Австрияда жер сатып алу: қадамдық нұсқаулық және сарапшылардың кеңесі

Австрия дәстүрлі түрде тұрақты экономикасы, жоғары өмір сүру сапасы және көркем табиғи ортасының арқасында жылжымайтын мүлік сатып алу үшін ең тартымды елдердің бірі болып табылады. Австриядағы жылжымайтын мүлік көбінесе тұрақты және ұзақ мерзімді актив ретінде қарастырылады. Сіз тауларда немесе көлдер жағасында немесе, мысалы, таза ауасы және дамыған әлеуметтік инфрақұрылымы бар тыныш ауылда жер сатып ала аласыз.

Инвесторлар Австрияны өз капиталдары үшін сенімді баспана және жердің ұзақ мерзімді бағалану көзі ретінде бағалайды. Дегенмен, шетелде мүлік сатып алу мұқият дайындықты қажет етеді: келісімшартқа қол қоймас бұрын заңды нюанстар мен жергілікті ерекшеліктерді ескеру маңызды.

Бұл мақалада біз жер түрлерінен бастап мүлікті тіркеуге дейінгі барлық нәрсені қарастырамыз, сондықтан сіз Австрияда жер сатып алғанда не күту керектігін білесіз.

Шетелден жер сатып алу оңай шаруа емес, сондықтан мен әрбір клиентке жеке қараймын, сатып алу мақсаттары мен ықтимал тәуекелдерді анықтаймын. Австрия жер учаскелерінің алуан түрлілігін ұсынады, сондықтан мен Австрияда қай жер учаскесін сатып алу керектігін шешпес бұрын оларды мұқият талдауды ұсынамын.

Австрияның жерлері өте алуан түрлі. Statistik Austria мәліметтері бойынша , елдің жалпы ауданы шамамен 8,36 миллион гектарды құрайды, оның 3,50 миллион гектардан астамы орманды, ал шамамен 2,57 миллион гектары ауылшаруашылық жерлері.

Бұл ел аумағының шамамен 42%-ын ормандар алып жатқанын, ал егістік жерлер шамамен 31%-ын құрайтынын білдіреді. Қалған жер таулардан, су айдындарынан, қалалардан және инфрақұрылымнан тұрады. Егер сіз Австрияда жер сатып алуды шешсеңіз, ең бастысы - оның мақсатты пайдаланылуын анықтау.

Бұл тұрғын үй немесе коммерциялық құрылысқа арналған австриялық жерлер. Сатып алмас бұрын, оларды аймақтандыру жоспарларымен салыстыру қажет: әрбір муниципалитеттің Flächenwidmungsplan және Bebauungsplan бар, олар белгілі бір учаскеде құрылысқа рұқсат етілгенін және оны реттейтін ережелерді көрсетеді.

Егер учаске еркін пайдалану аймағында (Фрейланд) орналасқан болса, құрылыс басталғанға дейін оны қайта аймақтарға бөлу қажет, бұл жергілікті әкімшіліктің міндеті. Сондықтан, Австрияда учаскені таңдаған кездегі алғашқы қадам - ​​​​аймақтандыру жоспарлары туралы ақпарат алу, оны әдетте муниципалитеттен немесе оның веб-сайтынан тікелей жасауға болады.

Оларға егістік жерлер (Ackerland), шабындықтар мен жайылымдар (Grünland) және жүзімдіктер/бақша учаскелері (Dauerkulturen) жатады. Австрия жеріне мұндай инвестициялар әдетте арзанырақ, бірақ бұл учаскелерді тек қана мақсаты бойынша пайдалануға болады: арнайы рұқсаттарсыз оларды құрылысқа айналдыруға болмайды.

Австрияда егістік жерлердің бағасы өте төмен – 2023 жылы егістік жердің бір шаршы метрінің орташа бағасы небәрі 3,70 еуроны құрады, ал шабындық жердің бір шаршы метрі 3,20 еуроны құрады. Салыстыру үшін, құрылыс жерінің орташа бағасы бір шаршы метріне шамамен 406 еуроны құрайды.

Ағаш сатып алу ерекше қатаң реттеледі. Көптеген федералды штаттарда «орман» термині әрқашан тек орман шаруашылығы үшін ғана қолданылады: ағаш кесу тек өте қатаң жағдайларда ғана жүзеге асырылуы мүмкін, ал ағаш сатып алу (әсіресе көп мөлшерде) мақұлдануы керек.

Мұндай учаскелерді көбінесе орман шаруашылығы немесе аңшылық компаниялары сатып алады. Қарапайым сатып алушылар ормандарға қызығушылық танытпайды, себебі оларды басқа мақсаттарға айналдыру өте қиын.

