Melabur dalam hartanah AS – rumah, pangsapuri, keuntungan, cukai

Dari tahun 2020 hingga 2025, pasaran hartanah AS meningkat nilainya sebanyak $20 trilion, mencapai jumlah nilai $55.1 trilion. Walau bagaimanapun, pada tahun 2025, pertumbuhan menjadi perlahan dengan ketara: menurut Zillow, harga rumah median meningkat hanya sebanyak 0.3% tahun ke tahun kepada kira-kira $368,000. Bagi pelabur, ini adalah isyarat bahawa pasaran menjadi lebih seimbang, bermakna terdapat ruang untuk urusan yang menguntungkan.

Matlamat saya adalah untuk menyediakan anda analisis sistematik tentang daya tarikan pelaburan hartanah di Amerika Syarikat. Saya ingin menunjukkan kepada anda cara pasaran berfungsi, bandar mana—dari New York dan Los Angeles hingga Miami dan Florida—mungkin menarik untuk dibeli, cukai dan perbelanjaan yang boleh dijangkakan oleh pelabur, dan nuansa undang-undang yang penting untuk dipertimbangkan.

Kenapa sekarang:

• Pertumbuhan harga jangka panjang: Walaupun terdapat kelembapan tempatan, AS kekal sebagai salah satu pasaran paling dinamik di dunia.
• Dolar sebagai tempat selamat: melabur dalam hartanah Amerika melindungi modal daripada penurunan nilai di negara-negara yang tidak stabil.
• Permintaan sewa: Di tengah-tengah kadar gadai janji yang tinggi, pasaran sewa sedang berkembang dari New York ke California.
• Trend migrasi global: Amerika Syarikat kekal sebagai tarikan bagi perniagaan, pelajar, profesional dan pelabur, sekali gus menyokong permintaan perumahan jangka panjang.

Saya seorang pakar hartanah dengan latar belakang undang-undang dan pengalaman luas dalam pelaburan dan pembinaan antarabangsa. Saya telah menyokong transaksi di Eropah dan Amerika Syarikat, daripada pembelian pangsapuri dan vila hinggalah projek kompleks dalam segmen hartanah komersial dan hotel.

Pengalaman saya merangkumi:

• sokongan undang-undang bagi transaksi dan usaha wajar hartanah;
• analisis daya tarikan pelaburan pasaran dan kawasan individu;
• pembangunan strategi peruntukan modal antara pasaran yang stabil dan yang sedang berkembang;
• sokongan projek dengan penyertaan pelabur asing, termasuk aspek perundangan dan cukai.

Dalam artikel ini, saya telah mengumpulkan pengalaman dan senario praktikal saya yang akan membantu mereka yang mempertimbangkan untuk membeli rumah di AS atau melabur dalam hartanah Amerika sebagai cara untuk melindungi dan meningkatkan modal.

Apabila membandingkan Amerika Syarikat dengan Austria, perlu diperhatikan beberapa kelebihan utama negara Eropah itu:

• Kestabilan pasaran: harga meningkat secara sederhana dan boleh diramal, tanpa turun naik mendadak yang lazim di bandar-bandar besar Amerika.
• Permintaan yang stabil: Hartanah Austria mendapat permintaan daripada penduduk tempatan dan pelabur asing, sekali gus memastikan kecairan.
• Kemudahan perancangan: cukai dan syarat perundangan lebih telus, menjadikan pengurusan pelaburan jangka panjang lebih mudah.
• Taraf hidup yang tinggi: infrastruktur, penjagaan kesihatan, pendidikan dan keselamatan mewujudkan persekitaran yang selesa untuk kehidupan dan pemilikan harta tanah jangka panjang.

Walaupun AS menawarkan skala, dinamisme dan pulangan yang tinggi, Austria mendapat manfaat daripada kebolehramalan, kestabilan dan kebolehpercayaan – terutamanya bagi pelabur konservatif yang mencari tempat yang selamat untuk menyimpan dan mengembangkan modal mereka.

AS kekal sebagai salah satu pasaran hartanah paling menarik bagi pelabur antarabangsa. Ia bukan sahaja pasaran terbesar mengikut jumlah transaksi dan permodalan, tetapi juga pasaran yang mempunyai kecairan yang tinggi dan prosedur yang telus. Setiap tahun, pelabur dari Eropah, Asia dan Timur Tengah berpusu-pusu ke sini untuk membeli rumah di AS atau apartmen di Bandar Raya New York, mempelbagaikan portfolio mereka dan menjana pendapatan sewa yang stabil.

Menurut laporan Indeks Harga Rumah Global Knight Frank terkini untuk Suku Keempat 2024, purata pertumbuhan harga rumah tahunan di AS adalah 2.6%. Walaupun angka ini berada di bawah trend jangka panjang sebanyak 4.8%, ia menunjukkan kestabilan dan pertumbuhan pasaran yang sederhana.

Laporan PwC dan Urban Land Institute, "Emerging Trends in Real Estate® 2025," menyatakan bahawa kadar faedah yang lebih rendah daripada Rizab Persekutuan membantu memulihkan pasaran hartanah, meningkatkan jumlah transaksi dan menambah baik keadaan untuk pelabur.

Menurut JLL, AS menunjukkan tahap ketelusan yang tinggi dalam pasaran hartanah pada tahun 2024, seperti yang dibuktikan oleh skor yang lebih baik dalam Indeks Ketelusan Hartanah Global. Ini menjadikan pasaran AS menarik kepada pelabur antarabangsa, memberikan keyakinan terhadap kestabilan transaksi yang sah dan kewangan.

AS menawarkan gabungan unik kecairan, kepelbagaian pasaran dan kestabilan. Tidak seperti Eropah, di mana cukai yang tinggi dan kecairan yang terhad boleh menjadi penghalang, dan Asia, di mana ketidakstabilan politik boleh memberi kesan kepada pasaran, AS menyediakan persekitaran pelaburan yang lebih boleh diramal.

Contohnya, pelanggan saya yang melabur dalam hartanah Bandar Raya New York melaporkan pulangan yang tinggi dan kestabilan pasaran, meskipun kos permulaan yang tinggi. Seorang pelanggan membeli sebuah apartmen Bandar Raya New York dengan harga $1.5 juta dan, dalam tempoh dua tahun, menjana pendapatan sewa sebanyak $120,000.

Pasaran hartanah AS merupakan antara yang terbesar dan paling cair di dunia, menawarkan pelbagai peluang kepada pelabur—daripada rumah kediaman dan kondominium hinggalah hartanah komersial dan hartanah berbilang keluarga. Ekonomi yang stabil, infrastruktur yang maju dan sistem perundangan yang telus menjadikan negara ini sangat menarik kepada pelabur tempatan dan asing.

Pasaran hartanah AS telah mengalami beberapa peringkat penting sejak dua dekad yang lalu. Krisis 2008 dicetuskan oleh gadai janji subprima yang berleluasa dan spekulasi: harga rumah menjunam, ramai pemilik mendapati diri mereka berada dalam ekuiti negatif, dan bank gagal membayar balik.
Pada tahun-tahun berikutnya, pasaran secara beransur-ansur pulih: dari 2010 hingga 2015, terdapat pertumbuhan harga yang sederhana, terutamanya di bandar-bandar utama seperti New York, San Francisco, dan Los Angeles, hasil daripada kemasukan pelabur dan bekalan perumahan yang terhad.

Pandemik COVID-19 pada mulanya memperlahankan pasaran, tetapi menjelang akhir tahun 2020, permintaan telah melonjak: kadar gadai janji yang rendah dan minat di kawasan pinggir bandar mempercepatkan pertumbuhan harga, terutamanya untuk rumah dan kondominium.

Menjelang 2025, pasaran akan stabil: pertumbuhan harga diunjurkan sebanyak 3-4% setahun, manakala hasil sewa yang tinggi dan minat daripada pelabur asing menjadikan AS destinasi pelaburan yang menarik. Pelanggan saya yang telah melabur di New York dan Miami menyatakan pulangan yang stabil dan dinamik pasaran yang boleh diramal.

