Австрияда шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына шектеулер

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу Еуропадағы ең қатаң реттелетін мәмілелердің бірі болып табылады және бұл кездейсоқтық емес. Австрия нарығының басты ерекшелігі - шетелдіктер жылжымайтын мүлікті еркін сатып ала алмайды: резидент еместердің көпшілігі үшін мәмілелерге қол жеткізу заңмен шектелген және тек жергілікті билік органдарының арнайы рұқсатын алғаннан кейін ғана мүмкін болады.

Дегенмен, бірыңғай ережелер жоқ – әрбір федералды штат бір-бірінен айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін өз шарттарын, рәсімдері мен шектеулерін белгілейді.

Дәл осы ерекшелік Австрияны көптеген еуропалық елдермен салыстырғанда ерекше етеді. Шетелдік сатып алушы Испанияда, Португалияда немесе Германияда оңай мүлік сатып ала алса, Австрияда олар талаптарға, қосымша тексерулерге немесе тіпті толық тыйымға тап болады.

Тироль немесе Каринтия сияқты штаттарда шетелдіктердің рұқсатынсыз мүлік сатып алуы мүмкін емес немесе мүлдем тыйым салынған, әсіресе «екінші үйлерге» немесе туристік және курорттық аймақтарда орналасқан мүліктерге қатысты.

Бұл тәсіл уақытша саясат емес, бұл елдің құқықтық архитектурасының негізгі бөлігі. Австрия өзінің ішкі нарығын қызып кетуден қорғауға, жергілікті тұрғындар үшін қолжетімді тұрғын үйді сақтауға және шетелдік капиталдың жоғары үлесі әлеуметтік немесе экономикалық құрылымды өзгертуі мүмкін аймақтардағы мүлікті бақылауда ұстауға тырысады. Сондықтан, қажетті қаражаттың, тұруға рұқсаттың немесе капиталдың шығу тегін ашық дәлелдеудің болуы рұқсатқа кепілдік бермейді.

Көптеген халықаралық инвесторлардың жіберетін негізгі қателігі - Австриядағы мәмілені басқа ЕО елдеріндегідей қарастыру. Дегенмен, Австрия жүйесі басқаша жұмыс істейді - федералды штат пен меншік түрін таңдаудан бастап меншік нысаны мен өтінім беру процесіне дейін.

Жақсы ойластырылған құқықтық және стратегиялық тәсіл қажет: мәртебеңізді түсіну, құжаттарды дұрыс дайындау, белгілі бір аймақтың шектеулерін талдау және бүкіл процедураны мұқият жоспарлау.

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алатын шетелдіктердің құқықтық базасы Еуропадағы ең күрделі және қатаң құрылымдалған жүйелердің бірі болып табылады. Резидент еместер үшін мәмілелер толығымен тегін немесе бірыңғай ұлттық заңмен шектелген ЕО елдерінің көпшілігінен айырмашылығы, Австрия аймақтық құзыреттілік принципін қолданады: әрбір федералды штаттың өз заңдары, өз өкілеттіктері және шетелдіктің өз аумағында жылжымайтын мүлік сатып ала алатынын анықтаудың өз критерийлері бар.

Бұл жүйе құқықтық тәжірибеде бекітілген және GEUER Rechtsanwälte OG , олар шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына қатысты бірыңғай «австриялық заң» жоқ екенін атап көрсетеді – сегіз түрлі құқықтық режим бар (Вена жеке қала-мемлекет ретінде есептемегенде, штаттар санына сәйкес келеді).

Тарихи тұрғыдан Австрия өзінің ішкі нарығын спекулятивті капитал мен шамадан тыс инфрақұрылымдық қысымнан қорғау саясатын жүргізіп келді. Ірі еуропалық елдерден айырмашылығы, Австрия шектеулі жер ресурстарына, қорғалатын аумақтардың жоғары үлесіне және әсіресе сезімтал туристік аймақтарға тап болады.

Сондықтан әртүрлі федералды штаттардың заңнамасы келесі кедергілерді тудырады:

• жергілікті тұрғындар үшін, әсіресе бәсекелестік жоғары аймақтарда тұрғын үйдің қолжетімділігін қорғау;
• курорттық аймақтарда, таулы аймақтарда және табиғи аумақтарда шетелдік меншікті бақылау;
• екінші тұрғын үй нарығындағы алыпсатарлықты шектеу;
• жергілікті инфрақұрылымға қысым жасауы мүмкін «екінші үйлердің» (Zweitwohnsitz) өсуін шектеу;
• мәдени және әлеуметтік тепе-теңдікті сақтау, әсіресе ауылдық және альпілік аймақтарда.

Салалық порталдардың мәліметі бойынша, шектеулер ең қатаң болып Тироль, Форарльберг және Зальцбург туристік аймақтарында белгіленеді.

Осылайша, шектеулер уақытша шара емес, ұзақ мерзімді нарықтық тұрақтылыққа бағытталған мемлекеттік саясаттың негізгі бөлігі болып табылады.

Әрбір мемлекет шетелдіктердің кіруін өз бетінше реттейтіндіктен, құқықтық режим тіпті көршілес аймақтар арасында да айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.

Маңыздысы, тіпті бір штаттың ішінде де шектеулер муниципалитеттерде әртүрлі болады. Тирольдің бір ауданында сатып алуға заңды нәрсе көршілес ауданда толығымен тыйым салынуы мүмкін.

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алудың құқықтық негізі сатып алушының санатына тікелей байланысты. Бұл мәміленің күрделілігін, рұқсаттарға қажеттілікті, әртүрлі мүлік түрлерінің болуын және бас тарту ықтималдығын анықтайтын негізгі фактор.

екі үлкен топқа бөледі :

1. ЕО, ЕЭА және Швейцария азаматтары
2. Үшінші елдердің (ЕО/ЕЭА емес) азаматтары

түбегейлі әртүрлі құқықтық жағдайларда қолданылады

ЕО елдерінің, Еуропалық экономикалық аймақтың және Швейцарияның азаматтары Австрияда жергілікті тұрғындармен бірдей мүлік құқықтарына ие.

Бұл мынаны білдіреді:

• олар тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлікті еркін сатып ала алады;
• билік органдарының рұқсаты қажет емес;
• мәміле әдеттегі нотариалдық рәсім бойынша жүзеге асырылады;
• мүлік түріне (пәтер, үй, жер) ешқандай шектеулер жоқ.

Gleichbehandlung – тең қарау қағидатында бекітілген

Мұндай сатып алушылар үшінші елдердің резидент еместері үшін міндетті болып табылатын «шетелдікті тексеру» рәсімінен (Ausländergrundverkehr) автоматты түрде аулақ болады.

Кейбір нюанстар

Тіпті ЕО азаматтары да ресми шектеулерге тап болуы мүмкін, бірақ бұл шектеулер сирек кездеседі және негізінен Альпі тауының ауылдық аймақтарында кездеседі:

• муниципалитет мүліктің «екінші үй» немесе туристік нысан ретінде емес, негізгі тұрғын үй ретінде пайдаланылатынын растауды сұрай алады;
• Қорық аймақтарындағы үлкен жер учаскелерін сатып алу үшін мақұлдау қажет болуы мүмкін.

Дегенмен, бұл жағдайлар ерекше болып табылады және ЕО азаматының мәртебесіне емес, нақты нысанның сипатына қатысты.

