Pengindeksan Sewa Vienna: Kenaikan Harga, Undang-undang dan Nasihat untuk 2025

sewa termasuk utiliti di negara ini pada 2024 , dengan Vienna melebihi purata.

Bagi kebanyakan keluarga, ini bermakna sewa adalah item belanjawan utama, secara langsung memberi kesan kepada taraf hidup mereka.

Menjelang 2025, keadaan menjadi lebih teruk: harga meningkat lebih cepat daripada gaji, malah kerajaan telah mengenakan moratorium sementara ke atas pengindeksan sewa automatik sehingga April 2026. Ini mewakili jeda untuk penyewa, tetapi kehilangan pendapatan bagi pemilik pangsapuri.

Dalam artikel ini, saya akan menerangkan secara ringkas cara pasaran sewa berfungsi di Vienna, sebab harga meningkat, cara pengindeksan berfungsi dan bila ia boleh dicabar. Kami akan melihat angka sebenar, contoh pengiraan, kes dunia sebenar dan undang-undang baharu. Artikel ini berguna untuk kedua-dua mereka yang merancang untuk berpindah ke Austria dan pelabur yang ingin menyewakan harta mereka.

Sebelum kita bercakap tentang pengindeksan, mari kita lihat apakah harga pada masa ini di pasaran dan sebab ia terus meningkat.

Sewa di Vienna sangat berbeza bergantung pada kejiranan dan jenis hartanah. Secara purata , sewa berjulat antara €9 hingga €13 bagi setiap meter persegi (tidak termasuk utiliti). Walau bagaimanapun, kos sebenar akan berbeza-beza bergantung pada harta tertentu.

Purata sewa di Vienna mengikut jenis apartmen (2025)

Membandingkan daerah, perbezaannya juga sangat ketara. Di tengah (daerah pertama, Inner City), harga boleh mencecah sehingga €27/m², manakala di pinggir bandar, contohnya di Floridsdorf atau Liesing, anda boleh menemui pilihan untuk €9–11/m².

Saya sering mengingatkan pelanggan bahawa harga di pusat Vienna hampir selalu lebih tinggi bukan kerana keadaan pangsapuri, tetapi kerana alamat. Persoalannya ialah betapa pentingnya lokasi kepada anda.

Pertumbuhan penduduk. Pada tahun 2024, penduduk Vienna meningkat kira-kira 22,500 orang. Pertumbuhan ini terutamanya disebabkan oleh penghijrahan: pada tahun 2024 sahaja, hampir 180,000 orang tiba di Austria, yang mana kira-kira 68,000 menetap di ibu negara.

Kekurangan pangsapuri baru. Vienna memerlukan sekurang-kurangnya 10,000–11,000 pangsapuri baharu setiap tahun. Walau bagaimanapun, hanya 5,000–6,000 yang sebenarnya dibina . Sementara itu, stok perumahan sedia ada semakin menyusut berikutan perobohan dan pengubahsuaian besar-besaran.

Bangunan baru elit. Semakin banyak perumahan premium sedang dibina, dengan sewa jauh lebih tinggi daripada purata. Ini memberi kesan kepada statistik keseluruhan.

Inflasi dan pengindeksan. Walaupun dengan pembekuan harga, beberapa kontrak (contohnya, bangunan baharu yang kosong) terus diindeks kepada inflasi.

Permintaan yang meningkat dan kekurangan bekalan tidak dapat dielakkan menaikkan kadar sewa. Berikut ialah gambaran dinamik dalam angka: menjelang akhir tahun 2024 , purata sewa di seluruh negara (termasuk semua saiz pangsapuri) telah meningkat sebanyak 4.5% (berbanding 7.4% tahun sebelumnya).

Di Vienna, pertumbuhan juga dua digit (beberapa peratus tahun ke tahun), dengan ketara melebihi inflasi negara. Seperti yang dapat dilihat, walaupun tanpa sebarang turun naik yang tajam, arah aliran itu terus menaik.

Sebelum mendalami pengindeksan, adalah penting untuk memahami bahawa harga sewa di Austria tidak beroperasi sendiri; mereka dikawal oleh undang-undang.

Dokumen utama ialah Akta Sewaan ( Mietrechtsgesetz , disingkat MRG). Ia mengawal hampir segala-galanya: daripada jumlah sewa kepada hak penyewa dan tuan tanah.

Terdapat dua segmen pasaran utama di Austria:

Stok perumahan lama (dibina sebelum 1945 dan beberapa bangunan selepas). Di sini, undang-undang terpakai sepenuhnya. Harga dikira mengikut piawaian yang ditetapkan kerajaan, yang dikenali sebagai "kadar asas." Pada masa ini, di Vienna, ini ialah €6.67 setiap meter persegi (tetap sehingga April 2026 kerana moratorium).

