Еуропада криптовалютамен мүлік сатып алу: толық нұсқаулық

Жақында ғана жылжымайтын мүлікке криптовалютамен төлем жасау футуристік идея сияқты көрінді. 2017 жылдан 2019 жылға дейін мұндай транзакциялар сирек кездесетін болып саналды, ал Еуропадағы нотариустар төлемдерді Bitcoin, Ethereum немесе стейблкоиндермен тіркеуден бас тартты. Бірақ 2025 жылға қарай бәрі өзгерді: сандық активтер кең таралған, көптеген сатушылар криптовалютаны қабылдауға дайын болды, ал кейбір еуропалық елдер крипто транзакцияларын ресімдеудің арнайы тетіктерін әзірледі.

Инвесторлар, стартаптар, Web3 ойыншылары және ірі цифрлық активтердің иелері Еуропада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алуға көбірек көңіл бөлуде — Испаниядағы теңіз жағалауындағы пәтер, Португалиядағы вилла, Берлиндегі қалалық пәтер немесе Чехиядағы инвестициялық жылжымайтын мүлік болсын.

Дегенмен, мұндай мәмілелер заңнаманы қатаң сақтауды талап етеді: AML/KYC, қаражат көздерін тексеру, салық жоспарлау, сондай-ақ елді дұрыс таңдау.

Бұл жан-жақты нұсқаулықта 2025 жылы криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу қалай жүзеге асырылатыны, қандай еуропалық елдер мұндай транзакцияларға дайын екендігі, жаңа ЕО заңдарынан не күту керектігі және BTC, ETH, USDT немесе USDC арқылы төлем жасаған кезде не нәрсеге назар аудару керектігі түсіндіріледі.

Еуропада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу биткойнға пәтер сатып алу сияқты емес, нотариус, эскроу-шот және сәйкестікті тексеруді қамтитын күрделі заңды процесс.

Криптовалюта төлемдерінің үш моделі

Еуропадағы нотариус транзакция құнын еуромен тіркеуі керек, тіпті нақты төлем криптовалютамен жасалғанның өзінде. Бұл талап барлық еуропалық елдердегі жер тізілімдері тек фиат валютасымен жұмыс істейтіндігінен және мүлік құны ұлттық валютада көрсетілуі тиіс екендігінен туындайды.

Келісімге қол қоймас бұрын, криптовалютаның шығу тегі AML ережелеріне сәйкес егжей-тегжейлі тексеруден өтеді: нотариус немесе тағайындалған сәйкестік маманы биржалардағы активтердің қозғалысы туралы есептерді, әмияндар арасындағы аударымдар тарихын және қаражат көзін растайтын құжаттарды талдайды.

Бұл есептер 2024-2025 жылдардағы жаңартулардан кейін кез келген транзакцияның міндетті бөлігіне айналды, және оларсыз ЕО-дағы ешбір нотариус меншік құқығының ауысуын тіркей алмайды.

Сатып алушы сонымен қатар KYC (Клиентті тану) процесінен өтеді, оның барысында олар төлқұжат, мекенжайын растайтын құжат және өздерінің бизнес қызметі туралы ақпарат береді. Бірнеше еуропалық елдерде қосымша талаптар бар: мысалы, Германияда, Австрияда және Чехияда транзакцияның ашықтығын қамтамасыз ету және тексерілетін банктік із жасау үшін криптовалюта транзакция тіркелмес бұрын фиат валютасына айырбасталуы керек.

Биыл криптовалютамен жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасау кең тарала бастады. Мұндай сатып алулар қай елдерде жылдам және заңды, ал крипто тек қосымша құрал ретінде қолданылатыны қазірдің өзінде белгілі.

Еуропада уақытша тұру, тұрақты тұру немесе азаматтық алу тәсілі ретінде де қарастырылуда . Сізге ыңғайлы болу үшін, ең белсенді нұсқалардың тізімі берілген.

Испания еуропалық крипто жылжымайтын мүлік нарығының жетекші елдерінің біріне айналды. Курорттық аймақтар шетелдік сатып алушылармен ұзақ уақыт бойы белсенді болды, сондықтан BTC, ETH және USDT төлемдеріне көшу басқа елдерге қарағанда тезірек жүзеге асты.

• Марбелья
• Малага
• Аликанте
• Торревиежа
• Барселона
• Мадрид

Бұл нарық криптоинвесторлардың қажеттіліктеріне бейімделген және агенттіктер цифрлық активтермен толық заңды деңгейде жұмыс істеуді үйренген салалар.

Бұл қалаларда сіз криптовалютаны «келісім бойынша» қабылдамайтын, бірақ іс жүзінде жақсы дамыған инфрақұрылымы бар риэлторларды таба аласыз: келісімшарттарда криптовалюта төлемдерін қалай тіркеуді білетін нотариустармен ынтымақтастық; лицензияланған криптоөңдеу компанияларымен серіктестік; айқын AML/KYC процедуралары; және, ең бастысы, аяқталған транзакциялардағы тәжірибесі бар.

