Грацтағы жылжымайтын мүлік - жоғары өсу әлеуеті бар қолжетімді нарық.

Грац - Штирия штатының астанасы және Австриядағы екінші үлкен қала. Мұнда шамамен 300 000 адам тұрады, ал елордамен бірге халық саны жарты миллионнан асады. Бұл ірі аймақтық орталық қана емес, сонымен қатар Австрияның экономикалық картасындағы маңызды нүкте: университет қаласы, өнеркәсіптік орталық және Штирияның мәдени жүрегі.

Грацтағы жылжымайтын мүлік көптеген жылдар бойы жергілікті тұрғындар мен шетелдіктер арасында үнемі сұранысқа ие болды. Себептері түсінікті: баға Вена мен Зальцбургке қарағанда төмен, бірақ өмір сүру деңгейі жоғары болып қала береді. Грац қарқынды дамып келеді және бұл тұрғын үй нарығында көрініс табуда: жаңа аудандар салынуда, ескі аудандар жаңартылуда және жалға алу сұранысын студенттер мен халықаралық мамандардың үлкен саны қолдайды.

Грац оны сатып алушылардың әртүрлі санаттары үшін тартымды ететін бірнеше факторларды біріктіреді:

1. Университеттер мен студенттер.
   Мұнда Грац университеті, Грац техникалық университеті және Грац медициналық университеті орналасқан. 60 000-нан астам студенттер жалға алу үшін тұрақты сұранысты тудырады. Кампустардың жанындағы шағын пәтерлер мен студиялар әрқашан қол жетімді.
2. Өнеркәсіп және жұмыс орындары.
   Magna Steyr сияқты халықаралық компаниялар, сондай-ақ ондаған машина жасау және IT компаниялары жұмыс орындарын құруда. Мұнда баспанаға мұқтаж инженерлер, мамандар және олардың отбасылары тартылады.
3. Мәдени орталық,
   Грацтың ескі қаласы ЮНЕСКО-ның Бүкіләлемдік мұра нысаны болып табылады. Музыкалық фестивальдер, театрлар мен көрмелер оны туристер мен мәдениет әуесқойлары үшін танымал орынға айналдырады.
4. Қолжетімді бағалар.
   Грацта Австрияда қолжетімді пәтер сатып алу оңайырақ. Венада шаршы метрдің бағасы әлдеқашан 6000–7000 еуродан асып кеткенімен, Грацта әлі де 4000–5000 еуроға сапалы баспана таба аласыз.
5. Географиялық орналасуы.
   Грац теміржол және автомобиль жолдары арқылы Вена, Словения, Венгрия және Италиямен байланысты. Бұл бизнес пен саяхат үшін ыңғайлы орталық.

Грац - әртүрлі келбеті бар қала. Мұнда сіз сарайлары мен мұражайлары бар тарихи орталықты, студенттік өмірге толы жас аудандарды және жапырақты, тыныш, кеңірек қала маңындағы аудандарды таба аласыз.

Әрбір аудан өзінің сатып алушылар мен жалға алушылардың аудиториясын тартады: біреулер бедел мен мәртебеге ұмтылады, басқалары тиімді жалға алуға ұмтылады, ал үшіншілері тыныш, отбасы үшін қолайлы ортаны іздейді. Австрияда пәтерді қайдан сатып алу керектігін жақсырақ түсіну үшін Грацтың негізгі аудандары арасындағы айырмашылықтарды ескеру маңызды.

Innere Stadt - ЮНЕСКО-ның Бүкіләлемдік мұра тізіміне енгізілген тарихи орталық. Тар көшелер, тарихи ғимараттар, субұрқақтары бар алаңдар мен ашық аспан астындағы мейрамханалар оны туристік тартымдылыққа ғана емес, сонымен қатар инвестициялық асыл тасқа айналдырады. Мұндағы пәтерлер нарыққа сирек түседі және әрбір транзакция оқиға болып саналады.

Орталық қаланың жылжымайтын мүліктерін, ең алдымен, өздерінің мәртебесін атап өтуге және тарихтың бір бөлігін иеленуге тырысатын шетелдіктер сатып алады. Инвесторлар үшін бұл көбірек «тыныш актив» — жалдау кірістері ең жоғары емес, бірақ бедел мен бағаның тұрақты өсуіне кепілдік беріледі.