Stok perumahan baru (bangunan moden, terutamanya yang dibina selepas tahun 2000-an). Di sini, pemilik boleh menetapkan harga secara bebas, tanpa sekatan yang ketat.

Untuk menavigasi stok perumahan lama, sistem kategori pangsapuri digunakan:

Untuk kategori A–C, terdapat had harga. Kategori D jarang digunakan dalam amalan; ia lebih kepada norma sejarah.

Saya sering menasihati pelanggan saya: jika anda mahukan kestabilan jangka panjang, cari perumahan di bangunan lama yang dilindungi oleh undang-undang MRG. Pertumbuhan harga di sana sentiasa terhad.

Peraturan untuk warga asing hampir sama dengan penduduk tempatan. Undang-undang secara jelas melarang diskriminasi berdasarkan kewarganegaraan—anda tidak boleh dinafikan kemasukan semata-mata kerana anda bukan warga Austria.

Tetapi dalam praktiknya terdapat nuansa:

• biasanya memerlukan bukti pendapatan atau pekerjaan di Austria;
• Mereka mungkin meminta surat cadangan daripada tuan tanah terdahulu;
• Selalunya mereka mengambil deposit dalam jumlah 3 bayaran bulanan (kadang-kadang sehingga 6).

Cabaran utama bagi warga asing ialah persaingan. Di Vienna, permintaan untuk pangsapuri adalah lebih tinggi daripada bekalan, jadi pilihan yang baik terjual dengan cepat.

Sekarang mari kita beralih kepada isu yang paling penting: pengindeksan. Inilah yang paling banyak menimbulkan persoalan dalam kalangan penyewa dan pelabur.

Pengindeksan ialah pelarasan automatik sewa berdasarkan inflasi. Asas untuk pelarasan hampir selalu dinyatakan dalam kontrak.

Indeks harga pengguna (CPI) yang diterbitkan oleh Statistik Austria . Sebagai contoh, pada Julai 2025, indeks menunjukkan peningkatan 3.6% berbanding tahun sebelumnya.

Contoh pengiraan:

• sewa asas anda ialah €1,000;
• indeks meningkat sebanyak 3.6%;
• sewa baharu = 1,000 × 1,036 = €1,036.

Penyewa menerima notis sebarang kenaikan sewa terlebih dahulu (sekurang-kurangnya 14 hari sebelum bayaran baharu pertama perlu dibayar). Peningkatan itu tidak pernah berlaku surut.

Apabila anda menandatangani kontrak, cari klausa mengenai pengindeksan. Ia sepatutnya berkata:

• apakah indeks khusus digunakan (paling kerap CPI);
• berapa kerap pengiraan semula dijalankan (biasanya setahun sekali);
• tarikh dari mana pengindeksan itu sah.

Jika klausa ini tiada, tuan tanah tidak berhak untuk menaikkan harga tanpa sebab. Satu-satunya pilihan ialah membuat kontrak baru.

Tidak. Undang-undang menghendaki tuan tanah memberitahu penyewa dan menjelaskan pengiraan. Tidak mustahil untuk "mencabut" jumlah baru daripada udara nipis. Jika anda menerima notis kenaikan:

• pastikan ia mematuhi formula dalam kontrak;
• pastikan pertumbuhan tidak melebihi kadar inflasi;
• Jika ragu-ragu, hubungi Timbang Tara Perumahan (

Untuk memastikan topik pengindeksan tidak kekal sebagai teori kering, mari kita lihat bagaimana ia kelihatan dalam amalan.

Mari kita ambil dua contoh dari kehidupan sebenar.

Sebuah apartmen seluas 40 m². Purata sewa bersih untuk apartmen sedemikian di Austria adalah lebih kurang €405 sebulan. Tambah €100 dalam utiliti, dengan jumlah €505. Pada inflasi 4%, sewa asas akan meningkat kepada €421, dan dengan utiliti, kira-kira €521.

Pangsapuri adalah 80 m². Purata sewa nasional untuk saiz ini ialah €796.50 (tidak termasuk utiliti). Katakan bahawa termasuk perbelanjaan, sewa ialah €880. Dengan indeksasi 5%, sewa akan meningkat kepada €924.

Pertumbuhan sentiasa kira-kira sama dengan inflasi. Jika harga kedai naik 5%, sewa juga akan naik 5%.

Kadangkala, pengindeksan inflasi tidak mencukupi—tuan tanah telah melabur dalam harta itu dan ingin mengimbangi kos. Undang-undang membenarkan penambahan "elaun pembaikan" ( Erhaltungsbeitrag ). Contohnya:

• Sewa asas untuk pangsapuri 60 m² – €600;
• pemilik melakukan pengubahsuaian besar dapur dan bersetuju dengan +30 €;
• setahun kemudian, indeks 4% memberikan +24 € lagi;
• Sewa terakhir ialah €654.

