Польшадағы жылжымайтын мүлік: қалай және неге инвестициялау керек

Бүгінгі таңда Польша Еуропадағы ең қарқынды дамып келе жатқан нарықтардың бірі болып табылады. Тұрақты экономика, тұрғын үй бағасының өсуі және жоғары өтімділік үйлесімі поляк жылжымайтын мүлкін инвестиция үшін де, жеке тұру үшін де тартымды етеді.

Польша статистикасының мәліметі бойынша, 2025 жылдың бірінші тоқсанында Польшада тұрғын үй бағасы бір жылмен салыстырғанда 6,6%-ға өсті: бастапқы нарықта +7,0% және қайталама нарықта +6,2%. JLL 2025 жылдың соңына қарай Варшавада шаршы метрдің бағасы шамамен 3100 еуроға (+6,2%), Краковта – 2800 еуроға (+5,7%) және Познанда – 2420 еуроға (+5,2%) жетуі мүмкін деп болжайды.

Бұл мақаланың мақсаты - Познаньда пәтерді неліктен қазір сатып алу керектігі туралы жан-жақты суретті беру, Польшада үйді қалай тиімді сатып алуға болатынын қарастыру және жалпы Польшадағы жылжымайтын мүлік нарығын инвесторлар үшін де, тұрақты баспана іздегендер үшін де түсіндіру. Ол сондай-ақ Австрияның жылжымайтын мүлік нарығымен салыстыруды қамтамасыз етеді.

Менің атым Оксана Жушман. Мен халықаралық тәжірибеге ие заңгермін және еуропалық нарықтарда 10 жылдан астам жұмыс тәжірибесі бар жылжымайтын мүлік инвесторымын. Осы жылдар ішінде мен клиенттерге ЕО-да жылжымайтын мүлік сатып алу бойынша кеңес бердім, оларға инвестициялық портфельдерді құруға көмектестім және мүлікті тексеруден бастап меншік құқығын тіркеуге дейінгі транзакцияларға қолдау көрсеттім.

Неге қазір?
Польша тұрақты экономикалық өсуді, прогрессивті инфрақұрылымды және шетелдіктер үшін қолайлы жағдайларды көрсетеді. Nearshoring — бизнесті Батыс және Орталық Еуропа нарықтарына жақынырақ бағыттау — мұнда өріс алуда және ЕО-ға көші-қон да өсуде.

Австрия тұрақтылық пен болжамдылық нарығы: төмен тәуекелдер, транзакциялардың жоғары ашықтығы, қалыпты, бірақ тұрақты кірістілік және ұзақ мерзімді бағаның өсуі. Австриялық жылжымайтын мүлік сенімділік пен капиталды сақтауды бағалайтын консервативті инвесторлар үшін қауіпсіз баспана ретінде бағаланады.

Польша, керісінше, тұрғын үй бағасы неғұрлым қолжетімді, қарқынды дамуы және құнның жоғарылау әлеуеті бар серпінді нарық болып табылады. Мұнда жоғары жалдау кірісі мен капиталдандыруды күтуге болады, бірақ тәуекел деңгейі де жоғары — нарықты болжау мүмкін емес және экономикалық ауытқулар мен саясатқа сезімтал.

Сондықтан Австрия тұрақтылық пен ұзақ мерзімді инвестицияларды қорғауды қалайтындар үшін қолайлы, ал Польша жоғары кіріс алу мүмкіндігі үшін үлкен тәуекелге баруға дайын инвесторлар үшін тартымды.

Франция ұзақ уақыт бойы Еуропаның жетекші нарықтары арасында күшті орынға ие болды. Оның заңнамалық базасы инвесторлардың құқықтарын қорғайды, ал оның жоғары өтімділігі жылжымайтын мүлікке сатып алушылар мен жалға алушыларды табуға мүмкіндік береді.

Mordor Intelligence Source мәліметтері бойынша, француз жылжымайтын мүлік нарығы 2025 жылы 528,33 миллиард долларға бағаланады және 2030 жылға қарай 697,52 миллиард долларға дейін өседі деп болжануда, бұл жылдық күрделі өсу қарқынын (CAGR) 5,92% құрайды.

Инвесторлар Польшаны жылжымайтын мүлікке инвестиция салу үшін стратегиялық орын ретінде қарастыруда. Батыс Еуропа нарықтарындағы ауытқулар жағдайында Орталық Еуропа тұрақты өсуді көрсетуде, Польша жетекші рөл атқарады. Неліктен бұл орын алып жатыр және Польшада пәтер немесе үй сатып алу үшін осы үрдісті қалай пайдалануға болады — төменде қарастырамыз.

2024–2025 жылдар кезеңі трендті растады: Польша аймақтағы ең қарқынды дамып келе жатқан нарықтардың бірі болып қала береді. ЖІӨ-нің ЕО орташа деңгейінен жоғары өсуі (2024 жылы шамамен 3%, 2025 жылы 3,2% жетеді деген болжам), тұрақты ішкі сұраныс және шетелдік компаниялардың белсенді тартылуы тұрақты тұрғын үй нарығының негізін құрайды.

Менің пікірім: бұл өсу көпіршік емес. Бағалар өз шегіне жеткен Батыс Еуропадан айырмашылығы, Польшада олар әлі де өсуде, бірақ қалыпты қарқынмен ұзақ мерзімді инвестициялар үшін әлеуетті жасайды. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі 2023 жылы Познаньдағы жаңа ғимараттан пәтерді 125 000 еуроға сатып алды, ал ұқсас жылжымайтын мүлік бағасы қазір € 140 000.

Кеңес: Варшава мен аймақтық орталықтардың арасында таңдау жасасаңыз, Краков пен Познань қалаларын қарастырыңыз — олар жалға алудың тамаша кірістерін ұсынады және студенттер мен IT мамандары арасында жоғары сұранысқа ие.

PWC және Дүниежүзілік банктің 2024 жылға арналған деректеріне сәйкес, Польша транзакциялардың ашықтығы мен меншік құқығын қорғау бойынша аймақта жоғары орын алады. Numbeo мәліметтері бойынша, мұндағы өмір сүру құнының индексі Германиядағыдан 30-40% төмен, бұл жалға алу сұранысын одан әрі ынталандырады.

Іс жүзінде транзакцияны тіркеу 4-6 аптаға созылады, мен оны Еуропа үшін оңтайлы деп санаймын. Сонымен қатар, банктер резидент еместерге несие беруге дайын, бұл жылдық 6,5-7% (Венгрия немесе Чехияға қарағанда жақсы) ипотека алуға мүмкіндік береді.

Франция салыстырмалы түрде жоғары кірісті, тұрақтылық пен болжамдылықты және көптеген сатып алушылар үшін тартымды өмір салтын біріктіреді.

Инвесторлар Германия, Франция немесе Испанияны емес, Орталық Еуропаны көбірек таңдайды. Себебі қарапайым: кірістілік пен өсу әлеуеті. Польшада жалдау жылына 5-6%, батыс елдеріндегі 2-3% болса да, нарық серпінді болып қала береді.

Бір клиент Берлиндегі 320 000 еуро тұратын пәтерін тастап, оның орнына әрқайсысы 150 000 еуроға Польшаның Лодз қаласында екі үй сатып алды. Оның ай сайынғы жалдау табысы Германияда болжанған 1100 еуромен салыстырғанда 2200 еуроны құрайды.

Кеңес: Университеттер мен көлік тораптарының жанындағы жылжымайтын мүліктерді іздеңіз — олар әрқашан жалға алушылар арасында сұранысқа ие.

Польшаның жылжымайтын мүлік нарығы дамудың бірнеше кезеңінен өтті және қазір Орталық Еуропадағы ең серпінді нарықтардың бірі болып саналады. Тарихи факторлар, сұраныс географиясы және сатып алушының мінез-құлқы ағымдағы үрдістерді қалай қалыптастыратынын қарастырайық.