Испания гибридті модельді қолданады: криптовалюта лицензияланған провайдер арқылы аударылады, еуроға айырбасталады және нотариустың шотына салынады. Бұл сатушы үшін ыңғайлы - олар фиат валютасын алады. Бұл сатып алушы үшін ыңғайлы - айырбас бағамы алдын ала белгіленеді және провайдер толық AML есебін береді.

• туристік жалға берілетін үйлерге жоғары сұраныс - кірістілік ЕО орташа көрсеткішінен жоғары;
• сатушылар шетелдік капиталмен жұмыс істеуге үйренген;
• көптеген мүлік Golden Visa картасына ие болады → конверсиядан кейін €500,000;
• Нотариустар мұндай мәмілелерді қалай дұрыс ресімдеу керектігін біледі.

Португалия ұзақ уақыт бойы криптовалютаға қолайлы ел болып саналды, әсіресе Лиссабонға еуропалық Web3 хабы ретінде қызығушылық артқаннан кейін.

Мұнда криптовалюта тәуекел ретінде емес, заманауи төлем құралы ретінде қабылданады. Сондықтан, цифрлық активтерге қатысты транзакциялар кез келген басқа ЕО еліне қарағанда жылдамырақ өңделеді.

криптовалюта транзакциялары бойынша жетекші еуропалық орталыққа айналды . Жергілікті салық ережелері ЕО-дағы ең қолайлы ережелердің бірі болып қала береді: ұзақ мерзімді криптовалюта активтері іс жүзінде салықтан босатылған, бұл елді қосымша шығындарға ұшырамай USDT немесе Bitcoin арқылы төлеуді қалайтын инвесторлар үшін тартымды етеді.

Португалияның жылжымайтын мүлкі, инвестициялық немесе жеке тұрғын үй үшін болсын, дәстүрлі түрде Еуропадағы ең тиімді мүліктердің бірі болып саналады. Алгарве, Лиссабон және Порту екі күшті жақ ұсынады: инвесторлар үшін тұрақты жалдау кірістілігі және елге көшуді жоспарлап отырғандар үшін жоғары деңгейдегі жайлылық. Нарық қарқынды дамып келеді, инфрақұрылым жаңғыртылуда, ал шетелдіктердің сұранысы ЕО-дағы экономикалық ауытқулар кезінде де тұрақты болып қала береді.

Португалиядағы нотариустар криптовалюта туралы есептерге үйреніп қалған және оларды банктік көшірмелер сияқты табиғи түрде қарастырады, бұл қаражаттың шығу тегін тексеру процесін Германия немесе Австрияға қарағанда жылдамырақ және оңай етеді. Көптеген әзірлеушілер, әсіресе Лиссабон мен Алгарведе, ресми түрде стаблкоиндерді қабылдайды, криптоөңдеу платформалары арқылы айырбас бағамын белгілейді, бұл транзакцияларды бірнеше күнде аяқтауға мүмкіндік береді.

Осының арқасында Португалия криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу ерекшелік емес, керісінше толыққанды, дәлелденген тәжірибе сияқты сезілетін Еуропадағы алғашқы елге айналды.

Испаниядан айырмашылығы, Португалия көбінесе криптовалютаны еуроға айырбастауды талап етпейді. Сатып алушы мүлік үшін BTC немесе USDT валютасында төлей алады, ал нотариус мәміле жасалған кезде бағаны жазып алады.

Мальта Еуропадағы криптовалютаға ең қолайлы елдердің бірі болып қала береді. Ол криптовалюта компаниялары үшін жеке құқықтық аймақ құрған алғашқы ел болды, сондықтан жергілікті жылжымайтын мүлік нарығы сандық активтермен мәмілелерге табиғи түрде бейімделді.

«Блокчейн аралы» мәртебесі кездейсоқтық емес еді. Ол қаржы инфрақұрылымының болашағы цифрлық активтерде екенін мойындаған және олар үшін ресми түрде реттелетін орта жасау туралы шешім қабылдаған Еуропадағы алғашқы елдердің бірі болды. Бұл крипто биржалар мен блокчейн компанияларының жұмыс істеуіне ғана емес, сонымен қатар үкімет провайдерлердің, цифрлық активтерді сақтаушылардың, криптовалюта төлем қызметтерінің және тіпті токенделген транзакциялар процедураларының жұмысын реттейтін жеке заңдар жиынтығын әзірледі.

Осының арқасында криптовалюта операциялары сұр аймақ емес, мөлдір қаржы жүйесінің бір бөлігіне айналды. Басқа елдерде заңды пікірталас тудыратын нәрсе Мальтада заңмен ұзақ уақыт бойы анықталып келді: қандай крипто компаниялары лицензия алуы керек, нотариус активтің құнын қалай тіркеуі керек, қаражаттың шығу тегін қандай құжаттар растауы керек және транзакциядан кейін мемлекеттік органдарға қандай есептер ұсынылуы керек.

