Perjanjian Pajakan Pangsapuri Vienna: Cara Menggubalnya dengan Betul dan Apa yang Penting untuk Dipertimbangkan

Di Vienna, lebih 75% penduduk menyewa, jadi memahami spesifikasi pajakan pangsapuri di Austria adalah penting bagi mereka yang merancang untuk berpindah ke negara ini dan pelabur. Jika anda merancang untuk berpindah ke Austria atau mencari perumahan di Vienna , anda perlu memahami cara merangka dan melaksanakan perjanjian pajakan pangsapuri.

Pada pandangan pertama, prosesnya kelihatan agak mudah. ​​Hanya tandatangani kontrak, terima kunci, dan pindah ke apartmen baharu anda. Walau bagaimanapun, di Austria, penyewaan dikawal oleh peraturan dan undang-undang yang jelas. Cara kontrak dirangka bukan sahaja dapat menentukan keselesaan anda tetapi juga keselamatan dana anda.

Mengapakah ini penting? Kerana kesilapan boleh menyebabkan kerugian. Contohnya, tempoh sewa yang dinyatakan secara salah atau syarat indeksasi sewa boleh menyebabkan perbelanjaan yang tidak perlu. Jika anda seorang warga asing, status pemastautin anda mungkin bergantung pada perjanjian sewa.

Untuk lebih memahami nuansanya, anda boleh memuat turun contoh perjanjian pajakan apartmen di Vienna , yang disediakan oleh pakar kami. Templat perjanjian pajakan Austria ini telah diuji pada ratusan kes yang berjaya.

Artikel ini berguna untuk sesiapa sahaja yang merancang untuk menyewa apartmen di Vienna atau bandar-bandar Austria yang lain: pelajar, profesional muda, keluarga, dan sudah tentu, pelabur yang melihat hartanah sebagai pelaburan yang menguntungkan.

Sebelum menandatangani kontrak, adalah penting untuk mengetahui bahawa penyewaan di Austria dikawal selia oleh Akta Penyewaan Kediaman ( Mietrechtsgesetz, MRG ) dan Kanun Sivil Am ( ABGB ). Ini membolehkan penyewa berasa dilindungi oleh undang-undang.

Terdapat juga beberapa jenis perjanjian pajakan di Austria. Jenis yang anda pilih akan menentukan terma sewa pangsapuri anda di Austria, termasuk sewa dan kemungkinan penghunian jangka panjang.

Perlu difahami bahawa terdapat perbezaan yang jelas antara kontrak jangka tetap dan kontrak terbuka.

Pajakan jangka tetap (biasanya selama 3 tahun atau lebih). Penyewa dilindungi daripada kenaikan harga secara tiba-tiba. Walau bagaimanapun, menamatkan kontrak sedemikian lebih awal boleh menjadi sukar. Hanya selepas tahun pertama pajakan, hak untuk menamatkan kontrak dengan notis tiga bulan timbul.

Kekal. Pilihan ini nampaknya ideal. Penyewa boleh tinggal selama yang mereka mahukan, selagi semua terma dipenuhi. Walau bagaimanapun, perjanjian ini membenarkan tuan tanah untuk mengubah sewa atau menamatkan kontrak dalam keadaan tertentu .

Satu lagi perkara penting: anda boleh memeterai perjanjian secara langsung dengan pemilik apartmen (sewaan), atau anda boleh menyewa rumah daripada seseorang yang menyewa apartmen itu sendiri (supajakan).

• Dalam kes pertama, hak anda dilindungi dengan pasti oleh undang-undang.
• Dalam kes kedua, terma-terma tersebut mungkin kurang memihak kepada penyewa. Penyewaan kecil boleh memberi kelebihan kepada pelajar dan orang lain yang memerlukan sewaan jangka pendek. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk menyemak dengan teliti sama ada tuan tanah benar-benar dibenarkan untuk menyewa hartanah tersebut.

