Венадағы Altbau пәтерін сатып алу: тарихи ғимаратқа инвестиция салуға тұрарлық па?

Вена - тарихи сәулет өнері сақталып қана қоймай, қаланың өзіндік ерекшелігінің маңызды бөлігіне айналған санаулы еуропалық қалалардың бірі. Орталық көшелермен серуендеп жүріп, сіз ондаған Грюндерцайт ғимараттарын, XIX ғасырдағы сәнді қасбеттерді, әсем баспалдақтарды, биік төбелерді, паркет едендерді және қос есіктерді көресіз - олардың барлығы бүгінде «Альтбау» деп аталады.

Жылжымайтын мүлік сатып алушылар мен инвесторлар үшін сұрақ туындайды: Венадағы ескі ғимараттан пәтер сатып алудың қажеті бар ма?

Басқа да көптеген өзекті сұрақтар бар:

– Мұндай инвестиция қаншалықты қауіпсіз?

– 2024-2025 жылдары Вена нарығында қандай өзгерістер болды?

– Жергілікті заңнама қалай өзгерді?

– Қандай тәуекелдер мен қиындықтар бар?

– Ең бастысы, сатып алмас бұрын нені тексеру керек?

Венада пәтер сатып алуды жоспарласаңыз , бұл мақала сізге тексеру тізімін жасауға және Altbau-дың типтік тәуекелдерін алдын ала анықтауға көмектеседі.

Бұл мақалада біз Altbau сатып алудың барлық аспектілерін егжей-тегжейлі қарастырамыз: техникалық нюанстар мен заңды шектеулерден бастап жөндеу шығындарына, энергия тиімділігіне және бағаның ықтимал өсуіне дейін.

Австрияда «Altbau» сөзінің тура аудармасы жоқ. Күнделікті сөйлеуде біз тозығы жеткен қасбеті бар кез келген ғимаратты немесе ұзақ уақыт бойы жөнделмеген пәтерді «ескі» деп атай аламыз. Дегенмен, Вена жылжымайтын мүлік саласында бұл термин әлдеқайда терең және ресми мағынаға ие. Ол жасты емес, болашақ иелері үшін құндылықты, қадір-қасиетті және шектеулерді анықтайтын қала мәдениетінің, құрылыс технологияларының және заңнаманың тұтас қабатын

Сондықтан Der Standard немесе Kurier сияқты газеттерде сіз келесідей сөз тіркестерін көресіз:

«Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie».
(Алтбау – жас емес, санат.)

Бұл санат сіздің жалға алу құқықтарыңызды, Egentümergemeinschaft алдындағы міндеттемелеріңізді, пайдалану шығындарын, жаңғыртуға қойылатын шектеулерді және тіпті болашақта қандай жалдау ақысын алуға болатынын анықтайды.

Австрия құрылыс және тұрғын үй жүйесі тұрғысынан Altbau әдетте 1953 жылға дейін салынған ғимараттарды білдіреді. Дегенмен, осы ұзақ кезең ішінде «құндылықтың» айқын шкаласы бар.

• 1945 жылға дейінгі үйлер

Дәл осы мерзімнің заңды маңызы бар. Екінші дүниежүзілік соғыс аяқталғанға дейін салынған үйлер соғыстан кейінгі құрылысқа қарағанда мүлдем басқа стандарттарға бағынады. Олардың консервация мәртебесі, арнайы қалпына келтіру және әрлеу талаптары болуы мүмкін, және мұндай ғимараттардағы жалға алу шарттарының көпшілігі MRG заңымен реттеледі.

• Gründerzeit дәуірі (1870-1914)

Бұл Вена Альтбауының шыңы – нарықтағы ең жоғары бағаға ие үйлер.

Gründerzeit ғимараттары ерекше сәулет стиліне ие: кең қасбеттер, үлкен баспалдақтар, көркем безендіру және тіпті заманауи инженерлерді таң қалдыратын жоғары сапалы кірпіш қалау.

Бұл тұрғын үй түрі ешбір жаңа ғимаратқа тең келе алмайтын кеңістік сезімін береді: төбелер 3,2-3,8 м-ге жетеді, бөлмелерде көбінесе анфилад құрылымы болады, терезелер көп мөлшерде жарық өткізеді, ал қалыңдығы 50-80 см қабырғалар ерекше микроклимат пен табиғи дыбыс оқшаулауын жасайды.

