Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алу: бұл мүмкін бе және мәміле қалай жүзеге асады?

Австрияның жылжымайтын мүлік нарығы Еуропадағы ең қатаң бақыланатын нарықтардың бірі. Осыған қарамастан, көптеген адамдар дұрыс сомамен кез келген мүлікті оңай сатып алуға болады деп қателеседі. Шындығында жағдай күрделірек.

Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алу қолма-қол ақшамен төлеуді қажет етпейді. Бұл жай ғана сатып алушыда қажетті қаражат бар екенін және банк несиесіне байланбағанын білдіреді, бұл процесті жылдамдатады. KYC және AML тексерулері, заңды капиталды растау және мемлекеттік мекемеден рұқсат алу сияқты барлық міндетті рәсімдер сақталады.

Иә, жылжымайтын мүлікті «қолма-қол ақшамен» сатып алуға Австрия заңы бойынша рұқсат етілген. Дегенмен, бұл қолма-қол ақшамен төлеуді білдірмейтінін түсіну маңызды — банкноттарды айырбастау жай ғана қолданылмайды. «Қолма-қол ақшамен сатып алу» термині сатып алушының өз қаражатымен төлейтінін және ипотекаға байланысты емес екенін білдіреді.

Мұндағы маңызды мәселе төлемнің қалай жүргізілгенінде емес, қаражаттың дұрыс құжатталғанында және олардың көзі анық болуында. Австрияда KYC және AML тексерулері өте маңызды деп саналады: нотариус, банк, тіпті кейде мемлекеттік мекеме қаражаттың заңды түрде алынғанына көз жеткізуі керек. Сондықтан, транзакция кезінде әдетте табысты, қолма-қол ақша ағынын және салық төлеуді растайтын құжаттар талап етіледі.

Сатып алу несиесіз жасалғанның өзінде, нотариус пен банк қажет. Нотариус мәміленің заңды аспектілері үшін жауапты, құжаттарды жер кадастрына тапсырады және оның заңдылығын бақылайды. Банк сонымен қатар эскроу-шот (Treuhandkonto) — бұл Австрияда мәміленің міндетті бөлігі, тіпті жеке қаражатпен төлеген кезде де. Қаражат алдымен осы шотқа аударылады, онда олар мемлекеттік тіркеуге дейін бұғатталады, содан кейін ғана сатушыға аударылады.

Осылайша, Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алуға болады, бірақ тек барлық ережелер сақталған жағдайда ғана мәміле толығымен ашық болады және нотариустың, банктің және мемлекеттік органдардың қатысуы қажет.

Жылжымайтын мүлік сатып алуға қойылатын шектеулерді ескеру маңызды : шетелдіктерге арналған ережелер штатқа ( Бундесленд ) және сатып алу мақсатына байланысты өзгереді, сондықтан Kaufanbot келісімшартына қол қоймас бұрын оларды тексеріп алу маңызды.

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу қатаң реттеледі: мәмілелер әртүрлі деңгейлерде мұқият тексеруден өтеді, тіпті ең қарапайым сатып алу үшін де ресми тексерулер мен рұқсаттар қажет.

1. Капиталдың шығу тегін тексеру (КҚТ)

Австрияда ақшаны жылыстатуға қарсы өте қатаң ережелер бар. Сатып алушылар өз қаражаттарының заңды түрде алынғанын дәлелдеуі керек.

Әдетте олар мыналарды ұсынуды сұрайды:

• табысты растайтын құжаттар (жалақы, дивидендтер, бизнес табысы);
• қолма-қол ақша қозғалысын көрсететін банктік шоттар;
• басқа мүлікті немесе активтерді сату туралы құжаттар;
• салық декларациялары.

Нотариус AML тексеруінің дәлдігі мен толықтығына жауапты. Онсыз мәміле жасалмайды.

