Португалиядағы инвестициялық және жеке тұруға арналған жылжымайтын мүлік

Property Market-Index мәліметтері бойынша , Португалия 2025 жылдың бірінші жартыжылдығында ЕО-дағы жылжымайтын мүлік бағасының ең жоғары өсімін көрсетті, бұл бір жылмен салыстырғанда 15,2%-ға өсті, ал ЕО бойынша орташа көрсеткіш тек 5,1%-ды құрады. Соңғы онжылдықта Португалиядағы тұрғын үйдің орташа бағасы 106%-ға өсті. Нарықты қорғау және салықтық жеңілдіктер (NHR (Нон-резидент) режимі сияқты) Португалияны шетелдік резиденттер мен инвесторлар үшін одан да тартымды етті.

Бұл мақалада Португалиядағы жылжымайтын мүлікке инвестициялық тартымдылықтың жүйелі талдауы берілген. Біз нарықтың ағымдағы жай-күйін, оның динамикасын, экономикалық және салықтық ынталандыруды зерттейміз және Еуропадағы балама инвестиция нұсқасы ретінде Португалияны Австриямен салыстырамыз.

Португалия Еуропаның ең тартымды нарықтарының бірі болып қала береді, резиденттік бағдарламалармен және экспаттар мен инвесторлардың қызығушылықтарымен қолдау көрсетілетін тұрғын үйге сұранысы жоғары, ал Лиссабон, Порто және жағалау аймақтарында шектеулі ұсыныс бағаның өсуі мен тұрақты жалдау кірісінің әлеуетін арттырады.

Мен Оксана Жушманмын, инвестиция және құрылыс саласында үлкен тәжірибесі бар заңгермін. Менің тәжірибем Еуропадағы жылжымайтын мүлік транзакцияларын қолдауды, жеке және корпоративтік клиенттерге арналған стратегияны әзірлеуді және көптеген юрисдикциялардағы жобаларды басқаруды қамтиды. Мен инвесторларға капиталды сақтап қана қоймай, сонымен қатар тез өзгеретін экономикадағы құндылықты арттыруға көмектесу үшін құқықтық тәжірибені практикалық нарықтық біліммен біріктіремін.

Австрия тұрақты және тартымды инвестициялық бағыт болып табылады, бірақ ол консервативті инвесторлар үшін қолайлы: мұнда жылжымайтын мүлік нарығына инвестициялау ең алдымен, қалыпты, болжамды өсумен капиталды сақтау тәсілі болып табылады. Инвестициялау күрделірек және талаптар қатаңырақ, бірақ:

• Нарықтың тұрақтылығы және болжамдылығы: баға кенет секірусіз біркелкі көтеріледі;
• Мәмілелердің құқықтық қауіпсіздігі және рәсімдердің ашықтығы;
• Жоғары сапалы жылжымайтын мүлік – заманауи және сенімді үйлер, пәтерлер және коммерциялық мүліктер;
• Ұзақ мерзімді капиталды қамтамасыз ету – Австрия инвесторлар үшін қауіпсіз баспана болып саналады;
• Дамыған инфрақұрылымның және тұрғын үйге деген сұранысты тұрақты түрде қамтамасыз ететін өмір сүрудің жоғары деңгейінің болуы.

Португалия , өз кезегінде, неғұрлым серпінді мүмкіндіктер ұсынады:

• Инвестицияларды бастаудың төмен шегі (250 000 еуродан бастап);
• тұруға рұқсат алудың икемді ережелері және Golden Visa бағдарламасы;
• Туристер мен шетелдіктердің есебінен тұрғын үйге сұраныстың жоғары болуы, бұл танымал аймақтарда 5–7%-ға дейін жалға алу кірісіне әкеледі;
• Инфрақұрылымның дамуы және елдің экспаттардың арасында танымалдылығы есебінен бағаның өсу әлеуеті.

Австрия мен Португалия арасындағы таңдау сіздің мақсаттарыңызға байланысты: тәуекел немесе тұрақтылық, сенімділік және ұзақ мерзімді капиталды қорғау элементтері бар жоғары кірістілік пен динамика.

Португалия өзін Еуропадағы ең тартымды жылжымайтын мүлік нарықтарының бірі ретінде бекітті. Жылжымайтын мүлікке инвестиция 2025 жылы 8%-ға өсіп, 2,5 миллиард еуроға жетеді деп күтілуде.

Португалия дамыған экономиканың тұрақтылығын туристік және резиденттік бағдарламалардың арқасында тұрғын үйге жоғары сұраныспен біріктіреді. Лиссабон, Порту және Алгарве инвестициялық тартымдылық бойынша көшбасшы болып қала береді.

PwC компаниясының Еуропадағы жылжымайтын мүліктегі даму тенденциялары 2024 есебіне сәйкес, Лиссабон Еуропадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу үшін ең тартымды қалалардың арасында 8-ші орында тұр.

Numbeo мәліметтері бойынша, Лиссабон 2025 жылы жылжымайтын мүлік бағасының индексі бойынша жаһандық қалалар арасында 25-ші орынды алады, бұл күшті сұраныс пен бағаның өсу әлеуетін көрсетеді. Менің тәжірибем мұны растайды: Лиссабон мен Порто жылжымайтын мүлікке инвестиция салған клиенттер бағаның тұрақты өсуін және әсіресе туристік аймақтардағы тартымды жалдау шарттарын хабарлайды.

Португалия өзін ашық құқықтық жүйесі бар ел ретінде көрсетті, оны PwC және Дүниежүзілік банк рейтингтері растады. Бұл шетелдік инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу процесін анық және болжамды етеді.

Көптеген инвесторлар, әсіресе Испаниядан, Франциядан және кейбір Солтүстік Еуропа елдерінен, жылжымайтын мүлік бағасы тарихи шыңға жеткен және жалға беру кірістері төмендеген қызып кеткен нарық жағдайында жаңа мүмкіндіктерді іздеуде. Португалия оларды сенімді экономикалық өсумен, ашық құқықтық жүйемен және тұрғын үйге жоғары сұраныспен, әсіресе Лиссабонда, Портуда және Алгарве мен Мадейраның туристік аймақтарында тартады.

Сонымен қатар, ел шетелдік инвесторлар үшін резиденттік бағдарламалар мен салықтық жеңілдіктерді ұсынады, бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу процесін тиімдірек және болжамды етеді. Бұл әсіресе Португалияда жеке тұру үшін және ұзақ мерзімді жалға алу үшін пәтер сатып алғысы келетіндер үшін өте маңызды.

Португалияның жылжымайтын мүлік нарығы дағдарыстан кейінгі қалпына келтіру тарихын, бағаның динамикалық өсуін және инвестициялау нұсқаларының алуан түрін біріктіреді. Осы факторларды түсіну үй сатып алу және португалдық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде саналы шешім қабылдауға көмектеседі.

2008 жылғы қаржы дағдарысынан кейін Португалияның жылжымайтын мүлік нарығында бағалар күрт төмендеді, әсіресе Лиссабон мен Портуда. Дегенмен, қалпына келтіру 2012 жылы басталды. Алтын виза сияқты бағдарламалар, әсіресе Лиссабон мен Портуда шетелдік инвестицияларды тартуда маңызды рөл атқарды. IZA еңбек экономикасы институтының зерттеуіне сәйкес, 2012 жылдан бері 500 000 еуроны құрайтын жылжымайтын мүлік операцияларының саны бағдарлама енгізілгенге дейінгі кезеңмен салыстырғанда 60%-ға өсті.

