Тирольде мүлікті қалай сатып алуға болады – бағалар мен рәсімдер бойынша егжей-тегжейлі нұсқаулық

Тироль - Австрияның Альпілік аймағы, онда 2024 жылы үйдің орташа бағасы шаршы метріне 4727 еуродан асты. Көркем таулы ландшафттарымен, дамыған тау шаңғысы курорттарының инфрақұрылымымен және жоғары өмір сүру сапасымен танымал бұл аймақ үй сатып алушылар мен инвесторлар арасында танымал.

Соңғы жылдары Тирольдік жылжымайтын мүлікке деген қызығушылық тұрақты сұранысқа (әсіресе, беткейдегі пәтерлерге) және бағаның өсуіне байланысты артып келеді. Дегенмен, аймақ нарығының өзіндік ерекшеліктері бар, олар шектеулі жер ресурстарынан бастап халықаралық сатып алушыларға арналған арнайы құқықтық ережелерге дейін.

Бұл мақалада біз Тирольде пәтер, үй, шале немесе жер сатып алудың барлық қадамдарын - бағалар мен орналасқан жерінен бастап заңды және қаржылық мәселелерге дейін - қарастырамыз, осылайша сіз Австрияда , атап айтқанда Тирольде мүлік сатып алуды қарастырып жатсаңыз, хабардар шешім қабылдай аласыз.

Тироле жылжымайтын мүлік нарығы қалалар мен таулы аймақтардағы шағын студиялар мен екі бөлмелі пәтерлерден бастап, курорттардың жанындағы кең шалелер мен жеке үйлерге, сондай-ақ эксклюзивті виллалар мен премиум пәтерлерге дейін кең ауқымды мүлік түрлерін ұсынады.

Қайта сатылатын пәтерлер (ескі ғимараттардағы, «Altbau») және заманауи жабдықтармен жабдықталған жаңа кондоминиумдар («Neubau») бар.

Көптеген үйлер ағаш жиектері бар дәстүрлі альпі стилінде салынған — сатып алушыларды тартатын дәл осы шалелер. Сондай-ақ, нарықта туристерге жалға берілетін пәтер жоспарлары (басқару компаниялары барларды қоса алғанда) және сатылымға қойылған коттедждер бар.

Пәтерлер. Бір бөлмелі студиялардан бастап үлкен лофттарға дейін әртүрлі форматтар. Қалаларда (Инсбрук, Куфштейн) көп қабатты үйлерде стандартты пәтерлер көбірек, ал курорттарда (Кицбюхель, Ландек) шаңғышыларға арналған шағын пәтерлер ұсынылады.

Жеке үйлер мен шалелер. Жердегі жеке және жартылай жеке үйлер, көбінесе бақшасы мен гаражы бар. Шалелер әдетте тауларға жақын, кейде шалғай таулы ауылдарда салынады. Бұл мүліктер жеке өмір мен кеңістікті қамтамасыз етеді, бірақ көбінесе айтарлықтай күтімді қажет етеді (жылыту, қар тазалау және т.б.).

Сәнді виллалар мен пәтерлер. Альпілік көріністері бар сәнді сарайлар, сондай-ақ жоғары деңгейлі пентхаустар көбінесе беделді жерлерде (Инсбрук, Кицбюхель, Тирольдегі Әулие Иоганн) кездеседі. Мұндай мүліктер миллиондаған еуро тұрады және негізінен бай клиенттерге немесе беделді инвестициялар ретінде арналған.

Жер. Тиролда жер аз, сондықтан қолжетімді тұрғын үй учаскелері сирек және қымбат. Сатып алушылар жердің мақсатты пайдаланылуын (Bauzone), құрылыс рұқсаттарының бар-жоғын және федералды/жергілікті жоспарлау талаптарын тексеруі керек.

Тирольдегі жылжымайтын мүлік бағалары дәстүрлі түрде Австрияның орташа көрсеткішінен жоғары: 2024 жылы мұндағы пәтердің орташа бағасы шаршы метріне шамамен 4727 еуроны құрады (ең жоғары көрсеткіш 2022 жылы – шамамен 5195 еуро/м² болды, содан кейін бағалар түзетілді).

Жеке үйлердің бағасы төмен болды (шаршы метріне бірнеше мың еуро), бірақ соңғы жылдары айтарлықтай өсті. Мысалы, 2022 жылғы нарықтық бағалау бойынша, жеке үйдің орташа бағасы шаршы метріне шамамен 4660 еуроны құрады.

