Австриядағы жылжымайтын мүлікке бірінші кезектегі бас тарту құқығы

Австриядағы жылжымайтын мүлікке бірінші кезектегі бас тарту құқығы (Vorkaufsrecht) - бұл белгілі бір жеке тұлғаға немесе ұйымға мүлікті үшінші тарап сатып алушымен бірдей шарттармен сатып алуға мүмкіндік беретін құқықтық механизм. Бұл құқық автоматты түрде пайда болмайды, бірақ келісімшартта көрсетілуі және бенефициардың мүдделерін қорғау үшін жер тізілімінде тіркелуі керек.

Бұл басым құқық тұрғын үй пәтерлеріне де, коммерциялық мүліктерге де қолданылады. Ол жалға алушылардың, инвесторлардың және көршілердің мүдделерін қорғайды, меншік құқығының қажетсіз өзгеруінің алдын алуға көмектеседі және мәмілені бақылауда сақтай отырып, әлеуетті сатып алушының «орнына өзіңізді қоюға» мүмкіндік береді.

Австрияның бірінші кезектегі бас тарту құқығы туралы заңы тараптардың құқықтары мен міндеттерін белгілейді. Қағидаттары Австрияның Азаматтық кодексінде (ABGB, §§1072–1079) анықталған, ал құқық келісімшарт, сыйлық, айырбас немесе кейіннен сатып алу арқылы жалға беру арқылы белгіленуі мүмкін.

Құқықтың үш негізгі нысаны бар:

Келісімшарттық (schuldrechtlich) келісім тек қатысушы тараптар арасында ғана жарамды. Ол пайда алушыны үшінші тараптардан қорғамайды және екі тарап та бір-біріне сенетін және мүлікті беруді жоспарламайтын жағдайларға жарамды. Мысалы, жалға алушы мұндай шартты Венадағы пәтерді жалдау шартында немесе бөлек келісімде белгілей алады, жалдау мерзімі аяқталған кезде сатып алу құқығын белгілейді.

Жер тізілімінде (динглич) тіркелген құжат әлдеқайда жақсы қорғауды қамтамасыз етеді. Ол болашақ сатып алушылардың барлығына қарсы жарамды және C-Blatt Grundbuch-та тіркеледі, бұл меншік құқығын жария етеді және кейіннен мүлікті сатып алатын кез келген адам үшін міндетті болып табылады. Іс жүзінде бұл нысанды инвесторлар мен заңды тұлғалар көбінесе қайта сату немесе күрделі жылжымайтын мүлік мәмілелері кезінде сатып алу басымдығына кепілдік беру үшін пайдаланады.

Заңды құқық тұрғын үй кооперативтері, әлеуметтік бағдарламалар немесе белгілі бір муниципалдық бастамалар сияқты ерекше жағдайларда қолданылады. Ол жалға алушылардың және жергілікті қауымдастықтардың мүдделерін қорғайды, оларға үйлерін жеңілдікпен сатып алу мүмкіндігін береді.

Австриядағы жалға алу-сатып алу . Кейбір жағдайларда, егер мүлік сатылымға қойылса, ұзақ мерзімді жалға алушылар пәтер немесе үй сатып алуға басымдық құқығына ие болуы мүмкін. Бұл жалға алушыларды қорғаудың маңызды құралы және сонымен бірге инвесторлардың табыс әкелетін мүлік сатып алу кезіндегі шешімдеріне әсер ететін фактор болып табылады.

Австрияда муниципалитеттер мен мемлекеттік органдар қала құрылысы, әлеуметтік немесе стратегиялық бағдарламалар шеңберінде жылжымайтын мүлікке қатысты бірінші кезектегі бас тарту құқығына ие. Бұл құқық жергілікті ережелерде бекітілген және Австрияның бірінші кезектегі бас тарту құқығы туралы заңының бөлігі болып табылады.