Бұл ерекше, көбінесе өте қымбат санаттар. Көптеген инвесторлар Австрияда (Вёртерзе, Зеефельд, Цель-ам-Зе) немесе таулы аймақтарда (Тироль, Зальцбург) көл жағасындағы жерді сатып алуға қызығушылық танытады, себебі ол тұрғын үйлер, қонақ үйлер және коттедж кешендеріне өте қолайлы.

Мұнда бағалар айтарлықтай жоғары, әсіресе курорттық орталыққа немесе суға жақын жерде. Мысалы, Зальцбург көлінің маңындағы жер учаскесі ауылдық жердегі ұқсас жер учаскесінен бірнеше есе қымбат болуы мүмкін. Сонымен қатар, мұндай учаскелер құрылыс жұмыстары шектелген қорық аймақтарына кіруі мүмкін. Сондықтан Австрияда құрылысқа жарамды жерді анықтау үшін жергілікті ережелерді тексеру әрқашан маңызды.

Әрбір жер түрінің өзіндік ережелері бар: мысалы, тек құрылыс жері тізілімінде көрсетілген жерлер ғана құрылысқа айналдырылуы мүмкін. Басқа жер түрлерін қайта жіктеу қажет, бұл көп уақытты алуы мүмкін.

экологиялық шектеулерге ие болуы мүмкін Сондықтан, сатып алмас бұрын, нақты учаскенің мақсатты пайдаланылуын зерттеп алыңыз (немесе аймақтандыру жоспарын қараңыз).

шетелдіктер қалаған жерін сатып ала алмайтынын түсіну маңызды Австрияның жерді сатып алу туралы заңы бойынша резидент еместерге жер сатып алу үшін арнайы рұқсат (Grundverkehrsgenehmigung) талап етіледі.

Бұл бақылаулар спекуляцияның алдын алу және ауылшаруашылық жерлерін сақтау үшін енгізілді. Шетелдіктер қатысатын көптеген мәмілелер билік органдарымен (Жер ресурстары департаменті) мақұлдануы тиіс.

Дегенмен, «үшінші елдердің» азаматтары (мысалы, Ресей немесе Украина азаматтары) жергілікті комиссияға өтініш беріп, мақұлдауды күтуі керек. Мысалы, таулы аудандардағы ауылшаруашылық жерлерін немесе учаскелерін сатып алу үшін көбінесе осындай рұқсат .

Шетелдіктердің Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алуына қойылатын шектеулер » мақаласында берілген

Сонымен, сіз Австриядан жер учаскесін сатып алуды шештіңіз. Алдымен қайда бару керек? Таңдау сіздің мақсаттарыңызға байланысты: көшіп, үй салуды жоспарлап отырсыз ба, жазғы коттедж іздеп жүрсіз бе, әлде демалыс мақсатындағы инвестициялық учаске іздеп жүрсіз бе?.

Орналасқан жері және инфрақұрылымы. Ең алдымен, мыналардың қолжетімділігі мен жақындығын ескеріңіз:

• Жолдар
• Дүкендерге
• Мектептер
• Ауруханалар
• Теміржол станциялары
• Автобустар
• Коммуналдық қызметтер (электр энергиясы, сумен жабдықтау, кәріз)

Шалғай ауылдағы жер учаскесі арзанырақ болуы мүмкін, бірақ Австрияның ең төменгі жер бағалары байланыс шығындарын және инфрақұрылым мен әлеуметтік қызметтерге дейінгі қашықтықты ескермейді.

Мен клиенттерге әрқашан еске саламын: тыныш ауылды армандау керемет болғанымен, ең жақын жолдың жыл бойы қолжетімді екеніне және электр қуаты мен судың әрқашан қолжетімді екеніне көз жеткізіңіз. Әйтпесе, құжаттарды рәсімдеу кезінде қосымша шығындар мен қиындықтарға тап болуыңыз мүмкін.

Бұл жерде учаскенің топографиясы да маңызды. Тегіс емес тау беткейі тегістеуді қажет етуі мүмкін (бұл қымбатқа түседі), ал суға жақын учаскені су тасқыны қаупіне тексеру керек (батпақты жерлер жоқ екеніне көз жеткізіңіз).

Австрия тауларында жер сатып алмас бұрын, геологиялық немесе гидрогеологиялық бағалауға тапсырыс беріңіз. Австрияның жер кадастры мен муниципалитет веб-сайттарында көбінесе жер учаскесі туралы қысқаша ақпарат (көлемі, жер бедері, құрылымдардың болуы) беріледі.