Деректер Тироль жылжымайтын мүлік нарығының аналитикалық шолуларынан алынған; нақты бағалар мүліктің жағдайы мен нақты орналасқан жеріне байланысты өзгеруі мүмкін екенін ескеріңіз.

Аймақтағы сұраныс пен бағалар біркелкі емес өсуде. Тау шаңғысы курорттарының маңындағы және ірі қалалардағы мүліктерге сұраныс ең жоғары. 2016 жылдан 2022 жылға дейін пәтер бағасы шамамен 60%-ға (2850 еуродан 4573 еуроға/м² дейін) өсті, ал жеке үйлердің бағасы шамамен 93%-ға өсті.

Дегенмен, 2023–2024 жылдарға қарай несие беру мөлшерлемелерінің жоғары болуына байланысты өсім баяулады: Statistik Austria мәліметтері бойынша , 2023 жылы Австриядағы тұрғын үй бағалары 2010 жылдан бері алғаш рет 2,6%-ға төмендеді (негізінен қолданыстағы тұрғын үйге байланысты).

Тиролда да үрдіс ұқсас: 2022 жылы шыңына жеткеннен кейін бағалар тұрақтанды. Мысалы, пәтер бағалары 2024 жылы аздап өзгерді, ал жер бағалары тұрақтанғанына қарамастан жоғары болып қала береді (Тиролдағы орташа баға 2024 жылы 414 еуро/м² құрайды, бұл 2016 жылғы деңгейден екі еседен астам).

Маусымдық та рөл атқарады. Сатып алушылардың белсенділігі әдетте жаз бен күзде (қыс мезгілінен бұрын) артады, бұл кейде бағаларды көтереді, әсіресе танымал шаңғы базаларының жанындағы мүліктер үшін. Екінші жағынан, қыс мерекелер мен ауа райы жағдайларына байланысты белсенділіктің төмендеуімен сипатталуы мүмкін.

Орналасқан жері маңызды фактор болып табылады. Дамыған инфрақұрылым (жолдар, мектептер, ауруханалар) және шаңғы трассаларына немесе туристік орындарға жақын орналасуы мүліктің бағасы мен нарықтық қабілеттілігіне тікелей әсер етеді.

Мысалы, Инсбрук (Тироль астанасы) университетімен, әуежайымен және көлік тораптарымен әйгілі, сондықтан мұндағы орташа баға шалғай аңғарларға қарағанда айтарлықтай жоғары.

Нарықтық деректерге сәйкес, Инсбруктегі пәтердің орташа бағасы шаршы метріне шамамен 5700 еуроны құрайды, ал Ландек немесе Лиенц сияқты таулы жерлерде бағалар айтарлықтай төмен болуы мүмкін (шаршы метріне 2000–3000 еуро). Жоғары бағаларға мыналар әсер етеді:

• Туристік тартымдылық. Курорттық аймақтар (Кицбюхель, Аксам, Майрхофен және т.б.) шаңғы тебудің ыңғайлылығы үшін ақы төлеуге дайын сатып алушыларды тартады.
• Көлік қолжетімділігі. Автомагистральдар мен халықаралық бағыттарға жақын орналасуы (мысалы, Кирхберг маңындағы Инсбрук-Зальцбург шығысы) мүлікті тұрақты тұру және бизнес үшін тартымды етеді.
• Инфрақұрылым және қызметтер. Дамыған әлеуметтік инфрақұрылымы бар аудандар (мектептер, ауруханалар, дүкендер) жабайы табиғаттағы аудандарға қарағанда қымбатырақ. Қала орталықтары әдетте айналасындағы аудандарға қарағанда қымбатырақ.

Тирольдегі бағалар мен мүмкіндіктерді аймақтар бойынша салыстыра аласыз:

Кицбюхель (Bezirk Kitzbühel). Ең қымбат аудандардың бірі, ең үздік курорттар орналасқан. Мұндағы пәтерлердің бағасы аймақтық орташа деңгейден жүздеген еуроға жоғары. Бұл аймақ инвесторлар арасында танымал, бірақ қолжетімді нұсқалар сирек кездеседі.

Инсбрук-Лэнд және Инсбрук (Лэнд және Штадт). Инсбрук (қала) – қала мәртебесіне байланысты жоғары бағалар (пәтер үшін шамамен €5,760/м²).