Міне, сондықтан Мальтаның жылжымайтын мүлік нарығы Еуропада криптовалютаны қабылдаған алғашқылардың бірі болды. Мұнда цифрлық активтер тәуекел немесе өтпелі сән ретінде қабылданбайды — заңнама ойынның нақты ережелерін белгілейді, ал бизнес заңды жауапкершіліктің нақты анықталғанын біле отырып, криптовалютаны еркін қабылдайды.

Мальтада жылжымайтын мүлік көбінесе криптовалютамен ұзақ уақыт жұмыс істеп келе жатқан және ондаған сәтті транзакциялары бар агенттіктер арқылы сатылады. Сатып алушылар BTC немесе ETH-пен төлеуді ұсынған кезде сатушылар таң қалмайды - олар мұны банк аударымы сияқты табиғи деп санайды.

Нарық әсіресе көптеген IT компаниялары орналасқан Слима, Валетта және Сент-Джулиан қалаларында белсенді, сондықтан крипто дерлік стандартты құралға айналды.

Мальтада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу үш ресми түрде танылған схемаға негізделген, олардың әрқайсысы толығымен заңды. Таңдалған нақты нұсқа сатушының талаптарына, сатып алушының қалауына және мәмілені жүргізетін заңгердің ұсыныстарына байланысты.

Әртүрлі транзакция форматтарына қарамастан, Мальта нотариустары барлығына бірдей қарайды — ең бастысы, сатып алушыда криптовалюта туралы толық есептердің жиынтығы болуы керек. Бұл құжаттар қаражаттың шығу тегін ресми түрде растайды және кәдімгі сатып алу үшін банктік шоттар сияқты нотариус файлына енгізіледі.

Міне, сондықтан Мальта криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алғысы келетіндер үшін Еуропадағы ең қолайлы елдердің бірі болып саналады: заңнамалық база жақсы қалыптасқан және нарықтың барлық қатысушылары мұндай мәмілелерді қалай дұрыс ресімдеу керектігін біледі.

Егер сатушы криптовалютаны тікелей қабылдауға келіссе, айырбас бағамын қарапайым ауызша келісім арқылы емес, лицензияланған өңдеу платформасы арқылы белгілеуді ұмытпаңыз. Бұл қызметтер транзакция кезінде BTC, ETH немесе USDT құнын тіркейді және нотариус транзакция құжаттарына қоса алатын ресми есеп жасайды.

Бұл сатып алушыны қорғау, айырбас бағамының күрт төмендеуі жағдайында артық төлемдерді болдырмау үшін ғана емес, сонымен қатар заңды түрде расталған еуродағы баламалы соманы қажет ететін сатушының қауіпсіздігі үшін де маңызды.

Криптоөңдеуді пайдалану крипто төлемдерді нарықтық ауытқулардан, блокчейндегі техникалық кідірістерден немесе транзакция жүргізілген айырбас бағамы бойынша ықтимал даулардан қорғалған толыққанды қаржы құралына айналдырады.

Еуропада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алған кезде салық ауыртпалығы ескерілетін негізгі факторлардың бірі болып табылады. Әр елдің криптовалютаға әртүрлі қарайтынын түсіну маңызды: кейбіреулері оны актив ретінде, ал басқалары шетел валютасы ретінде қарастырады, ал кейбір юрисдикцияларда онымен жасалатын мәмілелер мүлдем салықтан босатылады.

Көптеген еуропалық елдерде криптовалютаны еуроға айырбастау салық салынатын оқиға болып саналады. Бұл дегеніміз, егер сіз криптовалютаны ұзақ уақыт бойы сақтаған болсаңыз және оның құны өскен болса, салық органдары капитал өсіміне салық салуды талап етуі мүмкін. Мысалы, Германияда мөлшерлеме активтің қанша уақыт сақталғанына байланысты, ал Португалияда ұзақ мерзімді ұстау әлі де жеңіл режимде.

Салық органдары ірі мәмілелерге ерекше назар аударады. Жылжымайтын мүлік әрқашан реттеушілердің қызығушылығын арттырады, сондықтан сатып алушылар үшін құжаттарды алдын ала дайындау маңызды: мәміле тарихы, биржа есептері, криптовалюта сатып алудың дәлелі және оның шығу тегі. Криптовалюта өңдеуді еуроға автоматты түрде айырбастау арқылы пайдалану мәміленің ашықтығын жеңілдетеді және қосымша аудиттер ықтималдығын азайтады.

Еуропада салық органдары криптовалютаны ақша ретінде емес, актив ретінде қарастырады. Сондықтан, оны еуроға сатқан немесе айырбастаған сәт автоматты түрде әлеуетті пайда ретінде тіркеледі. Бұл сатып алушы жылжымайтын мүлікті тікелей USDT немесе BTC-де сатып алғанның өзінде, олар криптовалютаның қандай бағамен сатып алынғанын көрсететін есептерді ұсынуы керек дегенді білдіреді.

Мысалы, биткоинді 20 000 еуроға сатып алып, оны 35 000 еуроға жұмсаған инвестор айырмашылықты пайда ретінде түсіндіруі керек, ал бұл пайдаға сол елдің ережелеріне сәйкес салық салынады.