Польша 2004 жылы ЕО-ға кіргеннен кейін нарық тұрақты өсуді бастан өткере бастады — қолжетімді ипотека, шетелдік инвестиция және инфрақұрылымның дамуы осының барлығына ықпал етті. Екінші күшті серпіліс 2020 жылдан кейін болды. Бұған IT-компаниялардың жаппай көшуі, Украина мен Беларусьтен мигранттардың ағылуы және фриланс секторының өсуі жатады.

Менің пікірім: қазіргі уақытта нарық қызып кету емес, тұрақты өсу кезеңінде. Батыс Еуропадан айырмашылығы, бұл жерде әлі де әлеует бар, әсіресе сіз Польшада жалға немесе тұру үшін үй сатып алуды жоспарласаңыз.

Менің Киевтен клиентім бар еді, ол 2022 жылы Познань қаласына көшті. Ол 115 000 еуроға жаңа ғимараттан екі бөлмелі пәтер сатып алды; оның ағымдағы құны €135 000-нан асады, сонымен қатар жалға алудан түсетін табыс айына шамамен 650 еуро әкеледі.

2023–2024 жылдары нарық әсерлі өсуді көрсетті, баға жыл сайын 8–10% өсті. Варшава дәстүрлі түрде баға бойынша көш бастап тұр, бірақ Краков күшті екінші орынды иеленеді.

Өсу жылына 5-7%-ға дейін баяулауда; JLL сәйкес, 2025 жылдың соңына қарай күтілетін бағалар:

• Варшава: €3 100 дейін (+6,2%)
• Краков: 2800 еуроға дейін (+5,7%)
• Познань: €2 420 дейін (+5,2%)

Өсу әсіресе жаңадан салынған сегментте байқалады. Қайта сату нарығы да өсіп келеді, бірақ тез емес. Егер сіздің мақсатыңыз капиталдандыру болса, жаңа құрылыстар жақсырақ. Егер сіз бірден жалға алғыңыз келсе, қайта сатыңыз.

Егер сіз Познаньда пәтер сатып алу туралы ойласаңыз, қазір жақсы уақыт: тариф екі таңбалы саннан тұрақты 5-7% дейін баяулауда. Бұл өсу мен болжамдылық арасындағы тепе-теңдікті жасайды.

Варшава Польшадағы ең қымбат және өтімді қала болып қала береді, әсіресе орталық аудандар мен Мокотов, мұнда бағалар шамамен 16 500 PLN/m² (~ € 4 250) құрайды және ұзақ мерзімді жалға алу мен кеңсе кеңістігіне сұраныс жоғары.

Краков студенттер мен туристерді, әсіресе Ескі қала мен Подгорце тартады, мұнда пәтерлер шамамен 15 100 PLN/m² (~ € 3,900) тұрады және белсенді түрде жалға беріледі.

Вроцлав IT мамандары мен қоныс аударушыларды қызықтырады; Кришиков және Олтинг аудандары – 12,700 PLN/m² (~3,275 €) – ұзақ мерзімді жалға алу және жаңа ғимараттарға инвестиция салу үшін өте қолайлы.

Гданьск пен Трисити қысқа мерзімді жалға алу үшін танымал, әсіресе Ескі қала мен Сопот, мұнда бағалар 11 500-ден 12 300 PLN/m² (~ € 3 000) аралығында ауытқиды, пәтерлердің кірісі 8–10%.

Познань қол жетімді кіру кедергісі мен жоғары сұранысты біріктіреді, әсіресе шамамен 10 800 PLN/m² (~ € 2,800) бағалары отбасылар мен студенттер үшін тартымды болатын Грюнвальд және Ежице аудандары.

Лодз бюджеті бойынша инвесторлар үшін тартымды, Śródmieście және Polesie аудандары қол жетімді пәтерлерді ұсынады – шамамен 7,800 PLN/m² (~€ 2,015), ал ұзақ мерзімді жалға беру сұранысы тұрақты болып қалады.

Жаңа ғимараттар аяқталмай тұрып 10-15% баға береді, бұл оларды ұзақ мерзімді инвестициялар үшін өте қолайлы етеді. Мысал: Клиент Познаньда €118 000 пәтер сатып алды, бірақ бір жылдан кейін оның бағасы € 135 000, сонымен қатар айына 650 еуро жалдау ақысы өсті.

Қайталама нарық – бірден жалға алуға болады, әсіресе студенттер үшін Краков пен Вроцлавта өзекті.

Қысқа мерзімді пәтерлер – туристік қалаларда (Гданьск, Сопот, Краков) 8–10%-ға дейін табыс береді, бірақ менеджмент пен маусымдық ескеру қажет.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік – ұзақ мерзімді келісім-шарттар, жоғары кіру шегі (€250 000+), Варшава мен Вроцлавтағы шағын кеңселер мен коворкинг кеңістіктері перспективалы.

Жаңадан бастаушыларға жаңа ғимараттар немесе қайта сату объектілері жақсырақ, ал озық сатып алушылар пәтерлер мен коммерциялық жылжымайтын мүлікті қарастыруы керек. «Отбасы үшін Польшадан үй сатып алу» стратегиясы Лодзь және оның маңындағы аудандарда танымал.

Ішкі сұраныс Польшаның жылжымайтын мүлік нарығының негізгі драйвері болып қала береді. Көптеген транзакцияларды поляктар ипотека арқылы аяқтайды, бұл сатып алушылардың тұрақты ағынын қамтамасыз етеді және сыртқы факторларға тәуелділікті азайтады. Варшава, Краков және Познань сияқты ірі қалаларда студенттер, жас отбасылар және ірі компаниялардың қызметкерлері жоғары сұранысқа ие.

• Поляктар ипотеканы белсенді пайдаланып, отбасылар үшін баспана сатып алып, оны жалға беретін нарықтың негізгі драйвері болып табылады.
• Украиндар шетелдік сатып алушылардың ең үлкен тобының бірі болып табылады, әсіресе Варшава, Краков және Познань қалаларында тұрақты тұру және инвестициялау мотиві бар.
• Беларусьтер тұрақтылық пен тұруға рұқсат іздеп, шекаралас аймақтардағы пәтерлерді қалайды.
• ЕО инвесторлары ірі қалаларда пәтерлер мен коммерциялық жылжымайтын мүлік сатып алып, портфолиоларын әртараптандыруда.
• Америкалық инвесторлар Польшаны баға өсу әлеуеті жоғары дамып келе жатқан нарық ретінде қарастырады.

Сатып алушылардың әртүрлілігі нарықтың динамизмі мен тұрақтылығын қолдайды; Поляк жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді инвестициялық және жалға алу мақсатында тартымды болып табылады. 2024 жылы шетелдіктер 17 000-нан астам жылжымайтын мүлікті сатып алды (жалпы нарықтың ~ 5%), украиндар Варшавадағы барлық шетелдік транзакциялардың шамамен 20% құрайды.

Польша нарығы жеке тұлғаларға да, компанияларға да қолайлы әртүрлі меншік пішімдері мен инвестициялау әдістерін ұсынады. Оларды түсіну дұрыс стратегияны таңдау және тәуекелдерді азайту үшін маңызды.

Жеке тұлғалар (соның ішінде резидент еместер) Польшада пәтерлер мен пәтерлерді еркін сатып ала алады. Шектеу тек жер учаскелеріне, әсіресе шекаралық аймақтарға және 1 гектардан асатын учаскелерге қатысты.

Егер сіз Познаньда пәтер немесе Польшада өзіңізге үй сатып алғыңыз келсе немесе жалға алғыңыз келсе, бұл опция ең оңай және жылдам. Украинадан келген бір клиент Познань қаласында екі бөлмелі пәтерді сатып алып, оны компанияны пайдаланбай, өз атына тіркеді және бір жыл ішінде жалдау кірісі тұрақты болды.