Шалғай аудандар (Инсбрук-Лэнд) сәл арзанырақ, бірақ сонымен бірге жаппай құрылысқа жабық, сондықтан баға деңгейі қала деңгейіне жақын.

Ландек (Bezirk Landeck). Тау беткейлерінің жанында көптеген шағын қалалар («шаңғы ауылдары») бар, және бағалары қолжетімді: мысалы, пәтердің орташа бағасы ~3,592 €/м² құрайды.

Лиенц (Bezirk Lienz). Тирольдің ең шығыс ауданы, бағасы төмен (пәтер үшін шаршы метріне шамамен 2090 еуро). Лиенцтегі жылжымайтын мүлік аймақтың табиғи ортасын сақтай отырып, қолжетімді нұсқаларды іздейтіндерге өте қолайлы.

Шваз аудандары (Шваз, Куфштейн, Ройтт және т.б.) туристер арасында танымал және пәтерлердің орташа бағаларын ұсынады. Ройтт ең аз дамыған және ең арзан тұрғын үйлерді ұсынады (пәтерлер шамамен €3,740/м² бастап), бірақ жұмыс және қызмет көрсету мүмкіндіктері де шектеулі.

Процесс сайтты таңдаудан басталады. Мұнда мақсаттарды нақты анықтау маңызды:

• Тәуелсіз өмір сүріңіз. Жақсы инфрақұрылымы бар қалалардан немесе ірі елді мекендерден – жұмыс пен мектептерге жақын – тұрғын үй іздеңіз.
• Инвестиция салыңыз/жалға алыңыз. Курорттық аймақтарды немесе студенттік аудандарды (Инсбрук) қарастырыңыз. Шағын пәтерлер немесе шаңғы трассаларына жақын орналасқан пәтерлер туристерге қысқа мерзімді жалға беруге жарамды.
• Екінші үй (дача). Таулы жерлерден оқшауланған жерлерді іздеңіз, бірақ туризмнің әлеуетін ескеріңіз: тіпті саяжай да жақын маңдағы дүкендердің аз болуына және қолжетімділіктің болуына байланысты пайда көреді.

Іздеу тізімі:

• Мақсаттарыңыз бен бюджетіңізді анықтаңыз.
• Порталдар мен риэлторларды пайдаланыңыз, бірақ содан кейін бірнеше мүлікті жеке өзіңіз тексеріңіз.
• Аудан туралы ақпарат жинаңыз: жалдау ақысына сұраныс, мүлік салығы, кез келген шектеулер (екінші үйлерге тыйым салынады).
• Маманнан мәміленің уақыты туралы сұраңыз: кейде жақсы ұсыныстар нарықтан тез жоғалып кетеді.

Тирольдегі сатып алу процесі Австрия штатының заңымен (Grundverkehrsrecht) реттеледі, ал шетелдіктерге арналған егжей-тегжейлі ережелер федералды штатқа байланысты өзгеруі мүмкін. Резидент еместерге қатысты негізгі мәселелер:

Сатып алуға рұқсат (Genehmigung). ЕО және ЕЭА азаматтары австриялықтар ретінде қарастырылады және рұқсат талап етілмейді . ЕО/ЕЭА емес елдердің (мысалы, ТМД, АҚШ және т.б.) азаматтары үшін Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алатын шетелдіктерге шектеулер қолданылады : көп жағдайда мәміле Grundverkehrsbehörde (муниципалдық жерді сатып алу органы) алдын ала мақұлдануы керек.

Процедура: Алдын ала келісімге қол қойғаннан кейін сатып алушы өтініш береді; шешім әдетте бірнеше апта ішінде қабылданады.

Заңнамалық өзгерістер. 2024 жылы Тиролда жергілікті жерді беру туралы заңға түзетулер қабылданды, олар жаңа тексерулер мен шектеулерді, әсіресе жер және ауылшаруашылық жылжымайтын мүлкіне қатысты мәмілелерге енгізді.

Жаңалықтардан хабардар болып отырыңыз: кез келген өзгерістер туралы хабардар болу үшін Land Tirol ресми басылымдарын оқып шығуды немесе заңгермен кеңесуді ұсынамын.