Шетелдіктердің көпшілігі осы екі ұғымды ажыратуға тырысқанда қателеседі.

«Ескі пәтер» ( alte Wohnung ) – ауызекі тілдегі термин және тек мүліктің жағдайын білдіреді. Мұндай пәтер келесі жерде орналасуы мүмкін:

• 1970 жылдардағы үйде,
• панельдік құрылымда,
• соғыстан кейінгі қалпына келтіру ғимаратында.

Ол нашар күтіп ұсталуы, электр сымдарының нашар болуы және ондаған жылдар бойы жөнделмеген болуы мүмкін, бірақ заңды түрде ол әлі де Альтбау болып саналмайды. Альтбауды анықтаудың негізгі критерийі - үйдің жасы емес, оның сипаты.

Австрияда «ескі тұрғын үй» ұғымдарының айқын құқықтық және мәдени айырмашылықтары бар. Шетелдік үшін бірдей естілетін нәрсе австриялық үшін жылжымайтын мүліктің мүлдем басқа санаттары болуы мүмкін.

Ең бастысы, «Altbau» жасқа емес, сәулет және құқықтық мәртебеге байланысты екенін түсіну керек.

Австриялық тұрғын Willhaben немесе ImmoScout24 сайттарындағы жарнамада осы сөзді көргенде, олар белгілі бір сипаттамалары бар мүлікке қарап отырғанын бірден түсінеді: биік төбелер, қалың қабырғалар, қатаң жөндеу ережелері, жылытуға шектеулер және белгілі бір жалдау режимі.

Қызықты мәлімет: көптеген австриялықтар Альтбауды тек жылжымайтын мүлік емес, сонымен қатар «сәулеттік сапа» белгісі деп санайды. Сондықтан мұндай мүліктерді сатып алушылар көбінесе «атмосферасы» мен аймақтың беделі үшін бағалайды. Дегенмен, сатып алушы сүйкімділікпен қатар қосымша заңды және техникалық міндеттемелерді де өз мойнына алатынын есте ұстаған жөн.

Мұнда тек сұлулық қана емес, сонымен қатар ғимараттың құрылымы да маңызды. Тарихи ғимараттар әртүрлі қағидаттар бойынша салынған, және бұл пәтерлерді ерекше ететін нәрсе осы.

Вена Альтбауында сіз мыналарды күте аласыз:

• Өте биік төбелер - сіз бірінші болып байқайтын нәрсе. 320-дан 380 см-ге дейінгі биіктіктегі төбелер ашық кеңістік сезімін тудырады.
• Үлкен ағаш терезелер – олар көбінесе жөндеуді қажет етеді, бірақ олар бөлмені көрнекі түрде өзгертеді және табиғи жарықтың мол түсуіне мүмкіндік береді.
• Бөлшектеп төселген паркет – 100-120 жыл бұрын салынған және әлі күнге дейін қалпына келтіруге жарамды.
• Қос есіктер – бөлмелер арасында тіпті үш есік бар.
• Шыбықпен безендіру минималистік медальондардан бастап, Вена классицизмі стиліндегі күрделі розеткаларға дейін әртүрлі.
• Кең баспалдақтар – ағаш немесе тастан жасалған баспалдақтар, соғылған темір қоршаулар, кіреберістегі терезелер.
• Қалың қабырғалар – кірпіш қалау табиғи жылу сыйымдылығын және жақсы акустиканы қамтамасыз етеді.

Мұның бәрі «Вена сүйкімділігі» сезімін тудырады, ол үшін сатып алушылар айтарлықтай көп төлеуге дайын.

Егер сіз пәтерге барсаңыз, соғыстан кейінгі ғимараттарда сирек кездесетін үш ерекшелікке назар аударыңыз:

1. Терезе төсенішінің тереңдігі – егер терезе төсенішінің биіктігі 40 см-ден асса, бұл революцияға дейінгі қалау.
2. Есіктердің биіктігі – Altbau-да ол көбінесе 2,4-2,8 м құрайды, ал стандартты 2,0 емес.
3. Жанама мәліметтерге ескі тұтқалар, қоладан жасалған қаптамалар, кіреберіс залындағы мозаикалар, тарихи есік қоңыраулары және Gründerzeit стиліндегі пошта жәшіктері кіреді.

