Австриядағы жылжымайтын мүлік несиелері 2025: несиені қалай алуға және алуға болады

Австрияда үй сатып алу жергілікті тұрғындар үшін де, шетелдіктер үшін де танымал болып келеді. 2025 жылы елдегі орташа ипотекалық мөлшерлеме шамамен 3,4% құрайды (OeNB деректері), бұл жылжымайтын мүлік несиелерін ЕО-ның басқа елдерімен салыстырғанда қолжетімді етеді. Дегенмен, ипотеканы алу үшін жергілікті ережелерді білу, құжаттарды дайындау және банктік шарттарды түсіну қажет.

Австриялық жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы ретінде мен клиенттерге банк таңдаудан бастап несиелік келісімге қол қоюға дейінгі барлық нюанстарды меңгеруге көмектесемін және ипотека алуға көмектесемін. Бұл мақалада мен 2025 жылы күшіне енетін талаптарды және Австрияда үй несиесіне қалай дұрыс өтініш беру керектігін егжей-тегжейлі түсіндіремін.

2022 жылы KIM-VO енгізу Австрияда ипотекалық несиелеудің айтарлықтай төмендеуіне әкелді. Австрия Ұлттық Банкінің (OeNB) мәліметтері бойынша, тұрақты несиелердің үлесі 2022 жылдың бірінші жартыжылдығындағы 12%-дан 2024 жылдың бірінші жартыжылдығында 84%-ға дейін өсті, бұл қарыз алушылардың несиелік қабілетіне қойылатын қатаң талаптарды көрсетеді.

Дегенмен, 2025 жылдың 1 шілдесінен бастап KIM-VO міндетті болуын тоқтатты, бұл банктерге қарыз алушылардың несие қабілеттілігін бағалауда икемділік берді. Осыған қарамастан, ФМА қаржылық тұрақтылықты қамтамасыз ету үшін KIM-VO негізгі принциптерін ұстануды ұсынуды жалғастыруда.

KIM-VO негізгі ережелері:

• Максималды несие-құнға қатынасы (LTV): 90%.
• Қарыздың кіріске қатынасы (DSTI): 40%.
• Несиенің максималды мерзімі: 35 жыл.

2025 жылғы 1 шілдедегі өзгерістер:

• Міндетті талаптарды жою: Банктер қарыз алушылардың несиелік қабілетін бағалауда икемділікке ие болды.
• FMA ұсынымдары: FMA қаржылық тұрақтылықты қамтамасыз ету үшін KIM-VO негізгі принциптерін сақтауды ұсынуды жалғастыруда.
• Ипотекалық икемділік: Тиісті негіздеу жағдайында қарыз алушыларға жеке көзқарас мүмкіндігі, соның ішінде LTV және DSTI арттыру мүмкіндігі.

Ипотека алу шарттарына әсері:

• Австрияда пәтер сатып алуға арналған ипотека: Банктер икемді шарттарды ұсына алады, бірақ қарыз алушының жеке қаржылық жағдайын ескеру маңызды.
• Австрияда пәтер жалдауға арналған ипотека: Шарттар мүліктің табыстылығына және қарыз алушының несиелік тарихына байланысты өзгеруі мүмкін.

Ескерту: KIM-VO міндетті талаптарының жойылғанына қарамастан, Австрияда ипотеканы алу кезінде қаржылық тұрақтылықты қамтамасыз ету және тәуекелдерді азайту үшін оның принциптерін ұстану ұсынылады.

Австриядағы ипотека белгілі бір шарттарды сақтай отырып, австриялық азаматтарға да, шетелдіктерге де қол жетімді.

• Австрия және ЕО азаматтары. Олар үшін бұл процесс оңайырақ: тұрақты кірісті дәлелдеп, бастапқы жарнаны төлеп, банктің стандартты талаптарына жауап беріңіз.
• Тұрақты тұруға рұқсаты бар шетелдіктер (ВНЖ). Олар ипотека алып, жеке тұрғын үй үшін жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Ресми резиденттік мәртебесінің болуы олардың несиені мақұлдау мүмкіндігін айтарлықтай арттырады.
• Тұруға рұқсаты жоқ шетелдіктер. Ипотека алуға болады, бірақ муниципалды мақұлдау қажет. Бұл сатып алу Австрияның әлеуметтік, мәдени немесе экономикалық мүдделеріне сәйкес келсе ғана беріледі.
• ЕО-ға кірмейтін елдердің (соның ішінде Украина мен Ресейдің) инвесторлары да ипотека алуға құқылы, бірақ банктер олардың құжаттарын, қаржылық тарихын және кіріс көзін мұқият тексереді.