Нарық 2015 жылдан бері тұрақты өсуде. 2024 жылы орташа өсу қарқыны 7-8% құрады, Лиссабон мен Алгарвенің танымал аудандары одан да жоғары өсуді көрсетті. Егер сіз Португалияда жалға алу мақсатында пәтер сатып алғыңыз келсе, сұраныс ұсыныстан асып түсетін осы динамикалық нарықтарға назар аударған жөн.

Алайда, 2023 жылдың қазан айында үкімет жылжымайтын мүлікке инвестиция арқылы Golden Visa алу мүмкіндігін тоқтатты, бұл орталық аудандардағы баға динамикасына әсер етті.

Лиссабон - елдің астанасы және бизнес пен туризмнің басты орталығы. Мұнда кеңсе және тұрғын үй кешендері, тарихи аудандар және Альфама, Байса және Парке дас Начоес сияқты беделді аудандар орналасқан. Орталық Лиссабондағы пәтердің орташа бағасы бір шаршы метрге 4500 евродан 6500 евроға дейін ауытқиды, қысқа мерзімді жалдау кірістері жылына 5-7% жетеді.

Порто – елдің солтүстігіндегі мәдени және экономикалық хаб, дамыған инфрақұрылымы, халықаралық әуежайы және тартымды туризмі бар қала. Портодағы тұрғын үйдің орташа бағасы шаршы метріне 3000–4500 еуроны құрайды, жалдау кірісі шамамен 4–5% құрайды. Мұнда тарихи орталықтағы қайта сатылатын пәтерлер де, ұзақ мерзімді жалға берілетін жаңа құрылыстар да танымал.

Алгарве - туристік және сәнді жылжымайтын мүлікке сұраныс жоғары жағалау сызығы. Виллалар мен пәтерлердің орташа бағасы €3500–7500/м², маусымдық кірістілік 6–8% жетеді. Менің клиенттерім қысқа мерзімді жалға алу және жоғары маусымдық табыс үшін, әсіресе Лагос пен Альбуфейрада жиі Алгарведі таңдайды.

Мадейра мен Азор аралдары премиум мүліктерді, мұхит көріністерін және тыныш өмір салтын іздейтін инвесторлар үшін тыныш аймақтар. Жылжымайтын мүліктің орташа бағасы шаршы метріне 2500-5000 еуро аралығында. Мадейра әсіресе жеке тұрғын үйлер немесе ұзақ мерзімді жалға алу үшін танымал, ал Азор аралдары тәжірибелі инвесторлар үшін тауаша нарығы болып табылады.

Португал нарығында танымал:

• Жылжымайтын мүлікті қайта сату жиі жөндеу мүмкіндігін ұсынады, бұл кірісті арттыруға мүмкіндік береді.
• Жаңа ғимараттар мен люкс сегменті – премиум нарыққа бағытталған инвесторлар үшін.
• Туристік жылжымайтын мүлік - Airbnb үшін пәтерлер мен виллалар және ұзақ мерзімді жалға алу.

Кеңес : Португалияда туристік аймақтарда жылжымайтын мүлікті сатып алу тәуекелдерді азайту және кірісті арттыру үшін қысқа мерзімді жалға алу ережелерін мұқият талдауды талап етеді.

Негізгі шетелдік сатып алушылар Франция мен Ұлыбритания азаматтары, сондай-ақ АҚШ, Қытай және Бразилияның инвесторлары. Олар Португалияда жеке пайдалану, жалға алу немесе резиденттік бағдарламаларға қатысу үшін мүлік іздейді. Менің клиенттермен тәжірибем көрсеткендей, еуропалықтар көбінесе ірі қалалардағы бар жылжымайтын мүлікті таңдайды, ал Азия мен Америкадан келген инвесторлар жаңа құрылыстар мен сәнді жылжымайтын мүліктерді қалайды.

Португалияның жылжымайтын мүлік нарығында ішкі сұраныс маңызды рөл атқарады. Жергілікті тұрғындар, әсіресе Лиссабон, Порту және Алгарведе үйлерді белсенді түрде сатып алуда, нарық тұрақтылығын сақтап, сыртқы факторлардың ауытқуы жағдайында да бағаның күрт төмендеуіне жол бермейді.

Ипотекалық несие нарығының рөлі ерекше: пайыздық мөлшерлемелер салыстырмалы түрде төмен (3,3-4%) болып қалуда, бұл тұрғын үйді халықтың көпшілігі үшін қолжетімді етеді. Ипотека мөлшерлемелері экономикалық жағдайға және Еуропалық Орталық банктің саясатына байланысты өзгеруі мүмкін екенін атап өткен жөн.

Португалияда жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетін шетелдік инвесторлар үшін банктер әдетте жылжымайтын мүлік құнының 80% дейін несие ұсынады. Несие беру шарттарын анықтау кезінде несие берушілер қарыз алушының табысын, несие тарихын және қаржылық тұрақтылығын ескереді.

Мәміле әдісін таңдау салықтарға, мүлікті басқаруға және шығу стратегиясына тікелей әсер етеді. Португалия инвесторлардың әртүрлі санаттары үшін оңтайлы пішімдері бар икемді шарттарды ұсынады.

Бұл Португалиядағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың ең қарапайым және кең таралған тәсілі. Оны көбінесе ұзақ мерзімді меншікті немесе мүлікті жеке пайдалануды жоспарлайтын клиенттер таңдайды. Мысалы, менің Франциядан келген клиенттерімнің бірі әкімшілік шығындарды азайту үшін Алгарведе пәтерді өз атына тіркеді. Кемшілігі - қайта сату кезінде салықты оңтайландырудың шектеулі нұсқалары.

Португалияда немесе ЕО юрисдикциясында компания құру (Португалия мен Мальтаның тіркесімі жиі пайдаланылады) ірі инвесторлар мен бірнеше жылжымайтын мүлікті басқаруды жоспарлағандар үшін қолайлы. Бұл салық жеңілдіктерін ұсынады және активтерді аударуды жеңілдетеді. Мен бұл пішімді тек бір пәтерді емес, бүкіл мүлік пакетін сатып алатын клиенттерге жиі ұсынамын.

Жылжымайтын мүлік қорлары арқылы инвестициялау мүлікті өз бетіңізше басқармай-ақ нарыққа қатысуға мүмкіндік береді. Португалия SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) пішімін пайдаланады, бұл REIT-тің салықты ынталандыратын баламасы. Бұл әдісті дивидендтерге және ұзақ мерзімді өсуге бағытталған инвесторлар таңдайды.

Бөлшек меншік және сенім құрылымдары отбасылық инвестициялар үшін танымал. Бұл мұрагерлер арасындағы даулардың туындау қаупін азайтады және басқаруды жеңілдетеді. Менде Бразилиядан келген клиентім бар еді, ол Алгарведегі вилланың иелігін активтерді қорғау және мұраны құрылымдау үшін отбасылық трастқа берді.

Португалия көптеген басқа елдерден ерекше артықшылығы бар, өйткені ол шетелдік сатып алушыларға ешқандай шектеулер қоймайды. Резидент еместер азаматтармен бірдей құқықтарға ие: олар Португалияда кез келген мөлшердегі пәтерлерді, үйлерді немесе коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып ала алады. Транзакцияны аяқтау үшін салықтың сәйкестендіру нөмірін (NIF) алуыңыз және әдетте кадастрлық құнның 0,3–0,8% құрайтын жыл сайынғы мүлік салығын (IMI) төлеуіңіз керек.