Португалия ең қатал емес: ұзақ мерзімді инвесторлар көбінесе салықтан мүлдем жалтарады. Германия ең қарапайым: егер сізге 0% қажет болса, криптовалютаны бір жылдан астам уақыт ұстаңыз. Испания мен Польша мерзіміне қарамастан, барлық пайдаға салық салуды талап етеді. Мальта - ең икемді нұсқа, әсіресе резидент еместер үшін.

MiCA - барлық криптовалюта инвесторлары үшін ойын ережелерін өзгерткен ЕО-ның негізгі ережесі. Оның негізгі ережелері 2024-2025 жылдары күшіне енгеннен кейін жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер әлдеқайда ашық және қауіпсіз бола түсті.

MiCA қаражаттың шығу тегін тексеру тәсілін стандарттады: енді барлық ЕО елдерінде криптовалюта үшін бірыңғай AML талдау әдіснамасы бар. Нотариустар енді криптовалюта есептерін әртүрлі түсіндірмейді - барлығы бірдей тексеру форматын пайдаланады. Бұл транзакция уақытын айтарлықтай қысқартты және қабылдамау қаупін азайтты.

Тағы бір маңызды өзгеріс - ЕО-да ресми түрде лицензияланған криптовалюта төлем провайдерлерінің пайда болуы. Бұл компаниялар криптовалюта мен банк жүйесі арасындағы көпір ретінде әрекет ете алады, әр кезеңде транзакция қауіпсіздігін қамтамасыз етеді.

Сатып алушылар үшін бұл криптовалютаның нотариустар немесе банктер үшін қиындықтар тудыратын «сұр аймақ» емес, жылжымайтын мүлік сатып алудың толықтай заңды құралына айналғанын білдіреді.

Криптовалюта әлдеқайда реттелгенімен, Еуропадағы сауда әлі де белгілі бір тәуекелдерді тудырады. Дегенмен, тиісті дайындықпен олардың көпшілігінен оңай аулақ болуға болады.

BTC және ETH бағалары бірнеше сағат ішінде күрт өзгеруі мүмкін. Шығындарды болдырмау үшін криптовалюта өңдеуін пайдаланып сауда жасамас бұрын айырбас бағамын бекіту керек.

Егер есептер толық болмаса немесе мәміле тарихы түсініксіз болса, нотариус мәмілені тоқтата тұруы мүмкін. Көптеген сатып алушылар бұл мәселені бағаламайды, дегенмен ол өте маңызды.

Кейбір ЕО елдерінде криптовалютаға тыйым салынбаған, бірақ рәсім толық анықталмаған. Сондықтан транзакциялар қосымша құқықтық қолдауды қажет етеді.

Бұл платформа криптовалютаны алуды күдікті деп санаған жағдайда орын алады. Кәсіби заңгер платформаны алдын ала тексеріп, қаражатты қалай дұрыс алу керектігі туралы кеңес береді.

Соңғы үш жылда Еуропадағы криптовалюта транзакциялары жаңалықтан тұрақты нарықтық тәжірибеге айналды. Көптеген нотариалдық палаталар, өңдеу компаниялары және банктер цифрлық активтермен жұмыс істеу алгоритмдерін әзірледі, сондықтан 2025 жылға қарай үш ресми жұмыс істейтін схема — бұлар нақты транзакцияларда қолданылатын және сатып алушылар үшін заңды қорғауды қамтамасыз ететін схемалар.

Әрбір схема нақты нарықтың жетілгендігін көрсетеді: криптовалюта инфрақұрылымының дамуы, нотариустардың тәсілі, банк талаптары және цифрлық төлемдерге деген сенім деңгейі.

Ең тұрақты, қауіпсіз және заңды тұрғыдан негізделген модель. Бұл схема көптеген ЕО елдерінде стандартқа айналды. Ол барлық тараптарды қанағаттандырады: сатып алушы, нотариус, сатушы және банк.

Өңдеу қалай жұмыс істейді:

1. Сатып алушы криптовалютаны (BTC, ETH, USDT, USDC) лицензияланған оператордың әмиянына жібереді.
2. Оператор қаражат түскен сәттегі мөлшерлемені белгілейді.
3. Өңдеу криптовалютаны автоматты түрде еуроға айналдырады.
4. Еуро нотариустың эскроу шотына аударылады.

Неліктен бұл схема ең танымал:

• AML5, MiCA және банктік бақылау талаптарына толық сәйкес келеді;
• нотариус фиаттық құжаттарды алады → құқықтық тәуекелдер азаяды;
• сатушы айырбас бағамының құбылмалылығына тап болмайды;
• Сатып алушы қаражаттың заңды шығу тегі туралы ресми есеп алады.

нотариат жүйесі жоғары деңгейде ресмилендірілген елдерде стандартқа айналды . Сондықтан Германия, Австрия және Испания криптовалюталарды фиат валютасына қатаң шектеуге көшті.

Ең жылдам, бірақ әрқашан ең қолайлы әдіс емес. Криптовалютамен тікелей төлем жасау - бұл нарық цифрлық активтермен жұмыс істеуге көптен бері үйреніп қалған елдерде ерекше танымал болған формат.