Harga purata rumah sedia ada di AS ialah $368,581, meningkat 0.3% daripada tahun sebelumnya. New York, Miami dan Los Angeles sedang menyaksikan penurunan harga, menjadikan pasaran ini lebih menarik kepada pembeli.

Purata hasil sewa ialah 8%, yang merupakan kadar yang tinggi mengikut piawaian global.

Minat terbesar daripada pembeli diperhatikan di kawasan berikut:

• New York: Permintaan yang stabil dan infrastruktur yang maju menjadikan bandar ini menarik minat pelabur.
• Miami: Peralihan pasaran pembeli 2025 menjadikan terma lebih menguntungkan.
• Los Angeles: Harga yang lebih rendah meningkatkan kemampuan perumahan, terutamanya untuk hartanah berbilang keluarga.
• Texas: Tiada cukai pendapatan dan cukai harta tanah yang rendah menarik pelabur.
• Midwest: Bandar seperti Detroit menawarkan hasil sewa yang tinggi sehingga 21.95%.

Pasaran AS menawarkan pelbagai jenis hartanah, membolehkan pelabur menyesuaikan strategi mengikut bajet dan matlamat mereka—daripada membeli rumah di AS hinggalah sebuah apartmen di Bandar Raya New York.

• Bangunan kediaman menyediakan pendapatan sewa yang stabil dan peningkatan nilai jangka panjang, terutamanya di pinggir bandar New York City dan Miami.
• Kondominium dan rumah bandar mendapat permintaan tinggi di bandar-bandar; ia lebih mudah diurus dan menawarkan hasil sewa sebanyak 5–7% setahun.
• berbilang keluarga (berbilang pangsapuri) menawarkan pulangan yang tinggi—sehingga 10% setahun—dan meminimumkan risiko pangsapuri kosong.
• Hartanah komersial (pejabat, kedai, gudang) menarik untuk pelaburan jangka panjang, terutamanya di lokasi strategik, meskipun terdapat peningkatan penggunaan kerja jarak jauh.
• Sewaan mewah dan jangka pendek menawarkan pulangan yang tinggi tetapi memerlukan pengurusan yang aktif.

Pembeli asing membelanjakan $56 bilion untuk hartanah A.S. antara April 2024 dan Mac 2025, peningkatan sebanyak 33.2% tahun ke tahun. Negara pelabur utama ialah China, Kanada, Amerika Latin dan Eropah. Minat tertumpu terutamanya pada bandar-bandar utama dan kawasan berprestij—New York, Miami dan Los Angeles—di mana harga purata setiap meter persegi ialah $1,100–$1,400. Hasil sewa untuk pelabur asing purata 6–8% setahun, menjadikan pasaran A.S. antara yang paling menarik dari segi risiko/ganjaran.

Pembeli Amerika menunjukkan minat yang semakin meningkat di kawasan pedalaman seperti Midwest, di mana harga rumah purata adalah 25-40% lebih rendah berbanding di pesisir pantai, dan hasil sewa mencecah 10-12% setahun. Ini mewujudkan peluang menarik bagi mereka yang ingin membeli rumah di AS atau hartanah di AS dengan hasil yang tinggi dan potensi pertumbuhan modal.

Kadar gadai janji yang tinggi (kadar purata untuk gadai janji tetap 30 tahun sehingga Ogos 2025 adalah kira-kira 7.2%) buat sementara waktu menghalang permintaan pembelian rumah. Walau bagaimanapun, pengurangan kadar walaupun 1–1.5% boleh meningkatkan pasaran dengan ketara.

Penghijrahan penduduk dari negeri-negeri mahal seperti California dan New York ke kawasan yang lebih mampu milik (Texas, Florida dan Midwest) mendorong permintaan domestik untuk perumahan. Menurut Biro Banci, lebih daripada 3 juta orang berpindah ke negeri-negeri yang lebih mampu milik setiap tahun, mewujudkan aliran penyewa dan pembeli berpotensi yang stabil.

Melabur dalam hartanah AS menawarkan pelbagai peluang, dan pilihan struktur pemilikan bergantung pada matlamat pelabur, pilihan cukai dan tahap penglibatan.

Satu cara mudah untuk melabur adalah dengan membeli hartanah atas nama individu. Walau bagaimanapun, ini boleh menyebabkan cukai yang lebih tinggi dan perlindungan aset yang terhad. Contohnya, pelanggan saya yang melabur dalam rumah di AS dengan cara ini menghadapi kadar cukai yang lebih tinggi dan risiko liabiliti peribadi.

Keanehan:

• Pemprosesan transaksi yang mudah dan birokrasi yang minimum
• Kawalan penuh ke atas pengurusan, pembaikan dan penyewaan
• Mudah untuk mendapatkan gadai janji atas nama individu, terutamanya bagi warganegara AS
• Sesuai untuk rumah persendirian atau rumah keluarga

Menubuhkan Syarikat Liabiliti Terhad (LLC) membolehkan anda mengehadkan liabiliti peribadi dan mengoptimumkan percukaian. Ini amat bermanfaat untuk pelabur asing, kerana LLC menyediakan fleksibiliti dalam mengagihkan keuntungan dan kerugian serta memudahkan pemindahan aset.

Keanehan:

• Had liabiliti peribadi pemilik
• Fleksibiliti dalam mengagihkan keuntungan dan kerugian antara peserta
• Memudahkan pemindahan saham kepada pelabur lain tanpa menjual semula hartanah tersebut
• Kemungkinan pengoptimuman cukai, termasuk penghapusan perbelanjaan dan susut nilai
• Sesuai untuk hartanah berbilang keluarga, komersial dan portfolio hartanah

Contoh: Salah seorang pelanggan saya membeli hartanah di AS melalui LLC, yang membolehkannya mengurus akibat cukai dan melindungi aset peribadi dengan berkesan.

REIT ialah syarikat yang memiliki dan mengurus hartanah, menawarkan kecairan dan kepelbagaian. Pada tahun 2024, REIT awam membayar dividen kira-kira $66.2 bilion.

Keanehan:

• Peluang untuk melabur dalam bangunan pejabat, pusat membeli-belah, gudang dan pangsapuri tanpa pengurusan langsung
• Kepelbagaian mengikut geografi dan jenis objek
• Kecairan - Saham REIT mudah diniagakan di pasaran
• Sesuai untuk pelabur yang mencari pendapatan pasif
• Purata hasil dividen 4-7% setahun, dengan pertumbuhan modal tambahan

Perkongsian dan amanah pelaburan hartanah (REIT) membolehkan anda mengumpulkan modal untuk memperoleh aset hartanah yang besar, sekali gus mengurangkan risiko dan meningkatkan potensi keuntungan.

Keanehan:

• Akses kepada hartanah komersial dan berbilang keluarga bernilai tinggi
• Perkongsian risiko dan kos antara rakan kongsi
• Pengurusan fasiliti diamanahkan kepada pasukan profesional
• Peluang untuk menyertai projek besar tanpa memerlukan pelaburan peribadi yang besar

Secara amnya, AS tidak melarang warga asing daripada membeli hartanah kediaman, termasuk rumah, pangsapuri dan hartanah komersial secara langsung atas nama mereka sendiri, melalui LLC, REIT atau melalui perkongsian dan amanah. Terdapat sekatan ke atas pembelian tanah berhampiran lokasi strategik, seperti pangkalan tentera dan infrastruktur kritikal.

Sesetengah program gadai janji hanya tersedia untuk warganegara dan penduduk, jadi warga asing lebih cenderung menggunakan wang tunai atau pembiayaan melalui bank antarabangsa. Pemilikan melalui LLC atau amanah selalunya membantu memintas beberapa kerumitan birokrasi dan memudahkan proses.

