Австриядағы жылжымайтын мүліктен бірінші бас тарту құқығы

Австриядағы жылжымайтын мүлікке бірінші бас тарту құқығы (Vorkaufsrecht) - бұл нақты жеке тұлғаға немесе ұйымға мүлікті үшінші тарап сатып алушысымен бірдей шарттармен сатып алуға мүмкіндік беретін құқықтық механизм. Бұл құқық өздігінен пайда болмайды, бірақ шартта қарастырылуы және пайда алушының мүдделерін қорғау үшін жер кадастрында тіркелуі тиіс.

Бұл артықшылық құқық тұрғын пәтерлерге де, коммерциялық мүліктерге де қолданылады. Ол жалға алушылардың, инвесторлардың және көршілердің мүдделерін қорғайды, меншік құқығын қажетсіз өзгертуге жол бермеуге көмектеседі және транзакцияны бақылауды сақтай отырып, әлеуетті сатып алушының «өзіңізді орнына қоюға» мүмкіндік береді.

Австрияның бірінші бас тарту құқығы тараптардың құқықтары мен міндеттерін белгілейді. Принциптер Австрияның Азаматтық кодексімен (ABGB, §§1072–1079) анықталған және құқық келісімшарт, сыйға тарту, айырбастау немесе кейіннен сатып алу арқылы жалға беру арқылы белгіленуі мүмкін.

Құқықтың үш негізгі нысаны бар:

Келісімшарттық (schuldrechtlich) келісім тек қатысушы тараптар арасында ғана жарамды. Ол бенефициарды үшінші тұлғалардан қорғамайды және екі тарап бір-біріне сенетін және мүлікті беруді жоспарламайтын жағдайларға жарамды. Мысалы, жалға алушы жалға беру мерзімі аяқталғаннан кейін меншік иесімен пәтерді сатып алу құқығына шарт жасай алады.

Жер кадастрында (динглич) тіркелген акт әлдеқайда үлкен қорғауды қамтамасыз етеді. Ол барлық болашақ сатып алушыларға қатысты жарамды және C-Blatt Grundbuch-те жазылады, бұл атауды жария етеді және кейіннен мүлікті сатып алатын кез келген адам үшін міндетті. Іс жүзінде бұл форманы инвесторлар мен заңды тұлғалар қайта сатуда немесе күрделі жылжымайтын мүлік операцияларында сатып алу басымдылығына кепілдік беру үшін жиі пайдаланады.

Заңды құқық тұрғын үй кооперативтері, әлеуметтік бағдарламалар немесе кейбір муниципалдық бастамалар сияқты ерекше жағдайларда қолданылады. Ол жалға алушылар мен жергілікті қоғамдастықтардың мүдделерін қорғап, оларға үйлерін жеңілдікпен сатып алу мүмкіндігін береді.

Австриядағы жалдау-сатып алу . Кейбір жағдайларда ұзақ мерзімді жалға алушылардың пәтерді немесе үйді сатып алуға басым құқығы болуы мүмкін, егер мүлік сатылымға шығарылса. Бұл жалға алушыларды қорғаудың маңызды құралы және сонымен бірге кіріс әкелетін мүлікті сатып алу кезінде инвесторлардың шешімдеріне әсер ететін фактор.

Австрияда муниципалитеттер мен мемлекеттік органдардың қала құрылысы, әлеуметтік немесе стратегиялық бағдарламалар аясында жылжымайтын мүліктен бірінші бас тартуға ерекше құқығы бар. Бұл құқық жергілікті ережелерде бекітілген және Австрияның бірінші бас тарту құқығы туралы актінің бөлігі болып табылады.

Бұл құқықтың мақсаты – әлеуметтік инфрақұрылымды сақтау, қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету, қаланы дамыту жобаларын қадағалау және негізгі учаскелерде немесе ғимараттарда алыпсатарлық бағаның өсуіне жол бермеу. Жылжымайтын мүлікті сату кезінде меншік иесі муниципалитетті сатып алу шарттарын көрсете отырып, мәміле туралы жазбаша хабарлауға міндетті. Муниципалитетке шешім қабылдау үшін стандартты мерзім беріледі - әдетте жылжымайтын мүлік үшін 30 күн. Егер муниципалитет келіссе, ол мәмілені үшінші тараппен бірдей шарттармен жасайды.