ЕО/ЕЭА/Швейцария азаматтары болып табылмайтын сатып алушылар шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына қатысты арнайы мемлекеттік заңдарға бағынады.

Оларға келесі ереже қолданылады: Жер органдарының арнайы рұқсатынсыз мәміле заңды түрде мүмкін емес.

Бұл мынаны білдіреді:

• сатып алуға ресми өтінім беріледі;
• капиталдың шығу тегі тексерілуде;
• уәкілетті орган сатып алудың жергілікті нарыққа әсерін талдайды;
• рұқсат беру немесе бас тарту туралы шешім қабылданады.

Ең бастысы:

Тіпті мінсіз дайындалған құжаттар пакеті де мақұлдауға кепілдік бермейді.

Билік органдары өтініштерді қалай бағалайды?

Комиссия (Grundverkehrsbehörde) бас тарта алады, егер:

• сатып алу жергілікті тұрғындар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігіне қауіп төндіреді деп саналады;
• нысан туристік аймақта орналасқан;
• мүлікті «екінші үйге» айналдыруға болады;
• жердің қорғалатын мәртебесі бар;
• инвестор Австриямен байланысын дәлелдей алмайды;
• мәміленің экономикалық немесе әлеуметтік «пайдасын» растайтын ешқандай ақпарат жоқ.

Әрбір мемлекет «қоғамдық мүдде» ұғымын өзіндік тәсілмен тұжырымдайды, бұл процедураны одан да жеке етеді.

Шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуын реттеудің австриялық жүйесі сатып алушылардың екі санаты арасындағы түбегейлі айырмашылыққа негізделген: ЕО/ЕЭА азаматтары және «үшінші елдердің» азаматтары. Бұл айырмашылық техникалық формальдылық емес, ұлттық нарықты, әлеуметтік тепе-теңдікті және аумақтық тұрақтылықты қорғауға бағытталған мемлекеттік саясаттың түбегейлі бөлігі болып табылады.

Австрия ЕО азаматтарын Бірыңғай Еуропалық экономикалық аймақтың қатысушылары ретінде қарастырады. Жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, бұл Австрия азаматтарымен толық теңдікті білдіреді. Олардың мәмілелерге қол жеткізуі ЕО-ның капиталдың еркін қозғалысына құқығына және мемлекеттің Одақ ішінде кемсітушілікке жол бермеу міндеттемесіне негізделген.

Австрия үшін мұндай сатып алушылар сыртқы күш емес, ортақ экономикалық, құқықтық және әлеуметтік нормаларға біріктірілген бірыңғай нарықтың кеңейтімі болып табылады. Мемлекет тұрғысынан олардың нарықтық қызметі жүйелік тәуекелдерді тудырмайды, себебі олар тұрақты еуропалық құқықтық шеңберде жұмыс істейді.

Үкімет ЕО/ЕЭА-дан тыс сатып алушыларға мүлдем басқаша қарайды. Инвесторлардың бұл тобы нарықтық қысымның арту көзі ретінде қарастырылады: олардың сатып алу қабілеті жоғары болуы, қысқа мерзімді инвестицияларға белсенді қатысуы және шектеулі ұсынысқа қысымды арттыруы мүмкін, әсіресе құрылыс алаңы өте шектеулі аймақтарда, мысалы, Альпі тауларында.

Еуропалық нарықтардың тарихы көрсеткендей, көбінесе бағаның спекулятивті өсуіне, екінші үйлерге мүлік сатып алуға және жергілікті тұрғындардың біртіндеп ығыстырылуына шетелдік капитал әкеледі. Шағын муниципалитеттер үшін шетелдік инвесторлардың аз ғана ағыны баға динамикасын толығымен өзгерте алады.

Бұл тәсіл Австрияға тұрғын үйдің қолжетімділігін, әсіресе тығыздығы жоғары қалаларда қорғауға, қорық аймақтарын сақтауға, курорттық аймақтарды басқаруға және әлеуметтік сезімтал аймақтардың тұрақтылығын қолдауға мүмкіндік береді. Альпі аймағы жылжымайтын мүлікті тауар ретінде емес, аумағын кеңейту мүмкін емес мәдени және табиғи мұраның бір бөлігі ретінде қарастырады.

Сондықтан, шетелдіктерге қойылатын шектеулер бұл аумақтарды қараусыз қалдырудан немесе шамадан тыс коммерцияландырудан қорғау үшін қолданылатын құралдардың бірі болып табылады. Австрия жылжымайтын мүліктің айтарлықтай бөлігі резидент еместерге тиесілі және жылына бірнеше апта ғана пайдаланылатын жағдайларды болдырмауға тырысады. Осындай мысалдар бірқатар еуропалық елдерде байқалды, ал Австрия мұндай тәуекелдерді азайтатын модельді саналы түрде құруда.

Міне, сондықтан азаматтыққа негізделген саралау уақытша шара немесе саяси ұстаным емес. Бұл нарықтың ұзақ мерзімді тұрақтылығын реттейтін заңнамалық базадағы мұқият интеграцияланған механизм.

ЕО/ЕЭА және Швейцариядан тыс елдердің азаматтары үшін Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу тек арнайы рұқсат беру процесі арқылы ғана мүмкін болады. Бұл мәміленің негізгі кезеңі, мүлікті сатып алуға болатынын анықтайды.

Сатып алу рәсімі австриялықтардыкімен бірдей дерлік ЕО сатып алушыларынан айырмашылығы, резидент еместер жергілікті нарықты қорғау және аумақтық тұрақтылық қағидаттарына негізделген бақылау жүйесіне тап болады.

Мәміленің заңдылығын анықтайтын негізгі орган - Grundverkehrsbehörde - жылжымайтын мүлік мәселелері жөніндегі мемлекеттік комиссия.

Оның рөлі жай ғана әкімшілік құжаттарды тексеру емес, сонымен қатар белгілі бір шетелдіктің сатып алуының экономикалық және әлеуметтік-аумақтық тұрғыдан қолайлылығын бағалау болып табылады.

Ол нені тексереді:

• сатып алушы осы мүлік түрін сатып алуға құқылы санатқа сәйкес келе ме;
• сатып алу нарыққа және баға тепе-теңдігіне қауіп төндіре ме;
• мүлік «екінші үй», туристік тұру орны немесе қорғалатын жер санатына жататындығына;
• сатып алушының Австриямен жарамды байланысы бар ма (тұруға рұқсат, кәсіпкерлік қызмет, жеке мүдделер);
• сатып алу аймақтың қоғамдық мүддесіне сай келе ме.

Шын мәнінде, мәміленің жүзеге асатынын немесе аспайтынын комиссия анықтайды, ал сатып алу-сату шарты тек рұқсатпен күшіне енеді.

Австрия заңы «шетелдік» терминін кеңінен анықтайды. Бұл маңызды, себебі шектеулер кейде тек жеке тұлғаларға ғана емес, сонымен қатар олар мүлік сатып алуға тырысатын заңды тұлғаларға да қолданылады.

Грундверкер ережелеріне бағынатын адамдардың санаттары:

Осылайша, компанияны ресми түрде құру әрқашан шектеулерді айналып өтуге мүмкіндік бермейді – құрылымды кім басқаратынын және оның нақты басқару орталығы қайда орналасқанын анықтау маңызды.

Австрияда шетелдік мүлік сатып алуға қатысты Еуропадағы ең қатаң ережелердің бірі болғанымен, бұл процесті жеңілдететін немесе мәмілені жүзеге асыруға мүмкіндік беретін заңды тетіктер бар.