Proses pembelian rumah di AS dicirikan oleh ketelusan dan prosedur perundangan yang ketat, menjadikan pasaran menarik kepada pelabur Amerika dan asing. Di bawah, kami akan membincangkan langkah-langkah utama dan pertimbangan yang perlu dipertimbangkan jika anda merancang untuk membeli sebuah apartmen di Bandar Raya New York, sebuah rumah di AS atau melabur di Los Angeles.

Proses pembelian hartanah di AS tersusun dengan jelas. Berikut adalah langkah-langkah utama yang dilalui oleh pelanggan saya semasa membeli rumah di AS atau apartmen di New York atau Los Angeles:

1. Memilih ejen dan hartanah – memilih hartanah dan mengemukakan tawaran (cadangan untuk pembelian) melalui ejen hartanah.
2. Penerimaan tawaran – penjual mengesahkan terma transaksi, harga ditetapkan dalam kontrak.
3. Akaun escrow – akaun khas dibuka untuk menyimpan deposit dan dana sehingga transaksi selesai.
4. Pemeriksaan (Pemeriksaan Rumah) ialah pemeriksaan teknikal terhadap keadaan sesuatu objek (bumbung, komunikasi, sistem).
5. Penilaian (penilaian) - dijalankan oleh bank atau penilai bebas, terutamanya jika gadai janji digunakan.
6. Carian hak milik dan insurans hak milik — menyemak ketulenan undang-undang dan mendapatkan insurans hak milik.
7. Penyediaan dokumen – peguam atau syarikat escrow menyediakan kontrak dan penyelesaian akhir.
8. Penutup - pihak-pihak menandatangani dokumen, wang dipindahkan, dan hak harta didaftarkan dalam rekod daerah.

Contoh: salah seorang pelanggan saya membeli rumah di Texas, Amerika, dan keseluruhan proses daripada mengemukakan tawaran hingga mendaftarkan hak milik mengambil masa kira-kira 45 hari—ini adalah jangka masa standard untuk kebanyakan transaksi.

Apabila membeli hartanah di Amerika Syarikat, dua pakar memainkan peranan penting: ejen hartanah dan peguam.

Seorang ejen hartanah menyokong pelanggan pada setiap peringkat: daripada memilih hartanah dan mengemukakan tawaran kepada rundingan dengan penjual. Tidak seperti di Eropah, perkhidmatan ejen hartanah di AS dibayar oleh penjual, bukan pembeli, menjadikan perkhidmatan mereka sangat berfaedah untuk pelabur asing. Contohnya, seorang pelanggan saya yang merancang untuk membeli sebuah apartmen di Bandar Raya New York telah menjimatkan puluhan ribu dolar hasil daripada rundingan ejen yang mahir, yang memperoleh diskaun dalam pasaran yang kompetitif.

peguam , tetapi di New York, New Jersey dan Massachusetts, penglibatan mereka adalah wajib. Mereka mengesahkan integriti transaksi, menganalisis hak milik, mendraf kontrak dan memastikan pematuhan dengan peraturan cukai (seperti FIRPTA untuk warga asing).

Dalam amalan saya, saya mempunyai seorang pelanggan yang merancang untuk membeli sebuah rumah di Florida, dan peguam tersebut mendapati bahawa pemilik sebelumnya berhutang cukai sebanyak $15,000. Hasil daripada ini, isu tersebut dapat diselesaikan sebelum penutupan, dan pembeli dapat mengelakkan perbelanjaan yang tidak perlu.

Membeli apartmen di AS atau melabur dalam rumah di AS tidak memerlukan kewarganegaraan atau pemastautin tetap. Keperluan utama bukanlah pasport, tetapi sebaliknya ketelusan kewangan dan undang-undang transaksi tersebut. Pembeli mesti membuktikan asal usul dana mereka yang sah, mempunyai dana yang mencukupi untuk menampung bayaran pendahuluan (jika mereka mengambil gadai janji), dan memahami peraturan cukai, termasuk FIRPTA dan cukai pendapatan sewa.

1. Nombor pengenalan

• Penduduk memerlukan Nombor Keselamatan Sosial (SSN)
• Bukan pemastautin - ITIN (Nombor Pengenalan Pembayar Cukai Individu) untuk membayar cukai

2. Akaun bank di Amerika Syarikat

• Digunakan untuk memindahkan dana ke escrow dan membayar perbelanjaan semasa
• Boleh dibuka dengan visa dan pasport

3. Pengesahan identiti dan asal usul dana

• Bank atau syarikat escrow menyemak dokumen bagi memastikan tiada pelanggaran peraturan AML (anti pengubahan wang haram)

4. Pembiayaan

• Kebanyakan pelabur asing membayar transaksi secara tunai (menurut NAR, lebih daripada 40% pembelian asing adalah transaksi tunai)
• Gadai janji tersedia, tetapi syaratnya lebih ketat: bayaran pendahuluan adalah 30-50%, kadar faedah adalah 1-2% lebih tinggi daripada warganegara AS

5. Liabiliti cukai

• Bukan pemastautin tertakluk kepada cukai jualan (FIRPTA - sehingga 15%)
• Mempunyai ITIN membolehkan anda memfailkan penyata cukai pendapatan sewa

6. Umur

• Tiada sekatan ke atas pemilikan; hartanah juga boleh didaftarkan kepada kanak-kanak bawah umur melalui penjaga atau amanah
• Bank menetapkan had umur minimum untuk gadai janji selama 18 tahun

Pelabur dan pembeli asing boleh membeli hartanah di AS sepenuhnya dalam talian, tanpa perlu hadir secara langsung. Ejen hartanah menawarkan pameran maya dan lawatan 3D, dan dokumen ditandatangani melalui perkhidmatan elektronik seperti DocuSign.

Bahagian kewangan transaksi dikendalikan oleh syarikat escrow: ia menerima deposit, mengesahkan hak milik dan mengatur insurans hak milik. Dana dipindahkan melalui pemindahan bank antarabangsa.
Penutupan berlaku dari jauh dan surat ikatan berdaftar dihantar kepada pembeli melalui pos atau kurier. Saya mempunyai pelanggan yang ingin membeli sebuah apartmen di New York dan kami menyelesaikan transaksi sepenuhnya dalam talian—wakilnya yang dipercayai menerima kunci.

Format ini amat sesuai untuk mereka yang merancang untuk menyewakan hartanah mereka dengan segera: sama ada rumah di Amerika atau apartmen di Los Angeles, Miami, atau Florida, hartanah tersebut akan dipindahkan serta-merta kepada syarikat pengurusan.

Pelabur yang merancang untuk membeli rumah atau apartmen di Amerika harus mempertimbangkan bukan sahaja harga hartanah tetapi juga beban cukai. Tidak seperti Eropah, di mana cukai hartanah selalunya lebih telus dan boleh diramal, AS mempunyai sistem berbilang peringkat: persekutuan, negeri dan perbandaran.

Di AS, cukai harta tahunan adalah antara 0.3% (Hawaii) hingga lebih 2.4% (Texas, New Jersey). Puratanya adalah kira-kira 1.1% daripada nilai hartanah.

Contohnya, jika sebuah rumah di Amerika berharga $500,000, cukai harta tanah akan menjadi kira-kira $5,500 setahun. Pelanggan saya yang membeli rumah di Florida dengan harga $650,000 membayar lebih $9,000 cukai harta tanah setiap tahun.

Ini termasuk yuran peguam, insurans hak milik, yuran escrow, penilaian dan pendaftaran transaksi. Ia biasanya berjumlah 2-5% daripada harga pembelian hartanah. Apabila membeli apartmen bernilai $400,000 di AS, anda perlu memperuntukkan $8,000-$20,000 untuk kos penutupan.