Jika anda seorang warga asing, sila ambil perhatian bahawa hakikat bahawa anda tidak mempunyai kewarganegaraan Austria tidak mengehadkan hak anda untuk menandatangani perjanjian pajakan di Vienna dan bandar-bandar lain.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, tuan tanah sering meminta dokumen tambahan: bukti pendapatan, bukti pekerjaan atau rujukan.

• Warganegara EU boleh menyewa apartmen dengan bebas, mereka hanya perlu menunjukkan pasport atau kad pengenalan mereka
• Warga asing biasanya dikehendaki mempunyai permit kediaman – “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “Kad Biru EU”, Niederlassungsbewilligung, dll. – untuk menyewa hartanah tanpa permit tambahan.
• Pelancong yang tiba dengan visa jangka pendek (sehingga 90 hari) mungkin perlu berunding dengan tuan tanah dengan cara khas untuk memuktamadkan kontrak

Secara amnya, hampir semua pangsapuri boleh disewakan kepada warga asing. Sebelum menandatangani kontrak, adalah wajar untuk menjelaskan sebarang keperluan dengan tuan tanah (contohnya, persetujuan pemilik untuk ahli keluarga berpindah masuk).

Mereka yang melihat perjanjian pajakan hartanah di Austria buat kali pertama sering terkejut dengan bilangan halamannya. Walau bagaimanapun, setiap baris kontrak sedemikian melindungi sama ada anda atau pemilik pangsapuri. Di bawah, kami telah menggariskan perkara-perkara penting yang mesti disertakan.

Sila berikan nama penuh dan alamat tuan tanah dan penyewa. Jika apartmen dikongsi sama rata, semua penyewa bertanggungjawab membayar sewa. Maklumat perhubungan dan maklumat pasport/ID untuk kedua-dua pihak diperlukan.

• Alamat apartmen, tingkat, keluasan dan senarai hartanah yang boleh digunakan oleh penyewa.
• Bilik dan kawasan umum yang boleh digunakan oleh penyewa (cth. tempat letak kereta, bilik stor, loteng, taman, bilik dobi, dll.).
• Catatkan keadaan semasa hartanah tersebut. Adalah penting untuk menerangkan semua isu yang ditemui semasa pemeriksaan. Jika terdapat kecacatan yang jelas (tingkap, paip, tanda-tanda kelembapan), adalah lebih baik untuk segera menjelaskan siapa yang akan mengatur pembaikan di Vienna dan atas perbelanjaan siapa.

Saya sentiasa menegaskan bahawa pelanggan perlu mendokumentasikan walaupun terdapat sedikit calar dan serkap semasa berpindah masuk. Mencatat notasi ini dalam sijil penerimaan apartmen akan melindungi anda daripada sebarang tuntutan tuan tanah semasa berpindah keluar.

• Nyatakan dengan jelas jumlah bayaran sewa asas (kasar) dan, jika perlu, bayaran sewa asas (bersih) serta jumlah yang termasuk di dalamnya.
• Semak sama ada penyewa membayar secara berasingan untuk elektrik, gas, pemanasan, internet dan perbelanjaan lain.
• Sila nyatakan kaedah dan terma pembayaran (biasanya pemindahan bank sebulan sekali).
• Jika kontrak tersebut berada di bawah MRG, persetujui sama ada yuran tersebut boleh diindeks (contohnya, mengikut inflasi) dan nyatakan bagaimana pengiraan semula akan dijalankan.
• Menurut undang-undang Austria, tuan tanah boleh menuntut kenaikan sewa yang sedikit lebih tinggi daripada sewa asas bagi setiap meter persegi (Richtwert/Kategoriemiete). Dari 2024–2025, kenaikan sewa maksimum ialah 5% setahun.

Amaun deposit biasanya bersamaan dengan sewa 2-3 bulan (maksimum yang sah adalah sehingga 6 bulan).

