Membeli hartanah di Austria memerlukan mempertimbangkan bukan sahaja harga hartanah tetapi juga kos tambahan, yang purata kira-kira 10-12% daripada harga pembelian. Kos ini dibahagikan kepada pembayaran mandatori—cukai, yuran pendaftaran dan yuran notari—dan bayaran pilihan, seperti yuran broker barang atau pemprosesan gadai janji.
Peraturan khas mungkin dikenakan untuk pembeli asing. Tambahan pula, mulai Julai 2025, pelepasan cukai untuk urus niaga sehingga €500,000 akan diperkenalkan, dengan ketara mengurangkan beberapa yuran pendaftaran.
Yuran dan cukai utama
Bayaran utama termasuk cukai pemindahan harta, pendaftaran pendaftaran tanah, notari atau yuran peguam, dan, jika membeli melalui agensi, komisen broker barang.
1. Cukai pindahan harta (Grunderwerbsteuer)
Ini adalah cukai utama apabila membeli hartanah di Austria. Ia berjumlah 3.5% daripada harga hartanah yang dinyatakan dalam perjanjian pembelian. Contohnya, jika anda membeli sebuah apartmen dengan harga €400,000, cukai pindahan ialah €14,000.
Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa cukai dikira berdasarkan harga pembelian sebenar, tetapi dalam beberapa kes (contohnya, jika harga dalam kontrak adalah terkurang), pihak berkuasa cukai boleh menggunakan nilai pasaran sebagai panduan.
2. Yuran pendaftaran (Grundbuchseintragungsgebühr)
Selepas transaksi, hak milik mesti didaftarkan dalam pendaftaran tanah. Bayaran sebanyak 1.1% daripada nilai hartanah dikenakan untuk ini. Untuk hartanah yang dibeli dengan harga €400,000, pendaftaran akan dikenakan kos €4,400.
Mulai Julai 2025, pendaftaran hak milik dan yuran deposit boleh diketepikan untuk hartanah bernilai €500,000 atau kurang. Untuk jumlah melebihi €500,000, bayaran hanya akan dikenakan kepada lebihan. Perubahan ini akan membolehkan pembeli berjimat dengan ketara, terutamanya apabila membeli gadai janji.
3. Perkhidmatan notari atau peguam
Undang-undang memerlukan urus niaga itu disahkan oleh notari atau peguam. Pakar ini mengesahkan status undang-undang hartanah, menyediakan perjanjian pembelian dan penjualan serta membuka akaun amanah (Treuhandkonto) untuk transaksi selamat.
Kos perkhidmatan bergantung pada kerumitan transaksi dan berjulat dari 2% hingga 5% + 20% VAT daripada jumlah kontrak. Contohnya, untuk apartmen bernilai €400,000, yuran guaman boleh berkisar antara €9,600 hingga €24,000 (termasuk VAT).
4. Komisen broker barang
Jika anda membeli melalui agensi hartanah, anda perlu membayar komisen. Biasanya, ia adalah 3% daripada harga hartanah ditambah 20% VAT. Untuk harga hartanah €400,000, komisen broker barang ialah €14,400.
Perbelanjaan tambahan
Sebagai tambahan kepada cukai dan yuran asas, pembeli menghadapi beberapa kos tambahan yang tidak selalu jelas. Perbelanjaan ini bergantung pada syarat transaksi, kaedah pembiayaan dan status pembeli.
1. Kos gadai janji
Jika hartanah dibeli dengan pinjaman bank, ia patut dipertimbangkan:
- Komisen bank untuk memproses pinjaman bergantung pada syarat institusi tertentu dan biasanya berkisar antara 0.5% hingga 1.5% daripada jumlah pinjaman.
- Insurans harta dan hayat peminjam biasanya merupakan keperluan wajib bank: insurans harta - 0.1%-0.3% setahun daripada jumlah yang diinsuranskan; insurans hayat peminjam - kira-kira 0.2%-0.5% daripada baki pinjaman setahun.