Pendapatan daripada hartanah sewa tertakluk kepada cukai persekutuan (10-37%) dan cukai negeri (0-13%). Bukan pemastautin mungkin tertakluk kepada pemotongan pada kadar 30% melainkan perjanjian antarabangsa terpakai. Potongan untuk pembaikan, pengurusan dan susut nilai boleh mengurangkan asas cukai. Contohnya, seorang pelanggan di Miami mengurangkan cukai sewa ke atas apartmennya di AS hampir separuh dengan menampung kos pengurusan dan pembaikan.

Ia terpakai untuk penjualan hartanah dan berjumlah 20% daripada kadar cukai persekutuan ditambah kadar cukai negeri. Penduduk menerima pelepasan cukai kerana memegang hartanah tersebut selama lebih daripada dua tahun; warga asing tidak menerima faedah ini.

Mengikut undang-undang, FIRPTA menahan sehingga 15% daripada harga jualan daripada bukan pemastautin. Contohnya, seorang pelabur Austria yang menjual sebuah apartmen di New York dengan harga $1.2 juta menahan cukai sebanyak $180,000. Sebahagian daripada jumlah tersebut boleh dikembalikan selepas memfailkan penyata cukai.

Austria menawarkan cukai hartanah yang lebih menguntungkan dan boleh diramal untuk pelabur konservatif. Beban cukai adalah minimum, dan pendapatan sewa dan keuntungan modal lebih mudah dirancang. AS menawarkan pulangan yang lebih tinggi, tetapi risiko dan kosnya lebih tinggi, terutamanya untuk warga asing.

Untuk mengurangkan beban cukai apabila membeli rumah di AS, pelabur menggunakan:

• LLC - mengehadkan liabiliti peribadi dan mengoptimumkan percukaian pajakan dan jualan.
• 1031 Pertukaran - penangguhan cukai keuntungan modal apabila menukar hartanah pelaburan dengan hartanah lain.
• Potongan cukai – perbelanjaan untuk pembaikan, pengurusan dan susut nilai mengurangkan asas cukai.
• Penstrukturan hartanah – amanah atau perkongsian untuk perlindungan aset dan pengoptimuman cukai.
• Perancangan pendapatan dan perbelanjaan - peruntukan seimbang antara pendapatan sewa dan perbelanjaan modal.

Memiliki hartanah atau apartmen di Amerika Syarikat tidak menyediakan laluan langsung ke kediaman tetap. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa program visa yang mungkin melibatkan pelaburan dalam hartanah dan perniagaan.

Program EB-5 membolehkan pelabur dan keluarga mereka mendapatkan kad hijau dengan melabur $1,050,000 dalam perusahaan komersial di Amerika Syarikat yang akan mewujudkan sekurang-kurangnya 10 pekerjaan untuk warga A.S. Jika pelaburan dibuat dalam Kawasan Pekerjaan Sasaran (TEA), jumlahnya boleh dikurangkan kepada $800,000.

Walau bagaimanapun, pada Februari 2025, Presiden AS Donald Trump mencadangkan untuk menggantikan program EB-5 dengan skim "kad emas" baharu bernilai $5 juta yang akan menyediakan laluan kepada kewarganegaraan tanpa keperluan penciptaan pekerjaan.

Visa E-2 bertujuan untuk warganegara negara yang mempunyai perjanjian perdagangan dan navigasi dengan Amerika Syarikat. Pelabur mesti melabur sejumlah besar modal dalam perniagaan sedia ada atau baharu di Amerika Syarikat dan memegang kepentingan kawalan (biasanya lebih daripada 50%) dalam syarikat tersebut.
Pelaburan hartanah, seperti pembelian bangunan pangsapuri untuk tujuan pengurusan, mungkin layak mendapat visa ini jika perniagaan diuruskan secara aktif dan menguntungkan.

Walaupun tiada keperluan pelaburan minimum rasmi untuk visa E-2, dalam praktiknya, adalah disyorkan untuk melabur antara $250,000 dan $300,000, terutamanya untuk perniagaan kecil.

Visa L-1 direka untuk pekerja syarikat antarabangsa yang berpindah ke cawangan atau anak syarikat di Amerika Syarikat. Untuk layak mendapat visa ini, syarikat di luar negara mestilah telah beroperasi selama sekurang-kurangnya satu tahun dan mempunyai hubungan yang sesuai dengan syarikat A.S. Ini boleh memberi manfaat kepada pemilik syarikat asing yang ingin mengembangkan perniagaan mereka, termasuk pelaburan hartanah, di Amerika Syarikat.

Di AS, terdapat cara lain yang sah untuk mendapatkan permit kediaman selain visa pelaburan:

• Penyatuan semula keluarga - untuk saudara terdekat warganegara dan penduduk AS.
• Perkahwinan dengan warganegara AS memberi hak untuk mendapatkan kad hijau.
• Visa kerja - H-1B, O-1 dan lain-lain untuk pekerja mahir.
• Pendidikan - Visa pelajar F-1 dengan kemungkinan pemindahan seterusnya ke visa kerja.
• Loteri Kad Hijau merupakan program tahunan yang memperuntukkan visa secara rawak kepada warganegara negara yang mempunyai kadar imigresen yang rendah di Amerika Syarikat.

cara untuk mendapatkan permit kediaman di Austria , termasuk:

• Kad-D: Direka untuk pakar, pelabur dan usahawan yang berkelayakan tinggi, ia membenarkan kediaman dan pekerjaan yang sah di negara ini. Bagi pelabur, pelaburan minimum biasanya €300,000–500,000 dalam perniagaan atau ekonomi Austria. Permit kediaman awal dikeluarkan selama satu tahun, boleh diperbaharui sehingga lima tahun, selepas itu kediaman tetap boleh dipohon, dan selepas enam tahun, kewarganegaraan.
• Sara Diri: untuk individu yang boleh menyara diri dari segi kewangan tanpa bantuan kerajaan. Bukti €30,000–60,000 dalam akaun bank dan pemilikan rumah diperlukan. Permit kediaman awal dikeluarkan selama satu tahun, boleh diperbaharui setiap tahun sehingga lima tahun, dan kemudian kediaman tetap adalah mungkin.

Austria menawarkan laluan yang lebih mudah dan boleh diramal untuk pelabur yang ingin mendapatkan tempat tinggal melalui pelaburan, hasil daripada keperluan yang jelas, jumlah pelaburan tetap dan laluan langsung kepada tempat tinggal dan kewarganegaraan jangka panjang.

Melabur dalam hartanah di AS boleh menjana pendapatan yang stabil, tetapi adalah penting untuk mempertimbangkan perbezaan antara sewa jangka pendek dan jangka panjang, pertimbangan cukai dan peraturan tempatan. Pengalaman saya menunjukkan bahawa memilih strategi sewa yang betul memberi kesan langsung kepada keuntungan pelaburan anda.

Sewaan jangka pendek menawarkan pulangan yang tinggi, selalunya dalam lingkungan 12-15% setahun, terutamanya di kawasan pelancongan dan bandar. Contohnya:

• New York: Kadar harian $159, penghunian 67%, pendapatan tahunan $39,983.
• Santa Monica: kadar harian $216, penghunian 72%, pendapatan tahunan $58,184.
• Hollywood, FL: kadar harian $197, penghunian 69%, pendapatan tahunan $47,000.

Risiko dan pertimbangan: Banyak bandar, termasuk New York, Miami dan Los Angeles, mengenakan peraturan ketat ke atas sewaan jangka pendek, yang memerlukan pendaftaran, pelesenan dan pematuhan dengan had hari sewaan. Oleh itu, pelabur harus menganalisis undang-undang tempatan dengan teliti untuk mengelakkan penalti.

Pajakan jangka panjang memberikan pendapatan yang lebih stabil dengan risiko kawal selia yang lebih sedikit. Purata hasil adalah sekitar 8%, dan di sesetengah wilayah ia boleh mencapai 12–22%. Contoh:

• Detroit: Hasil sehingga 21.95%.
• Miami: hasil sekitar 7%.