2025 жылы Австриядағы ипотекалық процесс, әсіресе шетелдік сатып алушылар үшін өзгерістерге ұшырады. KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) 2025 жылдың 1 шілдесінен бастап міндетті болғанымен, банктер қарыз алушылардың жеке қаржылық жағдайын ескере отырып, сақтық танытуда.

Қарыз алушы кәмелетке толған және толық қабілетті болуы керек. Кейбір бағдарламалар үшін банктер несиенің соңында жоғарғы жас шегін белгілейді - әдетте 65-70 жас.

Австрия азаматтығы, тұрақты тұруға рұқсат немесе тұру картасы қажет. Тұруға рұқсаты жоқ шетелдік инвесторлар жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін муниципалитеттің рұқсатын талап етеді. Заңды резиденцияның болуы несиені мақұлдау мүмкіндігін айтарлықтай арттырады.

Банктер қарыз алушының соңғы 12-24 айдағы табысын барлық кіріс көздерін: жалақы, кәсіпкерлік қызмет, жалға берілетін мүлік және инвестицияларды ескере отырып тексереді. Олар сондай-ақ несие тарихын талдайды және қарызға қызмет көрсету коэффициенті (DSR) кірістің міндетті төлемдерге қатынасын өлшейді. Әдетте ай сайынғы ипотекалық төлем табыстың 30-40 пайызынан аспауы керек.

Шетелдік қарыз алушылардан көбінесе өз елінен несиелік есеп беру талап етіледі. Жақсы несие тарихы ипотеканы мақұлдау процесін айтарлықтай жылдамдатады.

Мысалы, Венада құны 400 000 еуро тұратын пәтер сатып алу үшін ЕО азаматына айына 2 500 – 3 000 еуро, украиндықтар немесе ресейліктер айына 3 500 – 4 000 еуро көлемінде табыс керек. Айына 3800 еуро табысы бар клиенттерімнің бірі 30% бастапқы жарнамен 350 000 еуро ипотека алды.

Австрия мен ЕО азаматтары үшін әдетте еңбек шарты мен кірісті растау жеткілікті. Кәсіпкерлер салық декларациясы мен қаржылық есеп беруі қажет. Шетелдік қарыз алушылар көбінесе құжаттардың неміс немесе ағылшын тілдеріне нотариалды куәландырылған аудармасын талап етеді.

2022 жылдан бастап банктер мүлік құнының кемінде 20%-ын және қосымша шығындарды (нотариалдық алымдар, тіркеу, сақтандыру) жеке қаражат есебінен жабуды талап етеді. ЕО-ға кірмейтін азаматтар (мысалы, украиндар мен орыстар): мүлік құнының 30-50%.

Алғашқы жарна неғұрлым жоғары болса, несиені мақұлдау ықтималдығы соғұрлым жоғары болады және пайыздық мөлшерлеменің шарттары неғұрлым қолайлы болады. Көптеген банктер үшін бұл да қарыз алушының қаржылық тәртібінің көрсеткіші болып табылады.

Кейбір жағдайларда банктер несиені өтеу мерзімінде кепілгер, кепіл немесе өмір мен мүлікті сақтандыруды талап етеді. Бұл әсіресе Австрияда ұзақ несие тарихы жоқ шетелдік қарыз алушылар үшін маңызды.

Австрияда ипотека алу қиын болып көрінуі мүмкін, әсіресе шетелдік сатып алушылар үшін. Дегенмен, дұрыс дайындықпен және негізгі қадамдарды білумен, ол анық және басқарылатын болады. 2025 жылы банктер несие беру шарттарына әсер ететін тәуекелдерді бағалау кезінде KIM-VO ұсыныстарын қарастыруды жалғастырады.