Венадағы Альтбаудың танымалдылығы - тек сандармен түсіндіру мүмкін емес құбылыс. Австриялық сәулетшілер оны «Nerv der Wien er Architektur» - Вена сәулет өнерінің негізі, оның эмоционалды және мәдени өзегі. Көптеген қала тұрғындары үшін мұндай ғимараттар тек «ескі мұра» ғана емес, сонымен қатар қаланың жеке басының бөлігі, тарихтың материалдық жалғасы және белгілі бір өмір салты.

Міне, сондықтан Gründerzeithaus жаңа ғимараттардағы ультра заманауи пәтерлерге қарағанда қымбатырақ болуы мүмкін. Олар технологиялық тұрғыдан дамығандықтан емес, заманауи құрылыс әдістерімен қайталанбайтын кеңістіктің, эстетиканың және атмосфераның ерекше үйлесімін ұсынатындықтан.

Altbau-дың басты артықшылығы - оның масштаб сезімі. Вена - XIX ғасырдың аяғындағы тұрғын үйлердегі төбелер төрт метрге жететін бірнеше еуропалық қалалардың бірі. Кеңістік «тыныс алады», бөлмелер стандартты ауданы 80-100 шаршы метр болса да кең сезіледі, ал бөлмелердің пропорциялары биіктік шектеулерімен, энергия тиімділігі стандарттарымен және ықшам орналасуымен жаңа ғимараттарда жетіспейтін үйлесімділік сезімін тудырады.

Биік есіктер, кең анфиладтар, үлкен терезелер, шатырлы терезелер және аула галереялары тіпті қарапайым, күнделікті өмірдің өзі өлшемді және эстетикалық тұрғыдан жағымды болып көрінетін «сәулет театры» сезімін тудырады. Көптеген сатып алушылар Альтбаудың жаңа бетон блокта сатып алуға болмайтын уақыт сезімін, ерекше тарихын бағалайды.

Екінші себеп - ежелгі құрылыстардың сапасы.

Австриялық құрылысшылар 1890 және 1910 жылдардағы кірпіштің сапасы қазіргі заманғы материалдардың көпшілігінен әлі де жоғары екенін жиі айтады. Ол:

• тығызырақ,
• жылуды жақсы жинайды,
• ылғалға төзімді,
• табиғи дыбыс оқшаулауын қамтамасыз етеді.

Қалың қабырғалар жағымды микроклимат жасайды: Альтбау жазда қызып кетпейді және қыста баяу салқындайды.

Көптеген заманауи сәулетшілер мұндай үйлердің беріктігі стандартты 50-70 жылдық пайдалану мерзіміне арналған жаңа ғимараттарға қарағанда көп жағынан жоғары екенін мойындауы кездейсоқ емес.

Gründerzeit үйлері 120-150 жылдан астам уақыт бойы сақталған, соның ішінде бомбалаулар, жылытудың болмауы, қайта құру және ондаған күрделі жөндеу жұмыстары жүргізілген және әлі де тұрақты құрылымдар болып қала береді.

Венаның тарихи ғимараттарының барлығы дерлік бүгінгі таңда ең тартымды деп саналатын аудандарда орналасқан. Олар:

• 7-ші аудан (Neubau),
• 8-ші (Josefstadt),
• 9-шы (Alsergrund),
• 3 және 4 бөлімдер,
• 6-шы бөлігінің көп бөлігі,
• 2-ші және 5-ші аудандардың беделді бағыттары.

Бұл аймақтар қаланың тез өсуімен дамыды, және дәл осы жерде Венаның мәдени және интеллектуалдық өмірі гүлденді. Оларда ең үздік мектептер, театрлар, саябақтар, кафелер, университеттер және көлік тораптары орналасқан - мұның бәрі шетелдіктер, отбасылар, шығармашылық мамандар және инвесторлар арасында жоғары сұраныс тудырады.

Австрияның ең қымбат үйі » деп саналатындарды қоса алғанда, ең беделді мекенжайлардың тарихи аудандарда шоғырланғаны кездейсоқтық емес

Жаңа құрылыстар көбінесе бос жерлердің жетіспеушілігіне байланысты қала маңында орналасқан, бірақ Альтбау «орналасқан жері өзіне қолайлы» жерлерде орналасқан. Мұндай аумақтарға сұраныс жыл сайын артып келеді, ал ұсыныс қаланың тарихи шекараларымен шектеледі.