Австрияның әртүрлі аймақтары әртүрлі мүмкіндіктер ұсынады. Мысалы:

Вена және оның айналасындағы аумақ. Венада «Бауланд» жері сатылымға ешқашан шығарылмайды (қала толығымен салынған). Дегенмен, айналасындағы аумақта, Төменгі Австрияда, тұрғын үй құрылысына немесе бизнес жобаларына арналған жерді табуға болады.

Ондағы бағалар астанаға қарағанда төмен. Дегенмен, құрылыс үшін жер сатып алатын кез келген адам қала құрылысы жоспарларын (Flächenwidmungsplan) және кез келген «жасыл аймақ» шектеулерін тексеруі керек.

Тироль және Зальцбург. Шаңғы аймақтары (Ишгль, Кицбюхель, Зельден және т.б.) негізінен қонақ үйлер, пәтерлер және сәнді коттедждер үшін қымбат жерлер болып табылады.

Мұндағы бағалар жоғары: Инсбрукте (Тироль астанасы) құрылыс учаскелерінің бір шаршы метрі орта есеппен 1043 еуро тұрады, ал Кицбюхелде одан да қымбат. Мұндай жерлерде рекордтық ұсыныстардың пайда болуы кездейсоқтық емес: Австриядағы ең қымбат үйлер әдетте премиум Альпі курорттарында сатылады, бұл аймақтағы жерге деген сұранысты жанама түрде арттырады. Дегенмен, мұндай жобалар көбінесе тау құрылысына рұқсат алуды және жергілікті сәулет ережелерін сақтауды талап етеді.

Көл жағасындағы жер. Австриядағы танымал көлдердің (Вёртерзе, Зеефельд, Ахензе) жанындағы үйге арналған жер учаскелері қымбат болып саналады. Мысалы, Форарльбергтегі Констанс көлінің маңындағы жер учаскелері, әсіресе су көрінісі бар учаскелер, ең қымбат жер учаскелерінің қатарына жатады.

Каринтиядағы (Грөбель, Вапреш) немесе Жоғарғы Австриядағы (Шлоссгебиргеде) шағын көл жағасындағы ауылдарда жағалаудағы жер учаскесі үй немесе қонақ үй үшін тамаша орын болып табылады. Мұндай жер көбінесе мемлекетпен қорғалады, сондықтан шектеулер қолданылуы мүмкін.

Ауылдық аймақтар (Штайермарк, Бургенланд, Нидерөстеррайх). Мұнда туристер аз, бірақ ашық алқаптар мен жүзімдіктер көп. Жер арзанырақ (Штирияда орта есеппен 360 еуро/м²). Бұл тыныш өмір сүру үшін Австрияның ауылдық жерлерінен жер сатып алғысы келетіндер немесе агротуризмге немесе шарап жасауға инвестиция салғысы келетіндер үшін тамаша нұсқа.

Мысалы, Бургенландта және көршілес Нидерөстеррайхта бағалар төмен, бұл Австрияда жерді арзан бағамен сатып алуға бірегей мүмкіндік береді, болашақта өсу мүмкіндігі бар.

Австрияның таулары мен аңғарларындағы жер бағалары. Контекст үшін, Инсбруктегі үй учаскесінің орташа бағасы қазіргі уақытта шамамен 1043 еуро/м² құрайды, ал көршілес Ройтте ауданының ауылдық бөлігінде ол тек 188 еуро/м² құрайды. Штирияда Грацта 360 еуро/м², ал Оңтүстік Штирияның Клишайлен ауданында шамамен 50–70 еуро/м² құрайды. Бұл жер бағаларының орналасқан жері мен инфрақұрылымға өте тәуелді екенін дәлелдейді.

Жергілікті сәулет өнерінің ерекшеліктерін ескеріңіз. Әсіресе, Альпі аймақтарында қасбеттерге, шатырларға және энергия тиімділігіне (Австрияның OIB және Energoausweis стандарттарына сәйкестік) қойылатын талаптар жиі кездеседі.

Австрия билігі энергия үнемдейтін үйлер салуды ынталандыруда: мысалы, Umweltförderung (қоршаған ортаны қаржыландыру) бағдарламасы жоғары энергия тиімділігі мен «жасыл» материалдары бар жаңа ғимараттарды субсидиялайды.

Австрияда жер сатып алу мен сатудың заңды аспектілерін қарастырайық. Австрияда кімнің және қалай жер иесі бола алатынын реттейтін нақты ережелер бар.

Сатып алушы мәртебесі. Бұрын айтылғандай, ЕО/ЕЭА азаматтарына австриялықтармен бірдей қарайды: оларға жер сатып алу үшін арнайы рұқсат қажет емес. Басқа елдердің азаматтары мәміле жасамас бұрын жергілікті билік органдарының мақұлдауын (Grundverkehrsgenehmigung) алуы керек.