- Pendaftaran lien (Hypothekeneintragungsgebühr) ialah yuran sekali sahaja sebanyak 1.2% daripada jumlah pinjaman untuk memasukkan bebanan ke dalam daftar tanah.
- Bayaran pendahuluan – di Austria ia berjumlah 20–50% daripada nilai hartanah, yang memberi kesan ketara kepada belanjawan permulaan.
2. Permit belian untuk warganegara asing
Warganegara bukan EU mungkin perlu mendapatkan permit pembelian khas daripada pihak berkuasa tempatan, yang akan dikenakan kos tambahan (biasanya beberapa ratus euro).
3. VAT dan ciri khas untuk bangunan baharu
Apabila membeli rumah baharu, cukai nilai tambah (VAT) mungkin dikenakan, terutamanya jika hartanah itu dibeli daripada pemaju. Selain itu, VAT dikenakan untuk bayaran broker barang dan notari (20%), meningkatkan kos akhir.
4. Kos operasi (Betriebskosten)
Selepas urus niaga selesai, pemilik hartanah diwajibkan membayar Betriebskosten (yuran sewa) bulanan, termasuk kutipan sampah, pembetungan, insurans rumah, pembaikan dan penyelenggaraan kawasan umum, dan yuran syarikat pengurusan. Secara purata, ini berkisar antara €2 hingga €3.50 setiap meter persegi sebulan.
5. Penilaian hartanah dan perkhidmatan pakar
Apabila memohon gadai janji, bank hampir selalu memerlukan penilaian bebas terhadap nilai hartanah. Kos perkhidmatan ini berkisar antara €300 hingga €1,000, bergantung pada kerumitan penilaian.
Pemeriksaan tambahan juga boleh dilakukan, seperti:
- kehadiran bahan berbahaya (asbestos, plumbum, acuan) — €200–600;
- keadaan teknikal bangunan (pemeriksaan statik, sistem kejuruteraan) — €300–800.
Kos ini dibayar secara berasingan dan bergantung pada saiz dan keadaan hartanah, serta pakar yang dipilih.
6. Terjemahan dan notari
Jika pembeli tidak berbahasa Jerman, semua dokumen penting dari segi undang-undang mesti diterjemahkan oleh penterjemah bersumpah. Kos purata menterjemah kontrak adalah antara €100 hingga €300, bergantung pada panjangnya. Perkhidmatan terjemahan untuk terjemahan notari juga dikenakan bayaran secara berasingan.
7. Bank dan yuran pentadbiran
- Mengekalkan akaun untuk penyelesaian berharga kira-kira €30–60 setahun.
- Kos tunai untuk pelaksanaan kontrak dan yuran pentadbiran kecil lain berkisar antara €50 hingga €200.
Perbelanjaan asas untuk bukan pemastautin adalah lebih kurang 1-3% lebih tinggi daripada pemastautin, dengan mengambil kira pemprosesan permit, terjemahan dokumen, perkhidmatan notari tambahan dan keperluan bank. Sebagai contoh, untuk apartmen berharga €400,000, ini boleh berjumlah €4,000-€12,000 dalam perbelanjaan tambahan.