Гейдорф - студенттік өмірге толы аудан. Мұнда Карл-Франценс университеті мен Техникалық университетте оқу үшін ондаған мың студенттер ағылады. Сондықтан мұнда шағын пәтерлер мен студиялар сөзбе-сөз жоғары деңгейде.

Инвесторлар Гейдорфты оның жылдам айналымы үшін жақсы көреді: пәтерлер бірден дерлік жалға беріледі. Сұранысты студенттер ғана емес, ғылыми және медициналық орталықтарда жұмыс істейтін жас мамандар да тудыруда. Бұл жыл бойы жалдау ақысы тұрақты және пәтер бағасы қаладағы орташа деңгейден жылдам өсетін аудан.

Соңғы жылдары Ленд жұмысшылар тұратын тыныш ауданнан шығармашылық жастар үшін сәнді хабқа айналды. Мұнда өнер галереялары, коворкингтер, ерекше тағамдар ұсынатын кафелер және бар көшелері ашылады. Маңайдың атмосферасы Берлиннің шығармашылық кластерлерін еске түсіріп, оны жалға берушілер арасында танымал етеді.

Мұндағы бағалар қала орталығына қарағанда әлі де төмен, бірақ өсу тенденциясы айқын: фрилансерлердің, дизайнерлердің және IT мамандарының тұрғын үйге сұранысы нарықты барған сайын жоғарылатуда. Инвесторлар үшін Lend «элитаға айналғанға дейін аймаққа кіруге» мүмкіндік береді.

Якомини - тұруға ең қолайлы аудандардың бірі. Ол негізгі вокзалға, трамвай желілеріне және іскерлік аудандарға жақын. Бұл аймақ жанды, шулы және динамикалық болып табылады, бұл оны қол жетімділік пен ыңғайлылықтың үйлесімін іздейтін отбасылар мен жас жұбайлар үшін тартымды етеді.

Мұнда мектептер, дүкендер, спорт орталықтары, саябақтар бар. Пәтерлер қала орталығына қарағанда арзанырақ, бірақ Лендке қарағанда қымбатырақ, бұл аймақты «алтын орта» етеді. Инвесторлар Жакоминиге оның тұрақты және ұзақ мерзімді жалдау ақысының арқасында тартылады.

Мариатрост - қала орталығынан сәл қашықтықта орналасқан тыныш және жасыл аудан. Бұл қаланың тұрмыстық мүмкіндіктеріне қол жеткізе отырып, табиғатқа жақын өмір сүргісі келетіндерге арналған орын. Бақшалары бар виллалар, балкондары бар кең пәтерлер және төбелердің көрінісі Мариатростты әсіресе балалары бар отбасылар мен зейнеткерлер арасында танымал етеді.

Мұндағы бағалар қала орталығына қарағанда қол жетімді, ал атмосфера тыныш. Инвесторлар үшін бұл ұзақ мерзімге жалға берілетін аумақ: үйлер туристерге емес, онда жылдар бойы тұрып жатқан отбасыларға жалға беріледі.

Пунтигам - өнеркәсіптік және тұрғын аудандардың араласуы. Мұнда зауыттар, сауда орталықтары, логистикалық компаниялар орналасқан, сондықтан тұрғын үйге сұраныс осы компаниялардың жұмысшылары мен қызметкерлерінен туындайды.

Пунтигамдағы пәтерлер мен үйлер Грацтың басқа аудандарына қарағанда арзанырақ, бұл нарыққа азырақ инвестициямен кіргісі келетін сатып алушылар үшін тартымды етеді. Инвесторлар үшін бұл тұрақты, бірақ ең беделді сегмент емес: кірістілік бар, бірақ бағаның өсу перспективасы қала орталығына немесе студенттік аудандарға қарағанда төмен.

Грац тұрғын үй нарығы 2025 жылы аудандар бойынша нақты бөлінуді көрсетеді. Қала орталығы ең қымбат сегмент болып қала береді: Innere Stadt және оның маңындағы көшелердегі пәтерлер бір шаршы метрі 6 500–7 500 еуроға сатылады, ал кейбір жағдайларда ғимараттың жай-күйіне, көріністеріне және мәдени құндылығына байланысты премиум жылжымайтын мүлік бұдан да жоғары бағаланады.