Қажетті құжаттар. Маңызды құжаттарға паспорт, Австриядағы салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірі (Steuernummer), қазіргі тұрғылықты жерін растайтын құжат, жер тізілімінен үзінді (Liegenschaftskataster) және жер учаскесінің сәйкестендіру нөмірі (KG, Grundbuchnummer) кіреді. Сатушы меншік құқығы туралы куәлікті (Grundbuchauszug) ұсынады.

Көбінесе мәміле нотариустың қатысуымен жүзеге асырылады: сізге сенімхат (егер өкіл міндетін атқарса), бұрын жасалған сатып алу-сату келісімшарты және т.б. қажет болады.

Мүліктің заңды мәртебесін тексеру. Келіссөздер кезінде жергілікті заңгерді немесе нотариусты тарту ұсынылады: олар ауыртпалықтардың, қарыздардың және қаралып жатқан сот істерінің жоқтығын, сондай-ақ кадастрлық деректердің және келісімшарттың заңды нысанының дәлдігін тексереді.

Мысалы, мен әрқашан заңгерден мүліктің кадастрлық бекітілгенін және оның «демалыс үйі» екенін тексеруді сұраймын, оны сатып алуға шектеулер қойылуы мүмкін.

Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу мүліктің өзіндік бағасынан басқа бірқатар міндетті шығындарды қамтиды. Олардың негізгілері:

• Жылжымайтын мүлікті беру салығы (Grunderwerbsteuer). Сатып алу құнының 3,5%.
• Тіркеу алымы (Eintragungsgebühr). Кадастрлық құнның (Einheitswert) немесе нарықтық бағаның 1,1%-ы – жер тізіліміне құқықтарды енгізген кезде төленеді.
• Нотариустың ақысы. Мәміленің күрделілігіне және нотариустың ақысына байланысты мәміле құнының шамамен 1–2%-ы.
• Жылжымайтын мүлік агентінің комиссиясы. Әдетте, ол сатып алу бағасының 3% + 20% ҚҚС дейін (сатып алушы төлейді), бірақ бұл комиссия шартты немесе аралас болуы мүмкін (егер көрсетілсе, жартысын сатушы төлейді).
• Басқа шығындарға мүлікті бағалау, құжаттарды аудару, сақтандыру (ипотекалық несиелер үшін банктік сақтандыру) және жылдық мүлік салығын (Grundsteuer) жатуы мүмкін — әдетте мүліктің көлемі мен орналасқан жеріне байланысты шағын және жыл сайын иесінен алынады.

Жалпы алғанда, мүлік сатып алу кезіндегі жасырын шығындар сатып алу бағасының шамамен 9-11%-ын құрайды. Несиемен қаржыландыру кезінде кем дегенде 20-30% алғашқы жарнаны қосу ұсынылады (Австрияда ипотека көбінесе сатып алу бағасының 70-80%-ына дейін беріледі).

ай сайынғы шығындарды ескеру қажет коммуналдық қызметтер (жылыту, су, қар тазалау және т.б.), үйді сақтандыру және мүмкін кондоминиум төлемдері (жаңа үйлер үшін).

Сатып алу кезіндегі шығындарды бөлу мысалы (шамамен):

Шетелдік сатып алушылар сатып алуларын қаржыландыру үшін австриялық немесе халықаралық банктерге жүгіне алады. Еуропалықтарға әдетте австриялық азаматтармен бірдей шарттар ұсынылады.

Егер сіз ипотека жоспарлап отырсаңыз, несие берудің қолайлы шарттары мен талаптары туралы банкпен алдын ала кеңесіңіз ( 2022 жылы енгізілген жаңа FMA стандарттарына ). Сондай-ақ, болашақ еуро бағамы мен пайыздық мөлшерлемелерді ескеріңіз, себебі олар сіздің инвестицияңыздың кірістілігіне әсер етеді.

Айтылғандай, негізгі заңды талап - ЕО/ЕЭА азаматтары емес резидент еместер үшін билік органдарының рұқсаты (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde). Бұл жағдайда:

• ЕО/ЕЭА азаматтары австриялықтар ретінде қарастырылады және қосымша мақұлдаусыз мүлікті еркін сатып ала алады (дегенмен кейде жергілікті әкімшілікке мәміле туралы хабарлау қажет).
• Үшінші ел азаматтары сатып алуға өтініш беруі тиіс. Процедура әрбір жағдай үшін жекешелендіріледі — олар сатып алу мақсатын негіздеуі (мысалы, жеке тұрғылықты жері немесе инвестициясы) және қосымша құжаттарды (қаржылық есептілік, түйіндеме) ұсынуы керек.