| Jenis cukai/yuran | Kadar / amaun | Penjelasan |
|---|---|---|
| Cukai pindahan hartanah (Grunderwerbsteuer) | 3.5% daripada nilai hartanah | Cukai mandatori kepada negeri semasa pembelian |
| Pendaftaran pemilikan (Grundbuchseintragungsgebühr) | 1.1% daripada nilai hartanah | Memasukkan objek ke dalam daftar tanah |
| Pendaftaran ikrar (Hypothekeneintragungsgebühr) | 1.2% daripada jumlah pinjaman | Untuk pembiayaan gadai janji, pendaftaran bebanan dalam daftar tanah |
| Komisen broker barang | 3% + 20% VAT | Imbuhan ejen hartanah |
| Perkhidmatan notari/peguam (penggubalan kontrak, amanah) | 2–5% + 20% VAT | Sokongan transaksi, pembukaan akaun amanah |
| Yuran bank | secara individu | Komisen bank untuk pemprosesan pinjaman dan pengurusan akaun |
| Penilaian hartanah | €300–1 000 | Penilaian bebas untuk bank atau pakar |
| Insurans harta dan hayat peminjam | 0.1–0.3% (struktur) + 0.2–0.5% (hidup) | Wajib untuk gadai janji |
| Pendapat pakar | €200–800 | Memeriksa ciri statik, kehadiran bahan berbahaya, sijil tenaga |
| Terjemahan dokumen | €100–300 | Untuk dokumen dalam bahasa asing |
| Permit untuk warga asing (bukan EU) | beberapa ratus euro | Ia adalah perlu untuk mendapatkan kebenaran untuk membeli daripada pentadbiran tanah. |
| Cukai pendapatan hartanah (Immobilienertragsteuer) | 30% daripada keuntungan | Hanya sah apabila menjual objek |
| Kos operasi bulanan (Betriebskosten) | €2–3.5/m² | Pembayaran kos utiliti dan operasi |
Bagaimana untuk meminimumkan perbelanjaan dalam amalan
Walaupun kos tambahan apabila membeli hartanah di Austria boleh berjumlah sehingga 12% daripada nilai hartanah, terdapat beberapa cara praktikal untuk mengoptimumkannya:
1. Pembelian hartanah sehingga €500,000. Mulai Julai 2025, hartanah bernilai sehingga €500,000 akan dikecualikan daripada beberapa yuran pendaftaran (Grundbuchseintragungsgebühr dan pendaftaran gadai janji). Ini membolehkan penjimatan yang ketara apabila menyelesaikan transaksi.
2. Pemindahan saham dan pemindahan berperingkat. Jika pemilikan dipindahkan bukan untuk keseluruhan harta, tetapi untuk bahagian sehingga 50%, atau transaksi dilakukan secara ansuran, jumlah pembayaran cukai mungkin dikurangkan atau dikecualikan sepenuhnya.
3. Pemindahan hartanah kepada saudara mara. Mulai 1 Julai 2025, kadar 0.5% akan kekal untuk pemindahan hartanah antara saudara terdekat, seperti pasangan, anak, cucu, ibu bapa dan rakan kongsi sivil. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mendokumenkan hubungan keluarga dengan betul untuk mengesahkan kadar keutamaan.
4. Optimumkan perbelanjaan gadai janji. Bandingkan kadar dan yuran pemprosesan pinjaman daripada bank yang berbeza. Pertimbangkan untuk memilih syarikat insurans dengan kadar yang lebih rendah untuk kedua-dua hartanah dan insurans hayat peminjam. Membuat bayaran muka yang lebih besar (20-50% daripada nilai hartanah) mengurangkan bayaran faedah dan yuran gadai janji.
5. Menggunakan perjanjian pajakan jangka panjang (Erbpacht). Membuat perjanjian pajakan jangka panjang boleh menguntungkan, kerana pemilikan rasmi tidak dipindahkan dan tiada cukai pindahan dikenakan.
6. Meminimumkan kos pakar dan penilaian. Pesan hanya pemeriksaan yang diperlukan: keadaan teknikal, kehadiran bahan berbahaya atau kecekapan tenaga. Menggabungkan beberapa pemeriksaan ke dalam satu lawatan pakar membolehkan anda menjimatkan kos perjalanan dan dokumentasi.
7. Mengurangkan kos operasi (Betriebskosten). Pilih pangsapuri atau rumah dengan syarikat pengurusan yang cekap dan sistem utiliti moden. Bangunan baharu dengan penggunaan tenaga yang rendah dan kos utiliti yang dioptimumkan boleh mengurangkan pembayaran bulanan dengan ketara sebanyak 20-40% berbanding perumahan jarak sederhana yang lebih lama.