2. Erwerbskommission рұқсаты

Австрияның көптеген аймақтарында шетелдік сатып алушылар жылжымайтын мүлікті еркін сатып ала алмайды. Сатып алмас бұрын, олар жергілікті Erwerbskommission-нан рұқсат алуы керек, ол сатып алушының мәмілені жалғастыра алатынын немесе алмайтынын шешеді.

Комиссия тексереді:

• сатып алушы резидент немесе резидент емес тұлға ма;
• мүлік қандай мақсаттар үшін сатып алынады;
• Аймақта арнайы шектеулер бар ма (мысалы, курорттық аймақтарда);
• мәміле жергілікті заңдарға және нақты мемлекеттің (Бундесленд) мүдделеріне сәйкес келе ме.

Мұндай рұқсатсыз меншік құқығын тіркеу және оны жер тізіліміне енгізу мүмкін емес.

3. Резидент еместер үшін қосымша тексерулер

Шетелдік сатып алушылар үшін мұқият тексеру жүргізіледі:

• ЕО-да болу заңдылығы мен мәртебесін тексеру;
• олар Австриямен байланыс бар-жоғын тексереді (кейде сатып алу мақсатын түсіндіру қажет);
• салық жағдайын талдау;
• Олар ақшаның қайдан келгенін егжей-тегжейлі тексереді.

Кейбір аймақтарда резидент еместерге жылжымайтын мүлік сатып алуға қатаң шектеу қойылған, бұл Тирольдегідей мүліктің шынымен қажет екенін дәлелдеуді талап етеді.

Сатып алушы Австриядағы пәтердің барлық сомасын өз қалтасынан төлесе де, сатып алу процесінің өзі өте ресми, қатаң реттелетін және белгіленген кезеңдерді ұстанады. Мен клиенттеріме әрқашан айтамын: қажетті қаражаттың болуы процесті жеңілдетеді және жылдамдатады, бірақ бұл барлық міндетті заңды қадамдардан өту қажеттілігін жоймайды. Австриядағы кез келген жылжымайтын мүлік мәмілесі нотариалды куәландырылуы керек — бұл заңды талап және одан айналып өту мүмкін емес.

Сатып алушы пәтерді таңдайды, көршілес аумақты, инфрақұрылымды, ғимараттың жағдайы мен мәртебесін және кез келген шектеулерді (мысалы, мүлікті қысқа мерзімге жалға беруге бола ма) тексереді. Бұл кезеңде көпшілік білмейтін маңызды мәліметтер жиі анықталады: кейбір аймақтарда жылжымайтын мүлік бастапқыда резидент еместер үшін жабылуы мүмкін.

Бұл мүлік пен оның иесін кешенді тексеру:

• Нақты есептегіштер құжаттарда көрсетілгенге сәйкес келе ме?
• коммуналдық төлемдер бойынша жасырын ауыртпалық немесе қарыз бар ма;
• Мүлікті қайта құруға, қайта құруға немесе жалға беруге қандай да бір шектеулер бар ма?.

Пәтер өте қолайлы болып көрінген, бірақ тексеру кезінде мәселелер анықталған жағдайлар болды — мысалы, коммуналдық бөлмелердің шекаралары туралы дау немесе заңсыз қайта құру. Мұндай мүліктерді сатып алмаған дұрыс.

Мәміленің бағасы, шарттары мен талаптары көрсетілген. Әдетте шағын депозит салынады, ол кейіннен эскроу шотына аударылады. Шетелдік сатып алушылар үшін көбінесе мәміле тек «Erwerbskommission» мақұлдағаннан кейін ғана күшіне енетіні туралы тармақ қосылады.

Австрияда жылжымайтын мүлік үшін тікелей қолма-қол ақшамен төлеу мүмкін емес — төлемдер тек банк аударымы және эскроу-шот арқылы жүзеге асырылады. Транзакцияны бақылайтын нотариус немесе адвокат оның заңдылығын қамтамасыз етеді: қаражат мөлдір және тексерілетін болуы керек, көзі тексеріліп, салықтар мен алымдар төленген болуы керек, тек қолма-қол ақшамен берілмеуі керек.