2023 жылдың 1 қаңтарында жаңа заң . Енді егер мәміле аймақтың мүддесіне сай келмесе (мысалы, егер мүлік негізінен туризмге арналған болса немесе сатып алушы Австрияда тұрақты тұрмаса), рұқсат беруден бас тартуға болады.

Сондықтан ТМД немесе басқа «үшінші елдердің» азаматтары үшін алдын ала кәсіби кеңес алу маңызды. Сатып алудың «әлеуметтік қажеттілігі» немесе «экономикалық пайдасы» туралы сенімді дәлелдер өте маңызды.

Кейде сатып алушы «үшінші елден» болса да, рұқсат талап етілмейді: екіжақты келісімдер (мысалы, Швейцариямен немесе Лихтенштейнмен) немесе нақты жеңілдіктер (әйелінің/күйеуінің атын Австрия азаматтығына өзгерту) бар. Дегенмен, бұл мәліметтерді мәміле жасамас бұрын нақтылап алған дұрыс.

Алаяқтық пен заңды мәселелерден аулақ болу үшін келесі әрекеттердің орындалуын қамтамасыз етіңіз:

Нотариус. Австриядағы мәмілелер нотариус (нотариус) арқылы жүзеге асырылады. Бұл заңды тұтастықты қамтамасыз етеді: нотариус меншік құқығын және келісімшарттың заңдылығын тексереді. Жылжымайтын мүлік саласында тәжірибесі бар нотариусты таңдау маңызды.

Заңгерлік көмек. Әсіресе, неміс тілін білмесеңіз, заңгер немесе жылжымайтын мүлік бойынша кеңесші жалдауды ұсынамын. Олар сізге құжаттарды дайындауға және аударуға, сатушының міндеттемелерін тексеруге және рұқсат алуға өтініш дайындауға көмектесе алады.

Транзакцияны сақтандыру. Сіз тәуекелді сақтандыруды (Treuhandvereinbarung немесе escrow) қарастыра аласыз, мұнда қаражат барлық мақұлдау алынғанға дейін үшінші тарапта сақталады. Бұл сіздің транзакция жабылу кезеңінде тоқтатылған жағдайда ақшаңызды жоғалтудан қорғайды.

Алаяқтық схемалардан сақ болыңыз. Әдеттегі схемаларға «қос сату» (бір мүлікті бірден екі сатып алушыға сату) немесе «кепілдікке салынған мүлікті сату» (сатушы тіркелмеген) жатады. Әрқашан жер тізілімінен (Grundbuchauszug) соңғы үзінді көшірмені сұраңыз және тараптардың аты-жөндерін растаңыз.

Сатып алғаннан кейін шетелдіктің пайдалану ережелерін сақтауы маңызды:

Екінші үй (Zweitwohnsitz). Жоғарыда айтылғандай, сатып алынған мүлік сіздің негізгі немесе «жұмыс» тұрғылықты жеріңіз болуы керек (мысалы, егер сіз Тирольде уақытша оқып немесе жұмыс істесеңіз), әйтпесе ол заңсыз екінші үй болып саналуы мүмкін.

Дәрігерлер мен мұғалімдерге кейде ерекшеліктер беріледі. Қалай болғанда да, тұрғылықты жеріңіз туралы барлық декларацияларды толтырғаныңызға және жаңа екінші үйлерге мүлдем тыйым салынған «артықшылықты муниципалитеттердің» (Vorbehaltsgemeinden) шектеулеріне түспейтініңізге көз жеткізіңіз.

Жалға алу. Шетелдіктерге өз мүлкін жалға беруге рұқсат етіледі. Дегенмен, егер мүлік «Freizeitwohnsitz» (демалыс үйі) болып саналса, муниципалдық ережелер қысқа мерзімді жалдауды шектеуі мүмкін (мысалы, Airbnb). Жалға алмас бұрын, жергілікті ережелерді тексеріп, тиісті туристік алымдарды төлеңіз.

Мұрагерлік және қайта сату. Шетелдіктер Австрия азаматтарымен бірдей мұрагерлік құқықтарына ие. Егер сіз кейінірек мүлікті қайта сатқыңыз келсе, дәл сол қадамдар қолданылады (негізінен нотариус арқылы сату).