Бұл эксперимент немесе қауіпті стратегия емес – бұл жеке сатушылар да, агенттіктер де қолданатын жұмыс істейтін, дәлелденген модель.

Сатып алушы криптовалютаны сатушының әмиянына аударады — банктер, делдалдар, ұзақ чектер жоқ.

Нотариус транзакцияның толық құнын еуромен жазады (мысалы, «€325,000»), тіпті бүкіл транзакция USDT немесе BTC-де жасалған болса да.

Содан кейін сатушы өз қалауы бойынша әрекет етеді:

• криптовалютаны бірден конвертациялайды;
• оны инвестиция ретінде ұстайды;
• бірнеше әмиян арасында таратады;
• басқаруды акцияларға немесе биржадан тыс сату операторына береді.

Бұл сатушыларға қолайлы, себебі олардың көпшілігі қазірдің өзінде цифрлық активтермен жұмыс істейді және оларды өз капиталдарын әртараптандыру тәсілі ретінде қарастырады.

Банк комиссиясы жоқ, халықаралық аударым үшін 2-3 күн күту қажет емес және делдалдық өңдеу қажет емес. Жылдамдық тұрғысынан бұл Еуропада жылжымайтын мүлік сатып алудың ең жылдам жолы.

Артықшылықтары криптовалютаға деген көзқарас консервативті болып қалатын елдерде әсіресе байқалады. Мысалы, Францияда жылжымайтын мүлік сатып алу басқаша құрылымдалған және шетелдік инвесторлар ең көп қателіктер жіберетін дәл осы жерде. Француз нотариустары әрқашан криптовалютаны еуроға алдын ала айырбастауды, қаражаттың шығу тегін егжей-тегжейлі дәлелдеуді және банк ережелерін толық сақтауды талап етеді.

Сондықтан, Францияда мәміле жасауды жоспарлап отырғандарға биржалардан есептер жинау, салық құжаттарын дайындау және жергілікті тәжірибемен таныс заңгерді алдын ала таңдау ұсынылады — әйтпесе, мәміле бірнеше айға созылуы мүмкін.

Дәл осы қарама-қайшылық тікелей криптовалюта төлемдерін одан да тиімді етеді: сатып алушы банк талаптарын толығымен айналып өтеді, Германияда, Австрияда немесе Францияда болғандай, қаражаттың шығу тегін бірнеше рет түсіндірудің қажеті жоқ және транзакцияның өзі әлдеқайда жылдам.

Криптовалюта «суреттен жоғалып кеткенде» және транзакция әдеттегідей жалғасқанда. Бұл формат криптовалюталардың әлі заңдық тәжірибеге енгізілмеген Еуропа елдерінде қолайлы.

Нотариустар криптовалютамен жасалатын транзакциялардың механикасын түсінбеуі мүмкін, банктер қосымша тексеруді талап етуі мүмкін, ал заңнама нақты ережелерді көздемеуі мүмкін. Сондықтан сатып алушылар транзакцияның мүмкіндігінше болжамды болуын қамтамасыз ету үшін криптовалютаны алдын ала алып қоюды жөн көреді.

Шын мәнінде, криптовалюта құжаттарға кірмейді — ол сатып алу өңделгенге дейін еуроға айырбасталады.

Диаграмма келесідей көрінеді:

1. AML туралы егжей-тегжейлі есептер қолжетімді биржада — көбінесе Binance, Kraken немесе Bitstamp — сатады
2. Айырбастау еуроны сатып алушының банк шотына аударады. Әдетте бұл SEPA аударымы болып табылады, ол бірнеше сағаттан бір немесе екі күнге дейін созылады.
3. Сатып алушы нотариусқа еуро жібереді, содан кейін мәміле стандартты сатып алу мәмілесі ретінде жүзеге асырылады.

Нотариус пен жер тізілімі үшін мұндай сатып алу кәдімгі сатып алудан еш айырмашылығы жоқ. Келісімшартта криптовалюта туралы ештеңе айтылмаған, бекітілген айырбас бағамы, цифрлық активтер туралы ештеңе айтылмаған – тек стандартты банктік төлем ғана.

Бұл толық құқықтық ашықтық сезімін тудырады:

• нотариус кәдімгі банк аударымын көреді және құжаттарды сабырлы түрде өңдейді;
• сатушы криптовалютаны түсінуі міндетті емес;
• Мемлекеттік органдар қосымша сұрақтарсыз мәмілені стандартты түрде қарастырады.

Бұл схема, әсіресе, криптовалютасының шығу тегін нотариусқа түсіндіргісі келмейтіндер немесе транзакциясын тіркеуден бас тартудан қорқатындар арасында танымал.

ЕО-да криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу процесі әрқашан бірдей дерлік, тіпті ережелер әр елде әртүрлі болса да. Жалпы логиканы түсіну маңызды: алдымен қажетті құжаттарды дайындайсыз, содан кейін мүлік пен төлем әдісін таңдайсыз, содан кейін ғана нотариалды мәмілеге көшесіз.