Pajakan jangka panjang amat menarik minat pelabur yang mahukan kestabilan dan kerumitan operasi yang minimum. Pelanggan saya sering memilih pilihan ini di Texas dan Arizona untuk mengunci pendapatan jangka panjang dan mengurangkan risiko yang berkaitan dengan musim dan turun naik permintaan.

1. Sewaan jangka pendek (Airbnb, VRBO)

• Cukai pendapatan persekutuan: 10–37% bergantung kepada jumlah pendapatan pelabur.
• Contoh: Jika pendapatan sewa jangka pendek tahunan anda daripada sebuah pangsapuri Bandar Raya New York ialah $40,000, liabiliti cukai persekutuan anda boleh menjadi $4,000–$12,000 bergantung pada sumber pendapatan anda yang lain.
• Cukai Negeri: New York - 4-8.82% daripada pendapatan; Florida - 0% (tiada cukai pendapatan negeri).
• Cukai pelancong dan yuran jualan: New York - 14.75% daripada setiap tempahan; Miami - kira-kira 12%.
• Bukan pemastautin: Cukai sebanyak 30% ke atas pendapatan kasar ditahan melalui syarikat pengurusan.

2. Pajakan jangka panjang

• Cukai pendapatan persekutuan: 10–37%.
• Contoh: Sewaan rumah di Miami dengan harga $2,800/bulan, pendapatan tahunan $33,600. Cukai persekutuan $3,300–$12,500.
• Cukai Negeri: Florida - 0%; California (Los Angeles) - 1-13.3%.
• Pemotongan untuk bukan pemastautin: Secara amnya 30% daripada pendapatan kasar melainkan dibentuk melalui LLC dengan penyata cukai.

Bagi pelanggan saya di Eropah dan Asia, saya sentiasa mengesyorkan untuk mengira beban cukai persekutuan dan tempatan mereka terlebih dahulu dan mempertimbangkan untuk menubuhkan LLC untuk pengoptimuman maksimum. Contohnya, pelabur di Miami dan New York mendapat manfaat yang ketara daripada perancangan perbelanjaan dan susut nilai yang betul.

Syarikat pengurusan membantu pelabur, terutamanya pelabur asing, menguruskan hartanah tanpa penglibatan peribadi. Perkhidmatan mereka termasuk:

• Mencari penyewa dan menyemak kesolvenan mereka
• Kutipan sewa dan kawalan pembayaran tepat pada masanya
• Penyelenggaraan, pembaikan dan pembersihan
• Pembukuan dan pelaporan cukai

Kos perkhidmatan:

• Sewa jangka panjang: biasanya 8–12% daripada pendapatan bulanan. Contohnya, jika sebuah apartmen di Bandar Raya New York menjana pendapatan $3,000/bulan, syarikat pengurusan akan menerima $240–$360/bulan.
• Sewaan jangka pendek (Airbnb, VRBO): biasanya 15–20% daripada hasil, memandangkan lebih banyak pengurusan tempahan dan perkhidmatan tetamu diperlukan. Contoh: hasil $4,000/bulan — komisen $600–$800.
• Yuran tambahan: yuran penempatan platform, yuran penyediaan penginapan sekali sahaja, pembaikan kecemasan.

Jika matlamat anda adalah kestabilan, pendapatan yang boleh diramal dan risiko kawal selia yang diminimumkan, saya cadangkan anda mempertimbangkan Austria. AS menarik kerana hasil yang tinggi, terutamanya melalui sewaan jangka pendek, tetapi ini datang dengan peraturan yang kompleks dan pelbagai risiko.

Memilih rantau untuk melabur dalam hartanah AS bergantung pada matlamat, bajet dan strategi anda: sama ada anda mencari pendapatan yang stabil, kecairan yang tinggi atau prospek pertumbuhan modal. Pengalaman saya menunjukkan bahawa memilih bandar yang betul memberi kesan langsung kepada pulangan dan risiko.

New York - kestabilan dan kecairan

New York kekal sebagai pasaran paling cair di negara ini. Harga purata setiap meter persegi ialah $10,000–$18,000, menjadikan pelaburan mahal tetapi boleh diramal.

• Hasil sewa jangka panjang: 5–6%
• Sewaan jangka pendek: 12–14%
• Kawasan kejiranan popular: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Ciri-ciri: kecairan tinggi, permintaan yang stabil, undang-undang Airbnb yang ketat

Miami dan Florida - Pertumbuhan dan Kelebihan Cukai

Dengan harga rumah purata antara $5,500 hingga $9,000 setiap meter persegi, Florida mudah diakses oleh pelabur yang mencari pertumbuhan modal dan kelebihan cukai.

• Hasil sewa jangka panjang: 7%
• Sewaan jangka pendek: 11–13%
• Kawasan kejiranan popular: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Ciri-ciri: pertumbuhan harga yang pesat, aliran pelancong yang tinggi, cukai sifar ke atas cukai pendapatan

Contohnya, pelanggan saya membeli sebuah kondo seluas 80 meter persegi di Brickell dengan harga $600,000 ($7,500/meter persegi). Sewaan jangka panjang menjana $3,500 sebulan, manakala sewaan jangka pendek melalui Airbnb boleh mencecah sehingga $5,500 setiap musim. Selepas dua tahun, nilai apartmen tersebut telah meningkat sebanyak 12%.

California (Los Angeles, San Francisco) - pasaran yang mahal dan berstatus tinggi

Harga di sini adalah antara yang tertinggi: $8,500–$20,000 setiap meter persegi. Pelaburan memerlukan bajet yang besar, tetapi memberikan prestij dan kecairan.

• Hasil sewa jangka panjang: 5–6%
• Sewaan jangka pendek: 12–13%
• Kawasan kejiranan popular: Santa Monica, Hollywood, Pusat Bandar Los Angeles
• Ciri-ciri: kawasan berprestij, permintaan sewa yang tinggi, undang-undang yang ketat

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Pertumbuhan dan migrasi yang dinamik

Harga rumah purata ialah $3,500–$6,500 setiap meter persegi, menjadikan Texas menarik kepada pelabur yang mempunyai bajet terhad dan mencari pertumbuhan modal yang tinggi.

• Hasil sewa jangka panjang: 8–9%
• Sewaan jangka pendek: 10–12%
• Ciri-ciri: pertumbuhan penduduk, migrasi dari negeri yang mahal, harga yang berpatutan

Seorang pelabur Kanada membeli sebuah rumah bandar seluas 100 meter persegi di Austin dengan harga $450,000 ($4,500/meter persegi). Sewaan jangka panjang menghasilkan $3,200 sebulan. Setahun kemudian, nilai apartmen itu telah meningkat sebanyak 10%. Pasaran tempatan sedang berkembang pesat, dan kemasukan pendatang meningkatkan permintaan sewa.

Midwest (Chicago, Detroit) - pilihan murah tetapi berisiko

Harga rumah di sini adalah antara $1,500 hingga $6,000 setiap meter persegi, menjadikan Midwest pilihan yang menarik untuk pelaburan mesra bajet dengan pulangan yang tinggi.

• Hasil sewa jangka panjang: 7–22%
• Sewaan jangka pendek: 10–12%
• Ciri-ciri: harga belian yang sangat rendah, hasil sewa jangka panjang yang tinggi, tetapi pasaran yang tidak menentu dan permintaan yang rendah untuk sewa jangka pendek

Sepasang suami isteri dari Switzerland membeli sebuah rumah seluas 120 meter persegi di Detroit dengan harga $200,000 ($1,667/m²). Sewaan jangka panjang menghasilkan $2,200 sebulan—hasil lebih 13% setahun. Risiko turun naik harga adalah lebih tinggi, tetapi kos permulaan yang rendah membolehkan pelabur meraih pulangan yang ketara.