• Tuliskan jumlah dan butiran akaun yang tepat untuk pembayaran dipindahkan.
• Nyatakan terma untuk memulangkan deposit (selepas berpindah masuk dan menyemak kerosakan) dan faedah (deposit boleh disimpan dalam akaun khas dan mendapat sedikit faedah untuk penyewa).
• Pastikan anda mengambil resit untuk pembayaran deposit.

Saya sentiasa menasihati pelanggan untuk mengambil gambar apartmen pada hari mereka berpindah masuk. Ia perkara kecil, tetapi gambar-gambar ini sering membantu mereka mendapatkan deposit mereka kembali tanpa sebarang pertikaian.

• Nyatakan tanggungjawab penyewa (contohnya, menjaga kebersihan, membayar untuk pembaikan dan perkhidmatan kecil).
• Huraikan hak tuan tanah (untuk memeriksa keadaan teknikal, menjalankan pemeriksaan).
• Menyewakan semula apartmen tanpa persetujuan secara amnya dilarang, begitu juga dengan memelihara haiwan yang agresif, membuat bising pada waktu malam, dan sebagainya.
• Jika sesuatu perkara tertentu penting bagi anda (contohnya, anda merancang untuk memelihara haiwan peliharaan atau melakukan beberapa pengubahsuaian), nyatakan perkara ini dalam kontrak.
• Jika tuan tanah mengambil sebarang kewajipan (contohnya, pembaikan pada masa hadapan), tetapkan tarikh akhir untuk penyiapan.

Bangunan pangsapuri selalunya mempunyai peraturan yang menggariskan waktu selepas itu untuk berdiam diri, apa yang perlu dilakukan dengan sampah, di mana merokok dan membawa haiwan peliharaan berjalan-jalan dibenarkan, dan sebagainya. Jika peraturan tersebut wujud, mintalah agar peraturan tersebut dimasukkan dalam tambahan kepada perjanjian sewa pangsapuri Austria anda.

Juga, nyatakan dalam kontrak siapa yang dibenarkan menjalankan pembaikan (kosmetik atau utama) dan dalam keadaan apa.

• Nyatakan tempoh perjanjian dimuktamadkan (tarikh mula dan tamat, atau tandakan "tidak tentu").
• Pajakan jangka terhad mesti merangkumi klausa yang membenarkan pengusiran awal ("Aussteigsklausel"). Contohnya: "Penyewa berhak untuk menamatkan pajakan selepas satu tahun dengan notis sebulan." Jika klausa ini diabaikan, mengikut undang-undang hak ini hanya akan tersedia selepas satu tahun, tertakluk kepada notis tiga bulan kepada tuan tanah.
• Kontrak tersebut juga harus merangkumi klausa mengenai pembaharuan automatik atau rundingan baharu selepas tamat tempoh.
• Jika kontrak tamat tempoh secara rasmi, ia selalunya dilanjutkan secara sah selama tiga tahun lagi.

Semasa merangka kontrak, adalah berguna untuk menggunakan templat dan contoh . Contoh-contoh ini akan membantu semasa menterjemah dari bahasa Jerman dan menyemak perkara-perkara penting.

Jika anda menyewa di Austria buat kali pertama, menandatangani pajakan mungkin kelihatan agak rumit. Untuk memudahkannya, ikuti garis panduan ini:

Langkah 1. Periksa apartmen sebelum menandatangani. Pada hari pemeriksaan, rakam sebarang kecacatan kecil dengan kamera atau telefon. Buat "laporan penerimaan" (Übergabeprotokoll) dan sertakan senarai kerosakan dan penerangannya.

Saya sentiasa menegaskan bahawa pelanggan perlu merekodkan walaupun kerosakan dan calar kecil semasa berpindah masuk. Pemikiran awal ini akan melindungi mereka daripada tuntutan tuan tanah semasa berpindah keluar.

Berdasarkan laporan tersebut, dapat disahkan bahawa kerosakan itu memang ada pada mulanya, dan anda tidak perlu membayar untuk pembaikannya.