Португалияда жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі өте ашық, бірақ ол бірқатар процедураларды орындауды және мамандарды тартуды талап етеді. Осы кезеңдегі қателер қымбатқа түсуі мүмкін, сондықтан оған қатысты қадамдар мен тәуекелдерді түсіну маңызды.

1. NIF (1 күн) алу – салық нөмірі (Número de Identificação Fiscal) кез келген транзакция үшін, соның ішінде Португалиядағы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін міндетті болып табылады.
2. Мәміле бойынша есеп айырысу үшін португал банкінде банктік шот ашу
3. Заңгерді тартыңыз – ол мүлікті тексереді (5–10 күн), келісім-шарттар дайындайды және сіздің мүдделеріңізді қорғайды.
4. Алдын ала келісім-шартқа қол қою (CPCV) (1–2 күн) және депозитті төлеу (әдетте 10%).
5. Нотариуста соңғы мәмілені жасау
6. Меншік құқығын ресімдеу үшін Conservatória do Registo Predial (Меншік тізілімі) тіркеу

Орташа ұзақтығы: 1,5–2 ай (ипотека бойынша 3 айға дейін). Егер сіз Португалияда жеке болсаңыз, барлық құжаттама португал тілінде болғандықтан, сізге аудармашы қажет болады.

Заңгер мүліктің құқықтық жағдайын (қарыз, ипотека және пайдалануға рұқсат) тексереді, келісім-шарттар жасайды және мәміленің барлық кезеңдерін қадағалайды. Агент мүлікті таңдауға көмектеседі және келіссөздерді жеңілдетеді, бірақ адвокатты алмастырмайды.

Менің клиенттерімнің бірі адвокатқа ақша үнемдеуге тырысты, бірақ мүліктің бар ипотекасымен проблемаға тап болды. Біз адвокатты кешіктіріп әкелдік, бірақ ол келісімді екі айға кешіктірді.

Менің пікірім: Сатушы немесе агент ұсынған емес, әрқашан тәуелсіз заңгерді пайдаланыңыз.

• Паспорт немесе жеке басын куәландыратын басқа құжат.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Португал салық нөмірі.
• Виза немесе тұруға ықтиярхат – шетелдіктер тұруға рұқсатсыз жылжымайтын мүлікті сатып алса да, ұзақ мерзімді болу үшін және сатып алуға қатысты мәселелерді шешу үшін кіру визасы немесе резидент мәртебесі қажет болуы мүмкін.
• Мәміле бойынша есеп айырысу үшін португал банктік шоты
• Қаражат көзін растау (АҚҚ нормалары шеңберінде – ақшаны жылыстатуға қарсы күрес).
• Сатып алу-сату шарты (екі тарап қол қойған).
• Ипотека үшін қажетті құжаттар (несиеге сатып алсаңыз): табыс туралы анықтама, салық декларациясы, жұмыс немесе бизнес туралы анықтама, несие тарихы (кейде сұралады).

Португалияда ипотека алу үшін резиденттердің де, резидент еместердің де жақсы несие тарихы, жеткілікті кірісі және жылжымайтын мүлік құнының 30-50% көлеміндегі бастапқы жарнасы болуы керек.

Заңды түрде Мадейра мен Азор аралдарындағы жылжымайтын мүлікті сатып алу процесі материктік Португалиядағы транзакциялармен бірдей: NIF, алдын ала келісім-шарт (CPCV), нотариус алдында қол қою және консерваторияда тіркелу қажет. Шетелдік инвесторлар үшін ешқандай шектеулер жоқ, барлық құқықтар толығымен сақталған.

Дегенмен, бірнеше ескертулер бар. Біріншіден, географиялық алыстыққа байланысты құжаттар мен рұқсаттарды алу ұзағырақ уақыт алуы мүмкін (әсіресе Азор аралдарында). Екіншіден, Мадейра мен Азор аралдарында туристік жылжымайтын мүлік немесе жалдамалы пәтерлерді сатып алғанда, сіз Alojamento Local (AL) лицензиясын тексеріп, мүліктің жергілікті ережелерге сәйкес келетініне көз жеткізіңіз. Бұл лицензияларды муниципалитеттер реттейді, ал кейбір аймақтарда жаңа лицензияларға шектеулер бар.

Португалияда жылжымайтын мүлікті қашықтан сатып алу, әсіресе шетелдік инвесторлар арасында кең таралған тәжірибе. Мәміле сенімхат (Procuração) арқылы ресімделеді, сатып алушы тұратын елдегі нотариуспен куәландырылған және апостиль қою арқылы заңдастырылған. Бұл сенімхат арқылы адвокат немесе уәкілетті өкіл барлық құжаттарға, соның ішінде ҚІЖК-ге және қорытынды актке қол қоя алады.

Резидент еместер үшін қосымша шектеулер жоқ, бірақ сенімхат португал үлгісіне сәйкес дұрыс құрастырылғаны және португал тіліне аударылғаны маңызды. Іс жүзінде сенімхаттың барлық қажетті өкілеттіктерді қамтитынын тексеруді ұсынамын: банктік шот ашу, ҰИҚ алу, келісім-шартқа қол қою және мүлікті тіркеу. Бұл соңғы кезеңде кідірістерді болдырмайды.

Португалияда жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарлағанда, барлық салық міндеттемелері мен байланысты шығындарды алдын ала ескеру маңызды. Бұл мүліктің нақты құнына және инвестициялық стратегиясына әсер етеді.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) үй сатып алу кезінде төленеді. Бұл мөлшерлеме жылжымайтын мүліктің құнына және оның негізгі резиденция ретінде пайдаланылатынына байланысты 1%-дан 7,5%-ға дейін өзгереді. Мысалы, құны 300 000 еуро тұратын пәтер үшін салық шамамен 8 000 – 9 000 еуро болады.

Кеңес: Егер сіз бірнеше жылжымайтын мүлікті сатып алсаңыз, мөлшерлемені төмендету үшін транзакцияларды әртүрлі тараптардың атына тіркеген тиімдірек.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) мәміле бағасының тіркелген 0,8% құрайды және нотариалдық кеңседе шартқа қол қойылған күні төленеді. Бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу бағасына бекітілген салық. Егер мүлік ипотека арқылы қаржыландырылса, несие сомасына қосымша 0,6% елтаңбалық алым қосылады.

Мәміле аяқталғаннан кейін Португалиядағы жылжымайтын мүлік иесі IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) төлеуі керек — мүлік салығы баламасы. Бұл мөлшерлеме мүліктің кадастрлық құнының 0,3-0,45% құрайды.

Кадастрлық құн (CV) Салық басқармасымен (АТ) жылжымайтын мүліктің сипаттамалары: орналасқан жері, ауданы, пайдалану түрі және басқа да параметрлер бойынша есептеледі. Мысалы, Лиссабондағы резюмесі 200 000 еуро болатын пәтер үшін жылдық салық шамамен 600-900 еуро болады.

Жаңа ғимараттан пәтер сатып алғанда, ҚҚС бағаға енгізілген және 23% құрайды (коммерциялық мүліктер үшін). Тұрғын үйлер үшін салық бағаға қосылады; қосымша төлемдер талап етілмейді.

