokasi strategik ini memudahkan pembangunan perniagaan, pelancongan dan ekonomi secara keseluruhan.

Republik Czech merupakan ahli EU dan Kawasan Schengen, yang memastikan tahap perlindungan undang-undang dan ketelusan yang tinggi untuk pelabur. Negara ini mempunyai penarafan keselamatan pelaburan yang setanding dengan Austria, di samping kekal lebih berpatutan dari segi kos kemasukan pasaran.

Perbandingan dengan ibu kota Eropah Tengah yang lain:

Prague menawarkan yang terbaik dari kedua-dua dunia: ia lebih stabil dan boleh diramal daripada Budapest, namun menawarkan potensi pertumbuhan dan keuntungan yang lebih besar daripada Vienna atau Berlin.

Berikut ialah kedudukan perbandingan negara-negara Eropah berdasarkan parameter utama —kestabilan ekonomi, ketelusan transaksi dan hasil sewa—berdasarkan data daripada PWC Real Estate 2025 , Bank Dunia dan Numbeo . Jadual ini membantu anda memahami perbandingan Prague dengan pesaingnya dan mengapa minat dalam pasaran hartanah Czech semakin meningkat.

Prague merupakan tarikan pelancong Eropah. Disebabkan seni bina, warisan budaya dan masakan tempatannya, bandar ini menarik berjuta-juta pengunjung setiap tahun. Pada tahun 2024, ketibaan pelancong melebihi 9 juta, dan menjelang 2030, mereka diunjurkan meningkat kepada 11-12 juta. Ini memastikan permintaan yang tinggi untuk sewaan jangka pendek, yang amat penting bagi pelabur yang mengusahakan hartanah di pusat bandar atau di kawasan yang mempunyai infrastruktur yang maju.

Selain pelancongan, Prague mempunyai permintaan domestik yang kukuh untuk perumahan sewa dan beli. Bandar ini berkembang pesat hasil daripada pelajar, profesional muda dan syarikat antarabangsa yang membuka pejabat di Republik Czech. Ramai profesional asing memilih untuk menyewa pangsapuri di Prague untuk jangka masa panjang, yang menyokong hasil sewa jangka panjang pada kadar 4.5-6% setahun—lebih tinggi daripada di Vienna, di mana hasil jarang melebihi 3%.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ramai pelabur telah mula beralih dari Austria dan Jerman ke Republik Czech. Sebab utama termasuk halangan kemasukan yang lebih rendah, pertumbuhan harga yang tinggi (purata 6-8% setahun), hasil yang menarik dan sekatan sewa yang kurang ketat. Pasaran Vienna lebih matang dan dikawal selia, manakala Prague menawarkan lebih banyak ruang untuk strategi aktif: pengubahsuaian stok perumahan lama, sewa jangka pendek dan penukaran bangunan kepada pangsapuri.

Oleh itu, Prague telah menjadi salah satu bandar pelaburan utama di Eropah Tengah, menawarkan keseimbangan yang menarik antara keselamatan pelaburan dan kemungkinan pulangan yang tinggi.

Prague merupakan pemain yang kukuh dalam peta pelaburan Eropah, tetapi ia bukan satu-satunya bandar di rantau ini yang menarik pelabur. Pasaran Eropah Tengah dan Timur sedang berkembang secara dinamik, dan setiap satunya mempunyai ciri, tahap pulangan dan risiko tersendiri.

Prague bersaing dengan pasaran yang lebih stabil seperti Vienna dan Berlin, serta pasaran yang lebih agresif seperti Budapest dan Warsaw. Pilihan antara bandar-bandar ini bergantung pada matlamat pelabur: pemeliharaan modal, pertumbuhan pesat atau pulangan yang tinggi melalui strategi yang lebih berisiko.

*HNWI – individu bernilai bersih tinggi, pelabur swasta kaya.

Vienna merupakan pasaran premium yang dikawal selia dengan ketat. Harga perumahan di Vienna kekal hampir malar, dan kadar sewa stabil. Walau bagaimanapun, hasil adalah rendah, dan pasaran telah menyaksikan pertumbuhan yang perlahan dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Bandar ini sesuai untuk pelabur yang mengutamakan keselamatan dan perlindungan modal jangka panjang.

• Kelebihan: tahap perlindungan undang-undang yang tinggi, risiko minimum, kecairan yang tinggi.
• Keburukan: keuntungan rendah, ambang kemasukan yang tinggi.

Budapest dianggap sebagai salah satu pasaran paling menjanjikan di rantau ini dari segi hasil. Harga hartanah di sini lebih rendah berbanding di Prague, dan hasil sewa jangka pendek boleh mencecah 8-10% setahun. Walau bagaimanapun, pasaran kurang stabil, dan risiko politik dan ekonomi lebih tinggi.

• Kelebihan: harga rendah, keuntungan tinggi, aliran pelancong aktif.
• Keburukan: ekonomi yang tidak stabil, perlindungan undang-undang yang lemah, kemungkinan turun naik harga yang mendadak.

pasaran hartanah terbesar di Jerman , menarik minat pelabur besar dan dana. Walau bagaimanapun, peraturan sewa yang ketat dan cukai yang tinggi menjadikannya kurang menarik minat pelabur swasta, terutamanya dari luar negara. Harga semakin meningkat, tetapi pada kadar yang sederhana, dan hasil jarang sekali melebihi 3.5% setahun.

• Kelebihan: ekonomi yang kukuh, permintaan perumahan yang tinggi, ketelusan transaksi.
• Keburukan: Undang-undang kawalan sewa yang ketat, pasaran yang sangat kompetitif.

Warsaw sedang pesat membangun dan menarik syarikat-syarikat antarabangsa, sekali gus merangsang peningkatan permintaan untuk perumahan. , hartanah di Poland sering dilihat sebagai pilihan pelaburan jangka panjang, terutamanya di bandar-bandar besar. Harga hartanah lebih rendah berbanding di Prague tetapi lebih tinggi berbanding di Budapest.

• Kelebihan: pertumbuhan dinamik, ambang kemasukan sederhana, permintaan domestik yang kukuh.
• Keburukan: turun naik ekonomi, politik yang kurang dapat diramalkan.

Pasaran hartanah Prague telah menunjukkan pertumbuhan yang stabil sejak sedekad yang lalu. Sejak menyertai Kesatuan Eropah pada tahun 2004, Republik Czech telah giat berintegrasi ke dalam proses ekonomi Eropah. Ini telah membawa kepada kemasukan pelaburan, pembangunan infrastruktur dan peningkatan taraf hidup, yang semuanya telah memberi kesan langsung kepada pasaran perumahan.