Гейдорф пен Якомини құрады , мұнда тұрғын үйдің бір шаршы метрі 4800 евродан 6000 евроға дейін тұрады. Бұл аудандар әмбебаптығы үшін бағаланады: олар отбасылар үшін жайлы өмір сүру жағдайларын ұсынады, сонымен қатар студенттер мен жас мамандар сияқты жалға берушілердің жоғары сұранысын тудырады.

Қолжетімді орындарға Пунтигам және Мариатрост , мұнда орташа баға бір шаршы метрге 3500 евродан 4500 евроға дейін болады. Мұндағы пәтерлер мен үйлер соншалықты беделді болмауы мүмкін, бірақ олар нарыққа аз бюджетке кіру мүмкіндігін ұсынады. Бұл әсіресе орын іздейтін отбасылар үшін немесе мәртебе үшін артық төлем жасамай «бірінші үйді» іздейтін сатып алушылар үшін маңызды.

Грацтағы жалға беру жағдайы оның инвесторлар үшін тартымдылығын одан әрі көрсетеді.

• Орталықта мөлшерлеме м² үшін € 18 және мұндай пәтерлерді көбінесе шетелдік мамандар жалға алады немесе қысқа мерзімді форматтарға жалға алады.
• Гейдорф пен Якоминиде жалдау ақысы бір шаршы метрге 15-16 евро шамасында. Сұраныс студенттер мен отбасыларға байланысты, сондықтан пәтерлер оңай қол жетімді.
• Lend ұсынады — м² үшін € 14–15 — бірақ өтімділік жоғары, мүлікті жас жалға алушылар мен шығармашылық аудитория сатып алады.
• Пунтигам сияқты шеттерде және өнеркәсіптік аудандарда баға бір шаршы метрге 11-13 еуроға дейін төмендейді. Бұл жалға алуды қолжетімді етеді, бірақ иелері мұндай пәтерлердің тез жалға берілетінін, бірақ одан да көп сатылмайтынын есте ұстауы керек.

• Австрия бойынша орташа: €13,5/м² .
• Грац: €15,5/м² .

Мысалы, Грацтағы 70 м² пәтер өз иесіне ұқсас жылжымайтын мүлік бойынша орташа республикалық деңгейден айына шамамен 140 еуро алады. Бір жыл ішінде бұл шамамен 1600 еуро қосымша кірісті білдіреді және он жыл ішінде бұл жөндеуге жұмсалатын шығындардың немесе тіпті ипотекалық пайыздардың айтарлықтай бөлігін жабуға болатын сома.

Себебі, Грац бір мезгілде бірнеше факторларды біріктіреді: студенттер мен жас мамандар тұрақты сұранысты тудырады, ал туристер мен іскер саяхатшылар қысқа мерзімді жалға алуды қолдайды. Нәтижесінде, жалға беру нарығы бір ғана табыс көзіне тәуелді емес, бұл Австрияның басқа қалаларына қарағанда оны төзімді етеді.

Инвесторлар үшін бұл басқа федералдық штаттардағыдай тәуекелдер болса да, Грацтағы кірістер жоғары және тұрақтырақ дегенді білдіреді.

Грацтағы сатып алушылар мен жалға алушылардың профилі ауданға байланысты әр түрлі болады.

• Студенттер мен жас мамандар көбінесе 60 шаршы метрге дейінгі пәтерлерді таңдайды. Гейдорф пен Лендтегі студиялар мен екі бөлмелі пәтерлер, университеттер мен жанды қала өмірінің жанында орналасқан. Бұл жерде қоғамдық көліктерге ыңғайлылық пен жақындықтан гөрі жөндеу сапасы маңыздырақ.
• Отбасылар үш немесе төрт бөлмелі 85-100 шаршы метр пәтерлерді қалайды. мектептерімен, жасыл алаңдарымен және дүкендерімен мақтана алатын Якомини және Мариатрост қызықтырады Балкон немесе террасса өте маңызды, өйткені Австриядағы өмір ашық ауамен тығыз байланысты.
• Шетелдік инвесторлар Innere Stadt шағын пәтерлерді сатып алуға бейім . Бұл мүліктер қысқа мерзімді жалға алу үшін өте қолайлы (туристер мен кәсіпқойлар үшін) және қайта сату кезінде өтімділікті сақтайды.
• Зейнеткерлер тыныш, жасыл аудандарды жақсы көреді. Мариатрост - олардың сүйіктісі: тыныш көшелер, кең пәтерлер, төбелердің көрінісі және жеке бақта немесе террассада демалу мүмкіндігі.