Іс жүзінде бұл құқық Венаның ескі тұрғын аудандарында белсенді қолданылады, мұнда муниципалитет әлеуметтік тұрғын үйге ауыстыру үшін пәтерлерді сатып ала алады, сондай-ақ муниципалды инфрақұрылымды салу үшін жер учаскелерін сату кезінде Австрияда сатып алудың басым құқығына сәйкес келеді. Инвесторлар тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік операцияларын жоспарлау кезінде ықтимал муниципалды араласуды ескеруі керек. Хабарландыру тәртібін сақтамау сот ісін жүргізуге және мәмілені жарамсыз деп тануға әкелуі мүмкін.

Өмірлік тәжірибеде мен білу және құжаттарды дұрыс дайындау жанжалдарды болдырмауға және тұрғын үй немесе жер сатып алу кезінде ықтимал шектеулерді болжауға мүмкіндік беретінін көремін.

Сіз Австрияда пәтерге немесе жер учаскесіне Vorkaufsrecht (артықшылықты құқық) бар-жоғын C-Blatt Grundbuch (артықшылықты құқық) – жер тізілімінің жылжымайтын мүлікке барлық басым құқықтар мен басқа да ауыртпалықтарды тіркейтін бөлімі арқылы тексере аласыз.

• Мәміле тараптары: сатушылар, сатып алушылар, жалға алушылар, құқықтың бенефициарлары.
• Тараптардың сенімхаты бойынша әрекет ететін заңды өкілдер мен нотариустар.
• Ресми түрде талап етілсе, мемлекеттік органдар (мысалы, Австрияда тұрғын үйді сатып алудың артықшылықты құқығының сақталуын бақылайтын муниципалитеттер).

• Өтініш заңды мүддені растауды талап етеді.
• Дұрыс деректер іске асыру шарттарын, жарамдылық мерзімін және ерекше жағдайларды (мысалы, отбасылық аударымдар, сыйлықтар) қамтиды.
• Құқықтық дауларды болдырмау үшін іргелес учаскелерді (Австриядағы учаскеден бірінші бас тарту құқығы) немесе жер объектілерін (Австрияда жерді сатып алудың басым құқығы) қатыстыратын мәмілелерде тексеру өте маңызды.
• Тізілім құқықтың болуын ғана емес, сонымен қатар оны жүзеге асыру шарттарын да көрсетеді: әрекет ету мерзімі, бенефициарлар шеңбері және ерекше жағдайлар (мысалы, отбасылық аударымдар немесе сыйлықтар).

Осы кезеңде тиісті тексеру транзакцияларды алдын ала жоспарлауға, тәуекелдерді азайтуға және барлық заңды формальдылықтың сақталуын қамтамасыз етуге көмектеседі, әсіресе қайта сатуға немесе коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестициялау кезінде.

Австрияда жылжымайтын мүлікті сатып алу құқығы қалай жұмыс істейтінін түсіну үшін үшінші тарап ұсыныс жасаған сәттен бастап мәмілені жабуға дейінгі бүкіл процесті қарастыру маңызды.