Altbau Вена жылжымайтын мүлік нарығының ең тұрақты сегменті болып саналады. Экономикалық тұрақсыздық кезеңдерінде де тарихи пәтерлердің бағасы баяу төмендейді және тез қалпына келеді. Себебі қарапайым: Altbau-ды қайталау мүмкін емес.

Экономистер мұндай нысандарды «бірегей активтер» деп атайды.

Сонымен қатар, тарихи пәтерлердің құны жоғары сапалы жөндеуден кейін жаңа ғимараттарға қарағанда әлдеқайда тез өседі. Altbau-дағы жөндеу жұмыстары бағаны айтарлықтай арттырады, себебі сатып алушылар келесілерді біріктіретін мүлік үшін жоғары баға төлеуге дайын:

• ескі үйдің эстетикасы,
• заманауи жайлылық,
• тарихи орналасқан жері.

Бағалар да өсуде, себебі Gründerzeit-тегі көптеген пәтерлер қолжетімді емес. Олар сирек сатылады, көбінесе мұрагерлік арқылы беріледі, ал иелері мұндай мүліктерді ондаған жылдар бойы ұстап тұрады.

Ұсыныстың тапшылығы бағаның өсуіне тұрақты қысым жасайды – бұл Altbau-ды тартымды инвестициялық активке айналдырады, әсіресе жыл сайын көп көлемде салынатын және уақыт өте келе өзінің эксклюзивтілігін жоғалтатын жаңа ғимараттармен салыстырғанда.

Беделіне және сәулеттік құндылығына қарамастан, Altbau ғимараты әрқашан «армандағы пәтер» бола бермейді. Тарихи ғимараттар тексеру кезінде әрдайым байқала бермейтін, бірақ меншік құнын айтарлықтай арттыратын күрделі техникалық және құқықтық мәселелерді жасыруы мүмкін.

Неміс және австриялық баспасөз Альтбаудың «әдемі, бірақ әрқашан практикалық емес» екенін жиі атап көрсетеді. Сондықтан, ақылды сатып алушы ескі Венаның романтикасы мен белгілі бір ғимараттың нақты жағдайы кейде екі түрлі шындық екенін түсінуі керек.

Төменде Altbau қаржылық тұрғыдан қауіпті немесе қолайсыз сатып алу болуы мүмкін жағдайлардың кеңейтілген тізімі берілген.

Егер қасбет, шатыр немесе ішкі коммуналдық қызметтер ұзақ уақыт бойы жаңартылмаса, үйдің Eigentümergemeinschaft (Күрделі жұмыстар) жоспарына енгізілуіне кепілдік бар.

Мәселе мынада, мұндай жұмыстар әдетте қала бюджетінен емес, меншік иелерінің резервтік қорларынан қаржыландырылады. Егер резервтер аз болса, меншік иелері қосымша алымдар төлеуге міндетті (Sonderumlagen).

Мұндай жағдайларда болжамды шығындар:

Неліктен бұл мәселе? Себебі Altbau сатып алушылары көбінесе бірден екі бюджеттен айырылады:

1. пәтердің өзіне ақша,
2. бүкіл ғимаратты жөндеуге қатысу үшін ақша.

Кейбір жағдайларда жұмыстың жалпы құны мүліктің өзіндік құнынан жоғары болады.

2025 жылы Австрия газбен жұмыс істейтін жылыту жүйелеріне қойылатын талаптарды күшейтті. Газ қазандықтары біртіндеп алынып тасталады, ал тұрғын үйлерге жаңа газ қосылымдарын орнатуға тыйым салынады.

Altbau иесі үшін бұл алдағы жылдары келесіге ауысу қажет болуы мүмкін дегенді білдіреді:

• орталық жылыту,
• жылу сорғысы,
• гибридті жүйелер.

Ауыстыру құны:

Кейбір ғимараттар үшін бұл сөзсіз дерлік болады, әсіресе қала тұтас аумақтарды жаңғыртуды жоспарласа.

Неліктен бұл кемшілік болуы мүмкін?

– Сіз әдемі пәтер сатып аласыз, бірақ бір жылдан кейін ғимаратты жаңа жүйеге ауыстыру керектігін білесіз;
– Бұл сіздің шығындарыңызды арттырады, бірақ мұндай шығындарды кейінге қалдыру немесе одан аулақ болу мүмкіндігіңіз болмайды.