• Екінші реттік нарықта немесе жаңа ғимаратта тұрғын үй сатып алған кезде, әдетте, нотариус немесе адвокатпен (treuhandkonto / Notartreuhandbank) ашылған эскроу-шот қолданылады.
• Сатып алушы депозитті немесе барлық соманы осы шотқа аударады. Қаражат сатушыға тек барлық мәміле шарттары орындалғаннан кейін ғана аударылады — келісімшартқа қол қою, меншік құқығын тіркеу, салықтар мен алымдарды төлеу және т.б.
• Бұл сатып алушыны қорғайды: егер мәміле жасалмаса (мысалы, тіркеуден бас тарту немесе рұқсаттардың болмауына байланысты), қаражат қайтарылады.

Эскроу және банк аударымы жүйесі міндетті болып табылады — онсыз ешбір сатушы мүлікті бермейді.

Бұл кезеңде нотариус AML ережелеріне сәйкес толық тексеру жүргізеді. Әдетте, сатып алушылардан:

• соңғы 6-12 айдағы банк шоттарының көшірмелері;
• бизнесті немесе жылжымайтын мүлікті сатуды растайтын құжаттар;
• салық декларациялары.

Тәжірибеден: егер қаражат шетелдік шоттан келген болса және олардың қайдан келгені белгісіз болса, нотариус қосымша растауды сұрауы мүмкін — бұл қамтамасыз етілгенге дейін транзакция жүргізілмейді.

Барлық тексерулер сәтті аяқталғаннан кейін, Треухандер қаражатты сатушыға аударуға рұқсат алады. «Қолма-қол ақшамен төлеу» тек бір нәрсені білдіреді: сатып алушының шотында қаражат бар және ипотеканың мақұлдануын күтудің қажеті жоқ. Бұл транзакцияны жылдамдатады, бірақ қадамдардың реттілігі (чектер, нотариус, қаражат аудару) өзгеріссіз қалады.

Нотариус құжаттарды жер кадастрына (Grundbuch) тапсырады. Тіркеу аяқталғаннан кейін сіз пәтердің заңды иесі боласыз, ал сатушы кепілдік депозитінен төлем алады.

Австрияда пәтерді қолма-қол ақшаға сатып алу сатып алушы үшін артықшылықтар береді. Барлық транзакциялар қатаң ережелермен реттелетін Австрияда ипотеканың болмауы процесті жылдамдатады және сізді сатушы үшін неғұрлым қолайлы сатып алушы етеді.

1. Операциялық транзакция

Егер сіз банктің мақұлдауын күтпесеңіз, процесс жылдамдайды:

• аз құжаттар қажет,
• банк мүлікті бағалауды жүргізбейді,
• несие шарттары бойынша келісудің қажеті жоқ.

Менің тәжірибем бойынша, мұндай мәмілелер әдетте 2-4 аптаға аз уақыт алады.

2. Жеңілдік туралы келіссөздер жүргізу

Австриядағы сатушылар болжамды нәтижелерді қалайды. Қолма-қол ақшасы бар сатып алушы сенімдірек болып саналады, бұл олардың ұсынысын келіссөздерде күшейтеді.

Кейде тіпті 1-5% жеңілдік алуға болады, әсіресе сатушының мәмілені тез жабуы маңызды болса.

3. Барлық тараптардың мәмілені жылдам мақұлдауы

Нотариус, сатушы және риэлтор банк несиесінсіз өз ақшасымен тікелей төлейтін сатып алушыларға көбірек сенім артады. Үйлестіруді қажет ететін тараптар неғұрлым аз болса, кідірістер қаупі соғұрлым төмен болады.

Егер сізде барлық соманың қайдан келгенін көрсететін барлық құжаттар алдын ала дайын болса және бұл оқиға анық және заңды болып көрінсе, тіпті міндетті түрде ақшаны жылыстатуға қарсы тексеру де жылдамырақ болады.