Бір қызығы, Грацтағы жалға алушылар лифт немесе гараждың болуына әлдеқайда аз көңіл бөледі. Қазіргі заманғы ас үй, жақсы көрініс және қоғамдық көлікке жақындығы әлдеқайда маңызды

Грацтағы үй сатып алу процесі сатып алушы үшін мүмкіндігінше ашық және қауіпсіз болуы үшін жасалған. мақсат қоюдан басталады : егер студенттер пәтер жалдағысы келсе, Гейдорф және Ленд аудандары әдетте назар аударады; отбасылар үшін Якомини немесе Мариатрост қолайлырақ; және бедел мен мәртебеге ұмтылатындар көбінесе Innere Stadt .

Келесі кезекте мүлікті таңдау кезеңі . Риэлторлар әртүрлі нұсқаларды ұсынады және баға мен орналасқан жерді ғана емес, сонымен қатар техникалық сипаттамаларды да бағалау маңызды: құрылыс жылы, энергия тиімділігі және коммуналдық шығындар. 2025 жылы жақсы жылу оқшаулағышы мен заманауи жылу жүйелері бар үйлер әсіресе сұранысқа ие болады, өйткені бұл ай сайынғы шығындарға тікелей әсер етеді.

Мүлік таңдалғаннан кейін заңды тексеру . Австрияда барлық транзакциялар сатып алушыны жасырын қарыздардан немесе ауыртпалықтардан қорғауға кепілдік беретін Grundbuch-те сатып алу-сату шартын жасайды , онда барлық негізгі шарттар: баға, жеткізу мерзімі және тараптардың міндеттемелері көрсетілген.

Қосымша шығындарды есепке алу маңызды: пәтер бағасына шамамен 8-10% қосылады. Бұған мүлікті беру салығы (3,5%), құқықты тіркеу (1,1%), заңды немесе нотариалдық алымдар (шамамен 1,5-2%) және 3,6%-ға жетуі мүмкін агенттік алымдар кіреді.

ЕО азаматтары үшін сатып алу процедурасы салыстырмалы түрде қарапайым. Алайда, егер сатып алушы ЕО-ға кірмейтін елден келсе, жер комиссиясының арнайы рұқсаты қажет болуы мүмкін, әсіресе қорғалатын аумақта жер телімін немесе үй сатып алғанда.

Грацтағы жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт бойы Австриядағы ең сенімді активтердің бірі болып саналды. Венадағы қызып кеткен нарық пен эксклюзивті Зальцбургтен айырмашылығы, мұнда бағалар тұрақты және кенеттен көтерілусіз өсті. Соңғы он жылда тұрғын үй бағасының орташа жылдық өсімі шамамен 4-6% болды , бұл дәстүрлі еуропалық жылжымайтын мүлік нарықтарымен салыстырмалы, ал Грац кіру кедергісін ұсынады.

орталық аудандар мен университет аймақтарында байқалады . Дәл осы жерде сұраныс экономиканың құбылмалы кезеңдерінде де тұрақты болып қалады. Студенттер, зерттеушілер және келушілер тұрақты жалға алушылардың ағынын жасайды, ал туристер мен іскер келушілер суретті толықтырады. Нәтижесінде инвесторлар пәтердің немесе үйдің құнының өсуіне ғана емес, сонымен қатар жалға беруден сенімді кіріске ие болады.

