Вьетнамдағы жылжымайтын мүлік: инвесторлар не білуі керек

Вьетнамдағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар шетелдік сатып алушылардың назарын көбірек аударуда. Бұл нарық тек жалдау табысы үшін ғана емес, сонымен қатар Азиядағы өмір салтының активі және капиталды әртараптандыру құралы ретінде де тартымды.

Тұрақтылық пен болжамдылық негізгі артықшылықтар болып табылатын Австрия сияқты қалыптасқан реттеуші жүйелері бар еуропалық елдерден айырмашылығы, Вьетнам бүгінде мүлдем басқаша жағдайды ұсынады: бұл динамикалық дамып келе жатқан ел . Инвесторлар үшін бұл белсенді дамып келе жатқан нарыққа кіру мүмкіндігін ұсынады, осылайша жетілген юрисдикцияларға қарағанда жоғары кірістілікке қол жеткізеді.

Қазір Вьетнамды инвестициялық бағыт ретінде қарастырудың ерекше қызықты уақыты. Пандемиядан кейін ел шекараларын қайта ашты, туризм жедел қарқынмен қалпына келуде, ал үкімет тас жолдардан бастап халықаралық әуежайларға дейінгі ірі инфрақұрылымдық жобаларға инвестиция салуда. Мұның бәрі тұрғын үй бағасының өсуіне және туристер ағынының артуына негіз болып табылады, осылайша жалға берілетін мүліктің тартымдылығын арттырады.

Мен, Ксения Левина, Азияда (Вьетнам, Тайланд) және Еуропада (ЕО елдері) тәжірибесі бар заңгермін. Мен шетелдік инвесторлармен жұмыс істеймін, оларды бүкіл процесс бойы – тиісті тексеруден және KYC/AML рәсімдерінен бастап мүлікті басқаруға дейін қолдаймын. Бұл халықаралық тәжірибе маған Азия нарықтарының еуропалық нарықтармен салыстырғандағы күшті және әлсіз жақтарын түсінуге мүмкіндік береді.

Оңтүстік-Шығыс Азия ұзақ уақыт бойы туризм мен халықаралық бизнес үшін тартымды орын болды. Вьетнам бұл картада өнеркәсіптік орталық және туристік бағыт ретіндегі рөлін біріктіре отырып, барған сайын көрнекті орын алып келеді.

Екі негізгі қала – Хошимин және Ханой – негізгі тартымдылық нүктелері болып қала береді Хошимин қаласы – елдің қаржылық жүрегі, онда бизнес, банктер, стартаптар және негізгі премиум тұрғын үй кешендерінің мекені. Дәл осы жерде бағаның өсуі және шетелдіктердің жалдау сұранысы ең күшті сезіледі. Ханой – астана және мәдени орталық, мұнда жалдау бағалары халықаралық мамандар мен студенттердің әсерінен қалыптасады.

Жеке сегмент - курорттық жылжымайтын мүлік: Нячанг, Дананг және Фукуок аралы. Бұл аймақтар туристік кластерлер ретінде белсенді дамып келеді, ал қонақ үйлер, пәтерлер мен виллалар санының өсуі туристік ағыммен тікелей байланысты. Инвесторлар үшін бұл әдеттегі өмір салты сценарийі: мүлікті жоғары маусым кезінде жалға беруге және жеке демалыс үшін пайдалануға болады.

Вьетнамдағы құқықтық орта Еуропадан ерекшеленеді. Джувайдың айтуынша, шетелдіктер пәтерлерді жалға алу жүйесі арқылы иелене алады — 50 жылға дейінгі ұзақ мерзімді жалға алу, оны жаңарту мүмкіндігі бар. Жер мемлекеттік меншікте қалады, бұл басқарудың социалистік моделін көрсетеді.

Австриядан айырмашылығы, меншік иесі мүлікке толық меншік құқығын алады және болжамды ЕО юрисдикциясы шеңберінде жұмыс істейді, ал Вьетнамда келісімшарттық база және мәмілені тиісті құқықтық қолдау өте маңызды.

Халықаралық индекстерге сәйкес, Вьетнам тұрақты өсімді көрсетіп келеді. Дүниежүзілік банктің мәліметтері бойынша , Doing Business көрсеткіштері жақсарып келеді, ал ірі қалалардағы жылжымайтын мүлік бағалары жыл сайын 5-10%-ға өсіп келеді. Туристік аймақтар мен мегаполистердегі жалдау кірістілігі Австрияға қарағанда айтарлықтай жоғары, онда әдетте жылына 2-3% күтуге болады.

Киплингер Тайланд, Камбоджа және Индонезияны Вьетнамның бәсекелестері деп санауға болады деп тұжырымдайды. Дегенмен, қазіргі уақытта Вьетнам экономикалық өрлеу, өнеркәсіптік өсу және туризм әлеуетінің үйлесімінің арқасында ерекшеленеді.

Вьетнамның жылжымайтын мүлік нарығы салыстырмалы түрде жас. Realtique мәліметтері бойынша, 2015 жылға дейін шетелдіктер іс жүзінде мүлік сатып ала алмаған. Заңнаманы ырықтандыру қызығушылықтың күрт өсуіне әкелді, ал бірнеше жыл ішінде ірі қалалардағы бағалар 50%-ға, яғни 200%-ға дейін өсті. Пандемия уақытша өсімді баяулатты, бірақ нарық 2022 жылдан бастап белсенді түрде қалпына келуде.

Хошимин қаласы мен Ханой ең жоғары өсу қарқынын көрсетіп отыр, мұнда тұрғын үйге деген сұраныс ішкі көші-қон ағындарымен, орта таптың өсуімен және халықаралық компаниялардың дамуымен қамтамасыз етіледі. Курорттық аймақтарда динамика онша тұрақты емес: Нячанг, Дананг және Фукуок маусымдыққа және туристік ағымдарға тәуелді, бірақ бұл аймақтар өмір салтына инвестиция салудың негізгі бағыттарына айналуда.

Мәмілелердің типтік географиясы келесідей. Хошимин қаласында премиум (элиталық кондоминиумдар) және жаппай нарықтағы мүліктердің қоспасы байқалады. Ханой - студенттер мен халықаралық мамандар арасында жалға алушылардың көптігі бар академиялық нарық. Дананг, Нячанг және Фукуок туристік хабтар ретінде дамып келеді, онда шетелдіктер кондоминиум қонақ үйлерінен немесе теңіз жағалауындағы виллалардан пәтер сатып алуға бейім.

Шетелдік сатып алушыларға қолжетімді мүлік түрлері шектеулі: негізінен кондоминиум пәтерлері, пәтерлер және курорттық виллалар. Жер шетелдіктерге жеке меншікке берілмейді, бұл жер мен үйлерді тікелей сатып алуға болатын Австриядан басты айырмашылық.

Вьетнамдық жылжымайтын мүліктің негізгі сатып алушылары - Оңтүстік Корея, Қытай, Жапония азаматтары, сондай-ақ ресейліктер мен американдықтар. Жалға алушыларға деген сұранысты туристер, шетелдіктер, студенттер және халықаралық компания мамандары тудырады.

Бағаның өсуі мен кірістілікті салыстыру: Вьетнам және Австрия

Вьетнамның жылжымайтын мүлік нарығын қарастырған кезде, оның аймақтық бәсекелестерін елемеуге болмайды. Негізгілері - Тайланд, Камбоджа және Индонезия. Бұл нарықтардың әрқайсысының өзіндік динамикасы мен ерекшеліктері бар, бірақ жалпы үрдіс - туризм, қолжетімді кіру кедергілері және өсіп келе жатқан экономика арқылы шетелдік инвестициялық капиталды тарту.