Di AS, kira-kira 70% daripada semua transaksi adalah untuk rumah sedia ada, manakala pembinaan baharu menyumbang kira-kira 30% daripada pasaran, termasuk kondo pra-pembinaan dan projek berbilang keluarga. Harga purata rumah sedia ada di pasaran popular seperti New York dan Los Angeles ialah $10,000–$18,000 setiap meter persegi, manakala pembinaan baharu berharga $8,000–$15,000 setiap meter persegi, bergantung pada rantau dan segmen.

Dalam pasaran sekunder AS, bandar-bandar besar yang mempunyai kecairan dengan infrastruktur yang terbukti sangat popular. Pangsapuri dan rumah paling mendapat permintaan di Bandar Raya New York, termasuk Brooklyn, Queens dan Manhattan, di mana kecairan tinggi dan permintaan untuk sewa jangka panjang stabil.

Pasaran sekunder juga sedang giat membangun di Chicago, Detroit dan Cleveland, di mana kos perumahan lebih rendah, membolehkan pelabur memasuki dengan bajet yang kecil dan menerima hasil sewa jangka panjang yang tinggi sehingga 12–15%.

Ciri-ciri: Rumah lama mungkin memerlukan pengubahsuaian besar, tetapi menyediakan akses cepat kepada pendapatan sewa.

Bangunan baharu menarik pelabur dengan susun atur moden dan piawaian cekap tenaga. Antara kawasan paling popular ialah Miami, Fort Lauderdale dan Orlando, di mana kondominium pra-pembinaan menawarkan harga di bawah pasaran dan sewaan jangka pendek sehingga $5,500 sebulan. Di Texas (Austin, Dallas dan Houston), projek berbilang keluarga sedang giat dibina, membolehkan pelabur mengaut keuntungan daripada berbilang pangsapuri secara serentak.

Ciri-ciri: risiko kelewatan pembinaan, tetapi potensi untuk pertumbuhan dalam nilai hartanah dan fleksibiliti dalam susun atur.

Rumah-rumah Amerika sering dibina menggunakan binaan rangka, kayu, konkrit dan bahan-bahan moden yang cekap tenaga. Piawaian termasuk keperluan ketat untuk keselamatan kebakaran, penebat bunyi dan pengudaraan.

• Bangunan baharu biasanya menampilkan sistem rumah pintar, dapur dan bilik mandi moden, yang meningkatkan daya tarikannya kepada penyewa.
• Tempoh pembinaan di AS adalah antara 12 hingga 24 bulan untuk kompleks berbilang keluarga.

Bangunan baharu Austria menawarkan kelebihan dari segi kelajuan pembinaan, kecekapan tenaga dan kestabilan pasaran. Di AS, proses ini boleh ditangguhkan disebabkan oleh birokrasi, keadaan cuaca atau kelewatan kontraktor. Bagi pelabur yang mencari kebolehpercayaan dan kestabilan jangka panjang, Austria sering menjadi pilihan utama, walaupun kos setiap meter persegi lebih tinggi.

Melabur dalam hartanah di AS menawarkan pelbagai strategi, daripada sewaan tradisional hingga pembangunan tanah. Pilihan strategi bergantung pada matlamat, bajet dan selera risiko anda.

Membeli hartanah lama untuk pengubahsuaian dan penjualan semula adalah strategi untuk pelabur aktif. Pulangan boleh mencecah 15–25% setiap transaksi, terutamanya di kawasan yang sedang berkembang seperti Los Angeles atau San Francisco.

Contoh pelanggan: Rumah seluas 1,200 kaki persegi di Austin dibeli dengan harga $450,000, diubah suai dengan harga $70,000, dijual semula dengan harga $650,000 - keuntungan bersih kira-kira $130,000.

Membahagikan modal kepada beberapa hartanah yang lebih kecil mengurangkan risiko dan membolehkan kepelbagaian pendapatan. Portfolio pelanggan selalunya merangkumi dua atau tiga pangsapuri di kawasan berbeza di Miami atau Texas, memastikan aliran sewa yang stabil.

Pejabat, gudang dan hartanah runcit menjana pendapatan sebanyak 6 hingga 10% setahun tetapi memerlukan modal permulaan yang lebih tinggi. Contoh: membeli kompleks pejabat kecil di Dallas dengan harga $1.2 juta menghasilkan pendapatan tahunan sebanyak $80,000–$100,000.

REIT membolehkan anda menyertai pasaran hartanah tanpa menguruskan hartanah secara langsung. Hasil dividen biasanya antara 4–6%, dan halangan kemasukan yang rendah menjadikannya menarik bagi pemula.

Membeli tanah untuk pembinaan atau pembangunan merupakan strategi yang lebih berisiko dengan jangka masa panjang. Contohnya, sebidang tanah seluas 1.5 hektar di Florida dibeli dengan harga $250,000. Selepas permit dan pembinaan, projek tersebut boleh menjana pendapatan sehingga $600,000–$700,000 dalam tempoh 3–5 tahun.

Pasaran Vienna lebih stabil dan boleh diramal. Beli untuk disewa menawarkan pulangan 4-5%, manakala pembaikan dan perubahan serta pembangunan adalah terhad disebabkan oleh peraturan bangunan yang ketat dan kos tanah yang tinggi. Pasaran kurang dinamik, tetapi mendapat manfaat daripada keselamatan, ketelusan dan kestabilan jangka panjang. Bagi pelabur yang mencari pertumbuhan modal dengan risiko yang minimum, Vienna adalah lebih baik, manakala AS adalah lebih baik untuk strategi aktif dengan pulangan yang tinggi.

Melabur dalam hartanah AS datang dengan beberapa ciri dan risiko unik yang penting untuk dipertimbangkan ketika memilih wilayah dan strategi.

Kadar cukai harta tanah purata adalah antara 0.7% hingga 2.3% setahun bergantung pada negeri. Di sesetengah negeri, seperti New Jersey dan Illinois, cukai boleh melebihi 2.2%, sekali gus mengurangkan pulangan bersih dengan ketara. Contoh pelanggan menunjukkan bahawa untuk pelaburan dalam rumah Miami bernilai $600,000, cukai berjumlah kira-kira $12,000–$15,000 setahun, yang penting untuk dipertimbangkan semasa mengira pulangan pelaburan.

Undang-undang sewaan tempatan, terutamanya sewaan jangka pendek melalui Airbnb dan VRBO, boleh menjadi ketat. Contohnya, San Francisco, New York dan Miami mempunyai sekatan ke atas bilangan unit sewaan dan keperluan pelesenan, yang mengehadkan fleksibiliti pelabur.

Kadar gadai janji yang tinggi dan turun naik pasaran boleh mengurangkan permintaan untuk perumahan. Contohnya, antara tahun 2022 dan 2024, kadar faedah yang meningkat kepada 7% menyebabkan kelembapan dalam transaksi dan penurunan bilangan pembeli. Ini mewujudkan risiko penurunan harga semasa tempoh ketidakstabilan.

Di bandar-bandar peringkat kedua dan ketiga seperti Detroit, Cleveland dan beberapa bahagian Texas, kecairan hartanah adalah lebih rendah, dan masa jualan boleh mencecah 6-12 bulan. Ini meningkatkan risiko pelabur yang ingin keluar dari perjanjian dengan cepat.

Pasaran Austria mendapat manfaat daripada kestabilan dan kebolehramalan. Cukai lebih rendah, perundangan lebih telus, peraturan sewa lebih longgar, dan kecairan hartanah di bandar-bandar utama seperti Vienna dan Salzburg stabil. Bagi pelabur yang menghargai perlindungan modal jangka panjang dan pengurangan risiko, Austria sering menjadi pilihan utama. Sebaliknya, AS sesuai untuk mereka yang bersedia untuk mengurus portfolio mereka secara aktif dan mencari pulangan yang lebih tinggi sambil memahami potensi turun naik pasaran.