Бұл заңды айналып өту жолдары емес, керісінше, инвесторларды елдің құқықтық жүйесіне дұрыс интеграциялау жолдары. Әрбір нұсқа құжаттық дәлелдемелерді талап етеді және нақты федералды штатқа байланысты.

Ең көп таралған және сонымен бірге ең қиын жолдардың бірі - Австрияда немесе басқа ЕО елінде тіркелген заңды тұлға арқылы жылжымайтын мүлік алу.

Бұл тәсілдің идеясы еуропалық компаниялар үшінші ел азаматтарымен бірдей шектеулерге бағынбайды. Кейбір федералды штаттар келесі жағдайларда сатып алуларға рұқсат береді:

• Австрияда немесе ЕО-да тіркелген,
• нақты коммерциялық қызметті жүзеге асырады,
• Еуропада экономикалық мүдделердің расталған орталығы бар.

Дегенмен, бұл тәсіл бірнеше шарт орындалған жағдайда ғана тиімді болады. Сатып алушы компанияның тек мәміле мақсатында құрылған жалған компания емес екенін дәлелдеуі керек. Жер органдары меншік құрылымының ашықтығын, салық есептілігін және қызметкерлердің немесе кеңселердің болуын растауды талап етеді.

Австриядағы әрбір мәміле ерекше: көп нәрсе жер заңнамасына және инвестордың мәртебесіне байланысты. Біз клиенттерге дұрыс меншік стратегиясын таңдауға, қателіктерден аулақ болуға және рұқсат беру процесінде қажетсіз тәуекелдерсіз жүруге көмектесеміз. Егер сіз сатып алуды қарастырып жатсаңыз, біз мүмкін болатын нұсқаларды талқылап, дұрысын таба аламыз.

Тұруға рұқсат алу - жылжымайтын мүлік нарығына қол жеткізуді жеңілдетудің тағы бір тәсілі. Кейбір федералды штаттарда тұруға рұқсаттың болуы рұқсатқа деген қажеттілікті толығымен жоймайды, бірақ бұл процесті айтарлықтай жеңілдетеді және кейбір жағдайларда іс жүзінде оң шешім қабылдауға кепілдік береді.

Келесі мәртебелер әсіресе маңызды:

• ұзақ мерзімді тұруға рұқсат,
• Жұмысқа немесе бизнеске тұруға рұқсат,
• отбасын қайта біріктіру,
• студенттік тұруға рұқсат ұзақ мерзімді тұрумен бірге.

Тұрғын мәртебесі адамның Австриямен байланысын тиімді түрде көрсетеді: олар осында тұрады, салық төлейді және жүйеге интеграцияланған. Сондықтан, жер комиссиялары мұндай сатып алушыларға мүлікті тек инвестициялық актив ретінде пайдалануды жоспарлағандарға қарағанда жұмсақ қарайды.

Кейде комиссияның шешімі өтініш берушінің сатып алу қажеттілігін қаншалықты сенімді түрде түсіндіре алатынына байланысты болады.

Біз келесі жағдайлар туралы айтып отырмыз:

• адам Австрияға жұмыс немесе іскерлік себептермен көшіп барады;
• отбасының тұрақты тұруы үшін тұрғын үй сатып алады;
• белгілі бір жерге пайдалы қызмет түрлерін жүзеге асырады (мысалы, жұмыс орындарын құру);
• қазірдің өзінде осы аймақта тұрады және жергілікті қауымдастыққа интеграцияланған.

Мұндай жағдайларда рұқсат әдеттегіден тезірек берілуі мүмкін. Комиссия тек ресми критерийлерді ғана емес, сонымен қатар инвестордың аймақта болуының әлеуетті артықшылықтарын да бағалайды.

Маңызды! Жоғарыда аталған барлық механизмдер автоматты түрде бекітуге кепілдік бермейді, бірақ олар мүмкіндікті айтарлықтай арттырады. Сәтті мәміле кемшіліктерді табу арқылы емес, барлық аймақтық нюанстарды, сатып алушының мәртебесін және сатып алушының тұру немесе инвестиция салу ниеттерін ескере отырып, дұрыс құқықтық және стратегиялық тәсіл арқылы жүзеге асырылады.

Резидент емес тұлға ретінде жылжымайтын мүлік сатып алуға рұқсат алу қарапайым формальдылық емес. Ол көбінесе бірнеше айға созылатын және аймақты, сатып алушының мәртебесін, мүліктің сипаттамаларын және тіпті мәміленің жергілікті қауымдастыққа ықтимал әсерін бағалауды қамтитын кешенді әкімшілік шолуды қамтиды.

Көбінесе резидент еместер келесі қиындықтарға тап болады.

Комиссия шешімінің болжанбайтындығы. Жер органдары айтарлықтай дербестікке ие және әрқашан егжей-тегжейлі көрсетілмейтін себептер бойынша өтініштерді қабылдамауы мүмкін. Комиссия тек заңмен ғана емес, сонымен қатар аймақтың мүдделерін де басшылыққа алады: әлеуметтік, экономикалық, демографиялық және экологиялық.

Ұзақ өңдеу уақыты. Тіпті дұрыс толтырылған өтінім де сирек тез өңделеді. Әдеттегі өңдеу уақыты екі айдан алты айға дейін, бірақ Тироль немесе Зальцбург сияқты сұраныс жоғары аймақтарда бұл процесс бір жылға дейін созылуы мүмкін.

Бұл мынаған байланысты:

• көп сатылы тексеру,
• қосымша сұраныстардың қажеттілігі,
• муниципалитеттермен келісім бойынша.

Туристік аймақтарда ерекше қатаң ережелер бар. Альпілік аймақтар шетелдіктің кез келген сатып алуын жергілікті нарық үшін ықтимал қауіп ретінде қарастырады. Келесілермен мәмілелер:

• туристік кешендердегі пәтерлер,
• екінші үй заттары,
• курорттық ауылдардағы үйлер,
• көлдер мен шаңғы алаңдарының жанындағы нысандар.

Дәл осы аймақтарда резидент еместер арасында бас тарту деңгейі ең жоғары.

Австриямен жеткілікті байланыс болмауына байланысты бас тартулар. Федералдық штаттар сатып алушының мүлікті тек инвестиция ретінде пайдалануды жоспарламағанын дәлелдеуді талап етеді.

Бас тарту мүмкін, егер:

• сатып алушы Австрияда тұрмайды;
• мұнда экономикалық қызметпен айналыспайды;
• сатып алуға деген жеке қажеттілікті ақтай алмайды.

Ережелер федералды штаттарда әртүрлі. Венадағы ережелер Тироль, Каринтия немесе Форарльбергке қарағанда әлдеқайда жұмсақ болуы мүмкін. Бір аймақта үй сатып алған резидент емес адамға басқа аймақта күтпеген жерден үзілді-кесілді бас тартылуы мүмкін.

Осы факторлардың барлығы сатып алу процесін болжауға келмейтін етеді және мүлікті таңдамас бұрын да мұқият заңды жоспарлауды қажет етеді.

Шетелдіктерге деген көзқарастың жұмсақтан өте қаталға дейін өзгеруінің себептері аймақтардың ерекшеліктерімен тығыз байланысты.

Экономикалық қысым және нарық көлемі. Венада үлкен, икемді және алуан түрлі тұрғын үй нарығы бар. Тирольдің кішігірім таулы муниципалитеттерінің нарығы шектеулі, мұнда әрбір сатылым бағаға әсер етуі мүмкін.

