Венадағы жөндеу жұмыстары: бағалар, түрлері және ең жақсы мердігерлер

Венаның жылжымайтын мүлік нарығы өзгеріп жатыр. 2023 жылы қалада шамамен 16 000 жаңа пәтер пайдалануға берілген болса, бұл көрсеткіш 2024 жылға қарай 12 000-ға дейін, ал 2025 жылы шамамен 7500-ге дейін төмендеді. 2026 жылы құрылыстың одан әрі төмендеуі болжануда. Бұл қолданыстағы мүлікті жөндеу және жаңартудың маңыздылығы артып келе жатқанын білдіреді.

Сонымен қатар, қала инфрақұрылымға белсенді түрде инвестиция салуда. Тек 2024 жылы ғана трамвай желілерін жаңартуға және метроны жаңғыртуға 220 миллион еуродан астам қаражат жұмсалды, ал бағдарлама 2025-2026 жылдары жалғасады: ондаған шақырым рельстер ауыстырылады, көпірлер мен орталық көшелер жөнделеді.

Венада жылжымайтын мүлікті таңдаған кезде мүліктің жағдайы мен жөндеу сапасы негізгі факторларға айналуда .

Бұл мақалада біз Венадағы ең танымал жөндеу түрлерін, оларды кім жүргізетінін, олардың құнын және жөндеу жұмыстарының инвестициялық тартымдылыққа қалай тікелей әсер ететінін қарастырамыз. Мен сондай-ақ жеке бақылауларыммен және практикалық кеңестеріммен бөлісемін.

Венадағы жөндеу жұмыстарының неліктен соншалықты маңызды болғанын түсіну үшін жалпы жағдайды қарастырған жөн: тұрғын үй жағдайы, құрылыс қарқыны және қалалық жобалар.

Венадағы жаңа ғимараттар саны жыл сайын азайып келеді, ал тұрғын үйге деген сұраныс жоғары болып қала береді. Бұл көптеген инвесторлар мен үй иелерін ескі ғимараттарды жөндеуге және күрделі жөндеуге назар аударуға мәжбүр етеді.

Тарихи аудандарда 19 және 20 ғасырлардағы ғимараттардағы пәтерлерге сұраныс ерекше жоғары, бірақ олардың барлығы дерлік күрделі жаңғыртуды қажет етеді: инженерлік желілерді ауыстырудан бастап, оқшаулағыш қасбеттерге дейін.

Қала сонымен қатар жолдар мен қоғамдық көлікті күтіп ұстауға айтарлықтай инвестиция салуда. 2024 жылы Wiener Linien 8,5 шақырымнан астам трамвай жолдары мен 50-ден астам бағдаршамдарды ауыстырды, ал 2025-2026 жылдары тағы бірнеше негізгі бағыттарды жаңарту жоспарлануда.

Муниципалдық жолдар департаменті (MA 28) 2025 жылы көшелерді, тротуарлар мен көпірлерді жөндеуге шамамен 60 миллион еуро бөлді.

Вена динамикалық дамып келе жатқан жаңа құрылыс нарығын белсенді жөндеу сегментімен біріктіреді.

Вена нарығы көптеген тарихи ғимараттармен, кең көлемді муниципалдық тұрғын үй қорымен (қалада жүздеген мың пәтерлер бар) және кешенді қызмет көрсету дәстүрімен (үлкен ғимараттарды жөндеуден бастап қалалық инфрақұрылым жобаларына дейін) сипатталады.

Бұл жұмыс пен қызметтердің алуан түрлілігін, сондай-ақ құрылыс және жөндеу қызметтері саласында айтарлықтай бәсекелестікті тудырады.

Австрияда жөндеу және құрылыс жұмыстарын негізінен лицензиясы бар фирмалар мен сертификатталған мамандар жүргізеді. Ұйымдардың бірнеше түрі бар:

Бас мердігерлер (Generalunternehmer). Ғимараттарды «кілтпен» салу және күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізетін ірі компаниялар (мысалы, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich және т.б.).

Мұндай компаниялардың барлық қажетті лицензиялары (Baufirma немесе Baumeisterbetrieb – білікті құрылыс дизайнері), инженерлері және әртүрлі мамандықтағы топтары бар.

Қолөнер фирмалары мен шеберлері. Олар белгілі бір жұмыс түрлеріне (электр, сантехник, ағаш ұстасы, бояу, терезелер және т.б.) маманданған. Әрбір осындай фирманың өз саласына сәйкес келетін "Meisterbrief" немесе "Befähigungsnachweis" болуы керек (мысалы, сертификатталған электрик, сертификатталған сантехник).

Толық циклді (Барлық циклді қолөнершілер). Жеке шеберлер немесе «А-дан Я-ға дейін» толық қызмет көрсететін шағын фирмалар (көбінесе бұл пәтерлерді жақсарту бойынша барлық негізгі жұмыстарды орындайтын шағын мердігерлер).

Венадағы жөндеу жұмыстары әртүрлі формада болады, кішкентай пәтердегі косметикалық жөндеуден бастап, бүкіл ғимаратты толық жөндеуге немесе трамвай жолдарын ауыстыруға дейін. Негізгі түрлерін толығырақ қарастырайық.