Бұл мәселе әсіресе Альтбауда кең таралған, себебі бұл ғимараттар өз тарихында ондаған рет жөндеуден өтті. 1970 және 1990 жылдары көптеген иелері ас үйлерін кеңейтіп, бөлмелерді біріктіріп, қабырғаларын қайта орналастырып, жуынатын бөлмелерін көшірді — мұның бәрі жергілікті билік органдарына құжаттарды тапсырбай-ақ тез арада жасалды.

Неліктен бұл Венада маңызды?

Австрияның реттеуші органдары – Магистрат және Бауполизей – қатаң түрде әрекет етеді.

Қайта құру кезінде:

• жоспарларда көрсетілмеген,
• ылғалды жерлерге әсер етеді,
• статикалық құрылымды бұзады,
• немесе өрт қауіпсіздігі ережелерін сақтамайды..

Жаңа иелер өзгерістер 30 жыл бұрын енгізілген болса да, салдарға тап болуы мүмкін.

1. Пәтерді бастапқы қалпына келтіру талабы.
Иә, бұл шындық. Әсіресе, ас үй көршінің жатын бөлмесінің үстіндегі бөлмеге көшірілген болса.

2. Айыппұлдар.
Айыппұлдар көбінесе 1000 еуродан 10 000 еуроға дейін, бірақ одан да жоғары болуы мүмкін.

3. Жалға алушыны тіркеуге тыйым салу.
Егер мүлік дұрыс пайдаланылмаса, қала одан әрі жалға беруге тыйым салуы мүмкін.

4. Grundbuch-пен байланысты мәселелер.
Егер үй-жайдың құрылымы Nutzwertgutachten талаптарына сәйкес келмесе, құқықтық қақтығыстар туындауы мүмкін.

Альтбаудағы ең көп таралған проблемалық қайта құрулар

Тарихи ғимараттағы пәтерге ие болу әрқашан жаңа ғимарат сатып алудан гөрі көбірек жауапкершілікті талап етеді. Бастапқы бюджет қана емес, сонымен қатар Венадағы орташа көрсеткіштен айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін ағымдағы шығындар

Бұл тек «болашаққа арналған жинақтар» ғана емес, сонымен қатар барлық ғимарат иелері төлейтін міндетті төлем. Altbau-да бұл қор әсіресе маңызды, себебі мұндай ғимараттарды үнемі жөндеу қажет:

• қасбетті жөндеу,
• шатырды жөндеу,
• көтергіштерді ауыстыру,
• электр панельдерін жаңғырту,
• лифтті орнату немесе техникалық қызмет көрсету,
• ғимаратты заманауи өрт қауіпсіздігі стандарттарына сәйкестендіру.

Егер Rücklage кішкентай болса, кез келген жөндеу автоматты түрде Sonderzahlung-қа айналады – бұл бір реттік үлкен төлем. Бұл сіздің ай сайынғы төлеміңізге 3000-20000 еуро, кейде одан да көп шоттар қосылуы мүмкін дегенді білдіреді.

Венадағы Альтбау пәтерлеріндегі коммуналдық төлемдер бірнеше себептерге байланысты заманауи ғимараттарға қарағанда жоғары болуы мүмкін:

• Үлкен баспалдақтар көбірек тазалауды және жарықтандыруды қажет етеді,
• Ескі ғимараттарды сақтандыру қымбатырақ
• Тарихи элементтерді (есіктер, терезелер, қоршаулар) күтіп ұстау қымбатырақ,
• Хаусвервалтунгта жиі жұмыстардың кеңейтілген тізімі бар.

Жаңа ғимараттар энергия тиімділігінің, жаңа буын лифтілерінің, заманауи жылыту жүйелерінің және оқшауланған қасбеттердің арқасында коммуналдық төлемдерді азайтады.

Ескі үйлерді жылытуға болады:

• газды су жылытқыштар,
• жеке қазандықтар,
• 20 ғасырдағы тиімділігі төмен радиатор жүйелері.

Энергия тиімділігі класының төмендігіне байланысты (көбінесе G немесе F), жылыту шығындары Зеестадт немесе Зоннвендвиртель аймағындағы жаңа ғимаратқа қарағанда айтарлықтай жоғары болуы мүмкін.