1. Қай елде сатып алғыңыз келетінін және салықтарыңыз қандай болатынын шешіңіз

Алдымен сіз салық резиденттігіңіз және сол елдің криптовалютадан түсетін табысқа қалай қарайтынын шешіңіз. Кейде Португалия немесе Мальта резиденті болып қалып, сол жерде мүлік сатып алу тиімдірек. Кейде керісінше болады: алдымен Германиядағы табысыңызды шегеріңіз (мұнда криптовалютаға бір жыл иелік еткеннен кейін салық салынбайды), содан кейін мүлік сатып алыңыз.

Бұл транзакциядан кейін бір-екі жылдан кейін салық органдарымен проблемалардың алдын алуға көмектеседі.

2. Құжаттарды алдын ала дайындаңыз

Криптовалютамен байланысты кез келген жылжымайтын мүлік мәмілесі ашықтықты талап етеді. Сондықтан келесі ақпаратты алдын ала жинау маңызды:

• биржадан транзакциялар тарихы,
• әмиян туралы есептер,
• Криптаның шығу тегі туралы қысқаша түсініктеме.

Егер сіз бәрін соңғы сәтте жинауға тырыссаңыз, нотариус немесе банк транзакцияны кейінге қалдырады. Ақылды сатып алушылар әрқашан құжаттама пакетін алдын ала дайындайды.

3. Бұрын криптовалютамен мәмілелер жасаған заңгерді немесе агенттікті табыңыз

Бұл ең маңызды қадамдардың бірі. Мұндай транзакцияларды кем дегенде бірнеше рет жүргізген маман мынаны біледі:

• Қай нотариустарды таңдаған дұрыс?
• Келісімшартта қандай тұжырымдама қажет?
• Банк немесе тіркеуші үшін қандай есептер қолайлы?

Криптовалюта транзакцияларында тәжірибесі жоқ агенттікті пайдалану кідірістер мен шатасуларды кепілдендіреді.

4. Төлем жоспарын таңдаңыз

Қазіргі уақытта Еуропада үш кең таралған нұсқа бар:

1. Криптовалюта өңдеу → еуро → нотариус арқылы.
   Ең қауіпсіз және ең ресми нұсқа.
2. Саудагерге тікелей криптовалюта төлемдері.
   Бұл Португалия және Мальта сияқты елдерде жұмыс істейді, онда нотариустар криптовалютаға үйреніп қалған.
3. Криптовалютаны алдын ала сату → еуромен төлеу.
   Крипто танымал емес немесе нашар түсінілетін елдерге арналған классикалық тәсіл.

Таңдау қандай құжаттар қажет екенін, айырбас бағамын кім және қалай белгілейтінін және транзакция қанша уақытқа созылатынын анықтайды.

5. Мүлікті брондаңыз және алдын ала келісімге қол қойыңыз

Мүлікті таңдағаннан кейін, мәміленің бағасы мен шарттарын белгілейтін брондау құжатына қол қойылады. Криптовалюта мәмілелерінде төлем қалай өңделетінін және мүлік қашан төленген болып саналатынын дереу көрсету өте маңызды.

Валюта бағамының өзгеруі қаупін кім көтеретінін алдын ала анықтау маңызды — онсыз сома келесі күні өзгеруі мүмкін және тараптар түсініспеушіліктерге тап болады.

6. Адвокат мүлікті тексереді

Сонымен қатар, мүліктің заңды аудиті жүргізіледі:

• иесі кім,
• қарыздар немесе тұтқындау бар ма?
• Несие үшін мүлік кепілге қойылған ба?
• бұрын даулы немесе тіркелмеген мәмілелер болған-болмағаны.

Бұл кезең барлық елдерде бірдей – криптовалютаның әзірге оған ешқандай қатысы жоқ.

7. Төлемге дайындық

Егер төлем өңдеу арқылы жасалса, шот ашылады, тексеру жүргізіледі және сынақ аударымы жасалады.

Егер төлем тікелей жасалса, сатушының әмиянына келісім жасалады, айырбас бағамы және төлемді растау тәртібі бекітілген.

8. Нотариус кеңсесінде мәміле жасалған күн

Мәмілеге қол қойылған күні бәрі өте қарапайым болады, бірақ рәсім әрқашан қатаң сақталады. Нотариус тараптардың құжаттарын және келісімшарт талаптарын қараудан бастайды, содан кейін мүліктің құнын ресми түрде еуромен тіркейді — тіпті төлем криптовалютамен жасалса да.

Әрі қарай, олар төлемді растауды күтеді: бұл криптоөңдеушіден банкке келген хабарлама немесе тараптар алдын ала келісілген айырбастау бағамы бойынша тікелей крипто төлемдерін пайдаланса, сәтті транзакцияның скриншоты болуы мүмкін. Нотариус растауды алғаннан кейін, олар сатып алу-сату келісімшартына қол қояды және жаңа иесін тіркеу үшін құжаттарды жер кадастрына тапсырады.