4. Көбінесе ипотекалық несиемен сатып алушыларды жеңеді

Вена, Зальцбург және Инсбрук сияқты танымал қалаларда бір пәтерді бірнеше сатып алушы жиі кездеседі. Несиесіз сатып алу әрқашан дерлік жеңіске жетеді:

• сатушы үшін банктің мәмілені мақұлдамау қаупі жоқ;
• тіркеу жылдамырақ;
• келісімнің бұзылуына әкелуі мүмкін шарттардың аз болуы.

Кейде сатушылар өз жарнамаларында өз қаражаты бар сатып алушыларға басымдық беретінін тікелей айтады.

Шетелдіктер арасында кең таралған қате түсінікті түсіндіріп өткен жөн. Австрияда сіз көп ақша алып келіп, пәтерді бірден сатып ала алмайсыз. Бұл заңсыз, ал іс жүзінде мұндай мәміле ешқашан жасалмайды: нотариус та, банк те бұл төлем әдісін қабылдамайды.

Егер сіз Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алуға тырыссаңыз, мәміле жай ғана тоқтатылады. Нотариус мұндай қаражатты қабылдай алмайды және мұндай бұзушылық туралы хабарлауға заңды түрде міндетті.

Неліктен соншалықты қатаң:

• Заңнама: Барлық транзакциялар Австрияның ақшаны жылыстатуға қарсы күрес туралы заңына (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) сәйкес келеді. Нотариус әрбір транзакцияны тексеруге міндетті және күмән туындаған жағдайда оны тоқтатуға құқылы.
• Қолма-қол ақша төлемдеріне шектеулер – жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде қолма-қол ақшаны пайдалану жоғары тәуекелді болып саналады және практикада қолданылмайды. Заң бойынша төлемдер банктер және арнайы бақыланатын шоттар арқылы жүргізілуі тиіс.

Көптеген адамдар Австрияда пәтер сатып алудың ең маңыздысы - қажетті қаражаттың болуы деп санайды. Бірақ шын мәнінде, шетелдіктер үшін басты қиындық қаржы емес, қажетті рұқсаттарды алу.

• ЕО азаматтарының айтарлықтай артықшылықтары бар: көптеген федералды штаттарда рәсім олар үшін қарапайым және шектеулер айтарлықтай аз.
• ЕО-ға кірмейтін елдерден келген сатып алушылар қатаң ережелерге тап болады. Каринтия және Тироль сияқты кейбір аймақтарда жылжымайтын мүлікті негізсіз сатып алу мүмкін емес дерлік - сіз аймақпен байланысыңызды немесе сатып алудың нақты мақсатын (жұмыс, бизнес немесе тұрақты тұру) дәлелдеуіңіз керек.
• Венада шетелдіктер пәтер сатып ала алады бірақ тек Erwerbskommission компаниясынан барлық қажетті рұқсаттарды алғаннан кейін ғана. Бұл мақұлдаусыз мүлікке меншік құқығы тіркелмейді.

Менің байқауым: көптеген бай клиенттер қаражат жинауға айлар емес, рұқсат алу үшін айлар бойы уақыт жоғалтады (әсіресе жер органдарынан). Сондықтан, сатып алуды жоспарлаған кезде алдымен өз аймағыңыздағы ережелерді тексеріп, барлық қажетті құжаттарды алдын ала дайындаңыз.

Егер сіз Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алғыңыз келсе, нотариус пен банк сіздің қаражатыңыздың адал жолмен алынғанын тексеруге заңды түрде міндетті. Бұл AML және KYC рәсімдері бойынша міндетті талап. Транзакцияның кедергісіз және кідіріссіз өтуін қамтамасыз ету үшін қаражатыңыздың шығу тегін растайтын барлық құжаттарды алдын ала дайындаған дұрыс.