Melabur dalam hartanah AS bukan sahaja terikat dengan pulangan tetapi juga gaya hidup dan keadaan hidup di negeri yang berbeza. Pemilihan rantau mempengaruhi iklim, akses kepada penjagaan kesihatan, peluang pendidikan, keselamatan dan infrastruktur kewangan.

Amerika Syarikat mempunyai kepelbagaian iklim yang luas, yang penting untuk dipertimbangkan ketika memilih hartanah dan strategi penyewaan. Bandar-bandar di Florida mempunyai iklim subtropika yang hangat dan pantai, menjadikannya popular untuk penyewaan jangka pendek sepanjang tahun. California menawarkan iklim Mediterranean yang sederhana, terutamanya di Los Angeles dan San Diego, yang menarik penyewa dan keluarga jangka panjang.

Pada masa yang sama, negeri-negeri Midwest dan utara (Chicago, Minneapolis) dicirikan oleh musim sejuk dan tempoh bersalji, yang mengurangkan permintaan untuk sewa jangka pendek, tetapi boleh menarik pembeli yang tertumpu pada segmen ekonomi dan harga yang berpatutan.

Bagi bukan pemastautin, akses kepada penjagaan kesihatan dan pendidikan yang berkualiti adalah penting untuk dipertimbangkan. Di New York, insurans untuk keluarga empat orang boleh berharga $1,500–$2,000 sebulan, termasuk perlindungan asas dan lawatan pakar. Di Los Angeles, kos yang serupa adalah antara $1,300–$1,800, manakala di Miami dan Texas, ia adalah antara $700–$1,000 sebulan, bergantung pada pelan yang dipilih.

Pendidikan juga berbeza-beza: sekolah swasta dan universiti berprestij di New York dan California berharga $20,000–$50,000 setahun, manakala di Texas atau Florida anda boleh menemui sekolah yang bagus dengan harga $10,000–$20,000 setahun.

Warga asing boleh membuka akaun dan mendapatkan gadai janji di Amerika Syarikat, tetapi prosesnya lebih rumit berbanding warganegara: ITIN/SSN, bukti pendapatan dan bayaran pendahuluan yang besar (biasanya 30–40%) sering diperlukan. Sesetengah bank di Miami dan California menawarkan program khusus untuk bukan pemastautin.

Kehidupan di AS sangat berbeza bergantung pada bandar dan negeri. Contoh:

• New York (Manhattan): Sewa apartmen 2 bilik tidur: $4,500–$6,000/bulan, barangan runcit dan perkhidmatan: +30–40% di atas purata, kafe dan restoran: $15–$25 setiap hidangan, utiliti: $250–$400/bulan.
• Los Angeles, California: Sewa 2 bilik tidur $3,500-$4,500, barangan runcit 20-30% melebihi purata, restoran $12-$20, utiliti $200-$350.
• Miami, FL: Sewa 2 bilik tidur $2,500-$3,500, pilihan barangan runcit dan tempat makan hampir dengan purata AS, utiliti $150-$300.
• Austin, Dallas, TX: Sewa 2 bilik tidur $1,800-$2,500, purata harga barangan runcit, restoran $10-$18, utiliti $120-$250.
• Chicago, Midwest: Sewa 2 bilik tidur $1,500–$2,200, barangan runcit di bawah purata kebangsaan, utiliti $120–$250.

Kehidupan di Austria boleh diramal dan teratur: penjagaan kesihatan berkualiti tinggi dan mudah diakses, pendidikan berkualiti tinggi, dan birokrasi adalah minimum. Contohnya, insurans kesihatan untuk keluarga empat orang berharga $300–$500 sebulan, dan tuisyen di sekolah awam dan universiti selalunya percuma atau sangat berpatutan.

Infrastruktur, pengangkutan dan keselamatan bandar ini menyediakan kehidupan yang selesa untuk jangka masa panjang. Saya percaya bahawa di Austria, lebih mudah untuk merancang perbelanjaan, meminimumkan risiko dan memastikan keselesaan keluarga.

Memilih hartanah di AS sangat bergantung pada matlamat pelabur dan situasi hidup mereka. Segmen penduduk yang berbeza menavigasi pasaran secara berbeza, dan adalah penting untuk mempertimbangkan faktor kewangan, perundangan dan peribadi.

Bagi warganegara negara yang tidak stabil, membeli rumah atau apartmen di Amerika Syarikat sering kali berfungsi sebagai cara untuk melindungi modal. Pelanggan saya dari Eropah Timur dan Amerika Latin telah membeli pangsapuri di Miami dan Los Angeles dengan harga $400,000–$700,000 untuk mempelbagaikan aset mereka dan memastikan pemeliharaan kekayaan jangka panjang.

untuk pesara kerana iklimnya yang sederhana, cukai harta tanah yang rendah dan ketiadaan cukai pendapatan negeri. Contohnya, sebuah rumah berharga $550,000 di kawasan Fort Lauderdale, yang disewa untuk jangka masa panjang, menjana pendapatan kira-kira $2,800–$3,200 sebulan, manakala harta tanah itu digunakan sebagai rumah kedua yang selesa.

Nomad digital menghargai AS kerana infrastrukturnya yang maju, internet berkelajuan tinggi dan peluang sewa jangka pendek melalui Airbnb dan VRBO. Walau bagaimanapun, sekatan visa dan keperluan untuk dokumen jangka panjang menimbulkan kesulitan tertentu. Contoh pelanggan: membeli sebuah apartmen di Austin dengan harga $350,000 dan seterusnya menyewakannya dalam jangka pendek menghasilkan pendapatan $2,000–$2,400 sebulan, memerlukan ITIN dan akaun bank untuk bukan pemastautin.

AS vs. Austria? Berbanding Austria, negara ini menang untuk pelabur konservatif: pasaran stabil, undang-undang telus, cukai lebih rendah, dan pulangan boleh diramal. Sebaliknya, AS menawarkan pulangan yang lebih tinggi, pelbagai wilayah dan strategi pelaburan, tetapi dikaitkan dengan risiko, turun naik pasaran dan cabaran pengurusan hartanah. Bagi pelanggan yang mengutamakan keselamatan dan ketenteraman, saya sering mengesyorkan Austria.

Keluar daripada pelaburan merupakan langkah penting yang memberi kesan langsung kepada keuntungan. Jualan hartanah di AS biasanya dikendalikan melalui MLS (Multiple Listing Service) atau melalui ejen profesional. Purata masa jualan berbeza mengikut wilayah: di bandar-bandar popular seperti Miami atau Los Angeles, hartanah boleh dijual dalam masa 30-90 hari, manakala di negeri yang kurang cair, ia boleh mengambil masa sehingga 6-9 bulan. Pelanggan saya, yang menjual pangsapuri di Miami dengan harga $600,000-$750,000, sering menggunakan MLS dan ejen untuk mempercepatkan proses dan meminimumkan komisen.

Bagi bukan pemastautin, aspek utama ialah FIRPTA, yang memerlukan pemotongan sehingga 15% daripada harga jualan untuk cukai persekutuan. Adalah penting untuk mengira liabiliti cukai anda dengan betul bagi mengelakkan pembayaran yang tidak dijangka.

Bursa 1031 membolehkan anda menangguhkan cukai apabila menjual hartanah dan melabur semula dalam aset hartanah AS yang lain. Contohnya, salah seorang pelanggan saya menjual sebuah kondominium Miami dengan harga $650,000 dan melabur dalam beberapa hartanah Austin, yang membolehkannya mengalihkan beban cukai dan meningkatkan kepelbagaian portfolio.

Memindahkan hartanah melalui pewarisan atau amanah adalah satu lagi cara untuk mengurus harta pusaka anda dengan berkesan dan merancang masa depan anda. Amanah membantu mengurus aset, mengurangkan risiko cukai dan melindungi aset anda.