Di pangsapuri mewah, pengindeksan berfungsi dengan cara yang sama, tetapi harga permulaan lebih tinggi. Pangsapuri bernilai €2,000 pada kadar inflasi 5% akan berharga €2,100 selepas setahun.

Kami biasanya bercakap tentang kenaikan harga, tetapi terdapat juga situasi apabila sewa boleh dikurangkan.

Undang-undang Austria membenarkan pengurangan sewa jika apartmen tidak memenuhi syarat kontrak atau tidak boleh didiami. Kes biasa termasuk:

• Tiada pemanasan atau air panas. Jika dandang atau radiator rosak, rumah itu dianggap sebahagiannya tidak boleh didiami.
• Acuan dan kelembapan bukan sahaja kosmetik, tetapi ancaman kesihatan sebenar.
• Kebisingan berterusan. Contohnya, pengubahsuaian di tempat jiran atau pembinaan di halaman rumah, jika ia bertahan selama berbulan-bulan.
• Kecacatan struktur. Bumbung bocor, lif rosak, masalah elektrik.

Jumlah pengurangan bergantung kepada masalah. Sekiranya terdapat kekurangan pemanasan sepenuhnya, mahkamah sering mengurangkan sewa sebanyak 30-50%. Jika ia adalah kesulitan sementara, pengurangan adalah 10-20%.

1. Dokumen masalah. Ambil gambar dan kumpulkan laporan pembaikan atau resit.
2. Maklumkan kepada tuan tanah. Sebaiknya secara bertulis (e-mel atau mel berdaftar).
3. Berikan masa untuk pembetulan. Biasanya 2-3 minggu sudah memadai.
4. Minta pengurangan yuran sementara. Nyatakan peratusan tertentu.
5. Jika anda ditolak , hubungi Mahkamah Timbang Tara Perumahan atau mahkamah.

Saya selalu memberitahu pelanggan saya: jika terdapat kecacatan serius di apartmen, anda tidak diwajibkan untuk membayar sewa penuh. Perkara utama adalah bertindak secara sah dan mendokumentasikan masalah tersebut.

Isu pengindeksan adalah penting bukan sahaja untuk penyewa tetapi juga bagi mereka yang menyewakan harta mereka. Bagi pelabur, ia secara langsung memberi kesan kepada keuntungan mereka.

Kenaikan sewa membantu pemilik mengekalkan keuntungan walaupun berhadapan dengan inflasi.

Contoh:

• apartmen itu untuk disewa dengan harga €1,200;
• inflasi 4%;
• dalam setahun sewa akan meningkat kepada 1,248 €.

Nampaknya seperti perubahan kecil – hanya €48 sebulan. Tetapi dalam tempoh setahun, itu hampir €600, dan lebih daripada 10 tahun, lebih daripada €6,000.

Itulah sebabnya pengindeksan yang betul ialah alat perlindungan modal. Ia membantu mengimbangi peningkatan kos untuk pembaikan, utiliti dan cukai.

Sentiasa bertindak mengikut undang-undang. Pastikan indeksasi dinyatakan dalam kontrak dan tidak melebihi jumlah yang dipersetujui. Berikan penyewa dengan notis yang mencukupi (sebaik-baiknya memberi satu atau dua hari lebih daripada yang diperlukan). Ini membina kepercayaan dan mengurangkan risiko konflik.

Pertimbangkan pembaikan dan penambahbaikan. Jika anda bercadang untuk mengubah suai sebelum menyewa, masukkan ini dalam kontrak atau dalam bayaran sewa sekali. Penyewa harus tahu dengan tepat apa yang mereka bayar. Selepas pengubahsuaian, rundingkan pampasan untuk kos-tetapi ingat, semuanya mesti diformalkan secara sah.

Kekalkan komunikasi yang baik. Jelaskan dengan jelas sebarang kenaikan, dan biarkan penyewa melihat pengiraan. Strategi terbaik adalah untuk menjelaskan mengapa sewa meningkat daripada tiba-tiba membuang bil baru. Ketelusan sering mengekalkan penyewa dan mengurangkan perolehan di pangsapuri "sibuk".

Semak kesolvenan. Sebelum menandatangani kontrak, pertimbangkan penjamin atau deposit (sehingga tiga bayaran bulanan) - ini akan mengurangkan risiko kurang bayar. Walau bagaimanapun, jangan menuntut jaminan yang berlebihan semata-mata kerana takut kepada penyewa asing: seperti yang telah dinyatakan, undang-undang melarang diskriminasi.