Құқықтарды тіркеу (Grundbuch). Австрияда жер сатып алу жаңа иесінің ақпаратын жер тізіліміне (Grundbuch) енгізу арқылы аяқталады. Тек сонда ғана сіз толық меншік иесі . Түсіну маңызды: тіпті Австрия заңнамасы бойынша қол қойылған сатып алу туралы келісім де тіркеуге дейін меншік құқығын бермейді.

Сондықтан, толық соманы аудармас бұрын, жер тізілімінде күтпеген ауыртпалықтардың (ипотека, пайдалану құқығына шектеулер және т.б.) жоқтығына және тіркеуге өтінішіңіздің (Grundbuchsantrag) мүмкіндігінше тезірек берілгеніне көз жеткізіңіз.

Сатып алу-сату шарты. Ол нотариалды куәландыру ретінде жасалады. Келісімде учаске егжей-тегжейлі сипатталады (әдетте кадастрлық нөмірі мен мекенжайы), келісілген баға, төлем шарттары және тараптардың құқықтары мен міндеттерін беру шарттары.

Келісімшартта көбінесе сатып алушы кепілдік ретінде төлейтін «кепілдік» немесе алдын ала төлем (мысалы, жалпы соманың 5-10%) туралы бөлім болады. Бұл депозит тараптар кейіннен мәмілені жалғастырмауды шешсе (әдетте сатып алушы бас тартса) сақталуы мүмкін. Бекіту процесіне жерді тазарту тексеруі кіреді: Grundbuch-тан үзінді алынады, ауыртпалықтардың бар-жоғы тексеріледі және даму жоспары тексеріледі.

Нотариус және адвокаттар. Австрияда жылжымайтын мүлікпен мәмілелер нотариустың немесе уәкілетті адвокаттың (жергілікті нотариалдық палаталардың) қатысуын талап етеді. Нотариус келісімшартты жасайды/куәландырады, тараптардың жеке басын және өкілеттігін тексереді және барлық формальдылықтардың сақталуын қамтамасыз етеді.

Нотариус қызметтері үшін ақы алынады: орташа есеппен нотариус қызметтерінің ақылары мәміле бағасының 1-3%-ын құрайды. Адвокат көбінесе тиісті тексеруге және барлық қажетті рұқсаттарды алуға көмектеседі.

Австрия жерін сатып алу бірқатар маңызды төлемдерді қамтиды:

Ауыстыру салығы (Grunderwerbsteuer). Мүлікті берудің әрбір дерлік жағдайында мәміле бағасына 3,5% салық салынады (стандартты шарттар бойынша). Сонымен, егер сіз жер учаскесін 100 000 еуроға сатып алсаңыз, салық шамамен 3500 еуроны құрайды. Кейбір жағдайларда жеңілдіктер ұсынылады (жақын туыстар арасындағы мәмілелер үшін прогрессивті мөлшерлеме қолданылады), бірақ қалыпты жағдайда стандартты мөлшерлеме 3,5% құрайды.

Мемлекеттік тіркеу алымы. Жер сотына өтініш берген кезде салықтан басқа, сатып алу бағасының 1,1% алынады.

Айта кету керек, салық жеңілдігі 2024-2025 жылдары күшіне енеді. Кәдімгі тұрғын үйлер үшін бұл баж 2026 жылдың шілдесіне дейін алынып тасталды (егер сатып алушы оны негізгі тұрғылықты жері ретінде тіркесе).

Сату салығы. Егер меншік иесі мүлікті сатуды шешіп, пайда тапса, бұл пайдаға жылжымайтын мүліктен алынатын табыс салығы (Immobilienertragsteuer) салынады.

2016 жылдан бастап мөлшерлеме сату бағасы мен оған кіретін шығындар арасындағы айырмашылықтың 30%-ын құрады. Дегенмен, егер мүлік екі жылдан бес жылға дейін негізгі тұрғын үй (үй-пәтер) ретінде пайдаланылса, иесі салықтан толық немесе ішінара босатуға құқылы болуы мүмкін.

Басқа шығындар. Егер мәмілені риэлтор (брокер) жүргізсе, олардың комиссиясы әдетте жалпы бағаның қосымша 3-4%-ын және ҚҚС құрайды. Сондай-ақ жерді міндетті сақтандыру немесе эскроу-шот (мәміле аяқталғанға дейін қаражат уақытша сақталатын шот) үшін шығындар болуы мүмкін – бұлар маңызды емес, бірақ бұған дайын болу керек.