Antara tahun 2010 dan 2020, purata harga setiap meter persegi di Prague hampir meningkat dua kali ganda. Faktor utama yang mendorong pertumbuhan ini adalah:

• Proses migrasi: Republik Czech telah menjadi destinasi utama bagi migran buruh dari Eropah Timur dan CIS. Pertumbuhan penduduk telah meningkatkan permintaan untuk rumah sewa dan beli.
• Pelancongan: Prague merupakan salah satu daripada sepuluh bandar paling banyak dikunjungi di Eropah, mewujudkan permintaan yang tinggi untuk pangsapuri sewa jangka pendek dan hartanah hotel.
• Kestabilan ekonomi: Republik Czech menikmati pertumbuhan KDNK yang stabil dan kadar pengangguran yang rendah (sekitar 3%), menjadikannya destinasi pelaburan yang menarik.

Vienna mempunyai pasaran yang lebih matang, di mana harga berkembang dengan lebih perlahan. Sepanjang 10 tahun yang lalu, harga per meter persegi di Vienna telah meningkat kira-kira 35–40%, manakala di Prague ia telah meningkat lebih 70%. Ini menjadikan pasaran Czech lebih dinamik dan sesuai untuk pelabur yang mencari pertumbuhan modal.

Sejak tahun 2018, pasaran hartanah Prague telah menunjukkan pertumbuhan harga yang stabil sebanyak 7-8% setahun. Walaupun semasa tahun pandemik 2020, Prague tidak mengalami penurunan yang ketara: harga hanya jatuh sebanyak 1.5%, dan menjelang 2021, pasaran telah pulih dan kembali kepada kadar pertumbuhan sebelumnya.

Dinamik semasa dipastikan oleh:

• pembangunan infrastruktur pengangkutan dan pelancaran projek kediaman baharu,
• permintaan sewaan yang stabil daripada pelajar dan profesional IT,
• bekalan terhad – kadar pembinaan tidak dapat menampung permintaan, yang menyebabkan harga kekal tinggi.

Ramalan untuk tahun 2025 adalah pertumbuhan berterusan dalam lingkungan 5-7% setahun, terutamanya di kawasan yang mempunyai pembangunan aktif dan berhampiran universiti.

Prague dibahagikan kepada beberapa daerah, setiap satunya mempunyai spesifikasi pelaburannya sendiri.

Kesimpulan:

• Lokasi premium (Prague 1, 2, 6) sesuai untuk pelabur konservatif dan hartanah yang direka untuk sewaan jangka pendek.
• Daerah Prague 3, 5, 8 sesuai untuk pelaburan sewa jangka panjang dan pertumbuhan modal.
• Prague 9 dan 10 merupakan pilihan yang baik untuk mereka yang ingin membeli sebuah apartmen murah di Prague untuk kediaman sendiri atau sewa.

Pasaran hartanah Prague menawarkan pelbagai pilihan, membolehkan pelabur mencari pilihan yang tepat berdasarkan bajet, strategi dan matlamat mereka. Setiap segmen mempunyai kelebihan dan risiko tersendiri, serta pertimbangan pengurusan dan potensi untuk pertumbuhan nilai.

Prague terkenal dengan seni binanya yang unik. Banyak bangunan yang terletak di pusat bandar (Prague 1, Prague 2) mempunyai nilai sejarah.

Hartanah sedemikian amat popular di kalangan pelancong dan penyewa yang menghargai keaslian dan suasana bandar lama.

Keanehan:

• Ia terletak di kawasan paling berprestij – berhampiran Jambatan Charles, Dataran Bandar Lama dan Istana Prague.
• Harga yang tinggi – dari €8,000 hingga €12,000 setiap m², yang setanding dengan harga di Vienna, tetapi lebih murah daripada di kawasan tengah Paris atau London.
• Pengubahsuaian wajib setiap 10-15 tahun, dipersetujui dengan pihak berkuasa perlindungan warisan budaya.

Kelebihan:

• Prestij dan status yang tinggi untuk pemiliknya.
• Permintaan yang stabil daripada penyewa dan pelancong.
• Kecairan yang baik – hartanah sedemikian mudah dijual walaupun semasa krisis.

Keburukan:

• Kos penyelenggaraan dan pembaikan yang tinggi.
• Kesukaran dalam menyelaras sebarang pembangunan semula dan pembinaan semula.
• Risiko sekatan ke atas sewaan melalui platform seperti Airbnb.

Contoh:

Sebuah pangsapuri seluas 90m² di sebuah bangunan bersejarah di Prague 1 berharga sekitar €950,000 dan boleh menjana pendapatan sewa jangka pendek sebanyak 3.5-4% setahun.

Perbandingan dengan Vienna:

Di pusat bersejarah Vienna, hartanah yang serupa berharga dari €12,000 setiap m² dan ke atas, manakala peraturan pengubahsuaian lebih ketat dan permit sewa dikeluarkan kurang kerap.

Bangunan baharu di Prague popular di daerah Prague 5, Prague 8 dan Prague 9. Kompleks kediaman moden ini tertumpu pada kehidupan yang selesa dan selalunya merangkumi tempat letak kereta bawah tanah, kawasan rekreasi, gimnasium dan sistem Rumah Pintar.

Disebabkan oleh kadar pembinaan yang terhad, projek sedemikian sering habis dijual pada peringkat penggalian.

Keanehan:

• Pematuhan dengan piawaian ESG (kecekapan tenaga, keramahan alam sekitar).
• Ketulenan undang-undang – risiko pertikaian mengenai hak harta yang minimum.
• Harganya antara €5,000 hingga €7,500 setiap m², menjadikannya lebih berpatutan berbanding di pusat bandar Prague.

Kelebihan:

• Kos pembaikan minimum pada tahun-tahun pertama.
• Amat menarik minat penyewa dan ekspatriat kelas pertengahan.
• Kemungkinan kenaikan harga selepas siap pembinaan sebanyak 10-15%.

Keburukan:

• Pilihan terhad di kawasan pusat.
• Persaingan antara pelabur semasa jualan berikutnya.
• Hasilnya lebih rendah daripada hartanah sejarah – kira-kira 4–4.5% setahun.

Contoh:

Sebuah pangsapuri seluas 65 m² di kompleks baharu di Prague 8 tersedia dengan harga €420,000. Pendapatan sewa jangka panjang ialah €1,800 sebulan, menghasilkan kira-kira 4.3% setahun.

Perbandingan dengan Vienna:

Di Vienna, bangunan baharu lebih biasa dibina di kawasan di luar jalan lingkaran, lebih mahal – dari €7,500 setiap m², dan kenaikan harga biasanya tidak melebihi 3-5% setahun disebabkan oleh ketepuan pasaran.