Berbanding dengan Austria, proses keluar pelaburan di sana adalah lebih mudah dan lebih mudah diramal. Kecairan pasaran sekunder adalah tinggi, birokrasi adalah minimum, cukai jualan telus, dan transaksi diselesaikan dengan lebih cepat. AS menawarkan pulangan yang lebih tinggi, tetapi dibelenggu oleh peraturan cukai dan birokrasi yang kompleks.

Selama beberapa tahun, saya telah bekerjasama dengan pelanggan yang melabur dalam hartanah di AS dan Eropah. Pengalaman saya menunjukkan bahawa setiap pasaran mempunyai ciri-ciri uniknya sendiri, dan kejayaan pelaburan bergantung secara langsung kepada usaha wajar yang betul.

Peruntukan modal antara pasaran yang stabil dan berkembang adalah kunci kepada portfolio yang seimbang. Dalam pendekatan ini, pelaburan dalam hartanah Austria biasanya memberikan kestabilan dan kebolehramalan, manakala hartanah Amerika menawarkan potensi pertumbuhan dan hasil sewa yang lebih tinggi. Saya cadangkan menggabungkan hartanah AS dengan pasaran yang lebih dinamik dan menguntungkan, seperti Miami atau Los Angeles, dan hartanah Eropah yang stabil, seperti Vienna. Pendekatan ini membolehkan anda mempelbagaikan risiko, menjana pendapatan sewa, dan pada masa yang sama mengumpul modal.

Apabila memilih strategi, saya mempertimbangkan matlamat pelanggan saya: sewa, status atau permodalan jangka panjang. Contohnya, bagi pelanggan yang tertumpu pada pendapatan dan pertumbuhan, Amerika Syarikat lebih sesuai, terutamanya melalui pangsapuri di AS dan hartanah di Florida. Bagi mereka yang mementingkan kestabilan, kebolehramalan dan perlindungan modal, Austria sering menang.

Secara peribadi, saya akan membahagikan pelaburan saya antara AS dan Austria: AS menawarkan pertumbuhan dan pulangan yang tinggi, manakala Austria menyediakan ketenangan fikiran, ketelusan dan perlindungan aset jangka panjang. Pendekatan ini membolehkan anda menggabungkan yang terbaik daripada kedua-dua dunia dan mewujudkan portfolio yang mampan.

Pelaburan hartanah memerlukan pemahaman yang jelas tentang matlamat dan pasaran. AS adalah pilihan terbaik bagi mereka yang mencari pulangan yang tinggi, pelbagai strategi dan pasaran yang dinamik seperti Miami, Los Angeles atau Texas. Austria sesuai untuk pelabur yang mementingkan kestabilan, ketelusan undang-undang dan pulangan yang boleh diramal. Dalam praktiknya, untuk bahagian portfolio yang konservatif seperti itu, hartanah Austria sebagai penstabil, manakala AS dilihat sebagai sumber pertumbuhan dan pulangan yang lebih tinggi.

Nasihat umum daripada peguam pelaburan: teliti hartanah, pertimbangkan kewajipan cukai, pelbagaikan portfolio anda dan sentiasa rancang strategi keluar. Bagi bukan pemastautin, amat penting untuk mempertimbangkan FIRPTA, cukai pendapatan sewa dan opsyen melalui LLC atau amanah.

Tinjauan hingga 2030 menunjukkan pertumbuhan penduduk, migrasi dalaman dan pembangunan pasaran hartanah yang aktif. Di Amerika Syarikat, permintaan untuk perumahan semakin meningkat di bandar-bandar dengan pertumbuhan ekonomi yang kukuh dan hasil sewa yang menarik. Di Austria, kestabilan kekal, dan pembangunan pasaran sekunder dan baharu terus menyediakan pelaburan yang selamat untuk modal jangka panjang.

1. Tentukan matlamat pelaburan anda

• Pendapatan Sewa (Jangka Panjang vs. Jangka Pendek)
• Permodalan dan pertumbuhan nilai
• Mendapatkan strategi kediaman atau visa (EB-5, E-2)

2. Memilih format pemilikan

• Pembelian oleh individu
• Pembelian melalui LLC (Syarikat Liabiliti Terhad)
• Melabur melalui REIT dan dana
• Perkongsian atau amanah

3. Analisis pasaran dan serantau

• Bandar dan negeri: Miami, New York, Los Angeles, Austin, Midwest
• Hasil sewa dan kecairan hartanah
• Harga setiap meter persegi dan dinamik pasaran
• Infrastruktur, pengangkutan, ekologi, permintaan penyewa

4. Pemeriksaan objek dan pengesahan undang-undang

• Carian hak milik dan insurans hak milik
• Laporan pemeriksaan: keadaan pembinaan, utiliti
• Memeriksa sejarah pemilikan dan bebanan

5. Pembiayaan dan keperluan pembeli

• Ketersediaan SSN/ITIN untuk warga asing
• Akaun bank di Amerika Syarikat
• Sumbangan awal dan bukti asal usul dana yang sah
• Umur (sesetengah bank memerlukan umur 18 tahun)

6. Proses pembelian

• Memilih ejen hartanah dan peguam
• Menyediakan tawaran
• Akaun escrow
• Penutupan dan pendaftaran hak milik dalam rekod daerah
• Kemungkinan pembelian dari jauh

7. Cukai dan perbelanjaan

• Cukai harta (0.5–3% bergantung pada negeri)
• Kos penutupan (2–5% daripada transaksi)
• Cukai Pendapatan Sewa (Persekutuan + Negeri)
• Cukai Keuntungan Modal ke atas Jualan
• FIRPTA untuk bukan pemastautin

8. Pengurusan harta

• Memilih syarikat pengurusan (Pengurusan Hartanah)
• Sewaan jangka panjang dan jangka pendek
• Kontrak penyewa dan peraturan tempatan

9. Strategi keluar

• Menjual melalui MLS atau ejen
• 1031 Pertukaran untuk Pemindahan Cukai
• Pemindahan melalui pewarisan atau melalui amanah

10. Senario dan kepelbagaian

• Satu objek vs. berbilang objek
• Gabungan AS dan Eropah (Austria untuk kestabilan, AS untuk pertumbuhan)
• Baki pulangan dan risiko

1. "Pelabur $300,000"

• Apa yang pelanggan mahukan: membeli sebuah apartmen di Bandar Raya New York yang akan menyediakan pendapatan sewa yang stabil dan juga menjadi aset cair.
• Apa yang kami temui: sebuah kondominium seluas 70 meter persegi di Manhattan, dengan pengubahsuaian moden dan akses pengangkutan yang mudah.
• Keputusan: hasil 4–5% setahun, kecairan yang tinggi, pertumbuhan nilai hartanah sebanyak +8% dalam tempoh 2 tahun.

2. “Bersara dengan $500,000”

• Apa yang pelanggan mahukan: membeli sebuah rumah di Miami, Florida, untuk persaraan yang selesa, dengan pilihan untuk menyewakannya jika perlu.
• Apa yang kami temui: sebuah rumah seluas 90 m² dengan 2 bilik tidur di kawasan yang tenang, berhampiran dengan pantai dan infrastruktur yang maju.
• Keputusan: purata hasil sewa sebanyak 4.5%, peningkatan nilai sebanyak +10% dalam tempoh 3 tahun, kawasan selamat untuk kehidupan yang aman damai.

3. "Keluarga dengan anak-anak"

• Apa yang pelanggan inginkan: membeli sebuah apartmen atau rumah di Los Angeles untuk kediaman mereka sendiri, dengan sekolah yang baik dan persekitaran yang hijau.
• Apa yang kami temui: sebuah rumah bandar seluas 120 m² dengan tiga bilik tidur dan sebuah taman kecil di kawasan yang dibangunkan dengan baik. Harga: $750,000.
• Keputusan: potensi permodalan yang tinggi sebanyak 6-7% dalam tempoh 5 tahun, kawasan selamat untuk kanak-kanak, kemungkinan untuk disewakan jika perlu.