Тайландта жылжымайтын мүлікке қалай тиімді инвестиция салуға болады

Тайландтағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу табыс пен жайлы өмір сүру орнын іздейтіндер үшін маңызды нұсқаға айналуда. Еуропадағы инвесторлар көбінесе жоғары кіріс шығындарына және шектеулі кіріске тап болса, Азия, әсіресе Тайланд жаңа мүмкіндіктер ұсынады.

Бұл мақала тек нарыққа шолу жасауды ғана емес, сонымен қатар елдің инвестициялық тартымдылығын жүйелі түрде талдауды мақсат етеді: тұрғын үй мүмкіндіктері мен жалдау кірісінен бастап, оның халықаралық активтерді әртараптандыру стратегиясындағы рөліне дейін.

Тақырыптың өзектілігі бірнеше факторлармен анықталады. Тайланд нарығының негізгі қозғаушы күштерінің бірі болып келген туризм пандемиядан кейін белсенді түрде қалпына келуде, ал Қытайдан, Ресейден және Еуропадан келетін туристер ағыны қайтадан артып келеді.

Сонымен қатар, цифрлық миграция құбылысы дамып келеді – IT және шығармашылық салалардағы мамандар жұмыс және өмір базасы ретінде Бангкок немесе Чиангмай қалаларын көбірек таңдап жатыр.

Елде Шығыс экономикалық дәлізін дамыту және жаңа әуежайлар мен автомобиль жолдарын салу сияқты ірі инфрақұрылымдық жобалар жүзеге асырылуда, бұл сөзсіз негізгі аймақтардағы жылжымайтын мүліктің құнын арттырады.

Бұл тақырып бойынша сарапшылардың кеңесі өте маңызды, себебі Тайландтағы құқықтық орта Еуропаға қарағанда күрделірек. Мен, Ксения Левина, ЕО мен Азиядағы транзакциялар бойынша тәжірибесі бар заңгермін. Мен халықаралық меншік құрылымы және KYC/AML процедуралары бойынша маманданғанмын. Бұл маған нарықты тек әзірлеушілердің маркетингтік уәделері тұрғысынан ғана емес, сонымен қатар нақты құқық қорғау тәжірибесі тұрғысынан да қарастыруға мүмкіндік береді.

Тайландтың бағытын жақсырақ түсіну үшін оны дәстүрлі түрде тұрақты Австриямен салыстыру пайдалы. Австрияның жылжымайтын мүлкі құқықтарды қорғау және реттеушілік болжамдылық үшін ыңғайлы эталон ұсынады. Салыстыру екі түрлі әлемді ашады. Австрия сенімділіктің символы болып қала береді: болжамды ережелер, меншік құқықтарын қорғау, сонымен қатар төмен кірістілік – жылына сирек 2-3%-дан асады.

Ал Тайланд мүлдем басқа модельді ұсынады: жоғары кірістілік және төмен кіріс шегі (кейде бір пәтер үшін 70 000 доллардан 100 000 долларға дейін), ал ел өсу қарқыны Еуропаға қарағанда жоғары динамикалық азиялық контексте орналасқан.

Тайландтың жылжымайтын мүлік нарығы күрделі, көп қабатты организм болып табылады. Ол жетекші әлемдік астаналармен салыстыруға болатын ірі Бангкок мегаполисін Азия туризмінің символдары болып саналатын Пхукет және Кох Самуи сияқты дамыған курорттық аймақтармен біріктіреді. Сондай-ақ, нақты бағыттар бар:

• Чиангмай, студенттер мен цифрлық көшпенділердің мекені
• Хуа Хин - бай тайлықтар мен өмірдің тыныш қарқынын бағалайтын шетелдіктер үшін танымал орын.

Бұл әртараптандыру нарықты тұрақты етеді: ол бір ғана сұраныс көзіне тәуелді емес.

Тайландтағы құқықтық орта белгілі бір шектеулер қояды. Шетелдіктер жерге тікелей иелік ете алмайды, бірақ олар ұзақ мерзімді жалға алу шарттарына қол қоя алады немесе корпоративтік құрылымдарды пайдалана алады.

49%-ға дейінгі шетелдіктерге меншік құқығы рұқсат етілген бұл пәтер сегментін ең қолжетімді етеді. Көптеген инвесторлар үшін Бангкоктағы пәтерлер немесе жағажайдағы пәтерлер олардың алғашқы кіру нүктесі болып табылады.

Тайландқа деген қызығушылық тек оның климаты мен мәдениетімен ғана шектелмейді. Мұндағы тұру құны Еуропаға қарағанда айтарлықтай төмен, ал туристік аймақтарда ағылшын тілі кеңінен қолданылады, бұл бейімделуді жеңілдетеді. Бұған қоса, тартымды виза бағдарламалары бар: ұзақ мерзімді Elite Visa-дан бастап LTR (Ұзақ мерзімді резидент) және Smart Visa-ға дейін, олар инвесторларға, мамандарға және зейнеткерлерге арналған.

Тайланд жылжымайтын мүлік нарығының тарихы кезектесіп келе жатқан дағдарыстар мен өрлеулердің бірі болып табылады. 1997 жылғы ауыр Азия дағдарысынан кейін елде нарықты қызып кетуден қорғауға арналған реттеуші жүйе құрылды.

2010 жылдары, әсіресе Бангкокта және курорттарда тез өсім байқалды, онда жаңа тұрғын үй кешендерінің, кондоминиум қонақ үйлерінің және виллалардың пайда болуы байқалды. 2020-2021 жылдардағы COVID-19 пандемиясы күрделі қиындық тудырды: туризм күрт төмендеді, онымен бірге инвесторлардың қызығушылығы да төмендеді.

Бірақ Bangkokpost мәліметі бойынша, 2022 жылдан бастап экономиканың тез қалпына келуі басталды. Пхукет пен Кох Самуи тағы да халықаралық капиталдың тартымдылығына айналды, ал Бангкок тұрақтылық пен баға тұрақтылығын көрсетті.

Әр түрлі аймақтарда даму біркелкі емес. Бангкок іскерлік белсенділіктің негізгі орталығы болып қала береді, метро станциялары мен бизнес аудандарының жанында премиум пәтерлер салынуда.

Пхукет теңіз жағалауындағы виллалар мен пәтерлерге бағытталған, оларға әсіресе шың маусымында сұраныс жоғары. Кох Самуи қашықтан тұрып, жұмыс істегісі келетін адамдар үшін өмір салтын ұстанатын орын ретінде қабылданады. Чиангмай студенттер мен IT мамандарын тартады, ал Паттайя мен Хуа Хин қолжетімді нарық сегментін білдіреді.

мүлік түрлері бойынша . Кондоминиумдар ең танымал, себебі олар шетелдіктер үшін ең оңай қолжетімді. Виллалар көбінесе жалға алу келісімдері немесе корпоративтік құрылымдар арқылы сатып алынады. Кондоминиум қонақ үйлері инвесторлар кепілдендірілген табыс алатын және оларды өздері басқарудың қажеті жоқ ерекше сегмент болып табылады.

Сұранысты жалға алушылардың үш тобы басқарады. Біріншісі - қысқа мерзімді пәтерлерді немесе виллаларды таңдайтын туристер. Екіншісі - коворкинг кеңістіктерінде жұмыс істеу мүмкіндігімен ұзақ мерзімді жалға алуды қалайтын цифрлық көшпенділер. Үшіншісі - халықаралық компанияларда жұмыс істейтін және жылдар бойы пәтер жалдап тұратын шетелдіктер.