Langkah 2. Semak kontrak dengan teliti. Baca setiap klausa sebelum menandatangani. Salah faham tentang terma sering membawa kepada pertikaian. Jelaskan sebarang terma yang tidak jelas, sebaik-baiknya secara bertulis (melalui e-mel), dan simpan surat-menyurat tersebut.

Jangan hanya bergantung pada janji lisan. Tuntut agar semua terma dan syarat (contohnya, tarikh akhir pembaikan atau perkhidmatan tambahan) dinyatakan dalam kontrak.

Langkah 3. Semak pihak-pihak dalam kontrak. Pastikan anda berurusan dengan pemilik hartanah atau wakil sah mereka:

• Jika anda menyewa terus daripada tuan tanah, mintalah untuk melihat surat ikatan hak milik (Grundbuchauszug – petikan daripada daftar hartanah).
• Jika anda menyewa apartmen melalui agensi, semak maklumat lesen dan komisen. Sejak 1 Julai 2023, prinsip "Bestellerprinzip" (Bestellerprinzip) telah berkuat kuasa: orang pertama yang mengupah ejen hartanah membayar komisen mereka. Biasanya, tuan tanah mengupah ejen dan membayar komisen, tetapi adalah penting untuk menyemak perkara ini terlebih dahulu.

Langkah 4. Draf perjanjian dengan betul. Di Austria, pengesahan notarisasi perjanjian pajakan tidak diperlukan. Memadai bagi kedua-dua pihak untuk menandatangani dan menetapkan tarikh perjanjian. Kehadiran peguam atau notari tidak diperlukan oleh undang-undang.

Walau bagaimanapun, untuk keselamatan, ramai yang berunding dengan peguam. Mereka boleh mengesahkan sama ada kontrak tersebut mengandungi sebarang ketidaktepatan yang boleh disalahtafsirkan atau klausa yang tidak boleh ditambah secara sah.

Dalam kes-kes tertentu (contohnya, jika anda seorang pelabur atau syarikat besar), inilah yang masuk akal. Jika anda berunding melalui agensi, pastikan semua perjanjian antara ejen dan tuan tanah tertera dalam kontrak.

Langkah 5. Pembayaran dan dokumen semasa menandatangani kontrak. Semasa menandatangani kontrak, deposit (biasanya melalui pemindahan bank) dan bayaran bulan pertama selalunya dibayar serta-merta. Dapatkan resit untuk semua transaksi.

Jika boleh, dapatkan imbasan kad pengenalan tuan tanah dan dokumen pemilikan pangsapuri daripada tuan tanah (atau wakil mereka). Jika anda berunding melalui ejen dan bukannya secara langsung, semak kontrak untuk sebarang sebutan tentang komisen – dengan Bestellerprinzip, penyewa tidak perlu membayarnya.

Langkah 6. Daftarkan tempat kediaman rasmi anda dan tukar alamat anda. Selepas memasuki Austria, warga asing mesti mendaftarkan tempat kediaman mereka (Meldung) di dewan bandaraya tempatan di alamat baharu mereka. Untuk mendaftar, anda memerlukan "Meldezettel" (borang kediaman khas) yang ditandatangani oleh tuan tanah dan pasport/kad pengenalan anda.

Pastikan anda melakukan ini dalam tempoh tiga hari bekerja, jika tidak, anda berisiko dikenakan denda (sehingga €726 di bawah Kod Pentadbiran). Simpan dokumen yang dikeluarkan selepas pendaftaran. Anda memerlukannya untuk membuka akaun bank, mendapatkan insurans dan mendapatkan sijil.

Langkah 7. Simpan salinan semua dokumen. Simpan semua halaman kontrak dan lampiran. Amat penting untuk menyimpan halaman yang menyatakan terma penamatan, jumlah deposit dan bil utiliti. Jika boleh, dapatkan salinan kontrak yang disahkan oleh peguam atau notari untuk memastikan dokumen tersebut sah di sisi undang-undang.