Sektor sewa jangka pendek berkembang pesat di Prague sehingga tahun 2020, hasil daripada kemasukan pelancong yang besar di bandar ini (lebih 9 juta pelancong setiap tahun). Walaupun minat masih kukuh hari ini, pihak berkuasa bandar telah mengetatkan peraturan untuk platform seperti Airbnb dan Booking, terutamanya di Prague 1 dan Prague 2.

Keanehan:

• Tahap keuntungan yang tinggi – sehingga 8% setahun, terutamanya di pusat bandar.
• Lesen diperlukan untuk penyewaan yang sah. Tanpa lesen, anda boleh dikenakan denda yang besar.
• Risiko bermusim – beban puncak pada cuti musim panas dan musim sejuk, penurunan pada musim bunga dan musim luruh.

Kelebihan:

• Kemungkinan untuk mendapatkan semula pelaburan dengan cepat.
• Sesuai untuk pelabur yang sanggup menguruskan hartanah secara aktif.
• Popular dalam kalangan pelancong asing dan pelajar.

Keburukan:

• Perubahan berterusan dalam peraturan sewaan jangka pendek.
• Keperluan untuk pengurusan profesional (atau penggunaan perkhidmatan syarikat pengurusan).
• Haus dan lusuh yang lebih tinggi pada perabot dan peralatan.

Contoh:

Sebuah apartmen studio seluas 40 meter persegi di Prague 2 berharga €280,000. Dengan pendapatan €120 setiap malam dan kadar penghunian purata 70%, pendapatan tahunan ialah €30,000. Hasil bersih selepas perbelanjaan adalah lebih kurang 7%.

Perbandingan dengan Vienna:

Di Vienna, peraturan Airbnb jauh lebih ketat. Kebanyakan bangunan tidak membenarkan penyewaan jangka pendek tanpa persetujuan penyewa, menjadikan segmen ini hampir tertutup kepada pelabur asing.

Kafe, kedai, hotel mini dan ruang pejabat kecil merupakan trend yang berbeza, menarik bagi pelabur yang mempunyai modal yang besar yang ingin membeli hartanah di Republik Czech.

Keanehan:

• Hasilnya lebih tinggi daripada hartanah kediaman – 6-8% setahun, dan dalam kes perniagaan hotel – sehingga 10%.
• Kebergantungan yang tinggi terhadap keadaan ekonomi dan aliran pelancong.
• Pendaftaran dan pengurusan undang-undang yang lebih kompleks.

Kelebihan:

• Pulangan cepat dengan pilihan lokasi yang tepat.
• Kemungkinan untuk memuktamadkan perjanjian pajakan jangka panjang dengan jenama utama.
• Menarik minat pembeli dari China dan negara-negara Arab.

Keburukan:

• Risiko penurunan keuntungan semasa tempoh kemelesetan ekonomi.
• Kesukaran dalam mengorientasikan semula perniagaan (contohnya, dari kedai ke restoran).
• Keperluan untuk analisis pasaran yang mendalam sebelum membeli.

Contoh:

Sebuah hotel mini 15 bilik di Prague 3 dijual dengan harga €1.8 juta. Pendapatan operasi tahunan adalah kira-kira €160,000, dengan hasil bersih sebanyak 8.5%.

Perbandingan dengan Vienna:

Vienna merupakan pilihan yang lebih stabil untuk hartanah komersial – permintaan boleh diramal, tetapi hasil jarang sekali melebihi 5% setahun. Sebaliknya, Prague lebih dinamik dan boleh menjana pulangan yang tinggi, tetapi dengan risiko yang lebih tinggi.

Pasaran hartanah Prague adalah antarabangsa, menjadikannya salah satu yang paling terbuka di Eropah Tengah. Tidak seperti Vienna, di mana kebanyakan transaksi dijalankan oleh penduduk tempatan, di Prague, pelabur asing memainkan peranan penting.

Trend utama:

• Pelabur Eropah sedang mencari Prague sebagai alternatif kepada pasaran Paris dan London yang terlalu panas.
• Pembeli China dan Arab sedang giat melabur dalam sektor hotel.
• Rakyat Ukraine dan Rusia paling kerap membeli rumah untuk tujuan keluarga atau sewa jangka panjang.

Perbandingan dengan Vienna:

Di Austria, warga asing menghadapi sekatan ketat: pembelian hartanah di kawasan tertentu memerlukan permit khas, dan transaksi tertakluk kepada penelitian yang ketat. Prague tidak mempunyai halangan sedemikian, menjadikannya pasaran yang lebih fleksibel dan menarik untuk pelabur global.

Republik Czech menawarkan beberapa jenis pemilikan hartanah, yang membolehkan pelabur memilih pilihan terbaik untuk keperluan mereka.

Pembelian secara individu. Ini adalah pilihan paling mudah, sesuai untuk kebanyakan pelabur asing yang ingin membeli apartmen di Republik Czech. Prosedur ini telus dan tidak memerlukan prosedur undang-undang yang rumit. Tiada sekatan ketara untuk bukan pemastautin: mereka boleh membeli hartanah kediaman dan komersial.

Melalui syarikat. Pilihan ini dipilih oleh pelabur besar atau mereka yang merancang untuk memiliki pelbagai hartanah.

• Proses pengurusan dan percukaian dipermudahkan.
• Pengoptimuman cukai boleh dilakukan melalui insentif korporat.
• Pemilik boleh kekal tanpa nama dalam daftar awam.

Pelaburan melalui dana hartanah (SICAV). Sama seperti REIT Eropah, ini merupakan kenderaan pelaburan pasif yang tidak memerlukan pengurusan hartanah secara langsung. Sesuai untuk mereka yang ingin melabur dalam pasaran Czech tetapi tidak komited untuk membeli hartanah tertentu.

Pemilikan bersama dan amanah keluarga. Popular dalam kalangan keluarga dan rakan-rakan, ia membenarkan kos kemasukan yang minimum dan perkongsian pendapatan sewa.

Pasaran hartanah Czech, terutamanya di Prague, dianggap sebagai salah satu yang paling telus dan berstruktur di Eropah Tengah. Hasil daripada keahlian Republik Czech dalam EU dan piawaian kawal selia moden, proses transaksi adalah mudah dan ringkas, walaupun untuk pelabur asing. Walau bagaimanapun, meskipun terdapat kesederhanaan yang ketara ini, setiap peringkat memerlukan perhatian dan sokongan profesional untuk menghapuskan semua potensi risiko.

Seorang notari dan seorang peguam adalah dua tokoh penting yang memastikan kesahihan dan perlindungan hak pelabur apabila menyelesaikan transaksi hartanah di Republik Czech.