Әдетте, қаражат көзін растау үшін келесі құжаттар қолайлы:

• Бизнесті сату - сату келісімшарты, беру құжаттары және салық төлеуді растау.
• Жылжымайтын мүлікті сату - қаражат алғаннан кейінгі мәміле құжаттары және банктік шоттар.
• Депозиттік бағдарламалар мен инвестициялар - банктік шоттар және заңды инвестициялық табыстың дәлелі.
• Соңғы жылдардағы табыс - салық декларациялары, жалақы туралы анықтамалар және дивидендтер туралы құжаттар.
• Криптовалюта : қаражат алдымен банк шотына, содан кейін транзакция үшін эскроу шотына аударылады; транзакцияның бүкіл тарихы және қаражаттың заңды шығу тегі тексерілуі керек.

Менің кеңесім: қаражатыңыздың көзі банк пен нотариус үшін неғұрлым қарапайым және таныс болса, олар тексеруді соғұрлым тезірек аяқтайды. Ерекше көздер (мысалы, криптовалюта шотынан оның шығу тегін анық құжаттамасыз ірі көлемде ақша алу) бекіту үшін әлдеқайда көп уақытты қажет етеді және күдік тудыруы мүмкін.

Тіпті толық сатып алу сомасымен де, Австриядағы шетелдік сатып алушы тәуекелдерден қорғалмаған. Толық соманың болуы оларды барлық жергілікті заңдар мен нормативтік талаптарды сақтаудан босатпайды.

Негізгі тәуекелдер:

• Сатып алуға рұқсат беруден бас тарту. Каринтия және Тироль сияқты кейбір аймақтарда резидент емес адамға түсініктеме берілмей рұқсат беруден бас тартылуы мүмкін. Тіпті Венада да құжаттар Эрвербскоммиссиясының талаптарына сәйкес келмесе, бас тартуға болады.
• Ұзақ тексерулер. Қаражат көздерін, сондай-ақ KYC және AML процедураларын тексеру көбінесе бірнеше аптаға созылады. Кез келген қателер немесе құжаттардың болмауы транзакцияны айтарлықтай баяулатады.
• Құжаттардың дәлдігіне тәуелділік. Барлық транзакцияларды банктер мен нотариустар бақылайды, сондықтан құжаттардағы кез келген дәлсіздіктер процесті тоқтатып, қосымша растауды қажет етуі мүмкін.
• Күдік туындаған жағдайда қаражатты мұздату. Егер банк немесе нотариус қаражаттың заңдылығына күмәнданса, қаражат тергеу аяқталғанға дейін эскроу-шотқа мұздатылуы мүмкін. Төтенше жағдайларда транзакция тоқтатылуы мүмкін.

Қаражат көзі неғұрлым анық және ресми болса, банк пен нотариус тексеруді соғұрлым тез жүргізеді. Дегенмен, криптовалюта шотынан растайтын құжаттарсыз ірі көлемдегі аударымдар сияқты ерекше транзакцияларды тексеру ұзақ уақыт алады және көбінесе қосымша сұрақтар туғызады.

Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алғанда, сіз тек мүліктің бағасынан басқа да нәрселерді ескеруіңіз керек. Жалпы бюджетті айтарлықтай арттыратын қосымша шығындар бар — әдетте мүлік құнының шамамен 7-10%-ы.

Кейде сатып алушылар қолма-қол ақшамен сатып алу кезінде неге қосымша шығындар туындайтынын түсінбейді. Бұл Австрияда қалыпты жағдай: тіпті ипотекасыз да нотариус, банк және мәміленің басқа қатысушылары толық заңды және қаржылық қауіпсіздікті қамтамасыз етуі керек.

Иә, Австрияда компания атауын пайдаланып пәтер сатып алуға болады. Бұл кейде шетелдіктер үшін ыңғайлырақ, бірақ оның өзіндік ережелері мен рәсімдері бар, оларды сақтау қажет.

Мүмкін болатын дизайн нұсқалары:

• GmbH (Австрия) - Австрия заңнамасына сәйкес құрылған жергілікті жауапкершілігі шектеулі серіктестік.
• Шетелдік компания әлемнің кез келген елінде құрылуы мүмкін, бірақ Австрияның барлық заңдары мен ережелерін сақтауы тиіс.