NHR (Нон-әдеттегі резидент) мәртебесі 10 жылға дейін жалдау және шетелден түсетін кірістерді қоса алғанда, кіріске салықты айтарлықтай төмендетуге мүмкіндік береді. Бұл режим португалдық жылжымайтын мүлікті тұруды немесе тұруға рұқсат алуды жоспарлайтын инвесторлар үшін әсіресе тартымды етеді. Жәрдемақы алу құқығын жоғалтпау үшін тұрудың бірінші жылы ішінде NHR мәртебесіне өтініш берген дұрыс.

Австрия нарық тұрақтылығы мен жылжымайтын мүліктің жоғары өтімділігі үшін жеңеді. Мұнда баға болжамды түрде көтеріледі, жылжымайтын мүлікке сұраныс тұрақты болып қалады, меншік құқығын сату және беру процесі жылдам және қарапайым. Португалия , керісінше, кірістілігі жоғары және салық жеңілдіктері бар инвесторларды тартады, бірақ нарық серпінді және маусымдық, ал өтімділік аймақ пен жылжымайтын мүлік түріне байланысты өзгереді.

Португалиялық Golden Visa ұзақ уақыт бойы шетелдік инвесторлар үшін ең тартымды құралдардың бірі болды. 2024 жылдан бастап бағдарлама өз шарттарын өзгертті: жылжымайтын мүлікті сатып алу енді резиденцияға тікелей жол ретінде қарастырылмайды. Бұл қорларға, бизнеске немесе мәдени жобаларға инвестициялар арқылы жаңа мүмкіндіктер ашады, бірақ уақыт пен ақшаны ысырап етпеу үшін мұқият қарауды талап етеді.

Инвестициялық қорлар (Қор бірліктері) – Португалия инвестициялық қорларына €500 000 ең аз жарна. Мен бұл опцияны жылжымайтын мүлікті басқарусыз пассивті табыс тапқысы келетін клиенттерге ұсынамын.

Компанияны бастау немесе инвестициялау – кемінде 10 жаңа жұмыс орнын құру немесе бар бизнеске 500 000 еуро инвестициялау. Менің клиенттерімнің бірі осы жолды таңдап, Лиссабонда IT қызметтеріне бағытталған бизнес ашты.

Мәдениетке қайырымдылық – ұлттық мұраға немесе ғылыми жобаларға кемінде 250 000 еуро. Мәдениетті қолдауға және бір уақытта тұруға рұқсат алуға тамаша мүмкіндік.

Резидент мәртебесін сақтау үшін Португалияда жылына орта есеппен 7 күн өткізу керек.

Егер мақсат ірі инвестицияларсыз өмір сүру болса, балама нұсқалар қолайлы:

• D7 визасы – шетелден келетін тұрақты табысқа негізделген.
• Digital Nomad Visa – қашықтан жұмыс істеуге арналған.

Португалияда резиденцияны алу инвестор мен оның отбасы үшін кең мүмкіндіктер ашады:

• Португалияда тұру құқығы отбасының барлық мүшелері үшін елге еркін кіруді және тұруды білдіреді.
• Шенген аймағына кіру – Еуропаның 27 еліне визасыз бару мүмкіндігі.
• Салық жеңілдіктері мен оңтайландыру – ҰҚК режимімен үйлескенде шетелде алынған табысқа салық салуды айтарлықтай азайтуға болады.
• Тұрақты құқықтық орта – Португалия ЕО мүшесі, ашық заңнамасы бар және инвесторлардың құқықтары қорғалған.
• Білім және денсаулық сақтау – мемлекеттік мектептер мен университеттерге қолжетімділік, тұрғындарға сапалы медициналық қызмет көрсету.
• Кәсіпкерлер мен цифрлық көшпенділер үшін икемділік – сіз бизнесті жүргізе аласыз, инвестициялай аласыз және бір уақытта еуропалық резиденттік бағдарламасының артықшылықтарын пайдалана аласыз.

Алтын визаға өтініш бергенде инвесторлар жиі жіберетін қателіктер:

• 2024 жылдан кейін жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы тұруға рұқсат алу әрекеті.
• Португалияда тұрудың ең аз мерзімі жеткіліксіз (жылына 7 күн).
• Сенімхаттағы және құжат аудармасындағы қателер.
• Төлемдер, заң қызметтері және салықтар бойынша есептелмеген шығыстар.
• Кіріс көздерінің заңдылығын дұрыс растамау.

Қазіргі уақытта Португалияның Алтын визасын бес жыл бойы ұстағаннан кейін инвестор мен олардың отбасы Португалия азаматтығына және ЕО төлқұжатына өтініш бере алады. Бұл талап етеді:

• Португалияда жылына кемінде 7 күн тұру;
• Заңды тұруға рұқсаттың болуы және бағдарламаның барлық шарттарын орындау;
• А2 деңгейінде португал тілін білуіңізді растаңыз;
• Ауыр соттылығының болмауы;
• Кіріс көздерінің заңдылығын растау.

Азаматтық алу Шенген аймағына толық қол жеткізуді, ЕО-ның кез келген елінде жұмыс істеу және оқу құқығын және азаматтықты балаларға беру мүмкіндігін береді. Инвесторлар үшін бұл стратегиялық құрал: Португалияға инвестиция салу бір уақытта заңды еуропалық төлқұжат пен NHR режимі арқылы салықтық артықшылықтарды қамтамасыз етеді.

Golden Visa бағдарламасы негізгі өзгерістерге ұшырады:

• Тұруға ықтиярхатқа тікелей жол ретінде жылжымайтын мүлікті алып тастау (2024 жылдан бастап).
• Қорларға, бизнеске және мәдениетке инвестицияларға назар аударыңыз: ең төменгі сомалар қорлар мен компаниялар үшін 500 000 еуро, мәдени қайырымдылықтар үшін 250 000 еуро.

Азаматтыққа қойылатын талаптарды күшейту (2025 жылғы 23 маусымдағы заң жобасы):

• Олар үміткерлердің көпшілігі үшін ең төменгі тұру мерзімін 10 жылға дейін ұлғайтуды жоспарлап отыр (CPLP елдері үшін 7 жыл);
• Португал тілін міндетті білу (А2 деңгейі);
• Мәдениет және құқықтар бойынша тест;
• Соттылықты тексеруді күшейту;
• Сефардтық еврей шығу тегі арқылы жолды жабу.
• Алымдар мен жауапкершіліктердің ашықтығы артады – барлық алымдар, соның ішінде заңды төлемдер жаңартылды және енді әр түрлі инвестиция түрлері үшін бекітілді.

Австрия D-visa немесе өзін-өзі қамтамасыз ету бағдарламасы арқылы азаматтыққа басқа жолды ұсынады, бірақ бұл процесс қатал және ұзақ:

• Тұрақты жоғары табыстың немесе үлкен инвестициялардың дәлелі қажет;
• Азаматтыққа өтініш бергенге дейін тұрудың ең аз мерзімі - 10 жыл;
• Икемділік аз: жылжымайтын мүлікке инвестиция тікелей азаматтық бермейді;
• Натурализация процесі күрделірек және бюрократиялық.

Австрия тұрақтылық, болжамдылық және инвесторлардың құқықтарын ұзақ мерзімді қорғау тұрғысынан озық. Ол Португалияға қарағанда аз тәуекелдерді, қатаңырақ және ашық ережелерді және жылжымайтын мүліктің жоғары өтімділігін және азаматтықты тезірек алуды ұсынады.