Келісімшарт шарттарына байланысты сізге салықтардың бір бөлігін қайтару немесе жаңа кадастрлық бағалауды төлеу қажет болуы мүмкін, бірақ бұл мәліметтер әдетте қайта сату кезінде автоматты түрде шешіледі.

Тұрақты бақылау. Егер сіз онда толық уақыт тұрмасаңыз, мүлкіңізді бақылау үшін басқарушы компанияны немесе сенімді адамды жалдау ұсынылады: оның жағдайын тексеру, коммуналдық төлемдерді төлеу, қарды тазалау және т.б. Бұл сіздің мүлкіңізді қорғайды және кез келген мәселелерден аулақ болады.

Пәтерлер түрлері бір бөлмеліден төрт бөлмеліге дейінгі пәтерлерді, көпқабатты үйлерде немесе таунхаустарда, балкондары бар немесе жоқтарды қамтиды. Жаңа үйлер көбінесе тұрағы мен лифтілері бар кешендерде салынады; бар пәтерлер ескі, бірақ кейде ерекше сипатқа ие (ағаш арқалықтар, антикварлық әрлеу).

Жаңа ғимараттардағы бағалар әдетте жоғары болатынын (инвесторлар заманауи қолайлылықтар үшін ақы төлейді), ал қайта сатылатын мүліктер арзанырақ, бірақ жөндеуді қажет етуі мүмкін екенін ескеріңіз.

Бағалар және аудитория:

• Жас жұптар немесе студенттер үшін студиялар мен бір бөлмелі пәтерлер қызығушылық тудырады (қазіргі уақытта Инсбрукте шамамен 4000-5000 €/м²).
• Кең 2-3 бөлмелі пәтерлер отбасыларға, әсіресе қала маңындағы немесе облыс орталықтарындағыларға (шамамен 3500 еуро/м²) қолайлы.
• Курорттардың жанындағы пәтерлерді (мысалы, Кицбюхельде) инвесторлар немесе тау көрінісі үшін ақы төлеуге дайын отбасылар таңдайды.
• Егер сіз тұру орныңызды туристерге жалға бергіңіз келсе, танымал орындардағы ықшам пәтерлерді таңдаған дұрыс (әрине, екінші реттік тұрғын үй туралы заңдарды ескере отырып).

Артықшылықтары: Пәтерлер әдетте үйлерге қарағанда шаршы метріне арзанырақ, күтіп ұстау оңай және жалға беру оңайырақ (топырақты, қарды және т.б. тазалауға шығындар жоқ).

Кемшіліктері: жеке өмірдің аздығы, коммуналдық шығындар (Hausverwaltung, жөндеу жұмыстары) және қала орталығындағы бағалардың жиі жоғарылауы.

Жеке үй немесе шале - жер учаскесіндегі үлкен мүлік.

Артықшылықтары: көбірек кеңістік пен жеке өмір, жеке бақша/гараж және жеке ерекшелік. Бұл үйлер көбінесе жоғары сапалы материалдардан (тас, қатты ағаш) салынған, жылуды жақсы сақтайды (тауларда маңызды) және Альпі тауларының фонында сәнді көрінеді.

Кемшіліктері: бағасы және күтіп ұстау. Үйді жылытуға, шатырды жөндеуге, қысқы қарды тазалауға және т.б. айтарлықтай инвестициялар қажет. Сондай-ақ, рұқсаттарды тексеру қажет: кейбір аудандарда жаңа шале құрылысына тыйым салынады (әсіресе қорғалатын аумақтарда).

Егер сіз үйіңізді жалға беруді жоспарласаңыз (Airbnb арқылы қоса алғанда), Австрия заңы қысқа мерзімді жалға алуды шектеуі мүмкін екенін ескеріңіз (Zweitwohnsitz шектеулері).

Сатып алу кезіндегі ескеретін жайттар: Жерді беруді басқарудың дәл осындай процесі виллаға немесе үйге де қатысты. Дегенмен, жеке үйлер көбінесе иесінің жылдың белгілі бір кезеңінде сол жерде тұруын талап ететін қосымша шарттармен келеді (тұрғын үй тапшылығын ушықтырмау үшін).

Шале сатып алмас бұрын, «әлеуметтік мүдде» туралы сұраңыз - кейде сатып алушылардан пайдалану жоспарларын ұсыну сұралады (жеке тұрғын үйге инвестиция салу).