Австрия астанасында көптеген ескі тұрғын үйлер (19 ғасырдың аяғы мен 20 ғасырдың басындағы «Гриндерштейн» деп аталатын ғимараттар) және жан басына шаққандағы жаңа ғимараттар салыстырмалы түрде аз. Сондықтан пәтерлерді жөндеу және қайта жаңарту өте өзекті тақырып болып табылады. Жөндеудің негізгі түрлері:

Косметикалық жөндеу (Oberflächenrenovierung). Ең қарапайым түрі қабырғаларды бояуды, тұсқағаздар мен едендерді ауыстыруды, розеткалар мен ажыратқыштарды жаңартуды, есіктерді жөндеуді және қарапайым сантехникалық жұмыстарды қамтиды. Бұл жөндеу жұмыстары әдетте сыртқы көріністі жаңарту үшін жасалады.

Кішкентай пәтерді (30-50 м²) косметикалық жөндеу құны 5000-нан 15000 еуроға дейін, ал ұзақтығы бірнеше аптадан бір айға дейін (қабырға дайындау және бояуды кептіру уақытын қоса алғанда) болуы мүмкін.

Күрделі жөндеу (Komplettrenovierung). Бұл коммуналдық жүйелерді (электр, сантехника, жылыту) толығымен ауыстыруды, қабырғаларды тегістеуді, терезелерді ауыстыруды және жүк көтермейтін қабырғаларды толығымен қайта құруды немесе бұзуды қамтиды.

Ескі үйлерде ескі газ қазандықтары көбінесе заманауи аралас жүйелермен ауыстырылады немесе жылыту жүйесі газдан электрлік жүйеге ауыстырылады. Күрделі жөндеу іс жүзінде шектеулі кеңістіктегі жаңа құрылысты аяқтаумен бірдей. Әдетте бұл 2-6 айға созылады және құрылыс нормаларын қатаң сақтауды талап етеді.

Венадағы ескі пәтерді толық жөндеудің орташа құны шаршы метріне 800–1200 еуроны құрайды (немесе 100 шаршы метрлік пәтер үшін шамамен 80 000–120 000 еуро). Бұл қабырғалар мен едендердің жағдайына, жұмыстың күрделілігіне және таңдалған материалдарға байланысты.

Вена пәтерін жөндеу кезінде көбінесе қосымша қиындықтар туындайды:

Ауа райы және сәулеттік шектеулер. Мысалы, қала орталығында қасбеттің түсін өзгертуге, көрінетін жерлерге кондиционер орнатуға және т.б. тыйым салынады. Тарихи орталықтағы терезелер кейде ескі жақтауларын (spechtrat) сақтауды талап етеді, бұл қымбатырақ.

Үйлестіру және рұқсаттар. Қайта құру (мысалы, бөлмелерді біріктіру, ас үйді/жуынатын бөлмені көшіру) тиісті органдардың мақұлдауы тиіс (DA27, MA 40). Венада қонақ бөлмені қайта құру үшін «жасыл салық» төлеу немесе аймақтандыруға рұқсат алу қажет болуы мүмкін.

Ескі коммуналдық қызметтер. Көптеген ескі үйлерде әлі күнге дейін шойын немесе асбест құбырлары бар. Оларды ауыстыру үлкен, бөлек жөндеу жобасы болуы мүмкін.

Әдеттегі бағалар мен мерзімдер. Соңғы сараптамалық бағалауларға сәйкес, Венадағы пәтерлерді жөндеу шамамен келесідей болады (шамамен):

• Косметикалық жөндеу (бояу, плиткалар, еден) 30–50 м²: €5,000–10,000, 2–4 апта.
• Күрделі жөндеу (100 м², ас үй/жуынатын бөлмені ауыстыруды қоса алғанда): €80,000–120,000, ұзақтығы 3–6 ай.
• Терезелерді ауыстыру (1 м² бірлік) – €200–400/м².
• Жаңа есікті орнату (ішкі) – бір дана үшін €500 бастап.
• Жуынатын бөлменің сантехникасын толығымен ауыстыру (жұмыстар кешені): €8,000–15,000.

Венадағы жеке үйлер (әдетте қаланың шетінде және сыртында, сондай-ақ қала маңында және қаланы қоршаған аймақтарда) басқа жөндеу кестесіне сәйкес келеді: Бұл жөндеу жұмыстары әдетте кең ауқымды жұмыстарды қамтиды. Үйді күрделі жөндеудің («Kapitalsanierung») негізгі кезеңдері:

Жобалау және рұқсат беру. Бұл әсіресе шатырды жөндеу, жаңа құрылымдарды қосу немесе тірек құрылымдарын ауыстыру кезінде маңызды. Австрияда көптеген ірі жобалар үшін рұқсат ( Baubewilligung ) қажет. Есептеулерді жүргізу үшін көбінесе сәулетші немесе құрылыс инженері жалданады.

Бұзу және күрделі жөндеу (Rohbauarbeiten). Бұған ескі құрылымдарды бөлшектеу (ескі шатыр мен қабырғаларды алып тастау, беттерді тегістеу және іргетасты немесе кеңейту үшін іргетас құю) кіреді.

Шатыр және қасбет (Dach und Fassade). Шатырды жөндеу немесе ауыстыру (плиткалар, металл, битумды черепица - таңдау құнына әсер етеді) және энергияны үнемдеу үшін қасбет оқшаулауы. Мысалы, битумды черепицаның бағасы ~20–30 €/м², классикалық керамикалық плиткалардың бағасы – 10–25 €/м², мыс парақтарының бағасы – 80–100 €/м².