Menandatangani pajakan di Austria tanpa menyediakan dokumen yang diperlukan adalah mustahil. Tuan tanah ingin memastikan mereka menandatangani dengan penyewa yang boleh dipercayai, jadi mereka mengesahkan dokumen dengan ketat.

Tuan tanah (yang menyewakan apartmen) memerlukan dokumen berikut:

• Surat hak milik apartmen (ekstrak daripada daftar tanah – Grundbuchauszug). Ini mengesahkan hak anda untuk menyewakan hartanah tersebut.
• Kecekapan tenaga. Di Austria (seperti di negara-negara EU yang lain), sijil tenaga (Heizkostenpass/Energieausweis) sering diperlukan. Ia menyediakan maklumat tentang kos pemanasan.
• Sijil penghunian. Jika anda menyewakan apartmen anda melalui ejen, rundingkan kontrak dengan ejen (Maklervertrag). Jika apartmen dimiliki oleh berbilang pemilik, adalah lebih baik untuk mendapatkan persetujuan yang disahkan oleh notari daripada setiap seorang.
• Dokumen bangunan. Kadangkala, pemilik perlu menyediakan salinan minit mesyuarat agung HOA (Eigentümerversammlung) untuk menunjukkan bahawa mereka tidak mempunyai hutang tertunggak. Persetujuan daripada pemilik pangsapuri lain juga mungkin diperlukan.
• Kontrak utiliti. Jika penyewa akan menggunakan sebarang perkhidmatan (cth., internet, TV kabel atau ruang letak kereta di hartanah yang dipajak), sediakan salinan kontrak dengan penyedia dan perkhidmatan untuk diberikan kepada penyewa.

Untuk penyewa (penyewa pangsapuri):

• Pasport atau kad pengenalan. Anda mesti memberikan kad pengenalan yang sah. Adalah disyorkan untuk membuat salinan halaman utama.
• Bukti pendapatan. Contohnya, anda mungkin dikehendaki memberikan maklumat tentang gaji terakru anda untuk dua atau tiga bulan terakhir, penyata bank atau kontrak pekerjaan. Dokumen-dokumen ini mengesahkan kesolvenan anda. Penyata cukai kadangkala diterima (untuk individu yang bekerja sendiri).
• Soal selidik penyewa (Mieterbstauskunft). Ini adalah borang standard yang merangkumi maklumat peribadi, butiran pekerjaan, kediaman sebelumnya, dll. Tuan tanah boleh memintanya untuk menilai kebolehpercayaan penyewa. Ia tidak dikehendaki oleh undang-undang, tetapi adalah perkara biasa dalam amalan.
• Pendaftaran kediaman (Meldezettel). Dokumen ini mengesahkan hak anda untuk tinggal di apartmen atau rumah tersebut. Anda akan menerima borang Meldezettel melalui pos dan kemudian menyerahkannya kepada pihak berkuasa perbandaran. Tanpa pendaftaran, tuan tanah mungkin akan mendenda anda, dan anda tidak akan dapat membayar insurans kesihatan, membuka akaun bank, dll.
• Permit kediaman atau visa (untuk penduduk negara di luar EU). Jika anda dari negara ketiga, anda mesti menyediakan permit kediaman yang sah atau visa jangka panjang. Jika anda tiba di negara ini dengan visa jangka pendek, semak dengan tuan tanah anda sama ada mereka sanggup menyewakan apartmen tersebut kepada anda untuk tempoh yang singkat. Ini akan membantu mengelakkan salah faham. Adalah juga idea yang baik untuk menggunakan templat perjanjian pajakan apartmen yang terbukti berkesan untuk warga asing di Austria.
• Sijil tanpa rekod jenayah. Sesetengah tuan tanah meminta sijil ini untuk memastikan kredibiliti penyewa. Walaupun ini bukan keperluan undang-undang, tuan tanah boleh meminta sebarang dokumen yang mereka inginkan secara peribadi.