Егер сіз сән-салтанат іздесеңіз, өте жоғары бағаларға дайын болыңыз: бірнеше миллион еуродан бастап. Виллалар көбінесе заманауи дизайнды Альпі сәулетімен үйлестіреді, спа-орталықтар, сауналар және панорамалық терезелер бар. Мұндай мүліктердің бағасы (мысалы, Кицбюхельде немесе Аксамда) шаршы метріне 10 000–15 000 еуродан асуы мүмкін.

Мұндай нысандар келесі жағдайларда қолайлы:

• Сіз курортта екінші үй алғыңыз келеді.
• Сіз мүлікті болашақ тұрғын үй аймағына ұзақ мерзімді инвестиция ретінде қарастырасыз (мысалы, жаңа үлкен тұрғын үй жобасы).
• Сіз эксклюзивті жалға алушыларға жалға беруді жоспарлап отырсыз (аймақтық бренд мұнда маңызды).

Люкс пәтерлер үшін де жағдай ұқсас: оларды қонақ үй қызметтерімен, қабылдаумен және т.б. ұсынуға болады. Бұл тар өнім.

Жер телімін таңдау. Белгіленген құрылыс аймақтарындағы (Баузон) жер телімдерін іздеңіз. Тұрғын үй учаскелері Тиролда жоғары бағаланады. Егер сіз үй салуды жоспарласаңыз, жер телімінің тек ауыл шаруашылығы мақсатында ғана емес, тұрғын үй мақсатында пайдалануға бекітілгеніне көз жеткізіңіз. Жаңа кеңістіктік жоспарлау ережелері ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) жаңа аймақтарды белгілеуді шектеуі мүмкін.

Жер бағалары. Тиролда жерді ерте сатып алған жөн: 2024 жылы орташа баға 414 еуро/м² құрайды деп бағаланады. Инсбрук орталығында және оның айналасында жер учаскелерінің бағасы 786 еуро/м² құрайды, ал жақын маңдағы Уоррмаркетте 689 еуро/м² құрайды, ал елдің көп бөлігінде бағалар айтарлықтай төмен.

Инвесторлар жаңа учаскелер, әсіресе курорттардың жанында азайған сайын жер құнының өсуін күтеді.

Сатып алу мәселелері. Кез келген жер мәмілесі көбінесе арнайы қосымша мақұлдауды талап етеді (сантехникадан бастап жол құрылысына дейін).

Сатып алғаннан кейін сізге жобалау құжаттамасын және құрылыс рұқсаттарын (Baubewilligung) алу қажет болады – бұл Альпі тауларында ұзақ және қымбат процесс (ландшафтқа, дренажға және т.б. әсер етуіне байланысты).

Тироль нарығы заңнамалық өзгерістерге ұшырайды. Соңғы жылдары келесі маңызды өзгерістер енгізілді:

Екінші үй және бос үй салығы (2023). 2023 жылдың 1 қаңтарында Тиролда Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Бос үйлер мен тұрғын үй салығы туралы заң) күшіне енді. Ол муниципалитеттерден алты айдан астам уақыт бойы бос тұрған тұрғын үйлерге және екінші үйлерге қосымша салықтар салуды талап етеді.

Төлемдерді муниципалитеттер белгілейді; үлкен пәтерлер үшін жоғарғы шек жылына 2500 еуроға дейін. Идея - бос үйлерді жалға беруді ынталандыру және пайдаланылмаған екінші үйлерді сатып алуға қарсы тұру.

Нәтижесінде, жаңа жалға берілетін тұрғын үйлер сәл тиімдірек нұсқаға айналды, ал екінші үйлерге арналған «ағаш шале» бойынша спекуляция жасау қиындай түсті. Сатып алушылар сатып алып жатқан мүліктің салық аймағында екенін алдын ала муниципалитетпен тексеруі керек (бұл ауылға байланысты өзгеруі мүмкін!).

Жылжымайтын мүлік туралы заңға түзетулер. 2025 жылы ауыл шаруашылығы жерлері мен беткейлердегі учаскелерге қатысты ережелерді қатаңдату ұсынылды. Мысалы, ауыл шаруашылығы егістік жерлерін сақтау үшін «жер бақылаушысы» институтын қайта жандандыру және егістік жерлерді күн электр станцияларына айналдыруды шектеу жоспарлануда.