Тайланд дамыған нарық болып саналады: Пхукет, Кох Самуи және Бангкок сияқты бағыттар үшін қысқа мерзімді жалға алу тетіктері, туризм инфрақұрылымы және күшті брендинг қазірдің өзінде бар. Дегенмен, бұл жетілу жоғары бәсекелестікке және жоғары кіріс шығындарына әкеледі, бұл супер пайда алу мүмкіндігін азайтады.

Камбоджа меншік құқығының минималды шектеулері мен қолайлы салық жүйесінің арқасында инвесторларды ұзақ уақыт бойы қызықтырып келеді, бірақ оның инфрақұрылымы мен институционалдық құрылымы Вьетнамнан артта қалады. Мұнда жылжымайтын мүлік көбінесе арзанырақ, бірақ тәуекелдер, әсіресе реттеу және саяси тұрақтылық тұрғысынан жоғары.

Индонезия туристік аймақтарға, әсіресе Балиге ставка жасауда. Бұл нарық экспаттар, цифрлық көшпенділер және инвесторлар арасында ұзақ уақыт бойы танымал болды, бірақ тікелей шетелдік меншікке қойылған шектеулер мен күрделі заңды құрылымдар оны онша ашық етпейді.

Вьетнам орташа деңгейде орналасқан: бір жағынан, ол кіру кедергілерінің төмендігін және жылдам өсімді ұсынады, бірақ екінші жағынан, транзакцияларды құрылымдау кезінде заңгерлік білімді қажет етеді. Дәл осы динамизм мен әртараптандыру әлеуеті арасындағы тепе-теңдік елді аймақта бәсекеге қабілетті етеді.

Вьетнамда шетелдік инвесторлар, азаматтардан айырмашылығы, жылжымайтын мүлікті меншік құқығымен сатып ала алмайды. Жалға алу құқығы резидент еместер үшін 50 жылға дейінгі мерзімді және жаңартылатын негізгі нұсқа болып қала береді.

Іс жүзінде бұл сатып алушы кондоминиумдағы пәтердің толық иесі болатынын білдіреді, бірақ меншік құқығы мерзімі шектеулі, ал жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін жаңарту мемлекет пен құрылыс салушының шешімдеріне байланысты.

Австрияда жағдай мүлдем қарама-қайшы: шетелдіктер мүлікті тікелей сатып ала алады (бірақ бұл көбінесе аймақтық биліктің мақұлдауын қажет етеді), және уақыт шектеулері жоқ. Бұл инвесторлар үшін қауіпсіздік сезімін арттырады, бірақ кіру және меншік құны айтарлықтай жоғары.

Вьетнамда меншік құрылымының басқа да түрлері кеңінен қолданылады Кейбір инвесторлар жергілікті компания құрады (әдетте вьетнамдық серіктеспен), бұл оларға жер мен мүлікті толық меншік иесі ретінде сатып алуға мүмкіндік береді, бірақ кең көлемді заңдық қолдауды және үздіксіз сәйкестікті талап етеді.

Бірлескен меншік келісімдері де сұранысқа ие — мысалы, бірнеше инвестормен пәтер немесе вилла сатып алған кезде. Бұл әсіресе курорттық мүлік үшін өзекті, мұнда шығындар мен табыс пропорционалды түрде бөлінеді. Мұрагерлік мәселелерін де ескеру маңызды: Вьетнам заңы меншік құқығын шетелдік мұрагерлерге беруге рұқсат береді, бірақ нотариалды куәландыруды және алымдарды төлеуді талап етеді.

Банк шоттары мен талаптарға сәйкестікке қосымша назар аудару қажет Шетелдік сатып алушыға төлемдер үшін вьетнамдық банк шоты, сондай-ақ қаражаттың шығу тегін растайтын құжат қажет болады. Бұл ақшаны жылыстатудан қорғаудың стандартты тәжірибесі, бірақ бұл процестің өзі Австрияға қарағанда ұзағырақ уақыт алуы мүмкін, онда банк секторы жақсы қалыптасқан және ЕО-ның қатаң ережелері аясында жұмыс істейді.

Вьетнамда жылжымайтын мүлік сатып алу процесі бірнеше кезеңнен тұрады. Алдымен мүлік таңдалады және брондау туралы келісімге қол қойылады, сонымен қатар шағын кепілақы төленеді. Осыдан кейін құжаттарды қарау жүргізіледі, оған құрылыс салушының лицензиялары, жер учаскелеріне құқықтар және жоба мәртебесі талданады. Тиісті тексеру - мұқият құқықтық шолу - бұл кезеңде маңызды рөл атқарады, себебі онсыз аяқталмаған құрылысқа немесе мүлікті пайдалануға шектеулерге тап болу қаупі жоғары.

Тексеру сәтті аяқталғаннан кейін тараптар тиісті мемлекеттік органдарда тіркелген негізгі сатып алу-сату келісімшартын жасайды. Жер тізілімінде тіркеу құқықтардың абсолютті қорғалуын кепілдендіретін Австриядан айырмашылығы, Вьетнамда сатып алушылардың құқықтарын қорғау көбінесе құжаттаманың сапасына және құрылыс салушының адалдығына байланысты.

Сондықтан инвесторларға лицензиясы бар заңгерлер мен кеңесшілердің көмегімен жұмыс істеу ұсынылады.

Жоспардан тыс мәмілелерге (құрылыс кезеңіндегі сатып алуларға) ерекше назар аудару керек

Австрияда жоспардан тыс транзакциялар әзірлеушілердің қатаң ережелері мен міндетті эскроу-шоттарының арқасында қауіпсізірек. Вьетнамда мұндай кепілдіктер аз, бұл одан да қатаң бақылауды қажет етеді.

Соңғы жылдары Вьетнамдағы жылжымайтын мүлікті қашықтан сатып алу негізгі үлгіге . Бұл нарыққа деген қызығушылықтың тез өсуіне және елде тұрақты болу қажеттілігінсіз транзакцияларды аяқтауға мүмкіндік беретін цифрлық қызметтердің қатар дамуына байланысты. Бұл инвестициялау әдісі Вьетнамды халықаралық портфельдің бөлігі ретінде қарастыратын және дереу көшуді жоспарламайтындар үшін әсіресе өзекті.

Қашықтан сатып алу процесі сенімді өкілдің — әдетте заңгердің немесе мамандандырылған консалтингтік фирманың — айналасында жүреді. Нотариалды куәландырылған сенімхат арқылы өкіл инвестордың атынан әрекет етеді: брондау туралы келісімге қол қояды, меншік құқығын беретін құжаттарды қарайды, құрылыс салушымен келіссөздерге қатысады және мүлікті тіркеу процесін бақылайды. Бұл тәсіл тәуекелдерді азайтады және бірнеше рет бару қажеттілігін жояды.

Вьетнамдағы заманауи әзірлеушілер онлайн құралдарды белсенді түрде енгізуде: мүліктердің виртуалды турлары, электрондық жоспар каталогтары, бейне презентациялар және тіпті жеке құжаттарға онлайн қол қою. Бұл инвесторларға тек жобаның өзін ғана емес, сонымен қатар оның айналасын, инфрақұрылымын және көршілік динамикасын алдын ала бағалауға мүмкіндік береді.

Қашықтан жасалған транзакциялар кезінде сәйкестік пен қаржылық мәселелерге Шетелдік сатып алушы Вьетнамда банк шотын ашады, ол арқылы барлық төлемдер өңделеді. Банк қаражаттың шығу тегін тексереді, бұл жергілікті заңнамаға сәйкес міндетті.