Dokumen tambahan:

• Rujukan atau pajakan sebelumnya. Jika anda pernah tinggal di Austria sebelum ini, anda mungkin memerlukan surat cadangan daripada tuan tanah anda sebelum ini atau salinan pajakan anda sebelum ini.
• Butiran bank. Membuka akaun dengan bank Austria akan memudahkan proses memuktamadkan perjanjian pajakan. Ia juga akan membolehkan anda membuat pembayaran tanpa komisen dan pemindahan terus. Dalam beberapa kes, anda mungkin dikehendaki membuat deposit ke dalam akaun khas (Kautionskonto).
• Terjemahan dokumen. Jika anda tidak bertutur dalam bahasa Jerman, terjemahkan pasport dan kontrak anda terlebih dahulu dan tunjukkan kepada tuan rumah anda.

Sebaik sahaja anda telah mengumpulkan dokumen-dokumen tersebut, anda sepatutnya bersedia sepenuhnya untuk menandatanganinya. Sebaiknya simpan salinan dokumen dan resit pembayaran.

Lebih lengkap dokumentasi anda, lebih cepat anda akan menemui apartmen yang sesuai. Kadangkala, persediaan untuk menyediakan semua dokumen yang diperlukan terlebih dahulu boleh menjadi faktor penentu—terutamanya dalam pasaran sewa Vienna yang kompetitif.

Walaupun selepas kontrak ditandatangani dan anda telah menerima kunci, masih terlalu awal untuk berehat. Menyewa di Austria mempunyai ciri uniknya sendiri yang perlu anda ketahui terlebih dahulu.

Tempoh minimum dan penamatan awal. Selalunya, tempoh pajakan minimum adalah tiga tahun. Walau bagaimanapun, selepas tahun pertama, penyewa berhak untuk menamatkan kontrak dengan notis tiga bulan. Ini ditetapkan dalam Mietrechtsgesetz (Undang-undang Penyewaan).

Jika hartanah disewa untuk tempoh yang singkat (contohnya, enam bulan), ini sering dikaitkan dengan penyewaan semula. Walau bagaimanapun, pilihan ini tidak memberikan perlindungan jangka panjang dan hampir selalu lebih mahal.

Indeksasi sewa. Perjanjian pajakan hampir selalu merangkumi klausa mengenai indeksasi, yang menghubungkan sewa dengan indeks harga rasmi (Verbraucherpreisindex). Ini bermakna sewa mungkin meningkat setiap tahun bergantung pada inflasi.

Denda dan penalti. Jika penyewa lewat membuat bayaran atau melanggar terma pajakan (contohnya, dengan mengubah suai ruang tanpa kebenaran), kontrak mungkin menetapkan penalti. Adalah penting untuk membaca klausa ini dengan teliti, kerana penalti kadangkala boleh menjadi besar.

Hak Penyewa. Jika tuan tanah gagal memenuhi kewajipan mereka (contohnya, gagal membaiki dandang yang rosak atau mengabaikan aduan tentang bumbung yang bocor), penyewa berhak untuk menuntut agar kekurangan tersebut diperbetulkan atau sewa dikurangkan.

Saya sentiasa menasihati pelanggan saya: jangan takut untuk mempertahankan hak anda. Austria mempunyai sistem timbang tara penyewa, dan kadangkala memfailkan aduan sudah cukup untuk menyelesaikan masalah tersebut.

Mengetahui terma pajakan bukan sekadar formaliti; ia adalah cara untuk melindungi diri anda daripada potensi kerugian. Lagipun, pajakan di Austria bukan sahaja melindungi pemilik tetapi juga penyewa.

Menandatangani kontrak sewa di Austria bukan sekadar formaliti; ia juga merupakan ujian keprihatinan anda. Kesilapan pada peringkat ini boleh menyebabkan kerugian, jadi adalah berguna untuk menggunakan beberapa petua praktikal.