Сондай-ақ, фермерлердің көршілес жер учаскелерін сатып алуда басымдыққа ие болатынына кепілдіктер бар. Егер сіз жер немесе плантация сатып алуды жоспарласаңыз, жаңалықтардан хабардар болыңыз: бұл өзгерістер сіздің мұндай жерді басқару еркіндігіңізді шектеуі мүмкін.

Транзакция процедуралары. Транзакцияларды өңдеу цифрлық сипатқа ие болды: Тиролды қоса алғанда, көптеген федералды штаттар кейбір өтінімдерді электронды түрге көшіруде. Дегенмен, қағаз нотариустың қолы әлі де қажет. Үкіметтік веб-сайттардағы ағымдағы өтінім нысандарын бақылау маңызды.

Ақпараттық ресурстар. Land Tirol және құқықтық ақпараттық жүйелерінде ( RIS өзгерістерден хабардар болу оңай . Сондай-ақ, WKO Tirol және LK Tirol ақпараттық бюллетеньдеріне жазылуды ұсынамын, себебі олар жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістер туралы нұсқаулықтар мен талдауларды жиі жариялайды.

Сарапшылардан үнемдемеңіз. Ең көп таралған қателік - заңгерлік қолдау мен аудит шығындарын бағаламау. Адвокат пен білікті бағалаушының болуы үлкен шығындардың алдын алуға көмектеседі.

тысқары жерлерге де назар аударыңыз . Тирольдегі тұрғын үй нарығы өте көп, ал көрші қалада осындай ұсыныс арзанырақ болуы мүмкін. Нұсқаларды салыстырып, шешім қабылдауға асықпаңыз.

Барлық шығындарды ескеріңіз. Тек мәміле бағасымен шектелмеңіз: барлық салықтар мен шығындарды (кем дегенде 10%), сондай-ақ тұрақты коммуналдық төлемдерді қосыңыз, әсіресе егер сіз мүлікті қайта сату нарығына сатуды немесе жалға беруді жоспарласаңыз.

Келісімшарт мәліметтерін тексеріңіз. Шетелдіктер көбінесе келісімшарттағы маңызды тармақты жіберіп алуы немесе міндетті пайдалану тармағын бағаламауы мүмкін (мысалы, оны рұқсатсыз «демалыс пәтері» ретінде жалға беруге болмайды). Қажет болса, аудармашы жалдаңыз.

Риэлтордың беделі. Тек тексерілген агенттерге ғана сеніңіз. Нарықта күмәнді беделі бар бір түнге созылатын брокерлер бар. Пікірлерді және олардың лицензиясын тексеріңіз (Maklerbefugnis – брокерге Австрияда мәмілелер жасауға рұқсат беретін құжат).

Тироль тартымды, бірақ күрделі жылжымайтын мүлік нарығын ұсынады. Келесі маңызды мәселелер маңызды:

• Іздеуді бастамас бұрын (көшу, жалға алу, инвестиция салу) мақсатыңыз бен бюджетіңізді анықтаңыз
• Аймақтарды зерттеңіз. Баға айырмашылықтары мен ережелері туралы біліңіз (үлкен қалаларда тұрғын үй қымбатырақ, тауларда арзанырақ, бірақ екінші үйлерге шектеулер бар).
• Барлық шығындарды есептеңіз. Салықтар, алымдар және құжаттарға транзакция сомасының кем дегенде 10%-ын бюджетке салыңыз.
• Кәсіби мамандармен кеңесіңіз. Әсіресе, неміс тілін білмесеңіз, жергілікті риэлтор мен заңгерді жалдаңыз. Бұл сізді түсінбеушіліктерден қорғайды және процесті жылдамдатады.
• Заңды процесті жоспарлаңыз. Егер сіз ЕО/ЕЭА азаматы болмасаңыз, Жерді беру кеңсесі арқылы рұқсат алыңыз – онсыз мәміле мүмкін емес. Келісімшартқа қол қоймас бұрын барлық құжаттардың реттелгеніне көз жеткізіңіз.

Сіз қарапайым қадамдардан бастай аласыз: сенімді веб-сайттардағы жарнамаларды қарау, агенттіктердің ақпараттық бюллетеньдеріне жазылу (мысалы, аймақтық шолуларды жариялайтын Vienna Property Investment) және аймақ туралы ақпарат жинау.

Содан кейін жергілікті мамандарға хабарласыңыз - олар сізге қандай мүлік сіздің қажеттіліктеріңізге ең қолайлы екендігі туралы кеңес береді.