Нюанстар және міндетті тексерулер:

• WiEReG (Австрияның Пайда алушылар туралы ашықтық туралы заңы) компанияның шынайы иелерін жария етуді талап етеді. Барлық пайдалы иелер ресми түрде жария етілуі тиіс.
• Меншік иелерін тіркеу - компания және оның нақты иелері туралы ақпарат жылжымайтын мүлікті тіркеу кезінде жер кадастрында көрсетіледі.
• Сәйкестік/AML/KYC — барлық төлемдер қатаң банктік және нотариалдық бақылаудан өтеді. Құжаттарда дәлсіздіктер болған жағдайда, транзакция уақытша тоқтатылуы мүмкін.

Компания арқылы жылжымайтын мүлік сатып алу процесті жылдамдатады және салық жеңілдіктерін ұсынады. Дегенмен, кез келген кідірістерді болдырмау үшін компанияның кімге тиесілі екенін және оның қаражаты қайдан келетінін дәлелдейтін құжаттарды алдын ала дайындаңыз.

Иә, сатып алу мүмкін, бірақ өте қатаң ережелер қолданылады. Сіз криптовалютаны тікелей сатушыға аудара алмайсыз. Барлық қаражат Австрияның AML және KYC заңдарына сәйкес келу үшін ресми банк арналары арқылы өтуі керек.

Типтік транзакция схемасы:

• Крипто → банк / банктік емес. Криптовалюта алдымен лицензияланған айырбастаушы немесе банк арқылы фиат ақшасына (еуро немесе доллар) айырбасталады.
• → Эскроу-шот. Қаражат нотариусқа немесе банктік эскроу-шотқа (Treuhandkonto) салынады және транзакция тіркелгенге дейін сол жерде қалады.
• → Транзакция. Қаражаттың заңды екені расталғаннан және барлық құжаттар тексерілгеннен кейін, ақша сатушыға аударылады.

Не тыйым салынады:

• Жылжымайтын мүлік сатып алу үшін USDT немесе кез келген басқа криптовалютаны тікелей «қолма-қол ақша» ретінде пайдалану мүмкін емес.
• Криптовалютаны еуроға қолма-қол ақшаға айырбастау және жалдау ақысын төлеуге тырысу заң мен ақшаны жылыстатуға қарсы ережелерді бұзу болып табылады.

Криптовалютамен жылжымайтын мүлік сатып алуға болады, бірақ тек толық ашықтықпен: сіз қаражаттың шығу тегін растап, барлық банктік және нотариалдық тексерулерден өтуіңіз керек. Бұл ережелерді айналып өту әрекеттері әрқашан транзакцияның бұғатталуына әкеледі.

Австрияда қолма-қол ақшаға пәтер сатып алу тек ыңғайлылық туралы ғана емес; бұл мұқият ойластырылған тәсіл. Мен сізге тәуекелдерді азайтуға, мүлікті тексеруге және ақшаңыз қауіпсіз сақталатын және өсетін елді таңдауға көмектесемін.

Негізгі санаттар:

• Жаңа құрылыстар. Көптеген инвесторлар, әсіресе Вена мен курорттық аймақтарда жаңа пәтерлерді таңдайды. Несиесіз төлеу тезірек жабылуға және кейде құрылыс салушыдан жеңілдік алуға мүмкіндік береді.
• Екінші нарық. Қолма-қол ақшасы бар сатып алушылар бар үйді сатып алғанда, сатушылар үшін бірден тартымды болады — мұндай мәмілелер, әсіресе танымал аудандарда, тезірек жабылады.
• Пәтерлер инвестиция ретінде . Жалға берілетін мүлік сатып алатындар банктің мақұлдауын күтпеу және мәмілені тезірек жабу үшін көбінесе алдын ала төлейді.
• Коммерциялық мүлік. Кеңселерді, дүкендерді немесе шағын қонақ үйлерді қолма-қол ақшаға сатып алу сирек кездеседі, бірақ артықшылықтары бірдей: транзакцияларды жылдамдату, қолайлы шарттар жасау мүмкіндігі және бюрократиялық тәуекелдерді азайту.