Португалиядағы жалға беру нарығы қарқынды дамып келеді, бірақ ол мұқият қарауды қажет етеді. Қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алу арасындағы айырмашылықтарды түсіну инвесторларға кірістер мен тәуекелдерді оңтайлы теңестіретін стратегияны таңдауға көмектеседі.

Қысқа мерзімді жалға алу Лиссабон, Порту, Алгарве және Мадейра сияқты туристік аймақтарда танымал болып қала береді. Қайтарулар әдетте жылына 5–7% құрайды, бірақ AL (Alojamento Local) лицензияларында шектеулер бар.

Жаңа ережелер: Қалалар нарықты реттеу және жергілікті тұрғындардың баспанасына қысымды азайту үшін лицензиялар санына квота енгізуде. Клиенттің мысалы: Алгарведегі пәтердің иесі оны Airbnb арқылы жалға береді, бірақ алдын ала лицензия алды, бұл айыппұлдарды болдырмауға және табыс табуды жалғастыруға көмектеседі.

Ұзақ мерзімді келісімшарттар инвесторларды өзінің тұрақтылығымен тартады: жылдық 3–5% кірістілік және аз маусымдық ауытқулар. Бұл опция болжамды кіріс ағыны мен ең аз тәуекелді бағалайтын клиенттерге ұнайды.

Портфельдік инвесторлар үшін кірістілік пен тұрақтылықты теңестіру үшін бірнеше жылжымайтын мүлікті біріктіру мағынасы бар - кейбіреулері қысқа мерзімді жалға алу үшін, кейбірі ұзақ мерзімді жалға алу үшін.

Басқарушы компаниялар кірісті оңтайландыруға және салық мәселелерін шешуге көмектеседі.
Басқарушы компаниялардың негізгі функциялары:

• Қысқа мерзімді жалға алуды басқару және AL лицензиясы.
• Ұзақ мерзімді жалға алу үшін жалға алушыларды таңдау және бақылау.
• Жалдау ақысын алу және қаржылық есеп беру.
• Тұрғын үйді тазалауды, жөндеуді және күтіп ұстауды ұйымдастыру.
• Құқықтық мәселелерді шешу және салық органдарымен өзара әрекеттесу.
• Табысты оңтайландыру және тәуекелді азайту бойынша кеңестер.

Жылжымайтын мүлікті жалға беру кезінде тұрғындар жылдық табысына қарай 14%-дан 48%-ға дейінгі прогрессивті шкала бойынша табыс салығын төлейді. Резидент еместерге 25% тұрақты мөлшерлеме қолданылады. Дегенмен, Португалияда тапқан табысқа ғана салық салынады.

Португалия нарығындағы кірістілік жоғарырақ, бірақ жалға алу ережелері қатаңырақ және өзгеруі мүмкін. Австрияда кірістілік төмен (2–3%), бірақ нарық тұрақты, ережелерді болжауға болады және айыппұлдар қаупі аз. Осының аясында Германияның ірі қалаларындағы жылжымайтын мүлік бағасы консервативті стратегиялар үшін тым жоғары болып қабылданады.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін аймақты таңдау кірістілікке, өтімділікке және тәуекелге тікелей әсер етеді. Негізгі аймақтарды сұраныс, инфрақұрылым және инвестициялық әлеует тұрғысынан қарастырайық.

Лиссабон: Жоғарғы сегмент және жоғары сұраныс

Лиссабон экономикалық және туристік белсенділіктің орталығы болып қала береді. Қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алу үшін күшті сұраныс бағаның өсуіне әкеледі.

• Орташа бағасы: €4500–5500€/м²
• Жалға алу кірісі: қысқа мерзімді 6-7%, ұзақ мерзімді 3-4%

Порто: қол жетімді және перспективалы нарық

Порто туристер мен студенттерді тартады және ұзақ мерзімді жалға алу сұранысы тұрақты. Бағалар Лиссабонға қарағанда төмен, бірақ сұраныс өсуде.

• Орташа бағасы: €3500–4500€/м²
• Жалға алу кірісі: қысқа мерзімді 5-6%, ұзақ мерзімді 3-4%

Алгарве: сәнді және маусымдық жалға беру

Аймақ туристер арасында, әсіресе жазғы маусымда танымал. Маусымдық жалға алу жоғары табысты ұсынады, бірақ сұраныс өзгереді.

• Орташа бағасы: €3 000–4 000 €/м²
• Жалға алу кірісі: қысқа мерзімді 6-7%, ұзақ мерзімді 3-5%

Мадейра: Климат және салық жеңілдіктері

Өңір қартайған инвесторлар мен цифрлық көшпенділер үшін тартымды. Салық жеңілдіктері мен тұрақты туристік ағын нарықты перспективалы етеді.

• Орташа бағасы: €2500–3500€/м²
• Жалдау кірісі: қысқа мерзімді 5%, ұзақ мерзімді 3%

Азор аралдары: ұзақ мерзімді инвесторларға арналған тауашалар

Нарық аз қаныққан және 5-10 жылдық көкжиегі бар ұзақ мерзімді инвестициялар үшін қолайлы. Қайтару төмен, бірақ бағасы төмен.

• Орташа бағасы: €2000–3000€/м²
• Жалға алу кірісі: қысқа мерзімді 4-5%, ұзақ мерзімді 2-3%

Португалиядағы қайта сату және жаңа құрылыс объектілері арасында таңдау инвестициялық мақсаттарыңызға, бюджетіңізге және қалауларыңызға байланысты. Екі сегменттің де артықшылықтары мен шектеулері бар.

2024 жылы Португалияда 156 325 тұрғын үй сатылды, бұл алдыңғы жылмен салыстырғанда 14,5% өсті. Оның 124445-і (79,6%) бұрыннан бар, 31880-і (20,4%) жаңа жылжымайтын мүлік.

Артықшылықтары : Қайталама нарық барлық транзакциялардың шамамен 80% құрайды, көптеген мүліктер Лиссабонның, Портоның және басқа да ірі қалалардың тарихи орталықтарында орналасқан. Бұл мүліктер туристерді жалға алу үшін де, ұзақ мерзімді тұру үшін де тартымды.

Шектеулер : Мұндай қасиеттерді қалпына келтіру сәулет ережелерін сақтауды және қайта құруға рұқсат алуды талап етеді. Кейбір ғимараттар күрделі жөндеуді қажет етеді, бұл сатып алу бағасын арттырады.

Менің клиенттерімнің бірі Лиссабонның тарихи орталығында 380 000 еуроға пәтер сатып алды. Қосымша жөндеу шығындарына қарамастан, жылжымайтын мүлік қысқа мерзімді жалға беруден тұрақты табыс әкеледі.

Ерекшеліктер : Жаңа құрылыс транзакциялардың шамамен 20% құрайды. Жаңа пәтерлер мен виллалар заманауи орналасуларды, энергия тиімділігін және әзірлеушілерге кепілдік береді.

Инвесторлар үшін артықшылық : Жаңа ғимараттарды ұзақ мерзімге жалға беру немесе құнының өсуімен сату оңайырақ.

Алгарведе бір клиент теңіз жағасындағы жаңа пәтерге € 600 000 инвестициялады, ал екі жылдан кейін жылжымайтын мүлік бағасы 15%-ға өсті.

Артықшылықтары : Airbnb немесе Брондау платформалары арқылы қысқа мерзімді жалға алу, әсіресе Лиссабон мен Портуда жылына 6-7% дейін табыс береді.