Fungsi mereka digariskan dengan jelas, yang mengurangkan risiko penipuan dan kesilapan.

Perbandingan dengan Austria:

Di Republik Czech, yuran notari adalah 2-3 kali lebih rendah berbanding di Austria, di mana notari boleh mengenakan bayaran sehingga 3% daripada jumlah transaksi. Tambahan pula, proses pendaftaran di Republik Czech hanya mengambil masa 1-2 minggu, manakala di Austria ia boleh mengambil masa sehingga sebulan.

Sebelum membeli, adalah sangat penting untuk menjalankan pemeriksaan undang-undang yang teliti terhadap hartanah tersebut, terutamanya apabila melibatkan bangunan bersejarah di pusat bandar Prague.

Peguam itu menganalisis:

1. Sejarah pemilik – untuk mengelakkan pertikaian antara waris.
2. Kehadiran hutang untuk utiliti dan cukai.
3. Bebanan – tangkapan, lien, pertikaian undang-undang.
4. Status bangunan – sama ada ia merupakan monumen budaya atau objek di bawah perlindungan warisan sejarah.
5. Pematuhan dengan dokumentasi reka bentuk amat penting untuk bangunan baharu.

Undang-undang Czech membenarkan pelabur asing membeli hartanah sepenuhnya dari jauh.

Pilihan ini amat popular di kalangan pembeli dari negara-negara CIS, Asia dan Timur Tengah.

Bagaimanakah ini berfungsi:

1. Pembeli mengeluarkan surat kuasa wakil yang diperakui oleh notari di negaranya.
2. Surat kuasa wakil telah dimurtadkan dan diterjemahkan ke dalam bahasa Czech.
3. Seorang peguam atau ejen, yang bertindak di bawah surat kuasa wakil, melakukan semua tindakan: membuka akaun, menandatangani kontrak, dan mendaftarkan transaksi.

Kelebihan:

• Kehadiran peribadi pembeli tidak diperlukan.
• Pemprosesan pantas, terutamanya apabila membeli berbilang hartanah.
• Menjimatkan masa untuk perjalanan dan isu-isu organisasi.

Republik Czech lwn Austria

Melabur dalam hartanah di Prague adalah mustahil tanpa pemahaman yang jelas tentang cukai dan kos tambahan yang berkaitan dengan pembelian dan pemilikan hartanah.

Republik Czech mempunyai salah satu sistem cukai yang paling jelas dan telus di Eropah Tengah, menjadikannya menarik kepada pelabur asing. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mempertimbangkan peraturan cukai tempatan untuk mengira keuntungan dengan tepat dan mengelakkan perbelanjaan yang tidak dijangka.

Pendapatan daripada menyewakan pangsapuri atau flat di Prague tertakluk kepada kadar cukai progresif, yang antara 15% hingga 23% bergantung pada tahap pendapatan pemilik.

Bagi pelabur swasta yang memiliki satu atau dua hartanah, kadar minimum yang paling kerap digunakan ialah 15%.

Keanehan:

• Cukai dikira berdasarkan pendapatan bersih, iaitu selepas ditolak kos pengurusan, pembaikan dan bil utiliti.
• Pemilik yang menyewakan hartanah mereka melalui syarikat pengurusan boleh menuntut yuran pengurusan sebagai perbelanjaan yang boleh ditolak.
• Bagi entiti sah (contohnya, syarikat yang memiliki hartanah), kadar cukai korporat sebanyak 19% dikenakan.

Perbandingan dengan Austria:

Di Austria, kadar cukai sewa adalah tetap, menjadikan sistem ini boleh diramal tetapi kurang fleksibel. Pada masa yang sama, kos penyelenggaraan hartanah adalah lebih tinggi, terutamanya di Vienna, disebabkan oleh kadar utiliti yang mahal dan yuran mandatori.

Di Republik Czech terdapat cukai keuntungan modal sebanyak 15%.

Ia dikenakan jika hartanah tersebut dijual kurang daripada lima tahun selepas pemerolehannya. Jika hartanah tersebut telah dimiliki lebih lama, tiada cukai dikenakan.

Contoh pengiraan:

• Apartmen itu dibeli dengan harga €400,000 dan dijual selepas 3 tahun dengan harga €500,000.
• Keuntungannya ialah €100,000, cukainya ialah €15,000 (15%).
• Jika pemilik telah menjual hartanah ini selepas 6 tahun, tiada cukai akan dikenakan.

Di Austria, peraturannya berbeza: cukai hampir selalu dikenakan, walaupun dengan pemilikan jangka panjang, tetapi kadarnya lebih rendah – 4.2-6%, menjadikannya lebih mudah diramal tetapi kurang bermanfaat bagi pelabur aktif yang kerap membeli dan menjual hartanah.

Membeli sebuah apartmen di Prague, Brno atau Pilsen datang dengan beberapa kos tambahan yang penting untuk dipertimbangkan semasa mengira kos akhir pelaburan anda.

Pasaran sewa pangsapuri Prague merupakan antara yang paling dinamik di Eropah. Populasi pelajar, ekspatriat dan nomad digital yang semakin meningkat di bandar ini memacu permintaan sewa yang tinggi.

Bagi pelabur, ini bermakna aliran pembayaran sewa yang stabil dan potensi pulangan yang lebih tinggi berbanding kebanyakan ibu kota Eropah Barat.

Sewaan jangka pendek melalui platform Airbnb dan Tempahan kekal sebagai strategi pelaburan yang popular, terutamanya di kawasan tengah Prague (Prague 1 dan 2).

Keuntungan boleh mencecah 7-8% setahun, terutamanya semasa musim pelancongan.

Contoh:

• Sebuah pangsapuri seluas 50 m² di Prague 1 boleh menjana €120-150 setiap malam.
• Pada kadar penghunian 70%, ini adalah kira-kira €3,000 sebulan atau €36,000 setahun.
• Selepas perbelanjaan, pulangan bersih akan menjadi sekitar 8%.

Walau bagaimanapun, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pihak berkuasa Prague telah mengetatkan peraturan sewa:

• Di kawasan pusat, lesen diperlukan untuk sewaan jangka pendek.
• Sekatan sedang diperkenalkan ke atas bilangan hari untuk penyerahan setiap tahun.
• Penduduk bangunan boleh mengundi menentang penggunaan apartmen sebagai hotel mini.

Republik Czech lwn Austria

Sewaan pangsapuri jangka panjang di Prague atau Brno sesuai untuk pelabur yang ingin mengurangkan risiko dan mendapatkan pendapatan yang stabil.