Кеңселерді, дүкендерді немесе шағын қонақ үйлерді қолма-қол ақшаға сатып алу сирек кездеседі, бірақ ол сол артықшылықтарды ұсынады: транзакция жылдамырақ, қолайлы шарттар бойынша келіссөздер жүргізу оңайырақ және құжаттар мен тәуекел аз болады.

Австрияда пәтерді қолма-қол ақшаға сатып алу инвесторларға айтарлықтай артықшылықтар береді. Бұл әсіресе нарық бәсекеге қабілетті және транзакциялар жылдам жүретін Австрияда өте құнды.

Негізгі артықшылықтары:

• 2%-7% жеңілдік. Сатушылар үшін транзакцияның кедергісіз өтуін қамтамасыз ету маңызды. Сатып алушы алдын ала қолма-қол ақша төлеген кезде, әсіресе мүлікке көптеген сауда жасаушылар болса, олар көбінесе қосымша жеңілдік ала алады.
• Аукциондар тиімдірек. Аукциондарда несиесі бар саудагерлер банктің бекіту процесіне тәуелді. Қолма-қол ақшамен сатып алушының артықшылығы бар: олар тез төлеп, мәмілені бірден жаба алады.
• Жылдамырақ және бюрократиялық кедергілер аз. Ипотекасыз банк мақұлдауын, бағалауды немесе тексерулерді күтудің қажеті жоқ. Мәміле тікелей нотариус және эскроу-шот арқылы жүзеге асырылады, бұл айтарлықтай уақытты үнемдейді — кейде апталар немесе тіпті айлар.

Әсіресе, сатып алушылар арасында бәсекелестік бар нарықта немесе жаңа ғимараттарда өз ақшаңызға пәтер сатып алу тиімді. Мұндай жағдайларда, көбінесе, дереу және тез төлей алатын адам жеңеді - жылдамдық және толық соманың қолында болуы мәміленің нәтижесін анықтайды.

Соңғы жылдары Еуропалық Одақта жалпы үрдіс пайда болды: қолма-қол ақша айналымына, әсіресе жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелерге, ірі сатып алуларға немесе трансшекаралық мәмілелерге қатысты шектеулер мен бақылаулар. Мұның бірнеше себебі бар:

• Ақшаны жылыстатуға (АҚЖ) қарсы күрес. ЕО ақшаны бақылауды жеңілдету үшін қатаң ережелер енгізуде. Ірі көлемдегі қолма-қол ақша операциялары қауіпті болып саналады, себебі олар ақшаны жылыстатумен немесе заңсыз әрекетпен байланысты болуы мүмкін. Әрбір елде қаражат көзі тексерілуі тиіс белгілі бір шекті мән бар.
• Салық төлеуден жалтарумен күрес. Салық органдары үшін қолма-қол ақшаны бақылау қиынырақ. Банк аударымдарын бақылау оңайырақ, бұл транзакциялардың ресми жазбаларын жүргізуге және салықтың ашықтығын арттыруға мүмкіндік береді.
• Цифрлық төлемдердің өсуі. Қазір барлық дерлік төлемдер банктер мен электрондық жүйелер арқылы жүзеге асырылатындықтан, қолма-қол ақшаның көп мөлшері күмән тудырады. ЕО елдері қолма-қол ақшаны негізінен шағын шығындарға сақтай отырып, қолма-қол ақшасыз төлемдерді ынталандыруда.
• Заңнамалық жаңартулар. Австрияда және басқа да ЕО елдерінде Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) сияқты заңдар бар, олар көп мөлшерде жылжымайтын мүлік сатып алу кезінде қаражат көзін анық дәлелдеуді талап етеді. Бұл ережелерді бұзу мәміленің тоқтатылуына және айыппұлдар салынуына әкелуі мүмкін.