Польшада компания құру немесе бұрыннан бар ЕО фирмасын пайдалану қосымша мүмкіндіктер ұсынады: салықты оңтайландыру, бірлескен инвестициялар және ірі жобаларға қатысу.

Жеке инвесторлар үшін бұл әрқашан мүмкін емес, бірақ бірнеше жылжымайтын мүлік немесе коммерциялық инвестицияларды жоспарлайтындар үшін компания ыңғайлы құрал болып табылады. Германиядан келген инвестор Sp. компаниясы арқылы Вроцлавтан үш пәтерді жалға алды. z oo, бұл оған компания арқылы барлық шығыстар мен кірістерді есепке алуға мүмкіндік берді, бухгалтерлік есепті жеңілдетеді.

Польшада REIT ретінде жұмыс істейтін қорлар әлі де аз, бірақ ұжымдық құрылымдар арқылы инвестициялау нұсқалары бар. Бұл операциялық және мүлікті басқарумен айналыспай-ақ нарыққа қатысқысы келетіндер үшін қолайлы. Жаңадан бастағандар үшін бұл лизинг пен жөндеу жұмыстарының егжей-тегжейлеріне батып кетпей, тәуекелдерді әртараптандыру тәсілі.

Сіз серіктестермен бірігіп, бірлескен меншікті ресімдей аласыз немесе мұрагерлік механизмдер мен сенімдерді пайдалана аласыз. Менің байқауым: бұл қымбат жылжымайтын мүлікті сатып алу немесе бірнеше пәтерге инвестиция салу бір инвестордың бюджетінен асып кетсе ыңғайлы.

Менің екі клиентім Краковтан екі пәтерді бірлесіп сатып алды – олар жалдау кірісі мен басқару шығындарын бөлісіп, инвестицияны қауіпсіз етеді.

• Пәтерлер: кез келген елдің азаматтары тегін сатып ала алады.
• Жер және үйлер: 1 гектардан асатын учаскелер немесе шекаралас аумақтар үшін Ішкі істер министрлігінің рұқсаты қажет.

Егер сіз Польшада үй сатып алғыңыз келсе, заңгермен кеңесіңіз, әсіресе үлкен жер учаскелері үшін рұқсат қажет пе.

• Pełna własność (толық меншік) – меншік иесінің мүліктің барлық құқықтары, соның ішінде сату, жалға алу және қайта құру.
• Spółdzielcze własnościowe (кооператив құқығы) – мүлік кооперативке тіркелген, бірақ меншік иесі пәтерге билік ете алады.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (бірлестік меншігі) – тұрғындар меншік құқығынсыз пәтер жалдайды, жалдау ақысын төлейді.

Инвестициялық және жалға беру мақсаттары үшін кірісті басқаруды және мүлікті сатуды жеңілдету үшін толық меншік құқығын таңдаған дұрыс.

Польшада жылжымайтын мүлікті сатып алу жергілікті заңдар мен стандартты процедураларды түсінуді талап етеді. Қадамдар мен талаптарды білу сізге қауіпсіз инвестициялауға және қателіктерден аулақ болуға көмектеседі, әсіресе шетелдік инвесторлар үшін.

Сатып алу процесі резидент еместер үшін PESEL салық нөмірін алудан, адвокат пен агентті табудан, келісім-шарт жасаудан, депозит төлеуден және мәмілені нотариалды куәландырудан басталады.

Заңгер мәміленің заңдылығын тексереді, атауы мен келісім-шартты тексереді, агент өтімді мүлікті табуға және бағаны келісуге көмектеседі. Тәжірибелі инвестор болсаңыз да, заңгермен жұмыс істеген дұрыс — бұл уақытты үнемдейді және тәуекелдерді азайтады. Заңгер келісім-шартқа қол қоймас бұрын Вроцлавтағы пәтердің ауыртпалығын анықтаған кезде менің клиенттерімнің бірі 5 000 еуро үнемдеді.

Польшада жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, әсіресе шетел азаматтары үшін банктер мен нотариустар жеке басын куәландыратын құжатты және қаражаттың заңды шығу тегін талап етеді. Бұл транзакцияның екі тарапын да қорғайтын және ақшаны жылыстату қаупін азайтатын стандартты тәжірибе.

Негізгі талаптар:

• Жеке басты куәландыратын құжат – төлқұжат немесе жеке куәлік.
• Тұрғылықты мекенжайы – тұрғылықты жері туралы анықтамамен расталған резидент еместер үшін.
• Табысты растайтын құжат – банк анықтамасы, жалақы немесе кіріс туралы анықтама.
• Қаражаттардың пайда болуы – мүлікті сату, инвестиция немесе жинақтау туралы құжаттар.
• Сатып алушы туралы ақпарат - кейде сатып алу мақсатын (инвестиция, тұрақты тұру) көрсететін KYC сауалнамасы.

Коммерциялық жылжымайтын мүлікке кеңселер, сауда орындары және қоймалар жатады. Мәмілелер көбінесе компаниялар арқылы жүзеге асырылады, әсіресе үлкенірек жылжымайтын мүлікке қатысты және кіріс тұрғын үйлерге қарағанда жоғары болуы мүмкін. Германиядан келген клиент Sp.kz арқылы Вроцлавтағы кеңсе сатып алды. z oo және бірнеше жыл бойы жалға алушылардан тұрақты табыс алды.

ЕО-ға кірмейтін елдердің азаматтарының жер мен үй сатып алуы үшін 1 гектардан асатын немесе шекаралас аймақтардағы учаскелерге Ішкі істер министрлігінен рұқсат қажет. Инвестициялар алдында жердің мақсатты пайдаланылуын жергілікті даму жоспарында тексеру маңызды.

Польшада жылжымайтын мүлікті елде болмай-ақ сенімхатпен өкіл тағайындау арқылы сатып алуға болады. Бұл әдіс әсіресе шетелде Познаньда пәтер немесе Польшада үй сатып алғысы келетін шетелдік инвесторлар үшін өте өзекті.

Сенімхатты нотариус береді және өкілге сатып алу-сату шартына қол қоюға, депозит төлеуге, сатып алушының атынан құжаттарды қабылдауға құқық береді. Инвестордың қалауына байланысты сенімхат уақытпен немесе әрекетпен шектелген болуы мүмкін.

Менің американдық клиентім Нью-Йоркте сенімхат арқылы Познанда пәтер сатып алды. Мәміле қиындықсыз өтті, ал мүлікті тіркеу сараптамалық дайындалған құжаттаманың арқасында бір аптаға ғана созылды.

Польшадағы әрбір меншікте пәтер, үй немесе жер учаскесі туралы барлық заңды мәліметтерді жазатын księga wieczysta (мемлекеттік құқық тізілімі) бар. Заңгер кез келген ауыртпалықтарды, ипотеканы, қарыздарды және үшінші тұлғалардың талаптарын тексереді. Бұл міндетті қадам, әсіресе сіз Польшада инвестициялық немесе жалға алу мақсатында пәтер сатып алуды жоспарласаңыз.

Келісім-шартқа қол қойылып, нотариалды куәландырылғаннан кейін меншік құқығы жер кадастрында тіркеледі. Бұл мүлікке құқықтарыңызды ресми түрде растайтын және оны басқаруға мүмкіндік беретін мәміленің соңғы кезеңі: оны жалға беру, сату немесе компания арқылы тіркеу.

Тіркеу процесі әдетте 1-2 аптаға созылады, бірақ құжаттар толық болмаса, ұзағырақ уақыт алуы мүмкін. Барлық түбіртектерді, анықтамаларды және нотариалдық әрекеттерді алдын ала дайындаған дұрыс.

Польша инвесторлар үшін ашық және салыстырмалы түрде қолайлы салық жүйесін ұсынады. Дегенмен, кірісті дәл есептеу үшін барлық шығындарды ескеру маңызды.