Gunakan pengurus hartanah. Jika anda mempunyai berbilang apartmen atau masa lapang yang terhad, sewa perkhidmatan pengurusan hartanah profesional (Hausverwaltung). Mereka memahami nuansa tempatan, memantau kemas kini perundangan (seperti perubahan pada moratorium pengindeksan) dan membantu mengelakkan denda.

Saya selalu memberitahu tuan tanah: penyewa yang stabil adalah separuh daripada pertempuran. Adalah lebih baik untuk menaikkan sewa sebanyak 3% seperti yang dikehendaki oleh undang-undang dan mengekalkan penyewa daripada kehilangan penyewa dan mempunyai penyewaan kosong selama berbulan-bulan.

Untuk melengkapkan gambar, adalah perlu untuk menyebut perubahan terkini: mereka sudah mempengaruhi pasaran hari ini.

Moratorium Sewa. Pada musim bunga 2025, Parlimen Austria meluluskan undang-undang yang membekukan kenaikan sewa automatik untuk kebanyakan pangsapuri terkawal sehingga April 2026. Ini bermakna:

• Kadar asas di Vienna (yang dipanggil "tarif indikatif") ditetapkan pada 6.67 €/m²;
• kenaikan biasa pada April 2025 tidak berlaku;
• Mulai April 2026, pertumbuhan akan dihadkan: hanya sehingga 5% daripada inflasi boleh diambil kira, dan apa-apa yang melebihi itu akan dikurangkan separuh.

Bagi penyewa, ini melegakan. Bagi pelabur, ia bermakna keuntungan yang lebih rendah pada tahun akan datang.

Austria dan Eropah: Tempat Sewa Paling Mahal. Vienna adalah antara ibu kota Eropah yang paling mahal dari segi sewa. Menurut Eurostat , purata pangsapuri dua bilik tidur untuk ekspatriat pada 2023 berharga sekitar €2,050 sebulan (tidak termasuk utiliti). Ini lebih mahal daripada Brussels atau Prague, dan setanding dengan Berlin.

Sejak tahun 2010, sewa di Austria telah meningkat sekitar 70%, manakala purata EU telah meningkat jauh lebih rendah.

Apa yang seterusnya untuk pasaran? Pakar meramalkan. Mereka bersetuju: Kekurangan perumahan Vienna hanya akan bertambah buruk. Bandar ini memerlukan sekurang-kurangnya 4,000–5,000 pangsapuri baharu setiap tahun.

Ini bermakna sewa akan kekal tinggi. Walaupun dengan moratorium, trend jangka panjang adalah jelas: permintaan akan melebihi bekalan.

Saya selalu memberitahu pelanggan saya: tiada kawasan kejiranan yang buruk di Vienna. Terdapat kawasan kejiranan dengan potensi pertumbuhan yang besar. Kadangkala ia lebih menguntungkan untuk melabur di pinggir bandar daripada di pusat berprestij.

Menyewa di Vienna sentiasa tindakan mengimbangi antara peraturan, harga dan keadaan peribadi. Di satu pihak, undang-undang melindungi penyewa: sewa tidak boleh dinaikkan secara tiba-tiba, dan sewa boleh dikurangkan jika kecacatan dikesan. Sebaliknya, indeksasi tidak dapat dielakkan, dan harga akan meningkat sejajar dengan inflasi.

Untuk mengelakkan pembayaran berlebihan dan berasa yakin, ingatlah beberapa peraturan:

• Bandingkan kawasan kejiranan. Perjalanan metro selama 10-15 minit boleh menjimatkan ratusan euro setiap bulan.
• Baca kontrak. Klausa pengindeksan harus jelas: indeks apa, berapa kerap, dan dari tarikh berapa.
• Laporkan masalah. Jika sesuatu rosak, hubungi pemilik dengan segera. Undang-undang ada di pihak anda.
• Dapatkan sokongan. Vienna mempunyai program bantuan perumahan yang dipanggil Wohnbeihilfe. Jika anda memenuhi ambang pendapatan tertentu, anda boleh menerima pampasan daripada bandar.
• Untuk pelabur. Ketelusan dan kejujuran adalah lebih penting daripada keuntungan cepat. Lebih baik menyimpan penyewa selama bertahun-tahun daripada mempertaruhkan apartmen kosong.
• Gunakan ejen yang bereputasi. Ejen yang berpengalaman mengetahui selok-belok dan selalunya boleh menawarkan penggodaman hayat—contohnya, mencari sewa daripada pemilik pangsapuri kecil di mana anda boleh merundingkan harga atau menyemak bangunan baharu dalam beberapa bulan kebelakangan ini—mereka sering mendapat tawaran istimewa (seperti bulan pertama percuma atau deposit yang dikurangkan).

Dan nasihat utama: anggap menyewa sebagai strategi jangka panjang. Kemudian, walaupun harga meningkat, anda akan dapat menguruskan keadaan dan bukannya hanyut dengan arus.