Коммуналдық жүйелер (Hausinstallation). Жүйелерді толығымен қайта жобалау: жаңа газ қазандығы немесе жылу сорғысы, құбырлар мен сымдарды ауыстыру. Бұл ондаған мың еуроға тұруы мүмкін (қазіргі заманғы Buderus немесе Vaillant қазандығын орнату 5000–10000 еуро тұрады, сонымен қатар орнату шығындары).

Оқшаулау және энергия тиімділігі (Sanierung der Gebäudehülle). Бұған шатырды, қасбетті және еденді оқшаулау, сондай-ақ терезелерді энергия үнемдейтін терезелермен (үш қабатты әйнекті терезелер) ауыстыру кіреді. Мұндай жұмыс көбінесе мемлекет тарапынан ішінара субсидияланады (мен бұл туралы төменде толығырақ талқылаймын).

Әрлеу жұмыстары (Innenausbau). Ішкі қабырғаларды салу, инженерлік желілерді орнату, еден төсеу, бояу және сылақтау, ас үй жиһаздары мен тұрмыстық техниканы орнату.

Көгалдандыру және соңғы құрылыс (Fertigstellung). Вена аймағындағы үйлерде көбінесе жеке бақшалар болады: көгалдандыру, бақша жолдары және тұрақ - бәрі соңғы кезеңге кіреді.

Күрделі құрылыс (Kapitalbau) тек жөндеуден де көп нәрсені білдіреді; кейде оны «толық жөндеу» немесе толық қайта құру деп атайды. Дегенмен, дұрыс жоспарлау арқылы заманауи технологиялар ескі үйді энергия үнемдейтін үйге айналдыра алады: қасбетті толығымен ауыстыру, күн батареяларын орнату және едендерді оқшаулау.

Ауылдық үйлерге арналған ерекше нюанстар:

Күрделі жөндеу және кеңейту. Көптеген ғимараттарға шатыр немесе гараж қосу қажет болуы мүмкін; мұндай жағдайларда жоспарлау шешімдері жергілікті тұрғын үй басқармасының мақұлдауын талап етеді (әсіресе, егер мүлік муниципалдық емес, жеке меншікте болса).

Санитарлық және коммуналдық талаптар. Коттедж аумақтарында орталық кәріз жүйесі (септик) болмауы мүмкін, сондықтан жөндеу жұмыстарын жоспарлау кезінде жергілікті коммуналдық қызметтерді ескеру қажет.

Қаржыландыру. Үлкен үйлерді жөндеу әдетте жүздеген мың доллар тұрады. Көпшілігі мұндай жобаларды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекамен қаржыландырады. Энергия тиімділігіне субсидиялар шығындарды азайтуға көмектеседі.

Үйді жөндеу кезеңдерінің мысалы:

*Аймаққа және өңдеу деңгейіне байланысты.

Көріп отырғаныңыздай, жеке үйді күрделі жөндеу - бұл ауқымды және қымбат іс. Дегенмен, инвестиция жоғары сапалы жұмыспен толығымен ақталады: үй энергияны үнемдейтін және жайлы болады, оңай жалға беріледі немесе тиімді сатылады.

Сонымен қатар, иелері көбінесе жөндеу жұмыстарына несие алады, себебі пайыздық мөлшерлемелер қазіргі уақытта төмендеп келеді, бұл мұндай инвестицияларды қолжетімді етеді.

Вена - жолдардың, трамвайлардың және тротуарлардың кең желісі бар ірі мегаполис. Қаланың көше және жол инфрақұрылымы үнемі жаңартылып отырады:

Көшелерді күрделі жөндеу. Бұған ескі асфальт немесе тас төселген жолдарды алып тастау, негізді нығайту және асфальт немесе жол төселген тастардың жаңа қабаттарын төсеу кіреді. Әдетте, қала көшені 20-30 жыл сайын толығымен жөндейді.

Жоба параметрлері әртүрлі болуы мүмкін: трамвайлары бар даңғылдар үшін (мысалы, Hauptstraße, Ring) жолдарды толығымен ауыстыру жұмыстары да жүргізіледі. Ірі жобалар (көпірлер, жол өткелдері) ондаған миллион еуроға түсуі мүмкін.

Тротуарлар мен велосипед жолдары. Соңғы жылдары Вена велосипед жолдары желісін белсенді түрде кеңейтіп, жаяу жүргіншілер аймақтарын жақсартуда. Бұл жобаларға бордюрлер мен төселген жолдарды ауыстыру, сондай-ақ дренаж жүйелерін қосу кіреді.

Мысалы, « Асфальттан шығу » жобасы ескі алаңдарды көгалдандыруды қамтиды – бұл да көшелерді жөндеудің бір бөлігі (қаланы жақсарту бастамаларын қараңыз).

Трамвай мен метроны жөндеу. Жоғарыда айтылғандай, Wien er Linien жыл сайын ондаған шағын және ірі жобаларды жүзеге асырады: 2025 жылы олар шамамен 11 км рельс пен 45 бағыттаушыны ауыстыруды жоспарлап отыр.