Бұл құқықтың мақсаты - әлеуметтік инфрақұрылымды сақтау, қолжетімді тұрғын үйді қамтамасыз ету, қала құрылысы жобаларын бақылау және негізгі учаскелерде немесе ғимараттарда бағаның спекулятивті өсуіне жол бермеу. Жылжымайтын мүлікті сатқан кезде, меншік иесі муниципалитетке мәміле туралы жазбаша түрде хабарлауға міндетті, онда сатып алу шарттары көрсетіледі. Муниципалитетке шешім қабылдау үшін стандартты мерзім беріледі - әдетте жылжымайтын мүлік үшін 30 күн. Егер муниципалитет келіссе, ол мәмілені үшінші тараппен бірдей шарттар бойынша жасайды.

Іс жүзінде бұл құқық Венаның ескі тұрғын аудандарында белсенді түрде қолданылады, онда муниципалитет әлеуметтік тұрғын үйге айналдыру үшін пәтерлерді сатып ала алады, сондай-ақ муниципалдық инфрақұрылым құрылысы үшін жерді сатқан кезде, бұл Австриядағы сатып алудың басым құқығына сәйкес келеді. Инвесторлар тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді жоспарлау кезінде муниципалитеттің ықтимал араласуын ескеруі керек. Хабарландыру рәсімін сақтамау сот ісін жүргізуге және мәміленің жарамсыз деп танылуына әкелуі мүмкін.

Нақты өмірлік тәжірибеде мен құжаттарды білу және дұрыс дайындау тұрғын үй немесе жер сатып алу кезінде қақтығыстарды болдырмауға және ықтимал шектеулерді болжауға мүмкіндік беретінін көріп отырмын.

Австриядағы пәтерге немесе жер учаскесіне арналған Vorkaufsrecht (алдын ала меншік құқығы) бар-жоғын C-Blatt Grundbuch (алдын ала меншік құқығы) арқылы тексере аласыз – бұл жер тізілімінің жылжымайтын мүлікке барлық алдын ала меншік құқықтары мен басқа да ауыртпалықтарын тіркейтін бөлімі.

• Мәміле тараптары: сатушылар, сатып алушылар, жалға алушылар, құқық иелері.
• Тараптардың сенімхаты бойынша әрекет ететін заңды өкілдер мен нотариустар.
• Ресми түрде қажет болған жағдайда мемлекеттік органдар (мысалы, Австрияда тұрғын үй сатып алуға басымдық құқығының сақталуын бақылайтын муниципалитеттер).

• Өтініш заңды мүддені растауды талап етеді.
• Дұрыс деректерге енгізу шарттары, жарамдылық мерзімі және ерекше жағдайлар (мысалы, отбасылық аударымдар, сыйлықтар) кіреді.
• Заңды дауларды болдырмау үшін көршілес учаскелерге (Австрияда учаскеден бірінші бас тарту құқығы) немесе жер объектілеріне (Австрияда жерді сатып алуға басымдық құқығы) қатысты мәмілелер кезінде тексеру әсіресе маңызды.
• Тізілімде құқықтың бар екендігі ғана емес, сонымен қатар оны жүзеге асыру шарттары да көрсетілген: жарамдылық мерзімі, бенефициарлар шеңбері және ерекшеліктер (мысалы, отбасылық аударымдар немесе сыйлықтар).

Бұл кезеңдегі мұқият тексеру мәмілелерді алдын ала жоспарлауға, тәуекелдерді азайтуға және барлық заңды рәсімдердің сақталуын қамтамасыз етуге көмектеседі, әсіресе қайта сатуға немесе коммерциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде.

Австрияда мүлік сатып алу құқығының қалай жұмыс істейтінін түсіну үшін үшінші тарап ұсыныс жасаған сәттен бастап мәміленің жабылуына дейінгі бүкіл процесті ескеру маңызды.