Тұрғын үйлерге салынатын жылдық салық м² үшін 1,00 PLN (~0,25 €) құрайды. 50 м² пәтер үшін бұл жылына 50 PLN (~12,5 €) құрайды. Варшава немесе Краков сияқты үлкен қалаларда тарифтер сәл жоғары болуы мүмкін – 2 PLN/m² (~0,5 €) дейін.

Қайта сатылатын жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, жылжымайтын мүлік құнының 2% мөлшерінде PCC алынады. Мысалы, 500 000 PLN (~ € 125 000) тұратын пәтер → PCC = 10 000 PLN (~ 2 500 евро). ROI-ді дәл есептеу үшін жалпы шығындар сметасына PCC коэффициентін қосыңыз.

• 150 м² дейінгі жаңа тұрғын үйлер: ҚҚС 8% → пәтер 600 000 PLN (~150 000 €) = 48 000 PLN (~ 12 000 €).
• Коммерциялық жылжымайтын мүлік: ҚҚС 23% → кеңсе 1 000 000 PLN (~ 250 000 €) = 230 000 PLN (~ 57 500 €).

Жаңа ғимараттардағы шағын пәтерлер тиімдірек – оларда ҚҚС төмен және бағаның жылдам өсуі.

Жалпы шығындар жылжымайтын мүлік құнының 5-6% құрайды. Мысал: 500 000 PLN (~€125,000) тұратын пәтер → құны 25,000–30,000 PLN (~€6,250–7,500) тұрады.

Польшада салықтар мен алымдар төмен болғанымен, Австрия нарықтағы тұрақтылықты, бағалардың өсуін және жылжымайтын мүлікке жоғары сұранысты ұсынады. Ұзақ мерзімді инвестицияларды және тұрақты нарықты іздейтін инвесторлар үшін Австрия жоғары шығындарға қарамастан, тартымдырақ болуы мүмкін.

Польшаның салық жүйесі инвесторларға салық жүктемесін азайтудың және кірісті арттырудың бірнеше заңды жолдарын ұсынады.

Салық салу әдісін таңдау:

• 19% мөлшеріндегі біркелкі салық бірнеше мүлкі бар инвесторлар үшін ыңғайлы, бухгалтерлік есепті жеңілдетеді және кірісті алдын ала жоспарлауға мүмкіндік береді.
• 17–32% прогрессивті салық ставкасы шағын жиынтық табысы бар инвесторлар үшін тиімді, өйткені алғашқы 17% салық ең аз.

Шығындарды есептен шығару:

• Жөндеуге, жиһазға, коммуналдық қызметтерге және мүлікті басқаруға арналған шығындар салық салынатын табысты азайта отырып, шығыстар ретінде қосылуы мүмкін.
• Мысал: клиент Познаньда пәтер сатып алды, жөндеу және жиһазға 20 000 PLN (~5 000 €) жұмсады – бұл салық базасын қысқартып, 19% мөлшерлемемен шамамен 3 800 PLN (~ 950 €) үнемдеді.

Компания арқылы тіркелу:

• Мүлік заңды тұлғаға тіркелген жағдайда, қосымша салық шегерімдері мен корпоративтік табыстың төмендетілген мөлшерлемесі қолданылуы мүмкін.
• Бірнеше жылжымайтын мүліктері немесе коммерциялық жылжымайтын мүліктері бар инвесторлар үшін қолайлы.

Салық режимінің, шығыс шегерімдерінің және корпоративтік құрылымның ақылды комбинациясы таза кірісті 10-15%-ға арттыруы мүмкін, әсіресе бірнеше жылжымайтын мүлік портфелі үшін.

Көптеген клиенттер Познаньда пәтер немесе Польшада үй сатып алу автоматты түрде тұруға рұқсат алуға жол ашады деп қателеседі. Іс жүзінде олай емес, бірақ мүлікті ақылмен пайдалану қаржылық төлем қабілеттілігін және елде ұзақ мерзімді болу міндеттемесін көрсетуге көмектеседі.

Тұруға рұқсат алу үшін келесі негіздердің бірі қажет:

• Польшалық жұмыс берушімен еңбек шарты.
• Жеке бизнесіңіз немесе кәсіпкерлік қызметіңіз болуы.
• Польша азаматымен неке.
• Польша азаматымен жақын туыстық байланыс.
• Натурализация немесе заңда көзделген өзге де негіздер.

Мысалы, менің клиентім Познань қаласында IT компаниясын ашты, тұру үшін пәтер сатып алды және оның тұрақты тұруға рұқсаты бар екенін көрсетті - тұруға рұқсат тез берілді.

Польшада 10 жыл заңды тұрғылықты жерінен кейін сіз азаматтық алуға өтініш бере аласыз. Жылжымайтын мүлік натурализация процесін жеңілдете отырып, елмен берік байланыстарды көрсетуге көмектеседі. Мақсат тұрғылықты жер емес, инвестиция болса да, Польшада жылжымайтын мүлікті сатып алу болашақ құжаттар үшін қосымша бонус жасайды.

Австрияда D санаты бар (Өзін-өзі қамтамасыз ету), онда шетелдіктер тұруға рұқсатты бизнеспен айналыспай-ақ, тек кірісі мен тұрғын үйінің болуын растау арқылы ала алады.

Австрияның артықшылықтары:

• Бизнес жүргізуді қажет етпей тұруға рұқсатқа тікелей жол.
• Тұру шарттарын сақтай отырып, азаматтық алу мүмкіндігі.
• Жылжымайтын мүлік нарығының жоғары тұрақтылығы және бағаның болжамды өсуі.
• Жылжымайтын мүлікке күшті сұраныс, инвестицияларды қауіпсіз етеді.

Польша Алтын визаны ұсынбайды, бірақ жылжымайтын мүлік бизнес, жұмысқа орналасу немесе отбасылық байланыстар арқылы резиденцияға жанама түрде көмектесе алады. Австрия нарықтағы тұрақтылықтан, бағалардың өсуінен және жылжымайтын мүлікке сұраныстан пайда көреді, бұл оны ұзақ мерзімді инвесторлар үшін тартымды етеді.

Польшадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тұрақты жалдау кірісін алуға мүмкіндік береді. Түрлі жалдау түрлері мен аймақтар әртүрлі кірістерді ұсынады, ал дұрыс басқару пайданы арттырады және тәуекелдерді азайтады.

Airbnb сияқты платформалар арқылы қысқа мерзімді жалға алу жылына 6-8% кіріс әкеле алады. Дегенмен, Варшава мен Краков сияқты ірі қалаларда ережелер қатал болып келеді: иелері тіркеліп, өрт қауіпсіздігі ережелерін сақтауға міндетті.

Клиент Познаньда пәтерді қысқа мерзімді жалға алу үшін сатып алды және брондау және тазалау үшін басқарушы компанияны пайдалану кезінде 7% тұрақты табыс алады.

Ұзақ мерзімді жалға алу жылына 4-6% табыс әкеледі және әсіресе студенттер мен қоныс аударушылар арасында тұрақты сұранысқа ие. Тұрақтылықты және тәуекелді азайтатын инвесторлар үшін ұзақ мерзімді жалға алу - ең жақсы нұсқа. Германиядан келген клиент Познаньда пәтер сатып алып, оны студенттерге жалға береді — кірістілік шамамен 5% құрайды, бос орын болу қаупі төмен.

Басқарушы компаниялар инвесторларға өз мүліктерін жеке қатысусыз жалға беруге көмектеседі. Орташа комиссия жалдау ақысының 10-15% құрайды. Олар қамтамасыз етеді:

• жалға алушыларды таңдау;
• шарттарды тіркеу және ұзарту;
• жалға алу;
• тазалау және шағын жөндеу;
• пәтердің жағдайын бақылау.