Еуропалық цифрлық юрисдикция мен жоғары құқықтық ашықтықтың арқасында транзакцияларды онлайн режимінде жасауға болатын Австриядан айырмашылығы, Вьетнамда қашықтан сатып алулар құқықтық бақылауды күшейтуді талап етеді. Дегенмен, тиісті қолдаумен олар елде ұзақ мерзімді қатысуды қажет етпей, өсіп келе жатқан нарыққа кірудің ыңғайлы құралына айналады.

Вьетнам мен Австрия арасындағы ойын

Вьетнамдағы жылжымайтын мүлікке салынатын салық ауыртпалығы салыстырмалы түрде төмен, бұл нарықты тартымды ететін негізгі факторлардың бірі. Жылжымайтын мүлік сатып алған кезде мәміле бағасының 0,5% тіркеу алымы алынады. Меншік иелері үшін салық ауыртпалығы минималды: жер және мүлік салықтары бар, бірақ мөлшерлемелер өте төмен, көбінесе жылына бірнеше жүз доллардан аспайды.

2% капитал өсіміне салынатын салық бар бұл Австрияға қарағанда айтарлықтай төмен, онда капитал өсіміне салынатын салық меншік құрылымы мен иелік ету мерзіміне байланысты 25-30%-ға жетуі мүмкін.

Жалдау табысына келетін болсақ, Вьетнамда салық мөлшерлемесі 5-тен 10%-ға дейін , бұл инвесторларға пайданың көп бөлігін сақтап қалуға мүмкіндік береді. Австрияда жалдау табысына салынатын салық ауыртпалығы жоғары: оған табыс салығы да, әлеуметтік сақтандыру жарналары да қосылады.

Австриямен салыстыру

Вьетнамда жылжымайтын мүлік сатып алу өздігінен тұруға рұқсат бермейді. Бұл жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тікелей тұруға немесе тіпті азаматтыққа әкелуі мүмкін кейбір еуропалық юрисдикциялардан маңызды айырмашылық. Мысалы, Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу тұруға рұқсат бермейді, бірақ ел инвесторлар мен кәсіпкерлер үшін жылжымайтын мүлік инвестициялық пакеттің бөлігі бола алатын арнайы бағдарламаларды ұсынады.

Вьетнам ұзақ мерзімді виза жүйесін ұсынады. Шетелдіктер іскерлік визаларды, инвестициялық визаларды немесе жұмыс рұқсаттарын ала алады, бұл бір жылдан бірнеше жылға дейін тұруға және мерзімін ұзартуға мүмкіндік береді. Бай инвесторлар сонымен қатар Вьетнамда бизнес тіркеуді қарастыруы мүмкін, бұл көп мәртелік виза мен ресми тұруға рұқсат алуды жеңілдетеді.

Өмір салты тұрғысынан Вьетнам өмір сүру құнының салыстырмалы түрде төмендігіне байланысты тартымды: жалдау ақысы, қызмет көрсету, көлік және тамақ Австрияға немесе басқа еуропалық елдерге қарағанда айтарлықтай арзан. Климат шешуші рөл атқарады: жыл бойы жылы, ал Дананг немесе Фукуок сияқты курорттық аймақтарда тіршілік теңізбен тығыз байланысты.

Туризм қарқынды дамып келеді, әртүрлі қызметтерді, кафелерді, мейрамханаларды, спорттық және мәдени іс-шараларды ұсынады. Цифрлық көшпенділер мен жылы климат пен қолжетімді бағаны іздейтіндер үшін Вьетнам Азиядағы ең жақсы нұсқалардың біріне айналуда.

Вьетнамдағы жалға беру нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді: қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға беру.

Қысқа мерзімді жалға берілетін үйлер туристерге бағытталған. Нячанг, Дананг және Фукуок сияқты қалалар мен аралдар туристік орталықтарға айналды: кондоминиумдар мен апарт-отельдер тез салынуда, ал жалға беру нарығы ішкі және халықаралық туризммен басқарылады. Маусымдық рөл атқарады, бірақ жыл бойы климаттың арқасында, мысалы, маусымдық төмендеу Еуропаға қарағанда онша байқалмайды.

Хошимин мен Ханойда ұзақ мерзімді жалға алу

Аймақ бойынша пайдалылық

Еуростат мәліметтері бойынша , Австрияда жалға берілетін тұрғын үйлердің үлесі әлдеқайда төмен, ал үйге иелік ету жиі кездеседі; меншік құқығы бойынша жаһандық деректер бұл үрдісті растайды – ЕО тұрғындарының 69%-ы өз үйлерінде тұрады.

Орналасқан жерді таңдау инвестордың стратегиясына тікелей байланысты.

Хошимин қаласы - елдің экономикалық астанасы және ең ірі жылжымайтын мүлік нарығы. Гүлденген бизнес ортасы және белсенді халықаралық корпоративтік сектор шетелдіктердің жалдау сұранысының жоғары болуын қамтамасыз етеді. Хошимин қаласына инвестиция салу тұрақты табыс пен ұзақ мерзімді инвестициялық мүмкіндіктер іздейтіндер үшін қолайлы.

Қарапайым пәтерлер (студиялар, 35-5 м²): $60,000-100,000 аралығында.

• 2 жатын бөлмелі пәтерлер: $150,000-$240,000.
• Премиум деңгейлі мүліктер (2-аудан, 7-аудан): $150,000-600,000, бағасы $2,200-6,500/м².

Перспективалы салалар:

• Тхао Диен, Ту Тием (2-аудан): экспаттар үшін тартымды жер.
• Фу Ми Хунг (7-аудан): отбасылық тұруға ыңғайлы экспат қауымдастықтары, инфрақұрылым.
• Бинь Тхань, Тху Дук (9-аудан): жаңа жобалар, капиталдандыру 5 жылда 60–90%-ға дейін жетеді деп болжануда.

Ханой, саяси астана ретінде, ерекше сұраныс құрылымына ие. Мемлекеттік мекемелер, университеттер және елшіліктер осында шоғырланған. Жалға алу нарығы студенттерге, оқытушыларға және мемлекеттік және халықаралық ұйымдардың қызметкерлеріне бағытталған. Мұндағы кірістілік курорттық аймақтарға қарағанда төмен, бірақ сұраныстың тұрақтылығы Ханойды ұзақ мерзімді тартымды стратегияға айналдырады.

• Бастапқы нарық: шамамен $2,836/м² (~72 миллион VND/м²).
• Екінші нарық: $1,900/м² (~48-49 миллион Вьетнам донгы/м²).
• Пәтердің ең төменгі бағасы: $120,000-180,000 (екінші нарық).

Танымал аймақтар:

• Тай Хо (Батыс Лейк): $2,500-4,000/м², шетелдіктерге жалға беріледі.
• Ба Динь, Хоан Кием: $2,000-3,200/м², іскерлік және әкімшілік орталығы.

Дананг, Нячанг және Фукуок курорттық бағыттары болып табылады. Мұндағы басты назар туристерге арналған қысқа мерзімді жалға алуға аударылады. Мұндай инвестициялар тиімдірек, бірақ сонымен бірге қауіптірек: маусымдық, халықаралық туризмге тәуелділік және қонақ үй индустриясымен бәсекелестік. Екінші жағынан, курорттар инвестицияны жеке пайдалануға – өмір салтына инвестициялар деп аталатын инвестициялармен біріктіру мүмкіндігін ұсынады.