1. үшінші тарап сатып алушысынан нақты ұсыныс алуынан басталады Осы уақытқа дейін бенефициарлық меншік иесінің қайта сатып алу құқығы іске қосылмайды және меншік иесі мүлікті иеліктен шығаруға еркін болып қалады. Мысалы, егер Венадағы пәтер сатылымға қойылса және инвестордан нақты ұсыныс алынса, дәл осы кезде жалға алушы немесе тіркелген бенефициар қайта сатып алу құқығын жүзеге асыру мүмкіндігіне ие болады.
2. Келесі қадам - ​​пайда алушыға хабарлау . Сатушы меншік иесіне мүлікті сату ниеті туралы жазбаша түрде хабарлауға міндетті, онда баға, төлем шарттары және шешім қабылдау мерзімдері егжей-тегжейлі көрсетілген. Іс жүзінде хабарламадағы қателіктер, мысалы, дұрыс емес баға немесе мерзім, жауап беру мерзімінің басталуына кедергі келтіруі мүмкін. Мен қате хабарлама транзакцияларды бірнеше аптаға кешіктіріп, нотариус арқылы түзетуді қажет ететін жағдайларға тап болдым.
3. Заң бойынша, пайда алушының жылжымайтын мүлікке қатысты шешім қабылдау үшін 30 күні . Дегенмен, келісімшартта, әсіресе коммерциялық мүлікке немесе бірнеше тарапқа қатысты инвестициялық мәмілелер кезінде, мерзім ұзартылуы мүмкін. Мысалы, кеңсе ғимаратын инвесторға сатқан кезде, қаржылық шарттар мен несиелік міндеттемелерді тексеру үшін шешім қабылдау мерзімі көбінесе 60 күнге дейін ұзартылады.
4. Бұл құқықты жүзеге асыру нысаны қарапайым : пайда алушы тек мүлікті сатып алу ниеті туралы біржақты жазбаша өтініш беруі керек. Егер келісімшартта келісілген болса, электронды хабарламаға да рұқсат етіледі, бұл процесті жеделдетеді және бюрократияны азайтады.
5. Ірі мүлікке қатысты мәмілелер кезінде эскроу және нотариустың қолдауы . Мұндай жағдайларда құқықты жүзеге асыру мерзімі тек депозит расталғаннан немесе сенімді нотариус тағайындалғаннан кейін басталады. Мысалы, Вена маңындағы тұрғын үй кешенін сатып алған кезде, бенефициар алдымен қаражатты эскроу шотына аударуы керек, содан кейін 30 күндік кезең басталады.

Австриялық заңгерлер мен нотариус палаталарының мәліметтері бойынша, алдын ала сатып алу құқықтары салыстырмалы түрде сирек кездеседі — тұрғын үй жылжымайтын мүлік мәмілелерінің шамамен 10-15%-ында және көбінесе корпоративтік немесе инвестициялық жобаларда кездеседі. Жалға алу арқылы сатып алу сегментінде мұндай келісімдер, әсіресе Венада және жалға берілетін тұрғын үй біртіндеп меншік иесінің мүлкіне айналдырылып жатқан ірі федералды штаттарда барған сайын танымал бола бастады.

Жер тізілімінде меншік құқығын тіркеу нотариалдық алымдар мен деректерді енгізу алымдарын қоса алғанда шамамен 500 еуро тұрады. Құны мәміленің күрделілігіне байланысты өзгеруі мүмкін. Әдетте, шығындарды мүлік құқығының иесі көтереді, себебі олар пайда алушы болып табылады, бірақ басқа да келісімдер туралы келіссөздер жүргізуге болады.

Қосымша шығындарға қарамастан, Vorkaufsrecht мүдделерді, әсіресе инвесторлар мен жалға алушылар үшін қорғаудың тиімді құралы болып қала береді.

Бірінші кезекте бас тарту құқығы (Vorkaufsrecht) мүдделерді қорғаудың қуатты құралы болып табылады, бірақ ол мәңгілік емес. Бұл құқықтың қолданылуы тоқтайтын жағдайлар болады.