Австриямен салыстырғанда айырмашылықтар айқын көрінеді. Тайланд - курорттық ерекшеліктері мен маусымдық сипаты айқын нарық. Жоғары маусым кезінде кірістілік екі таңбалы санға жетуі мүмкін, ал төмен маусым кезінде олар күрт төмендеуі мүмкін.

Ал Австрия, керісінше, мүлдем басқа модельді ұсынады: ұзақ мерзімді жалдау шарттары, тұрақты бағалары және төмен құбылмалылығы бар қалалық нарықтар. Инвесторлар үшін таңдау айқын: Тайланд жоғары кірістілік мүмкіндігін ұсынады, ал Австрия бейбітшілік пен болжамдылықты ұсынады.

Азиялық контексте Тайланд Вьетнаммен (толығырақ ақпарат алу үшін «Вьетнамдағы жылжымайтын мүлік » мақаласын қараңыз), Индонезиямен және Малайзиямен бәсекелеседі. Вьетнамның экономикалық өсу қарқыны жоғары, бірақ оның құқықтық жүйесі шетелдіктер үшін онша болжамды емес.

Индонезия мен Бали экспаттар арасында танымал, бірақ меншік құқығын реттеу күрделірек. HMLF мәліметтері бойынша, Малайзия тартымды виза нұсқаларын ұсынады, бірақ туристік тартымдылық тұрғысынан Таиландтан артта қалады. Сайып келгенде, Таиланд теңгерімді таңдауды ұсынады: дамыған нарық, ыңғайлы жалдау шарттары және қалыптасқан халықаралық имидж.

Еуропамен айырмашылықтарды түсіну үшін Австрияға назар аударған пайдалы . Вена мен Зальцбургте жалдау кірістілігі жылына 2-3%-дан сирек асып кетсе, Бангкок немесе Пхукетте 5-10%, кейде одан да жоғары болады деп күтуге болады.

Австрия нарығы мөлдір және тұрақты, ал жерді иелену шетелдіктер үшін оңай, бірақ кіру құнының жоғары болуы (300 000 еуродан 400 000 еуроға дейін) оны көптеген жеке инвесторлар үшін қолжетімді етпейді. Алайда, Тайландта кіру құны айтарлықтай төмен, ал туристердің көп келуі жалға алу сұранысын сақтайды.

Тайландтың құқықтық ортасы Еуропаныкінен ерекшеленеді, және бұл мәмілені жоспарлау кезінде ескерілуі керек. Негізгі айырмашылық - шетелдіктер жерге тікелей иелік ете алмайды, және бұл тыйым негізгі ереже болып қала береді. Дегенмен, іс жүзінде заңды және қауіпсіз жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға мүмкіндік беретін бірнеше модель бар.

Меншіктің негізгі формалары

Condominium Freeho - ең қарапайым және ең танымал формат. Шетелдік тұрғын үйге тікелей иелік ете алады, бірақ оның ғимараттағы үлесі жалпы аумақтың 49%-ымен шектелген. Жеке инвесторлардың көпшілігі үшін бұл оңтайлы таңдау.

Жалдау шарты (ұзақ мерзімді жалдау) – жер немесе вилла 30 жылға дейін мерзімге жалға беріледі, мерзімін ұзарту мүмкіндігімен. Іс жүзінде мүлікке 90 жылға дейін меншік құқығын беретін келісімдер тізбегі жасалады.

Компанияға меншік құқығы – шетелдік азамат азшылық үлесін (49%-ға дейін) иеленетін және бақылау заңды тетіктер (номиналды акционерлер, келісімдер) арқылы қамтамасыз етілетін тай компаниясын құру. Бұл модель көбінесе жер мен виллаларды сатып алу үшін қолданылады.

Кондоминиум-қонақ үй немесе құрылыс салушыдан кепілдендірілген табыс – инвестор пәтер сатып алады және ешқандай басқару міндеттерінсіз тұрақты немесе айнымалы табыс алады. Бұл Тайландта тұруды жоспарламайтындар арасында кең таралған.

Түсінікті болу үшін Тайланд пен Австриядағы қолжетімді меншік форматтарын салыстырайық:

Осылайша, Тайланд нарығы құралдар тұрғысынан икемдірек, бірақ заңды дайындықты қажет етеді. Австриялық жүйе қарапайым және тұрақтырақ, бірақ жоғары кірістіліктің «экзотикалық» ерекшеліктері жоқ.

Инвесторлар мақсаттарына байланысты әртүрлі стратегияларды таңдай алады:

• Жалға алудан түскен табыс – Бангкокта пәтер немесе курорттық пәтер сатып алу, оны қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді жалға беру.
• Өмір салтына инвестиция салу – Пхукет/Самуиде маусым кезінде жалға беру мүмкіндігімен жеке пайдалану үшін вилла немесе пәтер сатып алу.
• Спекулятивті стратегиялар – құрылыс кезеңіндегі инвестициялар (жоспардан тыс), жоба аяқталғаннан кейін қайта сату.
• Активтерді әртараптандыру – халықаралық портфельдің бөлігі ретінде жылжымайтын мүлікке иелік ету валюталық тәуекелдері бар елдердің инвесторлары үшін ерекше маңызды.

Салыстыру үшін, Австрияда тұрақтылыққа бағытталған ұзақ мерзімді жалға алу моделі әрдайым дерлік басым болады. Спекулятивті мәмілелер сирек кездеседі және кірістілік жылына 3%-дан сирек асады. Тайландта қысқа мерзімді жалға алу 7-10%, ал сәтті курорттық жобаларда одан да жоғары кіріс әкелуі мүмкін.

Тайландта жылжымайтын мүлік сатып алудың шетелдіктердің құқықтық мәртебесі мен меншік құрылымына байланысты өзіндік қиындықтары бар. Негізгі қиындық - шетелдіктер жерге тікелей иелік ете алмайды, тек пәтерлерге немесе жалға беру немесе корпоративтік құрылымдар арқылы ғана иелік ете алады. Сондықтан сатып алу процесі мұқият тексеруді және кәсіби заңгердің көмегін қажет етеді.

Мәміленің кезең-кезеңімен жүзеге асырылуы келесідей: алдымен инвестор мүлікті сақтайды және депозит салады, содан кейін бағасы мен шарттарын белгілейтін алдын ала сатып алу-сату шарты жасалады.

Содан кейін негізгі сома айырбастау шектеулері мен Тайландқа шетел валютасын аудару талаптары ескеріле отырып аударылады. Соңғы кезең - мәмілені Жер департаментінде тіркеу, онда ресми меншік құқығы туралы құжат немесе жалдау шарты беріледі.

Транзакция қауіпсіздігі үшін мұқият тексеру

• Меншік құқығы туралы құжат,
• мүлікке ауыртпалықтардың немесе қарыздардың болуы,
• құрылыс салушының құқықтық мәртебесі және құрылысқа рұқсаттар,
• егер сатып алу жерді қамтыса, жалдау шарттарының дұрыс орындалуы.