Курорттардың орналасқан жерлері

• Дананг: $1800 - $3000/м², инвестициялар $150,000 - $300,000 бастап.
• Нячанг: м² үшін 1500–2500 доллар, әр мүлік үшін 120 000–250 000 доллардан бастап.
• Фукуок: м² үшін 1600–3000 АҚШ доллары, 130 000–300 000 АҚШ долларынан бастап, туристер ағыны жоғары.
• Бағыт: туристерге арналған қысқа мерзімді жалға беру, кірістілік пен өмір салтын біріктіру.

Метрополис пен курорт

Екінші реттік қалалар мен қала маңы

• Бин Дуонг (Хошимин қаласына жақын): $1300 - 2200/м².
• Ең аз инвестиция: 100 000 доллардан 150 000 долларға дейін.
• Әлеует: өндірістің көшірілуіне байланысты инфрақұрылымның және сұраныстың өсуі.

Австриямен салыстырғанда, Вьетнамдағы мегаполис тұрақтылық тұрғысынан Венаға ұқсас, бірақ кірістілігі жоғары деп айтуға болады, ал курорттық аймақтар Австрияның Альпі немесе көл курорттарының моделіне жақын, тек кіру шегі айтарлықтай төмен және тәуекелдері жоғары.

• Австрия (Вена, Зальцбург): Венадағы шағын пәтердің бастапқы бағасы 250 000 еуродан басталады .
• Табыстылық: жылына 2–4%.
• Вьетнам: кіріс 60 000–100 000 АҚШ долларынан басталады, кірістілік 5–9%, бірақ заңды және нарықтық тәуекелдер жоғары.

Шетелдік инвесторлар үшін вьетнамдық нарық әрқашан жаңа әзірлемелерден басталады: бұл сатып алуға болатын мүліктің негізгі бөлігін құрайтын негізгі сегмент (пәтерлерде шетелдіктерге арналған квоталар, ашық брондау рәсімдері және кезең-кезеңмен төлемдер, стандартталған келісімшарттар және құрылыс салушыларға қызмет көрсету).

Меншік құқығы жалдау шарты түрінде беріледі, ал негізгі құжаттар (пәтерге арналған «қызғылт кітапты» қоса алғанда) ғимарат пайдалануға берілгеннен кейін беріледі.

Құрылыс кезеңінің басында сатып алу сізге төмен бастапқы бағаны бекітуге және жеткізу кезінде қайта бағалаудан пайда табуға мүмкіндік береді, бірақ бұл тәртіпті мұқият тексеруді қажет етеді: жер құқықтарын, құрылыс рұқсаттарын, жобаның эскроу/шоттарының мәртебесін, әзірлеушінің тарихын және оның келісімшарт тізбегін тексеру.

Шын мәнінде, көптеген жобалар тұтынушыға ыңғайлы сапар ұсынады: электронды брондау, стандартталған сату және сатып алу туралы келісім, төлем кестелері, ақаулар бойынша жауапкершілік және құрылыс салушының басқарушы компаниясының кейінгі ғимаратты басқаруы.

Екінші нарық шетелдіктер үшін үш себеп бойынша қиынырақ. Біріншіден, ғимаратта «шетелдік квота» бар: егер лимитке жетсе, шетелдіктер сатып ала алмайды, бұл қайта сату кезінде өтімділікке және әлеуетті сатып алушылар тобына әсер етеді.

Екіншіден, жеке тұлғалар арасындағы жалдау құқықтарын қайта тіркеу рәсімі мұқият заңды жұмысты талап етеді ("қызғылт кітап" мәртебесін, кепілдердің/ауыртпалықтардың, коммуналдық және салық берешектерінің болмауын және келісімшартта бағаны дұрыс белгілеуді тексеру).

Үшіншіден, резидент еместерге қолданыстағы мүліктерді қаржыландыру шектеулі, сондықтан мәмілелер көбінесе толығымен қолма-қол ақшамен немесе қысқа мерзімді көпірлік несиелермен жүзеге асырылады. Қолданыстағы мүліктердің күшті жақтарына дайын жалға алу құбыры, ғимараттың техникалық және пайдалану көрсеткіштерін бағалау мүмкіндігі (HOA қоры, техникалық қызмет көрсету тарифтері және нақты пайдалану шығындары) және құрылыстың кешігу қаупінің төмендігі жатады.

Баға нұсқаулары келесідей: Хошимин қаласында жобаның алғашқы кезеңдерінде бастапқы учаскелерді шамамен $80 мыңнан бастап салуға болады (әдетте дамушы аймақтардағы/кластерлердегі шағын пәтерлер), ал курорттық жерлерде (Дананг, Нячанг, Фукуок) теңіз жағасындағы пәтерлер үшін төменгі шегі көбінесе $120 мың шамасында болады.

Әрине, орталық аудандар мен жаңадан пайда болып келе жатқан экспат кластерлері қымбатырақ; мұнда маңыздысы «ең төменгі баға» емес, орналасқан жері, басқару сапасы және жалға алушы профилінің тепе-теңдігі.

Австриямен салыстырғанда, Вена нарығындағы бастапқы деңгейдегі қалалық пәтерлердің бағасы әдетте 250 мың еуродан басталады, бірақ инвесторлар толық меншік құқығын және болжамды жерді тіркеу процесін алады. Оның орнына олар төмен кірістілік пен ұзағырақ өтелу мерзімін алады.

Жаңа ғимараттар мен қайта сату

Австрияда қарама-қайшылық басқаша: қайталама нарық өтімді және стандартталған, ал бастапқы нарық нотариус-эскроу модельдерімен қорғалған; бағалар жоғары, кірістілік төмен, бірақ заңды сенімділік максималды.

«Классикалық» сатып алу және жалға беру опциясынан басқа, Вьетнам тәуекел/кірістілік профилін дәлірек бағалауға мүмкіндік беретін бірқатар тар стратегияларды ұсынады.

Табыс деңгейіне сай пәтерлер – бұл кондоминиумдардағы толық жабдықталған пәтерлер, олар қала маңындағы (Хошимин қаласы/Ханой) шетелдіктерге жалға беруге арналған.

Артықшылықтары: болжамды сұраныс, корпорациялармен/қоныс аударушылармен ұзақ мерзімді келісімшарттар жасасу мүмкіндігі, салыстырмалы түрде тұрақты тұру.

Кемшіліктері: жиһаз бен қызмет көрсетудің жоғары стандартына қажеттілік, кеңсе жағдайларына және персоналдың көші-қонына сезімталдық.

Курорттық кондоминиум қонақ үйлері - бұл пәтерлерді қонақ үй операторы басқаратын және қысқа мерзімді тұруға баса назар аударатын формат. Бұл мүліктер көбінесе жоғары кіріс әкеледі, бірақ туристік ағын мен маусымдыққа тәуелділік негізгі тәуекел болып табылады.

Кіріс пулының шарттарын, есеп берудің ашықтығын, операторлық төлемдерді және маусымдық жағдайлардың төмендігін тексеру маңызды. Тәртіпті инвестор үшін кондоминиум қонақ үйі агрессивті кіріс профилі бар портфолионың құрамдас бөлігіне айналуы мүмкін.