Мүмкіндіктер : Туристерге пәтерлерді заңды түрде жалға беру үшін AL лицензиясы қажет. Кейбір аймақтарда квоталар шектеулі.

Португалиядағы жаңа әзірлемелер, әсіресе танымал туристік аймақтарда және Лиссабонда қол жетімді бағалар мен ықтимал жоғары жалға алу кірістерін ұсынады. Дегенмен, Австрия баға тұрақтылығы, құрылыс сапасы және энергия тиімділігі тұрғысынан артықшылықтарға ие - жылжымайтын мүліктерді сату және өтімділікті тұрақсыз жылдарда да қолдау оңай.

Португалдық жылжымайтын мүлікке инвестициялау жалдамалы пәтерді стандартты сатып алумен шектелмейді. Табысты оңтайландыратын, тәуекелдерді азайтатын және инвестициялық портфельді кеңейтетін бірнеше балама тәсілдер бар.

Ескі пәтерлерді немесе ғимараттарды сатып алу, содан кейін оларды жөндеу және жалға беру немесе қайта сату танымал стратегия болып қала береді. Қолданыстағы нарық орташа бағадан төмен жылжымайтын мүлікті ұсынады, ал жөндеуден кейін олардың бағасы мен кірістілігі айтарлықтай өседі.

Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Лиссабонның орталығындағы пәтерді €320 000-ға сатып алды, жөндеу жұмыстарына 50 000 еуро инвестициялады және бір жылдан кейін оны Airbnb-де жылдық табысы шамамен 6% құрайтын жалға бере алды. Сәулеттік шектеулерді және жөндеуге рұқсат алу қажеттілігін ескеру маңызды.

Мини-қонақ үйлерге, апартательдерге және қонақ үйлерге инвестиция салу Лиссабонда, Алгарведе және аралдарда туристерді орналастыруға сұраныстың жоғары болуына байланысты тұрақты табыс табуға мүмкіндік береді.

Бір клиент Алгарведегі апартательге 700 000 еуроға инвестициялады, орташа толтыру деңгейі шамамен 70%, нәтижесінде жылдық кіріс шамамен 7% болды. Табысты оңтайландыру және қысқа мерзімді жалға алу туралы заңдарды сақтау үшін басқарушы компанияларды пайдалану ұсынылады.

Португал REITs (SIGI) немесе жылжымайтын мүлік инвестициялық қорларына инвестициялау мүлікті тікелей басқарусыз нарықтан кіріс алуға мүмкіндік береді және заңды тәуекелдерді азайтады.

Мысалы, клиент португалиялық жылжымайтын мүлік қорына 500 000 еуро инвестициялады және резиденттігін сақтай отырып, дивидендтерден пассивті кіріс алады. Инвестициялар алдында қордың беделі мен алым құрылымын тексеру маңызды.

Тұрғын үй немесе туристік жылжымайтын мүлікті дамыту үшін жер сатып алу перспективалы стратегия болып қала береді, өйткені жер құнының өсу әлеуеті аяқталған объектілерге қарағанда жоғары.

Менің клиенттерімнің бірі Мадейрадан 300 000 еуроға жер учаскесін сатып алды және инфрақұрылымдық жобалар аяқталғаннан кейін оның құны қазір 420 000 еуроға бағаланады. Жер учаскесін таңдағанда, инфрақұрылымның болуын, экологиялық шектеулерді және аралдарда құрылыс шектеулерін ескеру маңызды.

Португалия баға құбылмалылығының жоғары әлеуетін және жоғары кірісті алу мүмкіндігін ұсынады, бірақ реттеуші және маусымдық тәуекелдер маңызды болып қала береді. Австрия, керісінше, нарыққа тұрақтылықты, болжамды өтімділік пен кірісті ұсынады, дегенмен кіру кедергісі жоғары.

Икемді стратегиясы бар және активтерді басқаруға дайын инвесторлар үшін Португалия көбірек мүмкіндіктер ұсынады, ал консервативті инвесторлар үшін Австрия ең жақсы таңдау болып қала береді.

Португалдық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу жоғары табыс пен тартымды мүмкіндіктер ұсынады. Португалияда үй немесе пәтер алуды қарастырып жатсаңыз да, тәуекелдерді түсіну күтпеген мәселелерден аулақ болуға көмектеседі.

Португалияда жылжымайтын мүлікті сатып алу және тіркеу процесі инвесторлар күткеннен ұзағырақ уақыт алуы мүмкін. Салық сәйкестендіру нөмірін (NIF) алу, заңды тексеру және Консерваторияға тіркелу кейде кешігумен бірге жүреді.

Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Encargos аудиттері мен ипотекалық ауыртпалықтарға байланысты Лиссабондағы пәтер мәмілесін аяқтау үшін екі айға жуық күтті. Бюрократиялық тәуекелдерді азайту үшін әрқашан тәжірибелі заңгермен және агентпен жұмыс істеңіз.

Airbnb және Booking сияқты платформалар арқылы қысқа мерзімді жалға алу үшін AL (Alojamento Local) лицензиясы қажет, ал Лиссабон мен Порто сияқты танымал қалаларда жаңа рұқсаттарды беруге квоталар бар. Клиенттер көбінесе лицензияларын ұзарту бойынша шектеулерге немесе ережелерді бұзғаны үшін айыппұлдарға тап болады.

Алгарве, Мадейра және Азор аралдары сияқты туристік сұранысы жоғары аймақтарда жалдау ақысы маусымға байланысты айтарлықтай өзгереді. Мысалы, жазда шығымдылық 7-8% жетуі мүмкін, ал қыста олар 2-3% дейін төмендейді. Тәуекелді азайту үшін клиенттер қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді жалға алуды біріктіреді немесе сұраныс тұрақтырақ Лиссабон мен Портодағы жылжымайтын мүлікке назар аударады. Португалиядағы жылжымайтын мүлік бағасын және маусымдық ауытқуларды ескере отырып, ықтимал кірістерді бағалау маңызды.

Португалиядағы жаңадан салынған нарық шектеулі, әсіресе танымал туристік аймақтарда. Бұл жылжымайтын мүлікті таңдауға әсер етеді және AL лицензиясы бар Португалиядағы жаңа пәтерлер мен үйлерге бағытталған инвесторлар үшін портфель өсімін баяулатуы мүмкін.

Кішігірім қалалар мен аралдардағы жылжымайтын мүлік Лиссабон, Порто немесе Алгарвеге қарағанда ұзағырақ сатылады. Мысалы, Азор аралындағы пәтер бір жылға дейін нарықта қалуы мүмкін. Мүлікті таңдағанда өтімділікті ескеріңіз және тұрақты сұраныс немесе туристік ағыны бар аймақтарда сатып алуға тырысыңыз.

Португалия жоғары кірістілік пен нарық динамикасын ұсынады, бірақ реттеуші және маусымдық тәуекелдерге толы. Австрия тұрақтылықты, болжамдылықты және өтімділікті ұсынады, бұл оны консервативті инвесторлар үшін қолайлы етеді. Сайып келгенде, таңдау сіздің стратегияңызға байланысты: Португалиядағы тәуекелдерді басқарумен жоғары кірістілік немесе Австриядағы тұрақты өсу және капиталды қорғау.

Португалиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салғанда, украиндықтар мен басқа да шетелдік сатып алушылар кірісті ғана емес, сонымен қатар жайлылық, инфрақұрылым және қызмет көрсету деңгейін де ескеруі керек. Тұрмыс жағдайын түсіну оларға Португалияда үй немесе пәтер сатып алғаннан кейін күнделікті өмірдің қалай болатынын бағалауға көмектеседі.