Қосымша ақпарат алу үшін біздің « Австриядағы мүлік салығы » мақаламызды қараңыз.

Сақтық шаралары. Келіссөздер мен мәмілені дайындау кезінде алдын ала келісім (Kaufanbot), депозит төлеумен немесе арнайы эскроу шотын ашумен бірге жиі қолданылады.

Бұл учаскенің сатылымнан алынып тасталатынына (ол сіз үшін «сақталатынына») кепілдік береді , ал қаражат келісімшарт толық орындалғанға дейін үшінші тарапта (мысалы, нотариус) сақталады. Бұл механизм сатып алушының мүдделерін сенімді түрде қорғайды: олар ақша төлейді, бірақ егер мәміле негізді себептермен сәтсіз болса, оны жоғалту қаупін тудырмайды.

Сатып алушының сапарын басынан аяғына дейін шолып, бірде-бір бөлшекті жіберіп алмауға тырысайық.

Жер учаскесін іздеу. Бұл риэлтормен байланысудан немесе жергілікті жылжымайтын мүлік веб-сайттарындағы тізімдерді қараудан басталады, мысалы:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• жергілікті газеттер

Таңдау кезінде бірнеше нұсқаны жеке аралап, аумақты, көршілерді, кіреберісті және инсоляцияны (күн сәулесімен жарықтандыруды) бағалау маңызды.

Онлайн кадастрлық тізілім (Kataster) мұнда пайдалы болуы мүмкін – сіз учаскенің және көршілес учаскелердің нақты шекараларын сол жерден көре аласыз. Иесінен құжаттарды көрсетуін сұраудан тартынбаңыз: учаске картасы және Grundbuch-тан үзінді (әрбір сатып алушы үшін қажетті құжат).

Ұсыныс және келісім. Қолайлы мүлікті тапқаннан кейін, сіз сатушыға ұсыныс (Anbot) жасайсыз. Австрияда бұл әдетте жазбаша түрде ресімделеді - Kaufanbot немесе алдын ала келісім. Онда сатып алу бағасы, төлем мерзімі және депозит сомасы көрсетіледі.

Орыс терминологиясында бұл сатып алу-сату келісімі сияқты, бірақ меншік құқығын түпкілікті берусіз. Бұл жай ғана мәмілені жасасу міндеттемесін белгілейді. Кепіл ретінде сіз нотариус немесе адвокат ұстайтын сенімгерлік шотқа (Treuhandkonto) депозит саласыз (мысалы, сатып алу бағасының 5-10%).

Сіз Kaufanbot келісімшартына қол қойғаннан кейін, учаске сіз үшін «сақталған» болып саналады: егер сатушы негізсіз себепсіз бас тартса, олар екі еселенген кепілдік сомасын қайтаруға міндетті.

Тексерулер мен рұқсаттар. Сондай-ақ, учаскені тазарту бойынша тексеру дайындалуда: сіз мыналарды талдайтын маманды (мысалы, жер өлшеуші) немесе заңгерді жалдайсыз:

• Grundbuch (жер кадастры) — қарыздарды, ауыртпалықтарды (ипотека, сервитуттар) және үшінші тараптардың мүлікке талаптары бар-жоғын тексеру. Бұл ақпарат аймақтық соттардың веб-сайттарында қолжетімді.
• Аймақтау жоспары – учаске сіздің жоспарларыңызға сәйкес келе ме. Оның қай аймақта екенін (Бауланд, Вальд, Алм және т.б.) және онда қандай құрылыс түрлеріне рұқсат етілгенін біліңіз.
• Қаржыландыру - сіз (қажет болған жағдайда) эскроу-шот және банктің міндетті мақұлдауын ескере отырып, несие алуға өтініш бересіз.
• Мемлекеттік рұқсаттарды алу резидент еместер үшін ең көп уақытты қажет ететін қадам болып табылады. Жердің орналасқан жері мен түріне байланысты Жер кадастрының (Grundverkehrsbehörde) мақұлдауы қажет. Мысалы, егер жер таулы жерде болса немесе ауыл шаруашылығы мақсатында пайдалануға арналған болса, тиісті жер бөлімі немесе аудан әкімшілігі шетелдікке оны сатып алуға рұқсат беруі керек. Мұны әдетте адвокат немесе нотариус жүргізеді: олар құжаттарды (паспорт, тұрғылықты жерін растайтын құжат, сатып алу мақсаты және т.б.) жинап, өтініш береді.

Негізгі мәміле нотариустың алдында жүргізіледі. Барлық тексерулер аяқталғаннан және рұқсаттар алынғаннан кейін, нотариалдық акт (Beurkundung) жазылады. Австрияда жылжымайтын мүлік мәмілесіне нотариалдық актінің болмауы заңсыз болып табылады.