Грацтағы орташа жалдау кірісі жылына 4-5% құрайды, бұл австриялық орташа көрсеткіштен сәл жоғары. Дегенмен, аудандар бойынша ауқым өте кең:

• Студенттік аудандарда (Гейдорф, Ленд) кірістілік 6% жетуі мүмкін, әсіресе ауданы 60 м² дейінгі шағын пәтерлер үшін. Бұл мүліктер тез жалға беріледі және сирек бос қалады.
• Премиум сегментте (Altstadt, Innere Stadt) кірістілік анағұрлым қарапайым - шамамен 3–4% - бірақ тағы бір фактор ойнайды: бұл пәтерлер қайта сатылған кезде тез бағаланады. Инвесторлар оларды уақыт өте келе құны артып келе жатқан «тыныш капитал» ретінде қарастырады.
• Жанұяға қолайлы аудандарда (Жакомини, Мариатрост) жалға алу тұрақты 4–5% ұсынады, бірақ басты артықшылығы төмен тәуекел: отбасылар әдетте айларға емес, жылдарға жалға алады.

Табыстылығы жоғары маусымдық курорттық аймақтардан айырмашылығы, Грац нарығы жыл бойы жұмыс істейді. Университеттер мен бизнес тұрақты сұранысты тудырады, ал фестивальдер мен мәдени іс-шаралар оны одан әрі арттырады.

Біз бірте-бірте өсуді көріп отырмыз: 2025 жылы бір м² үшін 5 200 еуродан 2030 жылы шамамен 6 300 еуроға дейін. Бұл күрт секіру емес, тұрақтылық пен ұзақ мерзімді перспективаны қалайтын инвесторлар үшін өте қолайлы тұрақты жоғары қозғалыс.

Бұл 300 000 еуро тұратын пәтерге инвестиция салсаңыз, оның бағасы 360 000–370 000 еуроға . Жалға алу кірісін қосыңыз (орта есеппен жылына 4–5%) және мүлік капиталды сақтап қана қоймайды, сонымен қатар иесі үшін белсенді жұмыс істейді.

Бұл сценарий әсіресе тез пайда табуды емес, актив құнын біртіндеп арттыруды көздейтін ұзақ мерзімді инвесторлар үшін қызықты.

2025 жылдың шілдесінде Штирияда Airbnb, Booking және ұқсас платформалар . Бұл мүліктерге енді қосымша салық салынады.

Иелері үшін бұл қарапайым «пәтер сатып алу және туристерге жалға беру» үлгісі бұрынғыдай жақсы жұмыс істемейтінін білдіреді. Пайда қалады, бірақ табыстың бір бөлігін мемлекетке беру керек. Нәтижесінде көптеген иелер өз стратегиясын өзгерте бастады: кейбіреулер студенттерге немесе отбасыларға ұзақ мерзімді жалға алуға ауысады, басқалары жалдау ақысын көтеруде, ал кейбіреулері тіпті сатуды қарастырады.

Бір жағынан, бұл заң нарықты реттелетін және әділетті етеді: қала тұрғындары қолжетімді баспана алады, ал бюджетке қосымша салықтар түседі. Екінші жағынан, бұл икемділік пен дәстүрлі кіріс үлгілерін қайта қарауды талап ететін инвесторлар үшін қиындық.

Грац нарығын 2025 жылы бірегей ететін дәл осы нәрсе: бұдан былай Зальцбург немесе Вена стратегияларын көшіру мүмкін болмайды; ол жаңа жағдайларға бейімделуге мәжбүр болады.

Вена Австриядағы ең үлкен және ең беделді жылжымайтын мүлік нарығы болып қала беретіні анық , оның бағасы жоғары және халықаралық қызығушылық зор. Елорданың орталық аудандарындағы пәтерлер шаршы метрі 10 000-12 000 еуроға сатылып, нарықты көптеген инвесторлар үшін қолжетімсіз етеді. Оның үстіне, мұнда жалдау кірістері төмен, шамамен 3-4%, өйткені жоғары сатып алу бағасы пайданың бір бөлігін жейді.

Грац , керісінше, австриялық жылжымайтын мүлікке қол жетімді кіру нүктесі болып саналады. Орташа бағалар төмен, ал жалға беру кірістері жоғары, әсіресе университеттер мен студенттік өмір шоғырланған аймақтарда. Капиталдың тұрақты өсуін және жалға алушылардың сенімді ағынын қалайтындар үшін Грац қисынды таңдау болып табылады.