Әрбір осындай құрылыс жобасы көлік қозғалысына әсер етеді, жұмыс кезінде жолдар жабылып, айналып өту жағдайлары орын алады. Тұрғындар қаланың веб-сайттары мен қосымшалары (мысалы, ARBÖ немесе VerkehrsInfo ) арқылы ағымдағы көлік жағдайын бақылай алады.

Венадағы жол құрылысының мерзімдері мен шығындары мемлекеттік келісімшарттар мен тендерлер арқылы бақыланады. Жобалаудан бастап қабылдауға дейінгі барлық кезеңдерді Жол полициясы (MA 37) және жол жұмысшыларының кәсіподағы MA 28 реттейді.

Жобалар қалалық бюджеттен және көбінесе ішінара федералды және еуропалық қорлардан қаржыландырылады (мысалы, шуды қорғау қабырғалары немесе экожобалар үшін).

Неліктен жол жөндеу қажет: Ең бастысы - көлік қауіпсіздігі мен тұрақтылығы. Жаңа жабын апаттарды азайтады және көшелердің қызмет ету мерзімін ұзартады. Мысалы, Wien er Linien ескі жолдарды ауыстырғаннан кейін трамвайлардың уақтылы жүруін жақсарта алды (инвестиция 2024 жылы мақұлданды және қызмет көрсету сенімділігінің артуымен өзін-өзі ақтады).

Қала сонымен қатар тұрақтылыққа ұмтылуда: велосипед желілерін кеңейту және көгалдандыру жұмыстары климаттық мақсаттармен байланысты (асфальттың аз болуы жаздың салқын болуын білдіреді).

Жалпы, Венадағы жол жұмыстары жылдық циклге арналған үздіксіз процесс болып табылады: жазда асфальттау ең белсенді болады (ауа райы қолайлы), ал қыста қалаішілік жобалар жүзеге асырылады.

Венадағы жылжымайтын мүлік иелеріне қолжетімді нұсқаларды түсіну үшін қолжетімді қызметтердің ауқымын ескеру маңызды. Мұнда сіз кез келген қажеттілікке арналған нұсқаларды таба аласыз.

Венаның жөндеу нарығы кішігірім жөндеуден бастап толық жөндеуге және әрлеу жұмыстарына дейінгі толық қызмет түрлерін ұсынады. Жұмыс пен қызметтердің негізгі түрлеріне мыналар кіреді:

• Жалпы жөндеу жұмыстары. Бояу (бояу, гобелен), еден жабыны (паркет, ламинат, флис), сылақ және гипсокартон, жаңа қабырға құрылысы.
• Сантехника (орнатушы). Сантехникалық құрылғыларды орнату және жөндеу – құбырларды ауыстыру, ванналар мен душ кабиналарын, дәретханаларды, раковиналарды және жылыту жүйелерін орнату.
• Электр қондырғыларын орнату. Розеткаларды, ажыратқыштарды, жарықтандыруды жылжыту немесе қосу, тарату тақталарын орнату, тұрмыстық техниканы қосу.
• Жылыту және желдету (Heating/Luftung). Қазандықтарды, радиаторларды және еден асты жылыту жүйелерін орнату және жөндеу; заманауи жылу сорғысын немесе күн коллекторларын орнату.
• Ағаш ұсталығы және шкаф жасау (Tischlerei/Schreiner). Біз есіктер, кіріктірілген шкафтар, тапсырыс бойынша жасалған ас үйлер, баспалдақтар және паркет едендерін жасаймыз.
• Мамандандырылған қызметтер. Қасбетті тығыздау, дыбыс өткізбеу, ақылды үй жүйесін орнату, балконды көгалдандыру (grünanlage) және тағы басқалар.
• Әрлеу жұмыстары (Innenausbau). Сәндік интерьер әрлеуі – мозаикалық плиткалар, көркем қабырға безендіруі, сирек кездесетін жоғары сапалы сылақтар (мысалы, мәрмәр текстуралы).

Венадағы жөндеу компанияларының барлығы дерлік бұл қызметтерді дербес немесе қосалқы мердігерлер арқылы ұсынады. Пәтерлерді ірі жөндеу үшін бас мердігер көбінесе жұмысшылар тобын жинайды және барлық кезеңдерді бақылайды.

Тұрғын үй және коммерциялық мүлікті жақсарту қызметтері ерекше атап өтуге тұрарлық Ірі компаниялардың кеңселерден бастап мейрамханаларға дейінгі бизнес клиенттеріне арналған бөлімдері бар.

Олар кеңселерді қайта жобалайды; Швейцария заңы көбінесе жұмыс орнын бейімдеуді талап етеді (мысалы, мүгедектерге арналған тосқауылдар мен лифттер). Венада кафелер мен бутиктерге арналған ребрендингтік жөндеулер - дизайнерлік интерьерлер - танымал.

Нарық сонымен қатар қосымша арнайы қызметтерді ұсынады:

• Терезе мен есікті орнату. Көбінесе өлшеулер жүргізіліп, әйнек таңдау кіреді, дайын күйінде орындалады.
• Қауіпсіздік. Бейнебақылау, дабыл және сейф есіктерін орнату.
• Тазалау қызметтері. Жөндеу жұмыстарынан кейін көптеген компаниялар алаңды тазалау қызметтерін ұсынады.
• Көлік қызметтері. Құрылыс материалдарын тасымалдау және құрылыс материалдарын жалға алу.