Клиент Познань қаласында Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алу үшін пәтер сатып алып, басқаруды компанияға берді. Табыстылық 7% деңгейінде қалады, ал пәтер әрқашан қонақтар үшін қолжетімді.

Франция мен Австриядағы жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның кірісі салыстырмалы түрде төмен. Дегенмен, елдер арасындағы айырмашылықтар анық:

• Австрия үлкен тұрақтылық пен өтімділікті қамтамасыз етеді;
• Франция инвестицияны тұрғын үйді жеке пайдаланумен және премиум өмір салтын біріктіргісі келетіндер үшін тартымды болып қала береді.

Тұрақтылық пен минималды тәуекелге ұмтылатын инвестор үшін Австрияны таңдаған дұрыс. Жылжымайтын мүлікті жеке өмір салты жобасының бөлігі ретінде қарастыратындар үшін Франция - анағұрлым тартымды таңдау.

Австрия - тұрақтылық пен болжамдылық нарығы: төмен тәуекелдер, ашық реттеулер, қалыпты, бірақ тұрақты кірістілік және ұзақ мерзімді бағаның өсуі. Мұнда жалдау кірістері Польшаға қарағанда төмен, бірақ сұраныс тұрақты және жылжымайтын мүлік өтімді және ұзақ мерзімге сату немесе жалға беру оңайырақ.

Польша, керісінше, қолжетімді бағалар мен жоғары жалдау кірістерін ұсынады, бірақ нарық экономикалық ауытқуларға сезімтал және тәуекел деңгейі жоғары.

Инвестиция үшін қала мен аймақты таңдау жылжымайтын мүліктің табыстылығына, өтімділігіне және болашақтағы өсуіне үлкен әсер етеді. Негізгі аймақтарды инвестор тұрғысынан қарастырайық.

Варшава – бизнес пен қаржының жүрегі.

Варшава ұзақ мерзімді жалға алу сұранысы жоғары бизнес пен қаржы орталығы болып табылады. Төмен кірістілікке қарамастан, пәтерлер тез сатылады және жалға беріледі, әсіресе іскерлік аудандарда.

• Орташа бағасы: €3200–3500€/м²
• Табыстылық: жылдық 4–5% (ұзақ мерзімді жалдау)
• Тартымдылығы: жоғары өтімділік, тұрақты сұраныс, корпоративтік жалға алушылар

Краков – студенттер, туризм, IT

Краков студенттер мен туристерді тартады, бұл жоғары жалдау сұранысын тудырады. Сондай-ақ IT-компаниялар нарықты қолдайтын көшірушілердің тұрақты ағынын жасайды.

• Орташа бағасы: €2 800–3 100 €/м²
• Табыстылық: 5–6% (ұзақ мерзімді жалдау), 6–8% (қысқа мерзімді)
• Тартымдылығы: студенттер, туристер, IT секторы, мәдени орталық

Вроцлав – жоғары сұранысқа ие IT хаб

Вроцлав - көптеген кеңселері мен стартаптары бар жылдам дамып келе жатқан IT хаб. Бизнес орталықтардың жанындағы пәтерлер тезірек жалға беріледі және тұрақты табыс әкеледі.

• Орташа бағасы: €2700–3000€/м²
• Табыстылық: 5–6%
• Тартымдылығы: IT-компаниялар, көшірушілер, жалға алуға сұраныстың артуы

Гданьск, Сопот, Гдыния – жағалау және премиум

Балтық жағалауы жазда туристерді тартады, бұл қысқа мерзімді жалға алудың жоғары кірісін қамтамасыз етеді. Бұл премиум пәтерлер немесе маусымдық жалға берілетін үйлер үшін тамаша аймақ.

• Орташа бағасы: €3500–4500€/м²
• Кіріс: жазда 6-8% (қысқа мерзімді жалға алу)
• Тартымдылық: премиум сегмент, туристік ағын, маусымдық жалға алу мүмкіндігі

Лодзь және Люблин – өсу әлеуеті бар қолжетімді инвестициялар

Бұл қалалар бюджеті бойынша инвесторлар үшін тартымды. Бір шаршы метрге төмен бағалар мен жалға алу сұранысының артуы оларды перспективалы ұзақ мерзімді инвестицияларға айналдырады.

• Орташа бағасы: €1800–2200€/м²
• Табыстылық: 6%
• Тартымдылығы: төмен баға, жоғары өсу әлеуеті, студенттер мен қоныс аударушылар

Ауылдар мен елдегі жылжымайтын мүлік - бұл пандемиядан кейінгі тренд

Пандемиядан бері саяжай үйлеріне тұрақты тұруға да, жалға алуға да сұраныс артты. Масуриан көлдері ауданы, Субкарпатия және Карпат таулары танымал. Менің көптеген клиенттерім жөндеу үшін 50 000-80 000 еуроға ескі үйлерді таңдайды, кейіннен жалға алу мүмкіндігі бар. Бұл әсіресе отбасылар мен Польшаның ауылдық жерлерінен қолжетімді бағамен үй сатып алғысы келетіндер үшін тиімді.

• Орташа бағасы: €800–1500/м² (көбінесе 15–30 акр жер учаскесі бар үйлер)
• Табыстылық: туристік аймақтарда 6% дейін (ұзақ мерзімді), маусымдық жалға алу 8–10%
• Тартымдылығы: экотуризм, қашықтан жұмыс, демалыс үйлері

2025 жылға арналған болжамдар Польшадағы жаңа ғимараттар бағасының 2024 жылғы деңгейден (шамамен 5–7%) аспайтын бөлшектелген өсуін болжайды, бұл ретте қайталама нарықтың тоқырауы күтілуде.

Тұрғын үй бағасы қалаға байланысты айтарлықтай өзгереді; мысалы, 2025 жылдың наурызында Варшава мен Гданьск ең қымбат болды, ал Лодзь және Быдгощ сияқты қалалар неғұрлым қолжетімді нұсқаларды ұсынды. Бұл кірістілік пен капиталдың өсу перспективаларына бағытталған инвесторлар үшін жаңа құрылыстар мен қолданыстағы мүліктер арасындағы таңдауды ерекше маңызды етеді.

• Нарық үлесі: ірі қалалардағы транзакциялардың 50%-дан астамы.
• Бағалар: Варшава — €3 000–5 000/м², Краков — 2 800–4 000 €/м².
• Ерекшеліктері: заманауи макеттер, жерасты тұрағы, энергия тиімділігі.

Жаңа ғимараттар, әсіресе Варшава, Вроцлав және Гданьск қалаларында жалға алуға өте ыңғайлы. Менің көптеген клиенттерім ұзақ мерзімді жалға алу үшін Варшаваның Мокотов ауданындағы жаңа пәтерлерді таңдады, нәтижесінде жылына 4,5% тұрақты кірістілік және қайта сату кезінде жоғары өтімділік болды.

• Бағалар: Лодзь — €1500–2500/м², Люблин — €1200/м².
• Артықшылықтары: төмен құны, жалға алуға дайын мүлік, тез жөндеу уақыты.
• Кемшіліктері: жиі жөндеуді қажет етеді (200 евро/м²-ден).

Қала орталықтарындағы ескі пәтерлер жөндеу жұмыстарына ақша салғысы келетін инвесторлар үшін тартымды. Мысалы, менің клиентім Краковтан 90 000 еуроға пәтер сатып алды, жөндеу жұмыстарына 15 000 еуро инвестициялады және қазір оны Airbnb арқылы жылдық 8% шамасында табыспен жалға береді.

• Бағалары: ауылдағы шағын үй үшін 30 000 еуродан (көбінесе 10-20 акр жер учаскесі бар), жақсы жағдайда үйлер - 70 000-100 000 еуро.
• Неліктен бұл қызықты: Польшадағы үйлерге сұраныс қашықтан жұмыс істеу және табиғатқа жақынырақ өмір сүруге деген ұмтылыстың арқасында өсіп келеді.
• Танымал аймақтар: Масур көлдері, Субкарпатия, Карпат.