Purata hasil adalah 4-5%, manakala permintaan sentiasa tinggi hasil daripada universiti, syarikat antarabangsa dan proses migrasi yang aktif.

Republik Czech lwn Austria

Di Vienna, hasil adalah jauh lebih rendah – 2-3%, dan pasaran lebih dikawal selia: terdapat peraturan ketat mengenai kadar sewa maksimum dan hak penyewa, yang mengehadkan keuntungan.

Perkhidmatan pengurusan sewa amat penting bagi pelabur asing.

Prague mempunyai pasaran syarikat pengurusan yang maju yang mengendalikan keseluruhan kitaran pengurusan perumahan: daripada mencari penyewa kepada pembaikan dan sokongan undang-undang.

• Komisen: 10-15% daripada pendapatan.
• Termasuk pembayaran untuk pengiklanan, pemeteraian kontrak dan pemantauan keadaan apartmen.
• Ini amat relevan untuk sewaan jangka pendek, yang mana pihak pengurusan memerlukan perhatian harian.

Memilih kawasan kejiranan yang betul merupakan faktor utama dalam keuntungan. Prague mempunyai segmentasi yang jelas berdasarkan jenis hartanah, khalayak sasaran dan potensi keuntungan.

Cadangan saya:

• Untuk sewaan jangka pendek, adalah lebih baik memilih Prague 1 dan 2.
• Untuk sewa jangka panjang – Prague 3, 5 dan 8.
• Untuk pembelian jangka panjang, pertimbangkan Prague 9 dan 10, di mana harga pada masa ini lebih rendah tetapi dijangka meningkat hasil daripada projek infrastruktur baharu.

Pasaran hartanah Prague dibahagikan kepada dua segmen utama – pasaran sekunder dan pembangunan baharu. Setiap satu mempunyai ciri, dinamik harga dan ciri-ciri menariknya sendiri. Memahami perbezaan antara kedua-duanya adalah penting untuk membangunkan strategi pelaburan yang baik.

Pasaran sekunder menyumbang kira-kira 70% daripada semua transaksi di Prague. Ini disebabkan oleh seni bina bersejarah bandar ini, yang membentuk penampilan seni bina unik ibu kota Czech. Daerah pusat Prague 1, 2, dan 3 didominasi oleh bangunan abad ke-19 dan awal abad ke-20, yang merupakan sebahagian daripada warisan budaya negara.

Kelebihan pasaran sekunder:

• Permintaan tinggi daripada penyewa dan pelancong disebabkan oleh suasana dan lokasi yang berprestij.
• Harga lebih rendah bagi setiap meter persegi berbanding bangunan baharu premium.
• Kemungkinan meningkatkan nilai hartanah selepas pengubahsuaian berkualiti tinggi.

Kelemahan:

• Rumah-rumah lama memerlukan penyelenggaraan berterusan, pembaikan utiliti dan fasad.
• Dalam beberapa kes, adalah perlu untuk menyelaras pembangunan semula dan pengubahsuaian dengan pihak berkuasa perlindungan warisan seni bina.
• Kos utiliti yang tinggi disebabkan oleh kecekapan tenaga bangunan yang tidak mencukupi.

Contoh:

Sebuah pangsapuri seluas 70 meter persegi di sebuah bangunan abad ke-19 di Prague 2 disenaraikan dengan harga €420,000, tetapi memerlukan pelaburan pengubahsuaian yang besar kira-kira €40,000-50,000. Selepas pengubahsuaian, hartanah itu boleh dijual dengan harga 15-20% lebih tinggi atau disewakan kepada pelancong melalui platform seperti Airbnb.

Bangunan baharu di Prague popular dalam kalangan pelabur asing kerana struktur perundangannya yang telus dan kualiti pembinaan yang tinggi. Banyak projek dibangunkan dengan mengambil kira piawaian ESG, termasuk kecekapan tenaga, penggunaan bahan mesra alam dan pemasangan sistem pengurusan bangunan pintar.

Ciri-ciri bangunan baharu:

• Kompleks baharu sering habis dijual walaupun pada peringkat pembinaan (pada peringkat penggalian).
• Risiko minimum daripada masalah undang-undang.
• Kecairan yang tinggi – pangsapuri di bangunan moden lebih mudah dijual semula.
• Kos operasi yang lebih rendah berbanding bangunan bersejarah.

Masalah utama dalam pasaran adalah kekurangan bangunan baharu. Kadar pembinaan di Prague jauh lebih rendah berbanding di Vienna atau ibu kota Eropah yang lain. Sekatan ini disebabkan oleh birokrasi dan peraturan perancangan bandar yang ketat.

Melabur dalam hartanah Prague tidak terhad kepada pembelian apartmen sewa klasik. Pasaran juga menawarkan strategi lain yang membolehkan pengurusan modal yang fleksibel dan peningkatan pulangan.

Strategi ini bertujuan untuk mempelbagaikan pendapatan. Daripada membeli sebuah apartmen seluas 100 meter persegi di Prague, pelabur tersebut membeli dua studio seluas 50 meter persegi di bahagian berbeza di bandar ini.

Kelebihan:

• Jumlah pendapatan sewa yang lebih tinggi.
• Keupayaan untuk menjual satu hartanah dan menyimpan yang lain dalam portfolio.
• Lebih mudah untuk menyesuaikan diri dengan perubahan pasaran.

Keuntungan: secara purata 10-15% lebih tinggi daripada ketika memiliki satu apartmen besar.

Pangsapuri bersejarah di pusat Prague boleh dibeli pada harga yang agak rendah, diubah suai dan dijual semula dengan keuntungan.

• Pelaburan: 20-25% daripada nilai hartanah digunakan untuk pembaikan dan kelulusannya.
• Keuntungan: margin jualan boleh mencapai 20–30%.
• Risiko: kelewatan dengan kebenaran merancang, kesukaran mencari kontraktor yang berkelayakan.

Contoh:

Pangsapuri dengan harga €350,000 + €70,000 pengubahsuaian → jualan dengan harga €500,000, keuntungan bersih – sekitar €80,000.

Prague merupakan salah satu pusat pelancongan terbesar di Eropah, menjadikan hotel mini dan aparthotel sebagai pilihan pelaburan yang sangat baik.

• Keuntungan: sehingga 10% setahun.
• Ciri-ciri: lesen hotel dan pematuhan peraturan keselamatan diperlukan.
• Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, segmen ini telah berkembang secara aktif disebabkan oleh peningkatan aliran pelancong selepas pandemik.

Runcit, restoran, ruang kerja bersama dan ruang pejabat merupakan pilihan yang bagus untuk pelabur dengan tahap modal yang lebih tinggi.