Криптовалюта транзакцияларына үйренген елдерде бүкіл процесс өте жылдам жүреді — кейде бір рет келу және бірнеше сағат жеткілікті. Неғұрлым шектеулі юрисдикцияларда нотариус тіркеуді кезең-кезеңмен жүргізуі мүмкін: алдымен тексеру және қол қою, содан кейін төлемді растау және бір-екі күн ішінде тізілімге беру.

9. Мүлікті тіркеу

Төлем жасалғаннан кейін нотариус деректерді тізілімге жібереді.

Жер тізілімінде сіздің криптовалютамен төлегеніңіз көрсетілмегенін түсіну өте маңызды

Тек мыналар болады:

• бағасы еуромен,
• сатып алушы ретінде сіздің деректеріңіз,
• сатушының мәліметтері,
• нотариус туралы ақпарат.

Криптовалюта тек нотариус мұрағатында қалатын есептер түрінде ғана бар. Мемлекет үшін бұл қалыпты транзакция сияқты көрінеді.

Португалия, Испания, Мальта және Түркия көшбасшылықты сақтап қалғанымен, 2025 жылы біртіндеп криптовалютаға қолайлы жаңа юрисдикциялар пайда болды. Бұл елдерде криптовалюта төлемдері әлі заңды түрде міндетті емес, бірақ агенттіктер, өңдеушілер немесе тікелей келісімдер арқылы нақты әлемдегі транзакциялардың бір бөлігіне айналып келеді.

Криптовалюта транзакцияларында өсімге ұмтылатын елдер

Бұл елдер криптовалюта мәмілелерін әлі Мальта немесе Португалия сияқты белсенді түрде насихаттап жатқан жоқ, бірақ агенттіктер мен клиенттердің тәжірибесі арқылы нөлден бастап өзгеріп жатыр

Криптовалюта транзакцияларында айқын үрдіс бұрыннан байқалып келеді: жылжымайтын мүліктің әртүрлі түрлері криптоинвесторлардың әртүрлі санаттарын тартады. Биыл нарық өзінің «сүйікті» сегменттерін — цифрлық активтермен сатып алу оңайырақ, жалға беру оңайырақ және ұзақ мерзімді ұстау тиімдірек сегменттерін — қалыптастырды.

Жағажайдағы пәтерлер - криптовалюта бойынша ең жақсы сатып алу.

Себебі қарапайым: мұндай мүлік жеке демалысқа да, жалға беруге де жарамды, ал туристік аймақтардағы сатушылар криптовалютаға көптен бері үйреніп қалған.

Адамдар ең көп сатып алатын жерлер:
Португалия (Алгарве), Испания (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка), Түркия (Анталия), Черногория (Будва, Котор), Кипр (Лимасол).

Неліктен олар:

• туристердің тұрақты ағыны → күнделікті жалдау ақысының жоғары болуы;
• айқын өтімділік - мұндай пәтерлерді қайта сату оңай;
• жағалаудағы сатушылар мен әзірлеушілер ірі астаналарға қарағанда икемдірек;
• Криптоөңдеу транзакцияларға қазірдің өзінде енгізілген.

Көптеген криптовалюта сатып алушылар бұл мүліктерде тұруды мүлдем жоспарламайды — олар мүлікті «тыныш ақша ағыны» және капиталын әртараптандыру тәсілі ретінде пайдаланады.

2025 жылы Алгарве мен Будвада транзакциялар саны өте көп болды, сатып алушылардың 60%-ға дейіні пәтерлер үшін USDT немесе BTC-мен төледі.

Әзірлеушілер - сатушылардың ең технологиялық тұрғыдан дамыған санаты.

Олар криптовалюта төлемдерін ресми түрде енгізген алғашқылар болды, көбінесе лицензияланған еуропалық процессорлар арқылы.

География:
Португалия, Испания, Мальта, Түркия, Кипр және БАӘ (егер сатып алушы ЕО резиденті болса).

Неліктен жаңа ғимараттар криптовалюта операциялары үшін ыңғайлы:

• Әзірлеушілердің криптовалютамен жұмыс істейтін өз заңгерлері бар;
• Төлем құрылыс кезеңдерінде жасалуы мүмкін (бұл әсіресе криптовалютада ыңғайлы);
• бағамды алдын ала белгілеуге болады, бұл құбылмалылықты азайтады;
• Заңды құрылым айқын: брондау жасаудан бастап кілттерді тапсыруға дейін.

Мальтада және Португалияда әзірлеушілер USDT төлемдерін ресми түрде жарнамалап , криптовалютаны еуромен қатар көрсетеді. Бұл әдеттен тыс нәрсе емес, стандартқа айналды.

Криптовалюта сатып алушылар дәстүрлі қалалық нарықтарға да белсенді түрде енуде. Бұл әсіресе сұраныс әрқашан ұсыныстан асып түсетін астаналар мен ірі туристік бағыттарда байқалады.

Мұнда адамдар қызығушылық үшін емес, ұзақ мерзімді капиталдың өсуі үшін сатып алады, сондықтан инвесторлар бір мезгілде көршілес нарықтарды талдайды, Австриядағы ең қымбат пәтерлерді , аймақтық үрдістерді салыстырады және 5-10 жылдық перспективада қайда тиімді инвестиция салу керектігін шешеді.