• Құқық иесінен бас тарту: таңдау еркіндігі. Бенефициар жазбаша декларацияны орындау арқылы құқықтан ерікті түрде бас тарта алады. Бұл жағдайда мүлік иесі мүлікті сатып алуға ұсынуға міндетті емес. Бұл бас тартуды көбінесе шарттар қолайлы болмаса, мәмілеге қатыспауды шешетін инвесторлар қолданады.
• Мерзімнің аяқталуы: егер сіз оны өткізбесеңіз, сіз оны жоғалтасыз . Заң бойынша, иесіне жылжымайтын мүлікке құқықты жүзеге асыру үшін 30 күн беріледі. Егер бұл мерзім ешқандай әрекетсіз өтсе, құқық автоматты түрде жойылады. Іс жүзінде бұл мерзім келісімшарттарда, әсіресе инвестициялық мүлікке қатысты ірі мәмілелер үшін ұзартылуы мүмкін.
• Мұрагердің қайтыс болуы: құқық мұрагерлікке берілмейді. Vorkaufsrecht - жеке құқық, сондықтан ол шартта басқаша көрсетілмесе, мұрагерлерге берілмейді. Бұл иеленуші қайтыс болған кезде құқық тоқтатылатынын және меншік иесі мүлікті сатуға еркін болатынын білдіреді.
• Өтемақы: құқықтың орнына келісім. Кейде құқықты «сатып алуға» болады — иесі құқықты пайдаланудың орнына өтемақы алуға келіседі. Бұл екі тарап та мәмілені тез арада аяқтағысы келетін жағдайларда ыңғайлы.
• Заңды айналып өту әрекеттері. Сатушылар кейде Австрияда жалған мәмілелер, мүлікті компанияға, туысына беру немесе айырбастау туралы келісімдер жасау арқылы Воркауфсрехтті айналып өтуге тырысады. Сот практикасы мұндай әрекеттердің жарамсыз деп танылуын және пайда алушының ақшаны қайтаруды немесе өтемақы төлеуді талап етуге құқығы бар екенін көрсетеді.

Артықшылықтары бар жалға алушылар. Австрияда барлық жалға алушылар үшін жалпы құқық жоқ, бірақ субсидияланған пәтерлер немесе жалға алу схемалары бірінші таңдау нұсқасын ұсынуы мүмкін. Бұл механизм ұзақ мерзімді жалға алушыларға тиімді шарттармен меншік иесі болуға нақты мүмкіндік береді.

Мұрагерлік және құқықтардың ауысуы . Егер мүлік мұрагерлікке өтсе, шартта көзделген жағдайда, бірінші кезектегі бас тарту құқығы мұрагерлерге қолданыла беруі мүмкін.

Австрияда тұрғын үй сатып алуға басымдық құқығы бенефициарға бірқатар артықшылықтар береді, бірақ сонымен бірге белгілі бір тәуекелдерді де тудырады.

• Бәсекелестерден қорғау: құқық иесі мүлікті үшінші тарап сатып алушыдан бұрын сатып алу мүмкіндігіне ие. Бұл әсіресе Венада және басқа да ірі қалаларда жылжымайтын мүлікке деген жоғары сұранысты ескере отырып маңызды.
• Баға мен шарттардың болжамдылығы: бенефициар мүлікті үшінші тараппен бірдей шарттармен сатып алады, бұл бағаның спекулятивті өсуіне жол бермейді.
• Инвестициялық жоспарлау: Заң сізге пәтерлерді, үйлерді немесе жерді сатып алуды қоса алғанда, қаржылық және инвестициялық стратегияларды алдын ала жоспарлауға мүмкіндік береді.
• Жалға алуға өтініш: Ұзақ мерзімді жалға алушылар Австрияда қайта сатуға арналған мүлікті жалға алу-иелену опциясын пайдалана алады, бұл оларға үшінші тарап сатып алушыларына қарағанда артықшылық береді.

• Мүліктің өтімділігінің төмендеуі: тіркелген басымдық құқығы бар жылжымайтын мүлік басқа инвесторлар үшін онша тартымды болмауы мүмкін.
• Заңды және нотариалдық төлемдер: Меншік құқығын тіркеу, әсіресе мүлікті немесе жер учаскелерін қайта сатуға келгенде, шығындарды талап етеді.
• Сатушының еркіндігін шектеу: мүлік иесі оны еркін иелік ете алмайды, бұл мәміленің кешігуіне әкелуі мүмкін.
• Мерзімдер мен рәсімдерді қатаң сақтау маңызды: 30 күндік мерзімді сақтамау немесе хабарламадағы қателіктер құқықтардың жоғалуына әкелуі мүмкін.