Дананг, Нячанг және Фукуоктағы виллаларды жалға алу премиум туризм мен топтарға/отбасыларға бағытталған. Басқару күрделірек (қызметкерлер, қызмет көрсету, маркетинг), бірақ орташа төлем жоғарырақ және өнімнің дифференциациясы күштірек. Бас жоспары жасалған корпоративтік курорттар жеке меншікке қарағанда жақсы өтімділікті ұсынады.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік (кеңселер, көшедегі бөлшек сауда) кәсіби сегмент болып табылады. Хошимин қаласында бизнес кластерлеріндегі шағын кеңсе ғимараттары және жаяу жүргіншілер көп жүретін аудандардағы жақсы орналасқан бұрыштық бөлшек сауда алаңдары қызығушылық тудырады. Мұнда жалдау ақысын, пайдалану шығындарын, индекстеуді және жалға алушының несиелік қабілетін бағалау өте маңызды.

Кіру кедергілері жоғарырақ және мұқият тексеру міндетті. Салыстыру үшін, Австрияда негізгі кеңселер мен негізгі бөлшек сауда орындары төмен, бірақ тұрақты кірістілік ұсынады, ал Вьетнамда кірістілік спред кеңірек, бірақ тәуекелдер (бос орындар мен жалдау демалысын қоса алғанда) да жоғары.

Балама стратегия профильдері

*Диапазондар индикативті болып табылады және орналасқан жеріне, операторға, активтердің сапасына және транзакция құрылымына байланысты.

Вьетнамдағы негізгі тұжырымдамалық тәуекел - жалға алу құқығы. Шетелдіктердің пәтерге шектеулі мерзімге иелік етуі (әдетте 50 жылға дейін) бар. Мерзімді ұзарту мүмкін, бірақ автоматты түрде кепілдендірілген емес. Жоба кімнің жерінде екенін, құрылыс салушының жалдау мерзімін және ұзартуды қамтамасыз ететін реттеуші механизмдерді түсіну әрқашан маңызды. Бұл Австриядан түбегейлі айырмашылық, мұнда меншік құқығы мәңгілік және ЕО заңнамасымен қорғалады.

Екінші тәуекел тобы - құқықтық белгісіздік және бюрократия. Реттеуші орта дамып келеді, бірақ рәсімдер провинциядан провинцияға өзгеруі мүмкін, ал бекіту мерзімдері әртүрлі болуы мүмкін. Тиісті тексеру өте маңызды: жердің мәртебесі, құрылысқа рұқсат, ғимараттағы шетелдік тұрғындарға арналған квота талаптарына сәйкестік, қызғылт кітап процесі, кепілдердің немесе даулардың болмауы және басқару келісімдерінің дұрыстығы. Тәжірибелі жергілікті заңгерсіз және нақты жол картасынсыз уақытты босқа өткізу және мәміленің экономикасын бұзу оңай.

Үшінші фактор - туризм нарығының тұрақсыздығы. Курорттық аймақтар жаһандық соққыларға (шекаралар, әуе тасымалы), ауа райы оқиғаларына (тайфундар) және қонақ үйлер мен басқа да пәтер жобаларының бәсекелестігіне сезімтал. Қысқа мерзімді жалға алу үшін маркетинг, OTA экожүйесі, мүлік рейтингтері, икемді баға саясаты және маусымдықты пакеттермен және орташа тұрулармен азайтуға қабілетті жергілікті менеджердің болуы өте маңызды.

Қаржылық және операциялық тәуекелдер де бар валюталық (VND/шығындардағы кіріс немесе USD/EUR көрсеткіштері), шығу өтімділігі (шетелдіктерге арналған квоталар қайта сату кезінде сатып алушылар шеңберін шектейді), құрылыс/техникалық қызмет көрсету сапасы (HOA бюджеттері, MEP жүйелерінің, лифттердің, қасбеттердің амортизациясы), сәйкестік (қаражат көзін растау, банктік процедуралар).

Австрияда бұл тәуекелдер стандартталған нотариаттық модельдің, жер тізілімінің және болжамды сот тәжірибесінің арқасында төмен; кемшілігі - төмен кірістілік және қымбатырақ кіру нүктесі.

Тәуекел картасы және азайту шаралары

Австриямен салыстыру

• Құқықтық модель: Вьетнам – провинциялар бойынша жалға алу және әртүрлі тәжірибелер; Австрия – меншік құқығы, қатаң нотариалдық және кадастрлық жүйелер.
• Транзакция экономикасы: Вьетнам – кіру деңгейі төмен, кірістілік деңгейі жоғары және өсу әлеуеті жоғары; Австрия – кіру деңгейі жоғары, кірістілік деңгейі төмен, бірақ тұрақты.
• Операциялық факторлар: Вьетнам – басқару және жергілікті серіктес маңызды; Австрия – стандартталған процестер және шығындарды болжау мүмкіндігі.

Егер сіздің мақсатыңыз өсу мен пайдалылық болса, Вьетнам тиісті тәуекелдерді басқару арқылы көбірек мүмкіндіктер ұсынады. Егер капиталды сақтау және заңды сенімділік маңызды болса, австриялық модель қолайлырақ, бірақ кірістің аз болуына және кіру кедергілерінің жоғарылауына дайын болыңыз.

Вьетнамдағы өмір екі негізгі парадигмамен басқарылады: ең ірі мегаполистердің жылдам урбанизациясы және курорттық аймақтардың тыныш, демалысқа бағытталған күнделікті өмірі. Хошимин және Ханой мегаполистері - жоғары бизнес тығыздығы, қарқынды құрылысы және ерекше экспат қауымдастықтары бар динамикалық, жігерлі қалалар.

Қалалық ырғаққа үйреніп, инвестицияны мансаппен немесе кәсіпкерлік қызметпен біріктіргісі келетіндер үшін бұл қалалар қажеттінің бәрін ұсынады: халықаралық компаниялар, бірлескен жұмыс кеңістіктері, ағылшын тіліндегі клиникалар мен мектептер, дамыған логистика және бай мәдени бағдарлама.

экспат қауымдастықтары жанды және кәсіби бағытталған – желілік іс-шаралар, бизнес клубтар, халықаралық мектептер және қоныс аудару қызметтері салыстырмалы түрде жылдам интеграцияға ықпал етеді. Сонымен қатар, жоғары тығыздық және жылдам өсу инфрақұрылымның күрделілігін де білдіреді: көлік кептелістері, ұзақ құрылыс алаңдары, шу; тыныштық пен тыныштықты бағалайтындар үшін бұл әрқашан жайлылық емес.

Курорттық аймақтар — Дананг, Нячанг, Фукуок және басқа да жағалау аймақтары — мүлдем басқа өмір салтын қалыптастырады: теңіз климаты, жағажайға күнделікті кіру мүмкіндігі, демалушыларға арналған дамыған қызмет көрсету инфрақұрылымы және тұрмыстық қызметтердің салыстырмалы түрде төмен құны.

«өмір салтына инвестиция салумен» синоним болып табылады : сіз отбасылық демалыс орны ретінде қызмет ететін және маусымның шыңында табыс табатын мүлік сатып аласыз. Курорттардағы өмір негізгі шығындар тұрғысынан қарапайым және арзан: азық-түлік, қызметтер және ойын-сауық көбінесе еуропалық қалаларға қарағанда айтарлықтай арзан.

Дегенмен, бұл қызмет көрсетудің маусымдылығымен және курорттың өзіндегі жоғары сапалы медициналық және білім беру мекемелерінің шектеулі таңдауымен байланысты - көп жағдайда маңызды медициналық немесе білім беру қызметтері үшін сізге ірі қалаларға жүгінуге тура келеді.

Вьетнам мәдениеті – жергілікті дәстүрлердің, отаршылдық мұраның және тез дамып келе жатқан қалалық заманауи көріністің көп қабатты қоспасы. Ас үй – күнделікті жайлылықтың қозғаушы күштерінің бірі: жоғары сапалы және қолжетімді көше тағамдары, сондай-ақ ірі қалаларда халықаралық тағамдарды ұсынатын көптеген кафелер мен мейрамханалар.