Бірінші қадам - ​​банкті таңдау және ипотекаға өтініш беру. Шетелдік сатып алушыларға ипотека ұсынатын жетекші банктерге мыналар жатады:

• Erste Bank - Австриядағы ипотекалық өнімдердің кең спектрін ұсынатын ең ірі банктердің бірі.
• Raiffeisen Bank өзінің сенімділігімен және ипотекалық шешімдердің әртүрлілігімен танымал.
• UniCredit Bank Austria шетелдік клиенттер үшін бәсекеге қабілетті шарттарды ұсынады.
• Sparkassengruppe Österreich - бұл ипотекалық қызметтердің қолжетімділігін қамтамасыз ететін ел бойынша 700-ден астам филиалдар желісі.

Үшінші ел азаматтары үшін (мысалы, украиндар мен ресейліктер) бұл процесс жергілікті билік органдарынан жылжымайтын мүлікті сатып алуға рұқсат алу сияқты қосымша қадамдарды талап етуі мүмкін екенін ескерген жөн.

Өтінім берілгеннен кейін банк мүлікті тәуелсіз бағалауды бастайды. Бұл мүліктің нарықтық құнын анықтау және банк беруге дайын несиенің максималды сомасын есептеу үшін қажет. Бағалауды әдетте сертификатталған сарапшылар жүргізеді және оны қарыз алушы төлейді.

Кейбір банктер мүлікті бағалау үшін белгіленген комиссия алады, бұл несие сомасының шамамен 0,5% құрауы мүмкін. Мысалы, Austria Банкінде бағалау комиссиясы 400 000 еуро несие үшін шамамен 261 евроны құрайды.

Бұл кезеңде қарыз алушы құжаттардың толық пакетін ұсынуы керек, оның ішінде:

• Паспорт немесе жеке куәлік;
• Табысты растайтын құжат (еңбекақы туралы анықтамалар, салық декларациялары);
• Сатып алу-сату шарты немесе алдын ала келісім;
• Жер тізілімінен үзінді көшірме (Grundbuchauszug);
• Алғашқы жарнаның болуын растау.

Австриядан тыс жерде берілген барлық құжаттар неміс тіліне аударылып, нотариалды куәландырылған болуы керек. Құжаттардың толық жинағы болмаса, банк өтінішті қарауды жалғастыра алмайды.

Өтініш пен барлық құжаттар мақұлданғаннан кейін қарыз алушы банкпен несиелік келісімге қол қояды. Келісімшартта несие шарттары, соның ішінде пайыздық мөлшерлеме, өтеу мерзімі және басқа да маңызды мәліметтер бар. Келісімнің шарттарын мұқият қарап шығу және қажет болған жағдайда заңгермен кеңесу ұсынылады.

Соңғы қадам мәмілені жер тізілімінде (Grundbuch) тіркеу болып табылады. Бұл мүлікке меншік құқығын ресми растау. Тіркеу процесі транзакцияның күрделілігіне және аймаққа байланысты бірнеше аптадан бірнеше айға дейін созылуы мүмкін. Тіркелгеннен кейін қарыз алушы мүліктің ресми иесі болады.

Маңызды! Мүлікті сақтандыру ипотека алудың міндетті шарты болып табылады. Ол үйге немесе пәтерге келтірілген зиянды, сондай-ақ меншік иесінің жауапкершілігін қамтиды. Сондай-ақ заттарыңызды қорғау үшін Hauschaltsversicherung (үй иелерін сақтандыру) сатып алу ұсынылады.

Австриядағы ипотекалық мөлшерлемелер әдетте өте тартымды болып саналады, әдетте 2%-дан 5%-ға дейін ауытқиды. OeNB мәліметтері бойынша, 2025 жылдың сәуіріндегі орташа ипотекалық мөлшерлеме 3,42% құрайды, бұл 2023 жылғы қазандағы 4,17% мөлшерлемеден төмен, бірақ 2021–2022 жылдардағы 1,18% рекордтық төменгі деңгейден жоғары. Мөлшерлеме динамикасы банктердің қаржылық тұрақтылығына және қарыз алушылардың сенімділігіне тікелей тәуелді.

2025 жылы ипотека Австрия тұрғындарына да, шетелдік сатып алушыларға да, оның ішінде украиндықтар мен ресейліктерге де қолжетімді болады. Несие берудің негізгі шарттары мүліктің түріне, қарыз алушының мәртебесіне, аймаққа және нақты банкке байланысты.