Semak tuan tanah dan hartanah tersebut. Sebelum menandatangani kontrak, pastikan:

• bahawa tuan tanah sebenarnya memiliki apartmen tersebut (ini boleh disahkan dalam daftar tanah - Grundbuch);
• bahawa tiada masalah di apartmen yang tidak disedari semasa pemeriksaan awal: kebocoran, acuan, pendawaian elektrik yang rosak.

Cara meminimumkan risiko:

• Baca keseluruhan kontrak. Klausa kecil tentang "perbelanjaan tambahan" pun boleh membawa kepada ratusan euro sebulan.
• Catatkan keadaan apartmen. Gambar dan sijil penerimaan adalah hujah terbaik anda untuk mendapatkan deposit anda kembali.
• Bandingkan harga pasaran. Kadangkala tuan tanah mengenakan bayaran yang berlebihan.

Apa yang perlu dilakukan sekiranya berlaku konflik. Sekiranya timbul pertikaian (contohnya, kelewatan pembaikan atau keengganan untuk memulangkan deposit), di Vienna anda boleh menghubungi:

• dalam Schlichtungsstelle (suruhanjaya timbang tara di majistret);
• dalam Arbeiterkammer (Dewan Buruh, melindungi hak penyewa);
• ke mahkamah (sebagai jalan terakhir).

Peranan agensi hartanah. Di Austria, perjanjian sewa sering dirundingkan melalui agensi. Dalam kes ini, penyewa membayar komisen—biasanya sehingga dua sewa bulanan. Ini adalah jumlah yang besar, tetapi agensi bertanggungjawab untuk memastikan ketelusan transaksi dan boleh menjadi pengantara pertikaian.

Pasaran sewa Austria sedang berkembang pesat. Peraturan baharu akan diperkenalkan pada tahun 2024–2025, yang penting untuk dipertimbangkan oleh sesiapa sahaja yang merancang untuk menyewa di Vienna.

Perubahan pada Mietrechtsgesetz. Pindaan pada Mietrechtsgesetz (MRG) berkuat kuasa pada Januari 2024:

• Peraturan yang lebih jelas yang mengawal indeksasi sewa. Kini, sewa diindeks secara eksklusif kepada Indeks Harga Pengguna (IHP), dan tuan tanah dikehendaki memaklumkan penyewa tentang perubahan sewa tiga bulan lebih awal.
• Ketelusan perbelanjaan tambahan. Bil utiliti hendaklah disenaraikan secara berasingan, tanpa sebarang yuran tersembunyi.

Keperluan baharu untuk pajakan. Ini telah diguna pakai untuk melindungi penyewa daripada tuan tanah yang tidak bertanggungjawab. Pajakan kini dikehendaki merangkumi:

• klausa mengenai pemulangan deposit dan terma-termanya;
• maklumat tentang hak penyewa jika terdapat masalah yang tidak disebut semasa membuat kontrak;
• petunjuk tarikh baik pulih utama yang terakhir.

Pertimbangan khas untuk warga asing. Cadangan baharu (kini di peringkat inisiatif parlimen) akan dibincangkan pada tahun 2025 untuk memudahkan proses memuktamadkan perjanjian pajakan untuk profesional asing. Rancangan tersebut memerlukan pengurangan dalam senarai dokumen tambahan yang berhak dituntut oleh tuan tanah daripada warga asing.

Kesan terhadap pasaran Vienna:

• Untuk penyewa – lebih ketelusan dan kebolehramalan.
• Bagi tuan tanah, terdapat lebih banyak formaliti, tetapi juga kurang risiko litigasi.
• Bagi penyewa asing, ini adalah peluang untuk memudahkan pencarian perumahan mereka.