Экспаттар мен отбасылар халықаралық мектептерге қолжетімділікті және сенімді жеке денсаулық сақтау деңгейін бағалайды: Хошимин мен Ханой батыс стандарттарына жақын стандарттарды ұсынатын, бірақ Австриядағыға қарағанда әлдеқайда қолжетімді халықаралық клиникалар мен ауруханалармен мақтана алады.

Шетел азаматтарының балаларына білім беру әдетте ағылшын тілінде оқытылатын жекеменшік халықаралық мектептер арқылы жүзеге асырылады; олардың желісі өсіп келеді, бірақ кеңістік пен шығындар, әсіресе артықшылықты аймақтарда, шектеуші факторлар болуы мүмкін.

Австриямен салыстырғанда, мен бірнеше негізгі айырмашылықтарды атап өтер едім: Австрияда мемлекеттік қызмет көрсету, қоғамдық қауіпсіздік және денсаулық сақтау деңгейі, әдетте, жоғары және тұрақты; инфрақұрылым болжамды түрде жақсы дамыған; ал өмір сүру сапасы суық климат пен еуропалық өмір салтымен байланысты.

Вьетнамда сіз жылы климатқа, төмен тұрақты шығындарға және жарқын мәдени динамикаға ие боласыз, бірақ сіз олар үшін мемлекеттік қызметтердегі белгісіздік деңгейі жоғары және кейбір қауіпсіздік, әлеуметтік және экологиялық факторлар бойынша болжамдылық аз болады.

Соңғы жылдары Вьетнам жергілікті нарықтан цифрлық көшпенділер, IT мамандары және кәсіпкерлер үшін төмен операциялық база мен Оңтүстік-Шығыс Азияның қалған бөлігіне қолжетімді жылдам дамып келе жатқан нарықтың үйлесімін іздейтін аймақтық хабқа айналуда.

Икемді виза саясаты, коворкинг кеңістіктерінің пайда болуы және интернет пен мобильді төлемдердің қолжетімділігі ірі қалаларды қашықтан жұмыс істеу және стартаптар үшін табиғи платформаға айналдырады. Цифрлық көшпенділер тұру және тамақтану шығындарының төмендігін ғана емес, сонымен қатар қызмет көрсету экожүйесін де бағалайды: жылдам Wi-Fi бар кафелер, қоғамдық іс-шаралар, бизнес-инкубаторларға қолжетімділік және Хошимин немесе Дананг қалаларынан халықаралық рейстердің оңай логистикасы.

Өсуге бағытталған инвесторлар үшін Вьетнам айқын артықшылықтар ұсынады: жас халық, индустриалды парктер мен IT секторына шетелдік инвестициялардың ағыны, ауқымды инфрақұрылымдық жобалар (автожол және теміржол дәліздері, порттар, әуежайлар) және белсенді урбанизация.

Мұның бәрі халықаралық компаниялардың қызметкерлері үшін тұрғын үйге деген сұранысты арттырады және тұрақты жалға алушылар базасын қалыптастырады, сонымен бірге капиталдандыру мүмкіндіктерін арттырады.

Вьетнам отбасылар үшін қолжетімді өмір салтын ұсынады: күнделікті шығындардың аздығы, жылы климат және балаларға Австрияға қарағанда айтарлықтай төмен бағамен халықаралық білім беру мүмкіндігі. Дегенмен, отбасылар сақтандыру, мемлекеттік білім беру сапасы және ұзақ мерзімді әлеуметтік инфрақұрылым сияқты мәселелерді қарастыруы керек, бұл Австрияда жоғары деңгейде.

Стратегиялық тұрғыдан алғанда, Вьетнам әртараптандыру нүктесі ретінде қызықты: Еуропа мен Азиядан келген инвесторлар кірістілікті арттыру және ЕО нарықтарымен корреляцияны азайту үшін портфолиоларына жергілікті активтерді қосады.

Осы тұрғыда Австрия көпшілік үшін «тұрақтылық тірегі» қызметін атқарады — капиталды минималды заңды тәуекелдермен сақтауға болатын орын; екінші жағынан, Вьетнам қосымша операциялық және реттеуші тәуекелдерді өз мойнына ала отырып, жоғары кірістілікке қол жеткізуге болатын «өсу қозғалтқышы».

Шығуды жоспарлау кез келген инвестициялық стратегияның ажырамас бөлігі болып табылады, ал Вьетнамда бұл ерекше құқықтық модель мен нарықтық жағдайларға байланысты өте маңызды. Бірінші және ең маңызды мәселе - жалдау құқығының мәнін түсіну: көп жағдайда инвестор жерге мәңгілік меншік құқығын алмайды, керісінше жаңартылатын пайдалану құқығын сатып алады (әдетте 50 жылға дейін).

Сондықтан, бір практикалық шара - мәміле профиліне назар аудару немесе әзірлеушінің ұзақ мерзімді жер кепілдігі және ашық кеңейту саясаты бар жобалардағы мүліктерді сатып алу.

Пәтерді «жалдау мерзімі аяқталғанға дейін» - кең таралған шығу сценарийі; инвесторлар жалдау мерзімі ұзаққа созылатын мүліктерді қалайды, себебі жалдау мерзімі қысқарған сайын сатып алушының сұранысы мен бағасы төмендейді.

Вьетнамдағы нарыққа әсер ету кезеңдері әдетте жетілген еуропалық юрисдикцияларға қарағанда ұзағырақ. Жоғары орындардағы ең өтімді жобалар тиісті баға мен маркетингпен бірнеше ай ішінде сатыла алады; дегенмен, шетелдік кластерлерден тыс немесе шетелдік квота мәселелері бар мүліктер үшін сату циклі көбінесе бір-екі жылға созылады.

Бұл сатып алушылардың шектеулі санына (шетелдік квоталар), қайталама нарықтағы сұраныстың тұрақсыздығына және көптеген транзакциялар үшін тек қолма-қол ақшамен сатып алу қажеттілігіне байланысты. Курорттық құрылыстарда маусымдықтың сату уақыты мен бағасына да әсер ететінін ескеріңіз – «төмен маусым» кезінде көп нәрсені сату айтарлықтай жеңілдік талап етуі мүмкін.

Шығудың салық аспектілері Австриямен салыстырғанда қарапайым – мөлшерлемелер төмен, бірақ бюрократиялық процедуралар мен құжат талаптары (қаражат көздерін растау, расталған аударымдар, жергілікті шот нөмірлері және т.б.) мұқият дайындықты қажет етеді.

Сатылымға салынатын әдеттегі салықтарға капитал өсіміне салынатын салық (Вьетнамда көбінесе мәміле бағасының шамамен 2%-ы немесе құрылымға байланысты басқа бекітілген мөлшерлеме), сондай-ақ тіркеу алымдары және мүмкін болатын аударым алымдары кіреді.

Австрияда сатуға салынатын салық ауыртпалығы жоғары болуы мүмкін, бірақ салықты есептеу және төлеу процесі стандартталған және ашық. Вьетнамда мәмілені дұрыс құрылымдауға және заң шеңберінде фискалдық тәуекелдерді азайтуға көмектесетін жергілікті салық кеңесшісінің болуы маңызды.