Бұл кезеңде сіз және сатушы нотариустың кеңсесіне келесіз (кездесу әдетте ашық болады және келісімшарт дауыстап оқылады). Нотариус сіздің жеке басыңыз бен қолтаңбаңызды тексеріп, мәмілені куәландырады. Қол қойғаннан кейін сіз қалған соманы алдын ала келісілгендей, депозит арқылы немесе тікелей аударасыз.

Тіркеу және құқықтарды алу. Нотариус немесе сіздің адвокатыңыз құжаттарды облыстық сотқа тапсырады. Онда тіркеуге өтініш (Einverleibung) толтырылады — сіздің меншік құқықтарыңыз тізілімге енгізіледі.

Құжаттарды қабылдағаннан кейін, сот сізді жаңа меншік иесі ретінде тіркейді. Осы сәттен бастап, учаске ресми түрде сіздікі болады — сіз кілттерді ала аласыз (немесе егер бұл келісімшартта көрсетілген болса, құрылысты бастай аласыз).

Салықтар және есеп айырысулар. Бұл кезеңде қалған барлық төлемдерді аяқтау уақыты келді: қаражатты сатушыға аудару (әдетте сот ісін қозғағаннан кейін немесе онымен бір мезгілде), салықтарды және нотариалдық алымдарды төлеу.

Сот меншік иесінің ауысуын тіркегеннен кейін, егер ол эскроу шотынан ұсталмаған болса, тек тіркеу ақысын (мүлік құнының 1,1%) төлеу қажет. Негізінде, негізгі келісімшарт расталғаннан және депозиттік жарна алынғаннан кейін мүліктің кілттері «беріледі».

Сонымен қатар, әртүрлі кезеңдерде (қаржылық аударымдар, сақтандыру және т.б.) сарапшылар сіз үшін көптеген сұрақтарға жауап бере алады. Олар сізге, әсіресе неміс тілін білмесеңіз, сенімдірек болуға көмектеседі.

Жоғарыда көрсетілген қадамдарды орындасаңыз, Австрияда жер сатып алу қиындықсыз өтуі керек. Уақытыңызды бөліп, құжаттарды мұқият қарап шығу және австриялық тіркеу рәсімдерін сақтау маңызды.

Соңғы жылдары Австрияның жер нарығы барған сайын экологиялық таза бола бастады. Бұл жай ғана үрдіс емес: Еуропа қоршаған ортаға зиянсыз құрылыс пен жерді пайдалануды талап етуде қатаңырақ бола бастады. Қазір көптеген инвесторлар құрылыс алаңын таңдаған кезде құрылыс жоспарларының климат пен қоршаған ортаға ықтимал әсерін ескереді.

Неліктен бұл маңызды: Қоршаған ортаны қорғау туралы есептерге сәйкес , Австрияның жалпы энергия тұтынуының шамамен 27%-ы тұрғын үй секторынан (жылыту және ыстық су) келеді, ал ғимараттар ұлттық CO₂ шығарындыларының шамамен 10%-ын құрайды. Соңғы онжылдықтарда зиянды шығарындылар үштен бір бөлігінен астамға азайды.

Сонымен қатар, австриялықтар Париж келісімі бойынша міндеттемелерін орындау үшін одан да көп күш салуы керек. Тиісінше, билік энергия тиімділігін ынталандыруда: мысалы, жаңа ғимараттар көбінесе энергия сертификаттауды талап етеді, ал салықтар мен субсидиялар тек жоғары энергия тиімділігі стандарттары бар жобаларға ғана беріледі.

Заңдар мен шектеулер. Қоршаған ортаға әсерді бағалау құрылыс нормаларында бекітілген. Құрылысты жоспарлау кезінде қоршаған ортаға әсерді бағалау (Umweltverträglichkeitsprüfung) жүргізіледі.

Арнайы қорғалатын аумақтарда (мысалы, ұлттық саябақтарда) құрылысқа толық тыйым салынуы мүмкін. Кәдімгі құрылыс алаңдарында жылу оқшаулаудың ең аз мөлшері және күн энергиясының пайдасын міндетті түрде ескеру стандарттары енгізілді.

Бұл стандарттар үнемі күшейтіліп келеді: 2025 жылға қарай барлық жаңа үйлер энергия тұтынуды нөлге жуық деңгейге жеткізуі керек (жеке немесе «жасыл» жылу көзі қажет).

Мемлекеттік бағдарламалар. Әзірлеушілерді тарту үшін Австрия жасыл жобаларға гранттар ұсынады. Мысалы, Климат және энергетика қоры (Klima- und Energiefonds) энергияны үнемдеу және ғимараттар құрылысында жаңартылатын энергия көздерін пайдалану бастамаларын қаржыландырады.