Сатып алушыда толық сома қолма-қол ақша болса да, банкноттармен төлеу мүмкін емес. Заң бойынша, ірі сатып алулар банк арқылы өңделуі керек: қаражат картадан картаға немесе арнайы қауіпсіз шот арқылы аударылады. Бұл транзакцияның екі тарап үшін де әділ және қауіпсіз болуын қамтамасыз етеді.

• Еуропалық Одақ (ЕО) ақшаны жылыстатуға қарсы ережелерінің бөлігі ретінде қолма-қол ақша операцияларына жалпы шектеу енгізуде, яғни ірі көлемдегі қолма-қол ақша операцияларына тыйым салынады немесе қатаң бақылау жасалады.
• Лимит талқылануда: егер қолма-қол ақшамен жасалған транзакция ~€3,000–€3,000+ сомасынан асып кетсе, сатушы (компания немесе бизнес) сатып алушының деректерін жазып алып, оларды сәйкестендіруге міндетті.
• Нидерланды сияқты кейбір елдер, егер мәмілеге кәсіби сатушы қатысса, 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап 3000 еуродан асатын қолма-қол ақшамен жасалатын операцияларға тыйым салуды жоспарлап отыр.
• Басқа ЕО елдері белгілі бір санаттар (бизнес, жылжымайтын мүлік, сәнді тауарлар мен қызметтер) бойынша қолма-қол ақша төлемдерінің жалпы максималды шегін шамамен 10 000 еуро деңгейінде белгілеуді ұсынып отыр. Бұл шектеу міндетті болады, бірақ елдер одан да қатаң шектеулер енгізе алады.

Бұл жылжымайтын мүлік нарығына және ірі мәмілелерге қалай әсер етеді?

• Егер инвестор тікелей қолма-қол ақшамен көп ақша төлеуге тырысса, бұл мүмкін болмайды: компаниялар, брокерлер, нотариустар және жылжымайтын мүлік сатушылары белгіленген лимиттерден асатын қолма-қол ақшаны қабылдамайды.
• Несие тарихы жоқ сатып алушының өзі ақшаны жылыстатуға қарсы ережелерді сақтау үшін әдетте қаражатты банк шоты немесе депозит арқылы аударуы керек.
• Егер мәміле ресми түрде рәсімделген болса және заңды тұлғаларды (компания, агенттік, сатушыны бизнес ретінде) қамтыса, кез келген жағдайда қолма-қол ақшаға шектеулер және міндетті түрде сәйкестендіру қолданылады.
• Шетелдіктер үшін, әсіресе стандартты емес қаражат көздерін (мысалы, криптовалютаны фиат валютасына айырбастау) пайдаланған жағдайда, тексеру және ашықтық талаптары одан да қатаң - шығу тегі белгісіз транзакциялар мақұлданбауы мүмкін.

Австрияда пәтер сатып алғанда, ең бастысы, сізде қанша ақша бар екендігі емес. Егер сіз бәрін дұрыс жасамасаңыз, миллиондаған ақша да көмектеспейді.

Негізгі мәселелер:

• Мәмілені дұрыс ресімдеу үшін нотариуспен жұмыс істеу және заңды рәсімдерді сақтау маңызды.
• Тексерулерден өту - AML, KYC және қаражат көзін тексеру маңызды.
• Учаске мен жерді таңдаған кезде аймақтық шектеулерді және Erwerbskommission талаптарын ескеріңіз.
• Сатып алуды дұрыс құрылымдаңыз — жеке тұлға немесе компания арқылы, заңды және қаржылық келісімдерді алдын ала ойластырып.

Барлық қажетті құжаттарды алдын ала жинап, дұрыс аймақты таңдап, сатып алу жоспарын мұқият ойластырған инвесторлар өз қаражатымен сатып алудан көбірек пайда көреді — мәміле жылдамырақ, қауіпсіз және тәуекелдері минималды.