Вьетнам мен Австрия арасындағы ойын

Іс жүзінде инвесторлар үшін шығу сценарийлерін алдын ала әзірлеу мағыналы: арналарды әртараптандыруды қарастыру (брокерлер, халықаралық платформалар, жергілікті агенттіктер), маркетингке және бағаны түзетуге қаражат қорының болуы және әлеуетті сатып алушылардың сенімін арттыратын және тиісті тексеру уақытын қысқартатын «құжаттар пакетін» — келісімшарттарды, жалдау тарихын, коммуналдық төлемдерді және салықты төлегенін растайтын құжаттарды — ретке келтіру.

1-жағдай: Хошимин қаласы – 45 м² пәтер, 5,5% кірістілік

Сингапурлық инвестор 2-ші ауданда (Тао Диен) студиялық пәтер сатып алды, бұл шетелдіктер арасында танымал орын. Пәтердің бағасы шамамен 95 000 АҚШ долларын құрады. Мүлік жоспардан тыс сатып алынды, құрылыс аяқталғаннан кейін нарықтық бағадан 12% жеңілдік ұсынылды.

Пәтер Хошимин қаласында жұмыс істейтін IT маманына ұзақ мерзімді жалға берілді. Орташа кірістілік жылына 5,5% құрады. Сонымен қатар, капиталдандыру екі жыл ішінде 15%-ға өсті.

2-жағдай: Ханой – 70 м² пәтер, кірістілік 4,8%

Неміс инвесторы университеттер мен халықаралық корпоративтік кеңселер орналасқан Кау Гиай ауданынан екі бөлмелі пәтер сатып алды. Бағасы 110 000 доллар.

Жиһазбен жабдықтап, шағын жөндеу жұмыстарынан кейін пәтер ұзақ мерзімді негізде шетелдік студенттер тобына жалға берілді. Кірістілік жылына 4,8% құрады. Негізгі артықшылығы - студенттер мен мемлекеттік қызметкерлердің тұрақты сұранысы. Кемшілігі - курорт орындарымен салыстырғанда икемділіктің аздығы.

3-жағдай: Да Нанг – 55 м² кондопәтер, 7,0% кірістілік

Австралиялық инвестор Данангтың негізгі туристік аймақтарының бірі - Ми Кхе жағажайының маңындағы пәтерлерге инвестиция салды. Сатып алу бағасы - 120 000 доллар.

Пәтерлер жергілікті басқару компаниясына берілді, олар оларды туристерге Booking және Airbnb арқылы жалға берді. Маусымдыққа қарамастан, орташа жылдық кірістілік 7,0% құрады. Шың кезеңдерде (қыс және көктем) тұрғын үй саны 90%-ға жетті.

4-жағдай: Нячанг – 60 м² курорттық пәтерлер, 8,2% кірістілік

Ресейлік инвестор Нячангтағы жаңа жағажай кешенінен пәтерлерді 125 000 долларға сатып алды. Басқару құрылыс салушыға берілді, ол алғашқы үш жылда кемінде 7% кірістілікке кепілдік берді.

Шын мәнінде, пандемиядан кейін Нячангқа туристер ағыны тез қалпына келгендіктен, кірістілік 8,2% құрады. Негізгі қауіп - қытайлық және кореялық туристерге жоғары тәуелділік.

5-жағдай: Фукуок – 120 м² вилла, 9,5% кірістілік

Оңтүстік Кореядан келген инвестор 280 000 долларға премиум деңгейлі жағажай кешеніндегі вилла сатып алды.

Вилла халықаралық оператор (Accor) арқылы жалға берілді. Фукуокада сұраныстың жоғары болуына байланысты кірістілік жылына 9,5% құрады. Сонымен қатар, инвестор вилланы жылына 30 күнге дейін демалыс үшін пайдаланды. Негізгі тәуекел әуе тасымалына және маусымдыққа жоғары тәуелділік болды.

6-жағдай: Хошимин қаласы – 90 м² коммерциялық алаң, 6,3% кірістілік

Австриялық инвестор 7-ші аудандағы (Пху Май Хунг) тұрғын үй кешенінің бірінші қабатындағы үй сатып алды, бұл ауданда шетелдіктер көп және бизнес өкілдері көп. Сатып алу бағасы 210 000 АҚШ долларын құрады.

Үй-жайлар ұзақ мерзімді келісімшарт бойынша (5 жыл) кафе мен кофеханаға жалға берілді. Кірістілік жылына 6,3% құрады. Артықшылығы жалға алушылардың тұрақтылығы болды; кемшілігі - бастапқы құнының жоғары болуы және тұтынушылық сұранысқа тәуелділік.

7-жағдай: Ханой – 50 м² пәтер, 5,0% кірістілік

Француз инвесторы танымал экспат ауданы Вест Лейктің (Хо Тай) маңындағы шағын пәтерді 100 000 долларға сатып алды.

Пәтер Airbnb арқылы қысқа мерзімді негізде жалға берілді. Орташа жылдық кірістілік 5,0% құрады, ал ауданның танымалдылығына байланысты пәтердің бағасы екі жыл ішінде 12%-ға өсті.

Менің тәжірибем Азия мен Еуропадағы (Австрияны қоса алғанда) транзакцияларды қамтиды. Бұл маған тек құқықтық режимдер мен нарықтың ашықтығындағы айырмашылықтарды ғана емес, сонымен қатар инвесторлар үшін нақты әлемдегі кірістілік пен тәуекел сценарийлерін де түсінуге мүмкіндік береді.

Азияда, әсіресе Вьетнам мен Тайландта, инвестордың негізгі міндеті - мүлікті «суретке қарап» таңдау емес, мұқият тексеру жүргізу: құрылыс салушыны, меншік құрылымын, жер құқықтарын және жобаның пайдалануға беруге дайындығын тексеру.

Австрияның күшті кадастрлық жүйесі, ЕО-ның қатаң ережелері және нотариалдық мәмілелер көптеген заңды тәуекелдерді азайтса, Вьетнамда заңгерлік сараптама табысқа жету үшін өте маңызды.

Объектіні қалай таңдауға болады:

1. Әзірлеушінің беделін тексеру (аяқталған жобалар, тұтынушылардың пікірлері, сот істері).
2. Құқықтық базаны талдау: құрылыс салушының заңнамалық құжаттары, жер құқықтары, шетелдіктерге арналған квоталар.
3. Қаржылық ашықтық: төлем құрылымы, банк кепілдіктері немесе эскроу-шоттар (қажет болған жағдайда).
4. Салыстырмалы баға талдауы: ағымдағы жобаның шаршы метріне шаққандағы құнын аймақта бұрыннан салынған ұқсас нысандармен салыстыру.

Меншік нысандары және салықтар:

Меншік нысандары мен салықтарға келетін болсақ, Вьетнамда шетелдіктер әдетте жалға алу құқығын (ұзақ мерзімді жалдау шарты, әдетте 50 жылға дейін) алады, оны ұзартуға болады. Конституциямен қорғалатын абсолютті меншік құқықтары басым болатын Австриядан айырмашылығы, меншік құқығы өте шектеулі.

Вьетнамда салық салу қарапайым және төмен: капитал өсіміне салынатын салық көбінесе тұрақты (~2%), ал жалдау салығы шамамен 10% құрайды (ҚҚС + ПИТ). Алайда, Австрияда жалдау табысына салынатын салық 25-30%-ға жетуі мүмкін, ал капитал өсіміне салынатын салық (Immobilienertragsteuer) қатаң реттеледі және меншік мерзіміне байланысты.