• Keuntungan: 6–9% setahun, yang lebih tinggi daripada hartanah kediaman.
• Risiko: bergantung kepada keadaan ekonomi dan kesolvenan penyewa.
• Permintaan untuk ruang kerja bersama dan pejabat kosong semakin meningkat berikutan trend ke arah kerja jarak jauh.

Walaupun pasaran menarik, pelabur harus sedar tentang beberapa risiko yang boleh menjejaskan keuntungan dan kecairan pelaburan mereka.

Risiko pasaran terlalu panas. Di daerah pusat Prague (Prague 1 dan 2), harga telah meningkat sebanyak 40–50% sejak lima tahun lalu, yang mungkin menunjukkan pembentukan gelembung harga. Jika pertumbuhan harga menjadi perlahan atau harga diselaraskan, pelabur yang membeli hartanah pada harga puncak akan menyaksikan penurunan modal mereka.

Peraturan Airbnb dan sewaan jangka pendek. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pihak berkuasa Prague telah secara aktif menyekat aktiviti pemilik pangsapuri jangka pendek.

• Di Prague 1 dan Prague 2, lesen sewa jangka pendek diperlukan.
• Di sesetengah kawasan, terdapat had bilangan hari setahun di mana sebuah apartmen boleh disewakan kepada pelancong.
• Pelanggaran peraturan melibatkan denda sehingga €20,000.

Perubahan ini mungkin mengurangkan pulangan bagi pelabur yang menyasarkan pangsapuri sewa jangka pendek di Prague.

Birokrasi dan transaksi yang kompleks untuk warga asing. Walaupun proses pembelian hartanah di Republik Czech dianggap telus, warga asing mungkin masih menghadapi masalah:

• Keperluan untuk menterjemahkan dokumen ke dalam bahasa Czech dan mengesahkannya sebagai notari.
• Proses pendaftaran dalam daftar kadaster adalah lebih lama apabila membeli dari jauh.
• Kebergantungan yang kuat terhadap profesionalisme dan kecekapan peguam dan ejen hartanah.

Kecairan rendah di kawasan terpencil. Di Prague 9 dan 10, di mana harga masih rendah, kecairan hartanah adalah terhad. Menjual apartmen boleh mengambil masa sehingga 9-12 bulan, terutamanya semasa kemelesetan ekonomi.

Republik Czech lwn Austria

Prague mempunyai kualiti hidup yang tinggi, manakala kos sara hidup kekal jauh lebih rendah berbanding negara jiran Austria. Bagi pelabur yang merancang bukan sahaja untuk melabur tetapi juga untuk membeli sebuah apartmen di Prague atau Brno untuk tinggal di Republik Czech, gabungan kemampuan, keselamatan dan infrastruktur yang maju sangat menarik.

Kos sara hidup dan kemudahan. Menurut Numbeo, tinggal di Prague adalah kira-kira 25-30% lebih murah berbanding di Vienna. Sewa purata untuk sebuah apartmen di pusat Prague adalah kira-kira €1,000-€1,200, manakala hartanah yang serupa di Vienna berharga €1,500-€1,800.

Makanan, pengangkutan dan hiburan juga lebih murah, menjadikan Prague sangat menarik bagi keluarga dan pesara yang ingin mengekalkan taraf hidup yang tinggi sambil mengekalkan kos yang rendah.

Sistem penjagaan kesihatan sememangnya dianggap sebagai antara yang terbaik di Eropah Tengah. Penduduknya mempunyai sistem insurans kesihatan mandatori, yang sebahagiannya meliputi kos perkhidmatan hospital awam. Ini menjadikan rawatan perubatan mudah diakses walaupun oleh keluarga berpendapatan sederhana. Klinik swasta menawarkan pelbagai perkhidmatan dan kemudahan moden, sementara kosnya kekal jauh lebih rendah berbanding di negara jiran Austria.

Contohnya, rundingan dengan pakar di Prague berharga purata €40–60, manakala di Vienna perkhidmatan yang sama boleh berharga €80 atau lebih. Oleh itu, Prague bukan sahaja menarik pelabur tetapi juga orang yang mencari rawatan perubatan yang berkualiti tinggi dan berpatutan.

Sistem pengangkutan direka bentuk dengan baik dan mudah. ​​Bandar ini terkenal dengan rangkaian metro dan tremnya, yang meliputi hampir setiap daerah, termasuk pinggir bandar. Ini menjadikan kehidupan di Prague selesa walaupun tanpa kereta.

Pas bulanan berharga sekitar €25-30, menjadikan pengangkutan awam berpatutan untuk pelajar, pesara dan profesional muda. Teksi dan perkhidmatan perkongsian kereta juga berkembang pesat – kosnya lebih rendah berbanding di Austria, menjadikannya sangat mudah untuk ekspatriat dan profesional IT yang menghargai mobiliti dan fleksibiliti ketika melancong di sekitar bandar.

Sistem kewangan terbuka kepada warga asing, dan membuka akaun bank agak mudah. ​​Apa yang anda perlukan hanyalah pasport dan bukti alamat. Bank-bank Czech menawarkan perkhidmatan dalam talian moden dalam bahasa Inggeris, menjadikan pengurusan kewangan mudah walaupun bagi mereka yang tidak bertutur dalam bahasa Czech.

Mahkota Czech (CZK) kekal sebagai mata wang yang stabil, dan deposit bank diinsuranskan oleh kerajaan sehingga €100,000, meningkatkan keyakinan pelabur dan swasta terhadap sistem perbankan negara.

Prague kini merupakan antara sepuluh bandar Eropah paling popular dalam kalangan nomad digital dan profesional antarabangsa. Ini disebabkan oleh infrastruktur ITnya yang maju, internet yang pantas dan pelbagai ruang kerja bersama moden. Pengaturcara, pereka, pemasar dan pakar perniagaan dalam talian dari Eropah dan Amerika Syarikat sedang giat berpusu-pusu ke bandar ini.

Kemasukan golongan profesional ini bukan sahaja menjadikan bandar ini lebih antarabangsa dan dinamik, tetapi juga mewujudkan permintaan yang stabil untuk perumahan sewa, yang merangsang pertumbuhan harga dan menjadikan pasaran hartanah Czech lebih menarik kepada pelabur.

Prague secara beransur-ansur menjadi "syurga Eropah" bagi mereka yang ingin melindungi ibu kota mereka dan menyediakan kestabilan dan keselamatan untuk keluarga mereka. Bagi warganegara negara yang mempunyai ekonomi yang tidak stabil, membeli hartanah di Prague menjadi cara yang boleh dipercayai untuk memelihara simpanan mereka.