Егер сіз Польша ауылында арзан бағамен үй сатып алғыңыз келсе, OLX.pl сайтында жарияланған хабарландыруларды іздеңіз. Кейбір клиенттер ескі үйлерді 40 000 еуроға сатып алады, ең аз жөндеу жұмыстарын жүргізеді (10 000–15 000 еуро) және маусым бойы оларды туристерге түніне 100–150 еуроға жалға береді. Өнімділік 8-10% құрайды.

Австрия: Жаңа құрылыс бағасы €6,000–8,000/м² (Вена) басталады, ең жақсы аймақтарда €12,000/м² дейін. Ерекшеліктері: қатаң энергия үнемдеу стандарттары (ESG), тұрақты нарық, төмен кірістілік (2–3%), бірақ жоғары тұрақтылық. Польша 150 000 еуроға дейінгі бюджеті бар инвесторлар үшін неғұрлым қолжетімді нарық болып қала береді.

Польшаның жылжымайтын мүлік нарығы инвесторлар үшін кең мүмкіндіктер ұсынады. Ұзақ мерзімге жалға берілетін дәстүрлі пәтерлерден басқа, кірісті арттыруға және белгілі бір сегменттерге өсіп келе жатқан сұранысты капиталдандыруға болатын бірнеше балама стратегиялар бар.

20–35 шаршы метр шағын пәтерлер студенттер мен жас мамандар арасында жоғары сұранысқа ие, әсіресе Познань, Краков және Вроцлав сияқты ірі университеттер мен IT хабтары бар қалаларда. Познаньдағы шағын пәтердің орташа бағасы 50 000-70 000 еуро. Менің тәжірибем көрсеткендей, мұндай пәтерлер айына 300–400 еуроға оңай жалға беріледі, ал дұрыс жиһаздармен кірістілік жылына 6–7% жетуі мүмкін.

Ескі пәтерлер мен үйлер жиі жөндеуді қажет етеді, бірақ бұл мүліктің құны мен кірістілігін арттыруға мүмкіндік береді. Мысалы, клиент Лодзда 60 000 еуроға пәтер сатып алды, жөндеу жұмыстарына 15 000 еуро инвестициялады және қазір оны Airbnb арқылы айына шамамен 600–700 еуроға жалға береді. Жаңартылған пәтерлер табысы жоғары жалға алушыларды тартатын жаңа ғимараттардың шектеулі аудандарында жөндеу әсіресе тиімді.

Өсіп келе жатқан өнеркәсіптік, логистика және IT секторлары бар қалалар (мысалы, Познань, Люблин, Щецин) ұзақ мерзімді жалға алуға бағытталған инвесторлар үшін тартымды болып келеді. Жалға алушылардың сұранысы тұрақты өсуде және тұрғын үй бағасы салыстырмалы түрде қолжетімді болып қалады: бір шаршы метр үшін € 1800–2500. Клиенттерге берер кеңесім – жаңа инфрақұрылымы мен көліктің қолжетімділігі бар аймақтарды іздеу, бұл мүліктің өтімділігін арттырады.

Апартательдерге немесе туристік аймақтардағы қысқа мерзімді жалға алуға инвестициялау маусымда 8-10% дейін табыс әкеледі. Жағалаудағы (Гданьск, Сопот) және таулардағы (Карпат, Татра таулары) қасиеттер әсіресе танымал. Менің клиенттерімнің бірі Сопоттан 90 000 еуроға пәтер сатып алып, бірінші маусымда 10 000 еуро табыс тапты, бұл осы стратегияның тиімділігін растады.

Жылжымайтын мүлікті өзі басқарғысы келмейтіндер үшін қорлар немесе бірлескен жобалар арқылы инвестициялауға болады. Бұл схемалар тәуекелді әртараптандыруға және ірі инвестицияларсыз ірі жобаларға қатысуға мүмкіндік береді. Бұл бірден бірнеше жылжымайтын мүлікке 50 000 – 100 000 еуро көлемінде инвестиция салғысы келетін шетелдік инвесторлар үшін ыңғайлы.

Электрондық коммерция мен логистиканың дамуымен қоймалар мен өнеркәсіптік нысандарға арналған жерге сұраныс артып келеді. Ірі қалаларға жақын жерде гектарына баға 50 000–70 000 еуродан басталуы мүмкін, бірақ бұл жобалардың кірістілігі дәстүрлі тұрғын үйлерді жалға беруден айтарлықтай жоғары. Познань мен Вроцлавтағы шағын қоймалар үшін жер телімдерін сатып алған менің клиенттерім 5-10 жылдық келісімшарттары бар ұзақ мерзімді жалға алушылардан тұрақты табыс алды.

Польшадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу оның жоғары кірістілігіне байланысты тартымды, бірақ негізделген шешім қабылдау үшін ықтимал тәуекелдерді ескеру маңызды. Төменде мен инвесторлар алдында тұрған негізгі мәселелерді талқылап, өз бақылауларыммен және практикалық мысалдармен бөлісемін.

2022–2023 жылдардағы рекордтық өсімнен кейін тұрғын үй бағасының өсу қарқыны баяулады. 2025 жылға арналған болжамдар жаңа құрылыс бағасы шамамен 5-7%-ға өсетінін көрсетеді, ал бар нарық іс жүзінде тұрақты. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Познаньдағы пәтерді қайта сату үшін сатып алғысы келді, бірақ біз қолайлы шарттарды күту және баға үрдістерін бағалау үшін транзакцияны кейінге қалдыруды шештік.

Сатып алу процесі тіркеуді, PESEL алуды, нотариаттық операцияларды және заңды мәртебені тексеруді қамтиды. Шетелдіктер үшін, әсіресе поляк тілін білмейтіндер үшін бұл қиын болуы мүмкін. Мен беделді заңгерлермен және агенттермен жұмыс істеуді ұсынамын: олар процесті тездетуге және құжаттарды рәсімдеудегі қателерді болдырмауға көмектеседі.

ЕО-ға кірмейтін тұрғындарға қала сыртында немесе 1 гектардан асатын учаскелерде жер мен үй сатып алуға тыйым салынады. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Польша ауылында арзан бағамен үй сатып алғысы келді, бірақ ішкі істер министрлігінен рұқсат алу керек болды, бұл транзакцияға бірнеше ай қосты.

Польшаның салық саясаты кезеңді түрде өзгереді, бұл жалға алу кірісіне немесе сату кезінде салық салуға әсер етуі мүмкін. Инвестицияларды жоспарлау кезінде мұны ескеру маңызды. Менің кеңесім - салық мөлшерлемелерін өзгертуге болатын резервпен кірісті есептеу.

Австриямен салыстырғанда Польша, әсіресе экономика мен қайталама нарық сегменттерінде жалдау кірістері мен баға өсу әлеуеті бойынша жеңеді. Дегенмен, Австрия үлкен тұрақтылықты, болжамды өсуді және қарапайым нарықты реттеуді ұсынады. Инвесторлар ненің маңыздырақ екенін өздері шешуі керек: тәуекелмен жоғары кірістілік немесе төмен кіріспен тұрақтылық.

Инвесторларды Франция тек кіріс әлеуеті үшін ғана емес, сонымен қатар өмір сүру деңгейі, дамыған инфрақұрылымы, жұмсақ климаты және мәдени әртүрлілігі үшін тартады. Көптеген сатып алушылар үшін Франциядағы жылжымайтын мүлік - бұл жай ғана инвестиция емес, сонымен қатар жайлы өмір сүру және елдің ерекше өмір салтынан ләззат алу мүмкіндігі.