Сондықтан, астанада ешқандай қауіп төндірмейтін сол резидент емес адам шағын Альпі аймағындағы тұрақтылыққа қауіп төндіреді деп қабылдануы мүмкін.

Туристік аймақтардың үлесі. Тироль, Зальцбург және Каринтияның кейбір бөліктері әлемдік деңгейдегі курорттар болып табылады. Ондағы тұрғын үйге деген сұраныс жергілікті халыққа сәйкес келмейді, ал федералды штаттар «екінші үйлер» жергілікті тұрғындарды толығымен ығыстыратын сценарийдің алдын алуға тырысуда.

Қоршаған ортаны қорғау факторы. Альпі аумақтары ресурстары шектеулі аймақтар болып табылады. Оларды кеңейту мүмкін емес, ал шамадан тыс игеру экологиялық қауіп төндіреді. Сондықтан көптеген жерлерге шетелдік операцияларды жүргізу мүмкін емес ерекше қорғалатын аумақтар кіреді.

Шағын муниципалитеттердің әлеуметтік тұрақтылығы. Шағын ауылдар мен курорттық қалаларда тұрақты халықты, жұмыс орындарын және инфрақұрылымды сақтау маңызды. Тұрғын емес адамдардың мүлікті жаппай сатып алуы «бос ауылдарға» әкеледі, бұл Италия мен Швейцарияда бұрыннан болған жағдай - Австрия бұл жағдайдың алдын алуда.

Әрбір федералды штат өзінің аумақтық, экономикалық және әлеуметтік мүдделеріне негізделген өзіндік реттеу моделін әзірлейді. Сондықтан инвесторлар талдауды тек жеке мәртебесінен ғана емес, сонымен қатар аймақтық картадан бастауы керек – Вена мен Тирольдегі ережелер екі түрлі құқықтық шындыққа жататынын түсінуі керек.

Бұл кесте аймақты таңдау стратегиялық маңызды қадам екенін көрсетеді. Үшінші елден келген сатып алушы үшін Венада немесе Грацта пәтер сатып алу толығымен мүмкін болуы мүмкін, ал Кицбюхельде немесе Зеефельдте пәтер сатып алу, бюджетке қарамастан, мүмкін емес дерлік.

Австрияда шетелдік сатып алушының мүлікке қолжетімділігі тек азаматтығы мен аймағымен ғана емес, сонымен қатар олар сатып алғысы келетін мүліктің нақты түрімен де анықталады. Заң мүліктің әртүрлі санаттарын әртүрлі қарастырады, себебі әрбір түрдің нарыққа, әлеуметтік тұрақтылыққа немесе туристік аймақтарға өзіндік қауіп деңгейі бар.

Сондықтан, сол инвестор Венадағы қалалық пәтерді оңай сатып ала алады, бірақ маусымдық тұру үшін Тирольде пәтер сатып алуға тырысқанда еңсерілмейтін кедергілерге тап болады.

Негізгі тұрғылықты жері (Hauptwohnsitz). Тұрақты тұруға арналған мүлік, әдетте, жеңілдетілген ережелерге бағынады. Егер шетелдік сатып алушы Австрияда ұзақ мерзімді жұмыс, оқу немесе бизнес үшін тұрғын үй қажет екенін түсіндірсе, олардың мақұлдау алу мүмкіндігі айтарлықтай артады.

Мұндай жылжымайтын мүлік инвестициялық спекуляция емес, әлеуметтік қажеттілік болып саналады, сондықтан тіпті сезімтал аймақтарда да билік мұндай сатып алуларды оңтайлы қарауға дайын.

Екінші реттік тұрғын үйлер, жазғы коттедждер және демалыс үйлері. Мұндағы жағдай әлдеқайда қатал. Австрия туристік аймақтарды маусымдық ауылдарға айналдыруды үнемі шектейді, онда жылжымайтын мүлік жылдың көп бөлігінде бос қалады. Сондықтан, резидент еместердің «екінші үй» сатып алуына көбінесе толығымен тыйым салынады немесе тек белгілі бір шарттар бойынша ғана рұқсат етіледі.

Альпі аймақтарында (Тироль, Зальцбург, Форарльберг) қатаң режим бар, яғни мүліктің тек аз ғана пайызы екінші үй ретінде пайдалануға ресми түрде рұқсат етілген (Nebenwohnsitz). Шетелдіктің мұндай мүлікті сатып алуы мүмкін емес дерлік.

Туристік жылжымайтын мүлік және қызмет көрсетілетін пәтерлер. Бұл ең сезімтал сегмент. Туристік пәтерлер (touristische Nutzung) әрқашан ерекше бақылауда. Жер тұрғындары бағаның өсуіне және жергілікті тұрғындар үшін қолжетімді тұрғын үйдің азаюына әкелуі мүмкін бақылаусыз коммерцияланудан қорқады.

Сондықтан, шетелдіктің туризмге арналған мүлікті сатып алуы комиссияның мақұлдауын ғана емес, сонымен қатар көбінесе бас тартылуын талап етеді. Мүлік ресми түрде сатылғанның өзінде, «үшінші елден» келген сатып алушыдан аймақпен экономикалық байланыстарын дәлелдеу немесе бизнес-жоспарды ұсыну талап етілуі мүмкін.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік және компания арқылы сатып алу. Кәсіпкерлік мүлікке мүлдем басқаша тәсіл қолданылады. Коммерциялық жылжымайтын мүлік — кеңселер, сауда алаңдары, қоймалар және өндірістік үй-жайлар — көбінесе икемді құқықтық режимге жатады. Логика қарапайым: мұндай мүліктер экономиканы ынталандырады, жұмыс орындарын ашады және тұрғын үй нарығына әсер етпейді.

Австрияда немесе ЕО-да тіркелген заңды тұлғалар, тіпті компанияның түпкілікті иесі резидент емес болса да, жеке шетелдіктерге қарағанда коммерциялық мүлікті оңайырақ сатып ала алады. Дегенмен, бизнестің жарамдылығы мен корпоративтік ережелерге сәйкестігінің дәлелі қажет.

Резидент еместер үшін мүлік түрлерінің қолжетімділігі

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алуға рұқсат алудың өзі ипотекалық қаржыландыруға қол жеткізуге кепілдік бермейді. Елдің банк жүйесі қатаң реттеу және тәуекелдерді бағалау стандарттары бойынша жұмыс істейді, бұл несие беру шарттарына сатып алу бағасынан немесе сатып алушының қаржылық жағдайынан да көбірек әсер етеді.

Инвестордың заңды мәртебесі – ол резидент немесе резидент емес, ЕО азаматы немесе үшінші елдің азаматы болсын – несие алу мүмкіндігін және оның параметрлерін анықтайтын негізгі факторға айналады.

Австрия банктері қарыз алушыларды тек табысына ғана емес, сонымен қатар проблемалар туындаған жағдайда қарызды қаншалықты оңай өндіріп ала алатындығына да қарай бағалайды. Тұрғылықты жері елмен байланыстың жоғары деңгейін білдіреді: жұмыспен қамту, салықтар, банк тарихы, тіркелген тұрғылықты жері және ресми деректердің қолжетімділігі. Алайда, резидент еместер үшін бұл параметрлердің көпшілігі жоқ немесе тексеру қиынырақ, ал шетелде қарызды өндіріп алудың заңды тетіктері айтарлықтай тиімді емес.