1. Процесс иесінің үшінші тарап сатып алушысынан нақты ұсыныс алуынан басталады. Осы уақытқа дейін бенефициарлық меншік иесінің кері сатып алу құқығы белсендірілмейді және меншік иесі мүлікке билік ету еркіндігін сақтайды. Мысалы, егер Венадағы пәтер сатылымға қойылса және инвестордан нақты ұсыныс түссе, дәл осы сәтте жалға алушы немесе тіркелген бенефициар сатып алу құқығын жүзеге асыру мүмкіндігіне ие болады.
2. Келесі қадам бенефициарды хабардар ету . Сатушы меншік иесіне мүлікті сату ниеті туралы бағасын, төлем мерзімін және шешім қабылдау мерзімін көрсете отырып жазбаша хабарлауға міндетті. Іс жүзінде, қате баға немесе соңғы мерзім сияқты хабарламадағы қателер жауап беру мерзімінің басталуына тосқауыл қоюы мүмкін. Мен қате хабарлама транзакцияларды бірнеше аптаға кешіктіріп, нотариус арқылы түзетуді талап ететін жағдайларға тап болдым.
3. Заң бойынша бенефициарға жылжымайтын мүлікке қатысты шешім қабылдау үшін 30 күн . Дегенмен, келісім-шарт, әсіресе коммерциялық жылжымайтын мүлікті немесе бірнеше тараптарды қамтитын инвестициялық операцияларда ұзартуды қарастыруы мүмкін. Мысалы, кеңсе ғимаратын инвесторға сатқан кезде қаржылық шарттар мен несиелік міндеттемелерді тексеруге мүмкіндік беру үшін шешім қабылдау мерзімі жиі 60 күнге дейін ұзартылады.
4. Бұл құқықты жүзеге асырудың нысаны қарапайым : бенефициарға мүлікті сатып алу ниеті туралы біржақты жазбаша өтініш беру қажет. Келісімшартта келісілген жағдайда электронды хабарламаға да рұқсат етіледі, бұл процесті жылдамдатады және бюрократияны азайтады.
5. ірі мүліктерді қамтитын операцияларда эскроу және нотариалдық қолдау . Мұндай жағдайларда құқықты жүзеге асыру мерзімі депозит расталғаннан немесе сенімді нотариус тағайындалғаннан кейін ғана басталады. Мысалы, Вена маңындағы тұрғын үй кешенін сатып алғанда, бенефициар алдымен эскроу шотына қаражат аударуы керек, содан кейін 30 күндік кезең басталады.

Австрия заңгерлері мен нотариаттық палаталардың пікірінше, артықшылықты алу құқығы салыстырмалы түрде сирек кездеседі — жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелердің шамамен 10-15%-ында және көбінесе корпоративтік немесе инвестициялық жобаларда пайда болады. Меншікке жалға беру сегментінде мұндай келісімдер, әсіресе Венада және жалға берілетін тұрғын үй бірте-бірте меншік иесі иеленетін жылжымайтын мүлікке айналатын ірі федералды штаттарда танымал бола бастады.

Меншік құқығын жер тізілімінде тіркеу нотариалдық алымдар мен деректерді енгізу ақысын қосқанда шамамен 500 еуро тұрады. Құны транзакцияның күрделілігіне байланысты өзгеруі мүмкін. Әдетте, шығындарды меншік құқығының иесі көтереді, өйткені олар бенефициар болып табылады, бірақ басқа келісімдер бойынша келіссөздер жүргізілуі мүмкін.

Қосымша шығындарға қарамастан, Vorkaufsrecht, әсіресе инвесторлар мен жалға алушылар үшін мүдделерді қорғаудың тиімді құралы болып қала береді.

Бірінші бас тарту құқығы (Vorkaufsrecht) мүдделерді қорғаудың күшті құралы болып табылады, бірақ ол мәңгілікке созылмайды. Бұл құқық қолданысын тоқтататын жағдайлар бар.