Польшадағы медициналық қызметтер тұрғындар үшін де, резидент еместер үшін де қолжетімді және сапалы. Шетелдіктер ағылшын тіліндегі қызметтері бар жеке клиникаларға кіре алады, ал консультациялар мен тексерулер жергілікті клиникалармен бірдей — жалпы тәжірибелік дәрігердің кеңесі үшін €25–40 және кешенді тексерулер үшін €100–200.

Резидент еместерге арналған білім беру де белсенді түрде ұсынылған: халықаралық және ағылшын тілді мектептер ірі қалаларда (Варшава, Краков, Познань, Вроцлав) жұмыс істейді. Бұл мектептерде жылдық оқу ақысы бағдарлама мен деңгейге байланысты 4 000 еуродан 12 000 еуроға дейін болады.

Резидент еместер үшін айырмашылық мынада, қабылдау кезінде қосымша құжаттар мен резиденцияны растайтын құжат қажет болуы мүмкін, бірақ мектептер мен оқу материалдарына қолжетімділік толығымен сақталады. Менің балаларым бар клиенттерім бір мезгілде инвестиция салу және отбасына жайлылық қамтамасыз ету үшін осындай мектептері бар аудандардан пәтер таңдайды.

Польша НАТО мүшесі және оның қауіпсіздік деңгейі жоғары. Қаланың инфрақұрылымы жақсы дамыған, ыңғайлы банкинг, интернет және ұялы телефонды қамту, сондай-ақ Варшава метросынан ірі қалалар арасындағы жүрдек пойыздарға дейінгі көлік желілері бар. Бұл күнделікті өмірді де, мүлікті қашықтан басқаруды да жеңілдетеді.

Австрия барлық әлеуметтік және экономикалық факторлар бойынша тұрақтылық пен болжамдылық тұрғысынан озық. Мұнда өмір сүру деңгейі жоғары: білім беру жүйесі мен халықаралық мектептер Еуропадағы ең үздік деп танылған, денсаулық сақтау сапасы жоғары және қолжетімді, инфрақұрылым мен қоршаған орта елді ұзақ мерзімді тұруға жайлы орынға айналдырады.

Польша жайлылық, қолжетімділік және инвестициялық әлеует арасындағы тепе-теңдікті ұсынады, әсіресе кірісі жоғары және жалдау ақысы жоғары сегменттерде. Познаньда пәтер немесе Польшада үй сатып алуды ойластыратын инвесторлар көбінесе өздері және отбасылары үшін қолайлы өмір сапасын сақтай отырып, оны еуропалық жылжымайтын мүлікке тиімдірек кіру нүктесі ретінде таңдайды.

Польша Еуропада қауіпсіз және жайлы жер іздейтін адамдар үшін барған сайын танымал орынға айналуда. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан басқа, ел тұрақсыз аймақтардан қоныс аударғысы келетіндерді, зейнеткерлерді және цифрлық көшпенділерді тартады.

Экономикалық немесе саяси тұрақсыздыққа тап болған елдердің тұрғындары үшін Польша жұмысқа орналасу, кәсіпкерлік немесе жылжымайтын мүлікке инвестиция салу арқылы уақытша немесе тұрақты тұруға ыңғайлы жолды ұсынады.

Менің Украинадан келген клиенттерімнің бірі өзінің бизнесі арқылы тұруға рұқсат алу үшін Познань қаласынан пәтер сатып алды, бұл оған заңды мәртебе мен отбасы үшін жайлы өмір сүру жағдайын қамтамасыз етті.

Польша жоғары қауіпсіздік деңгейінің, тұрақты инфрақұрылымының және өмір сүрудің қолайлы құнының арқасында зейнеткерлер үшін қолайлы орын болып табылады. Азық-түлік, коммуналдық қызметтер және денсаулық сақтау құны Германия немесе Чехияға қарағанда айтарлықтай төмен, бұл қоныс аударуды қаржылық жағынан ыңғайлы етеді.

Менің кейбір клиенттерім Еуропада бола отырып, тыныш өмір мен табиғатты тамашалау үшін поляк ауылдарындағы үйлерді немесе екінші деңгейлі қалалардағы пәтерлерді таңдайды.

IT мамандары мен цифрлық көшпенділер үшін Польша дамыған инфрақұрылымымен, жоғары сапалы интернетімен және халықаралық бизнес кластерлік аймақтарымен тартымды. Мен кеңес берген көптеген клиенттер Краков пен Варшавада пәтерлерді тек тұрғын үй пайдалану үшін ғана емес, сонымен қатар компанияны тіркеу және бизнесті ауыстыру үшін база ретінде сатып алды. Бұл салық және корпоративтік жеңілдіктермен жайлы өмір сүруге мүмкіндік береді.

Вена жоғары беделді және барлық әлеуметтік және экономикалық факторлардың толық болжамдылығын ұсынады, бірақ жылжымайтын мүлік бағасы мен өмір сүру деңгейі айтарлықтай жоғары. Дегенмен, Австрия тұрақсыз елдердің тұрғындары үшін қауіпсіз және қауіпсіз юрисдикцияны іздеп, байлығын сақтап қалу үшін өте тартымды.

Зейнеткерлер үшін Австрия жоғары сапалы денсаулық сақтауды, дамыған инфрақұрылымды және өмірдің еркін қарқынын ұсынады. Ал цифрлық көшпенділер мен шалғайдағы кәсіпқойлар үшін ел өмір сүрудің жоғары стандарттарының, тұрақты интернеттің, мәдени әртүрліліктің және білікті жұмысшыларды тартуға арналған әлеуетті бағдарламалардың арқасында барған сайын тартымды бола түсуде.

Польша өзінің нарықтық динамикасымен, қолжетімді тұрғын үймен және табыстың өсу әлеуетімен тартымды. Дегенмен, қауіпсіздік, бедел, өмір сүру сапасы жағынан Австриядан қалып қойды.

Поляк жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды жоспарлағанда, кіріс пен өтімділікті арттыру үшін жобадан қалай және қашан шығу керектігін түсіну маңызды. Сатудың негізгі аспектілерін және практикалық мысалдарды қарастырайық.

Варшава және басқа да ірі қалалар (Краков, Вроцлав, Гданьск) жоғары өтімділікті ұсынады — ондағы пәтерлер тезірек және азырақ жеңілдіктермен сатылады. Лодзь немесе Люблин сияқты екінші деңгейлі аймақтарда өтімділік төмен және сату процесі ұзаққа созылуы мүмкін.

Менің клиенттерімнің бірі Познаньдағы пәтерді ұзақ мерзімді жалға алу үшін сатып алды және оны екі жылдан кейін қайта сату қажет болғанда, белсенді нарық пен инвесторлардың қызығушылығының арқасында оны ең аз шығынмен сата алды.

Меншік құқығы тіркелгеннен кейін пәтерді сатуға болады. Бұл сатып алу күнінен кейін бес жыл ішінде орын алса, пайдадан 19% салық төленуі керек. Бұл күтілетін табысты есептеу кезінде ескеру маңызды.

Сатып алушылар белгілі бір мүмкіндіктерді іздейтін премиум-сыныптағы жылжымайтын мүлікке қарағанда эконом-кластағы жылжымайтын мүліктер жылдам сатылатынын есте ұстаған жөн. Мен клиенттерге маусымдық сұраныс пен баға қозғалысын ескере отырып, шығуды алдын ала жоспарлауға кеңес беремін.

Кәсіпкерлік немесе кәсіпкерлік қызмет арқылы Польшада тұруға рұқсаты бар инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікті сату тұрудың басқа негіздері сақталғанша олардың мәртебесіне әсер етпейді. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Польшада бизнесін дамытуды жалғастыра отырып, пәтерін сатқаннан кейін тұруға рұқсатын сақтап қалды.

Экономикалық және орташа бағадағы жылжымайтын мүлік Польшада тезірек сатылса да, Австрияның тұрақты және болжамды нарығы бар. Өтімділік тіпті премиум сегмент үшін де жоғары, қайта сату кезеңдері болжамдырақ және салық саясаты ашық.