Міне, сондықтан жоғары табысы, беделді жұмысы және айтарлықтай активтері бар шетелдік инвестор орташа табысы бар қарапайым австриялық тұрғынға қарағанда көбінесе онша қолайлы емес шарттарды алады. Банк клиенттің тек төлем қабілеттілігін ғана емес, басқару қабілетін де басымдыққа алады.

Резидент емес мәртебенің ең байқалатын салдарының бірі - қажетті алғашқы жарнаның көбеюі. Жергілікті тұрғындар мен ЕО азаматтары мүлік құнының 80-90%-ын қаржыландыруды күте алса, резидент еместер өз қаражаттарының айтарлықтай көп бөлігін салуы керек.

Резидент еместер үшін стандартты шарттар 40–50%, кейде 60% құрайды. Тек расталған ЕО табысы, еуропалық активтері және мінсіз несие тарихы бар таңдаулы клиенттер ғана 70% пайыздық мөлшерлемені күте алады. Туристік мүлікті немесе бұрыннан бар үйлерді сатып алған кезде банктер одан да қатаң тәсіл қолданады, себебі бұл мүліктер өтімділік тәуекелін арттырады.

Бұл тәсіл ішінара резидент емес үшін жылжымайтын мүлік несиенің жалғыз кепіліне айналатындығымен түсіндіріледі. Банк сатып алушының «меншікті» қаражаттағы үлесін арттыру арқылы өз тәуекелін азайтуға тырысады.

Несиелік мекемелер резидент еместерге қатысты айтарлықтай мұқият тексеру жүргізеді. Бұл тек ішкі банк ережелеріне ғана емес, сонымен қатар қаражаттың шығу тегі мен клиенттің қаржылық тұрақтылығын егжей-тегжейлі растауды талап ететін жалпыеуропалық AML және KYC стандарттарына да байланысты.

Шетелдік сатып алушылар кеңейтілген құжаттар жиынтығын ұсынуы керек: бірнеше жылдық табысын растайтын құжаттар, қаржылық есептіліктің расталған аудармалары, шыққан елінен банктік шоттар, салық резиденттігі және активтер құрылымы туралы құжаттар.

Австрияда тұруға рұқсаты жоқ адамдар үшін тексеру көбінесе қосымша қадамдар мен сұрауларды қамтиды, себебі банк әдеттегі ішкі тізілімдерге қол жеткізе алмайды.

Кейбір жағдайларда қаржы институты кәсіпкерлік қызметті немесе капитал көздерін түсіндіруді сұрауы мүмкін, бұл өтінімді қарау мерзімін айтарлықтай ұзартады.

Мүліктің мәртебесі банктің шешіміне тікелей әсер етеді. Негізгі тұрғын үй сатып алуға келгенде, банктер әдетте жағдайды ескеруге дайын: мұндай мүліктер тұрақтырақ және тәуекелі аз деп саналады.

Дегенмен, екінші реттік тұрғын үйлер, жазғы коттедждер және маусымдық мүліктер жоғары тәуекел аймағына жатады, себебі олар көбінесе сирек пайдаланылады және қайта сату кезінде аз құндылықты сақтайды.

Туристік нысандар мен қызмет көрсетілетін пәтерлерге қатысты одан да сақтық шаралары қолданылады Мұндай нысандар маусымдыққа, жалға беру шектеулеріне және аймақтық туризм саясатындағы өзгерістерге ұшырайды. Банктер мұндай несиелерді тек қатаң шарттармен ғана ұсынуы немесе оларды қаржыландырудан мүлдем бас тартуы мүмкін.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік ерекше ерекшеленеді: ол бизнестің пайдалылығына негізделіп бағаланады, ал резидент емес инвестор үшін ол тұрғын үйге қарағанда қаржыландыру тұрғысынан жиі қолжетімді.

Сатып алуға заңды рұқсат алынған, бірақ қаржыландыру кенеттен қолжетімсіз болып қалатын жағдайлар өте жиі кездеседі. Резидент еместер үшін бұл ең жағымсыз және қауіпті сценарийлердің бірі.

Егер сатып алушы алдын ала келісімшартқа қол қойып, алғашқы жарнаны төлеген болса, банктің бас тартуы сатып алушының мүлікті несиесіз сатып алуына немесе депозитті жоғалтуына әкелуі мүмкін. Сондықтан, мәміленің қаржылық аспектісі мүлікті заңды түрде тексерумен және нақты федералды штаттағы рұқсат беру талаптарын алдын ала талдаумен бірге қарастырылуы керек.

сіздің заңды мәртебеңізді және мүлік орналасқан жердің шектеулерін нақты анықтау маңызды

Келесі кезекте, банктен алдын ала пікір алыңыз . Тек содан кейін ғана қаржыландырудың нақты қолжетімділігін ескере отырып, нақты мүліктерді таңдауға кірісуіңіз керек.

Бұл стратегия қажетсіз шығындарға, бас тартуларға немесе мәмілені қолайлы шарттарда аяқтай алмауға әкелуі мүмкін қателіктерді болдырмауға көмектеседі.

Австрия заңнамасы қатаң, бірақ икемді, бұл инвестор ашықтық пен талаптарға сәйкестікті қамтамасыз етуге дайын болған жағдайда сатып алу процесін заңды түрде жеңілдетуге мүмкіндік береді.

Мұнда біз «олқылықтар» туралы емес, Австрияның құқықтық жүйесінің шеңберіне сәйкес келетін құқықтық стратегиялар туралы айтып отырғанымызды түсіну маңызды

Егер инвестор компанияны Австрияда немесе басқа ЕО елінде тіркесе, онда оның нақты операциялары болған жағдайда, бұл субъект ішкі нарықтың субъектісі болып саналады. Кейбір федералды штаттарда бұл жағдайда мәмілелер тезірек, кейде тіпті мемлекеттік комиссияның қатысуынсыз өңделеді.

Дегенмен, негізгі талап - бизнестің шындығы. Компания экономикалық қызметті жүргізуі, есептері, есептері және нақты операциялары болуы керек.

Бұл ең түсінікті және сенімді стратегиялардың бірі.

Тұруға рұқсат алу арқылы (мысалы, «Жұмыс істеу құқығынсыз тұруға рұқсат» бағдарламасы арқылы, еңбек шарты арқылы немесе бизнес арқылы) сатып алушы сәтті мәміле жасау мүмкіндігін айтарлықтай арттырады.

Кейбір штаттарда тұруға рұқсаттың болуы сатып алушыны жылжымайтын мүлікке қол жеткізу тұрғысынан ЕО азаматымен заңды түрде теңестіреді.

Австрия бірыңғай нарық емес – кейбір штаттарда шектеулер өте қатаң, ал басқаларында заңнама капиталды тартуға бағытталған.

Мысалы, Венада немесе Төменгі Австрияда резидент емес ретінде пәтер сатып алу көбінесе стандартты рәсім арқылы мүмкін болады, ал Тирольде немесе Зальцбургте ұқсас мүлік сатып алу мүмкін емес дерлік.

Австрия заңы нарықты қорғайды, бірақ инвесторлардың көңілін қалдыруға тырыспайды. Жүйе елдің экономикалық кеңістігіне интеграциялануға дайын адамдарға бағытталған, капиталдың ашықтығын және ережелердің сақталуын қамтамасыз етеді. Сондықтан, процедураны жеңілдетудің заңды нұсқалары әрқашан инвестордың жүйеге шынайы интеграциялануымен байланысты - құқықтық, экономикалық немесе әлеуметтік.