Осылайша, бүгінгі таңда Венадағы жөндеу жұмыстары көптеген мамандар мен компаниялардың қатысуын талап ететін күрделі процесс болып табылады. Негізгі артықшылықтары - сапа мен жауапкершілік: Австрияда кез келген ірі жұмыс үшін мердігер және олардың сақтандыру компаниясы жауапты.

Сенiмдi құрылыс компаниясын немесе мердігердi табу үй иесi үшiн маңызды мiндет. Бұрын айтылғандай, тәжiрибе мен беделге назар аударған дұрыс. Ресми рейтингтер аз, бірақ бiрнеше нұсқаулар бар:

Жетекші компаниялар. Венаның ең ірі бас мердігерлері - PORR Bau, Strabag (Австрияда бөлімшесі бар халықаралық холдинг), König & Heinrich, Wien erberger (негізінен кірпіш құрылысшысы, сонымен қатар құрылыс бөлімшелері бар) және бірқатар шағын фирмалар (мысалы, LeBe Bau, Obenauf және Rudolf Hödl).

Олар көбінесе ірі жобалармен (көп қабатты ғимараттар, кеңселер) жұмыс істейді, бірақ кейбіреулері сәнді жөндеу жұмыстарымен де жұмыс істейді.

Мамандандырылған компаниялар. Кейбір фирмалар ескі ғимараттарды күрделі жөндеуге баса назар аударады — мысалы, Wohnfonds Wien әлеуметтік жобалар үшін сенімді мердігерлермен серіктестік орнатады.

Сондай-ақ, ұзақ тарихы бар және Вена нарығының ерекшеліктерін білетін көптеген жергілікті отбасылық компаниялар (атауында "Baugeschäft" бар) бар.

Тәжірибеден келесі қадамдарды ұсынуға болады:

Кәсіби қауымдастықтардағы лицензиялар мен мүшелікті тексеріңіз. Барлық құрылыс компаниялары мен ірі фирмалар Сауда-өнеркәсіп палатасында (Wirtschaftskammer) тіркелген болуы және олардың нақты қызметі үшін лицензиясы болуы керек. Сапаның қосымша белгісі - Baumeisterinnung (Құрылыс шеберлері одағы) мүшелігі.

Сенімді арналарды пайдаланыңыз. Мысалы, Wirtschaftskammer Wien тіркелген құрылыс компанияларының тізімін жүргізеді. Кәсіби веб-сайттар мен каталогтар (тәуелсіз каталогтарда бәсекелестікті табу қиын; мысалы, белсенді компаниялар әдетте zurzbauen.at ресми порталында тізімделеді)

Пікірлерді оқып, сұрақтар қойыңыз. Houzz сияқты неміс тіліндегі форумдарда адамдар жөндеу жұмыстарының мысалдарын жариялайды. Ауызша ұсыныстар құнды ресурс болып табылады. Мысалы, тұрғындар пікірлерге тез жауап беретін және мерзімдерді сақтайтын мердігерлерді ұсынады.

Олардың портфолиосын тексеріңіз. Мердігердің аяқталған жобаларына (олардың келісімімен) бару сізге сапа туралы жақсы түсінік береді. Кейбір компаниялар өз жұмыстарының бейне есептерін шығарады.

Бағалауларды салыстырыңыз. 2-3 тәуелсіз бағалауға тапсырыс беріңіз. Егер айырмашылықтар айтарлықтай болса, себебін анықтаңыз. Кейде арзан мердігер материалдарға немесе мерзімдерге қатысты қиындықтарға тап болады. Бірнеше байланысты компаниялар (эпоксидті шайыр, плитка, бояушы) бірлесіп, үйлесімді жұмыс істегені жақсы.

Келісімшарт тәуекелдерді қамтиды. Келісімшартқа нақты шарттарды қосыңыз: жобаның кезеңдері үшін төлем кестесі, мерзімдерді өткізіп алғаны үшін айыппұлдар және кепілдік туралы тармақ (Австрияда құрылыс жұмыстарына үш жылға дейін кепілдік беріледі, бір жылдан кейін тексеру жүргізіледі).

Жергілікті ескеретін жайттар. Көп пәтерлі үйлердегі көптеген жөндеу жұмыстары құрылысқа рұқсатты (Hausverwaltung) және тиісті органдардың мақұлдауын талап етеді (мысалы, қасбетті өзгерткен кезде «оң Begutachtung» қажет). Беделді мердігер сізге барлық қажетті құжаттарды толтыруға көмектеседі.

Вена заңсыз «қонақ жұмысшыларды» құптамайды: беделді пәтерлер мен үй иелерінің көпшілігі ресми тіркеуді талап етеді. Сонымен қатар, ескі ғимараттардағы жобалар көбінесе сәулетшілермен кеңесуді және аймақтарға бөлуді талап етеді (мысалы, тарихи қасбетке зақым келтірмеу үшін).

Сапа сертификаттары өте маңызды : электриктің электромеистер, газ слесарының Installateurbefähigung, ал құрылысшылардың Baumeisterprüfung немесе Gewerbeschein болуы керек. Мердігердің жергілікті ережелермен таныс екеніне көз жеткізіңіз (қалалық билік MA37 қатаң талаптарды орындауды талап етеді).