Іс жүзінде мен Австриядағы RoFR көбінесе бағаланбайтынын, әсіресе жалға алушылар мен шағын инвесторлар тарапынан жиі бағаланбайтынын көріп отырмын. Көпшілік заң олардың мүдделерін автоматты түрде қорғайды деп санайды, бірақ шын мәнінде тиісті хабарландырусыз, тіркеусіз және мерзімдерді сақтамай, бұл артықшылықты жоғалтуға болатынын көрсетеді. Сондықтан заңды тексеруге және енгізуге тәжірибелі тәсіл сәтті мәміленің кілті болып табылады.

Австриядағы Воркауфсрехт құқығы тек классикалық алдын ала сатып алу құқығы ғана емес, сонымен қатар нарықпен бірге дамып, жаңа жағдайларға бейімделетін құрал болып табылады:

«Мәңгілік» құқықтарды шектеу және жалға алушыларды қорғау . Вена сияқты қалаларда заңнама жалға алушыларды қорғау және нарықтық монополияның алдын алу үшін ұзақ мерзімді немесе «мәңгілік» бірінші кезектегі құқықтарды біртіндеп шектейді. Дегенмен, ұзақ мерзімді жалға алушылар Австрияда жалға алу және сатып алу құқығын пайдалана алады, бұл оларға пәтерлерді тиімді шарттармен сатып алуға мүмкіндік береді.

Мәжбүрлі аукцион рәсімдерінде қолдану (Zwangsversteigerung). Аукциондық сату жағдайларында бенефициар Австрияда аукционнан кейін үйді сатқан кезде қайта сатып алу құқығын пайдалана алады. Бұл сатып алушыға мүлікті үшінші тарап ұсынған бағамен, тіпті олар аукционға қатысқан болса да, сатып алуға мүмкіндік беретін ерекше, бірақ тиімді стратегия.

Корпоративтік және инвестициялық істер. Австрияда жерді сатып алуға арналған басым құқықтар  корпоративтік қайта құрылымдауларда, биржаларда және жер мәмілелерінде белсенді қолданылады. Компаниялар активтерді мерзімінен бұрын бақылауға алу және бәсекелестікті шектеу үшін басым құқықтарды пайдаланады.

Австриядағы көршілес жерге бірінші кезекте бас тарту құқығы. Кейбір жағдайларда жер иелеріне көршілес жерге бірінші кезекте бас тарту құқығы беріледі, бұл әсіресе өз мүлкін біріктіруді немесе кеңейтуді жоспарлап отырған инвесторлар үшін маңызды.

Ішінара сату және сатып алу құқығы. Кейбір меншік иелері сатылған акцияларды сатып алу құқығын сақтай отырып, мүлкінің бір бөлігін сатады. Бұл оларға мүлікті қайтару мүмкіндігін сақтай отырып, капиталды босатуға мүмкіндік береді. Мысалы, егер мүліктің 10%, 25% немесе 50% сатылса, меншік иесі бұл акцияларды ағымдағы нарықтық бағамен сатып ала алады.

Австриядағы жылжымайтын мүлікке бірінші кезектегі бас тарту құқығы бенефициардың мүдделерін қорғайтын және сонымен бірге меншік иесіне белгілі бір шектеулер қоятын тиімді құрал болып табылады. Ол пәтерлерге, үйлерге және жер учаскелеріне бірдей қолданылады және формальдылықтарды мұқият сақтауды, жер тізілімінде тіркеуді және барлық тараптарға жедел хабарлауды талап етеді.

Бірінші кезекте бас тарту құқығы жылжымайтын мүлік нарығын ашық және болжамды етуге көмектеседі, ұзақ мерзімді жалға алушылар мен инвесторлардың мүдделерін қорғайды. Іс жүзінде бұл құқықтың тиімділігі мерзімдерді қатаң сақтауға, келісімшарттарды дұрыс орындауға және тізілімдерді алдын ала тексеруге тікелей байланысты. Инвесторлар, риэлторлар және жалға алушылар үшін бұл құқықты қақтығыс қаупінсіз пайдалану маңызды.