Тіпті Австрияның жылжымайтын мүлік нарығының негізгі ережелерімен таныс жақсы дайындалған инвесторлардың өзі мәміле бағасын, мерзімін және тіпті сатып алуды аяқтау мүмкіндігін өзгерте алатын күтпеген жағдайларға тап болады. Австрия - жер мәмілелері туралы жоғары құрылымдалған, бірақ күрделі заңдары бар ел, яғни қаражаттың болуы немесе инвестиция салуға дайын болу сәтті нәтижеге кепілдік бермейді.

Ең бағаланбаған тәуекелдердің бірі - Жер комиссиясының (Grundverkehrsbehörde) қабылданбау мүмкіндігі. Бұл сатып алушының табысы ашық, қаржылық жағдайы таза және мүлікті заңды түрде пайдалануға деген ниеті болса да орын алуы мүмкін.

Бас тарту себептері әртүрлі: аймақтық квоталар, шетелдіктерге сатуға шектеулер, жергілікті нарықты қорғау, жергілікті тұрғындар үшін тұрғын үйді сақтау талаптары немесе мүліктің туризм үшін пайдаланылатынына күдік. Кейбір федералды штаттарда бас тарту кең таралған тәжірибе болып табылады, әсіресе жылжымайтын мүлік стратегиялық ресурс болып саналатын танымал шаңғы аймақтарында немесе курорттық аймақтарда.

Рұқсат беру процесі бірнеше аптадан бірнеше айға дейін созылуы мүмкін. Бұл, әсіресе, сұранысқа ие мүлік тез сатылатын динамикалық нарықта айтарлықтай тәуекелдер тудырады.

Мәселе мынада, сатушылар көбінесе мүлікті ұзақ уақыт бойы «ұстап тұруға» құлықсыз, бұл сатып алушыны бюрократияның тұзағына қалдырады. Егер осы кезеңде тұрғын немесе ЕО компаниясы болсын, қолайлы сатып алушы пайда болса, иесі мәміледен бас тартуы мүмкін. Сондықтан, Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда, ықтимал кідірістерді алдын ала болжап, брондау шарттарын алдын ала келісу маңызды.

Жалға алу табысына, әсіресе қысқа мерзімді туристік тұру орындарынан түсетін кіріске сүйенетін инвесторлар үшін ережелер жағымсыз тосынсый болуы мүмкін. Австрия реттелмейтін Airbnb жалға алуымен белсенді түрде күресуде, ал бірқатар федералды штаттарда туристік жалға алуға тыйым салынған немесе тек арнайы мүлік санатымен рұқсат етілген.

Кейбір аймақтарда жалға алуға тек жыл сайынғы негізде рұқсат етіледі, ал басқаларында қысқа мерзімді пайдалануға қатаң тыйым салынады. Жалға алуға рұқсаттар көбінесе ғимарат түріне, аймағына, жобалау мақсатына немесе тіпті сол кешендегі қонақ үй инфрақұрылымының болуына байланысты болады.

Бұл туристердің көп келуінің өзі жалдау ақысынан түсетін табысқа кепілдік бермейтінін білдіреді. Әрбір мүлікті және оны пайдалануға рұқсат етілген нысанды алдын ала мұқият тексеру қажет.

Австрияда шетелдіктердің жер мен жылжымайтын мүлік сатып алуын реттейтін бірыңғай федералды заң жоқ. Әрбір федералды мемлекет — Тироль, Форарльберг, Зальцбург, Каринтия, Штирия, Төменгі Австрия, Жоғарғы Австрия, Бургенланд және Вена — өз ережелерін белгілейді.

Кейде олардың арасындағы айырмашылықтар соншалықты маңызды болғандықтан, көрші жердің шекарасынан бірнеше шақырым қашықтықта орналасқан нысан мүлдем басқаша реттеледі.

Кейбір жағдайларда заңдар екіұшты түсіндірілуі мүмкін, ал комиссиялардың орындау тәжірибесі қаладан қалаға өзгереді. Бұл инвестор бір нәрсені күтетін, бірақ іс жүзінде мүлдем басқа талаптар немесе шектеулер алатын жағдайларға әкеледі.

Мәміленің заңды бөлігі сәтті болса да, сатып алушы жалпы бюджетке айтарлықтай әсер етуі мүмкін қосымша шығындарға тап болады. Оларға мыналар жатады:

• жылжымайтын мүлікті сатып алу салығы (Grunderwerbsteuer);
• Жер тізілімін тіркеу алымы (Grundbucheintragungsgebühr);
• нотариустың қызметтеріне ақы төлеу;
• жылжымайтын мүлікті бағалау шығындары;
• делдалдық комиссиялар;
• шетелден капиталды аудару кезіндегі банк комиссиялары;
• заңгерлік қолдау шығындары;
• компания арқылы сатып алу кезіндегі қосымша міндеттемелер (аудит, салық қызметтері, есеп беру).

Жағымсыз тосынсыйларды болдырмау үшін инвесторлар мүліктің бағасына ғана сенбей, бүкіл мәміленің егжей-тегжейлі бағасын алдын ала дайындауы керек.

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу - кешенді тәсілді қажет ететін жоба. Тек мүліктің өзін ғана емес, сонымен қатар сатып алушының заңды мәртебесін, мүліктің белгілі бір жер аймағындағы орналасуын, пайдаланудағы кез келген шектеулерді және ресми үкіметтің веб-сайтынан .

Шетелдік инвесторлар үшін әрбір қателік немесе кемшілік бірнеше айға созылатын уақытқа және айтарлықтай қаржылық шығындарға әкелуі мүмкін, сондықтан дайындық әдістемелік және кезең-кезеңімен жүргізілуі керек.

Инвестордың ең алдымен жасауы керек нәрсе - мүліктің қай федералды мемлекетке тиесілі екенін және онда қандай ережелер қолданылатынын анықтау. Австрия шетелдік сатып алулар туралы бірыңғай заңмен реттелмейді: әр штаттың өз талаптары, транзакцияларды қарау комитеттері және «шетелдік сатып алушы» дегеннің өз анықтамасы бар.

Көбінесе, бір-бірінен бірнеше шақырым қашықтықта орналасқан екі мүлік мүлдем басқа ережелерге бағынады: біреуіне шетелдіктер шектеусіз кіруі мүмкін, ал екіншісіне ұзақ рұқсат қажет болуы немесе резидент еместер үшін мүлдем тыйым салынуы мүмкін.

Алдын ала тексерудің маңыздылығы неде:

• Grundverkehrsbehörde рұқсаты қажет пе?
• ЕО/ЕЭА азаматтығы жоқ адамның сатып алуына рұқсат етіле ме?
• Әсіресе туристер үшін ақшаны ауыстыруға шектеулер бар ма?
• Hauptwohnsitz-ке рұқсат етілген бе, әлде мүлік тұрақты тұруға тыйым салынған аймақта орналасқан ба?
• аумақ рекреациялық немесе қорғалатын аумақтарға жататындығын;
• жер пайдалану түрін қалай жіктейді (тұрғын үй, қосымша, туристік, аралас және т.б.).

алдын ала төлем жасалғанға дейін шешу қажет себебі оның қайтарылуы әдетте кепілдендірілген емес.