Австрияда ипотека сомасы мүліктің құнына және несие түріне байланысты. Әдетте, белгіленген мөлшерлемемен жылжымайтын мүлік құнының 70% дейін, кейде 80% дейін қарызға алуға болады. Қалғанын бастапқы жарна төлеу керек.

Мысалдар:

• Жаңа құрылыс әдетте 40% бастапқы жарнаны талап етеді.
• Екінші кезектегі тұрғын үйге – 50%.
• Несиені өтеу мерзімі әдетте 35 жылға дейін, ең төменгі несие сомасы 25 000 еуро, жоғарғы шек жоқ.

Егер сізде Австрияда жылжымайтын мүлік бар болса, оны кепіл ретінде пайдалануға болады. Ережені есте ұстаған жөн: ай сайынғы шығыстар және ипотекалық төлемдер сіздің жалпы табысыңыздың 40% аспауы керек. Қосымша жалдау кірісі бұл пайызды төмендетуі мүмкін.

1. Тұрақты мөлшерлеме. Ең танымал нұсқа. Шарттар әдетте 15 жылдан 30 жылға дейін ауытқиды, бірақ банкке байланысты өзгеруі мүмкін.

2. Қалқымалы мөлшерлеме. Сондай-ақ реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека ретінде белгілі. Пайыздық мөлшерлеме Еуриборға байланысты және үш ай сайын түзетіледі.

• Артықшылықтары: мөлшерлеме төмендеуі мүмкін, бұл несиені ертерек төлеуге мүмкіндік береді.
• Кемшіліктері: Euribor көтерілуі мүмкін, бұл артық төлемді арттырады.

3. Біріктірілген ипотека. Екі опцияны біріктіреді. Мысалы:

• Келісілген мерзімге белгіленген мөлшерлемемен 60% несие
• 1,5% өзгермелі мөлшерлемемен 40% несие + Еурибор

Коммерциялық және тұрғын үйлерге, қайта сатуға немесе жөндеуге жарамды.

Австрияда банктер ипотеканы негізгі резиденцияны сатып алу үшін ғана емес, сонымен қатар арнайы мақсаттарға, соның ішінде жасыл жобаларға да ұсынады.

Негізгі опциялар:

• Екінші ипотека демалыс үйлері немесе жалға берілетін мүліктер үшін қол жетімді. Олар жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға және жалға беруден кіріс алуға мүмкіндік береді.
• Жөндеу және реконструкциялау үшін несиелер – қолданыстағы үйлерді немесе пәтерлерді жөндеуге, соның ішінде энергия тиімділігі стандарттарына дейін жаңартуға.
• Коммерциялық ипотека – кеңселер, бөлшек сауда және өндірістік мүліктер үшін.

Жасыл ипотекалық бағдарламалар:

• UniCredit Bank Austria жасыл ипотекалық облигацияларды ұсынады, оның түсімдері экологиялық таза және энергияны үнемдейтін ғимараттар салуға жұмсалады.
• Erste Bank және Sparkasse жоғары энергия үнемдейтін үйлер үшін төмендетілген пайыздық мөлшерлемелермен несие ұсынады.

Шетелдік азаматтар, соның ішінде украиндар мен ресейліктер үшін Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу бірқатар заңды және қаржылық мәселелерді қамтиды. Процесс қол жетімді болғанымен, мыналарды ескеру маңызды:

1. Жылжымайтын мүлікті сатып алуға шектеулер. Австрияда шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына аймақтық шектеулер бар. Атап айтқанда, Тироль және Форарльберг федералды штаттары шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына шектеу қояды, жергілікті биліктің рұқсатын талап етеді. Вена сияқты басқа аймақтарда тұруға ықтиярхат немесе жылжымайтын мүлікті сатып алуға «әлеуметтік қызығушылықты» растау арқылы сатып алуға болады.

2. Рұқсат беру талабы. Үшінші елдің азаматтары жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін жергілікті билік органдарының (Grundverkehrsbehörde) рұқсатын талап етеді. Рұқсат беру процесі 3 айдан 6 айға дейін созылуы мүмкін және аймаққа және меншік түріне байланысты. Сатып алу жергілікті мүдделерге сәйкес келмесе, бас тартуға болады.