Жоспардан тыс (салынып жатқан) үйлерді сатып алу кезінде инвесторлар үшін төлем кестесі мен кепілдіктер туралы келісу маңызды. Көбінесе мәмілелер кезең-кезеңмен құрылымдалады: брондау кезеңінде 10-30%, жобаның аяқталуына байланысты кейінгі төлемдер және меншік құқығын беру кезіндегі соңғы төлем. Әдетте құрылыс компаниялары құрылыс кешігуі жағдайында ақшаны қайтаруға кепілдік береді, бірақ тиісті тексеру міндетті.

Жағалау ерекшеліктеріне ғимараттардың биіктігін, құрылыс тығыздығын және жерді пайдалануды реттейтін аймақтандыру шектеулері және қала құрылысы ережелері кіреді. Мұны Пхукет немесе Кох Самуидегі виллалар үшін ескеру маңызды, өйткені заңнама мен жергілікті муниципалдық ережелер қайта құру мен кеңейтуді шектеуі мүмкін.

Жылжымайтын мүлікті сатып алудың кезең-кезеңімен процесі

Жалпы, Тайландта құқықтық қауіпсіздік мұқият тексеру және меншікті тиісті құрылымдау арқылы қамтамасыз етіледі, ал Австрияда бұл процесс қарапайым және ресми түрде жасалған, бірақ кірістілігі төмен.

Тайландта жылжымайтын мүлік сатып алудың қаржылық жағы Еуропаға қарағанда әлдеқайда оңай, бірақ бұл бірқатар факторларды ескеруді қажет етеді.

Мүлік сатып алған кезде инвесторлар тіркеу алымдары мен аударым салығына тап болады. Орташа есеппен тіркеу алымы мүлік құнының шамамен 2%-ын құрайды, ал аударым салығы 2-3%- аралығында болады. Егер сатып алу құрылыс салушы арқылы жасалса, жаңа ғимараттарға 7% ҚҚС қосылады.

Siamlegal мәліметтері бойынша жылжымайтын мүлікке иелік ету жоғары салық ауыртпалығын тудырмайды . Жылдық салықтар төмен (тұрғын үйлердің кадастрлық құнының 0,02-0,1%), бірақ инвесторлар коммуналдық шығындар мен қызмет көрсету ақысын (күтіп ұстау ақысы, күрделі техникалық қызмет көрсету, қауіпсіздік және жалпы аумақтарды тазалау) ескеруі керек.

Капитал өсіміне салынатын салық сатуға қолданылады ол ресми кадастрлық құнға және мүлікке меншік құқығының ұзақтығына негізделіп есептеледі. Көбінесе салық 1%-дан 3%-ға дейін ауытқиды, бірақ меншік түріне (жалға алу немесе меншік құқығы) және сату әдісіне байланысты түзетілуі мүмкін.

Резидент еместер үшін жалдау табысына 15-20% мөлшерлеме бойынша салық салынады. Егер меншік иесі корпоративтік құрылымды пайдаланса немесе мүлікті басқарушы компания арқылы басқарса, қосымша әлеуметтік және корпоративтік салықтар қолданылуы мүмкін.

Австриямен салыстыру

Австрияның жылжымайтын мүлік салықтарын қарастырған жөн - олар таза табыс пен меншік стратегиясына тікелей әсер етеді.

Осылайша, Тайландтың салық ортасы инвесторларға жоғары таза кіріс алуға мүмкіндік береді, бірақ валюта аударымдары мен транзакциялардың құрылымын мұқият қарастыруды талап етеді. Австрия ашықтық пен болжамдылықты ұсынады, бірақ кірістілік айтарлықтай төмен.

Нысан: BTS станциясының жанындағы (Бангкоктың орталығы) заманауи пәтердегі 40 м² 1 бөлмелі пәтер.

Сатып алу бағасы: 5 000 000 бат (≈ $140,000).

1. Сатып алу шығындары

2. Жалға беруден түскен табыс

• Бұл ауданда бір бөлмелі пәтердің орташа жалдау ақысы айына 25 000 бат құрайды.
• Жылдық табыс = 300 000 бат.

3. Жылдық шығындар

4. Таза жалдау табысы

• Табыс: 300 000 бат
• Шығындарды азайту: 101 000 бат
• Таза табыс = жылына 199 000 бат (≈ $5,600)
• Таза кірістілік = 199 000 / 5 500 000 ≈ жылына 3,6%

5. 7 жылдан кейін шығу (қайта сату)

Бангкоктағы бағалар жылына орта есеппен 3%-ға өседі деп есептейік.

• 7 жылдан кейінгі баға: 5 000 000 × (1.03)^7 ≈ 6 150 000 бат.

Сату шығындары:

• Агенттік комиссиясы: 3% = 185 000 бат
• Капиталдан түсетін пайда салығы (шамамен 2%): 120 000 бат

Таза сатудан түскен түсім: ≈ 5 845 000 бат

6. Табыстылықтың соңғы есебі

Инвестиция: 5 500 000 бат

Қайтару: 7 238 000 бат

Пайда: 1 738 000 бат (~$49,000)

IRR (орташа кірістілік) ≈ жылына 6,2%

Қорытынды:

• Жалға алудың таза кірістілігі жылына шамамен 3,5-4% құрайды.
• Бағаның өсуі мен қайта сатуды ескере отырып, соңғы кірістілік жылына 6-7%-ға жетеді.
• Артықшылықтары - төмен салықтар және салыстырмалы түрде арзан кіру. Кемшіліктері - орналасқан жеріне тәуелділік және жалдау ақысының маусымдылығы.

Тайланд жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу тұрақты тұруға тікелей құқық бермейді, бірақ ел сізге елде ұзақ уақыт тұруға және жұмыс істеуге мүмкіндік беретін бірнеше ұзақ мерзімді виза бағдарламаларын ұсынады.

Thailand Elite Visa – 5 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімге жарамды премиум бағдарлама. Ол шетелдіктерге Тайландқа шектеусіз, визаны үнемі жаңартудың қажеті жоқ кіруге мүмкіндік береді және иммиграциялық рәсімдерді жеделдету, денсаулық сақтау және өмір салтын жақсарту қызметтері сияқты артықшылықтарға қол жеткізуді қамтамасыз етеді.

Бұл инвесторлар үшін ыңғайлы, себебі мүлікті жеке тұру және виза шектеусіз жалға алу үшін пайдалануға болады.

Ұзақ мерзімді тұрғын визасы (ҰТР) инвесторларға, цифрлық көшпенділерге және білікті мамандарға арналған. Ол салық жеңілдіктері мен жұмысқа орналасу еркіндігін ұсына отырып, елде 10 жылға дейін тұруға мүмкіндік береді.

Smart Visa IT мамандарына, стартаптарға және жоғары білікті жұмысшыларға арналған. Ол төрт жылға дейін резиденттікке рұқсат береді, жұмысқа орналасуды жеңілдетеді және салық жеңілдіктерін қоса алғанда, бірқатар жеңілдіктерге қол жеткізуге мүмкіндік береді.

Айта кету керек, кейбір еуропалық елдердегідей, тұрақты тұруға рұқсатты тікелей жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы алу мүмкін емес. Оның орнына, шетелдіктер жоғарыда аталған визаларды ұзақ мерзімді тұру және елдің өмір салтына ену үшін пайдаланады – жайлы өмір сүру, жоғары сапалы медициналық көмек, қылмыс деңгейінің төмендігі және жыл бойы жағажайлар мен іс-шараларға арналған климат.