Сонымен, егер Вена мәртебе мен беделді инвестициялар нарығы , Грац практикалық шешімдер мен ұзақ мерзімді кірістер нарығы .

Артықшылықтары:

• Вена немесе Зальцбургке қарағанда қол жетімді бағалар
  Грацты аз инвестициямен жылжымайтын мүлік нарығына кіру үшін тамаша орынға айналдырады. Көптеген инвесторлар оны Австрияға апаратын «баспалдақ» ретінде қарастырады: мұнда сіз қолайлы бағамен пәтер немесе үй сатып алып, миллиондаған ақшаны алдын ала жұмсамай-ақ капиталыңызды біртіндеп жасай аласыз.
• Тұрақты жалға беру сұранысы.
  Университеттер, туристер, жас мамандар, іскер саяхатшылар жалға алушылардың тұрақты ағынын жасайды. Бұл Грацтағы пәтерлердің іс жүзінде әрқашан қол жетімді екенін және иелері жыл бойы тұрақты табысқа сене алатынын білдіреді, ешқандай маусымдық емес.
• Мәмілелердің ашықтығы.
  Әрбір сатып алу Grundbuch (жер тізілімі) журналында тіркеледі, онда меншік құқығы мен ауыртпалық тізімі көрсетіледі. Инвесторлар үшін бұл транзакцияның қауіпсіз екендігіне және пәтер шынымен сатушыға тиесілі екеніне кепілдік береді. Құқықтық қорғаудың бұл деңгейі әсіресе шетелдіктер үшін маңызды.
• Қаланың мәдени байлығы.
  Фестивальдар, концерттер, театрлар және бай сәулет Грацты жай ғана өмір сүретін орын емес, сонымен қатар Штирияның мәдени астанасы етеді. Бұл жалдау бағасы мен тұрғын үйдің тартымдылығын арттырады, өйткені қала студенттерді де, бай шетелдіктерді де қызықтырады.

Кемшіліктері:

• Қала орталығында жоғары бағалар.
  Innere Stadt ауданында шаршы метрдің бағасы 7500 евроға және одан жоғарыға оңай жетеді. Көптеген адамдар үшін бұл кедергі болып табылады және бұл пәтерлер ең жылдам бағалағанымен, кіруге кедергі тым жоғары болып қала береді.
• Шетелдіктерге арналған бюрократия.
  Егер сатып алушы ЕО азаматы болмаса, жер комиссиясының рұқсаты қажет болады. Бұл процесс бірнеше айға созылуы мүмкін және қосымша құжаттарды қажет етеді. Транзакция мүмкін болып қалады, бірақ ол ұзағырақ және күрделірек болады.
• Қысқа мерзімді жалдауға жаңа салық салу.
  2025 жылдан бастап Airbnb және ұқсас қызметтер арқылы жалға алынған пәтерлерге қосымша салық салынады. Бұл таза кірісті азайтады және иелерін ұзақ мерзімді жалға алуға немесе жалдау ақысын көтеруге мәжбүр етеді.

Грацтағы жылжымайтын мүлік қолжетімділік пен кірістілік арасындағы теңгерімді ұсынады. Мұндағы бағалар Вена немесе Зальцбургке қарағанда төмен, бірақ бағаның өсуі мен жалға алу сұранысы нарықты тартымды етеді. Инвесторлар үшін Грац Австрияға аз инвестициямен кіруге және жылына 4-5%, ал студенттік аймақтарда одан да жоғары табысқа жету мүмкіндігін ұсынады.

Вена, керісінше, статустық нарық болып қала береді: ондағы пәтерлер қымбатырақ, кірістілік төмен, бірақ астанада үйге ие болу фактісі инвестицияға сенімділік береді. Грац, керісінше, оның әмбебаптығының пайдасын көреді — бұл студенттерге, отбасыларға, зейнеткерлерге және капиталын сақтау мен өсірудің практикалық және тиімді құралын іздейтін инвесторларға қолайлы.

Дәл осы себепті Грацты Австрия нарығының «алтын ортасы» деп атауға болады: онда астананың шамадан тыс алғырлығы жоқ, бірақ тұрақты өсу, мәдениет, университеттер және өмір сүру сапасын ұсынады.