3. Жоғары бастапқы төлемдер. Шетелдік сатып алушылар әдетте жылжымайтын мүлік құнының 30-50% бастапқы жарнасын төлеуге міндетті. Бұл ЕО азаматтарына қарағанда айтарлықтай жоғары, мұнда ең төменгі бастапқы жарна 20% құрайды. Қаржылық төлем қабілеттілігін растау және несие тарихы сияқты қосымша құжаттар қажет болуы мүмкін.

4. Ипотека алудың қиындығы. Шетелдік азаматтарға Австрияда ипотека алу қиынырақ. Банктер еуродағы тұрақты табыстың дәлелін талап етеді, сонымен қатар тұруға рұқсатты немесе жергілікті кепілгерді талап етуі мүмкін. Өтінім беру процесі 4 айдан 6 айға дейін созылуы мүмкін және несие-құнның максималды арақатынасы (LTV) әдетте 50-70% дейін шектеледі.

Австриядағы жылжымайтын мүлікті шетелдік сатып алушылар үшін сатып алудың жағдайы мен мақсатына байланысты пайдалы болуы мүмкін балама қаржыландыру нұсқалары бар. Үш негізгі нұсқаны қарастырайық:

1. Австриялық компанияны пайдалану. Шетелдіктердің жылжымайтын мүлік сатып алуына қойылған шектеулерді айналып өтудің бір жолы – тіркелген австриялық компания арқылы жылжымайтын мүлікті сатып алу. Бұл тәсіл мүлікті жалға беруге немесе коммерциялық қызметпен айналысуға ниетті инвесторлар үшін тиімді болуы мүмкін. Дегенмен, бұл Австрияда компанияны тіркеуді қажет ететінін ескерген жөн, бұл қосымша шығындар мен әкімшілік процедураларды талап етеді.

2. Жергілікті серіктесті тартыңыз. ЕО азаматымен бірлесіп жылжымайтын мүлікті сатып алу, әсіресе үшінші елдің азаматтары үшін шектеулері бар аймақтарда сатып алу процесін жеңілдетуі мүмкін. Мұндай серіктес шығындар мен тәуекелдерді бөлісе отырып, бірлескен инвестор ретінде әрекет ете алады. Дегенмен, ықтимал құқықтық және қаржылық проблемаларды болдырмау үшін бірлескен меншік пен пайданы бөлу шарттарын мұқият қарастырған жөн.

3. Жинақтау схемаларын қолдану (Бауспар). Австриядағы Бауспар жүйесі - үй сатып алуға немесе салуға қаражат жинауға арналған жинақ несиесінің бір түрі. Процесс екі кезеңнен тұрады: белгілі бір мерзімге жинақтау, содан кейін жеңілдікті шарттармен несие алу. Бауспар схемасы бойынша несиенің максималды сомасы €300 000 құрайды, пайыздық мөлшерлемелер әдетте нарықтық мөлшерлемелерден төмен және несиенің бүкіл мерзіміне бекітілген.

Австрияда ипотека алу - бұл мұқият қарауды және мұқият дайындықты қажет ететін процесс, әсіресе шетелдік азаматтар, соның ішінде украиндар мен ресейліктер үшін. Табыс көбіне дұрыс банкті таңдауға, барлық қажетті құжаттарды дайындауға және аймақтық үкіметтің талаптары мен FMA несиелік нұсқаулары сияқты құқықтық ережелерді түсінуге байланысты.

KIM-VO міндетті талаптары жойылғаннан кейін де банктер қарыз алушылардың несие қабілеттілігін бағалау, қаржылық тұрақтылық пен транзакция қауіпсіздігін қамтамасыз ету кезінде оның принциптерін қарастыруды жалғастыруда. Осы ұсыныстарды орындай отырып, бюджетті жоспарлау және сауатты құқықтық қолдау сізге қолайлы шарттармен ипотека алуға және австриялық жылжымайтын мүлікке — өз тұрғылықты жеріңіз үшін де, жалға алу үшін де сенімді түрде инвестициялауға мүмкіндік береді.