Тайланд пен Австрия арасындағы ойын

Таиланд инвестиция мен жайлы өмірді біріктіруге мүмкіндік беретін жарқын өмір салты бар визаларды ұсынады, ал Австрия табысты немесе бизнесті растайтын міндетті құжаттамалық растамамен ресми тұру санаттарына баса назар аударады.

Тайландтың жалға беру нарығы, әсіресе курорттық аймақтар мен ірі қалаларда, өте динамикалық. Ол екі негізгі сегментке бөлінеді: қысқа мерзімді жалға беру (туристер, Airbnb, брондау) және ұзақ мерзімді жалға беру (экспаттар, цифрлық көшпенділер).

Қысқа мерзімді жалға алу инвесторларды жоғары кірістілікпен тартады, бірақ маусымдыққа байланысты. Пхукет пен Кох Самуи курорттық аймақтарында кіріс қыста жылына 12%-ға дейін артуы мүмкін, бірақ маусымаралық кезеңде екі есеге дейін төмендеуі мүмкін. Жалға алу көбінесе маркетинг, тазалау және қонақтарға төлем жасаумен айналысатын басқарушы компаниялар арқылы басқарылады.

Ұзақ мерзімді жалға алу Бангкок пен Чиангмайда әдеттегідей. Мұнда сұраныс тұрақтырақ, бірақ кірістілік төмен — орташа есеппен жылына 4-6%. Цифрлық көшпенділер мен экспаттар маусымдық тәуекелдерді азайта отырып, жыл бойы жалға алушылардың ағынын қамтамасыз етеді.

Орналасқан жері бойынша пайдалылық диапазоны

Еуропа қалаларында кірістілік 2-3% құрайды, бірақ олар тұрақты және маусымдыққа іс жүзінде әсер етпейді. Тайландта кірістілік 2-3 есе жоғары, бірақ инвесторлар тәуекелдерді ескеруі керек: маусымдық, мүлік сапасы, басқару және жалға алудың заңды аспектілері.

Орналасқан жерді таңдау инвестициялық мақсатқа — жалдау табысына, өмір салтына немесе біріктірілген стратегияға байланысты. Әр түрлі аймақтар кірістілік, мүлік түрлері, кіріс құны және жалдау сұранысы бойынша ерекшеленеді.

Бангкок - Тайландтың ең ірі мегаполисі және іскерлік және мәдени орталығы. Мұндағы негізгі сұраныс ұзақ мерзімді жалға алушылар - шетелдіктер, халықаралық компаниялардың қызметкерлері, IT және қаржы саласының мамандары.

Жылжымайтын мүлік түрлері: кондоминиумдар, зәулім ғимараттардағы пәтерлер, қала маңындағы сирек кездесетін виллалар.

Ең төменгі бағалар: студиялар – 60-70 мың доллардан бастап, 1 бөлмелі пәтерлер – 80-100 мың доллардан бастап, премиум пәтерлер – 200-250 мың доллардан бастап.

Танымал аймақтар:

• Сухумвит (Тонглор, Эккамай): белсенді өмір салты, мейрамханалар, сауда орталықтары, экспаттар арасында танымал.
• Силом / Саторн: бизнес аудандары, кеңсе қызметкерлеріне арналған беделді жалға берілетін үйлер.
• Ari / Phrom Phong: тыныш тұрғын аудандар, ұзақ мерзімді жалға берілетін үйлерге сұраныс жоғары.

Пхукет - теңіз жағалауындағы мүліктері бар премиум курорт нарығы, туристер мен пәтер иелерін қызықтырады. Ол қысқа мерзімді жалға алудан түсетін табыстың жоғары әлеуетін ұсынады, бірақ маусымдық болып табылады.

Мүлік түрлері: бассейндері бар виллалар, теңіз көрінісі бар кондоминиумдар, туристік аймақтардағы пәтерлер.

Ең төменгі бағалар: пәтерлер – 100 000–120 000 АҚШ долларынан бастап, виллалар – 250 000 АҚШ долларынан бастап, премиум виллалар – 500 000 АҚШ доллары және одан жоғары.

Танымал аймақтар:

• Патонг / Карон / Ката: туристік ағын, жоғары қысқа мерзімді кірістілік.
• Камала / Сурин / Банг Тао: премиум виллалар, тыныш аудандар, өмір салтына инвестиция салуға өте қолайлы.

Самуи цифрлық көшпенділер үшін өмір салты мен орта мерзімді жалға алуға бағытталған. Пхукетке қарағанда кірістілік сәл төмен, бірақ нарық жыл бойы тұрақты.

Мүлік түрлері: жағажайларға жақын орналасқан пәтерлер, пәтерлер, виллалар, студиялар және пәтерлер.

Ең төменгі бағалар: студиялар – 80 мың доллардан бастап, 1 бөлмелі пәтерлер – 120 мың доллардан бастап, виллалар – 200 мың доллардан бастап.

Танымал аймақтар:

• Чавенг / Ламай: туристерге арналған белсенді жалға берілетін орталық жағажайлар.
• Бофут / Маенам: Өмір салты мен ұзақ мерзімді жалға алушылары бар тыныш аймақтар.

Чиангмай - ұзақ мерзімді жалға алуға сұраныс жоғары студенттер мен IT орталығы. Маусымдық төмен, кірістілік орташа және кіру кедергілері төмен.

Мүлік түрлері: пәтерлер мен таунхаустар, қала маңындағы жеке үйлер.

Ең төменгі бағалар: студиялар – 50–60 мың доллардан бастап, 1 бөлмелі пәтерлер – 70–80 мың доллардан бастап, үйлер – 150 мың доллардан бастап.

Танымал аймақтар:

• Нимман / Сантитам: IT және коворкинг, сұранысқа ие цифрлық көшпенділер.
• Ескі қала / Риверсайд: университеттер мен туристік аймақтарға жақын.

Паттайя мен Хуа Хин қолжетімді жылжымайтын мүлікке ие жаппай нарық сегменті болып табылады. Олар шектеулі бюджеті бар, жоғары бәсекелестікке және орташа кірістілікке ие инвесторлар үшін қолайлы.

Мүлік түрлері: көпқабатты пәтерлер, шағын виллалар, пәтерлер.

Ең төменгі бағалар: пәтерлер – 50-70 мың доллардан бастап, 1 бөлмелі пәтерлер – 60-80 мың доллардан бастап, виллалар – 150-180 мың доллардан бастап.

Танымал аймақтар:

• Паттайя орталығы / Джомтьен: туристік орталықтар, қысқа мерзімді жалға алу бағасы жоғары.
• Хуа Хин қаласы / Хао Такиаб: тыныш аудандар, отбасылық өмір салтына өте қолайлы.

Аймақтар мен сипаттамалардың салыстырмалы кестесі:

Тайланд жылжымайтын мүлік нарығы екінші және негізгі (жаңа ғимараттар) болып бөлінеді, және әрбір санат инвестор тұрғысынан өзіндік сипаттамаларға ие.

Екінші нарық қолжетімді бағалармен және аяқталған мүліктермен сипатталады, бұл жалдау ақысынан бірден кіріс алуға мүмкіндік береді. Инвестордың негізгі міндеті - мүлікті мұқият тексеру: коммуналдық қызметтердің жағдайы, құрылыс материалдарының тозуы және жөндеу шығындары мен болашақ кіріске әсер етуі мүмкін ақаулардың немесе кемшіліктердің болуы.