Cadangan praktikal:

• Sentiasa pastikan kontrak tersebut mematuhi keperluan semasa (adalah lebih baik untuk meminta tuan tanah menggunakan templat baharu).
• Jika tuan tanah menawarkan "versi lama" kontrak, jelaskan sebabnya.
• Simpan semua dokumen bertulis yang berkaitan dengan pajakan.

Pasaran sewa telah menjadi lebih bertamadun sejak kebelakangan ini, tetapi saya selalu memberitahu pelanggan saya: menyemak kontrak adalah insurans peribadi anda.

Ramai orang bertanya soalan ini, terutamanya apabila semakin biasa mendengar dakwaan bahawa hanya membalas iklan sudah cukup untuk menyewa sebuah apartmen. Mari kita fikirkan sama ada ejen hartanah benar-benar diperlukan atau sama ada perkhidmatan mereka hanya membuang masa dan wang.

Sejak 1 Julai 2023, prinsip Bestellerprinzip (pelanggan membayar) telah berkuat kuasa. Ini bermakna jika tuan tanah menawarkan apartmen dan mereka telah mengupah ejen, penyewa tidak membayar komisen. Ini membolehkan penyewa menjimatkan dengan ketara.

Banyak pangsapuri disewa terus oleh pemilik, tanpa komisen. Mudah untuk mencari penyenaraian sedemikian ("provisionsfrei") dalam talian dan di media sosial, bertanda "tiada orang tengah". Ini menjimatkan masa dan wang.

Pasaran hartanah Vienna sangat kompetitif. Pangsapuri yang bagus selalunya tidak muncul di platform carian hartanah; ia pertama kali ditunjukkan melalui ejen yang dipercayai. Ejen hartanah boleh mencadangkan pilihan terbaik yang anda tidak akan temui tanpa bantuan mereka.

Perkhidmatan undang-undang dan kepakaran pasaran. Ejen mahir dalam penetapan harga, terma sewa pangsapuri di Vienna dan bandar-bandar lain, serta nuansa undang-undang. Mereka boleh membantu anda mengelakkan kesulitan semasa menandatangani kontrak dan menjadikan prosesnya kurang tertekan.

Jimatkan masa. Jika anda baru berpindah ke Austria dan tidak pasti kawasan kejiranan mana yang hendak dipilih, ejen akan segera mencari pilihan yang sesuai.

Menyewa sebuah apartmen di Vienna memerlukan pemahaman tentang selok-belok prosedur birokrasi dan nuansa pasaran hartanah. Perjanjian pajakan hendaklah menggariskan dengan jelas hak dan tanggungjawab anda untuk memastikan penginapan anda yang selamat dan terjamin di apartmen atau rumah tersebut. Ikuti peraturan mudah ini:

1. Semak tuan tanah dan dokumen hartanah. Pastikan pemilik benar-benar dibenarkan untuk menyewa apartmen tersebut.
2. Baca kontrak dengan teliti. Butiran kecil yang anda terlepas pandang pun boleh mengakibatkan kerugian yang besar.
3. Rekodkan keadaan apartmen sebaik sahaja berpindah masuk. Bukti foto dan video akan membantu dalam pemulangan deposit.
4. Simpan semua resit dan surat-menyurat. Ini akan membantu anda melindungi kepentingan anda sekiranya timbul masalah.
5. Pantau peraturan baharu. Perundangan di Austria sentiasa dikemas kini, jadi syarat sewa mungkin berubah.

Perkhidmatan kami:

• Memilih apartmen berdasarkan matlamat anda (penempatan semula, kerja, pelaburan)
• Memeriksa perjanjian pajakan untuk mematuhi undang-undang
• Berunding dengan tuan tanah untuk mengambil kira kepentingan anda
• Konsultasi mengenai isu berkaitan deposit, penamatan awal dan indeksasi sewa

Mencari tempat tinggal di Austria tidak sepatutnya menjadi sesuatu yang memenatkan. Kontrak yang disediakan secara profesional akan menjamin ketenangan fikiran anda di Vienna.