Қауіпсіздікті және құндылықты сақтаудың ұзақ мерзімді сенімділігін бағалайтын инвесторлар үшін Австрия жылжымайтын мүлік пен өмір сүру құнының жоғары болуына қарамастан қауіпсіз нұсқа болып қала береді.

Соңғы бірнеше жылда мен Австрия, Словакия, Польша және Германияда ондаған транзакцияларға қатыстым. Әр елдің өзіне тән ерекшеліктері бар. Австрия - тәуекелдері аз, бірақ кірісі төмен және кіру кедергісі жоғары тұрақты нарық. Польша, керісінше, қарқынды дамып келе жатқан нарық, онда сіз әлі де Познань немесе Гданьскіде қолайлы бағамен пәтер сатып ала аласыз және бағаны күте аласыз.

Польшадағы жылжымайтын мүлікке инвестициялау кезінде мұқият заңды тексеру жүргізу маңызды: меншік құқығын растайтын құжаттардың анық болуын және өтелмеген коммуналдық қызмет немесе салық берешегінің жоқтығына көз жеткізіңіз. Көптеген клиенттер коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ҚҚС мәселелерін қалай болдырмау керектігін сұрайды - бұл жерде заңгер қажет. Тағы бір мәселе: пәтерді сатып алғаннан кейін бес жыл ішінде сатқанда 19% табыс салығын төлеу керек. Табыстылықты есептеу кезінде бұл жиі ескерілмейді.

Капиты 500 000 еуро немесе одан жоғары инвесторларға менің ұсынысым бәрін бір нарықта шоғырландырмау. Мысалы, оның бір бөлігін тұрақтылық пен ұзақ мерзімді капиталды қорғау үшін Австрияға (Вена немесе Зальцбург), ал қалған бөлігін кірісі жоғары Польшаға салыңыз.

Егер менің мақсатым капиталды минималды тәуекелмен сақтау болса, мен Австрияны . Егер өсу мен табыстылық менің басымдылығым болса, Польша . Бүгін сіз Польшада үй немесе бірнеше жылдан кейін төмен болып көрінетін бағамен Краковтағы пәтер сатып ала аласыз. Балалы отбасылар және ЕО-да ұзақ мерзімді өмір сүру үшін, менің ойымша, біріктірілген сценарий оңтайлы: тұру үшін Австриядағы үй және Польшадағы жалға берілетін мүлік.

Польша қазіргі уақытта динамикалық нарықпен араласуға және оның бірегей сипаттамаларын қабылдауға дайын адамдар үшін «мүмкіндіктер терезесі» болып табылады. Бұл жерде Австриямен салыстырғанда тәуекелдер жоғары болғанымен, өсу әлеуеті айтарлықтай, әсіресе Познань немесе Вроцлав сияқты инфрақұрылымы қарқынды дамып келе жатқан қалаларда.

Австрия нарық тұрақтылығынан, бағаны болжауға және төмен тәуекелге ие. Тіпті кірістілік Польшадағыдан төмен болса да, премиум және орташа бағадағы мүліктер ұзақ мерзімді перспективада өз құнын сақтайды.

Сатып алудан бұрын барлық заңды аспектілерді тексеру маңызды: нақты атау, ауыртпалықтардың және қарыздардың болмауы және салық міндеттемелері. Мен инвесторларға шығуды алдын ала жоспарлауды, қайта сатудан түсетін салықтарды қарастыруды және аймақтың өтімділігін бағалауды ұсынамын. Мысалы, Познань мен Варшавадағы жылжымайтын мүліктер кішігірім қалаларға қарағанда тезірек сатылып, кешігу қаупін азайтады.

Польшада тұрғын үйге сұраныс 2030 жылға дейін өседі деп болжануда, бұл урбанизацияның жалғасуы, ірі қалаларға көші-қонның артуы және студенттер мен экспаттар үшін жалға беру нарығының өсуі. Инвесторлар үшін бұл Варшава, Познань, Краков және Вроцлавтағы жылжымайтын мүліктердің өсу әлеуетін сақтайтынын білдіреді. Австрия болса, жылжымайтын мүлік құны баяу, бірақ сенімді түрде өсетін тұрақты нарық болып қала береді.

1. Инвестициялық мақсаттарыңызды анықтаңыз

• Ұзақ мерзімді жалға немесе қысқа мерзімді (Airbnb).
• Қайта сатудан немесе капиталды жинақтаудан түскен пайда.
• Тұруға рұқсат немесе жеке тұруға рұқсат алу.

2. Аймақ пен қаланы таңдаңыз

• Варшава, Краков, Вроцлав – жоғары өтімділік, тұрақты сұраныс.
• Познань, Лодзь, Быдгощ – қолжетімді баға, өсу әлеуеті.
• Гданьск/Сопот/Гдыния – премиум сегмент, туристік жалға алу.
• Қолжетімді опциялар үшін ауылдар мен қала маңындағы аймақтарды қарастырыңыз.

3. Меншікті талдау

• Жаңа ғимарат немесе қайталама нарық.
• Пәтердің жағдайы, жөндеу қажеттілігі.
• Мүлік түрі: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Құқықтық тексерулер

• Тексеру księga wieczysta (меншік құқығы).
• Ауыртпалықтардың және қарыздардың болуы.
• Әзірлеушімен немесе бұрынғы иесімен келісімдер.

5. Қаржы және салықтар

• Сатып алу салығы (PCC/NDS).
• Мүлік салығы және жалдау ақысы.
• Нотариусқа, адвокатқа, агентке шығындар.
• Салықты оңтайландырудың мүмкін схемалары.

6. Мүлікті басқару

• Басқарушы компанияны таңдау немесе оны өзіңіз басқару.
• Жалға қызмет көрсету шарты, мүлікті сақтандыру.
• Табыстылық пен қайтарымдылықты бақылау.

7. Шығу стратегиясы

• Нарық өтімділігі: Варшава, Краков, Вроцлав тезірек сатылуда.
• Қайта сату мерзімі: 1-3 жыл, мүмкін салықтарды азайту үшін 5 жылдан астам.
• Сату кезінде тұруға рұқсатты сақтау (егер бизнес немесе басқа негіздер болса).

8. Қосымша ұпайлар

• Ішкі сұранысты қарастырыңыз (ипотека, студенттер, қоныс аударушылар).
• Нарық болжамдары мен инфрақұрылымдық жобаларды қадағалаңыз.
• Портфолиоңызды теңестіру үшін басқа ЕО нарықтарымен салыстырыңыз (Австрия, Словакия).

1. €150 000 сомасы бар инвестор

Мен Познаньда 50 шаршы метр пәтер таптым. Мен жылдық табысы 5-6% болатын ұзақ мерзімді жалға алу табысын іздеймін. Жаңадан салынған мүлік жоғары өтімділік пен капиталдың өсу әлеуетін ұсынады. Бұл бюджет бойынша тұрақты табыс іздейтін инвестор үшін тамаша нұсқа.

2. 300 000 еуросы бар зейнеткер

Ыңғайлы тұру және ішінара жалға алу үшін мен Краковтан 80 шаршы метр пәтер таңдадым. Қала орталығына жақындығы, инфрақұрылымы және тұрмыстық жағдайлары маңызды болды. Бұл опция жеке өмірді қосымша табыспен біріктіргісі келетіндер үшін қолайлы.

3. €400 000 бастап балалары бар отбасы

Мен Варшаваның шетінен отбасыма 130 шаршы метр үй таптым. Негізгі мақсаттар жайлы өмір сүру және ұзақ мерзімді капиталдандыру болды. Үй мектептер мен көлік тораптарына жақын жерде орналасқан. Қайта сату 5-10 жылдан кейін мүмкін болады, бұл оны өмір сүру үшін де, инвестициялау үшін де тартымды нұсқа етеді.