Сонымен қатар, мемлекеттік бағдарламалар газды біртіндеп тоқтатуды талап етеді. Бұл алдағы жылдары жаңғырту міндетті болуы мүмкін және оның құны барлық үй иелері арасында бөлісетінін білдіреді.

Хаттамаларда көбінесе негізгі фактілер жасырылады:

• шатырды жөндеу жоспарланған ба?
• қасбетпен проблемалар бар ма,
• көтергіштер бітеліп қалды ма?
• лифт орнату талқыланып жатыр ма?
• Өрт қауіпсіздігі бойынша тексерулер күтілуде ме?
• жалға алушыларда қарыз жиналды ма?
• бұрын қандай мердігерлер жұмыс істегенін,
• Үй ішінде заңды даулар бар ма?.

Кейде «Discussion über notwendige Sanierung des Daches» сияқты бір сөйлем болашақта ондаған мың еуроны құрайтын шығындарды білдіреді.

Бұл Венадағы ескі ғимараттан пәтер сатып алудың ең маңызды аспектілерінің бірі. Сіз заңды түрде тіркелген мүлікті (Eigentumswohnung) , мәртебесі белгісіз үлесті немесе нысанды емес.

2025 жылы Вена нарығында сатып алушылар пәтерді емес, бөлек кеңістікке айналдырылған «ғимараттағы үлесті» сатып алған жағдайлар белсенді түрде талқыланды. Бір қарағанда, бұл толыққанды мүлік болып көрінеді, бірақ заңды түрде оның:

• Grundbuch-та өзін-өзі тіркеу құқығы,
• clear Nutzwert (меншік үлесі),
• мүлікті еркін жалға алу немесе қайта сату мүмкіндігі.

Әрқашан тексеру керек нәрселер:

1. Grundbuch-қа кіру – жеке кадастрлық нөмірі (EZ) бар жеке пәтер ретіндегі пәтердің (Top-Nummer) болуы.

2. Nutzwertgutachten – үйдің ортақ мүлкіндегі сіздің үлесіңізді анықтайтын құжат.

3. Ешқандай ауыртпалық жоқ:

• уәде,
• тұрғын үй қоры бойынша қарыздар,
• сот ісін жүргізу,
• пайдалануға шектеулер.

4. Бауакттағы жоспарларға пәтердің нақты сәйкестігі.

Егер пәтер бұрын жалға алынған болса (Mietwohnung), оны Eigentum-ға айналдыру ұзақ және күрделі процесс. Егер сатушы мұны сату алдындағы соңғы сәтте жасауды жоспарлап отырса, құжаттарды әсіресе мұқият тексеру керек.

Венадағы ескі ғимараттан пәтер сатып алған кезде сіз тек биік төбелерге, үлкен есіктерге және паркет едендерге ғана емес, сонымен қатар ғимараттың сәулеттік тұтастығын қорғайтын көптеген шектеулерге де ие боласыз. Вена ескі тұрғын үй қорына өте қатаң көзқараспен қарайды: ол мәдени мұра нысаны болып саналады және кез келген өзгерістер 1970-2000 жылдардағы ғимараттарға қарағанда әлдеқайда қатаң бақылауға ұшырайды.

Сонымен қатар, Altbau-дың сәулеттік логикасы мүлдем басқа: қабырғалар сіз күтпеген жерде де жүк көтере алады, ал техникалық аймақтар тарихи орналасуға қатаң байланысты.

Сондықтан, Альтбаудағы жөндеу жұмыстары екі санатқа бөлінеді: еркін енгізілуі мүмкін өзгерістер және ғимарат басқармасы мен қалалық кеңестің рұқсаттарын немесе кем дегенде мақұлдауын талап ететін өзгерістер.

Ішкі өзгерістер болып саналатын, статикалық элементтерге әсер етпейтін және ғимарат құрылымына әсер етпейтін жұмыстарға рұқсат етіледі.

1. Косметикалық жөндеу

Қабырғаларды бояу, тұсқағазды ауыстыру, паркет едендерін қалпына келтіру және сәндік панельдерді қайта өңдеу — мұның бәрін шектеусіз жасай аласыз. Ең бастысы - шулы жұмысқа қатысты сияқты үйдің жалпы ережелерін сақтау.