Сондай-ақ орналасқан жері мен инфрақұрылымын бағалау маңызды — Бангкок немесе Пхукеттің беделді аудандарындағы қайта сату жалға алушылардың тікелей ағыны мен сұраныстың қалыптасуына байланысты жаңа құрылыстарға қарағанда тиімдірек болуы мүмкін.

Жаңа жобалар (жоспардан тыс) жылжымайтын мүлікті төмен бағамен сатып алу мүмкіндігін ұсынады, бірақ тәуекелдермен байланысты: құрылыстың кешігуі, жеткізу мерзімдерінің өзгеруі, төлем кестесін сақтау қажеттілігі және жобаға енгізілуі мүмкін өзгерістер.

Төлемдер әдетте кезең-кезеңмен жүзеге асырылады: бастапқы жарна, құрылыс аяқталғаннан кейін бірнеше транш және мүлікті тапсыру кезіндегі соңғы төлем. Тәуекелдерді азайту үшін құрылыс салушының мұқият тексеруі және келісімшарт шарттары өте маңызды.

Нарықтағы баға диапазоны әртүрлі: Бангкок пен Чиангмайдағы студиялар мен шағын пәтерлердің бағасы 50 000-70 000 доллардан басталады, ал Пхукет пен Кох Самуидегі виллалардың бағасы 300 000 доллардан және одан жоғары.

Тайланд пен Австрия арасындағы ойын

Жалпы алғанда, қайталама нарық кірісті тезірек алуға және негізгі аудандардағы аяқталған мүлікті таңдауға мүмкіндік береді, ал жаңа жобалар күтуге және жоба тәуекелдерін басқаруға дайын стратегиялық инвесторлар үшін қолайлы.

Тайландта инвестициялық портфолиоңызды стандартты кондоминиум немесе вилла иелігінен тыс әртараптандырудың көптеген нұсқалары бар.

кондоминиум қонақ үйлері - бұл құрылыс салушы немесе басқарушы компания бірнеше жыл бойы тұрақты табысқа кепілдік беретін мүлік. Бұл операциялық тәуекелдерді азайтады, бірақ кірістілік әдетте тәуелсіз жалға берілетін мүліктерге қарағанда төмен болады.

Басқарылатын виллалар қысқа мерзімді жалға беру арқылы жоғары кіріс әкеледі, бірақ кәсіби басқару мен техникалық қызмет көрсетуді қажет етеді. Инвестор табыстың бір бөлігін алады, ал компания маркетинг, тазалау және жалға беруді басқарумен айналысады.

Чиангмай мен Бангкоктағы студенттерге арналған үйлер

коммерциялық жылжымайтын мүлік ірі қалаларда сұранысқа ие, бірақ нарықты тереңірек талдауды және ұзақ мерзімді басқаруды қажет етеді.

Жерді SPV арқылы беру шетелдікке жерге тікелей меншік құқығындағы шектеулерді айналып өтуге мүмкіндік береді. Инвестор тай компаниясын (SPV) құрып, жерді сол арқылы сатып алады. Бұл икемділікті қамтамасыз етеді, бірақ заңды және салықтық салдарларды қосады.

Австриямен салыстыру

Таиланд инвесторларға қысқа мерзімді және мамандандырылған форматтардың кең ауқымын ұсынады, мұнда кірістілік жоғары болуы мүмкін, бірақ операциялық және заңды тәуекелдер жоғары. Ал Австрия, керісінше, тұрақтылық пен ұзақ мерзімді жалдауға баса назар аударады, мұнда кірістілік төмен, бірақ заңды және нарықтық тәуекелдер минималды.

Тайландтағы заманауи жылжымайтын мүлік нарығы шетелдік инвесторларға өте бейімделген және транзакциялардың айтарлықтай бөлігі сатып алушының елде физикалық түрде болуынсыз қашықтан жүзеге асырылады. Бұл әсіресе COVID-тен кейінгі кезеңде, онлайн процестер дерлік дайын күйінде құрылған кезде өзекті болды.

Процесс мүлікті таңдаудан басталады: әзірлеушілер мен агенттіктер 3D турларды, бейне шолуларды және пәтерлердің немесе виллалардың егжей-тегжейлі жоспарларын ұсынады. Көптеген компаниялар Zoom немесе WhatsApp арқылы «виртуалды көрсетілімдерді» ұйымдастырады, онда агент мүлікті нақты уақыт режимінде көрсетеді және сұрақтарға жауап береді. Сатып алу туралы шешім қабылдағаннан кейін, инвестор халықаралық банк аударымы арқылы депозит төлей отырып, онлайн брондау туралы келісімге қол қояды.

Қашықтан заңгерлік көмек те Тайландта нотариустың өкілдігі міндетті емес, сондықтан келісімшарттарды сенімхат бойынша әрекет ететін адвокат жасай алады. Клиент сенімхатқа өз еліндегі нотариуспен қол қояды (кейіннен апостиль немесе консулдық заңдастыру арқылы), ал Тайландтағы адвокат жер департаментінде олардың мүдделерін білдіруге уәкілетті.

Қаржылық есеп айырысу шетелден банк аударымы арқылы жүзеге асырылады. Заң бойынша шетелдік пәтер сатып алушылар елге қаражатты шетел валютасында әкеліп, содан кейін оларды батқа айырбастауы керек. Қаражат көзін растау және валюталық ережелерді сақтау үшін валюталық операция нысаны (FET) толтырылады. Бұл құжат өте маңызды: онсыз пәтерге меншік құқығын тіркеу мүмкін емес.

Мәміле Жер департаментінде тіркелген . Инвестордың қатысуы міндетті емес: адвокат немесе өкіл процесті аяқтайды, Chanote (меншік құқығы туралы құжат) алады және оны клиентке береді.

Сондықтан, Тайландта жылжымайтын мүлікті қашықтан сатып алу мүліктің түріне (аяқталған немесе салынып жатқан) және банк аударымдарының жылдамдығына байланысты 4-тен 8 аптаға дейін

Австриямен салыстыру

Тайланд жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу жоғары кірістілік пен төмен кіру кедергілерін ұсынады, бірақ сатып алудан бұрын ескеру қажет бірқатар нақты тәуекелдермен бірге жүреді.

Жерге шектеулер – шетелдіктер жерге тікелей иелік ете алмайды. Меншік құқығы тек жалға алу (30-90 жылға жалға алу) немесе SPV (тай компаниясы) арқылы ғана мүмкін болады. Бұл заңды нюанстарды тудырады және құжаттарды мұқият тексеруді талап етеді.

Валюталық бақылау – шетелден келетін ірі көлемдегі аударымдарға шетел валютасын Тайланд банкінде тіркеу үшін декларация және қаражат көзін растайтын құжат қоса берілуі тиіс. Қателіктер мүлікті тіркеудегі кідірістерге және заңды қиындықтарға әкелуі мүмкін.

Әзірлеушілердің тәуекелдері әсіресе жаңа (жоспардан тыс) құрылыс жобалары үшін өзекті. Құрылыстың кешігуі, төлем кестесінің өзгеруі немесе жоба сапасының төмен болуы мүмкін.

Туристік маусымдылық – қысқа мерзімді жалға алу туристер ағынына қатты тәуелді. Пхукет пен Кох Самуиде жазғы жалға алу кірістілігі шың айларымен салыстырғанда 30-50%-ға төмендеуі мүмкін.