• Құқық иесінің бас тартуы: таңдау еркіндігі. Бенефициар жазбаша мәлімдеме жасау арқылы құқықтан өз еркімен бас тарта алады. Бұл жағдайда жылжымайтын мүлік иесі бұдан былай мүлікті сатып алуға ұсынуға міндетті емес. Бұл бас тартуды, егер шарттар қолайлы болмаса, мәмілеге қатыспауды шешетін инвесторлар жиі пайдаланады.
• Мерзімінің аяқталуы: егер сіз оны жасамасаңыз, сіз оны жоғалтасыз . Заң бойынша жылжымайтын мүлікке құқықты пайдалану үшін иесіне 30 күн беріледі. Бұл мерзім әрекетсіз өтсе, құқық автоматты түрде аяқталады. Іс жүзінде бұл мерзім келісім-шарттарда, әсіресе инвестициялық жылжымайтын мүлікке қатысты ірі мәмілелер үшін ұзартылуы мүмкін.
• Бенефициардың қайтыс болуы: құқық мұраға қалдырылмайды. Vorkaufsrecht жеке құқық болып табылады, сондықтан егер шартта өзгеше белгіленбесе, ол мұрагерлерге берілмейді. Бұл иеленуші қайтыс болғаннан кейін құқық тоқтатылады және меншік иесі мүлікті сатуға еркін болады дегенді білдіреді.
• Өтемақы: құқықтың орнына келісім. Кейде құқықты «сатып алуға» болады — иеленуші құқықты жүзеге асырудың орнына өтемақыға келіседі. Бұл екі тарап мәмілені жылдам аяқтағысы келетін жағдайларда ыңғайлы.
• Заңды айналып өту әрекеті. Сатушылар кейде жалған мәмілелер, мүлікті компанияға, туысқанға беру немесе айырбастау келісімдерін жасау арқылы Австриядағы Воркауфсрехтті айналып өтуге тырысады. Сот тәжірибесі көрсеткендей, мұндай әрекеттер жарамсыз деп танылуы мүмкін, ал бенефициар ақшаны қайтаруды немесе өтеуді талап етуге құқылы.

Артықшылықтары бар жалға алушылар. Австрияда барлық жалға алушылар үшін жалпы құқық жоқ, бірақ субсидияланған пәтерлер немесе жеке меншікке жалға беру схемалары бірінші таңдау нұсқасын ұсына алады. Бұл механизм ұзақ мерзімді жалға алушыларға тиімді шарттармен меншік иесі болуға нақты мүмкіндік береді.

Мұрагерлік және құқықтардың ауысуы . Мүлік мұраға қалған жағдайда, егер шартта көзделген болса, бірінші бас тарту құқығы мұрагерлерге де қолданылуы мүмкін.

Австрияда тұрғын үйді сатып алудың басым құқығы бенефициарға бірқатар артықшылықтар береді, бірақ сонымен бірге белгілі бір тәуекелдерді де қамтиды.

• Бәсекелестерден қорғау: құқық иесінің мүлікті үшінші тарап сатып алушысынан бұрын сатып алу мүмкіндігі бар. Бұл Венадағы және басқа да ірі қалалардағы жылжымайтын мүлікке жоғары сұранысты ескере отырып, әсіресе маңызды.
• Баға мен шарттарды болжау: бенефициар жылжымайтын мүлікті үшінші тараппен бірдей шарттармен сатып алады, бұл алыпсатарлық бағаның өсуін болдырмайды.
• Инвестицияларды жоспарлау: Заң қаржылық және инвестициялық стратегияларды, соның ішінде пәтерлерді, үйлерді немесе жерді сатып алуды алдын ала жоспарлауға мүмкіндік береді.
• Жалға алу туралы өтініш: Ұзақ мерзімді жалға алушылар Австриядағы мүлікті қайта сатуға арналған жалға беру опциясының артықшылығын пайдалана алады, бұл оларға үшінші тарап сатып алушыларынан артықшылық береді.

• Мүліктің өтімділігінің төмендеуі: тіркелген бірінші бас тарту құқығы бар жылжымайтын мүлік басқа инвесторлар үшін аз тартымды болуы мүмкін.
• Заңды және нотариалдық алымдар: Құқық құқығын тіркеу, әсіресе жылжымайтын мүлікті немесе жер учаскелерін қайта сатуға қатысты шығындарды талап етеді.
• Сатушының еркіндігін шектеу: мүліктің иесі оған еркін билік ете алмайды, бұл мәміледе кідірістерді тудыруы мүмкін.
• Белгіленген мерзімдер мен процедураларды қатаң сақтау маңызды: 30 күндік кезеңді сақтамау немесе хабарламадағы қателер құқықтардың жоғалуына әкелуі мүмкін.