2. Бар аумақтардағы ас үйді немесе жуынатын бөлмені жаңарту

Ас үйді Bauakt жоспарларындағыдай қалдырсаңыз да, тұрмыстық техниканы ауыстырсаңыз да немесе жаңа шкафтар орнатсаңыз да, мұның бәріне рұқсат етіледі.

Бірақ ас үй желдету мен көтергіштерге логикалық түрде қосылған жерде қалуы маңызды.

3. Пәтер ішіндегі ішкі электр сымдарын ауыстыру

Үйдегі жалпы сымдардың бағыттарын өзгертпеген жағдайда жаңа розеткаларға, кабельдерді ауыстыруға және заманауи электр панельдеріне рұқсат етіледі.

Әдетте, тек лицензиясы бар электрик (Konzessionierter Elektriker) қажет.

4. Еден деңгейін өзгертпей еден жабынын ауыстыру

Паркет еденін жаңартуға, тығын немесе плиткаларды орнатуға болады – ең бастысы, өрт қауіпсіздігі талаптарын бұзбау үшін еден деңгейін нормадан жоғары көтермеу.

5. Жиһазды қайта орналастыру және жүк көтермейтін қабырғаларды ауыстыру

Жеңіл гипсокартоннан жасалған аралықтарды келісімсіз бөлшектеуге және орнатуға болады.

Бірақ білу маңызды: Альтбауда тіпті «қалың» қабырғалар да жүк көтергіш болып шығуы мүмкін, сондықтан статикалық жоспарды тексерген дұрыс.

Альтбау құрылымына, ылғалды аймақтарға, жалпы коммуналдық жүйелерге немесе ғимараттың сыртқы көрінісіне әсер ететін жұмыстарды Бауполизей, Хаусвервалтунг және кейде тарихи ескерткіштерді қорғау кеңсесі қадағалайды.

1. Ас үйді басқа бөлмеге көшіру

Бұл араласудың ең қиын түрлерінің бірі.

Ас үй келесіге қосылған:

• желдету,
• су көтергіштер,
• кәріз жүйесі.

Егер ол бұрынғы жатын бөлмеге немесе қонақ бөлмеге көшірілсе, бұл ғимараттың техникалық орналасуын бұзар еді, ал магистрат бәрін бастапқы қалпына келтіруді талап етер еді.

2. Жуынатын бөлмені кеңейту немесе көшіру

Бұл ең «қауіпті» аймақ, себебі:

• Альтбаудағы ылғалды аймақтар қатаң реттеледі;
• ескі үйлердің еденге түсетін жүктемесі шектеулі;
• кәріз көтергіштері тек белгілі бір қабырғалар бойымен орналасқан;
• Ауыстыру көрші пәтерлерде ағып кетулерге әкелуі мүмкін.

Бауполизей мұндай жағдайларда, әсіресе 1945 жылға дейін салынған ғимараттарда жиі араласады.

3. Жаңа құбырларды, көтергіштерді, желдету немесе жылыту жүйелерін орнату

Үйдің ортақ коммуникацияларына кез келген кедергі келтіру мыналарды талап етеді:

• үй иелерінің келісімі,
• жылыту немесе сантехника бойынша инженерлік есеп,
• магистраттың рұқсаты.

Біз тек көтергіштер туралы ғана емес, сонымен қатар газ құбырлары, желдету шахталары және мұржалар туралы да айтып отырмыз.

4. Қабырғаларды алып тастау арқылы бөлмелерді біріктіру

Альтбауда жүк көтергіш қабырғалар ең күтпеген жерлерде кездеседі.

Қабырға «жұқа» болып көрінгеннің өзінде, ол шын мәнінде 15-30 см қалыңдықтағы кірпіштен тұрғызылуы мүмкін және ғимараттың жалпы статикасында маңызды рөл атқарады.

Қабырғаны бұзу үшін сізге қажет:

• Statikgutachten (статистикалық есеп) тапсырысы
• рұқсат алу,
• жұмысты үймен үйлестіру.

Кейбір ғимараттарда мұндай өзгерістерге мүлдем тыйым салынған.

5. Ғимараттың сыртқы түріне әсер ететін өзгерістер

Егер үй қорғалған мәртебеге ие болса, тіпті терезелерді ауыстыруды Бундесденкламамт мақұлдауы керек.