Таиланд тек инвесторларды ғана емес, сонымен қатар инвестицияны жайлы өмір салтымен біріктіргісі келетіндерді де тартады. Ел тропикалық климаттың, теңіз жағалауының, өмір сүрудің төмен құнының және экспаттар үшін дамыған инфрақұрылымның ерекше үйлесімін ұсынады.

Наурыздан мамырға дейін ыстық маусым, маусымнан қазанға дейін жаңбырлы маусым және қарашадан ақпанға дейін салқын құрғақ маусымы бар тропикалық климат Тайландты жыл бойы өмір сүруге тартымды етеді. Аймақтық айырмашылықтар да жайлылыққа әсер етеді: елдің солтүстігі (Чиангмай) салқын және жасыл, ал оңтүстігі (Пхукет, Кох Самуи) теңіз бен жағажайларға шығуға мүмкіндік береді, бірақ ылғалдылығы жоғары. Теңіз және тропикалық ормандар табиғат әуесқойлары мен табиғат әуесқойлары үшін ерекше өмір салтын қалыптастырады.

Тайландта халықаралық клиникалар мен ауруханалардың дамыған желісі бар. Бангкок, Пхукет және Кох Самуи жоғары деңгейдегі күтім стандарттарымен, ағылшын тілінде сөйлейтін қызметкерлермен және заманауи жабдықтармен мақтана алады. Тұрғындар мен ұзақ мерзімді виза иелерінің медициналық шығындары еуропалық елдерге қарағанда айтарлықтай төмен, сонымен бірге қызмет көрсету сапасы салыстырмалы түрде жоғары. Шетелдіктерге арналған жеке сақтандыру емдеуді және мамандармен кеңесуді қамтиды.

Тайландта тұру Батыс Еуропаға қарағанда әлдеқайда арзан. Бангкокта немесе Чиангмайда жайлы пәтер немесе кондоминиум жалдау айына 400-800 доллар аралығында болуы мүмкін, ал Пхукет немесе Кох Самуиде вилла жалдау 1200-2500 доллар тұрады. Азық-түлік, көлік, коммуналдық қызметтер, интернет және үй шаруашылығының барлығы ЕО-ға қарағанда арзанырақ. Шығындардың бұл деңгейі инвесторларға тек жайлы өмір сүруге ғана емес, сонымен қатар жалға берілетін мүліктен түсетін табыстарының көп бөлігін сақтауға мүмкіндік береді.

Тайланд Ресейден, Еуропадан, Қытайдан және Америка Құрама Штаттарынан келген экспаттарды белсенді түрде тартады. Бангкок, Пхукет, Кох Самуи және Чиангмай сияқты ірі туристік және бизнес орталықтарында ірі экспат қауымдастықтары құрылды. Олар күнделікті мәселелер бойынша қолдау көрсетеді, заңдық және банктік мәселелер бойынша көмектеседі, сондай-ақ экспаттардың балалары үшін клубтар мен мектептер құрады. Бұл бейімделуді жеңілдетеді және өмірді жайлы етеді.

Ел өзінің қауіпсіз және бейбіт атмосферасымен танымал, Еуропаның ірі қалаларымен салыстырғанда қылмыс деңгейі төмен. Жергілікті халық шетелдіктерге, әсіресе туристік және экспат аймақтарда, мейірімді және сыпайы. Балалы отбасылар үшін ағылшын тіліндегі бағдарламаларды ұсынатын халықаралық мектептер қолжетімді, бұл интеграцияны жеңілдетеді.

Ірі қалалар мен курорттық аймақтарда жолдар, қоғамдық көлік, әуежайлар және теңіз порттарының жақсы дамыған желісі бар. Бангкокта BTS және MRT бар, бұл көлікке ыңғайлы қол жетімділікті қамтамасыз етеді. Пхукет пен Кох Самуи туристік аймақтарында кең көлемді такси, көлік жалдау және паром қызметтері бар.

Тайландта демалыстың кең мүмкіндіктері бар: жағажайлар, су спорт түрлері, гольф, йога, фитнес, халықаралық мейрамханалар, спа-орталықтары және мәдени іс-шаралар. Сонгкран (Тай Жаңа жылы) және Лой Кратхонг сияқты мәдени іс-шаралар мен фестивальдар ерекше атмосфера жасайды.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан шығу инвестор стратегиясының маңызды кезеңі болып табылады. Бұл мүлік түріне, аймаққа, меншік құрылымына және нарық жағдайларына байланысты. Тайландта нарық жоғары кірістілік пен өтімділік пен маусымдыққа байланысты белгілі бір қиындықтарды ұсынады, ал Австрия тұрақтылыққа ие, бірақ төмен кіріс әлеуетін ұсынады.

Тайландта жылжымайтын мүлікті сату көбінесе агенттіктер арқылы жүзеге асырылады, әсіресе иесі шетелде болса. Агенттіктер жылжымайтын мүліктің бағасын маусымдыққа, сұраныс динамикасы мен жалдау түріне (ұзақ мерзімді немесе қысқа мерзімді) негіздеп бағалауға көмектеседі.

Бангкок пен Чиангмайда экспаттар мен цифрлық көшпенділердің тұрақты сұранысының арқасында мүлік тезірек сатылады. Пхукет пен Кох Самуи курорттық аралдарында туристік ағымның маусымдық ауытқуларына байланысты орташа сату кезеңі ұзағырақ болуы мүмкін.

Тайландтағы екінші нарықтағы жылжымайтын мүліктің орташа экспозиция уақыты:

• Бангкок: 3-6 ай, ұзақ мерзімді жалға берілетін пәтерлер мен кондоминиумдарға қызығушылық жоғары.
• Пхукет/Самуи: 6-12 ай, кірістілігі жоғары, бірақ маусымдық нарық.
• Чиангмай: 3-6 ай, ұзақ мерзімді жалға алу, студенттер мен IT мамандары тарапынан тұрақты сұраныс.
• Паттайя/Хуа Хин: 4-8 ай, жаппай тұтыну сегменті, бәсекелестік жоғары.

Салыстырмалы түрде, Австриядағы өтімділік біркелкі бөлінген: Вена – 2-4 ай, Зальцбург – 3-5 ай, Инсбрук – 3-6 ай. Төмен кірістілікке қарамастан, нарық онша тұрақсыз.

Тайландта резидент еместер үшін капитал өсіміне салынатын салық мүлік санатына және меншік мерзіміне байланысты шамамен 5-10% құрайды, сонымен қатар 2%-ға дейін мемлекеттік баж салығы алынады. SPV иелеріне салынатын салықтар әртүрлі болуы мүмкін және заңгерлік кеңесті қажет етеді. Австрияда жеке тұлғалар үшін капитал өсіміне салынатын салық шамамен 25% құрайды, бұл кірісті азайтады, бірақ сату процесін ашық және болжамды етеді.

Инвестициядан шығу мұрагерлік немесе сыйлық ретінде беруді қамтуы мүмкін. Тайландта, әсіресе SPV арқылы иеленген кезде, меншік құқығын дұрыс тіркеу маңызды. Онсыз активтерді аудару қиын болуы мүмкін. Австрияда тікелей меншік және нотариаттық жүйе мүлікті аударуды жеңілдетеді және қауіпсіз етеді.

Тайландта шығудан түсетін кірістің жоғары әлеуеті бар – қысқа мерзімді жалға берілетін курорттық мүлік үшін жылына 12%-ға дейін. Бангкок және Чиангмай сияқты қалалық жерлерде кірістілік сәл төмен (3-6%), бірақ тұрақтырақ. Австрияда шығудан түсетін кіріс төмен – 2-3%, бірақ капиталды жоғалту қаупі минималды.