Негізгі ұсыныс: ең төменгі бағаны қуып кетпеңіз, керісінше баға, мерзімдер және мердігердің сенімділігі арасындағы тепе-теңдікті іздеңіз.

Жалпы алғанда, кәсіби компания қымбатырақ, бірақ сенімдірек. Жергілікті жеке мердігерлер әдетте аз ақы алады, бірақ кепілдік бермейді. Олар «көзбен жасалған» «ағаш терезелерді» пайдалануы мүмкін, ал ірі компаниялар сенімді жеткізушілермен (еуро есіктер, сертификатталған құбырлар) жұмыс істейді.

Мен клиенттерге Венадағы кәсіби құрылыс компанияларын жалдауды ұсынған кезде, бұл жөндеу жұмыстарының барлық стандарттарға сай келетініне кепілдік беретінін түсіндіремін. Мысалы, ескі үйде сымдарды қауіпсіз орнатуды тек лицензиясы бар электрик қана біледі.

Соңында, ұсынылған компаниялар: белгіленген «ресми» рейтингтер болмаса да, тәжірибе көрсеткендей, жақсы беделге ие компанияларға сену жиі кездеседі. Оларға мыналар жатады:

• PORR Bau GmbH - Австрия құрылыс нарығындағы көшбасшылардың бірі (инфрақұрылымнан бастап тұрғын үйлерге дейінгі жобалар).
• König & Heinrich - үйлер, кеңселер салу және жөндеумен айналысатын және көп пәтерлі үйлер салу тәжірибесі бар ірі Вена компаниясы.
• Wohnfonds Wien (жобаларды сатып алу арқылы қаржыландырады) өзі мердігер емес, бірақ Венаның жатақханаларын жаңғырту үшін беделді компаниялармен тығыз жұмыс істейді.

Кішігірім жөндеу жұмыстары үшін сіз әйгілі веналық қолөнершілерге жүгіне аласыз: мысалы, "Allround Handwerker Wien" (барлық жұмыс түрлері) немесе "Malermeister Wien" (бояу жұмыстары) фирмалары - олар көбінесе 3 жылға дейінгі жұмысқа кепілдік береді.

Австриядағы жөндеу шығындары жобаларды жоспарлап отырғандар үшін әрқашан алаңдаушылық тудырады. Венада олар көршілес елдерге қарағанда жоғары болғанымен, қызмет көрсету сапасы дәстүрлі түрде өте жоғары.

Венадағы жөндеу құны көптеген факторларға байланысты:

Жұмыстың көлемі мен күрделілігі. Шаршы метр неғұрлым көп болса және кезеңдері (бөлшектеу, қайта құру, коммуналдық жұмыстар) соғұрлым көп болса, соғұрлым қымбатқа түседі. Бөлмедегі «жылы шамды» жөндеу бүкіл пәтерді жөндеуден әлдеқайда арзан.

Материалдың сапасы. Бағалар бренд пен материал түріне байланысты өзгереді. Мысалы, бюджеттік керамикалық плиткалардың бағасы м² үшін 15–30 еуро, ал дизайнерлік плиткалардың бағасы м² үшін 60–100 еуро. Классикалық австриялық емен паркетінің бағасы м² үшін 80–150 еуро болуы мүмкін. Материалдар (терезелер, радиаторлар, сантехника) неғұрлым қымбат болса, қорытынды баға соғұрлым жоғары болады.

Мүліктің орналасқан жері. Орталық аудандардағы ( Innere Stadt , Josefstadt ) жұмыстар тарихи орталықтың зақымдану қаупінің артуына, сыртқы талаптарға және рұқсат беру талаптарына байланысты қымбатырақ болуы мүмкін. Қала маңында немесе қала маңында ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich) дәл осындай жұмыстардың бағасы көбінесе 10-20%-ға төмен.

Мердігерді таңдау. Ірі компаниялар сенімділігі мен кепілдіктеріне байланысты көбірек ақы алады, бірақ кейде материалдарға (көптеп сатып алуларға) төмен баға қояды. Жеке мердігерлер жұмысқа төмен баға ұсынуы мүмкін, бірақ ресми келісімшарт немесе кепілдіксіз.

Қазіргі нарықтық жағдайлар. Инфляция мен энергия мен материал бағаларының өсуіне байланысты 2025 жылы құрылыс шығындары 2020-2021 жылдармен салыстырғанда жоғары. Австрияда құрылыс материалдарының бағасы соңғы үш жылда 5-10%-ға өсті. Болат пен ағаш бағасының өсуі әсіресе байқалады (әлемдік экономикалық жағдайларға байланысты).

Венадағы мамандардың еңбек ақысы орташа есеппен салыстырмалы түрде жоғары: білікті жұмысшының орташа бағасы (материалдарды қоспағанда) сағатына 30 еуродан 60 еуроға дейін (мамандығына байланысты: электрик бояушыдан көбірек ақы ала алады). Бұл бір есікті орнату (екі сағаттық жұмыс) есіктің өзін қоспағанда, сағатына кемінде 100-150 еуро тұрады дегенді білдіреді.