Инвестордың стратегиясына байланысты мен бірнеше инвестициялық сценарийлерді ұсынамын:

• Консервативті: Хошимин қаласындағы пәтер. Ішкі сұраныс жоғары, шетелдіктер, студенттер және халықаралық қызметкерлер тұрақты жалдау ақысын ұсынады. Жылдық кіріс 4-6% құрайды, бірақ тәуекелі төмен.
• Теңгерімді: Данангтағы пәтерлер. Туризм + өсіп келе жатқан экспат кластері, капиталдың өсуі әлеуеті бар 6-8% кірістілік.
• Агрессивті: Пхукуоктағы курорттық кондоминиум қонақ үйлері. Ең жоғары кіріс 10-12%-ға жетуі мүмкін, бірақ маусымдық, реттеу және басқару қателіктерінің жоғары тәуекелдері бар.

Вьетнамға немесе Тайландқа инвестиция салу тиімдірек пе деген сұрақ инвестордың басымдықтарына байланысты.

Вьетнам қашан жақсы таңдау болады: егер мақсат жоғары кірістілік болса, туризмнің өсуіне назар аудару немесе «нарық толық институционалданғанға дейін оған кіру» ниеті болса. Тиісті тексеру жүргізуге дайын және тәуекелге төзімділігі жоғары инвесторлар үшін қолайлы.

Тайланд қашан жақсырақ: егер ашықтық, шетелдіктердің өмір сүруі үшін дамыған инфрақұрылым, инвестициялардан тез шығу және қайталама нарықтың жоғары өтімділігі басымдық болса.

Инвесторларға арналған кеңестер:

• Әрқашан жергілікті заңды түсінетін заңгермен жұмыс істеңіз.
• Жобаны және әзірлеушіні тиісті түрде тексеруден өткізіңіз.
• Сатып алудан бұрын да шығу стратегиясын әзірлеңіз (жалға алу → сату жоспары аяқталудан 5-10 жыл бұрын).
• Табысты оңтайландыру үшін әртүрлі елдердегі салық модельдерін салыстырыңыз.

Вьетнамның 2030 жылға дейінгі болжамы:

• Туризм өсе береді: халықаралық жолаушылар ағыны 50 миллион адамға дейін артады деп күтілуде.
• Инфрақұрылым – жаңа әуежайлар (мысалы, Хошимин қаласының маңындағы Лонг Тхань), автомобиль жолдары мен порттар курорттардың тартымдылығын арттырады.
• Теңіз маңындағы жерлердің шектеулі болуына және шетелдік капиталдың ағынына байланысты курорттық аймақтардағы (Дананг, Нячанг, Фукуок) бағалар мегаполистерге қарағанда тезірек өседі.
• Нарық институционалданған болады, бірақ «жоғары тәуекелдермен жоғары кірістілік» терезесі тағы бірнеше жыл бойы сақталады.

Вьетнамдағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу сценарийлері

Инвесторларды тексеру парағы

1. Дайындық кезеңі

Инвестициялық мақсаттарыңызды анықтаңыз: табыс, өмір салты, әртараптандыру немесе спекулятивті өсу.

Стратегияны таңдаңыз:

• мегаполис (Хошимин қаласы, Ханой) → тұрақты жалдау ақысы;
• курорт (Дананг, Нячанг, Фукуок) → жоғары рентабельділік, бірақ маусымдық.

Еуропадағы балама нұсқалармен салыстырыңыз: Австрияда тәуекелдер төмен және заңнамалық орта айқын, бірақ кіру кедергілері жоғары және кірістілік төмен.

2. Заңды мәселелер

Меншік нысандарын түсіну:

• шетелдіктер жалға алынған мүлікке тек 50 жылға дейін ғана қол жеткізе алады;
• меншік құқығы – тек Вьетнам азаматтары үшін;
• Егер коммерциялық мүлік қажет болса, компания арқылы меншік құқығын алуға болады.

Мұрагерлік және бірлескен меншік (неке немесе серіктестік) бар-жоғын тексеріңіз.

Вьетнамда төлемдер мен жалдау ақысын төлеу үшін банк шотын ашыңыз

адвокат жалдаңыз — тиісті тексерудегі қателіктер кеңес беруден үнемдеуге қарағанда қымбатқа түсуі мүмкін.

3. Нысанды іздеңіз және тексеріңіз

Нарықты талдау: сұраныс пен бағаның қазіргі уақытта қай жерде өсіп жатқанын анықтаңыз (мегаполистер мен курорттарды салыстырыңыз).

Әзірлеуші ​​таңдау: олардың беделін, аяқталған жобаларын және лицензияларының қолжетімділігін зерттеу.

Нысанды тексеру (тиісті тексеру):

• жердің мәртебесі (мемлекеттік, жекеменшік, жалға алынған);
• құрылысқа рұқсаттардың болуы;
• шетелдіктерге арналған шектеулерді сақтау (ғимараттағы пәтерлердің 30%-дан аспауы керек).

Табыстылықты бағалаңыз: қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалдау ақысын, нақты мөлшерлемелерді салыстырыңыз.

4. Сатып алу мәмілесі

Мәміленің кезеңдері:

• Брондау туралы келісім және алдын ала төлем.
• Сатып алу-сату келісіміне қол қою.
• Кестеге сәйкес төлем (әсіресе жоспардан тыс сатып алу кезінде).
• Жер бөлімінде құқықтарды тіркеу.
• Барлық төлемдерді банк арқылы тіркеу – бұл шетелдіктер үшін міндетті талап.
• Барлық құжаттарды (әсіресе рұқсаттар мен меншік куәліктерін) сақтаңыз.

5. Салықтар мен шығындар

Сатып алу кезінде: тіркеу ақысы 0,5%.

Меншік құқығы болған кезде: жер және мүлік салықтары минималды.

Жалға алған кезде: табысыңызға байланысты 5-10% салық салынады.

Сатылымда: капитал өсіміне салынатын салық 2%.

Австриямен салыстыру: Вьетнамда салықтар төмен, бірақ бюрократия мен белгісіздік көбірек.

6. Мүлікті басқару

Жалға алу стратегиясын анықтаңыз:

• қысқа мерзімді → туризм, жоғары рентабельділік, бірақ жұмыс күші мен маусымдық сипат көбірек;
• ұзақ мерзімді → шетелдіктер, студенттер, бизнес клиенттер, төмен кірістілік, бірақ тұрақтылық.

Егер сіз пәтер жалдауды өзіңіз жоспарламасаңыз, басқару компаниясын таңдаңыз

Сәйкестік сақтаңыз – табыс ресми шоттар арқылы аударылуы тиіс.

7. Инвестициядан шығу

Алдын ала жоспарлаңыз: жалдау мерзімі шектеулі, оны соңына дейін 5-10 жыл бұрын сатқан дұрыс.

Экспозицияны ескеріңіз: Вьетнамда мүлікті сату Еуропаға қарағанда ұзағырақ уақыт алады (6-12 айға дейін).

Сату кезіндегі салықтарды есептеңіз: капитал өсіміне салынатын салық мәміле бағасының 2%-ы мөлшерінде бекітілген.

Австриямен салыстыру: Еуропада жылжымайтын мүлік сатылымы болжамдырақ, ал Вьетнамда сұраныстың ауытқуы ықтимал.

8. Жеке жайлылық және өмір салты

Мегақалалар: іскерлік белсенділік, экспат қауымдастықтары, жалға алуға жоғары сұраныс.

Курорттар: өмір сүрудің төмен құны, жылы климат, өмір салтына инвестиция.

Инфрақұрылымды қарастырыңыз: медицина, білім беру, көлік.

Австриямен салыстыру: Еуропа тұрақты инфрақұрылым мен құқықтық жүйені ұсынады, ал Вьетнам өсу үшін көбірек мүмкіндіктер ұсынады және кіруге кедергілерді азайтады.