Күн батареяларын, жылу сорғыларын, энергия үнемдейтін терезелерді және сол сияқтыларды орнатуға субсидиялар қолжетімді. Сондай-ақ, жасыл құрылыс үшін ипотекалық пайыздарды ішінара өтеу және жасыл технологиялар үшін салық жеңілдіктерін қоса алғанда, жасыл инвестициялар үшін ынталандырулар бар.

Мұның бәрі қоршаған ортаға бағытталған жобаларды тиімдірек етеді.

Соңғы жылдары мен клиенттерге жобаларды басынан бастап қоршаған ортаны қорғау аспектілерін ескере отырып жоспарлауды ұсынамын.

Әлемде Германия мен Австрияда жасыл ғимараттарға сұраныс жоғары: үкімет пассивті үйлер мен күн батареяларын субсидиялайды, ал сатып алушылар жылытуға жұмсалатын үнемдеуді бағалайды. Мысалы, Passivhaus класты үйлер дәстүрлі ғимараттарға қарағанда 5-10 есе аз энергия тұтынады - бұл орын мен дизайнды таңдаған кезде маңызды фактор.

Сәтті жобалардың мысалдары. Австрияда жер «жасыл» жобалар үшін сатып алынған көптеген жағдайлар бар — мысалы, күн батареяларын пайдаланатын шарап зауыты немесе геотермалдық жылытуы бар қонақ үй.

Тағы бір үрдіс - агротуризмнің дамуы. Инвесторлар Австрия тауларынан жер сатып алып, эко-үйлер салып, велосипед турларын ұйымдастыруда. Бұл мүліктер өте танымал: мысалы, Тирольдегі көбінесе жасыл сертификаты болса (мысалы, жасыл ғимарат), стандартты үйлерден қымбатқа сатылады.

Енді нақты нұсқаларды толығырақ қарастырайық.

Тұрғын үй жері (Bauland-Wohngebiet). Бұл отбасылар үшін стандартты нұсқа: бір немесе екі қабатты үйге жарамды жер учаскесі. Мұндай жер учаскелері әдетте коммуналдық қызметтерді (кем дегенде электр қуаты мен су) қамтиды және бір отбасыға арналған.

Үйдің сәулеті жергілікті ережелермен үйлестірілген (көршілес ғимараттар мен көршілес ауданның жалпы көрнекі көрінісін ескере отырып). Австрияда үйдің орташа жер бағасы шаршы метріне ~€240 (Клагенфурт) мен >€1,250 (Зальцбург) аралығында.

Мұнда бағалар әртүрлі: Каринтияда көл жағасындағы учаскелер (Вёртерзе) шаршы метріне жүздеген еуро тұруы мүмкін, ал Жоғарғы Австрияда олар шаршы метріне шамамен 200-300 еуро тұрады.

Таудағы жер учаскелері. Таулы жерлердегі мүліктердің (мысалы, шале немесе тау коттедждері) өзіндік ережелері бар. Көптеген аймақтарда биіктігіне байланысты «баузон» (биіктік деңгейі) белгіленген. Тұрғын үйлер әдетте тек елді мекендер немесе ауылдар шекарасында ғана салынады.

«Ашық тауларда» (Хохгебирге) құрылыс жұмыстарына барлық жерде дерлік тыйым салынған. Егер сіз биіктікте орын іздесеңіз, онда тұрғын үй құрылысына рұқсат етілгенін немесе берілмегенін біліп алыңыз.

Сондай-ақ ландшафттық шектеулерді ескеру маңызды: тік беткейлерде тірек қабырғаларын қосымша тексеру қажет.

Австрия тауларында жер сатып алудың артықшылықтарына керемет көріністер мен курорттық әлеует жатады: шаңғы көтергішінің немесе шаңғы трассасының жанындағы жер учаскесі қонақ үй немесе резиденция салу үшін өте тиімді инвестиция бола алады.

Сәулеттік шектеулер. Австрия аймақтарында ғимараттардың дәстүрлі көрінісін сақтауды талап ететін ережелер жиі кездеседі. Металл және сабан шатырларына бейресми түрде тыйым салынған. Оның орнына ағаш немесе черепица ұсынылады. Ауылдық жерлердегі ғимараттардың биіктігі көбінесе қатаң шектеледі (жер бетінен ең көбі 1-2 қабат, кейде 7 метрге дейін орнатылады).

Вена ормандарында немесе тарихи қоныстарда қасбет дизайнына мақұлдау қажет болуы мүмкін. Жобаңыздың мақұлдануы үшін осы ережелерді қатаң сақтау қажет.