Венадағы жөндеу жұмыстарының құнын бағалауға көмектесетін орташа бағалар төменде келтірілген:

Пәтерді косметикалық жөндеу (30–50 м²):

• Қабырғаға бояу: €8–15/м² (праймер және екі қабат бояуды қоса алғанда).
• Ламинат немесе паркет: €30–50/м² (материал + орнату).
• Плиткалар (ас үй/жуынатын бөлме): €25–40/м² (құрамдас цемент).

Барлығы: бүкіл жөндеуге шамамен €5,000–10,000 (жұмыс күші және материалдар). Мысал: шағын пәтерде екі бөлмені бояу және еденді ауыстыру – €6,000; сылақ және тұсқағаз жабыстыру – €3,000.

Пәтерді күрделі жөндеу (80–100 м²):

• Электр қуаты: әр нүкте үшін 100–150 еуро (розетка/шам), сонымен қатар тарату тақтасы мен автоматика үшін 150–300 еуро.
• Сантехника: 7–12 м көтергіштегі құбырларды ауыстыру – 3000 еуроға дейін, жаңа ванна/душ орнату – 1500–3000 еуро, дәретхана – 500–1000 еуро.
• Ас үй: корпус және қасбеттер – 3 000–8 000 еуро (IKEA стилінде немесе Schreiner-ден тапсырыс бойынша).
• Бұзу және жасырын жұмыстар: ~€10–15k (құрылыс қалдықтары, қысқа мерзімді мердігерлер үшін шығындар).

Жалпы алғанда, 100 м² орташа пәтерді толықтай жөндеу 80 000–120 000 еуроға түсуі мүмкін. Бұған жұмыс күші, материалдар және жиһаз кіреді. Дизайн жобасын қосу тағы 2000–5000 еуро қосуы мүмкін.

Жеке үйді күрделі жөндеу (150–200 м²). Шығындар жөндеу көлеміне байланысты өзгереді, бірақ әдетте 150 000 еуродан 300 000 еуроға дейін (кілтпен тапсыру) болады. Мысалы, 150 м² үйді күрделі жөндеу, оның ішінде шатырды ауыстыру, қасбетті оқшаулау және коммуналдық жүйені толық ауыстыру көбінесе 200 000–250 000 еуро шамасында тұрады. «Сәнді» элементтерсіз (жоғары сапалы панельдер, дизайнерлік әрлеу) құны 150 000 еуродан басталады.

Жолдар мен көшелерді жөндеу:

• Қала көшесінің 1 км-ін асфальттау (негізін толығымен жаңартумен екі жолақты) - шамамен 1–2 миллион еуро.
• Тротуар төсеу (1000 м²) – €50–100 мың (плитка түріне байланысты).
• Трамвай жолдарын ауыстыру (1 км) – шамамен 3–5 миллион еуро (іргетас дайындау және электр жұмыстарын қоса алғанда).
• Көшенің шағын бөлігін (ұзындығы 100 м-ге дейін) жөндеу ондаған мың еуроны құрайды.

Бұл сандар нұсқаулық болып табылады. Жобаның соңғы бағасы барлық жағдайда әртүрлі болуы мүмкін. Сметаны есептеу кезінде мердігерлерден егжей-тегжейлі ақпарат алу маңызды: дөрекі жұмыстар, әрлеу, қалдықтарды шығару шығындары және комиссиялық алымдар үшін бөлек сметалар (мысалы, шағын жұмыстар үшін жөндеушілер көбінесе қалған материалдарды өздеріне қалдырады).

Инвесторлар үшін жөндеу жұмыстары тек жайлылық үшін ғана емес, сонымен қатар ақша үшін де маңызды. Дұрыс жүргізілген жөндеу жұмыстары мүліктің құнын айтарлықтай арттырып, оның жалға алу мүмкіндігін жеделдете алады.

Вена жылжымайтын мүлкіне инвестиция салуға келгенде , жөндеу жұмыстары негізгі факторлардың бірі болып табылады: ол сату бағасына, жалдау жылдамдығына және жалдау ақысына әсер етеді. Міне, себебі:

Мүлік құнының өсуі. Сапалы жөндеуден кейін үй бағасы әдетте айтарлықтай өседі.

Менің тәжірибем бойынша, Венадағы жөнделген пәтер (жаңа ас үйі мен жуынатын бөлмесі бар) бастапқы бағасынан 10-20%-ға қымбат болуы мүмкін. Мысалы, күрделі жөндеуге 20 000 еуро инвестиция салу арқылы иесі пәтердің нарықтық құнын 30-40 000 еуроға арттыра алады.

Жалға алу тартымдылығын арттыру. Жас жалға алушылар мен отбасылар электр қуаты, жылыту және сантехника сияқты қиындықтарсыз заманауи тұрғын үй үшін көбірек төлеуге дайын. Энергия үнемдейтін терезелері бар жөнделген пәтерлер ұзақ мерзімді жалға алушыларды тартады.

Австрияда энергия тиімділігі де маңызды: «жасыл паспорты» (Ecopasport) бар пәтерлерді 5-10%-ға қымбатырақ жалға алуға болады.

Жылдам өтемақы. Егер мақсат жалға алу болса, жөндеу жұмыстары тоқтап қалу уақытын азайтады (мүлік жалға алушыны күту уақытын азайту үшін бос тұрады) және ай сайынғы жалдау ақысын арттырады. Сонымен қатар, жөндеу жұмыстары пайдалану шығындарын азайтады (тиімді жылыту), бұл иесі үшін пайдалы.