ұзақ мерзімді құнның өсуіне инвестиция салғысы келетін инвесторлар таңдайды

Себептері:

• ірі қалалар әрқашан өтімді;
• бағаның үнемі өсуі - тіпті рецессия жылдарында да;
• жалдау ақысы жыл бойы тұрақты табыс әкеледі;
• Шетелдік инвесторларға мүлікке басқарушы компаниялар арқылы қызмет көрсету оңайырақ.

2025 жылы Лиссабон ЕО-да криптовалюта транзакциялары бойынша бірінші орынға шықты: резидент еместерден сатып алынған барлық сатып алулардың шамамен 15%-ы криптоөңдеу арқылы өңделеді.

Web3 секторында капитал тапқан үй иелері криптовалюта транзакцияларында ерекше белсенді болды — олар үшін крипто төлемнің табиғи түріне айналды.

Сәнді жылжымайтын мүлік сегментінде криптовалюта бюджеттік сегментке қарағанда жиі қолданылады.

Себебі, ірі виллалардың иелері көбінесе криптовалюта инвесторлары болып табылады немесе Web3 нарықтарынан капитал жинаған.

Криптовалютамен виллаларды қайдан сатып алуға болады:

• Испания – Марбелла, Малага, Коста-дель-Соль;
• Италия - Лигурия, Тоскана, Сардиния;
• Франция - Кот-д'Азур, Ницца, Канн;
• Мальта - Дингли, Мдина, Слиема;
• Кипр - Пафос, Лимасол.

Элиталық сатушылар әдетте:

• крипто сатып алушылармен жұмыс істеген;
• OTC платформалары арқылы бағамды белгілеуге дайын;
• талқылаусыз көп мөлшерде BTC, ETH немесе USDT қабылдаңыз.

Кең таралған схемалардың бірі - криптовалютамен ішінара және фиат валютасымен ішінара төлем жасау.

Мысалы, құны 2,5 миллион еуро болатын вилланы келесі жолдармен төлеуге болады:

• Криптоөңдеу арқылы 1,8 миллион еуро,
• Банк аударымы арқылы 700 000 еуро.

Осылайша, сатушы тәуекелдерді азайтады, ал сатып алушы капиталдың әртүрлі көздерін икемді түрде пайдаланады.

2025 жылы Еуропада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу эксперимент болудан қалды және айқын, құрылымдалған құралға айналды. Бірнеше жыл бұрын заңгерлерден импровизация жасауды талап еткен нәрсе қазір айқын MiCA ережелеріне, нотариустардың тәжірибесіне және қалыптасқан криптовалюта өңдеу схемаларына негізделген.

Криптовалюта нарықтың табиғи бөлігіне айналды: мұхит жағасындағы пәтерлер USDT-мен төленеді, жаңа ғимараттар лицензияланған платформалар арқылы төлем қабылдайды, ал Марбелья немесе Лимасолдағы сәнді виллалар көбінесе толығымен BTC-мен сатып алынады. Еуропалық банктер ірі аударымдарды көргенде үрейленуді тоқтатты, ал нотариустар валюта бағамын қалай түзету және қаражаттың шығу тегін тексеру бойынша нұсқаулар алды.

Бірақ олардың қарапайымдылығына қарамастан, криптовалюта транзакциялары заңды түрде сезімтал болып қала береді. Асығыстыққа орын жоқ: құжаттарды дұрыс дайындау, айырбас бағамын дәл белгілеу, дұрыс төлем әдісін таңдау және ең бастысы, криптовалюта транзакциясының ішкі жұмысын түсінетін заңгерлермен және агенттіктермен жұмыс істеу өте маңызды. Қателіктер қымбатқа түсуі мүмкін — кейде жүздеген мың еуроға дейін.

Егер сіз ережелерді сақтасаңыз, Еуропада криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алу әдеттегі комиссия төлеуден қиын емес. Сонымен қатар, дұрыс ел мен мүлікті таңдау инвесторларға:

• салықтарды оңтайландыру;
• болжамды юрисдикцияда капиталды сақтау;
• барлық криптовалютаңызды фиат валютасына айырбастамай, өтімді активке ие болыңыз;
• Портфолиоңызды әртараптандырыңыз және нарықтың құбылмалылығынан қорғаңыз.

Еуропа нарығы крипто сатып алушыларға бейімделіп үлгерді және бұл үрдіс тек күшейе түседі. Көптеген агенттіктер крипто бөлімдерін енгізуде, әзірлеушілер өздерінің өңдеу шешімдерін жасауда, ал Португалия, Мальта және Черногория сияқты елдер криптоинвесторлар үшін толыққанды хабтарға айналуда.

Ашық жұмыс істеуге, құжаттарды алдын ала дайындауға және кәсіби қолдауды таңдауға дайын адамдар үшін крипто жаңа шындықты ашады: жылжымайтын мүлікті тез, ыңғайлы және қажетсіз кедергілерсіз сатып алуға болады.