Sebagai ahli EU dan NATO, Republik Czech merupakan bidang kuasa yang selamat untuk pelaburan jangka panjang. Tidak seperti Austria, pasaran Czech hampir tidak mempunyai sekatan ke atas pembeli asing, menjadikannya lebih mudah diakses oleh pelabur dari CIS, Asia dan Timur Tengah.

Keluarga memilih Prague bukan sahaja kerana penjagaan kesihatannya yang berkualiti tinggi tetapi juga kerana sekolah antarabangsanya yang berpatutan, di mana kos tuisyen sekitar €6,000 setahun—hampir separuh daripada kos yuran pengajian di Vienna. Keselamatan juga merupakan faktor utama: Kadar jenayah Prague kekal rendah, terutamanya di daerah pusat, menjadikannya tempat yang selesa untuk tinggal bersama anak-anak.

Bagi pesara, Prague merupakan alternatif yang sangat baik untuk Vienna, menawarkan kualiti hidup yang sama tinggi tetapi kos yang jauh lebih rendah. Perumahan dan utiliti adalah 30–35% lebih rendah berbanding di Austria, membolehkan anda menjimatkan wang tanpa mengorbankan keselesaan.

Republik Czech juga popular di kalangan pesara dari Jerman dan Switzerland, yang menghargai iklim sederhana, infrastruktur yang maju, dan tahap perkhidmatan perubatan yang tinggi pada harga yang berpatutan.

Hasilnya, Prague menawarkan keseimbangan unik antara kemampuan dan kualiti hidup, menyediakan peluang untuk profesional muda dan keluarga, serta mereka yang mencari ketenangan fikiran dan kestabilan kewangan jangka panjang.

Membandingkan Prague dan Vienna sebagai Tempat Tinggal

Keluar daripada pelaburan merupakan elemen penting dalam strategi mana-mana pelabur. Di Prague, proses jualan hartanah agak mudah dan telus, tetapi ia mempunyai ciri uniknya sendiri yang harus dipertimbangkan semasa merancang transaksi.

Purata tempoh jualan hartanah:

• Di daerah pusat (Prague 1, 2, 3) hartanah terjual dengan cepat – secara purata dalam 3-6 bulan.
• Di kawasan yang mempunyai permintaan yang lebih rendah, seperti Prague 9 dan 10, tempoh jualan boleh dilanjutkan sehingga 9-12 bulan.
• Minat yang tinggi daripada pembeli dari negara-negara EU dan CIS memastikan kecairan yang stabil untuk pasaran.

Cukai Keuntungan Modal. Apabila menjual hartanah, pelabur dikehendaki membayar cukai keuntungan modal sebanyak 15% jika hartanah tersebut dijual dalam tempoh lima tahun dari tarikh pembelian:

• Jika hartanah tersebut dimiliki selama lebih daripada 5 tahun, tiada cukai dikenakan.
• Bagi pelabur yang merancang transaksi spekulatif, faktor ini mesti diambil kira semasa mengira keuntungan.

Republik Czech lwn Austria

Kesimpulan

Prague menggabungkan syarat keluar pelaburan yang telus dengan cukai yang lebih rendah, yang membezakannya daripada Vienna.

Bagi pelabur jangka panjang, Prague menarik kerana cukai keuntungan modal sifar selepas 5 tahun pemilikan.

Vienna, sebaliknya, kekal sebagai pasaran yang lebih stabil tetapi kurang fleksibel dengan tahap birokrasi yang tinggi dan beban cukai yang ketara.

Ksenia Levina ialah pakar hartanah Eropah Tengah dengan lebih 15 tahun pengalaman di Republik Czech, Austria dan Jerman. Sepanjang kerjayanya, beliau telah membantu menutup berpuluh-puluh transaksi, termasuk pembelian hartanah kediaman dan komersial di Prague dan Vienna, dan mempunyai pemahaman yang mendalam tentang perbezaan utama antara pasaran ini.

Menurut Levina, Prague kekal sebagai salah satu pasaran paling dinamik di rantau ini hari ini. Pemprosesan transaksi di sini lebih mudah dan pantas berbanding di Austria: dari perjanjian awal hingga pendaftaran hartanah, ia mengambil masa 4-6 minggu. Walau bagaimanapun, di Vienna, prosesnya boleh mengambil masa 2-3 bulan disebabkan oleh peraturan yang lebih ketat dan birokrasi yang lebih kompleks.

Kelebihan utama Republik Czech ialah aksesibilitinya kepada pelabur asing. Tidak seperti Austria, hampir tiada sekatan ke atas pembelian hartanah kediaman atau komersial, membuka pasaran kepada pelabur dari CIS, Asia dan Timur Tengah.

Levina menekankan bahawa peringkat utama transaksi tersebut adalah usaha wajar yang sah terhadap harta tersebut. Peguam bertanggungjawab untuk mengesahkan:

• sejarah pemilik untuk mengecualikan kemungkinan pertikaian atau hak pihak ketiga;
• kehadiran hutang untuk utiliti atau gadai janji;
• ketepatan data kadaster.

Di Republik Czech, semakan ini mengambil masa 5-7 hari bekerja dan menelan belanja kira-kira €500-€1,000. Di Austria, kos usaha wajar adalah lebih tinggi – bermula dari €1,500 – dan prosedur itu sendiri boleh menjadi lebih kompleks disebabkan oleh sistem kelulusan berbilang peringkat.

Pakar itu mengesyorkan mempelbagaikan pelaburan antara kedua-dua pasaran, kerana ia menyelesaikan masalah yang berbeza.

Kes 1: Sebuah apartmen di Prague untuk sewa jangka panjang – pendapatan yang stabil

Seorang pelabur dari Jerman memutuskan untuk melabur dalam hartanah kediaman di Prague bagi menjana pendapatan sewa yang stabil.

Dia membeli sebuah apartmen dua bilik tidur seluas 58 meter persegi di Prague 3 (Žižkov), sebuah kawasan kejiranan yang popular di kalangan pelajar dan syarikat antarabangsa. Hartanah itu berharga €320,000. Bangunan itu dibina pada tahun 2018 dan tidak memerlukan pengubahsuaian.

Apartmen itu dipajak jangka panjang kepada seorang pakar IT Amerika yang bekerja untuk syarikat permulaan utama Czech. Purata sewa ialah €1,450 sebulan, atau €17,400 setahun. Selepas tiga tahun, nilai hartanah itu meningkat sebanyak 18%, kepada €378,000. Dengan mengambil kira peningkatan modal, jumlah pulangan adalah kira-kira 8% setahun.