Тұрғын үй талаптарын қанағаттандыру. Вена құрылыс нормаларын белсенді түрде жаңартып жатыр (мысалы, міндетті түрде қабырғаларды оқшаулау және есептегіштерді орнату). Жаңа стандарттарға сәйкес жөндеу жүргізетін инвесторлар шұғыл жөндеу қажеттілігінен аулақ болып, «өсуге мүмкіндігі бар» тұрғын үй алады.

Клиенттер менен жиі сұрайды: «жаңа боялған» пәтер сатып алу керек пе, әлде әлі де жөндеуді қажет ететін пәтер ме?

Венаға көшуді жоспарлап, баспана іздеп жүргендер үшін жөндеу жұмыстары маңызды мәселе болып табылады:

Алдын ала жоспарлаңыз. Егер сіз басқа елден көшіп жатсаңыз, сатып алғаннан кейін немесе жалға алғаннан кейін жөндеу жұмыстарын жүргізетініңізді алдын ала ойластырған жөн. Мен көшуді соңғы пәтерге көшуге дайын болғанға дейін кемінде бір ай бұрын жоспарлауды ұсынамын.

Мысалы, егер сіз «жөндеу үстіндегі» пәтерді жалға алсаңыз, үй иесімен X айдан кейін жөнделген пәтерге көшетініңізге келісесіз.

Заңды аспектілер. Кейбір ТМД елдерінен айырмашылығы, Австрияда жалдау шарттары әдетте жиһазсыз жасалады («unmöbliert»). Үй иелері жөндеу жұмыстарына сирек ақы төлейді; ұзақ мерзімді жалдау шарттарында бұл көбінесе жалға алушының жауапкершілігінде болады (және келісімшартта «koenergie» - жыл сайынғы апаттардан сақтандыру - туралы тармақ жиі кездеседі).

Ипотека және несиелер. Жөндеу үшін пәтер сатып алғанда, банктің «салынып біткен үй» кепілімен несие беретінін ескеріңіз.

Сондықтан, қабырғалары жалаңаш бір бөлмелі пәтер сатып алу үшін үлкен бастапқы жарна қажет болуы немесе сатып алу мен жөндеу үшін ипотекалық несиені пайдалануға мәжбүр болуы мүмкін (Австрияда банктер жөндеу жұмыстарына несие беру шарттары бойынша өте жұмсақ, себебі жұмыстан кейін тұрғын үй құнының өсуі байқалады).

Венаға көшіп бара жатқан көптеген клиенттерім: «Тұрақ орнының болуы және құрылыс материалдарының қайда және қалай сақталатынын нақты білу маңызды – ғимараттың жанында тұрақ орнының болмауына байланысты жабдықтардың кешігуінің бірнеше мысалын кездестірдік», – деп атап өтті.

Көшу кезінде лифттің жұмысы немесе басқа пәтерлердің тұрғындары сияқты күнделікті ұсақ-түйек мәліметтерді де ескеру қажет.

Вена нарығы қатаң реттеледі, бірақ дұрыс тәсілмен жөндеу жұмыстарын тез аяқтауға болады: менің тәжірибем бойынша, дұрыс жоспарлау (кезең-кезеңімен процестер, материалдарды алдын ала сатып алу) 50 м² пәтерді күрделі жөндеуден кейін 2-3 ай ішінде аяқтауға мүмкіндік береді.

Ең бастысы - тәжірибелі жоба үйлестірушісімен жұмыс істеу (бұл сәулетші немесе мердігер менеджері болуы мүмкін). Содан кейін, көшіп келгенде, сізде «жартылай жөнделген» емес, дайын, жайлы үй болады.

Қорытындылай келе: Венада жөндеу жұмыстары қиын, бірақ толығымен орындалатын міндет. Қымбатшылық пен бюрократиялық қиындықтарға қарамастан, сізге қажет нәрсенің бәрі осында бар: білікті шеберлер, заманауи материалдар және мемлекеттік қолдау.

Жөндеу жұмыстары көбінесе маусымдық факторларды (қыста қарапайым косметикалық жұмыстар, жазда асфальт төсеу және шатыр жабу) ескере отырып, жыл бойы басталып, аяқталуы керек.

Оқырмандарға кеңес: жөндеу жұмыстарына дайындықпен қараңыз. Үй сатып алғанда немесе жалға алғанда, қабырғалардың, терезелердің және коммуналдық қызметтердің жағдайы туралы сұраңыз. «Күтілмеген шығындар» үшін кем дегенде 10-20% бюджет бөліңіз (үйді күрделі жөндеу кезінде ескі ағаш немесе зең пайда болады).

Басынан бастап беделді мердігерлерді таңдап (жеңілдікпен емес, ұсыныстар арқылы), келісімшартқа қол қойыңыз. Қажет болса, субсидияларды пайдаланыңыз — штат пен қала энергия тиімділігі шығындарын азайтуға көмектеседі.

Осылайша, сіз сенімділік пен ыңғайлылықты қамтамасыз етіп қана қоймай, сонымен қатар болашақ капиталыңызға тиімді инвестиция саласыз. Есіңізде болсын: жөндеу жұмыстары жаңа елде өмір сүру сапасына инвестиция болып табылады.