Тарихи ғимараттардың қасбеттері Венаның «бет-бейнесі» болып табылады, ал қала олардың зақымдалмауын қатаң қадағалайды.

Мұнда келесі ережелер қолданылады:

Altbau-да кез келген араласу бүкіл ғимараттың жұмысын бұзуы мүмкін. Бұл ғимараттардың құрылымы жаңа құрылыстан өзгеше: тіпті жұқа қабырға да жүк көтере алады, ал ас үйді немесе жуынатын бөлмені көшіру көбінесе ағып кетуге және көршілес мүліктердің зақымдалуына әкеледі. Желдету жүйелері, көтергіштер және төбелер бірден бірнеше қабаттан өтеді, сондықтан бір үй иесінің қателігі бүкіл ғимаратқа әсер етеді.

Вена сонымен қатар өзінің Gründerzeit ғимараттарының тарихи көрінісін қорғайды. Қасбеттері, терезелері, есіктері және сылағы мәдени мұрасының бөлігі болып саналады, сондықтан кез келген өзгерістер ерекше қатаң бақылауға алынады.

Міне, сондықтан қала мен Бауполизей кез келген жөндеу жұмыстарына соншалықты мұқият қарайды: Альтбау әдемі, бірақ ол түпнұсқа құрылымға барынша дәлдік пен құрметті талап етеді.

Altbau сатып алмас бұрын, мәміленің заңды бөлігінің ашық екеніне және пәтердің нақты жағдайын көрсететініне көз жеткізу өте маңызды. Grundbuch үзіндісінің өзі жеткіліксіз: ол меншік құқығын растайды, бірақ мүліктің тарихын көрсетпейді.

Бауактты зерттеу өте маңызды . Мұнда сіз қазіргі орналасудың заңды екенін және болашақта проблемалар тудыруы мүмкін кез келген өзгерістер болғанын көре аласыз.

Nutzwertgutachten да маңызды , ол сіздің мүліктегі үлесіңізді анықтайтын және ай сайынғы төлемдеріңізге, жөндеу жұмыстарына қатысуыңызға және иелерінің жиналыстарында дауыс беру құқықтарыңызға әсер ететін құжат. Онда шығындардың қаншалықты әділ бөлінгені және сатушының назардан тыс қалдырған жасырын нюанстар бар-жоғы көрсетілген.

Hausordnung мұқият оқып шығу керек . Олар шу деңгейін, ортақ аймақтарды пайдалануды, сақтау орнын, жөндеуді және тіпті велосипед сақтау сияқты ұсақ-түйек мәліметтерді реттейді. Кейде бұл ережелер сіз ойлағаннан әлдеқайда маңызды рөл атқарады, әсіресе ғимаратта иелерінің қатаң қауымдастығы болса.

Бұл кезеңде австриялық жылжымайтын мүлік саласында маманданған кәсіби риэлтордың немесе заңгердің көмегі өте маңызды болуы мүмкін. Олар қандай құжаттар көбінесе мәселелер тудыратынын, сізді не ескертуі керектігін және Венадағы ескі ғимараттан пәтер сатып алу туралы шешіміңізге өкінбеу үшін Bauakt және Grundbuch деректерін қалай дұрыс түсіндіру керектігін біледі.

Altbau пәтерлері тек Ескі Венаның сәулетін, стилін және атмосферасын ғана емес, сонымен қатар жоғары деңгейдегі назар аударуды, білімді және дайындықты қажет ететін күрделі техникалық құрылымдар болып табылады. Тарихи ғимараттар керемет инвестиция және эстетикалық ләззат көзі бола алады, бірақ бұл тек барлық құжаттарды өңдеуге, ғимараттың жағдайын мұқият тексеруге және қала билігімен өзара әрекеттесуге дайын адамдар үшін ғана.

Егер сіз классикалық сәулетті бағалайтын болсаңыз, ұзақ мерзімді әлеуетті көретін болсаңыз және жөндеуге инвестиция салуға дайын болсаңыз, Altbau жай ғана үй емес, өзіндік сипаты мен тарихы бар ерекше мүлікке айналады. Дегенмен, сатып алуға барынша мұқият және сақтықпен қарауыңыз керек: сонда ескі үйдің сүйкімділігі тосынсыйлар көзіне емес, құндылыққа айналады.