Австрияның жылжымайтын мүлік заңнамасы Еуропадағы ең егжей-тегжейлі заңнамалардың бірі болып саналады. Шетелдік азаматтың, әсіресе резидент емес адамның, барлық нюанстарды: мүліктің кадастрлық тізілімдегі мәртебесінен бастап оны болашақта пайдалану ережелері мен рұқсат беру процесіне дейін өз бетінше шешуі мүмкін емес.

Заңгер мәміленің дұрыстығын бақылайтын және тексеру кезінде де, сатушымен келіссөздер кезінде де пайда болмауы мүмкін тәуекелдердің алдын алатын негізгі тұлғаға айналады.

Білікті маман көмектеседі:

• мүлікке заңды сараптама жүргізу;
• пайдалануға немесе тапсыруға қатысты жасырын шектеулерді анықтау;
• рұқсат алуға өтінішті дұрыс толтыру;
• жер комиссиясымен өзара іс-қимыл процесін сүйемелдеу;
• келісімшарт жасасу кезінде сатып алушының мүдделерін қорғау;
• құқықтық сәйкессіздіктерге байланысты мәміленің бұзылуына жол бермеу.

Адвокат қызметтерінің құны - шетелдік сатып алушының қателіктерінің ықтимал салдарын ескере отырып, өзін бірнеше есе ақтайтын қауіпсіздікке салынған инвестиция

Инвестордың мақсаттарына байланысты балама меншік құрылымдарын қарастырған жөн болуы мүмкін. Кейбір жағдайларда компания арқылы сатып алу (мысалы, Austrian GmbH немесе еуропалық холдингтік құрылым) мемлекеттік органдармен немесе банктермен өзара әрекеттесуді жеңілдетеді, дегенмен бұл корпоративтік салық және есеп беру мәселелерін қосады.

Уақытша тұруға рұқсат немесе резидент мәртебесін алу банктердің көзқарасын өзгертуі, рұқсат беруді жеңілдетуі және сатып алуға болатын жылжымайтын мүлік түрлерін кеңейтуі мүмкін. Дегенмен, әрбір шешім алдын ала заңды және салықтық бағалауды талап етеді.

Құрылым пайдалы болуы мүмкін кезде

Шетелдік инвесторлар үшін австриялық процестердің сирек жылдам болатынын түсіну маңызды, әсіресе мәміле Grundverkehrsbehörde (Федералдық мүлік басқармасы) мақұлдауын қажет етсе немесе ерекше жағдайларға байланысты болса. Уақыт - құнды ресурс, және оны мүлікті таңдау кезеңінде де ескеру қажет.

Толық цикл мыналарды қамтуы мүмкін:

• 2-ден 16 аптаға дейін - рұқсатты қарау;
• 2-ден 6 аптаға дейін – нотариалды тіркеу және ауыстыру;
• 1 айдан 3 айға дейін – мүлік құқығын тіркеу;
• егер мүліктің жалдау ақысына немесе мақсатына шектеулер болса, қосымша шарттар.

Егер инвестор жалдау кірісіне сенсе, кейбір аймақтар жалға беруге рұқсат талап етуі немесе оны мүлдем тыйым салуы мүмкін екенін ескеру қажет.

Жылжымайтын мүлік сатып алу - бұл тек бастамасы ғана. Активтің табыс табуы немесе құнын сақтауы үшін оны болашақта пайдалануды қарастыру маңызды. Бұл әсіресе мүлікті табыс көзі ретінде сатып алатын немесе бірнеше жылдан кейін қайта сатуды қарастыратын инвесторлар үшін өте маңызды.

Мыналар туралы ойлану маңызды:

• жалға алу мүмкіндігі (ұзақ мерзімді немесе туристік);
• пайдалану шығындарын есептеу (Hausverwaltung, жөндеу, коммуналдық төлемдер);
• табыс салығының режимі және мүліктің мәртебесі;
• Шығу стратегиясы: сату мерзімі, жерді реттеудің әсері, капитал өсіміне салынатын салық.

Сатып алудан кейінгі операцияға дейінгі жол неғұрлым анық ойластырылған болса, табыс соғұрлым тұрақты және тәуекелдер соғұрлым төмен болады.

I. Құқықтық мәртебені анықтау

Сіз ЕО/ЕЭА/Швейцария азаматы немесе үшінші ел азаматы екеніңізді нақтылаңыз. Егер сіз үшінші ел азаматы болсаңыз, мыналарды алу мүмкіндігіңізді немесе қолжетімділігіңізді бағалаңыз:

• Австрияда тұруға рұқсат,
• Басқа ЕО елінде тұруға рұқсат,
• Австриядағы іскерлік белсенділік.

II. Нақты бір федералды мемлекетті талдау

Мәміле қай жердің заңдарымен жүзеге асырылатынын анықтаңыз.

Осы штаттағы шетелдіктерге арналған ағымдағы заңнамалық ережелерді біліңіз.

Тексеру:

• Grundverkehrsbehörde рұқсаты қажет пе?
• Туристік үйлерді жалға алуға қандай да бір шектеулер бар ма?
• объект Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz санатына жатады ма,
• Шетелдік азаматқа мұндай мүлікті сатып алуға рұқсат етіле ме?

III. Мүлік түрін тексеру

Объектінің мақсатын анықтаңыз:

• негізгі тұрғылықты жері,
• екінші үй,
• туристік жылжымайтын мүлік,
• коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Мәртебеңіздің осы мүлік түрін сатып алуға мүмкіндік беретініне көз жеткізіңіз.

IV. Қаржылық дайындық

Банк ұсыныстарын салыстырыңыз:

• бастапқы жарна қандай мөлшерде қажет,
• Жергілікті емес кірістерге несие беруге қандай да бір шектеулер бар ма?
• Қаражаттың шығу тегін дәлелдеу қажет пе?

Мүлік іздемес бұрын банктен алдын ала шешім алыңыз.

V. Заңгерлік дайындық

Халықаралық мәмілелер бойынша маманданған заңгер табыңыз.

Мүліктің құжаттарын тексеріңіз:

• тізілімнен үзінді көшірме,
• нысанның мақсаты,
• нақты және заңды пайдаланудың сәйкестігі,
• қарыздардың немесе шектеулердің болуы.

Комиссияға құжаттар жиынтығын дайындаңыз (қажет болған жағдайда).

VI. Тәуекелді бағалау

• Сәтсіздік ықтималдығын бағалаңыз.
• Сатушымен мәміле шарттары бойынша келісіңіз (2-6 айлық кідірістерді ескере отырып).
• Балама нұсқаларды қарастырыңыз: заңды тұлға арқылы сатып алу, тұруға рұқсат алу немесе басқа жерді таңдау.

VII. Шешім қабылдау

Мәміле үш шарт орындалған жағдайда тиімді болып саналады:

1. жерді сатып алуға рұқсат береді,
2. комиссия өтінішті қарауға дайын,
3. Банк қаржыландыруды растайды.

Австрияның жылжымайтын мүлік нарығы Орталық Еуропадағы ең тұрақты және тартымды нарықтардың : экономикалық және саяси тұрақтылық, дамыған инфрақұрылым, ірі қалалардағы жалдау ақысына жоғары сұраныс және курорттық аймақтардың танымалдылығы ұзақ мерзімді капиталды қорғау үшін берік негіз жасайды.