Табысты шығуға әсер ететін факторлар

• Орналасқан жері: Туристік және іскерлік аймақтар тезірек және қымбатырақ сатылады.
• Маусымдық: Курорттық аймақтар туристер ағынына байланысты; сатылымның шыңы қарашадан ақпанға дейінгі маусымның жоғары кезеңінде болады.
• Мүлік түрі: Пәтерлер мен пәтерлер курорттық виллаларға қарағанда тезірек сатылады.
• Заңды анықтық: нақты атауы және тексерілген жеке куәлігінің болуы процесті айтарлықтай жылдамдатады.
• Табысты басқару: Жалға беруден түскен табысы дәлелденген мүліктер көбірек сатып алушыларды тартады.

Шығу инвестициялары: Тайланд және Австрия

Тайландтағы инвестициялардан бас тарту әлеуетті түрде тиімдірек болуы мүмкін, бірақ жоспарлауды және маусымдықты, заңды аспектілерді ескеруді және дұрыс аймақты таңдауды талап етеді. Австрия минималды тәуекелдер мен жылдам өтімділікті ұсынады, бірақ кірістілік төмен және қысқа мерзімді стратегиялар үшін онша тартымды емес.

1-жағдай: Бангкок – 60 м² пәтер, кірістілігі 4,8%

Инвестор Сухумвит ауданындағы BTS Skytrain маңындағы жаңа тұрғын үй кешенінен пәтер сатып алды. Мүлік құрылыс салушымен толықтай жабдықталған және IT секторынан келген шетелдікке ұзақ мерзімді жалға берілген.

Орташа жалдау мөлшерлемесі жылына 4,8% кірістілік береді, ал халықаралық компаниялардың мамандарының тұрғын үйге деген тұрақты сұранысына байланысты орналасқан жердің өтімділігі жоғары. Бұл жағдай «астанаға төмен тәуекелмен консервативті инвестиция салу» стратегиясын көрсетеді.

2-жағдай: Пхукет – бассейні бар 250 м² вилла, кірістілік 9,5%

Дубайдан келген клиент аралдың батыс жағалауында, Банг Тао аймағында, сәнді курорттар орналасқан виллаға инвестиция салды. Мүлікті Airbnb және Booking арқылы қысқа мерзімді жалға беруді ұсынатын халықаралық компания басқарады.

Туристік ағынның жоғары болуы және премиум сегментінің арқасында жылжымайтын мүлік жылына 9,5% кірістілік береді, ал маусымның жоғары кезеңінде кірістілік 12%-дан асады. Бұл агрессивті стратегияның мысалы - «қысқа мерзімді жалға алуға баса назар аударатын курорттық жылжымайтын мүлік».

3-жағдай: Самуи – 45 м² пәтер, кірістілігі 7,1%

Жас еуропалық инвестор Чавенг жағажайының маңынан шағын пәтер сатып алды. Мүлік толықтай жиһазбен жабдықталған және әрленген, сонымен қатар жалға алу тартымдылығын арттыру үшін дизайн пакетіне қосымша инвестиция салынған.

Пәтер цифрлық көшпенділер мен туристерге 3-6 айға жалға беріледі, жылдық 7,1% кірістілікпен. Кох Самуи нарығы жыл бойы тұрақты, ал мүлік табыс пен өмір салтының ерекшеліктерін біріктіреді.

4-жағдай: Чиангмай – 35 шаршы метрлік студия, 5,4% кірістілік

Сингапурлық инвестор Чиангмай университеті мен IT паркінің жанындағы заманауи пәтерден студия сатып алды. Сұраныс негізінен IT саласында жұмыс істейтін студенттер мен фрилансерлер тарапынан жоғары.

Кіріс жылына 5,4% құрады, ал мүлікке туристік маусым әсер еткен жоқ, жыл бойы тұрғындар саны жоғары болып қала береді. Зерттеудің стратегиясы - «білім беру және технология орталығындағы тұрақты ақша ағыны».

5-жағдай: Паттайя – 40 м² кондоминиум-қонақ үй, 6% кепілдендірілген табыс

Қазақстандық клиент басқарушы компаниядан кепілдендірілген кіріспен кондоминиум-қонақ үй кешенінен пәтер сатып алды. Басқарушы компания маркетинг және жалға беру операцияларын жүргізеді, алғашқы бес жыл ішінде жылдық 6% бекітілген пайыздық мөлшерлеме төлейді.

Кепілдік мерзімі аяқталғаннан кейін, кірістілік тұрғын үйдің тұруына байланысты болады, бірақ мүлік Паттайяның орталығында, жағажайдан жаяу қашықтықта орналасқан, бұл тәуекелдерді азайтады.

6-жағдай: Хуа Хин – 180 м² үй, 4,2% кірістілік

Еуропалық отбасы гольф алаңының жанындағы қоршалған елді мекеннен үй сатып алды. Олар бұл жерді ішінара жеке тұрғын үй ретінде, ал ішінара басқару компаниясы арқылы жалға алу ретінде пайдаланады.

Орташа кірістілік жылына 4,2% құрайды, бірақ сатып алудың негізгі мақсаты - өмір салтына инвестиция: қысты Тайландта өткізу және үй бос болған кезде қосымша табыс табу мүмкіндігі.

Мен Азия мен Австрияда жылжымайтын мүлікпен он жылдан астам уақыт жұмыс істеп келемін және бұл нарықтардың құрылымы, тәуекелдері және инвестициялық тәсілдері бойынша қаншалықты ерекшеленетінін көріп отырмын. Тайланд мен үшін әрқашан қызықты платформа болды – ол жоғары кірістілік пен өмір салты факторларын біріктіреді, бірақ мұқият дайындықты және заңды мәселелерді шешуді қажет етеді.

Мен клиенттеріме әрқашан кеңес беретін бірінші нәрсе - мұқият тексеру. Тайландта, әсіресе виллалар мен жалға берілетін ғимараттарға келгенде, меншік құқығын растайтын құжатты, құрылыс салушының рұқсаттарын және меншік шарттарын тексеру өте маңызды. Екінші маңызды фактор - туристік ағын мен жалға берілетін үйлерге деген сұранысты талдау: бұл инвестицияның қайтарымдылығын және шығу мерзімін анықтайды.

Мен мүлік таңдаған кезде клиенттің стратегиясына сүйенемін. Егер консервативті модель қажет болса, шетелдіктер мен халықаралық мамандар үшін ұзақ мерзімді жалға берілетін Бангкокты қарастырған жөн. Егер пайдалылық пен тұрақтылық арасындағы тепе-теңдік қажет болса, онда Ко Самуи немесе Чиангмай аралы, онда нарық маусымдық ауытқуларға онша сезімтал емес. Агрессивті стратегияға дайын адамдар үшін мен Пхукетті ұсынамын, онда қысқа мерзімді жалға беру 10-12%-ға дейін кірістілік ұсынады, бірақ маусымдық және реттеуші тәуекелдерді ескеру қажет.

Мен сондай-ақ клиенттерімнің назарын меншік құрылымдары мен салықты оңтайландыруға аударамын. Тайландта пәтерге тікелей иелік етуден бастап, вилла астында компанияны тіркеуге дейін әртүрлі құрылымдар болуы мүмкін. Әрбір құрылымның өзіндік салықтық салдары бар, және оларды алдын ала түсіну маңызды.