Kes 2. Sebuah rumah luar bandar – projek untuk dijual semula

Seorang pelabur dari Republik Czech membeli sebuah rumah lama di sebuah kampung berhampiran Karlovy Vary, sejam pemanduan dari Prague. Harganya €95,000. Rumah itu berada dalam keadaan buruk, tetapi ia terletak di kawasan indah yang popular di kalangan pelancong Jerman.

Pelabur tersebut melabur tambahan €45,000 dalam pengubahsuaian, termasuk penggantian lengkap utiliti, pembaikan bumbung dan pengubahsuaian dalaman. Jumlah kosnya ialah €140,000. Sembilan bulan kemudian, rumah itu disenaraikan untuk dijual dan dijual kepada sebuah keluarga Jerman dengan harga €210,000.

Kes 3. Pangsapuri Brno untuk Pelajar – Permintaan Tinggi untuk Sewaan Jangka Panjang

Brno merupakan bandar kedua terbesar di Republik Czech dan pusat universiti utama. Seorang pelabur Israel memutuskan untuk membeli sebuah apartmen studio kecil seluas 35 meter persegi di Brno berhampiran Universiti Masaryk.

Hartanah ini berharga €155,000, dan bangunannya baharu dan akan dibina pada tahun 2023. Apartmen ini disewakan kepada pelajar pada harga €850 sebulan. Syarikat pengurusan mengenakan bayaran 12% daripada pendapatan untuk pengurusan penuh, membolehkan pelabur menumpukan pada projek lain.

Kes 4. Pangsapuri di Pilsen – kemasukan bajet ke pasaran

Pilsen, bandar keempat terbesar di Republik Czech, dikenali sebagai pusat perindustrian dan universiti di rantau ini. Seorang pelabur Poland memutuskan untuk melabur dalam sebuah apartmen kecil untuk sewa jangka panjang.

Hartanah: Sebuah apartmen satu bilik tidur seluas 42 m² di bangunan yang dibina pada tahun 2010. Harga beli: €110,000. Apartmen ini disewakan kepada seorang pekerja kilang automobil Škoda dengan harga €700 sebulan.

Kes 5: Rumah Keluarga – Pelaburan dan Tempat Tinggal

Sepasang suami isteri dari Ukraine berpindah ke negara ini bersama dua orang anak mereka. Matlamat mereka adalah untuk membeli sebuah rumah di Republik Czech untuk kediaman tetap dengan pilihan untuk menjualnya semula. Mereka menemui sebuah rumah moden seluas 160 meter persegi di Prague 9, 20 minit pemanduan dari pusat bandar.

Harga belian ialah €520,000. Rumah itu berada dalam keadaan baik dan tidak memerlukan pengubahsuaian. Tiga tahun kemudian, disebabkan oleh kenaikan harga pasaran, nilai rumah itu mencecah €620,000. Jika keluarga itu memutuskan untuk menjual rumah itu, keuntungan mereka ialah €100,000, tidak termasuk kos penyelenggaraan.

Kes 6. Seorang pelabur dengan bajet €300,000 – mempelbagaikan pelaburan di Prague dan Brno

Seorang pelabur dari Kazakhstan ingin mempelbagaikan portfolionya bagi mengelakkan kebergantungan pada satu hartanah sahaja. Strategi tersebut termasuk membeli dua hartanah kediaman:

• Prague, daerah Vinohrady – pangsapuri 40m² dengan harga €200,000 untuk sewa jangka panjang.
• Brno, apartmen studio berhampiran universiti – €100,000, disewakan kepada pelajar.

Jumlah pulangan portfolio adalah 8% setahun, dan risiko keseluruhan dikurangkan dengan mengagihkan aset antara dua bandar. Pelabur juga mendapat fleksibiliti untuk menguruskan modal mereka: jika permintaan menurun di satu bandar, mereka boleh mengimbangi keuntungan di bandar lain.

Kes 7. Pembelian melalui syarikat – pengoptimuman cukai

Seorang pelabur Amerika membeli dua hartanah di Prague: sebuah apartmen untuk disewa dan ruang komersial untuk sebuah kafe. Jumlah kosnya ialah €1.1 juta. Untuk mengurangkan beban cukai dan memudahkan pengurusan, beliau mendaftarkan sebuah syarikat Czech dengan pejabat berdaftar di Prague. Selama empat tahun, nilai kedua-dua hartanah meningkat sebanyak 22%.

Pelabur tersebut menjimatkan kira-kira €60,000 dalam cukai dan juga dapat melabur semula keuntungan secara sah ke dalam projek lain tanpa menanggung cukai tambahan. Strategi ini sesuai untuk pelabur besar dengan bajet €500,000 atau lebih, terutamanya jika mereka merancang untuk membeli pelbagai hartanah atau hartanah komersial.

Prague dan Vienna merupakan dua hab hartanah utama di Eropah Tengah, tetapi profil pelaburan mereka mempunyai beberapa perbezaan asas.

Prague sesuai untuk mereka yang mahukan pertumbuhan modal dan pendapatan sewa yang pesat. Bandar ini sedang membangun dengan pesat, setiap tahun menarik pelancong, pelajar dan profesional IT. Walaupun terdapat risiko yang berkaitan dengan peraturan sewa jangka pendek dan terlalu panas di kawasan pusat, potensi pertumbuhannya masih sangat tinggi.

Vienna merupakan pilihan bagi pelabur yang mengutamakan kestabilan berbanding keuntungan. Walaupun tiada pertumbuhan harga yang pesat, pasaran dilindungi daripada turun naik yang mendadak. Ini amat penting bagi mereka yang melihat hartanah sebagai alat pemeliharaan modal jangka panjang.

Petua untuk meminimumkan risiko:

• Sentiasa jalankan usaha wajar perundangan yang menyeluruh ke atas hartanah tersebut.
• Jangan laburkan semua wang anda dalam sewaan jangka pendek – gabungkan pelbagai jenis hartanah.
• Bergantung pada profesional: peguam, perunding cukai, syarikat pengurusan.
• Pelbagaikan portfolio anda dengan melabur dalam hartanah di Republik Czech dan Austria.

Pakar menganggarkan bahawa menjelang 2030 disebabkan oleh jumlah pembinaan yang terhad dan peningkatan permintaan. Pihak berkuasa tempatan berkemungkinan akan terus mengawal selia sektor sewa jangka pendek (Airbnb), yang akan menyebabkan harga perumahan jangka panjang yang lebih tinggi. Kawasan pertumbuhan berpotensi utama adalah kawasan di luar Prague 1-3, termasuk projek pembangunan kompleks di Prague 5, 9, dan 10.

Bersedia untuk pembelian

Latihan undang-undang

Penyelesaian kewangan dan pembelian

Pengurusan harta

Cukai dan kewangan

Strategi keluar