Шамамен бағалар (2025). Қысқаша қорытындылайық:

• Австрияда ауылдық жер телімінің орташа бағасы шаршы метріне шамамен 400 еуроны құрайды.
• Таулы жерлерде (Тироль, Зальцбург) танымал курорттық аймақтарда бағалар бірнеше есе жоғары болуы мүмкін - Инсбрук €1,043/м², Зальцбург €1,256.
• Көл жағасындағы жер учаскесі сирек кездесетін және қымбат актив болып табылады: Бургенландта Нойзидлер Зееде оның құны м² үшін 250-400 еуро, ал Вёртерзеде (Каринтия) 600 еуродан асады.

Австрияда қолжетімді бағамен жер сатып алу мүмкін емес дерлік. Ол көлге неғұрлым жақын болса, соғұрлым қымбатырақ. Ақша үнемдеу үшін инвесторлар көбінесе курорттық орталықтан сәл алысырақ (2-5 км) жер учаскелерін таңдайды, бірақ бұл суға қол жеткізуді жоғалтумен байланысты.

Ауыл шаруашылығы жерлерін (егістік жер, жайылым) сатып алу тұрғын үй жерлеріне инвестиция салудан түбегейлі ерекшеленеді.

Кім сатып ала алады? Жоғарыда айтылғандай, тіпті Австрия азаматтары да ресми түрде рұқсат алуы керек. Шетелдіктердің мүмкіндігі аз: тек ауыл шаруашылығы жұмыстарына тікелей қатысатындар ғана егістік жерлерді сатып ала алады. Бұл дегеніміз, егіншілікпен айналысуды жоспарламайтын таза инвесторға егістік жерлерді сатып алуға рұқсат етілмейді.

Бұл заңның мақсаты - жерді айналымда ұстау және оның алыпсатарлардың қолында бос тұрмай, азық-түлік өндіруін қамтамасыз ету. Ерекшелік - «ауыл шаруашылығы бақтары» мен жүзімдіктер: оларды коммерциялық мақсатта пайдалану оңайырақ және кейде инвестициялық жобалар ретінде сатып алынады (мысалы, туристік ферма үшін).

Артықшылықтары мен тәуекелдері. Ауыл шаруашылығы жерлері салыстырмалы түрде тұрақты актив болып табылады. Егістік жерлерді агробизнеске жалға беруге немесе ЕО-дан жыл сайынғы субсидиялар алуға болады (ауыл шаруашылығы бағдарламалары). Мұндай жерлердің бағасы төмен: Австрияда егістік жердің бір гектарының бағасы шаршы метріне бірнеше еуроны құрайды.

Трендтер. Австрияның ауыл шаруашылығы нарығындағы бағалар баяу өсуде. Статистикаға сәйкес, егістік жердің бір шаршы метріне орташа баға 2023 жылы 3,50 еуродан 3,70 еуроға дейін өсті. Бұл айтарлықтай спекулятивті өсім жоқ дегенді білдіреді.

Штириядағы жүзім өсіруге арналған жер жүзімдіктерге деген сұраныстың артуына байланысты айтарлықтай қымбат болуы мүмкін.

Австрияда жер сатып алу мұқият реттелетін процесс, бірақ тиісті дайындықпен оны басқаруға болады.

Шетелдіктер Австрияның инвестициялық тартымдылығына қарамастан, онда қатаң рұқсат беру жүйесі мен жергілікті тұрғындарды қорғау бар екенін есте ұстауы керек. Сондықтан алдын ала жоспарлау және заңгерлер, нотариустар және сәулетшілер сияқты мамандармен кеңесу өте маңызды.

Екінші жағынан, Австрияға инвестиция салудың артықшылықтары да көп: тұрақты нарық, инвестициялық қауіпсіздік және құжаттарды таза ұстаудың оңайлығы (аймақтық соттардың бірыңғай дерекқорының арқасында). Австрияда нотариуспен мәміле жасау ашық және әдетте күтпеген жағдайларсыз өтеді, әсіресе мүлікті мұқият тексеріп, барлық формальдылықтарды сақтаған болсаңыз.

Қысқасы, жер жоспарлары мен заңнамасын мұқият зерттеп, сарапшылардың кеңесін пайдаланыңыз, сонда жер сатып алу сізге қажетсіз стресс немесе қиындықсыз күткен пайда әкеледі.

Қазір көркем тау беткейлерінен бастап тыныш ауылдық жерлерге дейін барлығын ұсынатын австриялық жылжымайтын мүлікті пайдаланудың тамаша уақыты.