Perangkap biasa untuk pelabur asing di Austria
Halangan bahasa kekal sebagai salah satu masalah yang paling biasa dan mahal bagi pembeli asing di Austria. Salah faham terhadap dokumen dan peraturan boleh menyebabkan kerugian kewangan yang ketara.
| Jenis ralat | Punca kejadian | Kesan kewangan biasa |
|---|---|---|
| Salah faham tentang syarat kontrak | Semua dokumen adalah dalam bahasa Jerman sahaja. | €5,000–€15,000 untuk kos guaman |
| Kos tersembunyi yang tidak dijangka | Kurang ketelusan perbelanjaan terlebih dahulu | 8-10% kos tambahan |
| Pelanggaran syarat penggunaan | Salah faham peraturan hartanah tempatan | Denda sehingga €40,000 + kemungkinan penjualan paksa |
| Cabaran dalam Merundingkan Perbezaan Budaya | Perbezaan dalam amalan perniagaan | Lebihan bayaran sebanyak 10–20% |
| Ralat dalam usaha wajar hartanah | Kurang pengetahuan tentang pemeriksaan dan keperluan tempatan | €10,000–€50,000 kerugian |
| Kelewatan dalam proses kelulusan | Memandang rendah birokrasi | Kehilangan deposit atau terlepas peluang |
| Kesilapan perancangan cukai | Peraturan kompleks sistem cukai pelbagai bidang kuasa | Risiko cukai berganda |
Rahsia perbankan dan notari: bagaimana untuk mengelakkan terlebih bayar
Apabila membeli hartanah di Austria, sebahagian besar kos tambahan dikaitkan dengan bank dan notari. Walau bagaimanapun, dengan pendekatan pintar, perbelanjaan ini boleh dikurangkan dengan ketara.
1. Bandingkan bank dan syarat pinjaman
- Minta tawaran daripada sekurang-kurangnya 3-5 bank dan bandingkan yuran pinjaman, kadar faedah dan keperluan insurans.
- Tanya tentang kemungkinan mengurangkan yuran pendaftaran untuk ikrar dan pakej insurans yang optimum.
- Jika bank memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih tinggi untuk bukan pemastautin, cuba rundingkan jumlah yang lebih rendah jika anda mempunyai sejarah kewangan yang kukuh.
2. Semak semula sifat wajib insurans
- Untuk urus niaga gadai janji, bank memerlukan insurans untuk harta dan hayat peminjam.
- Minta bank menjelaskan secara bertulis polisi insurans yang wajib dan yang mana pilihan.
- Bandingkan beberapa syarikat insurans untuk mencari gabungan harga dan perlindungan terbaik.
3. Rundingkan kadar tetap dengan notari dan peguam
- Daripada peratusan standard nilai hartanah, anda boleh merundingkan bayaran tetap untuk perkhidmatan.
- Bandingkan 3-4 notari atau peguam di rantau ini untuk memilih harga terbaik.
- Jika urus niaga adalah standard dan tidak melibatkan keadaan antarabangsa yang kompleks, beberapa perundingan boleh dikurangkan.
4. Rancang perbelanjaan anda lebih awal
- Sertakan yuran notari dan bank dalam belanjawan pembelian keseluruhan anda untuk mengelakkan kejutan.
- Semak sama ada anda boleh membayar beberapa perkhidmatan serentak (contohnya, notari dan pendaftaran) - ini kadangkala boleh mengurangkan yuran tambahan.
5. Gunakan bantuan profesional dengan bijak
- Libatkan peguam atau notari hanya untuk peringkat utama transaksi.
- Untuk prosedur standard (pendaftaran, surat kuasa), anda boleh menghadkan diri anda kepada sokongan minimum untuk mengelakkan pembayaran berlebihan.
Dengan mengikuti langkah-langkah ini, anda boleh menjimatkan beberapa ribu euro, mengelakkan insurans yang tidak perlu, dan mengelak daripada membayar lebih untuk perkhidmatan undang-undang atau notari, walaupun semasa membeli pangsapuri atau rumah mahal di Austria.