Португалия өзінің жұмсақ Жерорта теңізі климатымен танымал, бұл жыл бойы өмірді жайлы етеді. Лиссабондағы орташа қысқы температура 12°C (53°F), жазғы температура 28°C (82°F), ал оңтүстік Алгарве жағалауында жаз ыстық және құрғақ.

медициналық қызмет . Тұрғындар негізгі қызметтер тегін немесе номиналды ақы алатын қоғамдық денсаулық сақтау жүйесіне (SNS) қол жеткізе алады. Бейрезиденттер мен шетелдік инвесторлар госпитализацияны, амбулаториялық-емханалық көмекті және шұғыл емдеуді қамтитын жеке сақтандыруды ала алады. Сақтандыру құны бір адамға айына 50-100 еуро, ал отбасылар үшін 150-250 еуродан басталады.

Білім беру де әртүрлі: мемлекеттік мектептер тұрғындар үшін тегін, ал жеке және халықаралық мектептер ағылшын және басқа тілдерде бағдарламалар ұсынады. Халықаралық мектептердің бағасы деңгейі мен орналасқан жеріне байланысты жылына 5 000 еуродан 15 000 еуроға дейін өзгереді.

Португалиядағы орташа өмір сүру құны Австрияға қарағанда төмен. Лиссабондағы азық-түлік пен қызмет көрсету құны бір адамға айына шамамен 700–1000 еуро, қала орталығындағы бір немесе екі бөлмелі пәтерді жалға алу 1000–1500 евро, ал коммуналдық қызметтер шамамен 150–200 еуро тұрады. Аралдар мен шағын қалаларда бағалар 10-20% төмен болуы мүмкін.

Португалия банк жүйесі ашық, көптеген халықаралық банктер мен онлайн-банкинг қызметтері бар. Бейрезиденттер банк шоттарын ашып, ипотека ала алады. Көлік инфрақұрылымы жақсы дамыған: метро, ​​трамвайлар, жүрдек пойыздар, халықаралық әуежайлар жайлы саяхатты қамтамасыз етеді. Португалияда жылжымайтын мүлік сатып алатын клиенттер осы жүйелердің арқасында жергілікті өмірге интеграцияның жеңілдігін жиі атап өтеді.

Қызмет көрсету және инфрақұрылым бойынша Австрия жеңеді: жылдам тіркеу, жоғары сапалы денсаулық сақтау және көлік. Португалия, керісінше, ерекше өмір салтын ұсынады: жылы климат, теңіз, белсенді әлеуметтік өмір және меншіктің төмен құны. Инвесторлар үшін таңдау олардың басымдықтарына байланысты: Австрия тұрақтылық пен қызмет көрсетуді, ал Португалия жайлылықты, климатты және өмір салтын ұнатады.

Егер сіз Португалиядағы жылжымайтын мүлікті капиталды қорғау нысаны және «еуропалық баспана » ретінде қарастырсаңыз, бұл ел тұрақты нарық пен заңды ашықтықты ұсынады. Мысалы, менің көптеген украиналық клиенттерім еуропалық валютадағы активтерін сақтау және қауіпсіз елде бейбіт өмір сүру бостандығын пайдалану үшін Португалиядан жылжымайтын мүлік сатып алады.

Португалия белсенді түрде тартады фрилансерлер мен цифрлық көшпенділер . Лиссабон және Порто сияқты қалалар коворкинг кеңістіктерін, тұрақты интернетті және қашықтан жұмыс істеуге ыңғайлы жағдайларды ұсынады. Португалияда пәтер немесе жағажайдағы жылжымайтын мүлік сатып алу демалыс пен жұмысты біріктіруге мүмкіндік береді, ал D7 визасын немесе резиденттік мәртебесін алудың қарапайымдылығы елді одан да тартымды етеді.

Зейнеткерлер Португалияны жылы климаты, төмен өмір сүру құны және арнайы салық жеңілдіктері, соның ішінде NHR режимі үшін таңдайды. Португалияда үй немесе пәтер сатып алу арқылы аға инвесторлар Шенген аймағында қала отырып, жайлы және қолжетімді өмір сүруге мүмкіндік алады.

Австрия негізінен тұрақтылық, қызмет көрсету деңгейі және инфрақұрылым бойынша жеңіске жетеді. Дегенмен, Португалия бірегей өмір салтын ұсынады: еркіндік, жайлылық, жылы климат және өмір сүрудің төмен құны. Тыныш тұрақтылық пен қатаң ережелерге басымдық берсеңіз, Австрияны таңдаңыз.

Португалиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан шығу барлық салықтық және құқықтық нюанстарды жоспарлауды және түсінуді талап етеді. Инвесторлар сату уақытын, мүлікті беру әдістерін және сатып алу кезінде пайдаланылған жағдайда Golden Visa бағдарламасының әсерін алдын ала қарастыруы керек.

Португалиядағы үйді, Португалиядағы пәтерді немесе кез келген басқа мүлікті сату салықтар мен құжаттарды мұқият қарауды талап етеді. Лиссабон немесе Порто сияқты танымал аймақтарда орташа сату мерзімі 3 айдан 6 айға дейін, ал сұйықтығы аз аймақтарда бір жылға дейін созылуы мүмкін.

Сату кезінде сатушының резиденттігіне және мүліктің түріне байланысты өзгеретін құн өсіміне салық салынады. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі өзінің NHR мәртебесі арқылы салықтарды оңтайландыру арқылы жеті айдың ішінде Лиссабондағы (Португалия) жылжымайтын мүлікті сатқан. Нәтижесінде ол стандартты 28% емес, шамамен 14% құн салығын төледі.

Мүлік Golden Visa бағдарламасы үшін сатып алынған болса, сату кезінде бағдарлама ережелерін ескеру маңызды. Бұрын сатып алынған мүлік сізге резиденцияны сақтауға мүмкіндік берді, бірақ шығу кезінде мәртебеңізді жоғалтпау үшін транзакцияны дұрыс ресімдеу керек. Менің тәжірибем көрсеткендей, адвокатпен және агентпен жұмыс істеу резиденцияны жаңарту кезінде айыппұлдар мен қиындықтарды болдырмауға көмектеседі.

Португалиядағы үйді немесе пәтерді туыстарына беру сыйлық немесе өсиет арқылы мүмкін болады. Бұл, әсіресе, активтерді отбасында сақтап қалғысы келетін және салық салуды оңтайландырғысы келетін отбасылық инвесторларға қатысты. Менің бір клиентім өз балаларына мүлікті сенімхат арқылы беріп, салықты азайтып, меншік құқығын дұрыс тіркеді. Ол мүліктің құнына шамамен 0,8% мемлекеттік баж салығын (СД) төледі.

Австрия нарықтың өтімділігі мен тұрақтылығы бойынша жеңеді. Онда жылжымайтын мүлікті сату әдетте жылдамырақ және заңды және салықтық процестерді болжауға болады. Португалияда кірістілік жоғарырақ, бірақ транзакциялар ұзағырақ уақыт алуы мүмкін, әсіресе шағын аймақтарда немесе аралдарда.

Осы жылдар ішінде мен Португалиядағы үйлерге, пәтерлерге және коммерциялық мүліктерге қатысты ондаған транзакцияларға қатыстым. Тәжірибе көрсеткендей, дұрыс жоспарлау және құжаттарды тексеру сатып алу процесін жылдамдатады және Португалиядағы жылжымайтын мүлікті сату кезінде тәуекелдерді азайтады.