Менің ойымша, ақылды стратегия көбінесе екі әлемді біріктіруді қамтиды: Австрияның тұрақтылығы мен Тайландтың пайдалылығы. Вена капиталды сақтауды және болжамдылықты ұсынады, ал Пхукет немесе Кох Самуи кірістілікті арттыруға және портфолиоңызға өмір салты компонентін қосуға мүмкіндік береді. Бұл тепе-теңдік отбасылық инвесторлар үшін де, халықаралық портфолио құратындар үшін де жақсы жұмыс істейді.

Тайланд пен Австрия арасындағы таңдау инвестордың мақсаттарына байланысты. Егер негізгі мақсат капиталды болжамды ережелері бар тұрақты юрисдикцияда сақтау болса, Австрия - ең жақсы нұсқа. Дегенмен, егер инвестор аймақтың қарқынды дамып келе жатқан туризмі мен дамуымен байланысты кіріс іздесе, Тайланд кең мүмкіндіктер ұсынады.

Таиланд салық ауыртпалығы, кіріс шығындары және кірістілік әлеуеті тұрғысынан жеңіске жетеді . Дегенмен, бұл заңды аспектілерге және кәсіби қолдауға көбірек назар аударуды қажет етеді. Австрия - консервативті инвесторлар үшін қауіпсіз баспана, мұнда кірістілік төмен, бірақ тәуекелдер минималды.

Сарапшылардың кеңесі үш негізгі ережеге негізделген:

1. Азияда тәжірибесі бар заңгермен жұмыс істеу өте маңызды.
2. Әзірлеуші ​​​​меншік иесін және мүліктің заңды тарихын тексеріңіз.
3. Жалға алуды басқару және шығу стратегиясын басынан бастап жоспарлаңыз.

2030 жылға арналған болжам Тайландқа қолайлы: туризм жылына 80-90 миллион адамға дейін өседі деп күтілуде, сонымен қатар ірі инфрақұрылымдық жобалар (әуежайлар, жылдам жүрдек пойыздар, автомобиль жолдары) және қысқа мерзімді жалға алу ережелері қатаңырақ болады. Мұның бәрі негізгі аймақтарда (Пхукет, Бангкок және Кох Самуи) бағалардың өсуіне әкеледі, бірақ мәмілелерді құрылымдаудың күрделілігін талап етеді.

1. Заңды бөлік

Меншік құқығын растау: Шетелдіктер 49% квота шеңберінде кондоминиумға иелік ете алады немесе жерді/вилланы 30 жылға дейін жалға ала алады (мерзімін ұзарту мүмкіндігімен). Жер үшін SPV (жеке серіктестік) немесе тай серіктесі бар құрылым жиі қолданылады.

Кондоминиум квотасы: Жобадағы шетелдік квотаның асып кетпегеніне көз жеткізіңіз (әйтпесе сатып алу мүмкін болмайды).

Әзірлеуші ​​және мүлік: жобаның заңды тазалығын, рұқсаттардың болуын, аяқталған жобалардың тарихын және сот істерінің болмауын тексеріңіз.

Тиісті тексеру: Меншік құқығы туралы құжатты (Chanote), тіркелген ауыртпалықтарды және төленбеген салықтар немесе коммуналдық төлемдерді тексеру үшін адвокат жалдаңыз.

Келісімшарт: келісімшарт шарттарын мұқият қарап шығыңыз – кешіктірілген төлемдер үшін айыппұлдар, әзірлеуші ​​кепілдіктері, депозитті қайтару шарттары.

2. Қаржылық бөлігі

Валюталық бақылау: қаражат шетелден шетел валютасында дұрыс төлем мақсатымен аударылуы тиіс (Валюталық операция нысаны), әйтпесе мүлік шетелдік азаматқа тіркелмейді.

Қызмет көрсету ақысы: кешенді күтіп ұстау қанша тұратынын алдын ала біліп алыңыз (әдетте айына 1-3 доллар/м²).

Жөндеу және жиһаз: Жаңа ғимараттар көбінесе жалаңаш немесе қарапайым әрлеумен ерекшеленеді, бірақ жалға берілетін үйлер үшін жиһаз қажет. Бұған бюджет есептеңіз.

Салықтар:

• Жалға беруден түскен табыс – резидент еместер үшін 15%.
• Сату кезінде – капитал өсіміне салынатын салық және мөр бажы (5-10%).
• Меншік құқығы – минималды салық (кадастрлық құнның 0,01-0,1%), бірақ қызмет көрсету ақысы айтарлықтай маңызды болуы мүмкін.

Сақтандыру: мүлікті сақтандыру (өрттен, су тасқынынан, табиғи апаттардан).

3. Басқару және пайдалылық

Жалға алу моделін таңдау: қысқа мерзімді (Airbnb, Booking), орта мерзімді (digital novembers) немесе ұзақ мерзімді (expats, students).

Басқарушы компания: мүлікті басқару компаниясымен келісімшартқа отырыңыз (комиссия әдетте жалдау ақысының 20-30%-ын құрайды). Компанияның тәжірибесі мен пікірлерін тексеріңіз.

Пайдалылық: Нақты кірісті бағалаңыз – тек әзірлеушінің құжаттарына ғана емес, сонымен қатар тәуелсіз деректерге де сүйене отырып. Басқа аймақтармен салыстырыңыз (Бангкок 3-6%, Пхукет 7-12%, Самуи 6-10%).

Маусымдық: Курорттарда (Пхукет, Самуи) табыс маусымға байланысты айтарлықтай өзгеретінін ескеріңіз.

4. Операциялық тәуекелдер

Қысқа мерзімді жалдау ережелері: Тайландта заңдар күнделікті жалдау ақысын шектейді, бірақ іс жүзінде олар әрқашан орындала бермейді. Жергілікті тәуекелдерді түсіну және нюанстарды түсінетін басқарушы компаниялармен жұмыс істеу маңызды.

Құрылыс сапасы: мүлікті, әсіресе қайталама нарықты (ылғал, кондиционерлер, электр жүйелері) мұқият тексеріңіз.

Бәсекелестік: жаппай сегменттерде (Паттайя, Хуа Хин) ұсыныс жоғары, бұл пайдалылықты төмендетеді.

Инвестициядан шығу: Орналасқан жердің өтімділігін алдын ала бағалаңыз – Бангкок пен Пхукетте сату Паттайяға немесе кішігірім қалаларға қарағанда оңайырақ.

5. Стратегия және шығу жоспары

Инвестициялық сценарий: стратегияңызды анықтаңыз (консервативті Бангкок, теңгерімді Самуи/Чиангмай, агрессивті Пхукет).

Меншік мерзімі: Сіз мүлікті 5, 10 немесе 15 жыл бойы иеленуді жоспарлап отырсыз ба? Бұл салықтар мен кірістілікке әсер етеді.

Қолжетімділік: агенттік немесе жеке келісім арқылы. Курорттарда экспозиция кезеңі 12-18 айға созылуы мүмкін.

Мұрагерлік: Өсиет жасау (Таиландта мүмкін) мұрагерлерге өз құқықтарын тіркеуді жеңілдетеді.

Капиталды репатриациялау: Барлық төлемдердің дұрыс өңделгеніне көз жеткізіңіз, әйтпесе ақшаны шетелге қайтару қиын болады.