Дегенмен, шетелдік сатып алушылар үшін, әсіресе ЕО/ЕЭА емес елдердің азаматтары үшін бұл нарық негізінен екі деңгейлі: сатып алу мүмкіндігі мен шарттары тек бағаға ғана емес, сонымен қатар сатып алушының заңды мәртебесіне, мүліктің мақсатты пайдаланылуына және жер юрисдикциясына да байланысты. Осы факторларды ескермесек, тартымды мәміле заңды түрде мүмкін емес немесе экономикалық тұрғыдан тиімсіз болып шығуы мүмкін.

Неліктен Австрия қызықты, бірақ талапшыл нарық болып табылады?

Бір жағынан, Венадағы немесе жақсы орналасқан провинциялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу төмен құбылмалылықты, тұрақты жалдау сұранысын және ұзақ мерзімді капиталды қорғауды ұсынады.

Екінші жағынан, Австрияның реттеуінің бірегей ерекшелігі - федералды штаттар арасындағы өкілеттіктерді бөлу және жергілікті мүдделерді қорғаудың қатаң тәжірибелері - резидент еместер үшін сатып алу процесін күрделірек және көп қырлы етеді.

Австрияны басқа көптеген елдерден ерекшелейтін негізгі белгілер:

• Сатып алушының құқықтық мәртебесі шешуші рөл атқарады: ЕО азаматтары тиімді түрде резиденттер ретінде қарастырылады, ал «үшінші елдерден» келген сатып алушылар бөлек рұқсат беру рәсімінен өтеді.
• Мүліктің түрі және оның мақсаты (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. туристік пәтер vs. коммерциялық мүлік) мақұлдау мүмкіндігін және қаржыландыру шарттарын айтарлықтай өзгертеді.
• Аймақтық айырмашылықтар: Вена және кейбір штаттар жұмсақырақ; Тироль, Зальцбург және Форарльберг ерекше қатаң.
• Резидент еместер үшін банк шарттары көбінесе қатаңырақ: үлкен бастапқы жарна, мұқият тексеру және тәуекелді жобалар үшін несиенің шектеулі үлесі.

Австрия жылжымайтын мүлікке инвестиция салу үшін тартымды нарық болып қала береді, бірақ шетелдік үшін сәтті мәміле жан-жақты дайындықсыз мүмкін емес: жер юрисдикциясын заңды түрде тексеру, меншіктің ашық құрылымы, жақсы дамыған қаржыландыру жоспары және кәсіби қолдау. Бұл тәсілмен шектеулер кедергі емес, басқарылатын фактор болып табылады, содан кейін Австриядағы мүлік шынымен де портфолионың сенімді бөлігіне айнала алады.

• Шетелдіктер Австрияда мүлік сатып ала ала ма?

Иә, бірақ шарттар азаматтыққа және нақты федералды штатқа байланысты.

ЕО/ЕЭА азаматтары іс жүзінде ешқандай шектеулерге тап болмайды және австриялықтармен бірдей шарттармен мүлік сатып ала алады.

«Үшінші елдердің» (Ресей, АҚШ, БАӘ, Ұлыбритания, Қазақстан және т.б.) азаматтары мемлекеттік органнан (Grundverkehrsbehörde) арнайы рұқсат алуы тиіс. Мұндай рұқсатсыз мәміле заңды түрде жарамсыз болып табылады.

• Неліктен резидент еместер үшін мұндай қатаң шектеулер бар?

Австрия жергілікті нарықтағы тепе-теңдікті қорғайды және алыпсатарлықтың алдын алады. Туристік және таулы аймақтарда тұрғын үймен қамтамасыз ету шектеулі, ал егер нарық шетелдік сұранысқа толы болса, жергілікті тұрғындар оны сатып ала алмайды.

Сонымен қатар, мемлекет қорғалатын аумақтар мен әлеуметтік тұрғыдан сезімтал муниципалитеттерді пайдалануды бақылайды. Сондықтан, реттеу шетелдік инвесторларға қарсы емес, керісінше жергілікті тұрақтылықты қорғауға бағытталған.

• Шетелдіктер үшін қандай жылжымайтын мүлік түрлерін сатып алу оңай, ал қайсысы қиынырақ?

Ең оңай нұсқа - стандартты қалалық пәтерлер, әсіресе Венада немесе басқа ірі қалаларда. Онда заңнама икемдірек және сұраныс тұрақты. Бюджетті жоспарлаған кезде, елдің ең өкілдік нарықтарының бірі Венадағы пәтерлердің ағымдағы бағаларын

Таулы аймақтардағы (Тироль, Зальцбург, Форарльберг) бар үйлер, туристік пәтерлер және мүліктер күрделірек. Бұл аймақтарда көбінесе резидент еместердің сатып алуларына қатаң шектеулер қойылады немесе тіпті тыйым салынады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік, әсіресе сатып алу нақты бизнес қызметімен байланысты болса, әдетте, жұмсақ реттеледі.

• Үшінші ел азаматтары үшін сатып алуға рұқсат алу қанша уақытты алады?

Жеңіл аймақтарда (мысалы, Вена) 2-3 айдан бастап туристік аймақтарда 6-12 айға дейін. Мерзім мүліктің ерекшелігіне, комиссияның жұмыс көлеміне және қосымша құжаттарды ұсыну қажеттілігіне байланысты.

Кейде мақұлдау тез беріледі, бірақ басқа жағдайларда инвесторлар шешім қабылдау үшін алты ай немесе одан да көп уақыт күтеді, сондықтан мәмілені алдын ала жоспарлау маңызды.

• Комиссия бас тарта ала ма – және неге?

Иә, және егжей-тегжейлі түсіндірмесіз. Көбінесе, бас тарту жер иесінің сатып алуды аймақтың мүдделеріне қайшы деп санауымен байланысты. Себептері әртүрлі болуы мүмкін:

• мүлік туристік аймақта орналасқан, онда тұрғын үй жергілікті тұрғындар үшін қолжетімді болуы керек;
• сатып алушының Австриямен жеткілікті байланысы жоқ;
• нысанның мақсаты көрсетілген мақсатқа сәйкес келмейді;
• Мүліктің рұқсатсыз туристік нысан ретінде пайдаланылу қаупі бар.

• Тұруға рұқсаттың болуы немесе ЕО компаниясы арқылы сатып алу көмектесе ме?

Иә, көп жағдайда. Австрияда тұруға рұқсаты бар сатып алушыға мемлекет тарапынан мүлдем резидент емес инвесторға қарағанда көбірек қолайлы қарайды.

ЕО немесе Австрияда тіркелген компания арқылы сатып алу да шектеулерді жеңілдетуі мүмкін, бірақ тек компания шынымен белсенді болған жағдайда және меншік құрылымы ашық болған жағдайда ғана. Мұндай шешімдер тиісті заңды құжаттаманы қажет етеді.

• Шетелдіктер қандай қосымша шығындарды ескеруі керек?

Стандартты шығындардан (салықтар, нотариалдық алымдар, агент комиссиясы) басқа, резидент еместер мыналарды ескеруі керек:

• құжаттарды аудару және куәландыру;
• шетелдіктермен мәмілелер жасауға маманданған адвокаттың қызметтері;
• рұқсаттарды алудың ықтимал шығындары;
• бастапқы жарнаның жоғары болуы және несие беру шарттарының қатаңдауы;
• егер мүлік инвестициялық мүлік ретінде пайдаланылуы жоспарланса, жалдау салығы.

Осы шығындардың барлығы мәміленің жалпы құнын 1-2%-ға, кейде жерге және меншік құрылымына байланысты одан да көпке арттыруы мүмкін.