Португалиядағы жылжымайтын мүлікке инвестициялау кезінде мұқият тексеруді жүргізу маңызды: заңды сәйкестікті, ауыртпалықтардың жоқтығын, лицензияларға сәйкестігін (егер мүлік қысқа мерзімді жалға алуға арналған болса, AL), техникалық жағдайды және энергия тиімділігін тексеру. Португалиядағы мүлікті тексеру кезінде ондаған мың еуроны құрайтын қателіктерді болдырмау үшін тәжірибелі заңгер мен риэлторды тарту өте маңызды. Мен клиенттерге келісімшартқа қол қоймас бұрын әрқашан Encargos, Hipotecas және пайдалану лицензиясын тексеруді ұсынамын.

Менің көзқарасым капиталымның бір бөлігін Австрия сияқты өтімділігі жоғары тұрақты елдерге және бір бөлігін Португалия сияқты өсу әлеуеті жоғары динамикалық нарықтарға инвестициялауды қамтиды. Португалдық жылжымайтын мүлік жоғары кірістер мен артықшылықтарды ұсынады (NHR, Golden Visa), бірақ нарық белсенді басқаруды талап етеді. Бұл теңгерім тәуекелдерді азайтуға және портфельдің кірістілігін арттыруға мүмкіндік береді.

Португалия мен Австриядағы жылжымайтын мүлікті таңдау сіздің мақсаттарыңызға байланысты. Егер сіз серпінді өмір салтын, қол жетімді тұрғын үйді және жұмсақ климатты іздесеңіз, Португалия - тамаша нұсқа. Сіз мұхит жағасында үй сатып ала аласыз немесе туристерге жалға беру үшін Португалияда пәтер таңдай аласыз. Бұл нарық фрилансерлер мен зейнеткерлердің көші-қонының арқасында, әсіресе Лиссабон, Порту және Алгарведе өсуді жалғастырады.

Австрия, керісінше, тұрақтылық пен болжамдылыққа негізделген. Егер мақсат ұзақ мерзімді капиталды сақтау және жоғары сапалы қызмет көрсету болса, Вена нарығы өте қолайлы және Венада пәтер сатып алу логикалық түрде мұндай консервативті стратегияға сәйкес келеді.

Сатып алу алдында әрқашан мүліктің құжаттарын тексеріңіз, тізілім үзіндісін сұраңыз және ауыртпалықтардың жоқтығына көз жеткізіңіз. Егер сіз Португалияда жалға алу мақсатында жылжымайтын мүлікті сатып алуды жоспарласаңыз, туристік лицензиялардың ережелерін және салық салдарын қарастырыңыз. Golden Visa немесе NHR режимі арқылы транзакция жасағанда, сату кезінде салықтарды азайту үшін меншік құрылымын дұрыс құрылымдау маңызды.

Менің тәжірибемде Португалияның жылжымайтын мүлік нарығы цифрлық көшпенділердің, зейнеткерлердің және Еуропадан екінші үй іздейтін инвесторлардың көші-қоны есебінен өседі. Португалдық үйлер мен жоғары орындардағы пәтерлердің бағасы қазірдің өзінде жылына 5-7%-ға тұрақты өсуде. Австрия тұрақты инвестициялық аймақ болып қала береді, бірақ өсу қалыпты болады - жыл сайын шамамен 2-3% - бірақ өтімділік жоғары.

1. Инвестициялық мақсатты анықтаңыз

• Неліктен сатып алу: жалға алу, қайта сату, «еуропалық пана»?
• Бюджетіңізді есептеңіз: Португалиядағы пәтер құны шағын қалаларда 150 000 еуродан және Лиссабонда 250 000 еуродан басталады.

2. Орынды таңдаңыз

• Лиссабон - жоғары өтімділік, бірақ қымбат кіру.
• Порто – тұрақты сұраныс және туризмнің дамуы.
• Алгарве - курорттық аймақ, жалға беру маусымы.
• Талдаңыз: табыстылық, инфрақұрылым, бағаның өсу перспективалары.

3. Мүлікті және сатушыны тексеріңіз

• Заңды тазалық: Registro Predial (жылжымайтын мүлік тізілімінен) үзінді.
• Салық және коммуналдық қарыздарды тексеру.
• Жалға алу лицензиялары бар екеніне көз жеткізіңіз (әсіресе Airbnb үшін).

4. Салықтар мен шығындарды есептеңіз

• IMT (сатып алу салығы): 7,5% дейін.
• IMI (жылдық салық): 0,3–0,45%.
• Жалдау салығы: 28% (резидент еместер үшін).
• Адвокаттың шығындарын (€1500–3000€) және транзакцияны тіркеуді қарастырыңыз.

5. Қаржыландыру мәселесін шешу

• Резидент еместерге арналған ипотека: құнның 70% дейін.
• 2025 жылы несие мөлшерлемесі: жылдық 4–5%.

6. Жалдау мен кірісті жоспарлаңыз

• Орташа кірістілік: ірі қалаларда 4–6%.
• Курорттық аймақтарда ол жоғары, бірақ маусымдық бар.

7. Инвестициядан шығуға дайындалыңыз

• Сату: Капитал өсіміне салынатын салық – 28%.
• Уақытыңызды жоспарлаңыз: Лиссабонда шығу 6-9 айға созылады.

8. Балама нұсқалармен салыстырыңыз

• Австрияның экономикасы тұрақтырақ, бірақ табыстылығы төмен.
• Португалия – жоғары кірістілік пен икемділік, бірақ реттеуші тәуекелдер көбірек.

1. 250 000 еуросы бар инвестор: жалдау табысы

Менің клиентім, Украинадан келген IT маманы, Португалиядан жалға берілетін және «еуропалық резерв» ретінде пәтер іздеп жүрді.

• Біз тапқан нәрсе: Портудағы 1+1 пәтер (52 м²) университет жанындағы жаңа ғимаратта.
• Бағасы: €245 000.
• Менің алғаным: орташа жалдау ақысы айына 1100 евро, жылдық 5,4% кіріс, Digital Nomad Visa-ға өтініш беру және Португалияда тұру мүмкіндігі.

2. €500 000 зейнеткер: жайлылық пен мұхит көрінісі

Чехиядан келген клиент Португалияда балаларының тұруы және демалуы үшін теңіз жағасынан үй алғысы келді.

• Біз таңдаған нәрсе: Алгарведегі вилла (160 м², 3 жатын бөлме, мұхит көрінісі бар терраса).
• Бағасы: €495 000.
• Менің алғаным: таза ауа, жұмсақ климат, NHR бағдарламасы бойынша салық жеңілдіктері (10 жылға), жылжымайтын мүлікті балаларға ең аз салықпен беру мүмкіндігі.

3. Балалы отбасы: өмірі мен тәрбиесі

Екі баласы бар ерлі-зайыптылар Португалияда балаларын халықаралық мектепке көшу және жіберу үшін баспана іздеді.

• Біз тапқандар: Лиссабон маңындағы үй (Каркавелос), 150 м², бақша, 3 жатын бөлме.
• Бағасы: €420 000.
• Бізге не алдық: жақын маңдағы британдық халықаралық мектеп, тыныш аймақ, Лиссабон орталығына 25 минуттық жерде, үйдің бір бөлігін жалға беру мүмкіндігі (айына 1500 евроға дейін).