Тәжірибеде мен Австриядағы RoFR-ны, әсіресе жалға алушылар мен шағын инвесторлар жиі бағаламайтынын көремін. Көптеген адамдар заң олардың мүдделерін автоматты түрде қорғайды деп санайды, бірақ шындық тиісті хабарламасыз, тіркеусіз және белгіленген мерзімдерді сақтамай бұл артықшылық жоғалуы мүмкін екенін көрсетеді. Сондықтан заңды тексеру мен іске асырудың тәжірибелі тәсілі транзакцияның сәтті болуының кілті болып табылады.

Австриядағы Vorkaufsrecht құқығы тек қана классикалық басымдық құқығы ғана емес, сонымен қатар нарыққа сәйкес дамып, жаңа жағдайларға бейімделетін құрал:

«Мәңгілік» құқықтарды шектеу және жалға алушыларды қорғау . Вена сияқты қалаларда заңнама жалға алушыларды қорғаудан және нарықтың монополиялануын болдырмаудан бірінші бас тартудың ұзақ мерзімді немесе «мәңгі» құқықтарын біртіндеп шектейді. Дегенмен, ұзақ мерзімді жалға алушылар Австрияда әлі де жалға алу және сатып алу құқығын пайдалана алады, бұл оларға қолайлы шарттармен пәтер сатып алуға мүмкіндік береді.

Мәжбүрлі аукцион рәсімдерінде қолдану (Zwangsversteigerung). Аукционды сату жағдайында бенефициар аукцион аяқталғаннан кейін Австрияда үйді сатқан кезде қайта сатып алу құқығын пайдалана алады. Бұл сатып алушыға аукционға қатысқан болса да, үшінші тарап ұсынған баға бойынша мүлікті сатып алуға мүмкіндік беретін әдеттен тыс, бірақ тиімді стратегия.

Корпоративтік және инвестициялық жағдайлар. Австрияда жерді сатып алудың басым құқығы  корпоративтік қайта құрылымдауларда, биржаларда және жер операцияларында белсенді түрде қолданылады. Компаниялар активтерді ерте бақылауға алу және бәсекелестікті шектеу үшін басым құқықтарды пайдаланады.

Австриядағы көрші жерге бірінші бас тарту құқығы. Кейбір жағдайларда жер иелеріне көршілес жер учаскелерінен бірінші бас тарту құқығы беріледі, бұл олардың мүліктерін біріктіруді немесе кеңейтуді жоспарлап отырған инвесторлар үшін өте маңызды.

Ішінара сату және сатып алу құқығы. Кейбір меншік иелері сатылған акцияларды сатып алу құқығын сақтай отырып, өз мүлкінің бір бөлігін сатады. Бұл оларға мүлікті қайтару мүмкіндігін сақтай отырып, капиталды босатуға мүмкіндік береді. Мысалы, егер мүліктің 10%, 25% немесе 50% сатылса, меншік иесі бұл акцияларды ағымдағы нарықтық баға бойынша сатып ала алады.

Австриядағы жылжымайтын мүліктен бірінші бас тарту құқығы бенефициардың мүдделерін қорғайтын тиімді құрал болып табылады, сонымен бірге меншік иесіне белгілі бір шектеулер қояды. Ол пәтерлерге де, үйлерге де, жер телімдеріне де қатысты және формальдылықты мұқият сақтауды, жер кадастрына тіркелуді және барлық тараптарды жедел хабардар етуді талап етеді.

Бірінші бас тарту құқығы ұзақ мерзімді жалға алушылар мен инвесторлардың мүдделерін қорғай отырып, жылжымайтын мүлік нарығын ашық және болжамды етуге көмектеседі. Тәжірибеде бұл құқықтың тиімділігі белгіленген мерзімдерді қатаң сақтауға, шарттарды дұрыс ресімдеуге, тізілімдерді алдын ала тексеруге тікелей байланысты. Инвесторлар, риэлторлар және жалға берушілер үшін бұл құқықты қақтығыс қаупінсіз пайдалану маңызды.